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DIRITTI REALI SULLA COSA ALTRUI USUFRUTTO DEFINIZIONE L'usufrutto un diritto reale sulla cosa altrui per il quale

e l'usufruttuario pu godere della cosa come se ne fosse proprietario, traendone quindi gli utili, con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica. (artt. 978-1026 C.C.) Il titolare del diritto si definisce usufruttuario, la controparte si definisce nudo proprietario. CARATTERISTICHE - limitato nel tempo - non si trasmette per eredit; - alienabile; - consente la locazione. OBBLIGHI DELL'USUFRUTTUARIO - non mutare la destinazione economica del bene concesso, (ad esempio, un immobile adibito ad abitazione non pu essere trasformato in negozio, un seminativo in un frutteto, ecc); - curare la manutenzione del bene, al fine della restituzione dello stesso "inalterato nella sostanza", come previsto dalla legge, deve cio usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1004 CC) - deve fare linventario, salvo dispensa; - deve prestare garanzia (cauzione), salvo dispensa; - deve affrontare le spese ordinarie per lamministrazione, manutenzione e custodia del bene - pagare le imposte e canoni, rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito. DIRITTI DELL'USUFRUTTUARIO - utilizzare il bene, sia direttamente, sia indirettamente, ovvero concedendolo in locazione o in affitto a terze persone: in quest'ultimo caso, il nudo proprietario rischia di diventare, al termine dell'usufrutto, pieno proprietario di un immobile occupato da un legittimo inquilino; - utilizzare i frutti del bene concessogli per tutta la durata del diritto; - apportare miglioramenti al bene stesso, alla scadenza avr diritto ad unindennit pari alla minor somma tra speso e migliorato. OBBLIGHI DEL NUDO PROPRIETARIO - Pagamento imposte ed oneri gravanti sulla propriet - Sostenere le spese di manutenzione straordinaria; per queste somme pu chiedere gli interessi allusufruttuario

COSTITUZIONE L' usufrutto si pu costituire per: 1) legge (usufrutto legale): ad esempio nel caso di eredit a minori, in cui il genitore resta usufruttuario fino al compimento della maggior et 2) volont: regolato quindi da un contratto tra le parti 3) testamento: ad esempio in caso di erede minorenne, non comunque lunica possibilit 4) usucapione: quando il diritto viene esercitato continuativamente per 20 anni DURATA L' usufrutto ha durata limitata nel tempo, precisamente: 1) nel caso di persone fisiche: dura al massimo per tutta la vita dell'usufruttuario 2) nel caso di persone giuridiche: massimo 30 anni 3) a seconda del contratto per usufrutto volontario ESTINZIONE L'usufrutto pu cessare per: 1) morte dell'usufruttuario; 2) prescrizione: se l'usufruttuario non esercita il suo diritto per 20 anni; 3) confusione: cio riunione tra usufruttuario e nudo proprietario 4) scadenza dei termini nei quali era stato costituito; QUESITI ESTIMATIVI Dal punto di vista estimativo ci interessa conoscere il valore del diritto di usufrutto e il valore della nuda propriet. VALORE DEL DIRITTO DI USUFRUTTO Ricordiamo che: l'usufrutto un diritto reale sulla cosa altrui per il quale l'usufruttuario pu godere della cosa come se ne fosse proprietario, traendone quindi gli utili. Quindi il valore ricercato non sar altro che l'accumulazione iniziale dei possibili redditi futuri traibili dal bene gravato di usufrutto. Il reddito dell'usufruttuario (Ru) maggiore del Bf ordinario in quanto al lordo di: 1) spese di manutenzione straordinaria (su tutti i capitali, mobili ed immobili) 2) imposte gravanti sulla propriet a meno dell'ICI (la paga l'usufruttuario) La durata, nel caso di usufrutto a vita, sar ricercata basandosi sulle tavole di mortalit. (vedi http://demo.istat.it/unitav/index.html?lingua=ita )
Vdu = Ru q n 1 rq n

Vdu = Valore del diritto dellusufruttuario; Ru = Reddito dellusufruttuario; n = durata dellusufrutto; r = saggio commerciale.

VALORE DELLA NUDA PROPRIET Il nudo proprietario entrer in possesso del fondo all'estinzione dell'usufrutto, il valore della nuda propriet sar dato dal valore che avrebbe il fondo se fosse libero meno i mancati redditi per la durata residua dell'usufrutto. Per un bene in condizioni ordinarie si pu dire, con buona approssimazione, che il valore della nuda propriet uguale al valore del fondo meno il valore del diritto di usufrutto.
V np =V V o du

Vo = valore ordinario del fondo Vdu = valore del diritto di usufrutto CALCOLO DELL'USUFRUTTO A FINI FISCALI
(approfondimento, non in programma)

L'usufrutto determinato moltiplicando la rendita annua per il coefficiente indicato nella tabella seguente, in relazione all'et del beneficiario. La rendita annua si ottiene moltiplicando il valore della piena propriet (Vo) del bene gravato da usufrutto, per l'interesse legale, che dal 1 gennaio 2008 risulta stabilito nella nuova misura del 3%. Esempio di calcolo: - valore della piena propriet di un bene immobile: . 300.000; - tasso di interesse legale: 3%; - et del beneficiario dell'usufrutto: 65 anni; - coefficiente relativo: 16; Rendita Annua = 300.000,00 x 3% = 9.000,00 Valore dell'Usufrutto = 9.000,00 x 16 = 144.000 Valore della Nuda Propriet = 300.000,00 - 144.000 = 156.000 Di seguito riepiloghiamo i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie calcolati al saggio di interesse del 3% (G.U. n. 9 dell'11 gennaio 2008)
Et del beneficiario compiuti) (dal 1 gennaio 2008) da 0 a 20 da 21 a 30 da 31 a 40 da 41 a 45 da 46 a 50 da 51 a 53 da 54 a 56 da 57 a 60 da 61 a 63 (anni Nuovo coefficiente Et del beneficiario (anni compiuti) da 64 a 66 da 67 a 69 da 70 a 72 da 73 a 75 da 76 a 78 da 79 a 82 da 83 a 86 da 87 a 92 da 93 a 99 Nuovo coefficiente 16,00 14,25 12,50 10,75 9,00 7,25 5,50 3,75 2,00

31,75 30,00 28,25 26,50 24,75 23,00 21,25 19,50 17,75