I DIRITTI REALI MINORI

Tra i diritti reali, quello con il contenuto più ampio (che consente cioè di trarre più di ogni altro le
utilità di cui il bene è capace) è il diritto di proprietà, la cui ampia portata è descritta dall’art.832
c.c. Gli altri diritti reali hanno un contenuto più limitato del diritto di proprietà – per questo sono
detti “minori” – e incidono su beni di cui qualcun altro sia proprietario (iura in re aliena: diritti
su cosa altrui).
I diritti reali su cosa altrui si distinguono in:
a) diritti reali di godimento
b) diritti reali di garanzia
Lasciamo per il momento da parte i diritti reali di garanzia.
I diritti reali di godimento consistono nella facoltà di trarre determinate utilità (diverse a seconda
del diritto reale di cui si tratta) dall’uso (= godimento) della cosa altrui. Quindi, un diritto reale di
godimento consiste essenzialmente del diritto di fare un determinato uso (di volta in volta
diverso, a seconda del diritto reale considerato) di una cosa altrui.
Essi sono: usufrutto, uso, abitazione, superficie, servitù prediali, enfiteusi
Quando su un bene X appartenente ad A esiste un diritto reale spettante a B, abbiamo la seguente
situazione: sullo stesso bene X coesistono il diritto di proprietà e un diritto reale minore.
Ebbene, la facoltà che la legge concede a B, in quanto titolare del diritto reale minore su X,
limitano le facoltà spettanti al proprietario; si dice anche che i diritti reali minori comprimono il
diritto di proprietà. L’esistenza di un diritto reale minore limita le facoltà spettanti al proprietario
del bene, nel senso che talune delle facoltà corrispondenti al diritto di proprietà sono state
sottratte al proprietario e attribuite a un soggetto diverso.
Ad esempio, se su un terreno X grava una servitù di passaggio a favore di un altro terreno Y, il
proprietario del fondo Y ha il diritto di attraversare il fondo X (in ciò consiste il contenuto del
diritto di servitù), e il proprietario del fondo X non può (nel senso che non ha il potere giuridico
di farlo) impedire al proprietario del fondo Y di transitare in X. Dunque, il proprietario di X vede
compressa la facoltà – tipicamente spettante al proprietario – di escludere il proprietario di Y da
quel particolare godimento del bene X.
Sottolineiamo che il proprietario di X può continuare ad escludere tutti gli altri dal godimento del
suo bene, e che il proprietario di Y non può (nel senso che non ha il potere giuridico di farlo)
trarre da X utilità ulteriori, diverse da quelle corrispondenti al suo diritto reale. Dunque, la
compressione delle facoltà del proprietario avviene solo a favore del titolare del diritto reale
minore ed esclusivamente nei limiti del contenuto del diritto reale stesso (quindi, ad esempio, il
proprietario conserva la facoltà non solo di escludere tutti gli altri dal passaggio sul fondo, ma
anche di coltivarlo come meglio crede, di concederlo in locazione, di venderlo, di donarlo).
I diritti reali su una cosa altrui sono, al pari del diritto di proprietà, assoluti. Ciò significa che
consistono in determinate facoltà protette dall’ordinamento, che tutti devono rispettare non
interferendo nel loro esercizio. Ciò vale anche per il proprietario del bene gravato da uno ius in re
aliena: egli è bensì proprietario del bene X, ma con riguardo al diritto reale minore su X spettante
a un altro soggetto egli si trova nella stessa posizione di ogni altro terzo, ossia è tenuto a
osservare un dovere di astensione dalle ingerenze nell’esercizio di quel diritto reale. Dunque,
astenersi da comportamenti che interferiscono con l’esercizio del diritto. Ad esempio, se sul suo
fondo grava una servitù di passaggio non solo vedrà limitata la sua facoltà di escludere i terzi dal
godimento del proprio fondo (in quanto dovrà consentire quel particolare godimento – il
passaggio – al proprietario del fondo dominante), ma non potrà tenere comportamenti che
ostacolino o impediscano l’esercizio della servitù di passaggio. Se è vero che tale dovere di
astensione grava su tutti coloro che sono terzi rispetto a un diritto reale, è anche vero che nel caso
del proprietario esso implica un’ulteriore limitazione del diritto di proprietà. Ad esempio, non
potrà edificare sul proprio fondo in un modo che impedisca il passaggio al titolare della servitù.
Quando diciamo che il diritto di proprietà su un bene viene compresso dalla coesistenza su tale
bene di un diritto reale in re aliena, ci riferiamo quindi a una duplice limitazione: per un verso, da
esso bisogna scindere le facoltà corrispondenti al diritto reale minore; per un altro verso, da esso
bisogna escludere tutti quei comportamenti – normalmente rientranti tra le facoltà del proprietario
– che interferirebbero con l’esercizio del diritto reale minore. Ad es., se sul fondo X esiste un
diritto di superficie a vantaggio di A, il proprietario di X non solo non potrà edificare una
costruzione su X (perché questa facoltà è stata compressa dal diritto di superficie), ma non potrà
neppure circolare sul fondo X, in modo da ostacolare l’esercizio del diritto di A, perché questo
significherebbe violare il dovere generale di astensione gravante su tutti coloro che si trovano di
fronte a un diritto reale, e sono cioè terzi rispetto a tale diritto.
Abbiamo detto che su una medesima cosa possono coesistere il diritto di proprietà e un diritto
reale minore spettante ad altri, con corrispondente limitazione o compressione della proprietà
stessa. Ebbene, aggiungiamo ora che su una medesima cosa possono coesistere anche più diritti
reali minori: ciò è reso possibile dalla circostanza che ciascuno di essi ha un proprio contenuto,
diverso da quello degli altri. Così, su un fondo possono coesistere sia un diritto di usufrutto
(consistente nel potere di sfruttarlo economicamente purché non se ne modifichi la destinazione
economica) sia una servitù di passaggio.
Quando, per una qualsiasi delle cause previste dalla legge, il diritto reale su cosa altrui si
estingue, il diritto di proprietà riacquista automaticamente la propria pienezza; automaticamente,
cioè senza che sia necessario un atto giuridico per realizzare tale risultato. La qualità appena
descritta, di riespandersi automaticamente ogniqualvolta si estingue un diritto reale minore, viene
denominata elasticità del dominio.
Un’ulteriore caratteristica dei diritti reali minori è il cosiddetto diritto di seguito o di sequela.
I diritti reali minori sono diritti assoluti che hanno a oggetto una cosa: consistono quindi nella
facoltà di ritrarre da un bene alcune utilità, relative al suo valore d’uso (diritti reali di godimento)
o al suo valore di scambio (diritti reali di garanzia). Il contenuto di tali facoltà è diverso a seconda
del diritto reale considerato, ed è ovviamente fissato dall’ordinamento. Tuttavia, l’elemento a essi
comune è il seguente: per trarre dal bene (dalla res) le utilità consentite dall’ordinamento, il
titolare del diritto reale non ha bisogno della cooperazione di altri soggetti; neppure di quella del
proprietario del bene, il quale al pari di ogni altro terzo (rispetto al diritto reale minore) ha un
dovere di astensione. I diritti reali – anche i diritti reali minori – sono caratterizzati
dall’immediatezza, cioè sono strutturati in modo da realizzare una relazione immediata fra
titolare del diritto e res. Ad esempio, il titolare di una servitù di passaggio esercita tale diritto
attraversando il fondo servente, il titolare di un diritto di superficie edificando, il titolare di un
usufrutto usando il bene e appropriandosi dei suoi frutti... Come si vede, non è necessaria la
cooperazione di altre persone, neppure del proprietario, per esercitare un diritto reale in re aliena.
Proprio per questo carattere di immediatezza, l’eventuale mutamento del titolare della proprietà
sul bene non comporta alcuna conseguenza sul diritto reale e sulla possibilità di esercitarlo; per
l’esercizio di un diritto reale, è del tutto indifferente che il proprietario del bene sia A o B; infatti,
né il comportamento di A né quello di B sono necessari per l’esercizio del diritto.
Dunque, se il diritto di proprietà su un bene gravato da diritto reale minore circola (ad es. A vende
a B il bene, o C eredita da D il bene), il mutamento del titolare della proprietà non comporta
conseguenze sull’esistenza, sulla consistenza e sulla titolarità del diritto reale minore. Seguendo
la metafora della circolazione dei beni, si vuole dire che i diritti reali minori sono incardinati nel
bene e lo seguono anche presso il nuovo titolare (di qui l’espressione diritto di seguito).
In realtà, nell’universo giuridico non sono i beni a circolare bensì i diritti; ciò che accade è la
circolazione del diritto di proprietà, da A a B: essendo tale diritto in capo ad A limitato da uno ius
in re aliena, quando viene trasferito a B esso resta se stesso, cioè limitato dal medesimo ius in re
aliena. In altri termini, se A è il titolare di un bene X gravato da una servitù, nel momento in cui
quel diritto di proprietà circola (cioè cambia titolare) resta un diritto di proprietà limitato; tale era
presso l’autore, tale è presso il successore. L’espressione “diritto di seguito” è impropria, in
quanto lascia intendere che il diritto reale minore “si sposti”, cioè si trasferisca. In realtà esso è
sempre in capo al suo titolare; è invece il diritto di proprietà a essersi “spostato”: ma, essendo un
diritto di proprietà limitato “in partenza” sarà ugualmente limitato “all’arrivo”. Ciò in perfetta
coerenza al principio generale in tema di circolazione dei diritti: nemo plus iuris in alium
transferre potest qum ipse habet.
Tornando al nuovo proprietario del bene, egli avrà certamente acquistato tutte le facoltà
corrispondenti al diritto acquistato (cioè tutte le facoltà del proprietario meno quelle spettanti al
titolare del diritto reale minore); rispetto alle facoltà corrispondenti al diritto reale minore
gravante sul bene, egli è nella medesima posizione del suo dante causa: è tenuto a rispettarlo,
come ogni terzo deve rispettare un diritto assoluto altrui. Dunque, il diritto reale minore vale
anche nei confronti del successivo (o dei successivi) titolare del bene; questo è il senso ultimo
racchiuso nell’espressione diritto di seguito (o di sequela).