XVII.

CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO

Objetivo: Establecer los elementos esenciales del contrato de tiempo compartido y sus principales
diferencias con el contrato de Hospedaje visto en Materia Civil, con el fin de obtener sus elementos
mercantilistas.

Contenido:

17.1. CONCEPTO

Propiedad vacacional, multipropiedad o tiempo compartido es el derecho a usar semanas específicas

o distintas noches de un desarrollo durante un periodo específico o variable. Simplemente dicho, es
la pre-compra de una vacación.

El incremento del turismo y de las necesidades de la población ha generado distintas modalidades

de comercialización de proyectos inmobiliarios, hoteleros y habitacionales, como los condohoteles,
buy to let, branded residences, time sharing (tiempo compartido), destination clubs, private
residence clubs y fractional ownerships (fraccional o multipropiedad), pero no se puede desconocer
que dichas formas novedosas de comercialización (y también de financiación) tienen consecuencias
jurídicas distintas y son resultado del ejercicio de la autonomía de la voluntad y por ende de la
libertad contractual, consagradas tanto en el art. 5º constitucional como en los arts. 6º, 7º, 8º, 1796,
1858 y 1859 del CCF, así como en el 78 del CCo, conforme a los cuales las partes pueden celebrar
y ejecutar los contratos que deseen e incluir en ellos las cláusulas que consideren más convenientes,
estén o no reconocidos (nominados) o reglamentados (típicos) por la ley, con las únicas limitaciones
previstas por la misma.

La propiedad de un tiempo compartido es muy similar a la propiedad de un condominio excepto

que, los derechos del beneficiario están limitados a ciertas semanas durante el año. El concepto
básico consiste en dividir una unidad de hospedaje en 52 intervalos de uso (semanas) para ser
vendidos individualmente.

Concepto en la NOM-029-SCFI-1998:

“El tiempo compartido es todo acto jurídico por el cual se pone a disposición de un usuario o grupo
de usuarios el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo en
una unidad variable, dentro de una clase determinada, por periodos previamente convenidos
mediante el pago de alguna cantidad sin que, en ningún caso, se transmita el dominio de los
establecimientos afectos al servicio.

Para los efectos de esta definición también se consideran unidades variables aquellas que, aun
cuando se pacten como fijas, para su ocupación requieran de reservación y sean susceptibles de
modificación futura o de la facultad de revocar o sustituir la opción original.”
La Ley Federal de Protección al Consumidor a su vez, menciona que:

ARTÍCULO 64.- La prestación del servicio de tiempo compartido, independientemente del nombre
o de la forma que se dé al acto jurídico correspondiente, consiste en poner a disposición de una
persona o grupo de personas, el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte
del mismo, en una unidad variable dentro de una clase determinada, por períodos previamente
convenidos, mediante el pago de alguna cantidad, sin que, en el caso de inmuebles, se transmita el
dominio de éstos.

17.2. NATURALEZA JURÍDICA

El sistema de comercialización de tiempo compartido está regulado fundamentalmente por la LFPC

y la NOM. Asimismo, la Profeco está encargada de autorizar los contratos de adhesión o de negar
su inscripción, y en la LFPC se establece que ECONOMIA, mediante normas oficiales mexicanas,
podrá sujetar contratos de adhesión a registro previo ante la Profeco cuando impliquen o puedan
implicar prestaciones desproporcionadas a cargo de los consumidores, obligaciones inequitativas o
abusivas, o altas probabilidades de incumplimiento. Las normas podrán referirse a cualesquiera
términos y condiciones, excepto precio (art. 86, LFPC).

La NOM califica de “venta” el acto jurídico por medio del cual el prestador, a cambio de un precio
cierto, se obliga a proporcionar el servicio de tiempo compartido respecto de un bien en uno o
varios establecimientos terminados y en operación, o en parte de ellos, incluyendo los beneficios
adicionales, secundarios o complementarios que el prestador ofrece. Sin embargo, el contrato de
tiempo compartido no tiene la naturaleza de un contrato de compraventa, puesto que el prestador no
transfiere la propiedad de la cosa objeto del contrato, sino únicamente el derecho al uso y goce de
ella por periodos previamente determinados, así como el derecho a recibir otros servicios. El
usuario no adquiere ningún derecho real sobre los inmuebles, sino solo el derecho personal a que se
preste el servicio de tiempo compartido en los términos convenidos. Ese derecho lo comparte –de
ahí su denominación– con otros usuarios según los periodos convenidos. Incluso la misma NOM,
aunque alude a compraventa, la define como todo acto jurídico por medio del cual se acuerda
prestar el servicio de tiempo compartido sobre un inmueble determinado y en operación, o parte de
él que se ofrezca al público y que se encuentre totalmente terminado y en operación.

Los derechos que el prestador concede al usuario son derechos de crédito o personales. El usuario
adquiere la titularidad de derechos que incluyen los de disfrutar de las instalaciones y áreas
comunes de un inmueble; la posibilidad de disponer de los derechos de alojamiento; la obtención de
servicios hoteleros, de limpieza y mantenimiento; así como la administración del inmueble por el
prestador o el operador.

Ese derecho personal deriva precisamente del acuerdo de voluntades, que en nuestro caso es el
contrato de prestación de servicios de tiempo compartido, el cual incluye, entre otros, el derecho al
alojamiento en un inmueble; a su vez, el art. 1825 del CCF, cuando se refiere a la cosa objeto del
contrato, aunque no lo hace en forma expresa, identifica la “cosa” con el “bien” y expresa que la
misma debe existir en la naturaleza, ser determinada o determinable en cuanto a su especie y estar
en el comercio. La cosa objeto del contrato es la prestación abstención a cargo del deudor y en favor
del acreedor (la conducta humana de dar, hacer o no hacer) y se clasifica en objeto directo (la
conducta que debe observar el deudor de hacer, dar o no hacer) y objeto indirecto (la cosa o el bien
que el obligado deba dar). En el contrato de tiempo compartido, el objeto directo consiste en el
derecho de obtener servicios de alojamiento y otros convenidos; el objeto indirecto lo constituyen
las unidades respecto de las cuales se concede ese derecho, y ese cúmulo de derechos tienen la
naturaleza de derechos personales o de crédito, que las partes tienen derecho a exigirse mutuamente
en virtud del mismo contrato.

El derecho de alojamiento no es un derecho real, porque ese derecho no recae sobre bienes
inmuebles y porque el alojamiento no está dentro de los derechos reales; el alojamiento no es
tampoco un derecho de propiedad, ya que el usuario solo es titular del derecho de alojamiento, pero
no se le transfiere el inmueble; mucho menos la posesión, porque no se entrega a otro una cosa por
la cual se le conceda el derecho de retenerla temporalmente en su poder (art.791, CCF). Tampoco se
da el usufructo, servidumbre, uso o habitación como derechos reales.

El lugar que ocupa el contrato de tiempo compartido dentro de nuestro derecho, es el de un contrato
de prestación de servicios, cuyo objetivo fundamentar es compartir un espacio por diversas
personas, durante las etapas y estaciones del año, prestando además servicios de administración y
entretenimiento y demás implementos para hacer efectivo el turismo y la recreación.
17.3. ELEMENTOS

17.3.1 PERSONALES

a) Prestador del servicio: Persona que se dedica de manera directa o indirecta a la

comercialización, operación y prestación del servicio de tiempo compartido en el territorio
nacional respecto de un bien inmueble o parte del mismo y que se obliga a prestar esos
servicios al usuario. Se define al prestador del servicio como la persona física o moral que
por justo título y mediante las condiciones especificadas en un contrato se obliga a prestar
al usuario el servicio de tiempo compartido.

b) Usuario: El usuario es la persona o personas que por cualquier justo título (como el contrato
de tiempo compartido, cesión de derechos, legado, etc.) tengan derecho a recibir el servicio
de tiempo compartido.

17.3.1.1. OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LAS PARTES

Del prestador:

a) El prestador o el prestador intermediario son los únicos responsables aun cuando estos, el
comercializador u operador contraten con terceros la prestación de los servicios de tiempo
compartido que se proporcionen a los usuarios o al establecimiento.

b) Administración del tiempo compartido. El prestador del servicio de tiempo compartido debe
administrar el desarrollo y realizar todos los actos relativos a la operación, mantenimiento de
instalaciones y equipo, reservaciones, reposición y reparación de bienes. El prestador debe cumplir
todas las obligaciones que le correspondan conforme al contrato y el reglamento interno del tiempo
compartido. En el caso de que el prestador contrate los servicios de un tercero para que funja como
prestador, este último debe contar con un representante en el lugar donde se presta el servicio de
tiempo compartido.

c) Informar al usuario del lugar o lugares en donde se presta el servicio de tiempo compartido; en el
caso de los prestadores intermediarios, la obligación de proporcionar al usuario, por lo menos tres
veces al año, una relación actualizada de los lugares y desarrollos donde se presta el servicio de
tiempo compartido.

d) Hacer efectivos los derechos del usuario respecto del uso y goce de bienes que tienen los
usuarios, incluidos periodos de uso y las características de los bienes muebles e inmuebles del
servicio de tiempo compartido.

e) No realizar al usuario cobros o cargos periódicos por ningún concepto, limitándose a efectuar el
cobro del servicio correspondiente en el momento de confirmar la reservación respectiva, y que
dicho cobro solo puede ser exigible dentro de los 15 días naturales anteriores a la fecha en que deba
realizarse la prestación del servicio de tiempo compartido. Tampoco pueden estipularse cobros ni
cargos iniciales o únicos por ningún otro concepto.

f) Indicar las opciones de intercambio con otros prestadores del servicio de tiempo compartido y si
existen costos adicionales para realizar tales intercambios, señalando que el desarrollo está inscrito
en un programa de intercambio prestado por terceros, sujeto a un contrato de afiliación que implica
un costo adicional y la duración.

Del usuario:

a) Pago de cuotas ordinarias. El usuario debe pagar las cuotas previstas en el contrato. La
determinación del monto, las condiciones y los periodos de pago de las cuotas ordinarias debe
sujetarse a lo establecido en el contrato o en el reglamento interno del servicio de tiempo
compartido (art. 9, NOM).

Las cuotas ordinarias son las cantidades de dinero que el usuario debe pagar al prestador del
servicio y que se refieren a los gastos y demás conceptos dinerarios que son previsibles en la
operación y el mantenimiento normal del bien o establecimiento, como los generados por la
administración, operación y mantenimiento del establecimiento, de las instalaciones y áreas
comunes.

b) Cuotas extraordinarias. El usuario debe pagar las cuotas extraordinarias por hechos imprevisibles
en la operación y mantenimiento del bien objeto del tiempo compartido, siempre que sean urgentes,
necesarias o indispensables para la conservación total o parcial del mismo, así como de sus áreas
comunes, instalaciones, equipos y servicios; para la conservación o reposición de mobiliario o
equipo, o aquellas sin cuya aplicación el establecimiento o parte de él corran el riesgo de perderse,
destruirse o deteriorarse, de forma tal que no puedan cumplir con la función para la cual fueron
creados, construidos o destinados.

c) Intereses. El usuario debe pagar los intereses que resulten conforme a la determinación del
procedimiento para el cálculo de los intereses, cuando las operaciones se realicen a crédito. d) En su
caso, pagar las cantidades previstas en el contrato por incumplimiento del contrato o revocación
extemporánea, conforme al procedimiento para su cálculo y aplicación al dar por terminada la
relación contractual.

e) El usuario tiene derecho de disfrutar de los servicios pactados en el contrato en la forma, término
y demás condiciones previstas.

f) El usuario tiene derecho a transmitir o ceder sus derechos sobre el servicio de tiempo compartido
conforme al procedimiento establecido en el contrato y la mecánica para el cálculo de los cargos
que se originen por este proceso.

g) También tiene derecho a revocar su consentimiento para la celebración del contrato. Ese derecho
debe ser incorporado como una cláusula del contrato,

h) Garantías. Para proteger los intereses y la integridad física de los usuarios, y respaldar el
cumplimiento de sus obligaciones, el prestador debe contar con garantías, las cuales pueden
consistir en una fianza con garantía fiduciaria que puede garantizarse, a su vez, con un fideicomiso
de garantía. La vigencia de este último mecanismo no puede ser inferior a la del propio contrato de
adhesión.

17.3.2. REALES

Son elementos reales del contrato el establecimiento y el precio. El primero es el bien inmueble o
parte de él, o las unidades variables en donde se preste el servicio de tiempo compartido (art. 3.5,
NOM), así como las áreas comunes, es decir, las partes de las instalaciones del establecimiento que
pueden disfrutar todos los usuarios del servicio de tiempo compartido, conforme a su naturaleza y
destino ordinarios, sin transgredir los derechos de los demás (art. 3.1, NOM). El prestador debe
afectar el inmueble objeto del contrato mediante declaración unilateral de voluntad, otorgada ante
notario público o mediante fideicomiso otorgado en escritura pública, precisamente para la
prestación del servicio de tiempo compartido, por lo que debe contar con una constancia que
acredite que el bien está afectado a la prestación del servicio de tiempo compartido, en los términos
que señalen las legislaciones locales sobre la materia. En ambos casos debe presentarse la
constancia de inscripción definitiva en el Registro Público de la Propiedad. El inmueble afecto al
servicio de tiempo compartido no puede modificarse en cuanto al uso al que está destinado. En el
caso de que se pretenda llevar a cabo cambios importantes que reduzcan o supriman las
instalaciones, áreas verdes recreativas, deportivas o las áreas comunes del establecimiento, el
prestador debe someter la propuesta al visto bueno de los usuarios por escrito, quienes por mayoría
simple de votos deben decidir lo procedente (art. 6.3, NOM).

En cuanto al precio, son las cuotas que el usuario debe pagar al prestador en los términos previstos
en el contrato, para obtener los servicios de tiempo compartido.

17.3.3. FORMALES

Tal como lo prevé el art. 6 de la NOM, los contratos de adhesión que celebre el prestador con los
usuarios deben ser otorgados por escrito, contar con el registro previo ante la Profeco y estar
escritos en idioma español, sin perjuicio de que sean también escritos en otro idioma, siempre que el
prestador compruebe que se trata de una traducción fiel del documento registrado en español, hecha
por perito oficial. Dichos contratos deben incluir una cláusula donde se señale que en caso de existir
discrepancias debe prevalecer el texto en español sobre el texto del idioma extranjero. En virtud de
que este contrato va dirigido a los turistas tanto nacionales como extranjeros, por lo general se
presenta la necesidad de contar con la versión en otro idioma (inglés y francés) del contrato.

17.4. MERCANTILIDAD DEL CONTRATO Y LA NOM–029–SCFI–1993

Aunque el contrato de tiempo compartido no está regulado expresamente por el CCo, no cabe duda
de que se trata de un contrato de carácter mercantil cuando la persona que pone a disposición del
usuario un bien para su uso o goce y los demás derechos es una sociedad mercantil, un comerciante
persona física o un fiduciario de un fideicomiso para este objeto, ya que hace de este sistema su
ocupación habitual al dedicarse a comercializar dichos servicios, con independencia de que también
existen contratos de tiempo compartido de carácter civil regulados por algunas leyes locales.
Constituye un negocio sujeto a las normas federales, entre ellas las de protección al consumidor y
de turismo en los supuestos por estas, tanto cuando el que lo presta es un proveedor o comerciante.

17.5. CARACTERÍSTICAS

Abocándose al aspecto jurídico y características que reviste esta figura contractual, son las
siguientes:

a) el de tiempo compartido es un contrato formal. El contrato debe constar por escrito e inscribirse
el modelo del mismo en la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco);

b) es un contrato de adhesión porque las cláusulas y el contenido del mismo están predispuestos
previamente sin que el consumidor pueda discutir sus términos ni condiciones;

c) debe registrarse. Los derechos y las obligaciones de las partes deben estar previamente señalados
en un contrato de adhesión debidamente registrado ante la Profeco, conforme a lo establecido por
las autoridades competentes y de acuerdo con lo previsto por el art. 64 de la LFPC;

d) oneroso. Es un contrato de prestaciones recíprocas: el administrador recibe una cantidad de

dinero y el usuario adquiere los derechos de uso y goce de una unidad variable, de un inmueble o
parte de este, así como el derecho para recibir otros servicios; y

e) de tracto sucesivo. El tiempo compartido es un contrato de duración; solo es posible su ejecución

mediante el transcurso del tiempo.

12.9. EL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO NO ES VITALICIO, SINO A PLAZO.

El término -dice Rafael Rojina Vi llegas- es un acontecimiento futuro de realización cierta, de cuyo
cumplimiento depende únicamente la exigibilidad de la obligación, bien sea aplazando sus efectos a
partir de cierta fecha, o bien dando término a la relación jurídica, hasta cierto momento, sin efectos
retroactivos.''

De lo anterior se destaca la existencia de dos clases de términos: suspensivo y extintivo.

El término suspensivo es un acontecimiento futuro y cierto que suspende el cumplimiento de la

obligación. En cambio, el término extintivo es aquel evento futuro, de realización cierta, que
extingue la obligación, sin retrotraerse.
Enneccerus llama a dichos términos o plazos con el nombre de término inicial y término final,
respectivamente. Para él: "Determinación de tiempo es la limitación, añadida a una declaración de
voluntad, cuyo sentido es que un efecto jurídico sólo debe empezar (término inicial) con la llegada
de un acontecimiento futuro y cierto o sólo deba durar (término final) hasta la llegada del mismo".

12.10. ES CONSENSUAL.

Se perfeccionan con el solo consentimiento de las partes, sin necesidad de ninguna formalidad ni la
entrega de ninguna prestación al menos en el preciso momento en que se intercambia una suma de
dinero o se firma el contrato;

12.11. NO CONFIERE DERECHO DE DOMINIO SOBRE EL INMUEBLE AFECTADO AL

SISTEMA TURÍSTICO DE TIEMPO COMPARTIDO AL USUARIO Y SUS FAMILIARES.

Conforme al contrato de tiempo compartido, el usuario adquiere el derecho de ser el recibidor del
servicio de alojamiento en las unidades o inmuebles y por el periodo convenidos, lo cual en
principio supondría que se trata de derechos de uso o goce temporal de bienes que se concede
respecto de bienes tangibles; sin embargo, según el contrato, el usuario adquiere servicios hoteleros
y no únicamente la concesión del uso o goce de bienes, es decir, no se trata tampoco de la concesión
solo del uso o goce temporal de bienes, sino de la adquisición de derechos para recibir la prestación
de servicios hoteleros o de alojamiento en habitación que se prestan por medio del prestador o del
operador, así como otros servicios.

17.6. TEMPORADAS, FORMAS Y CONDICIÓN DE PAGO

Propiedad fraccionada. Permite a los consumidores comprar una cantidad mayor de semanas,
generalmente entre 4 y 26, por un costo menor. Esta modalidad es popular en destinos de ski o
playa.

Unidades con "lock-off" o "lock-out". Permiten a los propietarios la opción de ocupar sólo una
porción de la unidad en una fecha, y el resto en otra. Es decir, son propiedades que están diseñadas
para ser divididas en dos o más áreas privadas, pudiendo el interesado rentar una de las porciones y
usar la otra, o inclusive intercambiarla. Esta modalidad en la práctica suele llamarse “flexivilla”.
Los intervalos vacacionales se venden como tiempo fijo o como tiempo flotante y en otras dos
modalidades que no son tan comunes como estas.

Con tiempo fijo, la unidad vacacional es comprada para ser usada una semana específica. Ese
intervalo queda asignado para cada año a ese miembro.

Con tiempo flotante, se refiere al uso de hospedaje de vacaciones generalmente para una temporada
específica del año (verano, invierno, todo el año, etc.).

Elpropietario debe reservar con anticipación su fecha de vacaciones deseada, ya que la

confirmación de la reservación se efectúa generalmente sobre la base de: "primera llamada/primera
confirmación".

17.7. OFERTA

a) Las promociones, información y publicidad que lleven a cabo los prestadores de los
servicios que regula esta NOM se deben realizar en estricto apego a lo establecido en la ley
y la NOM.
b) El proveedor tiene prohibido efectuar prácticas comerciales que contravengan la NOM, y
que son todos los actos o estrategias que tengan por objeto: a) utilizar información o
publicidad falsa, confusa o contraria a las condiciones estipuladas en el contrato y
reglamento registrados ante la Profeco; b) emplear mecanismos promocionales como rifas,
regalos, premios, certificados de hospedaje, ya sea por medios escritos o mediante llamadas
telefónicas, con el intento de ofrecer o presentar sus servicios, sin especificar de manera
clara e inequívoca el propósito de hacer dicha oferta; c) emplear por cualquier medio, sin
autorización, el nombre o logotipo de la Secretaría, de la Profeco o de cualquier
dependencia de la administración pública federal, estatal o municipal, para la
comercialización de servicios de tiempo compartido; y d) los prestadores deben adoptar las
medidas necesarias para evitar la sobreventa, de tal manera que su volumen de
contrataciones nunca debe rebasar su capacidad de servicio.
c) Satisfacer los requisitos para el inicio de operaciones de venta o preventa. La NOM define
la “preventa” como el acto jurídico mediante el cual el prestador se obliga a proporcionar el
servicio de tiempo compartido y sus accesorios en uno o varios establecimientos aun no
terminados ni en operación.
17.8. CESIÓN DEL CONTRATO

Los contratos de adhesión que celebre el prestador con los usuarios deben ser otorgados por escrito,
contar con el registro previo ante la Profeco y estar escritos en idioma español, sin perjuicio de que
sean también escritos en otro idioma, siempre que el prestador compruebe que se trata de una
traducción fiel del documento registrado en español, hecha por perito oficial. Dichos contratos
deben incluir una cláusula donde se señale que en caso de existir discrepancias debe prevalecer el
texto en español sobre el texto del idioma extranjero. En virtud de que este contrato va dirigido a los
turistas tanto nacionales como extranjeros, por lo general se presenta la necesidad de contar con la
versión en otro idioma del contrato.

Para que la Profeco otorgue el registro del contrato de adhesión, el prestador debe presentarle los
documentos siguientes:
a) El contrato debe registrarse ante la PROFECO, para lo cual el formulario debe especificar los
datos siguientes (art. 65 LFPC):

 Nombre y domicilio del prestador o proveedor;

 Lugar donde se prestará el servicio;
 Determinación de los períodos y los derechos de uso y goce sobre los bienes, que tendrán
los usuarios o adquirentes del servicio;
 El costo de los gastos de mantenimiento para el primer año…;
 Las opciones de intercambio con otros prestadores del servicio; y,
 Descripción de las fianzas y garantías otorgadas al consumidor o usuario.

b) El modelo del contrato que será celebrado con los usuarios y que debe contener cuando menos:

 El monto
 Las condiciones y,
 Los periodos de pago de las cuotas ordinarias;

La indicación sobre si el desarrollo está inscrito en un programa de intercambio prestado por

terceros;

Un Reglamento Interno, que debe contener las bases o reglas de operación a las que se sujeta la
prestación y el uso de este servicio; una cláusula en la que se establezca un plazo de cinco días
siguientes a la fecha de la firma del contrato, a efecto de que el consumidor pueda revocar su
consentimiento sin su responsabilidad y con derecho a la devolución de las sumas entregadas;

Las garantías que permitan proteger los intereses y la integridad física de los usuarios, así como
garantizar el cumplimiento de las obligaciones del prestador (dichas garantías pueden consistir en
una fianza con garantía fiduciaria que puede garantizarse o un fideicomiso de garantía; en su caso,
la vigencia de este último no puede ser inferior a la del propio contrato de adhesión).

La terminación del servicio de tiempo compartido está sujeta a la conclusión del plazo fijado en la
constitución del servicio; y la descripción de los cobros y conceptos de los mismos, que se pretende
hacer al usuario por la contratación del servicio de tiempo compartido, incluidos, en su caso, los
costos por la suscripción o membresía.

17.9. FORMAS DE RESCISIÓN.

Se trata de la terminación del servicio en sí mismo y no de la extinción del contrato de tiempo

compartido; este termina por cualquiera de las causas previstas en el contrato y conforme a lo
establecido en el contrato de adhesión suscrito con el usuario y previamente autorizado por la
Profeco. La terminación del servicio de tiempo compartido significa la desafectación de los bienes
afectos al servicio, los cuales quedan sujetos a su destino hasta la terminación del plazo fijado en la
constitución del servicio, por lo que la desafectación de estos establecimientos solo puede realizarse
cuando ya no existan usuarios.

Para tal efecto, los prestadores deben apegarse a lo dispuesto en las legislaciones estatales y, en su
defecto, al procedimiento siguiente: a) notificar a la Secretaría y a la Profeco la intención de
desafectar el o los establecimientos y solicitar la autorización de la Profeco para llevar a cabo tal
propósito. En todo caso, la desafectación de establecimientos debe surtir efecto un año después de
la fecha en que se solicite la cancelación de la inscripción de afectación en el Registro Público
correspondiente; b) una vez que el prestador obtenga la autorización de la Profeco para desafectar el
o los inmuebles, debe publicar cada 30 días, por un periodo de tres meses en dos de los diarios de
mayor circulación nacional y en uno de la localidad donde se ubique el o los establecimientos, el
aviso sobre la desafectación de estos; y c) el prestador debe mantener durante un año la
disponibilidad del uso alternativo para los usuarios que aún tuvieran derecho o entregar a la Profeco
una fianza por 10% del valor del inmueble con vigencia de un año, para garantizar los derechos de
los mismos.
 Contrato de
Prestador obligaciones:
Informar al usuario del lugar o lugares comunes
donde se presta el servicio de tiempo
Tiempo
compartido.
Hacer efectivos los derechos del usuario
respecto al uso y goce de bienes que tienen
Compartido Elementos personales:
Prestador
Usuario
incluidos periodos de uso y caracterísitcas de los
bienes muebles e inmuebles del servicio.
No realizar cobros o cargos periodicos por
ningún concepto.
Indicar las opciones de intercambio con otros
prestadores del servicio.
Garandía de uso alternativo, disposición del
mismo servicio en otros lugares.
Elaborar y entregar el reglamento interno.
Pagar las cantidades previstas por
incumplimiento del contrato. Elementos reales:
El inmueble destinado a TC
El precio o cuotas fijas pactadas

Usuario obligaciones:
Pago de cuotas ordinarias: las previstas en
el contrato. Elementos formales:
Pago de cuotas extraordinarias: Pagos por Fundamento Legal:
LFPC: Ley Federal de De acuerdo con el art. 6 de la
hechos imprevisibles en la operación y NOM:
mantenimiento del objeto del tiempo Protección al Consumidor
Los contratos de adhesión que
compartido. celebre el prestador con los
Intereses: Se deben cubrir los intereses usuarios deben ser otorgados por
cuando las operaciones se realicen a escrito, contar con el registro
crédito. previo ante la Profeco y estar
escritos en idioma español, sin
perjuicio de que sean también
escritos en otro idioma.
Concepto:
El tiempo compartido es todo acto jurídico
por el cual se pone a disposición de un
usuario o grupo de usuarios el uso, goce y
demás derechos que se convengan sobre
Características en general: un bien o parte del mismo en una unidad
Contrato Formal variable, dentro de una clase determinada,
Contrato de Adhesión por periodos previamente convenidos
Contrato Oneroso mediante el pago de alguna cantidad sin
Contrato de tracto sucesivo. que, en ningún caso, se transmita el
dominio de los establecimientos afectos al
servicio.
FUENTES DE CONSULTA:

Carvallo Yáñez, Erick y Lara Treviño, Enrique. Formulario Teórico-Práctico de Contratos

Mercantiles. Editorial Porrúa, 6ª edición, México, 2014

FAVIER-DUBOIS, Eduardo M.: "Problemática legal del tiempo compartido", Tomo XI, Ed.
Errepar – DSE, Nº 151, Buenos Aires, 2000.

HAMDAN AMAD, Fauzi, “Análisis de la figura jurídica denominada tiempo compartido en las
actividades turísticas”, Estudios Jurídicos, México, 1988.

Ley Federal de Protección al Consumidor. Disponible en:

www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/11 3_110118.pdf

http://historico.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/revdpriv/cont/27/dtr/dtr4.pdf