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LA RIFORMA DEL CONDOMINIO

Prospettiva della disciplina attraverso le conferme, le novità, le occasioni mancate e i punti salienti
della riforma.

MARCO NAPOLI
Luglio 2019
2
INTRODUZIONE

La disciplina in materia condominiale è un argomento molto vasto, composto da un gruppo di


articoli del codice civile e dalle normative tecniche che investono la realtà condominiale sotto una
moltitudine di aspetti: contabilità, fiscalità, edilizia, impiantistica solo per citarne alcuni.
Al contempo non bisogna dimenticare l’inquadramento della realtà condominiale come
fenomeno sociale, luogo in cui le persone devono “necessariamente” convivere e condividere anche
parte della propria esperienza di vita oltre alle parti comuni dell’edificio al servizio delle proprietà
individuali.
Alla base di questa tesi vi sono le modifiche apportate dalla riforma del condominio del 2012 ad
alcuni articoli del codice civile in vigore dal 1942 senza aver mai subito “ristrutturazioni”.
Le modifiche introdotte sono numerose; alcune sono vere e proprie novità, altre invece
acquisiscono quanto negli anni è stato indicato dall’orientamento giurisprudenziale.
La nuova normativa arricchisce l’ambito di applicazione della norma sulla base delle nuove
realtà edilizie, l’elencazione dei beni e degli impianti presunti di proprietà comune di conseguenza
alle nuove tecnologie, aggiunge agli aventi diritto anche coloro i quali abbiano un “godimento
periodico”.
Relativamente all’uso della cosa comune, al regolamento di condominio e alle tabelle millesimali
non vi sono stati grandi stravolgimenti: è stato confermato quanto già descritto dalla norma con la
previsione di poter deliberare alcune specifiche innovazioni con quorum agevolati. C’è da
sottolineare un’importante novità introdotta dalla riforma, ovvero l’impossibilità di vietare il
possesso di animali domestici.
All’organo deliberativo dell’assemblea vengono confermate le attribuzioni con l’inserimento di
due novità: l’obbligo di costituzione di un fondo speciale di importi pari ai lavori da eseguire in
caso di interventi di manutenzione straordinaria e la possibilità di autorizzare l’amministratore a
partecipare e a collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali.

3
La figura dell’amministratore viene completamente “investita” dalla riforma del condominio.
Agli articoli ante riforma se ne aggiungono di nuovi, tentando di disciplinare in modo dettagliato
ogni aspetto della professione e dei rapporti con i condomini: la tipologia e la durata del contratto, i
poteri e gli obblighi, la nomina e la revoca, le sue attribuzioni, ma soprattutto i requisiti previsti
dall’art. 71-bis disp. att. c.c.
La legge n. 220/2012 ha apportato un radicale cambiamento anche sulla questione della
solidarietà dei debiti. Il terzo creditore potrà agire nei confronti del condomino solvente soltanto
dopo la preventiva escussione del debito nei confronti del condomino moroso; la legge conferma
invece la solidarietà dei debiti condominiali maturati dalla parte venditrice di un’unità immobiliare
da parte dell’acquirente per l’anno in corso e quello precedente.
I criteri di ripartizione previsti dal codice vengono confermati come non derogabili con una sola
eccezione: la deroga è valida solo con l’approvazione unanime dei consensi.
L’argomento trattato riveste un cambiamento storico dal punto di vista del diritto condominiale -
perché come detto erano settant’anni che non venivano introdotte modifiche - e centrale per
l’ambito lavorativo dell’autore, che esercita a tempo pieno la professione di amministratore
condominiale ed immobiliare.
La tesi ha come obiettivo quello di analizzare le conferme, le modifiche e le novità introdotte
dalla riforma soffermando l’attenzione sull’acquisizione delle interpretazioni giurisprudenziali;
sulle mancate occasioni di risoluzione di alcune questioni interpretative ancora aperte; su alcuni
dubbi interpretativi delle novità apportate; su quale sia la modalità applicativa e la messa in pratica
per diverse novità introdotte.
Tale tentativo è portato avanti partendo da una lettura degli articoli del codice civile e delle sue
disposizioni di attuazione con l’ausilio delle sentenze in materia per gli argomenti trattati e
dell’esperienza professionale personale, che più volte in questi anni mi ha messo innanzi alla
risoluzione di alcuni casi affrontati.

4
I. IL CONDOMINIO IN GENERALE

I.1 Cenni storici ed inquadramento normativo

Forme di “condominio” erano già presenti a partire dall’Antica Roma, tarda repubblicana e poi
imperiale. L’attuale condominio prendeva il nome di insula, edificio quadrangolare con in comune
cortile e corridoi di accesso alle unità abitative. In epoca imperiale la costruzione delle insulae ebbe
un ruolo fondamentale come fonte di reddito e di affari, in diversi casi con il risparmio sulle
quantità e sulla qualità dei materiali si verificarono i primi casi di speculazione edilizia della storia.
Lo confermano, a seguito di numerosi crolli, le successive leggi emanate che imponevano l’utilizzo
di specifici materiali e limiti di altezza dei fabbricati.
In epoca medievale, la costruzione di stabili a più piani era intesa come forma dimostrativa di
potenza e ricchezza della famiglia committente. In epoche più recenti, a seguito della Rivoluzione
industriale e del declino dell’economia agraria, si è cominciato a costruire grandi edifici suddivisi in
appartamenti. La nascita del condominio ha avuto il suo maggior sviluppo con l’adozione del
cemento armato negli anni Venti.
La prima norma riguardante il condominio risale al R.D. 56/1934 che poneva particolare
attenzione ai diritti dei singoli. Nel 1942, prendendo spunto dal R.D. 56/1934, il legislatore ha
provveduto ad inserire nel codice civile, libro III della proprietà, la norma relativa al condominio.
Nella norma rimaneva senza risposta la natura giuridica del condominio, poiché l’articolo di
riferimento si limitava ad elencare i beni ed i servizi comuni, salvo che il contrario non risultasse da
un titolo. Dopo settant’anni, il legislatore modifica, aggiorna ed integra la disciplina condominiale
con la L. 220/2012, entrata in vigore il 17 giugno 2013: art. da 1117 a 1139 e disp. att. cod. civ. da
61 a 72. La disciplina condominiale risulta essere speciale rispetto quella della comunione, seppure
invocata dalla prima nei casi in cui gli articoli del libro III, titolo VII, capo II non possono essere
applicati.

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I.2 La comunione

La comunione può distinguersi in ordinaria e legale: la prima si riferisce alla proprietà di un bene
pro quota di una pluralità di più soggetti, secondo alcuni specifici requisiti; la seconda è prevista
dalla norma come la comunione dei beni dei coniugi, quella ereditaria o quella forzosa.
La contitolarità del bene può essere in capo a due o più soggetti, siano essi persone fisiche o
giuridiche; viene esclusa la possibilità di titolarità ad un soggetto unico o il riconoscimento di un
ente soggettivo unitario, escluso anche per la natura della realtà condominiale a cui non viene
riconosciuta una soggettività giuridica propria: Cassazione Sez. III, 7 maggio 1981, n. 2998:
«Il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità distinta dai suoi partecipanti per
cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condòmini del potere di
agire a difesa sia dei diritti esclusivi sia di quelli comuni inerenti all’immobile condominiale».

Ogni partecipante può godere della cosa comune in modo pieno, può apportarne a proprie spese
eventuali modifiche, può servirsene come meglio crede e senza nessun limite, salvo quelli elencati
nell’art. 1102 c.c.: non alterane la destinazione d’uso, non impedirne agli altri partecipanti di farne
parimenti uso.
La proprietà del bene comune è definita per quote che, salvo disposizione di legge o convenzione
tra i partecipanti, si presumono uguali. Tale suddivisione è necessaria per la suddivisione delle
spese necessarie al mantenimento e al miglioramento del bene. L’atto costitutivo della comunione
della proprietà deve essere redatto in forma scritta con atto pubblico e trascritto ai Registri
Immobiliari.
L’amministrazione della comunione avviene tramite delibera dei comunisti: a maggioranza dei
partecipanti, secondo il valore delle loro quote, per quanto riguarda l’ordinaria amministrazione, per
esempio, utilizzazione e miglior godimento del bene; a maggioranza qualificata, che rappresenti i
due terzi del valore complessivo del bene, per gli atti di straordinaria amministrazione, per esempio,
innovazioni e manutenzioni straordinarie. Le delibere sono obbligatorie per la minoranza
dissenziente; verso le delibere può essere fatta impugnazione dai dissenzienti e dagli assenti,

6
secondo il disposto dell’art. 1107 e 1109 c.c., entro trenta giorni dalla data di assemblea o dalla data
di conoscenza della delibera stessa.
Come si evince dalla sentenza della Cassazione civile, sezione II, numero 4209 del 2014,
l’amministrazione della cosa comune può essere affidata anche ad un estraneo, di cui vengono
determinati i poteri e gli obblighi in relazione alla maggioranza conseguita per la nomina. Ad
esempio, se è nominato con la maggioranza semplice, può compiere solo gli atti di ordinaria
amministrazione. L’amministratore, però, non può richiedere un decreto ingiuntivo
provvisoriamente esecutivo nei confronti del comunista moroso, non rinvenendosi nella disciplina
della comunione una norma analoga a quella dell’art. 63 disp. att. c.c.1.
Lo scioglimento della comunione può essere deliberata dagli stessi partecipanti alla comunione o
con sentenza, con istanza all’autorità giudiziaria proposta anche da un singolo partecipante. Se a
seguito dello scioglimento la cosa comune cessasse di essere utilizzabile al fine a cui è destinata,
tale divisione non può essere effettuata, a meno che venga assegnata ad un solo comunista con
conseguente compensazione economica da parte degli altri partecipanti.

I.3 Il condominio

I.3.1 Legislazione e nozione

Il diritto condominiale può definirsi un diritto “ballerino”: le norme di riferimento in senso


stretto sono individuabili in un gruppo di articoli del codice civile; si aggiungono a questi le norme
sulla comunione applicabili per via dell’art. 1139 c.c., le disposizioni di attuazione e legislazioni
speciali.
Relativamente al “condominio negli edifici” possono dirsi applicabili le norme contenute: nel
codice civile, artt. 1117-1139; disposizioni di attuazione, artt. 61-72; artt. 1100-1116, applicabili in
virtù del “richiamo” espresso contenuto nel predetto art. 1139 c.c. (avendo riguardo a “quanto non

1
Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pag. 142
7
espressamente previsto”); in altre norme del codice civile. principalmente la disciplina sul contratto
di mandato (artt. 1703 ss.), nonché ulteriori norme riguardanti, principalmente, la proprietà (per
esempio: immissioni, distanza legale, servitù, usufrutto ecc.); in alcune norme presenti nel codice di
procedura civile, quali, ad esempio, l’art. 7 (“competenza del giudice di pace”), l’art. 23 (“foro per
le cause tra soci e tra condomini”), gli artt. 633 ss. (aventi a oggetto la regolamentazione del
“procedimento di ingiunzione” al quale fa esplicito riferimento l’art. 63 disp. att. c.c.), e gli artt.
669-bis ss. (recanti la disciplina della sospensione della delibera assembleare impugnata ai sensi
dell’art. 1137 c.c.); in una nutrita serie di provvedimenti appartenenti alla categoria della c.d.
“legislazione speciale”2.
Ad esempio, norme di sicurezza antincendio per gli edifici di civile abitazione e norme di
sicurezza antincendio per la costruzione e l’esercizio di autorimesse e simili; disposizioni per il
superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati; norme in
riferimento ad ascensori e montacarichi; norme relative al risparmio energetico, alla trasmissione e
ricezione radiotelevisive, Testo Unico sull’edilizia, Codice in materia di protezione dei dati
personali, Codice del consumo, norme in materia ambientale, ed altro.
La definizione di “condominio” del linguaggio comune ha un significato diverso da quello
giuridico. Il primo spesso è sinonimo di edificio, di abitazione civile intesa nella totalità della
struttura e della sua architettura; il secondo si identifica invece con un insieme di beni e di impianti
di proprietà comune (elencazione non tassativa nell’art. 1177 c.c.) all’interno dell’edificio al
servizio delle proprietà individuali.
Nel condominio esistono quindi due elementi fondamentali: le proprietà esclusive ed i beni e
impianti comuni; i proprietari delle prime sono contemporaneamente proprietari dei secondi, che
sono al servizio delle prime. Il vincolo di proprietà contemporanea della proprietà esclusiva e del
bene comune viene definito come necessario ed è irrinunciabile da parte degli interessati. Le regole
sul condominio si fondano sul fatto che le parti comuni sono necessarie per l’esistenza dell’edificio
stesso, e sono destinate all’uso comune.

2
Salciarini L. (2013), pagg. 2-3
8
Altra caratteristica essenziale è il rapporto di utilità che i beni e gli impianti comuni svolgono nei
confronti delle proprietà private: tale rapporto viene definito come “strumentalità” o “vincolo di
accessorietà”, in cui l’elemento accessorio è in funzione di quello principale. Tale rapporto viene
definito dalla Corte di cassazione come oggettivo o soggettivo a seconda della sua intensità (Cass.,
2 agosto 2010, n. 17993; Cass., 5 agosto 2005, n. 16496; Cass., 30 marzo 2010, n. 7761)3.
Più precisamente, infatti, si è affermato che le parti comuni formano oggetto, a favore di tutti i
condomini, di un compossesso pro indiviso, che si esercita diversamente a seconda che le cose
siano oggettivamente utili (alle singole unità immobiliari cui siano collegate materialmente o per
destinazione funzionale), oppure siano soggettivamente utili (nel senso che la loro unione materiale
o la destinazione funzionale alle porzioni di piano dipende dall’attività dei rispettivi proprietari -
portone, scale)4.
A conclusione si evidenzia come questo vincolo di accessorietà, oggettivo o soggettivo, sia
elemento fondante di tutto il diritto condominiale. A rafforzare tale opinione, i giudici affermano
che conditio sine qua non per poter configurare l’esistenza di una situazione condominiale è la
contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edificio, in rapporto alla
specifica funzione di loro utilizzazione e godimento5. Pertanto:
«anche in presenza di più edifici strutturalmente autonomi, ciascuno appartenente ad un unico
soggetto, è dato profilare una situazione condominiale, allorché tali edifici fruiscano, per la loro
utilizzazione e il loro godimento, di opere comuni anche se strutturalmente distaccate (portineria,
garage, parco, viali d’accesso eccetera)»6.

Nel caso oggetto della succitata sentenza 5315 del 1984, è stata esclusa l’applicazione delle
norme che disciplinano il condominio perché il corpo di fabbrica e quello destinato ad autorimessa
erano strutturalmente indipendenti, ovvero autonomi in senso pratico e funzionale, e non avevano in
comune alcuna delle parti elencate nell’art. 1117 c.c.

3
Salciarini L. (2013), pagg. 6-7
4 Salciarini L. (2013), pag. 7
5
Salciarini L. (2013), pag. 7
6
Cassazione, 20 ottobre 1984, n. 5315
9
I.3.2 Natura giuridica

La norma sul diritto condominiale inizia con l’art. 1117 c.c., nel quale vengono elencati in modo
non esaustivo quali siano i beni e gli impianti presunti comuni, salvo che il contrario non risulti dal
titolo. Il legislatore non si è mai preoccupato di definirne la natura giuridica, prima nel 1942 e poi
nel 2012. Il condominio è perciò sfornito di una personalità giuridica, e la sua natura va ricercata
nella giurisprudenza. Dal punto di vista giuridico, il condominio va qualificato come “ente di
gestione”, sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti (Cass., 11 gennaio
2012, n. 177)7, ma dotato secondo la recente giurisprudenza «in atto, di una soggettività giuridica
autonoma»8.
Quindi, «[…] essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella
dei suoi partecipanti, l’esistenza dell’amministratore non esclude che ciascun condomino possa
provvedere direttamente ad agire per la tutela dei diritti inerenti alle parti comuni» 9,
l’amministratore come conseguenza alla nomina ex art. 1129 c.c. ha solamente la rappresentanza
volontaria del mandante.

I.3.3 Nascita

Affinché un condominio possa “nascere” sono necessarie alcune condizioni di aspetto strutturale
e giuridico. Relativamente a quelle strutturali devono essere fisicamente realizzati l’edificio e la sua
divisione in piani o porzioni di piani orizzontali. La condizione di divisione in piani orizzontali
viene superata dalla giurisprudenza allorché sussista il vincolo di accessorietà tra le proprietà
esclusive e i beni o gli impianti in comune. Potranno così rientrare nella realtà condominiale, ad
esempio, anche case a schiera o edifici autonomi, ciascuno di proprietà di un unico soggetto, che

7 Salciarini L. (2013), pag. 8


8
Cassazione, sezioni unite, 18 settembre 2014, n. 19663
9
Cassazione, 23 maggio 2012, n. 8173
10
abbiano opere in comune. Per l’aspetto giuridico occorre che tali piani o porzioni di piani siano
attribuiti in proprietà esclusiva a due o più soggetti.
Pertanto, il condominio nasce de iure al verificarsi delle condizioni descritte10; «non è necessario
che i condòmini effettuino alcuna dichiarazione o sottoscrivano alcun atto formale»11.
La deliberazione dell’assemblea «non è necessaria per il sorgere del condominio e, ove registri
ex professo tale dato, riveste una valenza meramente dichiarativa. [...] Anche la formazione del
regolamento condominiale e delle tabelle millesimali non appare prodromo indispensabile alla
costituzione del condominio. […] La giurisprudenza non annovera tra i requisiti del condominio
neppure il rilascio del certificato di abitabilità degli appartamenti e la nomina dell’amministratore
che, al pari della formazione delle tabelle millesimali e del regolamento condominiale, coinvolge
unicamente l’aspetto della gestione delle cose comuni»12.

I.3.4 Condominio minimo

Nell’ipotesi in cui un unico proprietario, di solito il costruttore, venda un’unità immobiliare, si


configurerà il caso del condominio minimo. La configurazione del condominio minimo, composto
da soli due partecipanti, ha creato nella giurisprudenza alcuni contrasti riguardanti l’applicabilità
degli articoli sul funzionamento e sulla gestione condominiale, in particolare riferimento agli artt.
1134 e 1136 c.c.. Per quanto riguarda il primo caso, art.1134 c.c., relativo alla disciplina delle spese
urgenti effettuate dal condomino, vi sono sentenze contrastanti l’applicabilità di tale norma nel
condominio minimo e diverse sono le sentenze della Cassazione in materia.
La prima sostiene l’inapplicabilità dell’art. 1134 c.c. in caso di rimborso delle spese urgenti
anticipate dal condomino: la normativa da applicare sarebbe invece l’art. 1110 c.c., dove il requisito
del diritto al rimborso non si esaurisce nel carattere di urgenza della spesa, ma nella necessità della

10 Cassazione, 18 dicembre 1978, n. 6073


11
Cassazione, 21 ottobre 1978, n. 4769
12
Triola R. (2013), pag.10
11
stessa al fine della conservazione della cosa comune e nel caso di negligenza dell’amministratore o
degli altri partecipanti13.
La seconda, invece, sebbene sostenga che le norme procedimentali per l’assemblea da applicare
sul condominio minimo siano quelle della comunione, esclude che per le spese possa disapplicarsi
l’art. 1134 c.c., in quanto in virtù del art. 1139 c.c., solo in caso di mancata disciplina si farebbe
riferimento alle norme sulla comunione14.
È stato precisato che tali spese, salvo che non costituiscano urgenza e trascuratezza dell’altro
condomino, devono essere approvate con regolare delibera assembleare, non essendo sufficiente la
comunicazione all’altro condomino15.
Da queste due ultime sentenze la giurisprudenza sembrava aver trovato un indirizzo unico, ma
successivamente venne sostenuto che, solo in caso di condominio minimo, in virtù del 1139 c.c., si
può applicare l’art. 1105 c.c. che disciplina le regole della comunione.
Nel 2006, «le Sezioni Unite della S.C., rimeditando la questione in tutte le sue sfaccettature,
hanno chiarito che la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova
applicazione anche in caso di condominio minimo»16; inoltre «la sentenza, Cass., 3 aprile 2012, n.
5288, rileva che il metodo assembleare è indefettibile, anche in presenza di un condominio
composto da due partecipanti, e che alla mancanza d’una delibera dell’assemblea non può sopperire
la comunicazione del riparto delle spese al compartecipe, titolare d’una quota di minoranza»17.
Nel secondo caso, art. 1136 c.c., risulta difficile il raggiungimento di una maggioranza e dei
relativi quorum previsti.
In un primo momento la giurisprudenza aveva confermato che nel caso di un edificio composto
da due appartamenti distinti, con accessi differenti e servizi propri, veniva comunque a configurarsi
il condominio in virtù della condivisione di tetto e mura perimetrali18.

13
Cassazione, 18 ottobre 1988, n. 5664
14 Cassazione, 26 maggio 1993, n. 5914
15
Cassazione, 3 luglio 2000, n. 8876; Cass., sezioni unite, 31 gennaio 2006, n. 2046
16
Triola R. (2013), pag. 11
17
ibidem
18
Cassazione, 3 marzo 1965, n. 350
12
Sono poi seguite sentenze che inquadravano la realtà del condomino minimo nella comunione,
con conseguente osservanza delle regole della comunione. Tali tesi si basa sul principio del duo non
faciunt collegium19.
Triola ha ripreso quest’ultimo orientamento della Cassazione, affermando che:
«l’astratta impossibilità di deliberare non sembra sufficiente a giustificare senz’altro
l’inapplicabilità delle disposizioni in deroga al condominio, in mancanza di una norma che
preveda espressamente tale deroga. Agli artt. 1105 c.c. e ss. c.c., pertanto, si farà ricorso in virtù
del rinvio previsto dall’art. 1139 c.c., non sinteticamente, ma solo nel caso di mancata
partecipazione di tutti i condòmini all’assemblea o quando, per il dissenso fra i condomini,
manchi la possibilità stessa di formare la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c.»20.

I.3.5 Condominio parziale

Nelle realtà condominiali vi possono essere casi in cui alcuni servizi o beni siano beneficio
solamente di alcune unità immobiliari: in tali ipotesi, dal momento che l’art. 1117 c.c. include beni
e servizi comuni elencati meramente a titolo esemplificativo e che l’art. 1123, terzo comma, c.c.
prevede che «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a
servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del
gruppo di condòmini che ne trae utilità», si ammettono il riconoscimento e la sussistenza di sotto-
condomini costituiti solo da una parte dei partecipanti a tutto il condominio.
La nascita dei condomini parziali avviene, come per il condominio, de iure, e alla manutenzione
e alla conservazione di tali beni provvedono esclusivamente i proprietari che ne hanno la titolarità,
con conseguente diritto esclusivo di partecipazione e di voto per le questioni attinenti e di
formazione dei relativi quorum costitutivi e deliberativi.
«In dottrina si è sostenuto che l’art. 1136 c.c. contempla solamente il caso in cui la deliberazione
riguarda interessi comuni a tutti i partecipanti ed è una norma eccezionale, per cui, quando la

19 Cassazione, 24 aprile 1965, n. 1604; Cass., 25 maggio 1966, n. 745; Cass., 26 maggio 1993, n. 5914
20
Triola R. (1995), Manuale del Condominio, Giuffré Editore, Milano
13
comunione di una cosa, di un servizio o di un impianto comune è limitata ad alcuni dei partecipanti,
si dovrebbe applicare l’art. 1105 c.c. sulla comunione in generale. In senso contrario è stato
osservato che l’art. 1136 c.c. non deroga al principio fissato dall’art. 1105 c.c., ma si limita a
specificarlo, determinando maggioranze qualificate per il tipo particolare di proprietà comune
(forzosa) configurata dal condominio negli edifici»21.
«Qualora si debbano assumere decisioni relative alla gestione, all’utilizzo o al godimento di un
bene o di un servizio oggetto del condominio parziale, la decisione spetta soltanto a coloro che
fanno parte del condominio parziale; pertanto, la composizione dell’assemblea e delle maggioranze
si modifica in ragione delle titolarità delle parti comuni che formano oggetto delle deliberazioni,
potendosi peraltro verificare che, nell’ambito di un'unica assemblea chiamata a deliberare su cose e
servizi di proprietà comune indivisa tra tutti i condomini, sussistano sub-assemblee la cui
competenza è determinata dalla materia all’ordine del giorno in relazione alle quali, come già detto,
le maggioranze previste dalla legge devono essere computate in relazione al numero e alle quote di
cui sono portatori i partecipanti al condominio parziale interessato»22.

I.3.6 Il perimento

Il perimento di un edificio condominiale avviene quando, per cause esterne alla volontà dei
partecipanti al condominio, il bene viene materialmente a mancare completamente o per i tre quarti
del suo valore. Non sussistendo sia le parti comuni dell’edificio, sia le parti di proprietà esclusiva
verrà a mancare conseguentemente il rapporto di accessorietà, requisito fondamentale della realtà
condominiale. I condòmini potranno decidere per la ricostruzione, la vendita all’asta del suolo e dei
materiali, lo scioglimento della comunione.
La ricostruzione dell’edificio può essere assunta con l’unanimità di tutti gli ex condòmini, poiché
non esistendo più le parti comuni e il condominio, non esiste più neanche l’assemblea per
deliberare.

21
Triola R. (2013), pag. 69
22
Triola R. (2013), pagg. 69-70
14
Nel caso in cui l’edificio venga ricostruito come era originariamente con il consenso di soli
alcuni condòmini, i restanti potranno cedere al costruttore le loro quote o, concorrendo alle spese di
ricostruzione, riavere le loro unità immobiliari23.

I.4 Il supercondominio

Una delle novità della riforma condominiale è l’inserimento dell’art. 1117-bis c.c., nel quale
vengono descritti gli ambiti di applicabilità della disciplina condominiale. Tra i vari ambiti viene
menzionato il caso di «più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici», in
perfetta sintonia del più recente orientamento giurisprudenziale, in questo senso più una conferma
che una vera novità. Nonostante questa conferma, si nota come il legislatore abbia perso l’occasione
di poter fornire nella novella una compiuta definizione del supercondominio.
Vista la complessità del fenomeno, sarebbe stato opportuno definire riguardo la costituzione,
l’amministratore, l’uso delle cose comuni e le tabelle millesimali, e non lasciare agli operatori del
settore l’arduo compito di adattarne la normativa condominiale.

I.4.1 Nascita

Il supercondominio è costituito da una pluralità di edifici articolati, al loro interno, in


condominio e/o di villette mono o plurifamiliari, dotati di autonomia amministrativa propria, che
hanno in comune beni e servizi posti al servizio di tutti gli immobili24.
La costituzione avviene come per il condominio de iure che abbia cose in comune o
successivamente allo scioglimento di un condominio costituito da gruppi di edifici che abbiano
caratteristiche di edifici autonomi, prevista dall’art. 61 disp. att. c.c., a seguito della quale
rimangano in comune alcuni servizi o beni.

23 Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pag. 161


24
Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pag. 145
15
I requisiti e le caratteristiche del supercondominio conservano quelle del condominio, sia
riguardo al vincolo di accessorietà delle cose comuni e le proprietà private, sia per l’individuazione
dei partecipanti riconducibili ai proprietari delle unità immobiliari esclusive che traggono utilità dai
beni e dai servizi comuni.
La riforma del condominio ha introdotto all’interno dell’art. 67 disp. att. c.c. novità sulla
regolamentazione dell’assemblea del supercondominio con l’intento di superare le difficoltà che ne
derivano. Nel caso in cui i partecipanti siano più di sessanta, dovrà essere nominato un
rappresentante per ogni condominio che parteciperà all’assemblea per gli argomenti riguardanti
l’ordinaria amministrazione e la nomina dell’amministratore. Per le gestioni nulla cambia: dovranno
essere convocati tutti i condòmini. Il rappresentante del condominio, che segue le regole del
mandato in cui «ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto»,
dovrà essere nominato con i due terzi del valore millesimale dell’edificio, in caso di mancata
nomina potrà essere nominato un rappresentante su richiesta all’autorità giudiziaria da un
condomino dell’edificio sprovvisto di rappresentante, o su ricorso di uno dei rappresentanti
nominati degli altri condòmini, previa diffida a provvedervi ai condòmini dell’edificio sprovvisto di
rappresentante entro un congruo termine.

I.4.2 Il rappresentante e l’assemblea

La procedura di assemblea per questioni ordinarie e nomina amministratore prevista dalla norma,
non risulta essere lineare in quanto l’amministratore del singolo condominio convocherà una
riunione con all’ordine del giorno gli stessi argomenti che saranno discussi nell’assemblea del
supercondominio; poi, l’assemblea del condominio nominerà il rappresentante comune con una
sorta di delega in bianco e, infine, il rappresentante comunicherà al suddetto amministratore l’esito
dell’assemblea del supercondominio, con onere di quest’ultimo, a sua volta, di riferire all’assemblea
del suo condominio.

16
Viene così istituzionalizzata la figura del rappresentante, che da una parte semplifica le difficoltà
di riunire insieme i numerosi partecipanti delle ingovernabili assemblee del supercondominio,
dall’altra lascia dubbi circa la durata in carica del rappresentante, se debba essere nominato di volta
in volta o se rimanga in carica fino a revoca, dimissioni o nomina di un altro rappresentante; se la
sua attività possa essere retribuita o meno; l’impugnazione delle delibere assunte, in quanto la
rappresentanza attribuita dovrebbe vincolare anche gli assenti e i dissenzienti, in virtù del fatto che
il nominato rappresentante rappresenta il singolo condominio come un unico soggetto.

I.4.3 Le tabelle millesimali

Viene affermato che il criterio da seguire per verificare la regolare costituzione dell’assemblea e
la validità delle deliberazioni del supercondominio deve fondarsi sul valore che, ai fini del riparto
delle spese, è attribuito, dapprima, ai singoli edifici condominiali (c.d. lotto) e, successivamente, al
valore che ha la proprietà di ciascun condomino all’interno di ciascun lotto (Trib. Monza 25 maggio
1991). In pratica, occorre che le tabelle non siano realizzate trasferendo, sic et simpliciter, le quote
millesimali indicate all’interno di ciascun singolo edificio, bensì rapportando a monte, tra loro, i
valori dei singoli edifici25, poiché le definizioni dei millesimi dei singoli edifici non sono tra di loro
comparabili, dato che per la loro determinazione possono essere stati usati criteri diversi.
La giurisprudenza ha affermato che nel supercondominio vanno redatte due tabelle: una che si
riferisce al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri e un’altra che ripartisce poi tale
quota tra i condòmini di ogni singolo edificio in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno (Cass., 16 febbraio 1996, n. 1206)26.

25
Salciarini L. (2013), pagg. 84-85
26
ibidem
17
18
II. PARTI COMUNI E PROPRIETÀ INDIVIDUALI

II.1 Individuazione delle parti comuni

Il novellato della riforma modifica di riferimento, art. 1117 c.c., descrivendo che «sono oggetto
di proprietà comune dei proprietari delle singole proprietà immobiliari dell’edificio, anche se aventi
diritto a godimento periodico e se non risulta contrario dal titolo» una serie di beni elencati
meramente a titolo esemplificativo. I beni elencati sono raggruppati in tre categorie: parti costruttive
necessarie del fabbricato, servizi considerati comuni e opere di utilità generale. La riforma
arricchisce ed aggiorna l’elenco alle tecnologie ad oggi esistenti, ma non ne stravolge la sostanza.
Al fine di presumere un bene di proprietà comune ci si dovrà soffermare sulla sua funzione obiettiva
e sulle sue caratteristiche strutturali: un’attenta analisi di questi due aspetti ci potrà fornire delle
indicazioni. Classificato un bene comune resterà di accertare se questo sia posto al servizio di tutti i
partecipanti al condominio o solo ad una parte di esso (ipotesi del condominio parziale).
La presunzione di comunione può essere superata da un titolo contrario: tale titolo nasce con il
costituirsi del condominio, contenuto nel rogito o nel regolamento condominiale contrattuale e deve
indicare indiscutibilmente che i beni in questione non siano di proprietà comune, ma di proprietà
esclusiva, alternativamente può essere superata da un titolo contrario che nasce in un momento
successivo. Questo può essere contenuto da una delibera di assemblea assunta all’unanimità di tutti
i partecipanti al condominio, che sia rivestita dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata,
al fine di avere i voluti effetti immobiliari verso i terzi.
Le novità della riforma si notano nell’aggiunta, tra gli aventi diritto, anche di coloro i quali
abbiano un «godimento periodico»: questa eventualità sembra essere un chiaro riferimento al caso
delle multiproprietà immobiliare. Pertanto, per una corretta identificazione del bene comune non
sembra essere determinante la modalità d’uso, ma esclusivamente la destinazione oggettiva e le
caratteristiche strutturali del bene.

19
II.2 Individuazione delle parti comuni

II.2.1 Individuazione delle parti comuni

L’art. 1117-ter, nel corso dei lavori parlamentari, ha perso gran parte della sua efficacia
dirompente, atteso che, attualmente, non contempla più la possibilità, in capo all’assemblea che
delibera a maggioranza, sia pure qualificata, di sostituzione delle parti comuni dell’edificio qualora
ne fosse cessata l’utilità – si pensi all’appartamento dell’ex portiere, una volta soppresso il relativo
servizio, o al locale cassoni, a seguito della trasformazione dell’impianto idrico con il c.d. acqua
diretta – o fosse altrimenti realizzabile l’interesse in comune. Questa norma, infatti, era stata letta
come una sorta di grimaldello mediante il quale inserire, nel nostro ordinamento, un barlume di
soggettività giuridica in capo al condominio o, comunque, la fine del tabù secondo cui soltanto i
condomini, all’unanimità, nessuno escluso, potessero disporre delle cose in comproprietà27.
La versione attuale dà la possibilità ai condòmini di modifica della destinazione d’uso delle parti
comuni secondo il rispetto di alcune regole ben precise. Il soggetto di questo nuovissimo articolo
sono le parti comuni, intese sia come beni sia come impianti. La finalità che consente tale
opportunità deve essere l’interesse condominiale: in fase di proposta la modifica era consentita solo
per perseguire interessi di tipo funzionale, nella versione definitiva dell’articolo poi non se ne è fatta
più menzione, accettando il rischio che beni condominiali possano essere adibiti ad uso diverso per
soddisfare interessi economici - si pensi ad un parcheggio condominiale che per il volere di una
maggioranza, seppur qualificata, venga adibito a centro commerciale.
Vista l’importanza delle delibere relative alla questione, l’art. 1117-ter c.c. prevede un iter ben
definito. La convocazione deve necessariamente avvenire tramite raccomandata o mezzi
equipollenti telematici in forma scritta, escludendo i mezzi del fax e della raccomandata a mano,
consentiti invece dall’art. 66 disp. att. c.c. per le convocazioni di assemblea; dovrà contenere, a
pena di nullità, l’indicazione delle parti comuni oggetto della modifica e la loro nuova destinazione
d’uso; la nullità ovviamente si riferisce all’avviso e non alla delibera assunta, che sarà annullabile
nei modi e termini consentiti dalla norma per tale vizio della convocazione. Dovrà pervenire, in

27
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 25
20
difformità rispetto ai canonici cinque, almeno venti giorni prima della data di prima convocazione;
al fine di conferire forma di pubblicità l’avviso dovrà essere affisso per trenta giorni consecutivi nei
locali di maggior uso comune. La delibera dovrà essere presa con i quattro quinti dei millesimi e dei
partecipanti al condominio sia in prima che in seconda convocazione; dovrà necessariamente
indicare gli avvenuti adempimenti prescritti. Rimane però non indicato dalla norma quale sia il
soggetto preposto alla certificazione dell’avvenuto espletamento degli adempimenti. Si dovranno
osservare le seguenti limitazioni: non recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato
o alterare il decoro architettonico dell’edificio.
Il nuovo articolo sembra seguire l’orientamento della giurisprudenza che negli anni passati ha
considerato quale innovazione, non solo la nuova opera, ma anche il cambiamento della
destinazione originaria del bene comune. Oggi, come in passato, è possibile modificare la
destinazione d’uso di un bene con l’osservanza delle regole descritte nell’art. 1117-ter e i quorum
prescritti, quattro quinti di teste e dei millesimi del valore dell’edificio a dispetto della maggioranza
degli intervenuti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio.
L’argomento trattato dal nuovo articolo della novella risulta essere complesso per via delle varie
casistiche pratiche relative alla configurazione degli edifici. Non vi è dubbio che ci saranno pareri
contrastanti sulle maggioranze applicabili a seconda che la fattispecie ricada nella categoria della
modificazione d’uso o dell’innovazione, e a seconda che vi sia un’interpretazione rigorosa sulle
modificazioni delle destinazioni d’uso riguardo le sole parti comuni o anche, in senso più ampio, i
servizi e gli impianti condominiali.
Dunque, facendo salva la specificità del caso concreto, è in dubbio se possano rientrare
nell’àmbito del nuovo art. 1117-ter, ad esempio: a) l’installazione ex novo di un impianto di
ascensore posto all’interno dell’edificio, perché così inevitabilmente si modifica la destinazione
d’uso della tromba delle scale, dei pianerottoli, degli anditi, ecc.; b) la trasformazione di un tetto in
lastrico solare, mutando la destinazione d’uso del bene da mera protezione dello stabile a calpestio
dei condomini; c) la realizzazione di un’autorimessa per il parcheggio delle autovetture al posto del
cortile destinato al gioco dei bambini; d) l’istituzione di un servizio di portineria con adattamento
dei locali comuni, aventi in precedenza una diversa destinazione, alle esigenze di tale servizio; e) la

21
trasformazione della lavanderia in ambienti di soggiorno o di disimpegno per i condomini, ad
esempio per lo svolgimento delle assemblee28.

II.2.2 Tutela delle destinazioni d’uso

L’art. 1117-quater, anch’esso di nuova introduzione, ha come fine la tutela della destinazione
d’uso delle parti comuni. L’azione di tutela può essere esercitata quando un singolo partecipante al
condominio pone in essere attività che risultano pregiudizievoli alla destinazione d’uso del bene
comune. Tale azione di difesa può essere messa in atto dal singolo condomino o
dall’amministratore mediante diffida dell’esecutore, in alternativa tramite convocazione di
assemblea condominiale con conseguente delibera di proposizione di azione giudiziaria a difesa
degli interessi condominiali.
La previsione desta qualche perplessità, in quanto sembra stabilire la necessità di una delibera
affinché l’amministratore, che come detto è già autorizzato a una mera “diffida”, possa agire e ciò
nonostante le sue attribuzioni lo consentano sia direttamente (cfr. n. 2 dell’art.1130 c.c. – vecchio e
nuovo testo – per il quale il medesimo deve “disciplinare l’uso delle cose comuni…”), sia
indirettamente, qualora una particolare destinazione d’uso sia prevista vincolativamente dal
regolamento condominiale (cfr. n.1 di detta norma)29.
Si noti che l’eventuale delibera in merito ad un’eventuale azione giudiziaria andrebbe assunta
con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., ossia con la maggioranza degli
intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Una maggioranza che sembra
non essere in armonia con quella che dovrebbe essere un’attività ordinaria dell’amministratore,
visto che potrebbe trattarsi di fare osservare regole disposte dal regolamento condominiale.
Lascia qualche dubbio anche la previsione di facoltà di convocazione di assemblea su iniziativa
del singolo indipendentemente dall’inerzia dell’amministratore. In primo luogo, perché va in deroga
alla disposizione dell’art. 66 disp. att. c.c., che sia nel vecchio che nel nuovo testo, indica che la

28 Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 28


29
Salciarini L. (2013), pag. 93
22
richiesta deve avvenire da almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore del
fabbricato, e, solo nel caso in cui amministratore non provveda, i condòmini si possano
autoconvocare. In secondo luogo, non si comprende se la convocazione debba essere eseguita
direttamente dal condomino, caso di difficile attuazione poiché quest’ultimo non a conoscenza di
tutta l’anagrafica condominiale, o se debba passare per il tramite dell’amministratore.
Va infine sottolineato per completezza come il nuovo articolo non menziona la possibilità di
ricorrere al giudice per ottenere un provvedimento d’urgenza, qualora ve ne siano i presupposti, ai
sensi dell’art. 700 c.p.c., possibilità che era invece menzionata in una prima versione.

II.3 Uso dei beni comuni

II.3.1 Diritti, obblighi e indivisibilità

L’art. 1118 c.c. è rimasto sostanzialmente identico a quello ante riforma, ribadisce con ancora
più chiarezza uno dei principi fondamentali del condominio: l’irrinunciabilità alla proprietà
condominiale.
Il comma uno del suddetto articolo è categorico: «il condomino non può rinunziare al suo diritto
sulle parti comuni», la rinuncia è ammissibile solo esclusivamente con la rinuncia anche alla
proprietà esclusiva. Ne consegue che lo stesso non può sottrarsi al contributo delle spese per la
conservazione dei beni comuni, a differenza per quanto previsto dall’art. 1104 per la comunione.
Pertanto, si può effettuare una fondamentale distinzione tra spese per la conservazione, attinenti
al mantenimento dell’integrità del bene, e spese per l’uso, relative all’uso soggettivo che se ne fa. In
questa distinzione è necessario però tenere sempre conto che il concetto di uso soggettivo viene
inteso come uso potenziale delle parti comuni. L’articolo dunque prevede un esplicito divieto di
rinuncia al diritto di condominio, ma non dispone un analogo per la rinuncia all’uso.
Nel comma finale dell’articolo viene recepito il consolidato orientamento giurisprudenziale
secondo cui è possibile distaccarsi, e quindi rinunciare all’uso, dall’impianto centralizzato di

23
riscaldamento o condizionamento, sempre che dal tale distacco non derivino squilibri di
funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini:
«Qualora alcuni condòmini decidano, unilateralmente, di distaccare le proprie unità
immobiliari dall'impianto centralizzato di riscaldamento, i medesimi non possono sottrarsi al
contributo per le spese di conservazione del predetto impianto, non essendo configurabile una
rinuncia alla comproprietà dello stesso, ma, ove i loro appartamenti non siano più riscaldati, non
sono tenuti a sostenere le spese per l'uso (nella specie, quelle per l'acquisto del gasolio), in
quanto il contributo per queste ultime è adeguato al godimento che i condòmini possono ricavare
dalla cosa comune»30.

La questione sta nella differenza tra conservazione ed uso della cosa comune: «Poiché tra le
spese indicate dall’art. 1104 c.c., soltanto quelle per la conservazione della cosa comune
costituiscono obligatio proptem rem – e per questo il condomino non può sottrarsi all’obbligo del
loro pagamento, ai sensi dell’art. 1118, secondo comma, c.c., che invece, significativamente, nulla
dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni – è legittima la rinuncia di un
condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento (purché questo non sia
pregiudicato), con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123,
secondo comma, c.c., dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; è invece
obbligato a sostenere l’aggravio derivato alla spese di gestione di tale servizio, compensato dal
maggior calore di cui beneficia anche il suo comportamento»31.
Tale principio viene ribadito sostenendo che affinché un condomino «possa distaccarsi
dall’impianto centralizzato senza l’unanimità del consenso è necessaria la duplice condizione che
dal distacco non derivi né uno squilibrio termico pregiudizievole all’impianto, né un aggravio di
spese per coloro che continuino ad usufruire dell’impianto»32.
Per questo motivo, la norma riformata dalla nuova legge sul condominio introduce un elemento
di novità rispetto alle precedenti sentenze della Cassazione:

30 Cassazione, 20 novembre 1996, n. 10214


31
Cassazione, 12 novembre 1997, n. 11152
32
Cassazione, 31 luglio 2012, n. 13718
24
«La norma vuole essere apparentemente più favorevole al distaccante in quanto richiede che,
per potersi negare il diritto al distacco, lo squilibrio derivante debba risultare “notevole” ed
inoltre che debba trattarsi di squilibrio al funzionamento dell’impianto centralizzato e non di un
mero squilibrio termico. Tuttavia, se anche il distacco non dovesse provocare uno squilibrio al
funzionamento dell’impianto ma si verificasse un aggravio di spese per gli altri condomini, il
distacco non sarebbe consentito. Quanto al notevole squilibrio, non si tratterebbe di verificare gli
esuberi di portata, potenza, temperatura, (tali elementi concorrono per la valutazione
dell’aggravio di spesa non essendo attinenti allo stretto funzionamento dell’impianto). Si
tratterebbe invece di controllare il verificarsi di alterazioni connesse al mero funzionamento
dell’impianto come, ad esempio, l’aumento di rumorosità, l’insorgere di pulsazioni, cavitazioni,
surriscaldamenti ed instabilità. Quanto agli aggravi di spesa il Legislatore non ha evidentemente
tenuto conto del D.L. 102/2014, che ha stabilito il nuovo criterio legale della ripartizione delle
spese del riscaldamento in base alla norma tecnica Uni 10200. Secondo i criteri stabiliti da tale
norma è assai difficile, per non dire improbabile, che non si verifichino aggravi di spesa per gli
altri condòmini in caso di distacco di un partecipante dall’impianto centralizzato. Dovendo
essere calcolato il consumo involontario (relativo alle perdite energetiche) l’aggravio sarà
sempre presente, non esistendo un impianto termico che abbia un rendimento del 100%. Poiché
la quota parte di inefficienza grava anche su chi non misura i prelievi volontari (il distaccante) è
evidente che la sua quota sarebbe distribuita sugli altri determinando quell’aggravio che la norma
postula quale presupposto per il negare il diritto al distacco»33.

L’indivisibilità del bene comune nel condominio è sancita dall’art. 1119 c.c., in deroga rispetto
alla regola generale disciplinata in materia di comunione dagli art. 1111 e 1112 c.c.; la divisione
delle parti comuni può essere fatta senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun
condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
In materia condominiale l’indivisibilità della cosa ha come principio di base il non rendere più
incomodo il godimento. Concetto decisamente diverso da quello in materia di comunione, dove

33
Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pagg. 159-160
25
viene consentito al partecipante di richiedere la divisione del bene in comune, salvo che si tratti di
cose che se divise cesserebbero di servire l’uso cui sono destinate.
La condizione di comoda o incomoda divisibilità, come la giurisprudenza ci indica, dovrà essere
valutata in riferimento alla originaria destinazione della cosa comune, alle utilità che se ne
ricaverebbero a seguito della divisione, e quelle che i singoli condòmini ne traevano ai fini del
godimento delle proprietà esclusive34.
Il rispetto della comodità dell’uso andrà valutata anche in funzione della convenienza
economica, ossia degli oneri di spesa che si dovranno sopportare da soli a seguito della divisione.
Nel nuovo testo dell’articolo, anche qualora venga rispettata la comodità dell’uso, l’eventuale
divisibilità viene demandata alla condizione dell’unanime consenso di tutti i partecipanti al
condominio, indipendentemente dal fatto che il parere contrario di anche un condomino sia
motivato o immotivato.
L’art. 1119 c.c. si conferma anche dopo la riforma del condominio fondamentale, in quanto
ribadisce l’obiettivo di tutelare e garantire a tutti i partecipanti al condominio il pari uso e
godimento del bene comune. Si noti peraltro come nel caso pratico i beni comuni divisibili siano
situazioni residuali.

II.3.2 Uso migliorativo

Relativamente all’uso che i partecipanti al condominio possono fare del bene comune è di
fondamentale importanza definire quali siano le regole ed i limiti imposti dalla norma.
In virtù dell’articolo 1139 c.c., che rinvia alle norme sulla comunione per quanto non
espressamente previsto dagli articoli sul condominio, l’articolo di riferimento è il 1102. Tale
articolo è applicabile non solo ai condòmini, ma anche alle altre tipologie di “abitanti” del
condominio.

34
Cassazione, 26 aprile 1969, n. 1364; Cass., 8 agosto 1996, n. 7286; Cass., 13 luglio 1995, n. 7667
26
La disciplina dell’uso della cosa comune non è stata minimamente modificata dalla riforma,
perciò se ne descrivono sinteticamente gli aspetti fondamentali.
Ciascun partecipante ha diritto di utilizzare la cosa comune rispettando la destinazione oggettiva
del bene, dell’impianto o del servizio comune; non deve impedire il pari uso degli altri
comproprietari; può apportare modifiche alla cosa comune, a condizione che rispetti i predetti
divieti.
A queste regole andranno aggiunte quelle eventualmente previste dal regolamento di
condominio, che potrebbero sia intervenire sull’uso della cosa comune, nel regolamento di tipo
assembleare, sia prevedere limitazioni sul diritto di godimento dei singoli, nel regolamento
contrattuale.
Il valore millesimale non coincide con la quota di utilizzazione del bene comune: il diritto d’uso
è infatti indipendente dalla quota millesimale.
Per alterazione della destinazione d’uso non ci si riferisce solamente al provocare l’impossibilità
di utilizzo originario, ma anche al recarne pregiudizio e peggioramento.
Il concetto di pari uso non vuole essere inteso come identico, poiché un identico uso, temporale e
spaziale, sarebbe impossibile e porterebbe al totale inutilizzo della cosa da parte di tutti i
partecipanti. Il concetto si riferisce dunque ad un pari uso potenziale della cosa comune.
«Sicché la natura di un bene immobile oggetto di comunione non consente un simultaneo
godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può essere realizzato o in via diretta
oppure tramite avvicendamento dei condòmini»35. Peraltro, come da Cassazione del 3 dicembre
2010, n. 24647, «sino a quando non vi sia richiesta di uso turnario da parte degli altri
comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a
produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all’altrui uso
esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l’uso esclusivo del
bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale».

35
Triola R. (2013), pagg. 138-139
27
II.3.3 Uso innovativo (innovazioni consentite, agevolate e vietate)

L’art. 1120 c.c. consente ai condòmini di «disporre di tutte le innovazioni dirette al


miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni».
Anche a seguito della riforma l’articolo di riferimento, rimasto invariato al comma 1, continua a
non fornire alcuna definizione di innovazione, limitandosi a descriverne fini e scopi. L’innovazione
può riguardare non solo le cose, ma anche impianti e servizi comuni.
«Per innovazione in senso tecnico devono intendersi, secondo la prevalente dottrina, le
modifiche che rendono nuova la cosa comune mediante trasformazione, alterazione o cambiamento
della sua originaria funzione e destinazione o mediante alterazione della sua entità e identità
sostanziale»36.
L’innovazione deve avere come scopo il miglioramento o per un uso più comodo o per un
maggior rendimento della cosa comune; al di fuori di questi due casi l’innovazione è vietata.
I requisiti delle innovazioni consentite non devono essere necessariamente a vantaggio di tutti i
condòmini, ma anche solo di alcuni (la maggioranza), sempre che coloro che non ne ricavano
vantaggi possano continuare a godere della cosa comune senza alcuna limitazione o impedimento.
Le innovazioni consentite devono essere deliberate con la maggioranza dei presenti che
rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio: tale deliberazione vincola tutti i
partecipanti al condominio.
Il miglioramento, essendo discrezionale, va inteso in senso ampio: l’assemblea potrà scegliere
quale riterrà più opportuno; in caso di opposizione alla delibera neanche il giudice potrà entrare nel
merito della decisione: non potendosi sostituire all’assemblea, ne potrà solo verificare la legalità.
Con la riforma del condominio viene introdotta la possibilità di deliberare per alcuni tipi di
innovazione, specificati nel comma 2 dell’art.1120 e nel rispetto delle normative di settore, con
quorum agevolati: maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore
dell’edificio. La richiesta può venire anche da un condomino soltanto, e l’amministratore è
obbligato a convocare entro trenta giorni l’assemblea, con l’opportunità di richiesta all’interessato

36
Rezzonico S. e Rezzonico M. (2013), pag. 158
28
di integrazione della documentazione relativa alla modalità e alle caratteristiche tecniche
dell’oggetto della delibera.
Questi interventi facilitati riguardano per lo più innovazioni a carattere sociale e che facilitano la
qualità della vita: sicurezza e salubrità, consumo energetico, parcheggi, produzione di energia,
ricezione radiotelevisiva e abbattimento di barriere architettoniche.
In un primo momento, il testo approvato dal Senato prevedeva il quorum della maggioranza
degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio, a seguito del passaggio alla Camera l’articolo ha
previsto poi il quorum attuale. Questo tipo di maggioranza va in contro tendenza rispetto a quelle
previste dalle leggi speciali di settore e alla recente giurisprudenza, creando peraltro problemi di
interpretazione tra la norma del codice civile e quella specifica di settore: innalzando i quorum
deliberativi, si rendono più difficoltose quelle deliberazioni che dovrebbero essere facilitate
perseguendo principi costituzionali e solidali.
Sono disposte come innovazioni vietate in senso implicito, derivante dal comma 1, quelle che
non arrechino alcun miglioramento al bene comune e, in senso esplicito, derivante dall’ultimo
comma del medesimo articolo, quelle che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza
del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni
dell’edificio inservibili all’uso o al godimento, anche di un solo condomino. Tali limiti sono
disposti anche per le innovazioni speciali.
I limiti riguardanti l’inservibilità dell’uso o il godimento del bene o di una parte dell’edificio
sono posti a tutela dei singoli, e possono essere superati con l’unanimità dei consensi, in quanto il
singolo può eventualmente decidere come rinunciarvi. Quelli riguardanti la stabilità, la sicurezza ed
il decoro architettonico sono posti invece a tutela dei beni collettivi. I limiti della stabilità e della
sicurezza non sono mai superabili, neanche con l’unanimità dei consensi, un’eventuale decisione in
merito andrebbe contro norme di ordine pubblico, rendendo nulla la delibera. I limiti del decoro
architettonico possono altresì essere superati dall’unanimità dei consensi, non essendo l’aspetto
estetico dell’edificio e la sua deturpazione un interesse della collettività dei cittadini.

29
In questo contesto è di fondamentale importanza fare chiarezza sulla distinzione tra il concetto
di decoro architettonico e di aspetto architettonico, distinzione più volte argomentata dalla
giurisprudenza:
«il codice civile, in materia di condominio di edifici, nel riferirsi quanto alle sopraelevazioni,
all’aspetto architettonico dell’edificio e, quanto alle innovazioni, al decoro architettonico dello
stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per aspetto architettonico la caratteristica
principale insita nello stile architettonico, sicché l’adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile
diverso da quello della parte preesistente dell’edificio comporta normalmente un mutamento
peggiorativo dell’aspetto architettonico complessivo (percepibile da qualunque osservatore), e
denotando per decoro architettonico una qualità positiva dell’edificio derivante dal complesso
delle caratteristiche architettoniche principali e secondarie, onde una modifica strutturale di una
parte anche di modesta consistenza dell’edificio o un’aggiunta quantitativa diversa dalla
sopraelevazione, pur non incidendo normalmente sull’aspetto architettonico, può comportare il
venir meno di altre caratteristiche influenti sulla estetica dell’edificio e così sul detto decoro
architettonico, incorrendo nel divieto ex art. 1120 cit.»37.

Per decoro architettonico deve intendersi quindi l’estetica dell’insieme delle linee e delle
strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e che imprimono alle varie parti dello
stabile e all’edificio nel suo insieme una determinata armonica fisionomia, senza che si tratti di
edifici di particolare pregio artistico38.
L’accertamento di violazione del decoro architettonico sarà unicamente a carico del giudice, non
potendo essere qualificata in merito né l’assemblea né tanto meno l’amministratore di condominio.
Nella valutazione il giudice dovrà tenere conto dell’eventuale deprezzamento economico
causato, ponendo quest’ultimo in contrapposizione all’utilità arrecata, come stabilito dalla sentenza
1286 della Cassazione del 25 gennaio 2010.

37
Cassazione, 28 novembre 1987, n. 8861
38
Rezzonico S. e Rezzonico M. (2013), pag. 163
30
Successivamente si dovranno considerare le condizioni in cui si trovava l’edificio prima della
violazione, ovvero se la condizione di decoro architettonico dello stabile in questione fosse già
intaccata39.
Inoltre, come indicato dalla giurisprudenza, il giudizio dovrà essere formulato caso per caso:
«Ne consegue che il giudice, per un verso, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o
minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte
interessata, accertando anche se esso avesse originariamente e in qual misura un’unitarietà di
linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all’innovazione dedotta in
giudizio, nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni.
Per altro verso, deve accertare che l’alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale
da provocare un pregiudizio estetico dell’insieme suscettibile d’un’apprezzabile valutazione
economica, mentre detta alterazione si può affermare senza necessità di siffatta specifica
indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o natura, che
quello economico possa ritenervisi insito»40.

Le innovazioni possono avere carattere gravoso e voluttuario in considerazione delle condizioni


dell’edificio: in tal caso, se queste sono suscettibili di utilizzazione separata, coloro che non ne
vogliono trarre vantaggio posso essere esonerati dalle spese: qualora l’utilizzazione separata non sia
possibile, l’innovazione è consentita solo se coloro che sono favorevoli intendono sopportarne tutti i
costi e l’utilizzazione sarà a servizio di tutti i condomini.

39
Cassazione, 29 settembre 1989, n. 3549
40
Cassazione, 27 ottobre 2003, n. 16098
31
II.3.4 Uso delle proprietà esclusive

L’art. 1122 c.c. disciplina l’uso delle proprietà esclusive, affermando che è vietata l’esecuzione
di qualsiasi opera nelle proprietà esclusive che rechino danno alle parti comuni e in particolare che
rechino pregiudizio alla stabilità dell’edificio, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
Per parti esclusive devono intendersi anche le parti comuni ad uso esclusivo di un condomino; per
opere devono intendersi anche tutte le attività di uso e di godimento che non siano opere in senso
stretto.
Il limite dell’art. 1122 c.c. è chiaramente a tutela delle parti comuni e non di altre proprietà
esclusive, in quanto, trattandosi di fondi diversi, le regole a cui fare riferimento sono quelle del
vicinato, pertanto in questo caso l’articolo sarà inapplicabile.
Nell’elenco citato vengono menzionati gli stessi limiti dell’art. 1120 c.c., ultimo comma, c.c.,
dimenticando o sottintendendo come ovvio, il rendere le parti comuni inservibili agli altri
condòmini, in forza dell’art. 1102 c.c.
Il danno alle parti comuni non deve essere generico, ma deve ricadere negli specifici casi citati
dall’articolo, che conclude imponendo l’obbligo di dare “in ogni caso” preventiva notizia
all’amministratore, che ne riferisce in assemblea. Rimane il quesito riguardo sulla comunicazione
all’amministratore “in ogni caso”, dunque anche quando determinati interventi non rechino danni
per i limiti sopra citati.

32
II.3.5 Installazione d’impianti da parte del singolo

La riforma del 2012 ha predisposto due novità, art. 1122-bis e 1122-ter. Il primo prevede e
disciplina l’installazione di impianti singoli di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia
da fonti rinnovabili:
«La Riforma, in tal modo, tenta di regolamentare le modalità di esecuzione di tali impianti in
ambito privato, nella prospettiva evidente di favorirne lo sviluppo (mediante modifiche alle parti
comuni ed accessi agli appartamenti esclusivi), laddove forse sarebbe stato preferibile
incentivare le realizzazioni di natura comune, al fine soprattutto di tutelare l’estetica dell’edificio
e, al contempo, comportare risparmi di spesa»41.

In riferimento al comma 1, la Riforma ribadisce il diritto di installazione impianti di ricezione


radiotelevisiva, in virtù del diritto primario dell’art. 21 Cost.
A questo si affianca «il diritto di collocare antenne televisive è espressamente riconosciuto dagli
artt. 1 e 3 della legge 6 maggio 1940 n. 554 e dal Codice delle Comunicazioni Elettroniche (D.Lgs.
n. 259/2003). In particolare, l’art. 209 del Codice richiamato, stabilisce che i proprietari di immobili
o di porzioni di immobili non possono opporsi alla installazione, sulla loro proprietà, di antenne
appartenenti agli abitanti dell’immobile stesso, destinate alla ricezione dei servizi di radiodiffusione
e per la diffusione di servizi amatoriali»42, fermo restando l’impossibilità di utilizzare gli spazi
propri.
L’articolo precisa che tale installazione non necessità di alcuna autorizzazione da parte
dell’assemblea: amministratore ed assemblea potranno intervenire se ciò comporti la modifica delle
parti comuni.
In riferimento al comma 2, la norma consente l’installazione di impianti per la produzione di
energia da fonti rinnovabili sul lastrico solare e su ogni altra superficie comune e sulle parti di
proprietà individuale dell’interessato. L’assemblea può provvedere su richiesta degli interessati alla

41
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 4
42
Rezzonico S. e Rezzonico M. (2013), pag. 398
33
ripartizione dell’uso delle parti comuni al fine di consentire l’installazione e il conseguente uso
delle parti comuni.
Il secondo prevede e regola la possibilità di installare gli impianti di videosorveglianza, da
deliberare con la maggioranza di al secondo comma prevista dall’art.1136.

34
III. REGOLAMENTO E TABELLE MILLESIMALI

III.1 Il regolamento di condominio

III.1.1 Regolamento obbligatorio e facoltativo

L’art. 1138 c.c. di riferimento in tema di regolamento di condominio rimane invariato al comma
1, confermando l’obbligatorietà di tale documento quando in un edificio il numero di condòmini è
superiore a dieci. Con il numero di condòmini la norma non si riferisce né al numero di unità
immobiliari presenti nello stabile, né a quello dei comproprietari totali di tutte le unità immobiliari.
Il numero dei condòmini «va calcolato facendo valere per uno i comproprietari della stessa unità
immobiliare, essendo, infatti, assurdo rendere obbligatorio un regolamento solo perché un
appartamento appartenga, anziché ad una persona, a più soggetti»43, dunque si seguono il concetto
di proprietà esclusiva e i criteri adottati dall’art. 67 comma 2 disp. att. c.c. per il diritto di voto in
assemblea.
Pertanto, il regolamento di condominio obbligatorio non si può configurare come un’ipotesi
stabile, in quanto un edificio potrebbe aumentare o diminuire il numero dei condòmini con la
vendita o l’acquisto delle unità immobiliari.
L’articolo di riferimento si limita a indicare l’ipotesi dell’obbligatorietà, ma non esclude l’ipotesi
della formazione di un regolamento (facoltativo) nei restanti casi. Il regolamento, avendo come
contenuto le regole interne del condominio, semplifica l’adattamento delle regole generali sul
condominio del codice civile alla conformazione, spesso anche fantasiosa, dell’edificio in
questione.
La dottrina in merito al regolamento facoltativo si divide in due orientamenti; il primo sostiene
che, essendo non obbligatorio, non debba essere sottoposto per la sua formazione alle regole di
quello obbligatorio, seguendo quindi maggioranze diverse da quelle del comma 3 art. 1138 c.c., in
virtù della difficoltà di raggiungere le maggioranze previste con tre o quattro condomini; il secondo

43
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 212

35
sostiene invece che si rendano necessari gli stessi quorum, poiché la funzione del regolamento è la
stessa sia per l’obbligatorio, sia per il facoltativo.

III.1.2 Regolamento di condominio assembleare

Il regolamento di condominio è la legge interna del condominio, «quella prevista dal codice è la
fattispecie “ordinaria” del regolamento, la cui approvazione è affidata all’assemblea dei condòmini,
che vi giunge attraverso il necessario espletamento di tutte le fasi del procedimento previsto dalla
legge affinché sia assunta una valida decisione di gestione (convocazione, riunione, discussione,
votazione/decisione, verbalizzazione, trasmissione del verbale agli assenti). Ne deriva che tutte le
prescrizioni codicistiche relative al fenomeno condominiale possono (e, spesso, devono) applicarsi
e/o riferirsi al regolamento approvato in assemblea»44.
L’iniziativa di formazione è posta anche in capo anche al singolo condomino, che a seguito di
mancata convocazione da parte dell’amministratore, può attivarsi singolarmente per la
convocazione, in deroga a quanto disposto dall’art. 66 disp. att. c.c.
Con la riforma viene inserito l’obbligo di allegare il regolamento al registro dei verbali delle
assemblee completo delle tabelle millesimali.
In merito alla modifica del regolamento, nonostante la norma non ne parli esplicitamente «è
pacifico che il regolamento possa essere modificato dalla stessa assemblea, con la maggioranza
richiesta per la sua approvazione, e con i medesimi quorum possono essere approvate, volta in
volta, deliberazioni in deroga o in contrasto con le clausole originariamente statuite; anche se, per
ipotesi, fosse stato approvato in assemblea all’unanimità dei consensi, può essere modificato a
maggioranza purché sia quella prescritta dalla legge, a meno che non contenga clausole di natura
“convenzionale” che incidano sui diritti e sugli obblighi dei condòmini, che potranno essere
modificate solo con il consenso di tutti i partecipanti».45

44 Salciarini L. (2013), pag. 13 volume 5


45
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 217
36
Relativamente alla problematica della formazione del regolamento di condominio obbligatorio, a
seguito di rifiuto da parte dell’assemblea o di mancato raggiungimento del quorum previsto, sorge il
problema di comprendere se il singolo condomino possa rivolgersi all’autorità giudiziaria o meno.
Due gli orientamenti della dottrina sulla questione.
Il primo esclude tale possibilità in caso di inerzia o mancata volontà da parte dei condòmini di
formare un regolamento poiché l’esistenza di questo è subordinata dalla legge all’approvazione
dell’assemblea.
L’insieme di norme lo descrive come obbligatorio se superiore a dieci condòmini, ma senza
consegnare nelle mani del singolo condomino un mezzo per far fronte al caso su scritto,
caratterizzando come volontaria l’iniziativa degli interessati dotando il codice civile delle regole sul
condominio, molte delle quali inderogabili, facendolo così risultare utile ma non necessario.
Dunque, «se l’assemblea rimane inerte, non si può ottenere una sentenza di condanna del
condominio a compilare un regolamento; se l’assemblea non ottempera, il condomino dovrà
assumersi l’onere di predisporre il regolamento e di sottoporlo all’esame dei condòmini; se
l’assemblea rifiuta, non rimane altra via che quella dell’impugnativa della deliberazione negativa,
che potrebbe essere oggetto di sindacato, però, solo per violazione di legge, non potendo il giudice
imporre agli altri condòmini il regolamento che questi ultimi, nella loro valutazione discrezionale,
non ritengono conforme ai loro interessi».46
Il secondo orientamento pone al centro della teoria l’interesse alla tutela di un corretto uso delle
parti comuni e una corretta ripartizione delle spese, che sono regolati dagli articoli di riferimento del
codice, i quali sono però di carattere generale e possono quindi far nascere facili contrasti,
costringendo i singoli attori a ricorrere di volta in volta all’autorità giudiziaria.
L’ammissione del ricorso all’autorità giudiziaria per il caso in oggetto giustificherebbe anche
l’incongruenza normativa del legislatore che prima prevede un obbligo di dotazione del
regolamento e successivamente omette sia una modalità per dotarsene, sia una sanzione per la
mancata dotazione.

46
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 218
37
Fermo restando la possibilità di ricorrere al giudice, nasce la questione di identificare l’ambito di
intervento dello stesso. Anche qui due le interpretazioni in merito.
Una più restrittiva, che circoscrive l’intervento al solo caso di deliberazione assembleare di
rigetto alla formazione del regolamento; una altra più estensiva, che ammette il ricorso anche nei
casi in cui l’assemblea ometta di pronunciarsi in merito. Nel secondo caso, l’impugnativa porterà
solo alla dichiarazione di invalidità della delibera, senza dotare di un regolamento il condomino
ricorrente.
Le norme di un regolamento giudiziale di condominio su cui potrà pronunciarsi il giudice
saranno esclusivamente a disciplina di uso del bene comune, di ripartizione delle spese e di decoro
architettonico, tenuto conto della realtà dell’edificio e dell’interesse collettivo dei partecipanti.
La natura giuridica del regolamento assembleare è un aspetto su cui la dottrina si è diverse volte
pronunciata, senza però trovare un unico orientamento: «le tesi che si sono consolidate su tale
problematica sono molteplici e, in buona sostanza, qualificano il regolamento di condominio
(assembleare) in: un “accordo”, approvato dai condòmini e avente scopo di porre le regole di
gestione indicate dal codice civile. Confligge con tale ricostruzione il fatto che la stipulazione non è
unanime, sussistendo una parte dei condòmini (la c.d. “minoranza”) che non ha prestato il suo
consenso alla predetta approvazione; un vero e proprio “contratto” sottoscritto tra i condòmini e
avente sempre lo scopo di porre alcune prescrizioni per l’amministrazione e l’utilizzazione dei beni
e impianti comuni: anche in questo caso la mancanza di una pluralità di parti (che si accordano) non
si coordina con l’affermata natura contrattuale; un atto “normativo”, simile alla legge ordinaria ma
valevole solo per l’edificio a cui si riferisce, e approvato a mezzo di un “atto collettivo” dei soggetti
interessati. Torna anche qui l’insuperabilità dell’aspetto dell’approvazione “a maggioranza” che non
corrisponde alle caratteristiche dell’“atto collettivo” per aversi il quale è necessario l’apporto di tutti
gli aventi diritto; un “complesso di norme” le quali hanno la qualità delle “generalità” (valenza per
tutti i condòmini), e dell’“astrattezza” (riguardante astratte ipotesi di fatto), identiche a quelle
possedute dalla norma di legge»47.

47
Salciarini L. (2013), pag. 15 volume 5
38
La forma del regolamento di condominio “assembleare” deve essere scritta. Tuttavia, sulla
questione vi sono state in passato divergenze da parte della stessa corte di cassazione: il requisito
della forma scritta veniva dedotto dal fatto che della delibera assembleare deve redigersi processo
verbale; in questo modo non potrebbe non redigersi il processo verbale di una delibera riguardante
la volontà dei condòmini di dotarsi di regolamento. In alternativa, il principio generale della libertà
di forme e la presenza ripetuta nel tempo di alcuni comportamenti poteva per facta concludentia
apportare modifiche al regolamento. A mettere chiarezza ha pensato nel 1999 la Suprema Corte
sostenendo che il requisito della forma scritta ad substantiam deve reputarsi necessario anche per le
modifiche del regolamento di condominio48. A sostegno di tale orientamento la sentenza più
recente: «la formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma scritta ad
substantiam, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l’art.
1128, ultimo comma, c.c. prevedeva (nel vigore dell’ordinamento corporativo) la trascrizione del
regolamento nel registro già prescritto dall’art. 71 disp. att. c.c., sia dalla circostanza che, quanto
alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano perciò adottabili a
maggioranza), trova applicazione il settimo comma dell’art. 1136 c.c., che prescrive la trascrizione
delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall’amministratore (da cui deriva che, se la delibera
di approvazione di tale regolamento deve essere trascritta, esso deve necessariamente essere redatto
per iscritto). Quanto alle clausole che abbiano natura contrattuale, l’esigenza della forma scritta è
impostata dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti
immobiliari dei condòmini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni, oppure attribuiscono a
taluni condòmini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri. Ne discende che il requisito
della forma scritta ad substantiam (che non può intendersi, d’altro canto, stabilito ad probationem,
poiché quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la
validità dell’atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio)
deve reputarsi necessario anche per le modificazioni al regolamento di condominio, perché esse, in
quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi

48
Cassazione, 30 dicembre 1999, n. 943
39
requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una
modifica per il tramite di comportamenti concludenti nei condòmini».49
Il regolamento dovrà contenere tre gruppi principali di norme: articoli del codice civile e
disposizioni di attuazione dichiarati inderogabili dalla legge, norme riguardanti l’organizzazione
interna del condominio e regole particolari in virtù delle peculiarità dell’edificio stesso.
Le impugnazioni dovranno avvenire a norma dell’art. 1107 c.c. come previsto dal comma 3
dell’art.1138 c.c.; l’eventuale opposizione farà slittare l’acquisizione di efficacia del regolamento
con il passaggio in giudicato della sentenza.
Il citato articolo 11107 c.c., al pari del 1137 c.c., si limita a indicare esclusivamente i termini ed i
soggetti per l’impugnazione, nulla dice sulle ragioni sostanziali dell’impugnazione. Certamente si
potrà impugnare sia per vizi riguardanti il regolamento stesso, sia per vizi relativi alle formalità
previste dalla norma (convocazione, quorum di maggioranza, ecc.); le eventuali norme del
regolamento in esame che hanno per oggetto modificazioni dei criteri legali di ripartizione delle
spese, clausole limitative dei diritti di proprietà esclusiva dei singoli partecipanti che necessitano
dell’unanimità dei consensi.
Gli ultimi due commi dell’articolo in questione sono dedicati ai limiti che non possono essere
posti dalle norme del regolamento di condominio assembleare. Esse non possono in alcun modo
menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni; non
possono in alcun modo derogare ad una serie di norme del codice civile poste ad interesse dei
condòmini o dei terzi; infine appare scontato che le disposizioni di un regolamento non possano
andare contro ogni tipo di norma riguardante l’interesse della collettività e dell’ordine pubblico.
Novità introdotta dalla riforma è il divieto secondo il quale le norme del regolamento non
possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
«La modifica introdotta appare in linea con il trend volto a ritenere sempre più il rapporto
uomo/animale d’affezione come uno degli aspetti nei quali si estrinseca la personalità
dell’individuo, argomentando ex art. 2 Cost.»50.

49
Cassazione, 16 settembre 2004, n. 18665
50
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 232
40
«La norma, prima facie, sembrerebbe applicabile soltanto ai regolamenti redatti successivamente
all’entrata in vigore della riforma, in quanto, stante il principio generale sancito dall’art.11. comma
1, pre-leggi, la nuova previsione non dovrebbe operare retroattivamente. Tuttavia, visto il
regolamento de quo come contratto ad esecuzione continuata e, quindi, applicabile anche a rapporti
successivi alla sua stipula, la previsione comporta la sopravvenuta inefficacia delle eventuali
disposizioni in esso contenute che contemplino il divieto di tenere animali domestici. Va peraltro
segnalato che manca una norma analoga all’art. 155, comma 2 delle disposizioni transitorie al
codice civile, a tenore del quale, riguardo ai regolamenti formati prima del 28 ottobre 1941,
cessavano “di avere effetto le disposizioni dei regolamenti di condominio che siano contrarie alle
norme richiamate nell’ultimo comma dell’articolo 1138 del codice e dell’articolo 72 di queste
disposizioni»51.
Tra le disposizioni di attuazione del codice civile troviamo poi all’art. 70 l’aggiornamento della
sanzione che si riferisce ovviamente alle norme di regolamento di tipo assembleare. I condòmini
possono integrare il regolamento prevedendo, con le prescritte maggioranze, ulteriori sanzioni. Il su
citato articolo non compare tra gli articoli inderogabili del codice: il limite massimo stabilito di euro
ottocento non è un limite invalicabile, nonostante ciò dai giudici di legittimità tale limite viene
interpretato in senso restrittivo.
«A sostegno della risposta positiva non si potrebbe invocare il fatto che l’art.70 disp. att. c.c. non
rientra tra le disposizioni che il successivo art. 72 dichiara inderogabili. La limitazione al potere
regolamentare è già implicita nella formulazione dell’art. 70, cit.: se, infatti, il regolamento può
prevedere sanzioni pecuniarie “fino” ad un certo importo, è evidente che non può prevedere
sanzioni che superino tale importo. Su un piano generale, poi, va ricordato che le norme che
prevedono c.d. pene private costituiscono un’anomalia della reazione rispetto allo schema tipico del
risarcimento del danno e quindi sono di stretta interpretazione».52
Rimane da chiarire se l’azione sanzionatoria possa estendersi anche a carico del conduttore. In
un primo momento si era ritenuto che la sanzione potesse estendersi anche al conduttore in quanto
utilizzatore delle parti comuni in sostituzione del proprietario; successivamente si ritenne che,

51
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 233
52
Triola R. (2013), pag. 465
41
essendo una pena privata di carattere eccezionale e avendo come destinatari i condòmini, non
potesse ritenersi applicabile anche ai conduttori.

III.1.3 Regolamento di condominio contrattuale

In ambito di regolamento di condominio troviamo i regolamenti di tipo contrattuale. Il codice


non menziona tale tipologia di regolamenti, che sono dedotti in conseguenza dell’art. 1322 c.c.
secondo il quale le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti
imposti dalla legge. Affinché possa avvenire ciò si rende necessario il consenso unanime da parte di
tutti i partecipanti al condominio. Tale regolamento può arrivare a limitare, pregiudicare e ridurre i
diritti spettanti ai singoli;
«le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte
dall’unico proprietario dell’edificio e accettate con i singoli atti di acquisto dai condòmini, ovvero
adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condòmini – possono derogare o
integrare la disciplina legale, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano
nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali,
sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà».53
L’origine del regolamento contrattuale può essere interna quando tale documento viene
approvato all’unanimità dall’assemblea, o esterna, quando il documento viene predisposto dal
costruttore e venditore.
Come più volte affermato dalla giurisprudenza, il regolamento di condominio si definisce
contrattuale non per la sua veste, ma per la presenza di alcune norme limitanti i diritti dei
partecipanti al condominio, approvate all’unanimità.
Il più delle volte il regolamento di tipo contrattuale viene predisposto dall’unico venditore ed
allegato o richiamato nell’atto di compravendita: è essenziale per la sua efficacia e validità che il

53
Cassazione, 24 gennaio 2013, n. 1748
42
regolamento all’atto della compravendita sia stato predisposto dal proponente e conosciuto dalla
parte acquirente.
«Infatti l’obbligo, assunto con il contratto di acquisto di un’unità immobiliare di un fabbricato, di
rispettare il regolamento di condominio che sarà predisposto dal costruttore non vale a conferire a
quest’ultimo il potere di redigere un qualunque regolamento, né può comportare l’approvazione di
un regolamento attualmente inesistente, atteso che solo il concreto richiamo nel singolo atto
d’acquisto di uno specifico regolamento, già esistente, consente di considerarlo, “per relationem”,
parte di tale atto».54
Nella realtà, sempre più spesso accade che la parte costruttrice si avvalga della c.d. “riserva di
redazione” del regolamento di condominio: «diversamente rispetto all’ipotesi nella quale il
regolamento viene approvato quale “allegato” alla “prima vendita”, i condòmini che procedono
all’acquisto delle porzioni di piano dal costruttore si limitano a sottoscrivere una clausola pattizia
(debitamente assentita) che li impegna ad approvare (e a rispettare) il redigendo regolamento
(prima, appunto, che sia stato materialmente confezionato). In altri termini, si tratta di
un’accettazione in “bianco” del contenuto di un documento (di natura contrattuale) che ancora non
esiste. Se in un primo momento la giurisprudenza (più risalente) ha valutato ammissibile tale
particolare procedura (Cass., 8 febbraio 1975, n. 506; Trib. Napoli, 8 novembre 1971),
successivamente, si è ritenuto (Cass., 16 giugno 1992, n. 7359; Cass., 13 settembre 1970, n. 1493),
in primo luogo, che l’obbligo di accettare un regolamento materialmente non ancora stilato, pur
configurando un “incarico” di redazione nei confronti del costruttore, non vale a consentire a
quest’ultimo di atteggiare a suo arbitrio il relativo testo, inserendovi delle prerogative dei
partecipanti; in secondo luogo, ancor più recentemente (Cass., 16 febbraio 2005, n. 3104; Cass., 26
gennaio 2000, n. 856; Cass., 6 agosto 1999, n. 8486; Trib. Napoli, 9 giugno 1999; Trib. Bologna, 14
gennaio 1994; Cass., 13 settembre 1991, n. 9591; Cass., 18 luglio 1989, n. 3351; Trib. Napoli, 23
gennaio 1974) che il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario
dell’edificio non è vincolante per coloro che abbiano acquistato le stesse prima della
predisposizione del regolamento, anche se nell’atto di acquisto sia posto a loro carico l’obbligo di

54
Cassazione, 20 marzo 2015, n. 5657
43
rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando uno schema definitivo, suscettibile di
essere compreso nell’oggetto del negozio in base alla comune volontà delle parti. In conclusione, il
regolamento può vincolare l’acquirente solo se già esistente all’atto dell’acquisto, oppure se,
successivamente alla sua redazione, quest’ultimo vi presti volontaria adesione (Cass., 26 gennaio
2000, n. 856; Cass., 13 settembre 1991, n. 9591; Cass., 18 luglio 1989, n. 3351)»55.
In tema di regolamento condominiale contrattuale la dottrina si pone il quesito se si possa parlare
di clausole vessatorie o di clausole abusive, con la conseguente invocazione della tutela relativa al
codice del consumatore e dall’art. 1469-bis c.c., nel caso di regolamento predisposto ed imposto dal
costruttore-venditore.
La normativa di riferimento è applicabile ogni qualvolta vi sia un significativo squilibrio dei
diritti ed obblighi derivanti da un contratto, nell’ambito di una trattativa individuale, avente per
oggetto una cessione di beni o servizi, effettuato da una parte, il “professionista” (nel caso il
costruttore-venditore), ad una parte, il “consumatore” (nel caso il singolo acquirente).
Come detto il regolamento contrattuale trae la sua ispirazione dall’autonomia contrattuale ai
sensi dell’art. 1322 c.c., il contratto ha forza di legge solo tra le parti contraenti e non produce effetti
verso terzi, se non nei casi previsti dall’art. 1372 c.c.
Il regolamento condominiale contrattuale viene definito come un contratto tendenzialmente
vincolato. Il principio della inammissibilità di diritti reali diversi da quelli espressamente tipizzati
dall’ordinamento è considerato principio di ordine pubblico, pertanto i condòmini non possono
predisporre liberamente di qualsiasi assetto atipico di regolamento delle cose: contemporaneamente
non può disconoscersi agli stessi la possibilità di scegliere tra gli strumenti tipici quelli che reputano
più consoni e rispondenti alle loro esigenze.
Pertanto, i regolamenti condominiali predisposti ed imposti da un unico proprietario vengono
definiti come veri e propri contratti condominiali, con i quali le parti possono disporre limitazioni
all’esercizio dei loro diritti ed obblighi.
Restano i vincoli inderogabili dalla normativa condominiale previsti dall’art.1138 c.c.: divieto a
ciascun condomino di sottrarsi all’onere delle spese; all’indivisibilità della cosa comune; al potere

55
Salciarini L. (2013), pagg. 68-69 volume 5
44
di disporre innovazioni da parte della maggioranza qualificata; alla nomina, alla revoca ed ai poteri
dell’amministratore; alla posizione dei condòmini dissenzienti rispetto alle liti; ai requisiti di
validità ed efficacia delle delibere assembleari e delle relative impugnazioni. Rezzonico condivide
l’orientamento della dottrina che reputa applicabile anche al regolamento contrattuale la disciplina
dell’art. 1469-bis c.c.
Basti pensare «alla convenzione contenuta nell’atto di vendita e nel regolamento contrattuale che
preveda, a favore del costruttore-venditore, l’esonero dalle spese condominiali, sino a tanto che egli
non abbia venduto tutte le unità comprese nel fabbricato condominiale. Rispetto a quest’ultima
fattispecie non sembra possa invocarsi la nullità dal contratto a norma dell’art. 1354 c.c.
(condizione illecita o impossibile), o dell’art. 1355 c.c. (clausola meramente potestativa) o invocarsi
la risoluzione per onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.), norma del tutto inapplicabile al caso in
questione. Grande rilievo, dunque, può assumere in merito la normativa di cui all’art. 1469-bis ss.
secondo cui il venditore-costruttore deve essere professionista e parallelamente il condomino-
acquirente dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva deve rivestire la qualità e lo status di
consumatore. Orbene, tali condizioni ben possono sussistere in sede di stipula del contratto di
compravendita, sicché la nuova tutela prevista dall’art. 1469-bis c.c. può ritenersi applicabile a una
situazione in cui difficilmente potrebbero essere applicate le disposizioni di cui agli art. 1135, 1334,
o 1467 c.c. Soprattutto se si tiene conto che l’art. 1138, ultimo comma, c.c., sancisce la
inderogabilità dell’art. 1118, secondo comma, c.c., relativo all’esonero delle spese, in conseguenza
della rinunzia al diritto di proprietà. Ma la tutela del consumatore-compratore dell’immobile di
proprietà esclusiva può essere estesa anche ad altre situazioni quale, ad esempio, quella delle
limitazioni imposte dal venditore rispetto ai vizi riguardanti le proprietà esclusive; quella in cui si
impone al compratore l’accettazione preventiva del regolamento condominiale o quella in cui si dà
mandato al costruttore di redigere il regolamento condominiale con facoltà di definire in seguito le
parti, impianti e servizi comuni. Tutte tali clausole potrebbero – con la nuova normativa – essere
assoggettate all’accertamento giudiziale di abusività, attenendo tanto alla natura del bene alienato
quanto al presupposto dell’assenza di trattative individuali in funzione discriminante»56.

56
Rezzonico S. e Rezzonico M. (2013), pagg. 55-56
45
In quest’ultimo caso si veda anche la recente pronuncia della Cassazione, che ha dichiarato le
limitazioni non conoscibili imposte agli acquirenti (i condòmini) come non conformi ai principi
generali della materia contrattuale.57
Di parere contrario Correale – Tortorici, i quali sostengono che «in ordine alle clausole di un
regolamento contrattuale predisposto su iniziativa del costruttore professionista non si porrebbe la
questione della eventuale loro vessatorietà quando il richiamo del regolamento è opera di entrambi i
contraenti»58, ritenendo l’inapplicabilità dell’art. 1341 c.c. in quanto questa norma ha come oggetto
le sole clausole contenute nei contratti predisposti da una sola delle parti contraenti.
Tra le clausole considerate di tipo contrattuale possono essere sicuramente incluse le norme sul
decoro architettonico:
«si segnala la pronuncia della Cassazione civile, Sez. II, n. 1748/2013, secondo la quale le norme
di un regolamento di condominio […] possono derogare od integrare la disciplina legale,
consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune
limitazioni ai diritti dei condòmini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al
contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà. Ne consegue che il
regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una
definizione più decorosa»59.
Lo stesso vale per le spese condominiali:
«la Cassazione civile, Sez. VI, n. 22824/2013, ha ritenuto valida la disposizione secondo cui le
spese generali di manutenzione delle parti comuni dell’edificio vanno ripartite in quote uguali tra i
condomini, se inserita in un regolamento condominiale, di natura contrattuale, giacché il diverso e
legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascun condomino (art. 1123 c.c.) è liberamente derogabile per convenzione (quale appunto il
regolamento contrattuale di condominio). […] L’adozione di un criterio di ripartizione delle spese
condominiali difforme da quello indicato dall’art. 1123 c.c., fatto salvo il caso di previsione
contenuta in un regolamento condominiale di origine contrattuale, è possibile solamente se la

57
Cassazione, 20 giugno 2012, n. 10198
58
Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pag. 186
59
Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pag. 187
46
decisione è presa con il consenso di tutti i condòmini. In caso contrario la deliberazione deve essere
considerata nulla e come tale impugnabile da chiunque vi abbia interesse, ivi compreso il
condomino che abbia espresso il voto favorevole. È da considerarsi annullabile, invece, la decisione
con cui l’assemblea si limiti ad approvare la ripartizione delle spese in difformità a quanto previsto
dall’art. 1123 c.c.»60; nello stesso senso la Cass., 17 luglio 2006, n. 17101 e la Cass., 14 giugno
2013, n. 15042, che riconoscono la diversa ripartizione delle spese come una modifica del diritto
individuale tramite mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà.
Pertanto, per la modifica di clausole presenti nel regolamento condominiale di tipo contrattuale è
necessaria l’unanimità dei consensi, fermo restando che, come ormai più volte confermato dalla
giurisprudenza, non tutte le clausole presenti all’interno di un regolamento contrattuale sono di tale
natura, bensì solo quelle limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni
oppure quelle che attribuiscono ad alcuni condòmini di maggiori diritti rispetto ad altri.
Secondo l’art. 1138, ultimo comma, c.c. il regolamento condominiale deve essere trascritto nel
registro indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129 c.c. e dall’art. 71 disp. att. c.c., ossia nel registro
tenuto dalle associazioni dei piccoli e grandi proprietari di casa.
Le clausole limitative del diritto di proprietà per essere rese note ed opponibili a terzi devono
essere trascritte nei registri della Conservatoria immobiliare.
Pertanto, «le clausole che limitano il diritto di disposizione e di godimento delle singole
proprietà costituiscono oneri reali inerenti alla proprietà e sono opponibili, anche se non trascritte,
solo ai condòmini che hanno accettato il regolamento. Ma non anche agli acquirenti a titolo
particolare e cioè ai successivi acquirenti, se non siano state trascritte nei registri immobiliari o non
siano specificatamente accettate negli atti di trasferimento»61 ai sensi dell’artt. 2643 ss. cc.

60
ibidem
61
Rezzonico S. e Rezzonico M. (2013), pag. 57

47
III.2 Le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono quel documento che costituisce la rappresentazione grafica,


descritta da una serie di numeri e calcoli, dei singoli valori dei piani o porzioni di piani in rapporto
all’intero edificio. I valori, rapportati a mille, servono sia a calcolare i quorum costitutivi e le
maggioranze assembleari ai sensi dell’art. 1136 c.c., sia a effettuare la ripartizione delle spese ai
sensi dell’art. 1123 c.c. e ss.
La formazione delle tabelle è un’operazione di carattere tecnico: si deve tenere conto di tutti
gli elementi obiettivi (esempio altezza dal suolo, esposizione, piano, isolamento e riparo dai venti,
pertinenze ed accessori e destinazione) mentre possono non essere tenuti in considerazione elementi
discrezionali; devono invece escludersi il canone locatizio, i miglioramenti e lo stato di
manutenzione come previsto dall’art. 68 disp. att. c.c.
In passato l’orientamento giurisprudenziale affermava che le tabelle millesimali dovessero
essere approvate all’unanimità dei condòmini, in mancanza di tale unanimità alla formazione delle
tabelle avrebbe provveduto il giudice su istanza degli interessati in contraddittorio con tutti i
condòmini. Secondo questa tesi, la formazione delle tabelle veniva considerata come un negozio di
accertamento, e quindi di natura “negoziale”. Tre le argomentazioni a sostegno di tali tesi: la prima
«faceva leva sul fatto che la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la
loro espressione in millesimi era regolata direttamente dalla legge, per cui non rientrava nella
competenza dell’assemblea, sottolineando l’inesistenza di una norma che attribuisse all’assemblea
tale potere. La seconda si riferiva alla natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle
millesimali che, pur non potendo considerarsi come contratto, non sottolineando l’inesistenza di una
norma che attribuisse all’assemblea tale potere […] doveva essere inquadrato nella categoria dei
negozi di accertamento. Il terzo evidenziava che le tabelle millesimali, essendo predisposte anche al
fine del computo della maggioranza dei condòmini (quorum) nelle assemblee, avevano carattere
pregiudiziale rispetto alla costituzione ed alla validità delle deliberazioni assembleari e, quindi, non
potevano formare oggetto»62.

62
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 238
48
Nel 2010 tale tesi viene sconfessata dalla sentenza di Cassazione 9 agosto 2010, n. 18477,
che afferma la natura di negozio “ricognitivo” delle tabelle millesimali, in quanto esse si limitano a
raffigurare una situazione di fatto. Pertanto, la relativa delibera di approvazione riveste
semplicemente un atto di mero riconoscimento del calcolo matematico alla base del loro
fondamento.
«La corte critica la tesi che qualificava l’atto di approvazione delle tabelle millesimali come
atto avente natura negoziale; tale assunto, si legge nella sentenza, contrasta con quanto già sostenuto
dalla stessa Corte e cioè che la tabella millesimale serve ad esprimere, in precisi termini aritmetici,
il preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, ma senza incidere in alcun modo su
tali diritti. Ne consegue che l’atto di approvazione della tabella consiste in una mera ricognizione
della realtà ed è perciò privo di connotazioni negoziali. Esaurite le critiche alla tesi orientate verso
la qualifica negoziale delle tabelle millesimali, il dott. Triola (giudice relatore della sentenza)
osserva le seguenti circostanze: (a) le tabelle sono allegate al regolamento di condominio e non
accertano il diritto dei singoli condòmini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto
il valore di tali unità rispetto all’intero edificio e ciò al solo fine della gestione del condominio; (b)
il regolamento di condominio, ai sensi dell’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a
maggioranza. Posto quanto sopra la sentenza afferma che le tabelle millesimali non devono essere
approvate con il consenso unanime dei condòmini essendo sufficiente la maggioranza qualificata di
cui all’art. 1136 c.c., comma 2, c.c.»63.
Successivamente tale orientamento è stato confermato: «in tema di condominio, l’atto di
approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura
negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei
condòmini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo
come, c.c. (Cass., Sez. Un., n. 18477/2010)»64.
I condòmini che trovassero attribuiti alle proprie unità immobiliari valori millesimali “non
corretti” potrebbero comunque far valere i loro diritti promuovendo azione giudiziaria.

63
Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pagg. 196-197
64
Cassazione, 23 aprile 2014, n. 9232
49
Una particolare attenzione va rivolta alle tabelle millesimali di origine contrattuale. Tali
tabelle non possono essere considerate contrattuali per il solo fatto di essere allegate a un
regolamento contrattuale. Vengono infatti considerate tali solo quando derogano al regime legale di
ripartizione delle spese dando vita alla “diversa convenzione”; esse possono essere modificate
soltanto all’unanimità dei consensi.
Di questa opinione è anche la Corte di Cassazione, che afferma:
«non sembra, in linea di principio, potersi riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali
per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. c.c., siano allegate ad un regolamento di origine
c.d. contrattuale, ove non risulti espressamente che sia inteso derogare al regime legale di
ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella diversa convenzione di cui all’art. 1123,
primo comma, c.c.»65.
Sul tema si evidenzia come «in tema di tabelle millesimali di natura contrattuale sarà
interessante capire i riflessi della pronuncia n. 17493/2014 della suprema Corte di Cassazione la
quale, affrontando il tema delle clausole contrattuali nei regolamenti, ha affermato la necessità che
le medesime siano trascritte in forma specifica ed autonoma su ogni subalterno. A mio avviso,
stando ai principi affermati in tale pronuncia, la tabella millesimale “contrattuale” adottata in deroga
ai criteri di ripartizione legale necessita di essere trascritta su ogni subalterno al pari delle clausole
regolamentari di natura contrattuale. In caso contrario non si potrà far valere quella “diversa
convenzione” convenuta dai proprietari del fabbricato»66.
I condòmini hanno una grande discrezionalità nella fase di approvazione unanime delle
tabelle, in quanto lo specifico patto unanime non ha come obiettivo quello di “fotografare” la reale
situazione della realtà; di conseguenza potrà ritenersi valida una ripartizione diversa da quella
codicistica e/o un’esenzione dalle spese totale o parziale per uno o più condòmini. Pertanto, in tal
caso, non potrà avere rilevanza, al fine di un’eventuale revisione, l’errore di cui all’art. 69 disp. att.
c.c., consistente nell’obiettiva divergenza tra valore effettivo delle singole unità immobiliari e il

65
Cassazione, 9 agosto 2010, n. 18477
66
Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pag. 200
50
valore proporzionale a esse attribuito, ma solo il c.d. “errore-vizio” del consenso di cui agli art.
1428 ss. cc.67
In tema di revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. vi sono state
con la riforma modifiche piuttosto ampie.
Nella nuova versione del testo si specifica come la rettifica e la revisione delle tabelle
millesimali debbano avvenire all’unanimità. Tale previsione prevede una deroga nei casi di errore o
di mutamento delle condizioni, ossia quando il valore proporzionale di una sola unità immobiliare è
alterato per più di un quinto.
Ad una prima lettura dell’articolo viene da porsi un quesito, ossia se a seguito della riforma
possa essere ancora attuale quanto affermato dalla sentenza di Corte di Cassazione n. 18477/2010.
Al caso si dovranno prendere in considerazione alcuni elementi: «l’articolo 1138 c.c. è
rimasto immutato nelle parti poste alla base del ragionamento svolto dalle Sezioni Unite; il
legislatore dà atto di conoscere la sentenza tanto da richiamarla nel dossier elaborato dal servizio
studi del Senato; il primo comma dell’art. 69, interpretato letteralmente, fa riferimento ai casi di
rettifica e di modifica della tabella millesimale: non parla di approvazione della medesima. […] Si
ritiene possibile l’approvazione delle tabelle millesimali (elaborate nel rispetto dei criteri legali) con
le maggioranze già indicate dalla Suprema Corte di Cassazione (art. 1136, comma 2, c.c.)»68.
Sul tema è utile citare la sentenza nella quale vengono ribaditi e confermati tali principi:
«occorre aggiungere che il legislatore (con la recente legge 11 dicembre 2012, n. 220 in
vigore dal 18 giugno 2013) ha sostanzialmente recepito l’insegnamento di cui alla sentenza delle
S.U. n. 18477/10 modificando e profondamente innovando l’art. 69 delle disp. att. c.c.. Tale norma,
nel testo novellato, prevede appunto in linea generale, che i valori espressi nelle tabelle millesimali
possono essere rettificati e modificati all’unanimità; tuttavia questa regola generale (inesistente nel
testo previgente) prevede però che tali tabelle possono essere modificate anche nell’interesse di un
solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall’art. 1136,
comma 2, c.c.»69.

67
Cassazione, 26 marzo 2010, n. 7300
68
Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pag. 201
69
Cassazione, 13 maggio 2013, n. 11387
51
Resta ferma la possibilità al singolo condomino che si senta danneggiato di far valere i suoi
diritti richiedendo la revisione giudiziale delle tabelle millesimali, in tal caso è previsto che debba
essere convenuto in giudizio solo il condominio in persona dell’amministratore.

52
IV. L’ASSEMBLEA

IV.1 La definizione e le attribuzioni

L’assemblea è l’organo deliberativo della realtà condominiale e le sue regole sono disciplinate
dagli artt. 1135, 1136 c.c. e dagli artt. 66 e 67 disp. att. c.c.
Le sue attribuzioni sono quelle indicate per lo più dall’art. 1135 c.c., da qualche altro articolo in
tema di condominio e quelle previste dalla legislazione speciale, fermo restando i limiti: di
competenza, l’assemblea può deliberare esclusivamente per argomenti che riguardano
l’amministrazione e la gestione dei servizi, delle parti comuni e delle innovazioni senza diritto di
poter incidere sui diritti privati e sulle proprietà esclusive; di costituzione, l’assemblea potrà
deliberare regolarmente solo quando saranno presenti per teste e per millesimi i quorum previsti
dalla norma; di maggioranza, solo le delibere assunte secondo le maggioranza previste dalla norma.
Tra i vari compiti l’assemblea può nominare un consiglio di condominio che ha funzioni
consultive e di controllo, per adiuvare l’amministratore nell’espletamento del suo mandato.
L’articolo 1135 c.c. ha carattere meramente esplicativo, pertanto l’assemblea di condominio
potrà deliberare sostanzialmente su qualsiasi argomento, fermo restando i limiti su scritti e le cause
di nullità della delibera per impossibilità e illiceità dell’oggetto (contrario all’ordine pubblico, alla
morale o al buon costume).
Il regime di legge n. 220/2012 ha confermato sostanzialmente tutte le attribuzioni dell’assemblea
con l’introduzione di due punti.
L’obbligatoria costituzione di un fondo speciale di importo pari ai lavori da eseguire per i
interventi di manutenzione straordinaria e per le innovazioni. Tale operazione ante riforma era solo
facoltativa. La norma riveste un carattere di garanzia per i soggetti terzi nei confronti del
condominio, ma risulta di difficile applicazione.
Nell’accantonamento si dovrebbe tenere conto di alcuni aspetti. La manutenzione straordinaria
spesso riveste anche carattere di urgenza e i tempi di accantonamento delle somme per tali
operazioni sono lunghi; si rischierebbe di allungare i tempi della riparazione e di esporre il

53
condominio ad ulteriori danni di deterioramento. In aggiunta a ciò, oltre agli importi per i lavori si
dovrebbero accantonare anche quelli per eventuali spese di recupero delle quote di morosità; in caso
di subentro di un nuovo condomino sorge il problema di regolare, qualora non fosse previsto sul
rogito di acquisto, la gestione di tali quote.
Altro punto introdotto dalla riforma è il comma 3 dell’art. 1135 c.c., il quale prevede che
«l’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e a collaborare a progetti, programmi e
iniziative territoriali, promosse dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche
mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili, nonché di demolizione e
ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio
esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il
condominio è ubicato»70.

IV.2 La convocazione

L’avviso di convocazione viene regolato dall’art. 66 disp. att. c.c. che dopo la riforma si presenta
decisamente più dettagliato.
L’assemblea può essere convocata in via ordinaria e straordinaria dall’amministratore o quando
ne sia fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio;
inoltre la convocazione di assemblea può essere effettuata anche dal singolo condomino nei casi
previsti dal codice fuori dall’art. 66 disp. att. c.c.: art. 1117-quater, primo comma, c.c. al fine di far
cessare attività che incidano negativamente e sostanzialmente sulle destinazioni d’uso delle parti
comuni; art. 1129, comma undici, c.c. per far cessare le violazioni e revocare l’incarico
all’amministratore nel caso di grave irregolarità fiscale o di inottemperanza all’obbligo di aprire un
conto corrente intestato al condominio; art. 71-bis, quarto comma, c.c. nel caso di perdita dei
requisiti che comportino la cessazione dell’incarico di amministratore, per nominarne uno nuovo, in
tal caso la convocazione può essere fatta senza alcuna formalità.

70
Art. 1135 comma 3 c.c.
54
Il termine indicato dalla norma entro cui la convocazione deve essere non solo inviata ma anche
ricevuta è di cinque giorni. L’operazione di calcolo va effettuata a ritroso escludendo il giorno
finale ed includendo quello iniziale in conformità della regola stabilita dall’art. 155 c.p.c.. Tale
termine stabilito dall’art. 66 disp. att. c.c. è un termine minimo ed inderogabile, nulla esclude che un
regolamento di condominio possa stabilire un termine più ampio.
Quanto all’avviso di convocazione «ha natura di atto unilaterale recettizio, pertanto segue le
regole previste dall’art. 1335 c.c., lo stesso produce effetto soltanto quando perviene a conoscenza
del destinatario, sicché eventuali ritardi, nel recapito della corrispondenza, seppure imputabili al
servizio postale, non potrebbero essere posti a giustificazione, da parte dell’amministratore,
dell’eventuale mancata ricezione della comunicazione in tempo utile»71.
Pertanto, l’avviso di convocazione «deve pervenire al condomino (o meglio giungere nella “sfera
di conoscibilità legale” del medesimo, ad esempio con il deposito nella cassetta delle lettere
dell’avviso di giacenza della lettera raccomandata) entro il termine normativamente prescritto; il
principio è consolidato nella giurisprudenza della Suprema Corte ed è stato confermato dalla
sentenza n. 2204/2013, che ha ribadito la natura di atto unilaterale recettizio dell’avviso di
convocazione, che deve essere “non soltanto inviato ma altresì ricevuto entro il termine previsto
dalla legge”»72. L’onere della prova di convocazione grava sempre sul condominio.
È da segnalare tra le novità introdotte dalla riforma la possibilità di fissare più riunioni
consecutive convocando gli aventi diritto con un unico avviso di assemblea.
Prima della riforma del 2012 la legge non dava nessuna indicazione precisa in merito;
fondamentale era che la convocazione raggiungesse il suo scopo, ossia che l’avente diritto venisse a
conoscenza del giorno, dell’ora e del luogo della riunione. Il privilegio della forma scritta
consentiva all’amministratore di certificare l’avvenuta convocazione alla riunione.
Oggi, post riforma, l’art. 66 disp. att. indica precisamente quali siano i mezzi riconosciuti per una
regolare convocazione di assemblea: la posta raccomandata, consegna a mano, fax o posta
elettronica certificata.

71
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 87
72
Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pag. 210
55
La convocazione di assemblea dovrà poi contenere un ordine del giorno preciso, cosicché il
condomino alla ricezione della convocazione potrà decidere se e come intervenire alla riunione.
Argomenti non presenti all’ordine del giorno non potranno essere discussi né tanto meno deliberati.

IV.3 Lo svolgimento dell’assemblea

Lo svolgimento dell’adunanza inizia con la verifica della regolarità della convocazione: il


Presidente dell’assemblea, nominato a maggioranza dagli intervenuti, dovrà quindi verificare che
siano stati convocati tutti gli aventi diritto e che il numero degli intervenuti sia sufficiente alla
costituzione dell’assemblea come da norma.
Si noti come «il codice civile non contempla la figura del Presidente in ambito condominiale:
l’unico accenno all’esistenza della figura (ma non della sua nomina, funzioni e responsabilità) era
contenuto nella previgente formulazione dell’art. 67 delle disp. att. c.c., laddove era previsto che il
Presidente procedesse a sorteggio quando in assemblea fossero intervenuti più partecipanti ad una
comunione, i quali fossero in disaccordo su chi dovesse esprimere il voto. Giurisprudenza e dottrina
hanno chiarito che dalla mancata o irregolare nomina del Presidente e/o del segretario non deriva
alcuna ipotesi d’invalidità dell’assemblea»73.
La norma prevede che ogni condomino possa intervenire in assemblea a mezzo di un
rappresentante munito di delega; la riforma della norma del 2012 introduce la libertà di forma della
delega, specificando che deve essere fatta in forma scritta per tutti i tipi di delibere. Nello specifico
vi sono alcune limitazioni da osservare: non potranno essere conferite deleghe all’amministratore;
se i condòmini sono più di venti, il delegato non potrà rappresentare più di un quinto dei condòmini
e del valore millesimale; un delegato non potrà a propria volta delegare altri. Il rapporto tra
delegante e delegato è disciplinato da quanto disposto dalle regole sul mandato, con il risultato che
solo il condomino che si senta falsamente rappresentato è legittimato a far valere eventuali vizi
della delega, ossia la carenza o l’eccesso di rappresentanza.

73
Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pag. 212
56
La regolare costituzione dell’assemblea prevista dal codice si basa su un complesso meccanismo
di variabili che prende in considerazione due elementi: il numero di partecipanti al condominio
(teste) ed il valore millesimale dell’edificio (millesimi); tale sistema viene definito come principio
della doppia maggioranza (numero degli intervenuti e delle quote).
In prima convocazione l’assemblea è validamente costituita con l’intervento della maggioranza
dei condòmini che rappresentino i due terzi del valore millesimale dell’edificio. Tale quorum
costitutivo è stato confermato dalla riforma. In seconda convocazione l’assemblea è validamente
costituita con l’intervento di un terzo dei condòmini che rappresenti un terzo del valore millesimale
dell’edificio. L’introduzione del quorum costitutivo in seconda convocazione è una novità della
riforma. Nel regime previgente non era indicato alcun quorum costitutivo, cosicché si riteneva che
l’assemblea fosse regolarmente costituita con la presenza di tanti condòmini quanti fossero
necessari per raggiungere la maggioranza valida per l’approvazione del punto all’ordine del giorno.
Resta dunque non soddisfatto il desiderio di molti che avrebbero voluto l’eliminazione della
distinzione dei due tipi di assemblea, limitando la previsione ad un'unica assemblea con
semplificazione dei quorum e della procedura. Si noti infine come sia necessaria alla validità della
seconda convocazione la mancata costituzione per numero legale della prima convocazione:
pertanto sarà di fondamentale importanza redigere un apposito verbale di assemblea andata deserta.
Riguardo alle riunioni assembleari l’ultimo comma dell’art. 1136 c.c., mantenuto identico al
regime previgente, stabilisce che «delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da
trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore»74.
Pertanto «la norma riproduce esattamente il testo previgente prima della riforma del 2012, sulla
base del quale si era affermato che non vi fosse alcuna imposizione della forma scritta ed anzi come
fosse previsto espressamente che le delibere venissero conservate non già nel testo redatto dal
segretario ma nella loro trascrizione, curata dall’amministratore. Già prima della riforma, tuttavia,
l’amministratore bene faceva a comportarsi come se fosse in vigore l’obbligo della forma scritta. La
novella del 2012 è intervenuta anche su questo tema, indicando il contenuto del registro dei verbali,
laddove al punto 7 dell’art. 1130 c.c. si è prevista l’annotazione obbligatoria (da parte

74
Art. 1136 comma 7 c.c.
57
dell’amministratore) delle eventuali mancate costituzioni dell’assemblea (così essendosi recepito in
precetto ciò che era già prassi), delle deliberazioni nonché di “brevi” dichiarazioni rese dai
condòmini che ne abbiano fatto richiesta in assemblea»75.
«Al fine di contestare la veridicità dei fatti riportati nel verbale di assemblea dei condòmini non è
necessario proporre querela di falso, in quanto il verbale fornisce una prova meramente presuntiva
della verità dei fatti che si affermano accaduti in assemblea» 76; comunque sarà onere del confutante
dimostrare che quanto scritto a verbale non sia rappresentativo della realtà assembleare.
Si noti bene la differenza tra il falso materiale, ove la falsificazione del documento avviene nella
sua essenza materiale, ed il falso ideologico, in cui il documento viene falsificato esclusivamente
nel contenuto.
L’eventuale «falso esclusivamente ideologico, commesso dal presidente e/o dal segretario
dell’assemblea condominiale, non integra gli estremi di alcun reato, posto che l’ordinamento penale
non punisce la falsità ideologica in scrittura privata, contenuto nel verbale assembleare, la falsa
attestazione non può essere punibile, posto che il verbale rappresenta una scrittura privata. Quanto
al falso materiale, art. 485 c.p. (falsità in scrittura privata), […] il delitto si consuma non già con la
falsificazione del documento, ma con il fatto successivo dell’uso. Fermo restando, alla stregua del
disposto dell’art. 485 c.p., che il delitto è imputabile solo a titolo di dolo generico o specifico,
quando cioè la condotta materiale del reato sia finalizzata a procurare a sé o ad altri un vantaggio o
a recare ad altri un danno»77.
Oltre a contenere tutti gli elementi essenziali per la sua validità legale, il verbale dovrà, seppur
sinteticamente, essere chiaro e riportare tutte le informazioni utili per gli assenti; «il verbale
dell’assemblea di condominio deve consentire la verifica dei “quorum” prescritti dall’art. 1136 c.c.
e deve contenere l’elenco nominativo dei condòmini intervenuti di persona o per delega, indicando i
nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali. Tuttavia, dovendo il
verbale attestare quanto avviene in assemblea, la mancata indicazione del totale dei partecipanti al
condominio non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione e rilevanza non abbia

75
Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pag. 213
76 Tribunale di Milano, 31 marzo 2003
77
Rezzonico S. e Rezzonico M. (2013), pagg. 550-551
58
proceduto l’assemblea, giacché tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo
“aliunde” della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte»78.
Pertanto, vista la moltitudine di elementi e caratteristiche della redazione del verbale di
assemblea è opportuno che sia l’amministratore in persona a svolgere il ruolo di segretario, al fine
di assicurare tramite la sua professionalità e le sue competenze una corretta forma ed un esaustivo
contenuto. Infine, il verbale dovrà essere inviato agli assenti (la norma non prevede alcun termine) e
trascritto in apposito registro non soggetto a vidimazione.

IV.4 Le delibere

Le delibere devono essere assunte con il sistema della doppia maggioranza, i quorum previsti
sono diversi a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione e a seconda dell’oggetto di
delibera: maggioranza dei presenti che rappresenti un terzo del valore millesimale dell’edificio,
maggioranza dei presenti che rappresenti la metà del valore millesimale dell’edificio, maggioranza
degli intervenuti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio, maggioranza dei presenti che
rappresenti i quattro quinti del valore dell’edificio ed infine unanimità di tutti i partecipanti al
condominio.
A seguito della riforma del condominio gli articoli di riferimento del codice civile risultano in
contrasto con le leggi speciali di settore, prevedendo quorum deliberativi più alti, in particolar modo
riguardo: interventi volti al contenimento del consumo energetico, termoregolazione e
contabilizzazione del calore (art. 26 legge n. 10/1991); eliminazione delle barriere architettoniche
(legge n. 13/1989), installazione delle antenne paraboliche a carattere collettivo (legge n. 66/2001),
recupero edilizio e urbanistico (legge 179/1992).
La votazione ai punti dell’ordine del giorno dovrà avvenire per appello nominale o per alzata di
mano: è esclusa la possibilità di esercizio del diritto di voto con modalità segreta, in quanto ai fini
dell’impugnazione delle delibere sarebbe impossibile accertare se il condomino impugnante ha

78
Cassazione, 13 novembre 2009, n. 24132
59
votato a favore, contrario o astenuto. Inoltre, in virtù del sistema della doppia maggioranza, sarebbe
impossibile stabilire le quote millesimali dei relativi quorum deliberativi.
In merito alla nullità o annullabilità delle delibere assembleari si tenga presente che: in caso di
nullità il vizio può essere rilevato da chiunque ne abbia interesse, senza limiti temporali, compresi
coloro che abbiano votato a favore; in caso di annullabilità, il vizio può essere fatto valere soltanto
da coloro i quali abbiano votato contrari, astenuti o dagli assenti, con il limite temporale di trenta
giorni, decorrente dalla data di deliberazione per i presenti e dalla data di comunicazione per gli
assenti.
«Secondo l’orientamento giurisprudenziale consolidatosi in seguito alla sentenza della Corte di
cassazione a Sezioni Unite n. 4806/2005 – già anticipato dalla Suprema Corte con la sentenza n. 31
del 2000 e confermato dalla pronuncia n. 3586/2013 – il profilo di distinzione si pone sulla
considerazione del tipo di interesse leso: “interessi sostanziali inerenti all’oggetto delle delibere, per
la nullità; strumentali, in quanto connessi con le regole procedimentali relative alla formazione degli
atti, per l’annullabilità”. In applicazione di tale principio, “le cause di nullità devono ritenersi
rigorosamente circoscritte alle due sole ipotesi dell’impossibilità e dell’illiceità dell’oggetto”: sono
affette da nullità le delibere con oggetto impossibile, illecito (contrario all’ordine pubblico, alla
morale o al buon costume) o non rientrante nella competenza dell’assemblea; quelle prive degli
elementi essenziali; e quelle incidenti sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla
proprietà esclusiva di ognuno dei condomini. L’annullabilità tutela, invece, l’interesse connesso alle
regole procedimentali concernenti la formazione degli atti, in particolare in caso di mancato rispetto
delle maggioranze prescritte dalla legge e dal regolamento condominiale e delle disposizioni in
merito alla convocazione e costituzione dell’assemblea»79.

79
Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pagg. 219-220

60
V. L’AMMINISTRATORE

V.1 Il contratto di mandato dell’amministratore

Le modifiche apportate dalla riforma alle norme riguardanti l’amministratore sono diverse, anche
se contenute rispetto alle prime stesure della riforma.
In materia di amministratore il codice parla di “esercizio del mandato” e “revoca del mandato”.
Tale espressione sembra togliere ogni dubbio sulla tipologia del rapporto che lega l’amministratore
ed i condòmini. Inoltre, all’art. 1129 c.c. la norma stabilisce che per quanto non disciplinato dal
medesimo articolo si fa riferimento alle regole sul mandato.
Va specificato che, in caso di nuova nomina dell’amministratore, non sia necessaria una revoca
formale dell’amministratore in carica, risultando valido il meccanismo di revoca tacita di cui all’art.
1724 c.c.
Pertanto, l’amministratore potrà essere nominato e revocato dall’assemblea; a quest’ultima
spetterà anche il compito di controllare il suo operato, nonostante la posizione di autonomia ad
operare conferitagli dal mandato dell’assemblea; la stessa assemblea potrà ricorrere in sede
assembleare contro i provvedimenti adottati dall’amministratore.
L’art. 1122-bis c.c. nella sua prima stesura prevedeva una serie di rilevanti poteri e responsabilità
dell’amministratore relativamente alla tutela della sicurezza all’interno delle unità immobiliari di
proprietà individuale. L’amministratore aveva facoltà di accesso alle parti esclusive e potere di
convocare l’assemblea per eventuali provvedimenti volti a rimuovere situazioni di pericolo
derivanti da proprietà private.
Ad oggi, i poteri e gli obblighi dell’amministratore ricadono esclusivamente sulle parti comuni
dell’edificio.
È da sottolineare come «la giurisprudenza sia solita ripetere che l’amministratore del condominio
concreta un ufficio di diritto privato, orientato alla tutela degli interessi individuali e realizzante una
cooperazione con i singoli condomini, assimilabile, come tale, al mandato con rappresentanza.
Certo sembrava, pertanto, che all’amministratore condominiale si addicessero le vesti del

61
rappresentante. Ad una funzione di rappresentanza va ricondotta pure la legittimazione
dell’amministratore in ordine alle liti aventi ad oggetto interessi comuni senza la necessità di
promuovere il litisconsorzio nei confronti di tutti i condòmini.
Così delineata la relazione tra amministratore, condominio e condòmini, scemava nel quadro
originario del codice civile il nodo della responsabilità. L’amministratore risultava responsabile nei
confronti dei condòmini per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in
genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. Tuttavia, la rilevanza
delle violazioni dell’amministratore rispetto alla cura degli interessi del gruppo si sarebbe esaurita
nei rapporti interni con il condominio. Nell’espletamento delle attribuzioni di cui all’art. 1130,
l’amministratore appariva come niente più che un rappresentante dei partecipanti al condominio,
alla tutela dei cui interessi di gruppo doveva indirizzare la propria attività. Al di fuori della
relazione tra amministratore e condòmini, pertanto, i condòmini stessi restavano gli esclusivi
responsabili per il fatto dell’amministratore nei confronti dei terzi rimasti danneggiati, compreso, tra
questi, il singolo partecipante distinto dal gruppo. Perché potesse fino a ieri fondarsi una
responsabilità civile dell’amministratore nei confronti dei terzi, doveva invocarsi il generale divieto
di violazione del neminem ledere.
Con la riforma, l’amministratore diviene, invece, ben altro che un mero rappresentante del
condominio: esso si atteggia, piuttosto, innanzitutto quale responsabile per fatti ed atti imputabili
all’insieme dei condòmini. L’idea della centralità della responsabilità di gestione
dell’amministratore e della società ha influenzato i novellatori del condominio codicistico.
Sembra evidente, allora, che, a fronte di un tale potenziamento dei doveri dell’amministratore di
condominio, inizi a stare davvero stretta l’icona classica del “mandatario”, essendo netta
l’eccedenza delle attribuzioni rispetto ad una mera esigenza di cooperazione esterna del
condominio. Dall’antica funzione di rappresentanza si transita ad individuare nell’amministratore il
soggetto passivo di svariati rapporti di responsabilità, sovente scollegati pure da originari obblighi
dei singoli condòmini; vengono, cioè, delineate non vicende di accessione o successione
dell’amministratore in rapporti di responsabilità preesistenti in capo ai proprietari delle varie unità
immobiliari, ma autonomi doveri imputabili sin dall’origine all’amministratore. Scompare anche la

62
nota essenziale dell’alienità dell’affare, caratteristica dell’attività del mandatario con
rappresentanza, e cioè la destinazione degli effetti dell’atto gestorio nella sfera giuridica del
mandante.
Ampi passi compiuti, parrebbe, verso la soggettivizzazione, ad esempio, all’art. 1129 e
nell’ambito della fattispecie di irregolarità legittimanti la revoca dell’amministratore, di un
“patrimonio del condominio” da non confondersi con il “patrimonio personale dell’amministratore
e di altri condòmini”; così come, al nuovo art. 1130-bis, si stabilisce che il rendiconto condominiale
debba indicare ogni dato “inerente alla situazione patrimoniale del condominio”.
Sennonché il riconoscimento di una tale diffusa responsabilità dell’amministratore di
condominio non viene abbinato dal legislatore del 2012 ad una coerente responsabilità patrimoniale
primaria ricadente su di un fondo comune condominiale, e così sfuma l’idea di poter intravedere nel
nuovo ruolo dell’amministratore la conferma di una configurazione del condominio come ente
collettivo, soggetto di diritti distinto dai partecipanti».80

V.2 La nomina, la revoca e gli obblighi

V.2.1 La nomina

A seguito della riforma sussiste obbligo di nomina dell’amministratore nel caso in cui i
condòmini sono più di otto, ovvero almeno nove. Non si comprende perfettamente la motivazione
di tale modifica.
«Si tratta di una delle modifiche meno spiegabili della riforma, risultando difficile capire come il
condominio semplice del 1942, anno di promulgazione del codice civile, non potesse più fare a
meno di amministratore già dalla dimensione di cinque condòmini ed invece il condominio –
certamente più complesso – di oggi possa fare a meno dell’amministratore sino alla dimensione di

80
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pagg. 112-113
63
otto condòmini»81. Vale la pena di sottolineare come il numero dei condòmini di uno stabile non sia
fisso, ma può variare nel tempo in conseguenza di acquisti per atto tra vivi, divisione o anche
successione mortis causa.
La nomina da parte dell’assemblea deve essere effettuata con un numero di voti che rappresenti
almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza dei presenti all’assemblea.
A seguito della nomina da parte dell’assemblea l’amministratore dovrà necessariamente eseguire
l’accettazione espressa dell’incarico ricevuto.
In caso di mancata nomina dell’amministratore di condominio, quando ne ricorre l’obbligo, uno
o più condomini, o l’amministratore dimissionario, possono ricorrere all’Autorità giudiziaria per
nominare un amministratore. L’intervento giudiziale assume una natura sussidiaria, in quanto tale
ricorso potrà essere utilizzato sono nel caso in cui si saranno verificati due presupposti essenziali: si
è determinata la convocazione assembleare e si è riscontrata la mancanza di formazione di una
volontà maggioritaria. L’attività del tribunale ha carattere amministrativo e non giurisdizionale,
poiché non ha come fine quello di risolvere l’esistenza di conflitti, ma solo quello di assicurare al
condominio la presenza di un organo fondamentale, l’amministratore, obbligatorio per legge, al fine
di tutelare la cura dei beni comuni.
L’amministratore giudiziario non deve essere confuso con la figura del curatore speciale prevista
dall’art. 65 disp. att. c.c., per il quale «quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei
condòmini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può
richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’art. 80 del codice di procedura civile. Il
curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condòmini per avere istruzioni sulla
condotta alla lite. La figura del curatore speciale si differenzia da quella dell’amministratore
giudiziario poiché il secondo ha poteri generali, parificati in toto a quelli dell’amministratore di
nomina assembleare, mentre il primo ha una funzione specifica ed unica, limitata alla
rappresentanza del condominio nel processo per il quale è stato officiato»82.

81
Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pag. 238

82
Correale E.A. e Tortorici G. (2016), pag. 242
64
Tuttavia, l’amministratore nominato in sede assembleare e quello nominato dal Tribunale
differiscono solo nella modalità di investitura, rimangono uguali gli obblighi, le responsabilità ed i
requisiti previsti dalla norma.
La durata in carico dell’amministratore prevista dal comma 10 dell’art. 1129 c.c. “ha durata di
un anno e si intende rinnovato per eguale durata” ha scatenato diverse interpretazioni: un rinnovo
automatico all’infinito; un rinnovo dopo il primo anno, con conseguente rinnovo biennale della
nomina; un rinnovo di anno in anno a seguito di nomina assembleare. Ad oggi, pertanto, di fronte a
tali incertezze non ancora chiarite dalla giurisprudenza quest’ultima sarebbe da indicare come
soluzione interpretativa meno rischiosa per gli amministratori ed i suoi amministrati.

V.2.2 La revoca

La revoca dell’amministratore è prevista da parte dell’autorità giudiziaria nei casi previsti dalla
norma e da parte dell’assemblea.
Nella prima ipotesi, la normativa ante riforma prevedeva i seguenti casi: se per due anni non
avesse reso il conto della gestione, se non avesse dato notizia immediata all’assemblea di eventuali
liti fuori delle sue competenze, ovvero se vi fossero sospetti di gravi irregolarità. Nell’ultimo caso è
sempre stato difficoltoso ricondurre la tipologia di comportamento dell’amministratore a grave
irregolarità; ad ogni modo una condotta per quanto grave che non si riconduca ad un grave danno
per il condominio non sembra possa portare ad una revoca.
A seguito della legge 220/2012, l’amministratore può essere revocato dall’autorità giudiziaria in
caso di gravi irregolarità che vengono esplicitamente elencate nell’art. 1129, comma 12, c.c.; il
provvedimento di revoca giudiziale deve essere adottato sentito l’amministratore in contradditorio
con il ricorrente.
Nella seconda ipotesi, la revoca assembleare dell’amministratore può avvenire in qualsiasi tempo
e senza giusta causa.

65
Riguardo l’inquadramento giuridico della figura dell’amministratore ad oggi prevale l’opinione
che esso sia un mandatario con rappresentanza dei condòmini, «un mandato particolare e anzi
peculiare, stante che la volontà dei plurimandanti deve sempre realizzarsi attraverso l’atto collegiale
dell’assemblea, che delibera secondo il criterio maggioritario. Se e in quanto compatibili con le
peculiarità della figura dell’amministratore, quali derivanti dalla normativa condominiale,
sarebbero, quindi, applicabili all’amministratore nella figura del mandatario (Cassazione, 17 aprile
1974, n. 1046).
Secondo tale orientamento, la delibera assembleare di nomina dell’amministratore, ai sensi
dell’art. 1129 c.c., configura una dichiarazione di volontà preordinata alla formazione del contratto
di mandato. Poiché peraltro la delibera assembleare di nomina, fondata sul principio maggioritario
ex art. 1136 c.c., costituisce un atto collegiale, non sono necessari né la partecipazione né l’accordo
di tutti i condòmini, così come richiesto invece in caso di mandato collettivo dall’art. 1726 c.c.
Ma se la figura dell’amministratore deve configurarsi nell’ambito delle norme sul mandato,
occorre allora essere conseguenti fino in fondo. Dispone, infatti, il primo comma dell’art. 1725 c.c.:
“La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare,
obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento
dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa”83.
A questo punto ci si chiede se l’amministratore in qualità di mandatario in caso di revoca senza
giusta causa debba essere indennizzato dei danni. A riguardo si è occupata la giurisprudenza con la
sentenza del Tribunale di Milano, 6 novembre 1989, n. 10868, fornendo risposta negativa.
«Al risultato il Tribunale è pervenuto con un ragionamento in cui in sostanza si è negata,
all’amministratore, la qualità di mandatario. Secondo il Tribunale, “piuttosto che alle norme di
mandato sembra più appropriato il riferimento a quelle dettate per l’esercizio di un’attività
professionale intellettuale, ove è riconosciuta la facoltà di recesso del cliente anche senza giusta
causa, con il solo onere del pagamento delle spese sostenute e del compenso per l’opera svolta”. La
decisione del Tribunale è motivata con cura ma è certo che non è possibile continuare a inquadrare
l’amministratore come mandatario ogni volta che non lo si sappia inquadrare diversamente, salvo

83
Rezzonico S. e Rezzonico M. (2013), pag. 593
66
poi rincorrere poi altre qualificazioni tutte le volte in cui la coerente applicazione delle norme sul
mandato porti a conseguenze non tradizionali. Nel regime della legge 220/2012, ove nell’atto di
accettazione della nomina e del suo rinnovo, sia stato previsto analiticamente un compenso
all’amministratore, se la revoca interviene prima della scadenza annuale dell’incarico,
l’amministratore ha diritto – in un processo a cognizione ordinaria – alla tutela risarcitoria, che è
esclusa solo in presenza di giusta causa. […] Dal pari, l’amministratore revocato dall’assemblea
può conseguire il soddisfacimento dei crediti che gli sono attribuiti dagli artt.1719 e 1720 c.c. Ai
fini della valutazione della sussistenza della giusta causa di risoluzione del mandato prima della
scadenza, ex art. 1725, primo comma, il giudice della cognizione ordinaria – ove adito
dall’amministratore – potrà verificare se i motivi addotti dall’assemblea siano riconducibili a una
delle fattispecie di revoca giudiziale, contemplate dall’art. 1129 c.c.»84.
Il nuovo codice specifica che in due soli casi, gravi irregolarità fiscali e mancata apertura di un
conto corrente condominiale, il singolo condomino dovrà prima passare per l’assemblea e solo
quando la volontà della maggioranza dei condòmini fosse contraria alla revoca dell’amministratore
rivolgersi al Tribunale per la revoca giudiziaria.
Ad ogni modo un amministratore revocato non può essere nuovamente nominato dall’assemblea.

V.2.3 Gli obblighi

Riguardo il compenso, il rapporto tra amministratore e condominio è regolato dalle norme sul
mandato che, all’art. 1709 c.c., stabilisce la presunzione di onerosità del mandato. L’art. 1709 c.c.
deve peraltro essere letto congiuntamente con il deposito dell’art. 1135, n.1, c.c., che definisce
come “eventuale” la retribuzione dell’amministratore, sicché l’assemblea può espressamente
determinarsi anche per la gratuità dell’incarico85. Dovrà essere indicato in maniera chiara, analitica,
esplicita e comprensibile il compenso per tutte le attività da svolgere.

84 Rezzonico S. e Rezzonico M. (2013), pagg. 593-594


85
Cassazione, 16 aprile 1987, n. 3774
67
La mancata specificazione del compenso economico previsto è causa di nullità della nomina
stessa: «l’espressa previsione di nullità della nomina, in mancanza della specificazione del
compenso, porta a ritenere che la nullità investa l’intero contratto di mandato tra amministratore e
condominio e non soltanto la parte del contratto, relativa al corrispettivo»86. La Riforma ha
introdotto, diversamente da quanto prima previsto, che l’amministratore uscente non abbia diritto ad
alcun compenso, neanche per le attività urgenti, per il periodo dei suoi poteri ad interim.
È fatto obbligo all’amministratore al momento della nomina di comunicare le generalità, il
domicilio ed i recapiti, e che tali informazioni debbano essere affisse sul luogo di accesso al
condominio o di maggior uso comune; l’omessa comunicazione è motivo di grave irregolarità.
Vi è l’obbligo da parte dell’amministratore di possedere i requisiti per la nomina previsti dall’art.
71-bis disp. att. c.c.. Si tratta di un lungo elenco, tra cui si evidenzia la possibilità di amministrare
tramite società: in tal caso i requisiti dovranno essere posseduti dai soci illimitatamente
responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di
amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.
Tali requisiti dovranno essere posseduti originariamente dall’amministratore e la perdita di uno
di questi può comportare la cessazione dell’incarico.
È fatto obbligo all’amministratore di utilizzare uno specifico conto corrente, postale o bancario,
per il transito delle somme in entrata ed in uscita del condominio.
Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione
sul condominio e sui singoli condòmini. Il nuovo amministratore è legittimato, anche senza dover
passare dall’assemblea, ad agire nei confronti dell’ex amministratore con la procedura d’urgenza di
cui all’art. 700 c.p.c.
L’art. 1129, comma 9, c.c. prevede che l’amministratore debba agire entro sei mesi dalla
chiusura dell’esercizio, salvo che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, per la
riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati. Anche qui un’eventuale azione di decreto
ingiuntivo immediatamente esecutivo può avvenire senza autorizzazione dell’assemblea, in quanto
tale legittimazione viene dall’approvazione assembleare del riparto delle spese.

86
Rezzonico S. e Rezzonico M. (2013), pag. 590
68
Pertanto, «come affermato dalla Corte Cost. n. 40/1988, la previsione di un mezzo di riscossione
coattivo, rapido e incisivo per le spese comuni dei condòmini rappresenta una risposta razionale
rispetto alle peculiari esigenze dell’amministrazione condominiale, nella quale è necessario che
l’amministratore possa tempestivamente disporre dei fondi destinati alle spese comuni suddivise
delibera dell’assemblea»87.
La polizza per la responsabilità civile e l’attivazione di un sito internet del condominio possono
essere obbligatorie purché deliberate dall’assemblea.

V.3 Attribuzione dell’amministratore

La legge n. 220/2012 ha confermato tutte le attribuzioni dell’amministratore previste ante


riforma e ne ha aggiunte alcune; l’art. 1130 va integrato con gli obblighi previsti dall’art. 1129.
Tra le attribuzioni ampliate, l’amministratore: non solo deve eseguire le delibere dell’assemblea,
ma deve anche convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni; non
solo deve disciplinare l’uso delle cose comuni, ma anche la fruizione dei servizi nell’interesse
comune.
Le nuove attribuzioni previste dal codice: eseguire gli adempimenti fiscali; curare la tenuta del
registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di
diritti reali e di diritti personali di godimento, nonché i dati relativi alle condizioni di sicurezza;
curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca
dell’amministratore e del registro di contabilità; conservare tutta la documentazione inerente sia il
rapporto con i condòmini sia lo stato tecnico-amministrativo dell’edificio; fornire a ciascun
condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri
condominiali e delle eventuali liti in corso.
Vale la pena soffermarsi su due questioni: l’obbligo di informazione sulle morosità e sulle liti e
la redazione del rendiconto condominiale.

87
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 143
69
L’art. 63, comma 1, disp. att. prevede che l’amministratore sia tenuto a comunicare ai creditori
non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi; inoltre, è diritto di ciascun
partecipante essere informato sullo stato di morosità degli altri partecipanti al condominio.
In entrambi i casi, viste le modifiche della riforma, non occorrerebbe alcun consenso espresso,
libero, specifico e documentato per iscritto (art. 23 del d.lgs. n. 196/2003) da parte del condomino
interessato. Pertanto, «la superfluità del consenso dei condòmini inadempienti al trattamento dei
loro dati personali discende dall’art. 24 del d.lgs. n. 196/2003, non essendo invero il consenso
richiesto ogni qual volta il trattamento sia: necessario per adempiere ad un obbligo previsto dalla
legge, da un regolamento o dalla normativa comunitaria; necessario per eseguire obblighi derivanti
da un contratto del quale è parte l’interessato o per adempiere, prima della conclusione del
contratto, a specifiche richieste dell’interessato»88.
L’obbligatorietà di comunicazione dei dati ai terzi creditori da parte dell’amministratore è
vincolata dall’obbligo dei terzi stessi di agire in primis verso i morosi e successivamente,
all’effettivo esaurimento della procedura esecutiva, nei confronti di coloro in regola con i
pagamenti.
Di conseguenza, «il singolo condomino, sebbene abbia già versato il suo contributo
all’amministratore, essendo (ritornato) un condebitore solidale, può essere escusso dal terzo
creditore per l’intero residuo debito contratto dal condominio, una volta almeno che sia dimostrata
l’incapienza del patrimonio dei condòmini morosi. Al condomino adempiente spetterà poi un diritto
di regresso nei confronti dei morosi, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da
ciascuno di essi, ex art. 1299»89.
Probabilmente la più importante attività dell’amministratore, in quanto fulcro della gestione
condominiale, è quella di rendicontazione condominiale.
Tale attività prevede che l’amministratore rendiconti la sua gestione tramite l’elaborazione di un
documento composto da un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una esplicativa
gestione. I condòmini e i titolari di diritti reali e di godimento sulle unità immobiliari possono

88
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 164
89
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 166
70
prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie
spese: le scritture e i documenti giustificativi dovranno essere conservate per 10 anni.
Pertanto, l’amministratore è tenuto a dare conto della sua gestione alla fine di ciascun anno, entro
180 giorni dalla data di chiusura della gestione contabile; prima della discussione assembleare e
della relativa approvazione, l’assemblea è legittimata a verificare tutta la documentazione contabile.
In caso di approvazione resta fermo per i dissenzienti e gli assenti il diritto all’impugnazione,
entro 30 giorni; la delibera è impugnabile rivolgendosi all’autorità giudiziaria. È da specificare che,
se il rendiconto viene approvato, il singolo condomino potrà impugnare per i soli casi di legittimità,
ma non per i casi di merito.
La giurisprudenza ha da tempo chiarito che «non è necessaria la presentazione all’assemblea di
una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società,
essendo a tal fine sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condòmini medesimi,
appunto, le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. Non si chiede nemmeno che
entrate e spese siano trascritte nel verbale, o che siano oggetto di analitico dibattito di esame,
riconoscendosi all’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione, alla
stregua della documentazione fornita dall’amministratore»90.

90
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 169
71
72
VI. LE SPESE

La legge n. 220/2012 riguardo la materia trattante le spese condominiali ha apportato un’unica


modifica relativa all’art. 1124 c.c. “Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori”.
Vista la vastità della casistica, dovuta alle diversità strutturali dei fabbricati ed alla varietà di
tipologie possibili delle spese condominiali - alcune previste e disciplinate dal codice stesso (scale,
ascensore, soffitti, volte, solai e lastrici solari), altre non previste (energia a consumo, adeguamento
impianti, antenna e citofoni, balconi, ecc..) e dedotte dai criteri interpretativi della giurisprudenza -
ci soffermeremo esclusivamente sull’obbligazione alla partecipazione delle spese, i criteri di
ripartizione e la modifica all’art.1124 c.c.

VI.1 L’obbligo di contribuire alle spese

Si ritiene che l’obbligo di contribuire alle spese condominiali sia un’obbligazione propter rem:
con tale espressione si indentifica un’obbligazione che si affianca ad un diritto reale e dalla cui
intestazione scaturisce l’obbligazione stessa.
Pertanto «la connessione tra il diritto (reale) e l’obbligo (propter rem) consiste soprattutto nel
fatto che: l’obbligo sorge e grava in capo al soggetto (titolare) per il solo fatto di esser proprietario
della cosa; l’obbligo rimane collegato al bene anche nel caso di mutamento della persona del
titolare. […] Nel condominio l’obbligo dei singoli partecipanti di contribuire alle spese di
manutenzione del patrimonio condominiale deriva, quindi, dalla contitolarità sui beni e impianti
comuni a sua volta collegata con la titolarità della proprietà esclusiva. Da ciò la fondamentale
conseguenza per cui la proprietà del bene/impianto comune è il criterio per individuare i soggetti
tenuti al pagamento dei costi della relativa gestione. Ne consegue che se il bene/impianto è di
proprietà di tutti i condòmini, tutti costoro dovranno contribuire agli oneri di
conservazione/utilizzazione, mentre se è di proprietà di una parte dei medesimi, solo questo gruppo
ristretto di soggetti sarà tenuto al pagamento delle spese (c.d. condominio parziale)»91.

91
Salciarini L. (2013), pagg. 9-10 volume 4
73
Quanto alla natura solidale o parziale delle obbligazioni assunte, in passato la giurisprudenza ha
più volte ribadito l’appartenenza alla prima92 (l’obbligo di pagamento grava per l’intero debito sul
singolo condòmino per l’ammontare totale di quanto il condominio deve al terzo creditore). A
seguito della riforma, convertendo l’orientamento generale della giurisprudenza, essa si è
inquadrata alla seconda (il partecipante risponde solo per la sua quota calcolata secondo i c.d.
millesimi o in base all’uso), sposando, diversi anni dopo, l’orientamento isolato di un'unica
sentenza delle Sezioni Unite93.
Peraltro, a seguito della sentenza 9148 dell’aprile del 2008 che sostiene la seconda teoria, sono
seguite più recenti sentenze a sostegno della natura solidale: «la responsabilità dei singoli
partecipanti per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi sono governate dal principio
generale di cui all’art. 1292 c.c., secondo il quale la solidarietà si presume nel caso di pluralità di
debitori […] Il debito contratto nell’interesse del condominio è solidale tra tutti i condòmini, con la
conseguenza che, in caso di mancato pagamento, il creditore potrà agire nei confronti di qualsiasi
condomino, anche se questi ha integralmente versato al condominio la propria quota di spese
condominiali»94; «rispetto alle obbligazione assunte dal condominio nei confronti dei terzi, i
condòmini devono ritenersi impegnati unitariamente e solidalmente, a prescindere dalla misura
della quota, tutte le volte in cui l’onere riguardi il pagamento del corrispettivo di prestazioni di
manutenzione, conservazione, rifacimento ecc. di parti comuni dell’edificio deliberate assentite o
anche soltanto ratificate attraverso il metodo assembleare, stante la sua incompatibilità rispetto a
una situazione di parziarietà passiva, che riacquista il suo valore nei soli rapporti interni»95.
La conseguenza di questo radicale cambiamento è sicuramente la modifica dell’art. 63 disp. att.
c.c., secondo cui il terzo creditore potrà agire nei confronti del condomino solvente solo dopo la
preventiva escussione del debito verso il condomino moroso. Tale principio si lega perfettamente
con il riconoscimento del diritto del condomino di essere costantemente informato sull’eventuale
stato di morosità dei condòmini partecipanti al condominio.

92 Cassazione, 31 agosto 2005, n. 17563; Cassazione, 30 luglio 2004, n. 14593;


Cassazione, 17 aprile 1993, n. 4558; Cassazione, 5 aprile 1982, n. 2085
93
Cassazione, 8 aprile 2008, n. 9148
94
Cassazione, 4 giugno 2008, n. 14813
95
Tribunale di Modena, 14 maggio 2010
74
Al condomino solvente che abbia adempiuto il debito al terzo creditore spetta il diritto di
regresso, ex art. 1299 c.c., pro quota nei confronti degli altri condòmini, che sorge in capo al
condebitore solidale adempiente.
Alternativamente al diritto di regresso, «al condomino adempiente deve quindi dirsi concessa la
surrogazione verso gli altri condòmini, trovando questa conclusione fondamento nella formulazione
dell’art. 1203, comma 3, secondo cui la surrogazione ha luogo a vantaggio di colui che, essendo
tenuto con altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo»96.
Ai sensi dell’art. 1122, comma 2, è previsto che «nei rapporti interni di regresso, il diritto del
condebitore solidale, che abbia pagato per l’intero e non sia riuscito ad ottenere la quota di un
condebitore insolvente, di ripartire la perdita per contributo tra gli altri obbligati. […] In definitiva,
potrebbe concludersi che la posizione del condomino in regola con i pagamenti, chiamato dal
creditore a rispondere delle quote dovute dai morosi, dopo la preventiva escussione degli stessi, è
assimilabile a quella di un fideiussore, sia pure ex lege»97.
La riforma conferma la solidarietà dei debiti condominiali maturati dalla parte venditrice di
un’unità immobiliare da parte dell’acquirente per l’anno in corso e quello precedente. Viene
aggiunta l’incombenza a carico del cedente diritti sull’unità immobiliare di comunicare entro
sessanta giorni in forma scritta la variazione dei dati; tale documento si riconduce nel titolo di
trasferimento, pena l’obbligazione dei contributi maturati fino al momento dell’effettiva
comunicazione.
Pertanto, «è evidente che il meccanismo del permanente obbligo del cedente, il quale comunichi
l’alienazione, e del subentro dell’acquirente nei debiti condominiali del suo dante causa, opera
unicamente nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà della
singola unità immobiliare, e non anche nel rapporto interno tra alienante ed acquirente. Salvo che le
parti non abbiano diversamente convenuto, il compratore risponde, perciò, verso il venditore
soltanto per le spese condominiali sorte in epoca successiva al momento del suo dante causa

96
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pagg. 197
97
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pagg. 197-198
75
allorché sia stato chiamato dal condominio a rispondere di obbligazioni nate in epoca anteriore
all’acquisto»98.
In caso di trasferimento di proprietà di immobile è valida qualsiasi diversa pattuizione tra
venditore ed acquirente per definire su chi debba ricadere l’onere delle spese deliberate ed ancora
da eseguire. In caso di mancata previsione di tale pattuizione in giurisprudenza si sostengono
diverse tesi: il debitore di tale importo sarebbe colui che è proprietario al momento dell’esecuzione
dei lavori, indipendentemente da chi lo fosse al momento dell’assunzione della delibera; il debito
spetterebbe al proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione della delibera; la spesa
andrebbe distinta sulla base della tipologia, se di natura ordinaria tale incombenza spetterebbe a chi
abbia lo status di condomino quando vi sia il compimento effettivo dell’attività gestionale, se di
natura straordinaria o innovativa, conseguente una deliberazione assembleare, a colui che era
condomino. Rimane il diritto di rivalsa da parte dell’acquirente nei confronti dell’alienante, se tali
lavori con i relativi importi fossero stati sopportati in epoca successiva al trasferimento di proprietà
dall’acquirente.
Dunque, sembra essere convincente la tesi secondo cui lo stato di condomino venga acquisito dal
momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio.

VI.2 I criteri di ripartizione

I criteri di ripartizione delle spese condominiali previsti dal codice sono descritti negli articoli
1123, 1124, 1125 e 1126.
Si noti che «nelle norme sulle spese, il legislatore ha già valutato quali sono gli interessi da
tutelare e ne ha sottratto l’attuazione ai condomini, imponendo loro una particolare modalità di
ripartizione, ritenuta evidentemente più corrispondente a un’equa amministrazione. È il caso, per
esempio, della ripartizione per quote uguali: nonostante riceva nella prassi un alto gradimento da
parte dei partecipanti al condominio (i quali, però, ignorano che la sua equità è solo apparente) è

98
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 202
76
chiaramente esclusa dal novero dei legittimi criteri di ripartizione (costituendo, eventualmente, solo
una deroga attuabile all’unanimità)»99.
La norma prevede che la ripartizione possa avvenire: in base al valore della quota di proprietà;
proporzionalmente all’uso; per gruppo ristretto di condomini, e al suo interno per quota millesimale
o all’uso.
Il valore della quota di proprietà di ciascuno è composto dalla comparazione tra il valore della
singola proprietà posseduta dal singolo e il valore complessivo di tutte le proprietà: tale risultato
viene riassunto nelle tabelle e valorizzato in millesimi.
L’entità dell’uso presuppone che tali parti comuni e servizi siano strutturati ed organizzati in
modo da poter essere usati in modo diverso dai condòmini; l’uso a cui si riferisce il codice è quello
potenziale come ribadito dalla Cassazione: «l’art. 1123 c.c., secondo comma, c.c. nello stabilire, in
deroga al primo comma, la ripartizione fra i condòmini delle spese inerenti la conservazione del
godimento della cosa non in base al valore della proprietà di ciascuno, ma all’uso che ciascun
condomino può fare della cosa stessa, riguarda il caso in cui la cosa comune sia oggettivamente
destinata a permettere ai singoli condòmini di goderne in misura diversa, inferiore o superiore al
loro diritto di comproprietà sulle parti comuni. Nell’applicazione di detta norma deve considerarsi
non il godimento effettivo, bensì il godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa
comune, atteso che quella del condomino è un’obbligazione propter rem che trova fondamento nel
diritto di comproprietà sulla cosa comune, sicché il fatto che egli, potendo godere della cosa
comune, di fatto non la utilizzi, non lo esonera dall’obbligo di pagamento delle spese suddette»100.
Proseguendo, la norma individua l’ipotesi del condominio parziale: tale casistica deve
configurarsi ogni volta che per oggettive caratteristiche strutturali e/o funzionali il bene comune è
ad uso esclusivo di un gruppo di condomini. Da tale ipotesi ne derivano tutte le conseguenze del
caso relative all’imputazione delle spese e alle assemblee (convocazione, presenze e maggioranze).
In conclusione, all’assemblea condominiale non viene concessa alcuna possibilità: non può
derogare i criteri legali di ripartizione, tale deroga non è ammessa neanche una tantum,
un’eventuale delibera che approva a maggioranza una ripartizione in deroga ai criteri legali è

99 Salciarini L. (2013), pag. 29 volume 4


100
Cassazione, 6 dicembre 1991, n. 13160
77
invalida, la disciplina legale di ripartizione delle spese può essere derogata solo con un patto
unanime101.
Pertanto, l’art. 1123 lascia spazio all’eccezione parlando di “diversa convenzione”, intendendo
con questo termine un accordo stipulato con il consenso unanime dei partecipanti all’edificio, non
essendo a tale proposito sufficiente una deliberazione approvata a maggioranza102. L’eccezione è
ammessa anche per l’esclusione parziale o totale di uno o più condòmini. La “diversa convenzione”
può essere contenuta nel regolamento (di natura contrattuale)103 oppure in una delibera totalitaria104.
Stabilito quanto sia nei poteri assembleari, la giurisprudenza chiarisce, per le delibere assunte,
l’ipotesi di nullità per tutte quelle che hanno come oggetto la modifica dei criteri di ripartizione,
salvo diversa convenzione; e l’ipotesi di annullabilità per quelle in cui vi è una ripartizione errata
nel concreto105.

101
Cassazione, 27 gennaio 2004, n. 1420; Cassazione, 16 febbraio 2001, n. 2301; Cassazione, 19 marzo 2010, n. 6714; Cassazione,
27 luglio 2006, n. 17101; Cassazione, 6 novembre 1986, n. 6499
102
Cassazione, 14 febbraio 1985, n. 1253
103 Cassazione, 6 febbraio 1984, n. 898
104
Cassazione, 16 novembre 1992, n. 12281
105
Cassazione, 7 marzo 2005, n. 4806
78
VII. IL CONTENZIOSO

VII.1 La legittimazione attiva dell’amministratore

La legittimazione attiva dell’amministratore comprende tutte quelle promozioni in giudizio che


l’amministratore può eseguire nell’esplicazione delle sue funzioni ordinarie verso terzi o verso i
condomini, senza necessità di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea.
Egli potrà agire in giudizio sia contro terzi sia contro i condòmini nelle ipotesi, ad esempio, di
esecuzione delle delibere, osservanza delle norme contenute nel regolamento, controversie inerenti
alla gestione delle cose e dei servizi comuni, riscossione dei contributi dai condòmini inadempienti.
Nel caso in cui l’oggetto della controversia esuli dalle sue attribuzioni, la rappresentanza resta
subordinata all’esistenza di una manifestazione di volontà dei condòmini avvenuta tramite delibera
apposita.
Si noti che, «quando l’amministratore può agire in giudizio in difetto di una statuizione
assembleare in tal senso, poiché tale potere inerisce alla sua qualità, resta irrilevante accertare se
l’assemblea, con la quale egli sia stato eventualmente autorizzato a promuovere l’azione, sia stata o
meno validamente costituita e abbia o meno validamente deliberato mentre, nel caso in cui necessiti
una delibera autorizzativa, una volta concessa, la predetta autorizzazione dell’assemblea relativa
alla legittimazione attiva dell’amministratore, deve ritenersi operante anche per i gradi successivi
del giudizio106».
Dato per certo che l’assemblea dei condòmini possa ampliare i poteri processuali
dell’amministratore, in giurisprudenza si pone il quesito se la stessa possa anche limitarne la sfera di
legittimazione attiva quale delimitata dall’art. 1131 c.c.
Due i contrasti giurisprudenziali: «in un primo tempo, si era affermato che, se l’amministratore,
per imperfetta conoscenza dei limiti della sua potestà di rappresentanza o per motivi di prudenza o
di deferenza verso l’assemblea, avesse ritenuto necessario provocare il voto dell’assemblea
sull’opportunità di intentare il giudizio, si sarebbe imposto volontariamente una limitazione alla

106
Celeste A. (2013), pag. 3 volume 6
79
propria condotta, condizionando l’effettiva proposizione dell’azione favorevole dell’assemblea
medesima, impegnandosi a rispettarlo, con la conseguenza che, se quest’ultima non avesse
deliberato in tal senso, l’amministratore non avrebbe potuto più iniziare il giudizio sulla sola base
del potere di rappresentanza attiva del condominio, oggetto, invece, di rinuncia (Cassazione, 11
gennaio 1958, n. 65).
In un secondo tempo, invece, si è ritenuto che l’amministratore possa agire in giudizio per la
conservazione delle parti comuni e per l’osservanza del regolamento, anche se, sull’opportunità di
esperire tale azione, abbia chiesto il voto favorevole dell’assemblea e questo gli sia stato negato, in
quanto se la legge ha inteso conferire all’amministratore determinati poteri, non è concepibile che
egli vi rinunci o demandi a un altro organo l’esercizio dei poteri medesimi; la conservazione delle
cose comuni o la disciplina del loro uso è essenziale ai fini dell’assemblea di condominio, e non può
essere rimessa a una delibera dell’assemblea, nella quale, per contingenti circostanze, potrebbe
formarsi una maggioranza che persegua un determinato interesse, contrario a quello della
collettività condominiale (Cassazione, 9 aprile 1968, n. 1608).
In base a tale orientamento, ai condòmini non rimane altro rimedio, in casi del genere, se non
provvedere alla revoca dell’amministratore o chiedergli il risarcimento dei danni che, in
conseguenza della sua attività, abbiano risentito; è stato, però, osservato che, se si riconosce
all’amministratore – legato al condominio da un rapporto di mandato – il potere di disattendere il
deliberato dell’assemblea, non si comprende a quale titolo lo si potrebbe ritenere responsabile dei
danni conseguenti allo svolgimento di un’attività legittima»107.
Considerando che l’amministratore agisce nell’interesse collettivo del condominio, non si
capisce come una delibera assunta a maggioranza possa impedire le azioni dello stesso, salvo che
tale delibera venga assunta all’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio.

107
Celeste A. (2013), pag. 6 volume 6
80
VII.2 La legittimazione passiva dell’amministratore

La legittimazione passiva dell’amministratore abbraccia una portata generale: occorre infatti solo
stabilire se l’oggetto della controversia coinvolga beni, impianti o servizi comuni dell’edificio
condominiale.
Per le controversie esulanti le attribuzioni dell’amministratore, sono contrastanti le teorie relative
al fatto se sia necessaria una delibera assembleare che autorizzi l’amministratore. Due gli
orientamenti: il primo sostiene che l’amministratore non abbia alcun bisogno della delibera per
resistere in giudizio e per porre impugnazioni che si rendano necessarie anche per controversie che
riguardino materie non ricomprese nelle sue attribuzioni, salvo l’obbligo di darne comunicazione
all’assemblea; il secondo sostiene che l’amministratore non è che mandatario del condominio e non
può resistere in giudizio senza alcuna autorizzazione, «l’autorizzazione dell’assemblea a resistere o
a impugnare si pone quale conditio sine qua non affinché l’amministratore, nella propria veste di
mandatario, possa conferire l’incarico difensivo a un legale e sottoscrivere la relativa procura alle
liti e, in difetto di tale autorizzazione, la costituzione in giudizio del condominio va considerata
inammissibile108».
A tal proposito si è pronunciata le Sezioni Unite della Corte di Cassazione in due sentenze
“gemelle”: «l’amministratore di condominio, in base all’art. 1131, commi 2 e 3 c.c., può anche
costituirsi e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dell’assemblea,
ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte della medesima
assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione o di impugnazione»109.

VII.3 L’impugnazione della delibera

Le decisioni assembleari, seppur prese a maggioranza, sono obbligatorie e vincolanti per tutti i
condòmini. Le delibere sono immediatamente efficaci ed il potere sospensivo è lasciato solo al

108 Celeste A. (2013), pag. 12 volume 6


109
Cassazione, 6 agosto 2010, n. 18331; Cassazione, 6 agosto 2010, n. 18332
81
giudice. Pertanto, la decisione assembleare, anche se invalida, produce i suoi effetti nei confronti di
tutti i partecipanti al condominio.
I soggetti legittimati all’impugnazione della delibera sono gli assenti, i dissenzienti e gli astenuti
entro il termine di trenta giorni.
Oggetto dell’impugnazione sono le delibere annullabili, impugnabili entro trenta giorni, e quelle
nulle, sempre impugnabili. La giurisprudenza ha cercato di definire il più possibile quale siano le
cause dell’una e dell’altra: sono ricadenti nell’ipotesi di nullità i soli vizi dell’oggetto (impossibilità
giuridica e illiceità dell’oggetto), lasciando a tutti gli altri casi l’ipotesi di annullabilità.
Si noti come «il legislatore del 2012 aveva la possibilità di scegliere all’interno di tre opzioni. La
prima: aggiungere, nel testo di riforma, un’espressione del tipo: “alle deliberazioni nulle per
impossibilità o illiceità dell’oggetto si applicano le disposizioni derivanti dagli articoli 1421, 1422 e
1423” del codice civile”, recependo, in buona sostanza, l’insegnamento dei giudici di legittimità,
sicché, per esclusione, tutte le volte che la delibera, presa pur sempre nei limiti delle attribuzioni
stabilite dal codice civile (e, quindi, con il rispetto della “sostanza” dell’atto collegiale), fosse stata
adottata senza l’osservanza delle “forme” previste dal precedente art. 1136, trovava applicazione il
disposto del comma 2, per cui la stessa, in quanto “contraria alla legge”, diventava impugnabile solo
nel ristretto termine di decadenza. Seconda opzione: circoscrivere con precisione quali fossero le
ipotesi di nullità e quali di mera annullabilità – compito assai arduo – rispondendo alla suaccennata
esigenza di certezza delle situazioni giuridiche inerenti alla gestione della cosa comune e, al
contempo, tutelando l’affidamento di tutti coloro (condòmini, amministratori, terzi) che avessero
rapporti, a qualunque titolo, con il condominio. Ultima opzione: abbandonare del tutto tale
distinzione tradizionale, pur sempre frutto di creazione della giurisprudenza – e questa sembra la
strada imboccata dalla Riforma – e contemplare uno speciale regime di annullamento, disciplinato
appunto dall’art. 1137 c.c., per “tutte” le deliberazioni invalide, ossia non distinguendo secondo il
tipo di vizio fatto valere»110.
Riguardo le modalità di impugnazione, viene sostituito il termine “può fare ricorso all’autorità
giudiziaria” con la dicitura “può adire l’autorità giudiziaria”, eliminando una serie di problemi che

110
Celeste A. (2013), pag. 74 volume 6
82
quel termine aveva generato, sostenendo l’interpretazione della Corte di Cassazione la quale
affermava che «l’art. 1137 c.c. non disciplina la forma delle impugnazioni delle delibere
condominiali, che vanno proposte, pertanto, con citazione, in applicazione dell’art. 163 c.p.c.»111.
In effetti, «il legislatore del 2012 deve, però, essere biasimato per un eccesso di timidezza
perché, nel testo licenziato dal Senato, compariva l’espressione secondo cui il condomino potesse
adire all’autorità giudiziaria “con atto di citazione”, dicitura quest’ultima, poi, stranamente
scomparsa nel testo definitivo e, invece, estremamente opportuna, alla luce dei contrasti
interpretativi sopra delineati e delle conseguenti incertezze operative; in altri termini, sarebbe stato
preferibile specificare in modo espresso anche la modalità di impugnazione della deliberazione
assembleare, perché il cittadino deve sapere con certezza, sotto il profilo processuale, almeno se la
sua domanda è stata o meno proposta tempestivamente»112.
Il termine dei trenta giorni decorre dalla data dell’assemblea per gli astenuti e i dissenzienti, e
dalla data della comunicazione (preferibilmente in forma scritta, seppur non obbligatoria) per gli
assenti. Il termine per proporre impugnativa ha carattere sostanziale, così non si tiene conto del
periodo feriale, mentre se il trentesimo giorno coincide con un giorno festivo si prorogherà al primo
giorno feriale utile.
Come menzionato l’impugnazione non sospende l’efficacia della delibera, salvo che non sia
disposto dal giudice al fine cautelare. I presupposti per tale sospensione si riconducono ai c.d. fumus
boni iuris, attinente alla fondatezza dell’impugnativa, e c.d. periculum in mora, attinente
all’irreparabilità.
A questi due presupposti previsti dal codice, principalmente per l’irreparabilità, può essere
ricondotto uno strettissimo numero di delibere, ad esempio quelle riguardanti innovazioni vietate o
implicanti notevoli modificazioni strutturali o quando vi sia un pericolo di gravi danni alla salute.
Pertanto, «sarebbe stato, quindi, preferibile adottare un’espressione in linea con gli artt. 23 e
2378, che subordinano la sospensione delle deliberazioni associative e societarie alla sussistenza di
“giusti motivi”, poiché quest’ultimo concetto, più generico e, quindi, più duttile, consente una
valutazione comparata dei contrapposti interessi in gioco: e più precisamente, da un lato, l’interesse

111 Cassazione, 14 aprile 2011, n. 8491


112
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 261
83
del condomino impugnante ad una tutela immediata delle proprie ragioni e, dall’altro, l’interesse del
condominio resistente a che la funzionalità della gestione della cosa comune non venga pregiudicata
da comportamenti dilatori. In altri termini, il giudice dovrà valutare le conseguenze pratiche che la
sua decisione sull’inibitoria potrà avere nei confronti dei soggetti coinvolti nel giudizio di
impugnazione, comparando, da un lato, il danno che subirebbe il condomino a seguito
dell’esecuzione della deliberazione impugnata e, dall’altro, il danno che subirebbe viceversa il
condominio in connessione alla sospensione della stessa»113.

VII.4 La mediazione e la negoziazione assistita

La mediazione civile e commerciale viene introdotta in Italia con il D.lgs. 28/2010 e viene
definita dall’art. 1 come «l’attività, comunque denominata, svolta da un terzo imparziale e
finalizzata ad assistere due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la
composizione di una controversia, anche con formulazione di una proposta per la risoluzione della
stessa»114.
La finalità della mediazione è quella di condurre le parti ad una soluzione conciliativa ed
economica, che possa soddisfare entrambe. Tale attività viene svolta, fuori delle aule dei tribunali,
presso gli organismi di mediazione; le parti sono libere di osservare la procedura più opportuna.
In un primo momento, «mentre la riforma era in discussione presso la Commissione giustizia del
Senato e dopo che il testo, già approvato da Palazzo Madama, era stato emendato dalla Camera
sono intervenuti i giudici della Consulta, i quali, il 24 ottobre 2012, hanno dichiarato l’illegittimità
costituzionale dell’art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, nella parte in cui aveva sancito
l’obbligatorietà della preventiva mediazione, per eccesso di delega ex art. 77 Cost.: trattasi,
comunque, di un vizio formale che non intacca la bontà dell’istituto, sicché molto opportunamente

113 Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 264


114
D.lgs. 28/2010 Art. 1
84
la riforma della normativa condominiale si è preoccupata di definire le modalità operative del nuovo
procedimento di mediazione per quanto concerne le liti condominiali»115.
Successivamente il D.L. n. 69/2013 c.d. “decreto del fare”, convertito in l. 98/2013, ha
reintrodotto l’obbligo della mediazione civile e commerciale, per le materie di cui all’art. 5 del
D.Lgs. n. 28/2010 (diritti reali, successioni, locazioni, contratti assicurativi, bancari, finanziari,
ecc.), ivi comprese quelle condominiali.
Il procedimento di mediazione deve seguire regole ben precise che ne disciplinano la tipologia
(obbligatoria o facoltativa), l’organismo di mediazione, i costi, l’avvio, la durata, le fasi e la
conclusione.
La mediazione in condominio è una condizione di procedibilità per tutte le cause condominiali.
Sono comprese nelle controversie condominiali, ai sensi dell’art.5, comma 1, D. Lgs. 28/2010, tutte
quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo
VII, capo II, del codice civile, ovvero degli articoli dal 1117 al 1139 del codice civile; e ancora
degli artt. Da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile.
Pertanto, sono escluse dalla mediazione obbligatoria le controversie con i terzi fornitori
relativamente ai contratti d’opera o di servizi, nonché quelle relative al risarcimento dei danni,
poiché sono ricomprese nelle norme sulla responsabilità contrattuale o extra contrattuale e non al
condominio in sé, a meno che non abbiano ad oggetto anche la manutenzione di beni condominiali.
Nel processo di mediazione l’amministratore esprime la volontà assembleare deliberata con la
maggioranza ai sensi del comma 2 art. 1136 c.c.
Con il D.L. 132/2014, c.d. “decreto giustizia”, invece viene introdotto l’istituto di negoziazione
assistita, andando a costituire un'altra alternativa extragiudiziale all’ordinaria risoluzione dei
conflitti.
Tale istituto si svolge con l’assistenza obbligatoria di uno o più avvocati al fine di trovare un
accordo mediante il quale le parti decidono di cooperare per risolvere in via amichevole la
controversia. Le ipotesi di negoziazione obbligatoria riguardano: risarcimento del danno da
circolazione di veicoli e natanti; le domande di pagamento qualsiasi titolo di somme, purché non

115
Celeste A. e Scarpa A. (2013), pag. 268
85
eccedenti 50.000 euro (ad eccezione, come detto sopra, dei crediti in materia di lavoro e non
riguardanti controversie assoggettate alla disciplina della c.d. “mediazione obbligatoria”); in materia
di contratti di trasporto o di sub-trasporto.

86
CONCLUSIONI

La presente tesi ha cercato di rispondere alla domanda se la legge n. 220/2012 abbia riformato la
materia condominiale apportando le idonee modifiche, correggendo le incoerenze presenti nelle
norme esistenti ed introducendo le opportune novità, consegnando così ai professionisti del settore
(amministratori, avvocati e tecnici) e ai suoi utenti (i condòmini) uno strumento utile.
Si può sintetizzare che la riforma del condominio del 2012 è un primo importante passo nella
giusta direzione ma che nel corso del medio periodo diversi saranno gli aggiustamenti da apportare
a interrogativi che nascono già ad una prima lettura e ad altri che nasceranno con l’applicazione ai
casi pratici. Tra le più importanti modifiche necessarie ci sarà quella di definire la personalità
giuridica del condominio: nel 2012 come nel 1942 il legislatore si è limitato a elencare in modo non
esaustivo quale siano i beni e gli impianti comuni, lasciando la definizione della sua natura alla
giurisprudenza. In sospeso vi è anche la questione del supercondominio: la norma estende
l’applicabilità delle regole condominiali anche alla realtà supercondominiale ma manca
l’opportunità di fornire a quest’ultima una disciplina più esaustiva delle sue regole.
L’art. 1119 c.c., che sancisce l’indivisibilità della cosa comune, prevede che la divisione delle
parti comuni può essere fatta senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e
con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Anche dopo la riforma, e seppur nel caso
pratico i beni comuni divisibili siano davvero residuali, viene ribadito in modo forte e chiaro
l’obiettivo di tutelare il godimento ed il pari uso del bene comune.
In merito alle modifiche apportate alla disciplina delle innovazioni il legislatore “dimentica” di
fornire una definizione di innovazione; successivamente stabilisce per alcuni tipi di innovazione a
carattere sociale o che facilitano la qualità della vita la possibilità di essere deliberate con quorum
agevolati che risultano però essere maggiori della normativa speciale di settore. In questo modo
oltre a dare problemi interpretativi di contrasto tra la norma del codice civile e quella specifica si
rendono più difficoltose delibere che al contrario dovrebbero essere semplificate per il fine sociale
dell’innovazione stessa.

87
La norma introduce l’obbligo di costituzione del fondo di accantonamento per le delibere di
esecuzione di lavori straordinari. L’introduzione di tale novità rende comprensibile il fine - tutelare
i soggetti terzi - ma al contempo risulta di difficile applicazione pratica in ambito condominiale.
Una delle grandi mancate occasioni di semplificazione delle procedure assembleari è
l’inserimento del quorum costitutivo anche in seconda convocazione. Una scelta di cui non si
comprende il motivo: la consuetudine e i quorum di costituzione elevati rendono le assemblee in
prima convocazione “sempre” deserte. Sarebbe stato auspicabile prevedere un'unica convocazione
con quorum e procedura semplificati.
Inspiegabile risulta essere la modifica per cui l’amministratore è obbligatorio per i condomini
con più di otto condomini, mentre oggi era più di quattro. È da notare che il numero dei condomini
non corrisponde al numero di unità immobiliari, pertanto, può variare continuamente. L’obbligo
dovrebbe essere previsto per ogni tipologia di condominio viste tutte le incombenze (contabili,
fiscali, tecniche) al quale è sottoposto lo stesso. Inoltre, la difficoltà di amministrazione di un
condominio non deriva solamente dal numero dei suoi partecipanti ma anche dalla sua
conformazione strutturale, dalla tipologia di impianti presenti, dalla movimentazione di cassa e
dalla normativa tecnica a cui deve rispondere.
Con la riforma da una parte viene tolto ogni dubbio sulla tipologia del rapporto che lega
l’amministratore ai condòmini; dall’altra indicando che “ha durata di un anno e si intende
rinnovato per uguale durata” lo sottopone a diverse interpretazioni su cui la giurisprudenza dovrà
certamente intervenire. La riforma infine si sofferma lungamente e scrupolosamente su quale siano
gli obblighi e i requisiti che l’amministratore debba avere (che sia persona fisica o giuridica);
finalmente la norma prevede espressamente che si possa amministrare anche tramite una società. E
rimangono diversi dubbi sul fatto che tali requisiti non debbano essere posseduti se ad amministrare
è uno dei condomini, indipendentemente dal numero di unità immobiliari e tipologia di edificio,
poiché le incombenze a carico del condominio permangono le medesime.
In ultima analisi la riforma appone una modifica alle impugnazioni delle delibere, indicando
come unica modalità l’adire all’autorità giudiziaria con atto di citazione, sposando l’interpretazione
di una sentenza della Corte di Cassazione.

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In sintesi: la riforma ha introdotto una notevole quantità di modifiche ma ne restano molte ancora
da chiarire e da approfondire. Il contesto sociale e tecnologico della realtà condominiale dalla prima
stesura del 1942 è cambiato e continuerà ad evolversi, così che la disciplina in materia necessiterà
sempre di continui aggiustamenti.
L’analisi affrontata vuole essere una prima riflessione ma non può essere del tutto esaustiva in
quanto ad oggi, vista la giovane età della riforma, non vi è abbastanza giurisprudenza a riguardo e a
causa della svariata quantità di casistiche impossibili da prevedere dal legislatore. L’universo
condominio sta cambiando e con lui la figura dell’amministratore, ormai non più un
“improvvisato”: chi esercita è obbligato ad essere un ottimo professionista, conoscitore della norma
civilistica quanto di quella tecnica e fiscale; un mediatore, in grado di amministrare persone e beni
comuni, dissuadendo il contenzioso e le liti, con i relativi benefici in termini di risparmio dei costi
legali e risarcitori; un imprenditore di alto livello, che sappia muoversi nelle regole di mercato
applicandole, insieme a tecnologia e innovazione, all’impresa condominio.

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BIBLIOGRAFIA

AA.VV. (2015), “La nuova guida del condominio. Dai doveri dell'amministratore ai poteri
dell'assemblea e dei condomini”, Condominioweb, Catania

Celeste A. e Scarpa A. (2013), “Riforma del condominio. Primo commento alla legge 11 dicembre
2012, n. 220”, Giuffrè Editore, Milano

Ciaccafava F. (2014), “Codice del condominio. Le disposizioni normative, la giurisprudenza e le


interpretazioni ufficiali”, Il Sole 24 Ore, Milano

Correale E.A. e Tortorici G. (2016),” La professione di amministratore del condominio”, Egea,


Milano

Rezzonico S. e Rezzonico M. (2013), “Manuale del condominio. La nuova disciplina dopo la


riforma”, Il Sole 24 Ore, Milano

Salciarini L. (2013), “La riforma del condominio. Guida per amministratori e condomini, volume
1”, Il Sole 24 Ore Management, Milano

Tortorici G. (2013), “La riforma del condominio. Guida per amministratori e condomini, volume
2”, Il Sole 24 Ore Management, Milano

Triola R. (2013), “Il nuovo condominio”, G. Giappichelli Editore, Torino

Salciarini L. (2013), “La riforma del condominio. Guida per amministratori e condomini, volume
5”, Il Sole 24 Ore Management, Milano

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INDICE

INTRODUZIONE

I. IL CONDOMINIO IN GENERALE
I.1 Cenni storici ed inquadramento normativo
I.2 La comunione
I.2.1 Nozione e disciplina
I.3 Il condominio
I.3.1 Legislazione e nozione
I.3.2 Natura giuridica
I.3.3 Nascita
I.3.4 Condominio minimo
I.3.5 Condominio parziale
I.3.6 Perimento
I.4 Il supercondominio
I.4.1 Nascita
I.4.2 Il rappresentante e l’assemblea
I.4.3 Le tabelle millesimali

II. LE PARTI COMUNI E LE PROPRIETA’ INDIVIDUALI


II.1 Individuazione delle parti comuni
II.2 Destinazioni d’uso
II.2.1 Modifica delle destinazioni d’uso
II.2.2 Tutela delle destinazioni d’uso
II.3 Uso dei beni comuni
II.3.1 Diritti, obblighi e indivisibilità
II.3.2 Uso migliorativo
II.3.3 Uso innovativo
II.3.4 Uso delle proprietà esclusive
II.3.5 Installazioni d’impianti da parte del singolo

III. IL REGOLAMENTO E LE TABELLE MILLESIMALI


III.1 Il regolamento di condominio
III.1.1 Regolamento obbligatorio e facoltativo

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III.1.2 Regolamento di condominio “assembleare”
III.1.3 Regolamento di condominio “contrattuale”
III.2 Le tabelle millesimali
III.2.1 Formazione delle tabelle
III.2.2 Revisione e modifica delle tabelle

IV. L’ASSEMBLEA
IV.1 La definizione e le attribuzioni
IV.2 La convocazione
IV.3 Lo svolgimento dell’adunanza
IV.4 Le delibere

V. L’AMMINISTRATORE
V.1 Il contratto di mandato
V.2 Nomina, revoca e gli obblighi
V.2.1 La nomina
V.2.2 La revoca
V.2.3 Gli obblighi
V.3 Attribuzioni dell’amministratore

VI. LE SPESE E LE OBBLIGAZIONI


VI.1 L’obbligo di contribuire alle spese
VI.2 I criteri di ripartizione

VII. IL CONTENZIOSO
VII.1 Legittimazione attiva dell’amministratore
VII.2 Legittimazione passiva dell’amministratore
VII.3 L’impugnazione della delibera
VII.4 La mediazione

CONCLUSIONE

BIBLIOGRAFIA

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