La proprietà e il possesso

I diritti reali
in generale
I DIRITTI REALI IN GENERALE

I DIRITTI REALI IN GENERALE

I diritti reali (dal latino res, “cosa”) sono diritti che hanno
per oggetto una cosa. Il più importante diritto reale è
il diritto di proprietà. Tra i diritti reali bisogna distinguere:
la proprietà e i diritti reali minori, cioè i diritti reali
diversi dalla proprietà.
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IL DIRITTO DI PROPRIETÀ

La proprietà è il diritto che un soggetto ha di godere

e disporre liberamente di un certo bene in modo pieno
ed esclusivo, cioè ricavando da esso ogni sorta di utilità,
nel rispetto dei limiti e degli obblighi previsti dalla legge
(art. 832 c.c.). Il soggetto titolare del diritto di proprietà è chiamato
proprietario.
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IL DIRITTO DI PROPRIETÀ

I principi fondamentali che regolano il diritto di proprietà sono

contenuti nella Costituzione. L’art. 42 stabilisce che «la proprietà
privata è riconosciuta e garantita dalla legge». Ciò significa che la
legge ordinaria non potrebbe eliminare
tale diritto (per esempio attribuendo allo Stato la proprietà
di tutti i beni).
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Si chiama espropriazione l’atto con cui la pubblica

amministrazione impone coattivamente (cioè anche
contro il volere del proprietario) il trasferimento
della proprietà da un soggetto a un altro (rappresentato
per lo più dalla stessa amministrazione espropriante).
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LA PROPRIETÀ IMMOBILIARE

La proprietà immobiliare è quella che ha per oggetto i beni immobili

(proprietà fondiaria). Si distingue in:
proprietà edilizia, relativa agli edifici urbani;
proprietà agraria, relativa agli appezzamenti di terreno agricolo situati
al di fuori delle città.
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Il diritto di proprietà non può essere esercitato in contrasto

con i superiori interessi della collettività. Questo è vero
anche per la proprietà edilizia. L’ordinamento giuridico,
stabilisce norme adeguate affinché l’attività di costruzione
di edifici si attui in maniera il più possibile ordinata, senza
devastare bellezze naturali o artistiche e rendendo
maggiormente “vivibili” e ospitali gli agglomerati urbani.
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Alla proprietà agraria è dedicato l’art. 44 Cost., che

stabilisce – quali fini da raggiungere – il razionale
sfruttamento del suolo e il conseguimento di equi rapporti
sociali. Per concretizzare tali obiettivi la legge deve
imporre obblighi e vincoli alla proprietà terriera privata,
fissando limiti alla sua estensione.
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I MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETÀ

Un bene può essere acquistato con:

l’acquisto a titolo derivativo;
l’acquisto a titolo originario.
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Nell’acquisto a titolo derivativo la proprietà perviene

(deriva) al nuovo proprietario direttamente dal precedente.
Nell’acquisto a titolo originario chi ottiene la proprietà
non ha alcun rapporto con il precedente proprietario (che
potrebbe anche non esistere), nel senso che non ottiene
tale diritto né per contratto né per successione.
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LE AZIONI A TUTELA DELLA PROPRIETÀ

Le azioni a tutela della proprietà sono le azioni a cui

può ricorrere il proprietario che veda in qualche modo
leso o minacciato il suo diritto di proprietà.
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I DIRITTI REALI MINORI

I diritti reali minori sono i diritti reali diversi dalla proprietà.

Essi si distinguono in:
diritti reali di godimento su cosa altrui: usufrutto, uso
e abitazione; servitù prediali; superficie; enfiteusi.
diritti reali di garanzia, che servono a garantire diritti
(di credito) di terzi: pegno e ipoteca.
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Si definiscono pertanto diritti reali di godimento su cosa

altrui i diritti che consentono al loro titolare determinate
facoltà di godimento su beni di proprietà altrui, ma non
quelle di disposizione.
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L’USUFRUTTO, L’USO E L’ABITAZIONE

L’usufrutto è il diritto di utilizzare per un determinato

periodo di tempo una cosa di proprietà altrui e di percepirne
i frutti, con il limite di rispettarne la destinazione economica
e di restituire la cosa stessa alla scadenza (art. 981 c.c.).
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L’uso è il diritto di usare una cosa altrui e di raccoglierne

i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria
famiglia (art. 1021).

L’abitazione è il diritto di abitare una casa altrui,

limitatamente ai bisogni dell’abitante e della sua famiglia
(art. 1022 c.c.).
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LE SERVITÙ PREDIALI

La servitù è la limitazione posta al godimento di un fondo,

detto fondo servente, per l’utilità durevole di un altro fondo,
detto fondo dominante, appartenente a un proprietario
diverso (art. 1027 c.c.).
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Le servitù si distinguono in coattive e volontarie.

Le servitù coattive, dette anche legali, sono quelle
che la legge consente di costituire a carico di un fondo,
anche senza (o addirittura contro) il consenso del suo
proprietario. Le servitù volontarie si costituiscono invece
tramite manifestazioni della volontà.
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LA SUPERFICIE E L’ENFITEUSI

La superficie è il diritto che una persona ha di fare

e mantenere sul suolo o sotto il suolo altrui una costruzione di cui
essa è proprietaria (artt. 952, 955 c.c.).
L’enfiteusi è il diritto di utilizzare un fondo altrui
e di percepirne i frutti, con l’obbligo di migliorarlo
e di pagare una prestazione annua in denaro o in natura.
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LA COMUNIONE

La comunione è la titolarità in capo a due o più soggetti

di un diritto reale su un certo bene (art. 1100 c.c.). Nella comunione
nessuno dei contitolari è proprietario di una parte materiale del bene
oggetto del diritto comune. Ciò che tutti
i partecipanti alla comunione acquistano è invece una quota ideale
del bene considerato nella sua totalità.
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IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

Il condominio negli edifici è una delle figure di comunione più

diffuse. Essa si ha quando gli appartamenti o i piani di uno stesso
edificio sono di proprietà di soggetti diversi.
Ciascun condomino può disporre liberamente delle porzioni di edificio
di sua proprietà, ma è soggetto ad alcuni vincoli che riguardano le
parti comuni.
Il possesso
IL POSSESSO

IL CONCETTO DI POSSESSO

Il possesso è definito nel codice civile dall’art. 1140 come un potere

di fatto sulla cosa «che si manifesta in un’attività corrispondente
all’esercizio della proprietà o di un altro diritto reale». Il possesso può
essere pieno o minore, è costituito
da un elemento oggettivo e uno soggettivo e può essere
di buona o di mala fede.
IL POSSESSO

Poiché la buona e la mala fede sono situazioni soggettive

difficilmente accertabili, il codice civile presume che,
in mancanza di prove certe di mala fede, il possessore
sia in buona fede. La buona fede, quindi, si presume
(art. 1147, ultimo comma, c.c.).
IL POSSESSO

PROPRIETÀ, POSSESSO, DETENZIONE

Nella maggioranza dei casi il diritto di proprietà (o il diritto reale

minore) e il corrispondente possesso sono riuniti nella stessa
persona: il proprietario che usa il suo bene ne è anche possessore
legittimo. Succede altre volte che le due
situazioni non coincidano e, di uno stesso bene, un soggetto abbia la
proprietà e un altro il possesso.
IL POSSESSO

Poiché la buona e la mala fede sono situazioni soggettive

difficilmente accertabili, il codice civile presume che,
in mancanza di prove certe di mala fede, il possessore
sia in buona fede. La buona fede, quindi, si presume
(art. 1147, ultimo comma, c.c.). La detenzione è una
situazione di fatto in cui è presente solo la disponibilità
materiale del bene, ma manca la volontà di possedere.
IL POSSESSO

ACQUISTO E PERDITA DEL POSSESSO

Si ha acquisto a titolo originario quando un soggetto inizia

a esercitare di fatto un potere sulla cosa, comportandosi come se ne
fosse il proprietario, senza avere alcun rapporto con il precedente. Si
ha perdita del possesso quando
il possessore cessa di esercitare il potere di fatto sul bene per una
qualsiasi causa.
IL POSSESSO

LA TUTELA DEL POSSESSO

Il possesso produce determinati effetti giuridici come

la tutela possessoria: chi è stato spogliato del proprio
possesso o è stato molestato nel suo esercizio, può
ottenere in giudizio la reintegrazione del possesso
o la cessazione delle molestie.
IL POSSESSO

L’USUCAPIONE IN GENERALE

L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario

della proprietà o di un altro diritto reale per effetto
del possesso protratto per un determinato periodo
di tempo.
IL POSSESSO

Il possesso per l’usucapione deve essere pacifico, continuo

e non equivoco.
Il periodo di usucapione può essere interrotto dal proprietario.
L’usucapione si compie di regola in venti o dieci anni secondo
la natura del bene.
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LA REGOLA «POSSESSO VALE TITOLO» IN MATERIA DI BENI MOBILI

L’art. 1153 c.c. stabilisce che «colui al quale sono alienati

beni mobili da parte di chi non ne è proprietario, ne acquista
la proprietà mediante il possesso, purché sia in buona fede
al momento della consegna». Nello stesso modo si
acquistano i diritti di usufrutto, di uso e di pegno.