Beni e diritti reali (sincero)

Comunione e condominio (8.2)

Condominio

Si parla di condominio quando su un certo bene insistono un insieme di regole di proprietà esclusiva con
allo stesso tempo delle regole di comproprietà. Le suddette regole sono contenute nel Codice civile dall’art.
1117 e seguenti. Queste norme regolano la vita del condominio garantendo ad ogni condomino una quota
proporzionale i base al valore della proprietà delle parti comuni (quelli che vengono chiamati “millesimi”).

Assemblea e Amministratore

Essendoci una pluralità di proprietari dev’esserci obbligatoriamente un’assemblea. Essa decide sulla base di
criteri di maggioranza numerica e di quota, a seconda dell’oggetto della decisione (art.1136 c.c. e seguenti).
L’assemblea può essere composta o dai soli proprietari o anche dagli effettivi inquilini siccome su certe
spese (manutenzione del condominio) è necessario che gli ultimi si pronuncino.

Nei casi di condomini con più di 8 condomini, la legge prevede che vi sia necessariamente un
amministratore (art. 1129 c.c.). La stessa legge prevede anche che venga aperto un conto corrente
intestato al condominio, a parte da quello dell’amministratore e degli inquilini, siccome lo stesso viene
ritenuto una persona giuridica.

Regolamento condominiale

Nel caso vi siano più di 10 condomini è obbligatorio il regolamento condominiale. Questo dev’essere
adottato dai condomini con una maggioranza numerica degli stessi ed almeno metà del valore del
condominio (dato dalla somma delle proprietà dei condomini). Il regolamento condominiale contiene le
norme sull’uso delle parti comuni, sulle spese, sull’amministrazione e sui comportamenti (esempi: norme
sull’uso del giardino comune, sulle ore del silenzio, ecc). Non si può proibire la presenza di animali
domestici.

Condominio complesso

Per condominio complesso o super-condominio si intende un condominio molto grande composto a sua
volta da altri condomini. Si avranno delle parti comuni appartenenti ai singoli condomini facenti parte di un
edificio e poi tutti gli edifici sono serviti da altre strutture comuni a tutti. Si applicheranno in ogni caso le
regole sui condomini precedentemente illustrate.

Multiproprietà

La multiproprietà non è limitata, come la comproprietà, ad una quota di un bene. Il soggetto, in questo
caso, gode della piena proprietà di un bene ma limitata ad un certo arco temporale (“diritto di godimento
ripartito”, ad esempio l’acquisto di una casa vacanze nel periodo estivo). La multiproprietà è generalmente
goduta da consumatori e dopo i recenti problemi sulle norme ad hoc per gli stessi consumatori, la disciplina
italiana attuale della multiproprietà è contenuta negli articoli 69 e seguenti del Codice del Consumo. La
stessa infatti gode di una serie di diritti a garanzia degli acquirenti, compreso il diritto di recesso entro 14
gg.
 Diritti reali minori (9.1)
Diritti reali minori

I diritti reali minori rientrano sempre nell’ambito dei diritti soggettivi dell’individuo. Si chiamano così perché
conferiscono al loro titolare dei poteri di utilizzazione su beni di proprietà però di un altro soggetto e sono
più limitati difatti del diritto di proprietà. Si chiamano anche diritti su cosa altrui.

Il possessore del diritto di proprietà su quel bene non avrà la piena potestà perché tale bene è gravato da
un diritto reale minore. Il Codice civile limita ad un numero chiuso i diritti reali minori, spesso vengono
anche limitati nel tempo e possono anche venir meno con determinati meccanismi.

Il bene gravato dal diritto reale minore circola con tale limitazione e torna ad essere un diritto pieno
solamente quando cesserà il diritto reale minore.

Tipologie di diritti reali minori

I diritti reali minori si dividono in due tipi: i diritti reali di godimento e i diritti reali di garanzia. I diritti reali di
godimento vengono chiamati così perché danno al loro titolare il diritto di godere di un bene del quale non
sono proprietari e sono l’usufrutto, l’uso e abitazione, le servitù prediali, la superficie e le enfiteusi. I diritti
reali di garanzia, che sono il pegno e l’ipoteca, invece danno al loro titolare una garanzia per un suo credito
per mezzo di un bene di proprietà di un altro soggetto.

Usufrutto

Secondo l’art. 981 c.c., l’usufrutto è l’usufruttuario a diritto di godere della cosa altrui senza alterare la
destinazione economica della stessa, traendo dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti
stabiliti in quel caso. Al proprietario resta solamente la nuda proprietà (resta proprietario ma non ne gode
l’utilità di essa). L’usufrutto si può costituire per contratto, tramite disposizioni di legge, con un testamento
o tramite usucapione.

Essendo l’usufrutto profondamente lesivo del diritto di proprietà, lo stesso ha necessariamente una durata
temporanea e non sono consentiti usufrutti con durata illimitata. Nel caso venga assegnato ad una persona
fisica non potrà mai andare oltre la vita della persona, mentre, nel caso venga assegnato ad una persona
giuridica non andrà mai oltre ai 30 anni.

Le facoltà in capo al titolare del diritto di usufrutto sono:

 il godimento del bene, più precisamente il possesso e i vantaggi derivati dai frutti civili e naturali di
quel bene
 la possibilità di cedere ad un altro soggetto tale diritto, con una donazione o previo pagamento di
una certa somma. In questo caso l’usufrutto verrà comunque meno al termine della vita della
persona fisica cedente
 la possibilità di compiere miglioramenti ed addizioni che non alterino la destinazione economica del
bene

Gli obblighi a capo del titolare del diritto di usufrutto invece sono:

 l’obbligo di restituzione del bene al termine dell’usufrutto

 deve provvedere a pagare le spese di ordinaria amministrazione del bene
 deve comportarsi con diligenza nell’utilizzo del bene, ossia rispettare tutte quelle regole di buona
amministrazione

I casi in cui si estingue l’usufrutto sono:

  la scadenza del termine
 la morte dell’usufruttuario
 la rinuncia dell’usufruttuario
 tramite prescrizione, ovvero quando il titolare di usufrutto non ha utilizzato tale diritto nel limite
stabilito
 tramite consolidazione. Si ha quando il soggetto titolare di usufrutto e il titolare del diritto di nuda
proprietà sono la stessa persona
 tramite distruzione del bene
 tramite decadenza per abusi del bene, ovvero qualora l’usufruttuario abbia, per esempio,
modificato la destinazione del bene

Quasi usufrutto

Si parla invece di quasi usufrutto quando l’usufrutto ha ad oggetto cose consumabili (denaro, farina,
benzina, ecc.). Salta subito all’occhio che quindi l’usufruttuario non potrà restituire gli stessi beni avuti in
usufrutto ma dovrà restituire o il valore in denaro dei beni oppure un uguale quantitativo di beni della
stessa tipologia. È disciplinato dall’art. 995 del Codice civile.

Uso e abitazione

L’uso e abitazione sono dei diritti più limitati rispetto all’usufrutto.

Si parla di diritto reale minore di uso, nell’articolo 1021 c.c., quando si fa riferimento al godimento di un
bene nei soli limiti di quanto occorre ai bisogni propri e della propria famiglia. Il titolare di questo diritto
minore non potrà per esempio vendere i frutti di un raccolto ma solo usufruirne per soddisfare i bisogni
suoi e della famiglia.

Parlando invece di diritto reale minore di abitazione si intende la facoltà di abitare un immobile nei soli
limiti di quanto occorre ai bisogni propri e a quelli della propria famiglia. È disciplinato dall’art. 1022 c.c.

Diritti reali minori (9.2)

Servitù prediali

L’art. 1027 ci dice che la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro
fondo, appartenente a diverso proprietario. Il primo fondo viene chiamato fondo servente siccome è quello
sul quale è imposto il peso, mentre il secondo viene chiamato fondo dominante. L’articolo successivo
(1028) spiega che l’utilità può consistere nel contenuto economico o anche solo nella maggiore comodità.

I presupposti per poter imporre la servitù prediale su un bene altrui sono:

 il fondo dominante e il fondo servente devono appartenere a diversi proprietari

 devono fornire un’utilità ad un fondo, non alla persona proprietaria del fondo
 l’imposizione di un dovere sul proprietario del fondo servente di o non fare oppure di sopportare, si
dice quindi che le servitù prediali sono sempre passive

L’esercizio della servitù è sottoposto alla disciplina dell’art. 1065 c.c. che dice che l’esercizio della servitù
prediale deve avvenire in conformità con l’atto di costituzione della stessa e inoltre, qualora non venga
esplicato nel documento, l’esercizio della servitù deve avvenire nel modo meno aggravante sul fondo
servente. Per quanto riguarda le spese, l’art. 1069 c.c. spartisce ed elenca le spese da ripartirsi tra i due
fondi
Le servitù, in primis, si differenziano in negative e affermative. Le servitù negative sono quelle che
impongono sul fondo servente un divieto di fare. Sono invece servitù affermative quelle che comportano al
proprietario del fondo servente un obbligo di sopportare. Le servitù si differenziano anche in continue, cioè
quelle servitù che si esercitano in continuazione nel tempo, e in discontinue, cioè quelle servitù che
vengono usate dal fondo dominante in modo non continuo. Tali caratteri hanno rilievo con riguardo alla
prescrizione.

Un’altra distinzione tra le servitù prediali è quella tra apparenti e non apparenti. Sono servitù apparenti
quelle che si vedono, mentre sono servitù non apparenti quelle che non riusciamo a cogliere visivamente
(esempio: un traliccio della luce nel mio prato è una servitù apparente e continua, io che passo attraverso il
prato di nonno albins per arrivare prima a casa è una servitù non apparente e non continua). Tale
distinzione ha rilievo con riguardo all’usucapione.

La servitù trova altresì anche diversi metodi di estinzione. Per primo vi è sicuramente la rinuncia, nel caso
appunto in cui il proprietario del fondo dominante rinunci esplicitamente alla servitù. In secundis, troviamo
l’estinzione per consolidazione, ovvero quando i due proprietari dei due fondi si riuniscono nella stessa
persona. Successivamente la servitù si può ancora estinguere per prescrizione estintiva ovvero per il non
uso protratto nel tempo, più precisamente di 20 anni dall’ultimo atto di esercizio della servitù

Costituzione della servitù legale e costituzione della servitù volontaria

La servitù viene chiamata legale o coattiva quando senza di essa vi sarebbe pregiudizio nell’utilizzo del
fondo dominante, cioè in quei casi dove vi sarebbe un danno economico o di comodità al fondo dominante
senza la servitù. In questo caso la servitù si può costituire:

 per contratto, con volontà da ambo le parti

 con sentenza costitutiva, se le due parti non riescono a raggiungere un accordo
 per atto dell’autorità amministrativa, cioè servitù volte ad opere comunali o statali

La servitù viene invece chiamata volontaria nei casi dove non vi è un’esigenza cogente del fondo
dominante, non vi è fretta o necessità immediata da parte del fondo dominante di costituire una servitù. In
ogni caso, la servitù volontaria si può costituire:

 per contratto
 per testamento
 per destinazione del padre di famiglia, nel caso delle servitù di famiglia
 per usucapione, per le servitù apparenti

Diritti reali minori (9.3)

Superficie

Il diritto di superficie costituisce un’accezione alla regola generale, l’art. 934 c.c. La regola generale
esplicava il fatto che qualsiasi edificio venisse realizzato sopra un determinato terreno diventava
automaticamente di proprietà del proprietario del terreno. Attraverso questo diritto minore si può quindi
costituire un separato diritto di proprietà sopra o sotto il terreno e si può costituire sia su terreni già
edificati che su terreni da edificarsi.

Il diritto di superficie può essere concesso dal proprietario illimitatamente o a tempo determinato. Lo
stesso diritto si estingue tramite:

 rinuncia da parte del superficiario, colui che esercita il diritto di superficie

 consolidazione, come già visto in precedenza, cioè quando il proprietario del terreno e il
proprietario del diritto di superficie si riuniscono nella stessa persona
  scadenza del termine, nei casi di concessione di tempo determinato
 prescrizione estintiva, cioè quando si protrae nel tempo l’inutilizzo del superficiario

Enfiteusi

L’enfiteusi è un diritto reale minore che si sta esaurendo. Essa è un diritto in forza del quale il soggetto
enfiteuta (il titolare del diritto di enfiteusi) ha dei poteri molto ampi sul fondo, chiamati infatti dominio
utile. Il soggetto concedente, cosiddetto titolare del dominio diretto, ha una titolarità molto limitata.
L’enfiteusi è un istituto giuridico che è nato per favorire la coltivazione ed il miglioramento di terreni non
particolarmente fertili o necessitanti di lavori. Per questo motivo l’enfiteusi è un diritto che può essere
concesso perpetuamente ma anche temporaneamente ma tuttavia non può mai essere concesso per un
tempo inferiore ai 20 anni.

L’art. 960 c.c. evidenzia l’obbligo dell’enfiteuta di migliorare il fondo e quello di pagare ovviamente un
canone, che poteva essere sia in denaro che in frutti di quel terreno.

Il diritto di enfiteusi si può estinguere tramite:

 scadenza del termine

 distruzione del fondo
 prescrizione estintiva, cioè se l’enfiteuta non utilizza il fondo per un tempo protratto
 consolidazione, già vista e rivista, vi prego la so a memoria ormai
 affrancazione, uno dei motivi per cui l’enfiteusi sta pian pianino scomparendo. L’affrancazione è il
pagamento di una somma risultante dalla capitalizzazione del canone annuo sulla base di un
interesse legale e tramite questa procedura l’enfiteuta può diventare proprietario del bene (art.
971 c.c.)
 devoluzione, per gravi inadempienze da parte dell’enfiteuta