1) I beni.

Un bene è tutto ciò che può formare oggetto di diritto.

I beni possono essere materiali, se possiamo disporne materialmente o immateriali,
ossia tutti quei beni frutti dell’ingegno.
I beni oltre ad essere mobili, sono anche immobili: appartiene a questa categoria il
suolo e tutto ciò che può essere incorporato ad esso, sia artificialmente che
naturalmente.
I beni fungibili sono tutti quei beni sostituibili, mentre quelli infungibili non sono
sostituibili, ad esempio l’acqua.
I beni consumabili sono beni che possono essere utilizzati una volta sola e sono detti
di unità semplice.
I beni inconsumabili, sono ad esempio i vestiti, detti beni di unità permanente,
utilizzabili più volte.
I beni possono essere indivisibili o divisibili: questi ultimi sono composti da parti
omogenee che possono staccarsi.
I beni futuri sono beni che attualmente non esistono, ma che in futuro potranno
avere un valore, come ad esempio un immobile.
I beni pubblici possono appartenere ad un ente o allo Stato, ad esempio i beni
demaniali.
I beni demaniali, sono inalienabili, non formano oggetto di possesso e non si
possono acquistare.

I frutti si dividono in: frutti naturali e civili.

I frutti naturali, provengono da un altro bene, mentre i frutti civili, sono i redditi.

Per poterlo utilizzare, il titolare ha il diritto reale sul bene.

Le caratteristiche dei diritti reali sono: l’assolutezza, ossia che sono validi davanti a
tutti; l’immediatezza del potere sul bene, la tipicità, ossia sono stabiliti dalla legge e
la patrimonialità, in quanto il contenuto è economico.
Tra i diritti reali bisogna distinguere la proprietà dai diritti reali di godimento
(usufrutto, enfiteusi, usi, servitù) e dai diritti reali di garanzia (pegno e ipoteca).
2) La proprietà.
La proprietà è il diritto reale che ha per contenuto la facoltà di godere e disporre di
un bene in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi
stabiliti dall’ordinamento giuridico, ai sensi dell’art 832 di Codice civile.
Nessuno può essere privato dei beni di sua proprietà; l'esproprio è legittimo per
causa di pubblico interesse, legalmente dichiarata e contro il pagamento di una
giusta indennità.
La proprietà è pubblica o privata.
La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge.
Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo.
Il diritto del proprietario si caratterizzerebbe per la sua assolutezza e per la sua
esclusività, con divieto di ogni ingerenza della collettività in ordine alle scelte che il
proprietario si riserva di effettuare con totale arbitrio e discrezionalità.
Al proprietario vanno riconosciuti:
• Il diritto di godere, ossia di decidere se, come e quando utilizzare la cosa, ma
nell'ambito delle destinazioni volta a volta fissate dal legislatore, a seconda dello
statuto assegnato al bene.
• Il diritto di disporre; oltre al "valore d'uso" al proprietario spetta il "valore di
scambio" della cosa, ossia il potere di realizzare dei corrispettivi cedendo ad altri, in
tutto o in parte, i diritti sulla cosa
Il diritto del proprietario si caratterizza per la sua imprescrittibilità e per la sua
perpetuità.
L’ordinamento giuridico impone dei limiti alla proprietà divisi in due categorie: limiti
posti nell'interesse pubblico, come ad esempio distanze legali di ogni costruzione da
strade, autostrade, ferrovie; le o imposizioni sul fondo per assicurare utilità alle
pubbliche amministrazioni, ad esempio i pali della luce e le servitù pubbliche, non è
permesso edificare vicino agli aeroporti.
I limiti posti nell'interesse privato riguardano la proprietà immobiliare, regolano i
rapporti tra le proprietà vicine e i rispettivi diritti e doveri
Essi riguardano: le distanze nelle costruzioni e nelle piantagioni, luci e vedute, in
quanto il proprietario di un immobile ha diritto a di ricevere luce ed aria.

La proprietà si acquista a titolo originario con l'occupazione, se le cose non sono di

nessuno, l'invenzione, che riguarda le cose smarrite, trascorso un anno le cose
trovate consegnate al sindaco diventano proprie, l'accessione, quando in una
proprietà preesistente giungono altre cose che prima ne erano estranee, astraendo
la volontà del soggetto, che diventa proprietario delle nuove cose.
Le azioni di difesa della proprietà sono:
• rivendicazione: è concessa a favore di colui che si afferma proprietario di un bene,
ma non avendone il possesso, ne pretende la consegna da colui che lo possiede o lo
detiene.
Legittimato attivamente è colui che sostiene di essere il proprietario del bene,
legittimato passivamente è colui che, avendo la detenzione del bene, ha la facultas
restituendi.
L'attore ha l'onere di dimostrare il suo diritto;
• l'azione negatoria: è un'azione di accertamento negativo, che è data al
proprietario o per far cessare eventuali molestie o turbative provocate da altri sul
suo bene o per far cessare eventuali molestie di diritto, ossia per far dichiarare
inesistenti diritti di godimento che altri vantino sulla cosa. A sufficiente che il
proprietario provi di avere un valido titolo di acquisto;
• l'azione di regolamento di confini: presuppone l'incertezza del confine tra due
fondi; ciascuna delle parti è, al tempo stesso, convenuto e attore, ogni mezzo di
prova è ammesso e in mancanza di altri elementi il giudice si attiene al confine
delineato dalle mappe catastali;
• l'azione per apposizione di termini: presuppone la certezza del confine e serve a
far apporre o a ristabilire i segni lapidei, simboli del confine tra due fondi, che
manchino o siano divenuti irriconoscibili.

3) La superficie.
Tutto ciò che sta sotto o sopra il suolo appartiene al proprietario del suolo
medesimo che può attribuire ad altri il diritto di superficie. La superficie, perciò,
consiste o nel diritto di costruire, al di sopra del suolo altrui, un'opera, di cui il
superficiario, quando l'abbia realizzata, acquista la proprietà.
Il titolare del diritto di superficie ha la libera disponibilità di alienarla e costruire su di
essa diritti reali.
Se però il diritto di superficie fu costituito a tempo determinato, la scadenza del
termine, facendo venir meno il diritto del superficiario, segna l'estinzione anche di
questi diritti.
Invece i diritti reali sul suolo si estendono alla costruzione.
4) L’enfiteusi.
L'enfiteusi attribuisce lo stesso potere di godimento che spetta al proprietario alla
persona che ne beneficia.
Il beneficiario però è obbligato a migliorare il fondo e pagare al proprietario un
canone periodico e che non può superare i limiti massimi stabiliti per legge.
In questo caso, il potere del beneficiario viene detto dominio utile, mentre il potere
del proprietario viene detto dominio diretto.
L'enfiteusi può essere perpetua o a tempo e non può mai avere una durata inferiore
ai 20 anni.
Ogni 10 anni è prevista una revisione periodica del canone e vige il divieto di
subenfiteusi.
Attraverso il potere di affrancazione, l'enfiteuta può diventare proprietario del
fondo, mediante il pagamento di una somma corrispondente a 15 volte il canone
annuo.
Un potere inverso spetta al concedente: il diritto alla devoluzione.
Per esercitarlo ci vuole un'inadempienza qualificata dell'enfiteuta, come ad esempio
deterioramento del fondo.
L'estinzione dell'enfiteusi si verifica: per il decorso del termine, se è temporanea, per
il perimento del fondo, per affrancazione o per prescrizione estintiva.

5) Usufrutto.
L'usufrutto consiste nel diritto di godere della cosa altrui con l'obbligo di rispettarne
la destinazione economica.
L'usufrutto ha durata temporanea e si estingue al massimo, con la morte
dell'usufruttuario: per le persone giuridiche non può essere superiore a 30 anni.
Oggetto dell'usufrutto può essere qualunque specie di bene.
Se si tratta di beni consumabili, il diritto che sorge non è più l'usufrutto, ma il quasi
usufrutto che impone la restituzione non degli stessi beni che ha ricevuto, ma
altrettanti dello stesso genere.
L'usufrutto si può acquistare o per legge o per usucapione.
I diritti dell'usufruttuario sono:
• possesso della cosa
• frutti naturali e civili della cosa
• alienabilità del diritto di usufrutto
L'usufruttuario può cedere ad altri il proprio diritto di usufrutto e può anche
concedere ipoteca sull'usufrutto.
Gli obblighi dell'usufruttuario si ricollegano al dovere fondamentale di restituire la
cosa al termine del suo diritto.
Sono a carico del proprietario le riparazioni straordinarie, cioè, in genere, quelle
superano i limiti della conservazione della cosa.
L'estinzione dell'usufrutto si verifica per:
• scadenza del termine o morte dell'usufruttuario
• per prescrizione estintiva ventennale;
• per consolidazione
• per totale perimento della cosa
• per abuso dell'usufruttuario del suo diritto, alienando i beni o deteriorandoli o
lasciandoli perire per mancanza di ordinarie riparazioni.

6) Uso
L'uso consiste nel diritto di servirsi di un bene e, se è fruttifero, di raccogliere i frutti
limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

7) Abitazione
L'abitazione consiste nel diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e
della propria famiglia. Questi diritti, dato il loro carattere personale, non si possono
cedere o dare in locazione e non possono formare oggetto di disposizione
testamentaria.

8) Servitù

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo, detto fondo servente
per l'utilità di un altro fondo, detto fondo dominante, appartenente a diverso
proprietario.
I principi fondamentali in materia di servitù sono i seguenti.
La servitù può imporre al proprietario del fondo servente un dovere negativo di non
facere.
La servitù presuppone che i fondi appartengano a proprietari diversi.
I fondi devono trovarsi in una situazione topografica tale che l'uno possa arrecare
utilità all'altro.
La costituzione delle servitù può avvenire in due modi: coattivamente, per
imposizione di legge o per volontà dell'uomo.
Le servitù apparenti sono quelle che necessitano di opere visibili e permanenti,
come ad esempio la costruzione di una strada, per far sì che la servitù sia esercitata.
Si chiama modo, o modalità di esercizio della servitù, l'elemento che determina
come la servitù deve essere esercitata.
Le spese necessarie per l'uso e la conservazione della servitù sono a carico del
proprietario del fondo dominante.
Le servitù si estinguono:
• per rinuncia da parte del titolare;
• per confusione (fondo dominante e servente sono della stessa persona);
• per prescrizione estintiva ventennale (non uso).

L'impossibilità di usare la servitù non fanno estinguere la servitù, perché lo stato dei
luoghi può nuovamente mutare e la servitù risorgere: si ha in questo caso
sospensione o quiescenza della servitù.
A tutela della servitù è preordinata l'azione confessoria, con cui il titolare della
servitù chiede che sia accertata l'esistenza del suo diritto e che pertanto siano fatti
cessare gli eventuali impedimenti o le eventuali turbative all'esercizio della servitù.

9) Comunione
Un diritto soggettivo può appartenere a più persone, le quali sono tutte contitolari
del medesimo diritto: questo fenomeno prende il nome di comunione.
La comunione può essere volontaria, quando si costituisce per volontà delle parti
che acquistano o mettono in comune la proprietà della cosa, oppure incidentale, se
sorge per volontà della legge, ad esempio un muro in comunione.
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la
destinazione e non impedisca agli altri di servirsene; può disporre della sua quota
alienandola o ipotecandola, ma deve contribuire alle spese necessarie, in
proporzione alla propria quota.
9) Condominio
Quando gli appartamenti di un edificio non appartengono alla stessa persona, ma a
persone diverse abbiamo il fenomeno del condominio, un tipo di comunione
particolare detta comunione forzosa.
Per tutto ciò che riguarda l'uso e l'amministrazione delle cose comuni sono previsti
due organi, uno deliberativo, assemblea dei condomini ed uno esecutivo,
l'amministratore.
Per le delibere se non si raggiunge il quorum si applica il principio maggioritario.
All'assemblea è attribuito il compito di decidere le innovazioni e le opere di
manutenzione straordinaria, di stabilire il regolamento di condominio, di approvare
il preventivo delle spese.

10) Multiproprietà
La multiproprietà è l'attribuzione ad un soggetto, da parte del proprietario di un
bene, di un diritto di utilizzazione di una singola unità ricompresa nel complesso,
limitatamente ad una o più settimane all'anno, ma in perpetuo o per parecchi anni.