Pignoramento immobile di comproprietà

Se viene pignorato il 50% di un'immobile, poichè il debitore è cointestatario con

una terza persona dell'appartamento, come viene effettuata la vendita, visto che
sullo stesso grava un'ipoteca bancaria ventennale a seguito di mutuo acceso tre
anni fà per un'importo di 280.000.000 di lire (valore ipoteca 460.000.000 di lire)
ed il valore di mercato attuale dell'appartamento è di circa 360.000.000 di lire. Si
ha convenienza a procedere visto che le spese sembrerebbero a carico del
creditore pignorante, ed in ogni caso la banca è la prima ad essere soddisfatta,
visto l'ipoteca pendente.

Gentile utente, il quesito da Lei sollevato riguarda la materia delle espropriazioni su beni
indivisi. Con tale istituto, regolato dagli artt. 599-601 c. p. c., ci si riferisce all’ipotesi in
cui il creditore, per vedere soddisfatte le proprie ragioni, si rivale su uno o più beni
immobili, non divisi, di proprietà del debitore e di terzi, limitatamente ad una quota
ciascuno. In particolare, il citato articolo 599, innovando sul punto rispetto alla normativa
previgente, chiarisce che possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i
comproprietari sono obbligati verso il creditore. Pertanto, è da ritenersi pienamente valido
ed efficace il pignoramento eseguito e trascritto su un bene immobile che appartenga per
un terzo ciascuno al debitore e ad altri due soggetti del tutto estranei al creditore.

Il caso che La coinvolge, dunque, rientra a tutti gli effetti nella fattispecie prospettata, dal
momento che, come Lei stesso precisa, l’immobile in oggetto è per il 50% di Sua
proprietà e per il restante 50% appartiene ad un terzo che nulla deve al creditore
pignorante. Quest’ultimo, peraltro, è tenuto a notificare avviso del pignoramento anche
agli altri comproprietari, ai quali la legge vieta di consentire al debitore la separazione
della propria quota dalle cose comuni senza ordine del giudice.

Riassumendo, dunque, la procedura esecutiva è la stessa prevista per i beni di proprietà

individuale; l’unica precauzione che la legge stabilisce è il dovere di dare avviso agli altri
comproprietari dell’avvenuto pignoramento della quota di comproprietà con l’intimazione,
ai comproprietari stessi, di non consentire al debitore di separare la propria quota.

L’art. 188 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile dispone poi che,
con detto avviso, ovvero con altro separato atto, i comproprietari debbono essere invitati
a comparire davanti al giudice dell’esecuzione : "… per sentir dare i provvedimenti indicati
nell’art. 600 c.p.c..". I provvedimenti che a questo punto possono essere emessi dal
giudice dell’esecuzione sono i seguenti: la separazione in natura della quota del debitore,
ovvero la divisione del bene comune, ovvero la vendita della quota indivisa nello stato in
cui si trova.

La separazione della quota del debitore è un’attività che può avvenire solo se il tipo di
bene comune la consente, così come prevede l’art. 1114 c.c.. Questa norma stabilisce,
infatti, che: "La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in
parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.".

La giurisprudenza è giunta ad affermare che la separazione del bene indiviso risulta

comoda ogniqualvolta essa non comporti una sensibile diminuzione del valore delle cose
risultanti dall’operazione di separazione rispetto al bene comune. Con riferimento agli
immobili, in particolare, si è detto che non è "comodamente" divisibile l’appartamento per
il quale si debbano sostenere eccessive spese di adattamento. Infatti, un altro criterio per
stabilire la "comoda divisibilità" di un bene consiste nella perdita di utilità che il bene
comune venga a subire per effetto della separazione (art. 1112 c.c.): è evidente, per
esempio, che, se un appartamento ha un solo bagno ed una sola cucina, dividerne le
stanze non permetterà ad uno dei due gruppi di vani di avere i servizi, a meno di non
crearne di nuovi con tutte le difficoltà che ciò comporta per i tubi di scarico e di adduzione
e l’uscita dei fumi di cottura. Se non si può procedere alla separazione in natura del bene
comune, si deve considerare la possibilità di una sua divisione. In tal caso l’esecuzione è
sospesa, ai sensi dell’art. 600 c.p.c., finché sulla divisione stessa non sia intervenuto
accordo tra le parti o non venga pronunciata una sentenza che identifichi definitivamente
la quota di proprietà del debitore sul bene originariamente comune.

Una volta stabilita ed identificata questa quota, l’esecuzione riprenderà secondo il rito
ordinario delle espropriazioni, trattandosi, ormai, solo di mettere in vendita un bene di
proprietà esclusiva del debitore. Pertanto il giudizio di divisione si svolge, in questi casi,
con una sua specifica istruttoria, del tutto separata rispetto al processo esecutivo che l’ha
originata, il quale, a sua volta, non può proseguire per il soddisfacimento delle ragioni del
creditore proprio perché ancora il bene da porre all’asta non è stato identificato.

Nel giudizio di divisione si applicano le norme dettate dal codice civile in materia. In tal
caso, pertanto, l’immobile andrà all’asta nel giudizio di divisione, anziché nella procedura
esecutiva, senza che l’aggiudicatario debba preoccuparsi dell’originaria provenienza di
esso, poiché verrà venduto il 100% della proprietà. Se il bene comune non può essere
comodamente diviso, peraltro, il giudice dell’esecuzione può ritenere più opportuno
ordinare la vendita della quota indivisa di proprietà del debitore esecutato, come se si
trattasse di un bene di sua esclusiva proprietà. L’aggiudicazione, in questo caso, darà
luogo ad una nuova comunione tra l’aggiudicatario e gli altri comproprietari (per quanto
La riguarda la comunione verrebbe ad esistenza tra l’acquirente del 50% di Sua proprietà
ed il terzo intestatario del residuo 50%). Infatti, una volta aggiudicata la quota indivisa,
l’aggiudicatario verrà a trovarsi in comunione così come vi si trovava il debitore
espropriato.

La procedura esecutiva che La interessa potrà dunque svolgersi alternativamente secondo

una delle modalità indicate, a seconda che il giudice dell’esecuzione ritenga fattibili le
soluzioni della separazione in natura e della divisione del bene oppure no.

Per quel che concerne, poi, la convenienza per il creditore pignorante della procedura
contro di Lei promossa, è opportuno considerare alcuni elementi. Va innanzitutto precisato
che, qualora anche altri creditori, oltre a quello pignorante, intervengano o siano già
intervenuti nell’esecuzione, il creditore procedente, in virtù dell’ipoteca volontaria a lui
concessa tre anni orsono per un importo doppio rispetto a quello erogato, verrà preferito e
dunque soddisfatto per primo, a parità di grado del privilegio, sul ricavato della vendita.
Va da sé, inoltre, che le spese sostenute dalla banca pignorante dovranno essere
corrisposte alla stessa, come si suole dire, in prededuzione, ossia prima di ogni altro
credito, in quanto esborsi connessi allo svolgimento della procedura.

In astratto, dunque, il creditore pignorante potrebbe arrivare a conseguire dalla vendita

della metà di appartamento di Sua proprietà una somma massima di circa 130 milioni
delle vecchie lire. In realtà, tuttavia, la circostanza che la vendita abbia ad oggetto
soltanto una quota corrispondente al 50% dell’immobile e non il bene per intero potrebbe
provocare un certo disinteresse all’aggiudicazione del bene all’incanto e dunque una
riduzione del ricavato della vendita rispetto al valore commerciale dell’appartamento nel
suo complesso. Inoltre i tempi lunghi della giustizia farebbero in modo che detto ricavato
pervenisse nelle casse dell’istituto di credito procedente a distanza, perlomeno, di 5-6
anni dall’instaurazione della procedura esecutiva.

Tali considerazioni, pertanto, potrebbero indurre il creditore a vagliare con interesse una
eventuale proposta transattiva che Lei volesse formulare, preferibilmente tramite un
legale di Sua fiducia, a saldo e stralcio della Sua posizione debitoria.

Nella speranza di averLa almeno in parte aiutata a risolvere i dubbi sollevati, resto a
disposizione per ogni chiarimento in merito e porgo cordiali saluti.