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CONTRATTO

DI LOCAZIONE
Guida pratica
e Codice commentato

Settembre 2020

Contenuti estratti da One LEGALE Experta Contratti


Prova One LEGALE Experta Contratti
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One
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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

Sommario
Guida Pratica - Locazione���������������������������������������������������������������������������������������������������� 4
1. Schema riepilogativo........................................................................................................... 5
2. Descrizione e caratteri del contratto.............................................................................. 5
3. Forma e obbligo di registrazione....................................................................................11
4. Durata del contratto...........................................................................................................14
5. Diniego di rinnovo alla prima scadenza e prelazione, il rinnovo alla seconda
scadenza e la tutela del conduttore e il diritto di recesso........................................ 18
6. Sublocazione e cessione...................................................................................................27
7. Obbligazioni delle parti..................................................................................................... 29
8. Diritto di prelazione e di riscatto...................................................................................37
9. Diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento................................................ 39
10. Patologia del contratto...................................................................................................40
11. Trasferimento a titolo particolare della cosa locata.............................................. 42
12. Successione nel contratto.............................................................................................. 42
13. Conformità degli impianti, certificazione energetica, dati catastali (cenni).. 43
15. Patti contrari alla legge nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo.. 45
16. Il D.Lgs. n. 23/2011: la c.d. cedolare secca.................................................................. 45
17. Profili fallimentari............................................................................................................. 46
18. Pronunce maggiormente significative.........................................................................47
19. Bibliografia.......................................................................................................................... 48
Commentario Contratti - Art. 1587 c.c. - Obbligazioni principali del conduttore 51
I. Obbligo di ricevere il bene in consegna....................................................................... 53
II. Obbligo di custodire e conservare................................................................................ 53
III. Obbligo di rispettare l’uso pattuito............................................................................. 54
IV. Obbligo di versare tempestivamente il canone....................................................... 56

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

Guida Pratica - Locazione


a cura dell’Avv. Fabrizio Sudiero, Studio Legale Motta e Associati
Abstract
La locazione è un contratto tipico con cui una parte, denominata locatore, si ob-
bliga a far godere all’altra, il conduttore, una cosa mobile o immobile (anche ad
uso diverso da quello abitativo) per un dato tempo, verso il pagamento di un cor-
rispettivo (il canone). La locazione si distingue dall’affitto il quale ha ad oggetto
la concessione in godimento di beni produttivi. E’ un contratto che si perfeziona
con il consenso delle parti (c.d. “contratto consensuale”), a effetti obbligatori, che
attribuisce al conduttore, verso corrispettivo, il diritto personale al godimento di
un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo (è dunque un
contratto a “prestazioni corrispettive” e di durata). La legge prevede l’obbligo del
locatore di provvedere alla registrazione del contratto.
Riferimenti
l. 392/1978
l. 431/1998
c.c. art. 1571 - Nozione

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

1. Schema riepilogativo

Funzione del contratto Normativa e prassi Caratteri del contratto


regolatrici
Con il contratto di • art. 1571 ss. c.c.; È un contratto tipico
locazione una parte, • L. n. 431/1998; e consensuale,
denominata locatore, a prestazioni
• L. n. 392/1978;
si obbliga a far godere corrispettive e ad effetti
all’altra, il conduttore, • D.M. 16/01/2017; obbligatori.
una cosa mobile o • L. 08/01/2002, n. 2;
immobile per un
• art. 1, comma 346, L. n.
dato tempo, verso
311/2004.
il pagamento di un
corrispettivo.

2. Descrizione e caratteri del contratto


Nozione e natura
Ai sensi dell’art. 1571 c.c., la locazione è il contratto con cui una parte, denomi-
nata locatore, si obbliga a far godere all’altra, il conduttore, una cosa mobile o
immobile per un dato tempo, verso il pagamento di un corrispettivo. La locazione
è un contratto che si perfeziona con il consenso delle parti (c.d. “contratto con-
sensuale”), a effetti obbligatori, che attribuisce al conduttore, verso corrispettivo,
il diritto personale al godimento di un bene mobile o immobile per un determi-
nato periodo di tempo (è dunque un contratto a “prestazioni corrispettive” e di
durata).
Il diritto di godimento del conduttore ha natura personale e non reale visto che
l’attività del locatore non si esaurisce con la mera consegna del bene (materiale
o simbolica a seconda che il bene sia idoneo o meno ad apprensione materiale),
dovendo egli garantire costantemente il godimento al conduttore con un com-

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

portamento inizialmente commissivo (appunto la consegna) e successivamente


sia commissivo che omissivo (manutenzione della cosa e pati).
Oggetto della locazione, tipi e fonti normative
La locazione può avere ad oggetto tanto beni mobili quanto immobili e la figura
si distingue dall’affitto il quale ha ad oggetto la concessione in godimento di beni
produttivi.
Il punto di riferimento principale per la ricostruzione dommatica dell’istituto è il
Codice civile che distingue: i) le condizioni generali, ii) la locazione di fondi urba-
ni, iii) l’affitto, iv) l’affitto di fondi rustici, l’affitto a coltivatore diretto.
Da un punto di vista pratico, invece, il Codice civile, specie per le locazioni di im-
mobili urbani, ha perso la sua centrale rilevanza, trovando l’istituto de quo una
più puntuale ed analitica disciplina nelle leggi speciali, soltanto integrata dalle
norme generali del codice civile laddove applicabili.
Possiamo, sinteticamente, distinguere tra:
a) Locazione di immobile ad uso abitativo rientrante nell’ambito di applicazio-
ne della L. n. 431/1998. Tale contratto è disciplinato prevalentemente dalla L. n.
431/1998 (ma anche dalla L. n. 392/1978) se ed in quanto sia effettivamente adibi-
to ad uso abitativo, tant’è che, secondo la giurisprudenza, nei casi di uso promi-
scuo, deve applicarsi il criterio della prevalenza d’uso (Cass. 28/03/1997, n. 2768).
Esso si distingue a sua volta in:
a1) contratto di locazione a canone libero (disciplinato dall’art. 2, comma 1 L. n.
431/1998);
a2) contratto di locazione a canone vincolato (disciplinato dall’art. 2, comma 3 L.
n. 431/1998 nonché dal D.M. 16/01/2017);
a3) contratto di locazione di natura transitoria e contratti per soddisfare esigenze
abitative di studenti universitari (disciplinato, tra altri, dagli artt. 4, 4-bis, 5 L. n.
431/1998 e dai decreti del Ministero dei Lavori Pubblici ora accorpato al Mini-
stero delle infrastrutture e dei trasporti D.M. 05/03/1999, D.M. 30/12/2002, D.M.

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10/03/2006 e D.M. 16/01/2017, dalla L. 08/01/2002, n. 2.


Le distinzioni tra i primi due contratti attengono principalmente al canone [in
particolare alla sua determinazione che nei contratti sub a2) è predeterminata],
alla durata del contratto [minimo quattro anni rinnovabile per altri quattro anni,
nel contratto sub a1); tre anni più due per il contratto sub a2)] ed alle agevolazioni
fiscali [applicabili al contratto sub a2)].
Quanto al terzo tipo contrattuale [sub a3)], la legge consente alle parti di stipula-
re contratti aventi una durata anche inferiore rispetto alle predette per “partico-
lari esigenze abitative delle parti” o “esigenze abitative di studenti universitari”.
I contratti di natura transitoria hanno durata non superiore a diciotto mesi e sono
stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per
fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa
e connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggior-
namento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali - da individuarsi nella contrat-
tazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori
maggiormente rappresentative.
Presupposto fondamentale è l’esigenza di transitorietà sia essa del locatore (come
nel caso in cui intenda riottenere il godimento dell’immobile per uso proprio o di
un familiare in un termine inferiore ai quattro anni e, quindi, in un periodo futuro
ma certo al momento del perfezionamento del contratto) sia del conduttore (ad
esempio per esigenze dettate da motivi lavorative). Tale esigenza deve essere
prevista in un’apposita e specifica clausola contrattuale con onere di allegare al
contratto la documentazione comprovante l’esigenza in questione.
Sul solco dei dettami della giurisprudenza che ha sancito i requisiti di validità di
un siffatto contratto (ad es. Cass. 20/02/2014, n. 4075), il contratto in questione ha
ricevuto una specifica disciplina nel D.M. 16/01/2017 stabilendo, tra l’altro che “[i]
contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica dichiarazione
che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle
indicate nell’Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata

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superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto”.


Con specifico riferimento ai contratti di locazione per studenti universitari, ai
sensi dell’art. 5 L. n. 431/1998, in alternativa ai contratti transitori ed alla relativa
disciplina, “possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esi-
genze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di cui all’
articolo 4-bis”.
Così ai sensi dell’art. 3, D.M. 30/12/2002 è espressamente prevista la facoltà di
stipulare contratti per un termine inferiore ai quattro anni “[n]ei comuni sede di
università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei comu-
ni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezio-
namento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza”.
Sul punto il D.M. 16/01/2017 ha stabilito, in determinate circostanze, tra altro, la
possibilità di stipulare contratti per studenti universitari di durata da sei mesi a
tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comu-
nicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima.
Si consideri che il D.M. 16/01/2017 prevede, altresì che “[i] contratti di locazione
di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente” utilizzando apposito
modello allegato al decreto.
Da considerare è altresì che per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3
del D.M. 16/01/2017 [quindi quelli qui chiamati sub a2), a3)] è adottata la Tabella
degli oneri accessori (Allegato D) e che per “le voci non considerate nella citata
Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali” (art. 4, D.M. 16/01/2017).
Infine, il medesimo decreto:
• disciplina una serie di agevolazioni e aspetti fiscali (art. 5);
• introduce «Procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale nonché
modalità di funzionamento della Commissione» di cui all’Allegato E del mede-
simo decreto, “già definito nella Convenzione del 25 ottobre 2016 «Regolamen-
to di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale»” (art. 6).

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b) Contratti di locazione esclusi dall’ambito di applicazione della L. n. 431/1998


(o, meglio, degli artt. 2 , 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della medesima legge)
L’art. 1, L. n. 431/1998 delimita l’ambito di applicazione degli articoli 2, 3, 4, 4-bis,
7, 8 e 13 della legge, escludendo:
• Contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della L. 01/06/
1939, n. 1089 (oggi Codice dei beni culturali, D.Lgs. 22/01/2004, n. 42), o inclusi
nelle categorie catastali A/1 (immobili di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (ca-
stelli), che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli artt. 1571
e seguenti del Codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di
cui al comma 3 dell’art. 2 della presente legge.
• gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa norma-
tiva vigente, statale e regionale;
• gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche che è disciplinato, se-
condo l’opinione prevalente, dal Codice civile e si distingue dalla categoria
dei contratti aventi ad oggetto l’immobile ad uso abitativo per la primarietà
dell’interesse abitativo che sussiste in queste ultime e non nel contratto aven-
te finalità turistiche. Affinché si possa distinguere tale tipologia contrattuale da
quella avente finalità transitoria, disciplinata, invece, dalla L. n. 431/1998 nei
limiti anzidetti, occorre che la finalità turistica costituisca lo scopo unico che
la locazione è volta a soddisfare, alimentandone la “causa concreta”. Occor-
re considerare che tali contratti sono comunque soggetti all’obbligo di forma
scritta ex art. 1, comma 4 L. n. 431/1998 e sottoposti a regime di registrazione
se superano i giorni trenta di durata. E’ necessario considerare anche le leggi
regionali che disciplinano il fenomeno.
• i contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per
soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le
disposizioni di cui agli artt. 1571 e seguenti del Codice civile. A tali contratti non
si applica l’art. 56, L. 27/07/1978, n. 392.

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c) Locazione di immobile ad uso non abitativo


Le locazioni ad uso diverso da quello abitativo sono regolate dalla L. n. 392/1978.
Esse sono tassativamente individuate dagli artt. 27 e 42 della medesima legge e
vengono classificate secondo l’attività esercitata nell’immobile concesso in lo-
cazione. Si vedrà oltre, ai fini della verifica circa l’esistenza o meno di un’attività
rivolta al pubblico, l’importanza della destinazione di fatto dell’immobile a pre-
scindere dalle previsioni contrattuali.
Ai sensi degli artt. 27 e 42 L. n. 392/1978 gli immobili ad uso non abitativo discipli-
nati da tale legge sono tali se in essi si svolgono tali attività:
I. industriali, commerciali e artigianali;
II. di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e
ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e
simili;
III. esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo;
IV. alberghiere o teatrali;
V. ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche nonché se adibiti a sede di par-
titi o sindacati ex art. 42.
Ovviamente occorre distinguere queste ipotesi da quelle aventi ad oggetto beni
produttivi, in quanto in tali casi trattasi di contratto d’affitto alla cui disciplina si
rinvia.
d) Locazione ad uso non abitativo transitoria e stagionale
All’interno delle locazioni ad uso non abitativo troviamo, come previsto dall’art.
27, comma 5, L. n. 392/1978, quelle stipulate per l’esercizio di un’attività per sua
natura a carattere transitorio, per le quali è possibile stipulare una durata più
breve di quella prevista dall’art. 27, comma 1, L. n. 392/1978 (su cui si veda infra).
La giurisprudenza ha talvolta dato rilievo al carattere soggettivo della transito-
rietà e cioè alla volontà delle parti quale desumibile dal contenuto negoziale e
dal comportamento complessivo assunto dalle stesse, senza che possa assumere

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rilevanza esclusiva il tipo di attività esercitata dal conduttore (Cass. 20/08/1990,


n. 8489, ma contra Cass. 11/08/1987, n. 6896); altre volte prescrive che la transi-
torietà sia espressamente prevista con specifico riferimento alle ragioni che la
determinano (Cass. 18/04/1996, n. 3663).
Quanto, invece alle locazioni cc.dd. “stagionali” l’art. 27, comma 6, L. n. 392/1978,
prevede che “[s]e la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato
a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso
conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della
scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni
consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera”. Trattasi dunque di
un contratto caratterizzato dalla durata iniziale limitata nel tempo nonché dalla
sua rinnovabilità “ad nutum” del conduttore per un massimo di sei anni, con fa-
coltà del locatore di richiedere annualmente l’aggiornamento del canone (Cass.
23/03/2008, n. 7687).
e) Beni che non possono formare oggetto di locazione
Esistono poi beni che non possono formare oggetto di locazione, quali le cose
consumabili (anche se alcuni interpreti sembrano ammettere la locazione di cose
deteriorabili), i beni demaniali, quelli facenti parte del patrimonio indisponibile
dello stato o di altro ente pubblico territoriale, pena la nullità del contratto per
impossibilità dell’oggetto.

3. Forma e obbligo di registrazione


A norma del codice civile, la locazione è un contratto a forma libera; unica ec-
cezione a tale regola è rappresentata dalle locazioni ultranovennali per le quali
è prevista la forma scritta ad substantiam (art. 1350, n. 8, c.c.; sul punto Cass.
06/06/2002, n. 8179).
Ancora una volta, però, l’impianto del codice è stato alterato dalla legislazione
speciale.

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Quanto agli immobili ad uso abitativo, l’ultimo comma dell’art. 1, L. n. 431/1998


prescrive la forma scritta (Trib. Palermo 20/02/2001). Anche la dottrina è dell’av-
viso che si tratti di nullità assoluta rilevabile d’ufficio (Grasselli, in Le locazioni,
Cedam, 2013, 29).
Per altro verso, l’art. 13, comma 1, commina la nullità ad ogni pattuizione volta a
determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto
scritto e registrato.
L’art. 1, comma 346, L. n. 311/2004, con un precetto di portata generale, sanziona
con la nullità i contratti di locazione non registrati.
L’art. 13, L. 09/12/1998, n. 431 (come modificato dalla L. n. 208/2015) prevede l’ob-
bligo da parte del locatore di provvedere alla registrazione del contratto nel
termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei
successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio,
anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale
di cui all’art. 1130, numero 6), del Codice civile. Inoltre, consente al conduttore di
ottenere una pronuncia con la quale il giudice «accerta l’esistenza del contratto
di locazione», «determina il canone dovuto», fissandolo non già nella misura sta-
bilita dalle parti con il contratto non registrato, ma in quella risultante dall’appli-
cazione dei criteri (ma calcolati al «valore minimo») relativi ai contratti agevolati
di cui all’art. 2, comma 3 (ed all’art. 5, comma 2 per le locazioni a studenti univer-
sitari) della L. n. 431/1998 e stabilisce la restituzione delle somme eventualmente
eccedenti.
Giurisprudenza
Le Sezioni Unite della Cassazione si sono occupate della materia a più riprese.
Si segnalano anzitutto due sentenze pubblicate lo stesso giorno (17 settembre
2015, rispettivamente n. 18213/2015 e n. 18214/2015): la prima pronuncia chiarisce
l’ambito di riferimento della nullità prevista dal comma 1 dell’art. 13, ritenendola
diretta a sanzionare esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del cano-
ne, mentre resta valido il contratto registrato e dovuto il canone apparente (in

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senso conforme anche Trib. Trento 25/10/2016 ); chiarisce poi che il patto occulto,
in quanto nullo, non potrebbe essere sanato dalla registrazione tardiva, fatto “ex-
tranegoziale” inidoneo ad influire sulla validità civilistica; la seconda pronuncia
stabilisce che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma
scritta ex art. 1, comma 4, L. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile
da entrambe le parti e d’ufficio, attesa la “ratio” pubblicistica del contrasto all’e-
vasione fiscale, eccettuata l’ipotesi in cui la forma verbale sia stata abusivamente
imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di pro-
tezione, denunciabile dal solo conduttore.
Secondo un recente orientamento della Cassazione “[i]n tema di locazione immo-
biliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto
determina, […] una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la
quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto norma-
tivo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria
nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento opero-
so, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto
stesso” (Cass. 28/04/2017, n. 10498). La tesi è stata estesa alle locazioni ad uso
abitativo (Cass. 06/09/2017, n. 20858), precisando che la registrazione tardiva sal-
va il contratto e il conduttore è tenuto a pagare tutti i canoni, non potendo questi
ottenere la restituzione delle somme versate a titolo di canoni per il periodo an-
teriore alla registrazione del contratto (Cass. 06/09/2017, n. 20858).
Le Sezioni Unite si sono pronunciate con sentenza 09/10/2017 n. 23601, secondo
cui:
A. la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nul-
lità dello stesso;
B. il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa regi-
strazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso
in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
C. è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso

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non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato;


in tal caso il solo patto di maggiorazione del canone è insanabilmente nullo, a
prescindere dall’avvenuta registrazione.
Era stata infatti rimessa al Presidente della Corte di Cassazione per la sua asse-
gnazione alle Sezioni Unite “la questione [in materia di contratti di locazione ad
uso non abitativo ] se, in ipotesi di tardiva registrazione (anche) del contestuale e
separato accordo recante l’importo del canone maggiorato rispetto a quello indi-
cato nel primo contratto di locazione ad uso non abitativo registrato, sia configu-
rabile un’ipotesi di sanatoria della nullità conseguente all’elusione della norma
imperativa fiscale, analogamente a quanto stabilito per i contratti di locazione
ad uso abitativo da Cass., sez. un., 17.9.2015, n. 18213.” (Cass. 05/08/2016, n. 16604).
La Cassazione ha successivamente confermato tali Sezioni Unite (Cass. 13/03/2018,
n. 6009).

4. Durata del contratto


Durata del contratto secondo il codice civile
Il contratto di locazione ha, per sua natura, una durata determinata. In senso ge-
nerale si può dire che il nostro sistema normativo non consente la stipulazione di
un valido contratto di locazione a tempo indeterminato. Così ai sensi dell’art. 1573
c.c. “[s]alvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo
eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ri-
dotta al termine suddetto”. Secondo alcuni la norma sarebbe inderogabile, anche
se è la legge stessa a contemplare talune eccezioni: ad es. l’art. 1607 c.c. consente,
nell’ipotesi di case per abitazione, la stipulazione di contratti di locazione per
tutta la durata della vita dell’inquilino e per i due anni successivi alla sua morte,
e l’art. 1629 c.c., il quale prevede, nel caso di affitto di fondi rustici destinati al
rimboschimento, un termine massimo di novantanove anni.
Sulle clausole che prevedono il rinnovo tacito del contratto la giurisprudenza non
ha tenuto un comportamento univoco. Una parte di essa opina che il limite tem-

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porale in questione opera sia allorquando una durata sia stata pattuita ab initio
sia nei casi in cui essa sia l’effetto di clausole di rinnovo tacito per un numero
indeterminato di volte, ritenendo la pattuizione della rinnovazione valida ed ef-
ficace solo nei limiti temporali del trentennio (Cass. 31/01/2006, n. 2137); altra
parte della giurisprudenza ha invece consentito la prosecuzione del rapporto in-
fratrentennale oltre il trentennio, in seguito all’esercizio della facoltà delle parti
di rinnovare il contratto alla scadenza (Cass. 24/11/1970, n. 2502).
Salvo quanto previsto dalle citate leggi speciali non esiste invece un termine di
durata minimo.
Tuttavia, la legge si preoccupa di disciplinare il caso in cui le parti non abbiano
previsto alcun termine. Ai sensi dell’art. 1574 c.c., il contratto si considera stipu-
lato:
1. se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una
professione, di un’industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli
usi locali;
2. se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente
all’unità di tempo a cui è commisurata la pigione;
3. se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui
è commisurato il corrispettivo;
4. se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano,
per la durata della locazione del fondo stesso.”
Durata del contratto nelle leggi speciali
Discorso diverso deve operarsi per quanto attiene alle locazioni di immobili, come
si è già sopra anticipato.
a) Locazioni ad uso abitativo rientranti nell’ambito di applicazione della L. n.
431/1998
I contratti di locazione, sia ordinari che agevolati, presentano la medesima pro-
cedura di rinnovo alla seconda scadenza contrattuale.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

a1) La durata minima del contratto di locazione a canone libero è di quattro anni
(cfr. art. 2, L. n. 431/1998); tuttavia il locatore è tenuto a rinnovare il contratto per
altri quattro anni, a meno che egli non abbia qualificati motivi per riappropriar-
si della disponibilità materiale dell’immobile (su cui si veda infra). Alla seconda
scadenza, il contratto viene tacitamente rinnovato alle medesime condizioni se
nessuna delle parti attiva la particolare procedura per il rinnovo a nuove condi-
zioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto: tale procedura consiste nel comu-
nicare la propria intenzione di modificare le originarie condizioni contrattuali o di
rinunciare al rinnovo del contratto con lettera raccomandata, da inviare all’altra
parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispon-
dere a mezzo di raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della
domanda; in mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà risoluto
alla data di cessazione della locazione.
a2) I citati termini di durata non valgono per i contratti a canone agevolato e, cioè,
qualora le parti, nella stipula del contratto, si siano attenute nella determinazio-
ne del canone e di tutte le altre condizioni contrattuali a quanto stabilito in ap-
positi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e
le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative (art. 2, comma 3,
L. n. 431/1998); in tal caso, infatti, la durata del contratto non può essere inferiore
a tre anni; alla prima scadenza, ove le parti non concordino per il rinnovo, il con-
tratto è prorogato di diritto per altri due anni, fatta salva la facoltà del locatore di
diniego di rinnovo alla prima scadenza ai sensi dell’art. 3 della medesima legge.
Alla scadenza del periodo di proroga biennale, ciascuna delle parti ha il diritto di
attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo
del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da
inviare almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione
il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Ai sensi dell’art. 13, comma 3, L. n. 431/1998, ogni pattuizione delle parti volta a
derogare ai descritti limiti di durata deve considerarsi nulla e, pertanto, l’even-
tuale durata inferiore a quella prevista per legge viene ricondotta a quella mini-

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

ma di legge.
a3) Quanto alle locazioni ad uso abitativo di natura transitoria nonché alle loca-
zioni per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari, come si è avuto
modo di precisare sopra (sub par. 2), essi hanno una durata inferiore ai quattro
anni previsti dalla L. n. 431/1998.
b) Locazioni ad uso non abitativo
Ai sensi dell’art. 27, L. n. 392/1978, la durata delle locazioni e delle sublocazioni
di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni, quando gli immobili sono
adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico; lo
stesso termine minimo vale per gli immobili adibiti all’esercizio professionale di
qualsiasi attività di lavoro autonomo.
Per gli immobili adibiti ad attività alberghiera e per quelli adibiti all’esercizio di
attività teatrali (ipotesi questa aggiunta dalla L. n. 9/2007, il termine minimo di
durata del rapporto è di nove anni).
La previsione di una durata inferiore a quella legale determina la nullità del con-
tratto ai sensi dell’art. 79, L. 27/07/1978, n. 392, con automatica eterointegrazio-
ne del contratto ai sensi dell’art. 1419 e applicazione della durata legale (Cass.
25/11/2002, n. 16580). Si è ritenuto possibile, per contro, convenire una durata più
lunga di quella legale sicché quella massima rimarrebbe ancorata al disposto di
cui all’art. 1573 c.c. (trenta anni) (Cass. 26/04/2004, n. 7927).
c) Locazione ad uso non abitativo transitoria e stagionale
Le parti, come già sopra scritto (par. 2 cui si rinvia), possono stipulare il contratto
per un periodo più breve di quello previsto per legge quando l’attività esercitata
o da esercitare nell’immobile abbia per sua natura carattere transitorio o stagio-
nale ai sensi dell’art. 27, commi 5 e 6 L. n. 392/1978.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

5. Diniego di rinnovo alla prima scadenza e prelazione,


il rinnovo alla seconda scadenza e la tutela del conduttore
e il diritto di recesso
Diniego di rinnovo
Come si è visto descrivendo i caratteri generali della locazione di immobili urba-
ni, tanto abitativi quanto non abitativi, alla prima scadenza del contratto - che
cade di regola dopo quattro anni per gli immobili ad uso abitativo e dopo sei anni
per gli immobili ad uso diverso dell’abitazione - il contratto viene automatica-
mente rinnovato, tranne che il locatore non si avvalga di una particolare facoltà:
e cioè quella di impedire il rinnovo del contratto e di riacquistare la disponibili-
tà dell’immobile per il ricorrere di certi presupposti tassativamente fissati dalla
legge.
La disdetta è un atto unilaterale recettizio che ai sensi degli artt. 1334-1335 c.c.
si presume conosciuto dal destinatario nel momento in cui è recapitato al suo
indirizzo e non nel diverso momento in cui ne prende effettiva conoscenza (Cass.
10/12/2013, n. 27526).
Quanto alla forma secondo parte degli interpreti, per il principio di libertà delle
forme, la disdetta possa essere comunicata in qualsiasi modo, purché idoneo a
portare a conoscenza del conduttore l’inequivoca volontà del locatore di non rin-
novare il rapporto alla scadenza.
Quanto al contenuto, il locatore deve indicare a pena di nullità il motivo tra quelli
tassativamente indicati dalla legge per il quale intenda avvalersi della facoltà di
disdetta (Cass. 16/01/2013, n. 936).
La disdetta del contratto di locazione deve essere comunicata al conduttore nel
rispetto del termine previsto, a seconda del tipo di locazione, prima della sca-
denza del contratto. Secondo parte della giurisprudenza la disdetta comunica-
ta dopo la rinnovazione tacita già verificatasi, sarebbe priva di ogni rilevanza
(Cass. 23/10/2001, n. 12959), secondo altra parte della giurisprudenza essa po-

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

trebbe convertirsi in una disdetta valida in relazione alla seconda scadenza (Cass.
30/05/2008, n. 14486, Cass. 22/07/2004, n. 13641).
Circa la legittimazione, nei casi di pluralità di locatori che rivestano la qualità di
comproprietari, si ritiene che la disdetta possa essere comunicata da ciascuno
di essi (Cass. 11/05/2005, n. 9879). Nel caso di pluralità di conduttori si è ritenuto
che essa dovrebbe essere valida nei confronti di tutti anche se intimata a uno
solo di essi.
Per gli immobili ad uso di abitazione, i presupposti per il diniego sono (art. 3, L.
n. 431/1998):
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale,
artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei paren-
ti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con
finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di
culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire
le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locato-
re abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed ido-
neo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che
debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la per-
manenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristruttu-
razione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per
realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il
proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia
indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
Tanto nell’ipotesi sub d) quanto in quella sub e), il locatore può legittimamen-

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

te chiedere il rilascio dell’immobile solo se è in possesso della concessione o


dell’autorizzazione edilizia necessaria per legge. Nel caso in cui, terminati i lavori,
il locatore intenda dare nuovamente in locazione l’immobile, al conduttore è ri-
conosciuto diritto di prelazione (conformemente all’art. 40, L. n. 392/1978).
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto,
il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà
di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria
abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da
esercitare con le modalità di cui agli artt. 38 e 39, L. 27/07/1978, n. 392 ossia, sche-
maticamente:
• il locatore comunica la disdetta con atto a mezzo dell’ufficiale giudiziario (c.d.
denuntiatio): nella comunicazione vengono indicati il corrispettivo e le altre
condizioni di vendita nonché l’invito ad esercitare il diritto di prelazione nel
termine di sessanta giorni dalla notifica;
• il conduttore ha dunque sessanta giorni per esercitare il diritto di prelazione
con comunicazione effettuata mediante ufficiale giudiziario, offrendo le stesse
condizioni comunicategli dal locatore;
• nel successivo termine di trenta giorni, decorrenti dal sessantesimo giorno suc-
cessivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del
proprietario, qualora il diritto di prelazione sia esercitato, il conduttore deve
effettuare il versamento del prezzo di acquisto, contestualmente alla stipula-
zione del contratto di compravendita o del preliminare.
In caso di omessa notificazione o di indicazione di un prezzo superiore a quello
del contratto di trasferimento, il conduttore, avente diritto alla prelazione, può
esercitare il proprio diritto di riscatto sia nei confronti dell’acquirente che nei
confronti di qualsiasi altro successivo avente causa ex art. 39, purché l’azione
sia esercitata entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita.
Esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve avvenire entro tre

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

mesi decorrenti, qualora non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza
del relativo giudizio o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o il
successivo avente causa comunichi di non opporsi al riscatto. Diversamente, in
caso di opposizione, il termine decorre dal passaggio in giudicato della sentenza
Ad ogni modo il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di denegare
il rinnovo del contratto con preavviso di almeno sei mesi.
Se il locatore ha riacquistato la disponibilità dell’alloggio in maniera illegittima,
cioè in mancanza delle ragioni sopra elencate, egli dovrà corrispondere al con-
duttore un risarcimento il cui ammontare minimo è inderogabilmente fissato dal-
la legge in trentasei mensilità dell’ultimo canone percepito.
Se invece egli ha legittimamente acquistato la disponibilità dell’immobile, ma
poi non lo ha adibito entro dodici mesi all’uso indicato (uso abitativo, commer-
ciale, proprio o dei parenti, ricostruzione, ristrutturazione, trasformazione ecc.), il
conduttore potrà chiedere alternativamente il ripristino dell’originario rapporto
ovvero il risarcimento del danno, che anche in questo caso non può essere infe-
riore a trentasei mensilità.
Per quanto concerne gli immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione, i pre-
supposti per esercitare la facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza, solo
in parte coincidenti con quelli fissati per gli immobili ad uso abitativo, sono sta-
biliti dall’art. 29, L. n. 392/1978; essi sono rappresentati da:
a. adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il
secondo grado in linea retta;
b. adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti
entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’art. 27, o, se
si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’eser-
cizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c. demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ri-
strutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sul-

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

la base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi


vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è con-
dizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risol-
vono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della
concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta;
d. ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla
vendita conforme a quanto previsto nell’art. 12, L. 11/06/1971, n. 426 e ai relati-
vi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la
permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della
prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del
provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente
lettera c).
Il diniego di rinnovo può essere esercitato secondo modalità rigorosamente sta-
bilite: il locatore deve infatti comunicare la propria intenzione con lettera racco-
mandata almeno dodici mesi prima della scadenza per gli immobili adibiti ad uso
industriale, commerciale, artigianale, professionale o di interesse turistico; per
gli immobili adibiti ad attività alberghiere, il termine di preavviso è diciotto mesi.
Nella comunicazione deve essere specificato a pena di nullità il motivo, tra quelli
elencati, sul quale la disdetta è fondata (Cass. 06/11/ 2002, n. 15547).
In caso di comunione, stante un reciproco rapporto di rappresentanza fra i comu-
nisti, è riconosciuto a ciascuno di essi il potere di provvedere alla locazione del
bene comune, nonché quello di agire per la cessazione e la risoluzione del con-
tratto. Si tratta di atti di utile gestione rientranti nell’ambito dell’ordinaria ammi-
nistrazione della cosa comune, per i quali è da presumere, salva prova contraria,
che il singolo comunista abbia agito anche con il consenso degli altri. Un solo
comproprietario non potrebbe però, secondo parte della giurisprudenza, dare la
disdetta contrattuale qualora risulti l’espressa volontà contraria degli altri acqui-
renti, restando superata la presunzione che il singolo comunista agisca nell’in-
teresse degli altri (App. Napoli, 11/10/2013; conforme a Cass. 13/01/2009, n. 480).

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

Il rinnovo alla seconda scadenza


I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, ordinari o agevolati, hanno
la stessa procedura di rinnovo alla seconda scadenza ai sensi dell’art. 2, L. n.
431/1998. La disposizione citata prevede che i contraenti alla seconda scadenza
possano decidere di rinnovare il contratto a nuove condizioni o di rinunciarvi.
La volontà delle parti deve – ad ogni modo – manifestarsi formalmente (a mezzo
raccomandata) e nel termine perentorio di almeno sei mesi prima dalla scadenza
del contratto. Nel caso di rinnovo a nuove condizioni la parte destinataria del-
la comunicazione deve rispondere, nelle medesime forme, entro sessanta giorni
dalla ricezione della comunicazione stessa, altrimenti il contratto si considera
cessato alla sua scadenza naturale. Se invece la parte intenda semplicemente
rinunciare al rinnovo, sarà sufficiente comunicare la propria intenzione con rac-
comandata, sempre nel termine perentorio di sei mesi prima dalla seconda sca-
denza del contratto. Nel caso di mancata comunicazione il contratto si intende
tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.
Per i contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo, ai sensi dell’art. 28,
L. n. 392/1978 il contratto di locazione si rinnova di sei anni in sei anni e di nove
anni in nove anni (a seconda del tipo di attività ivi esercitata) a meno che non
sopravvenga una disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo raccomunata,
rispettivamente di almeno dodici o diciotto mesi prima della scadenza. Alla pri-
ma scadenza il locatore può esercitare la facoltà di diniego soltanto per i moti-
vi di cui all’art. 29 sopra descritti. La rinnovazione tacita comporta pertanto un
nuovo rapporto contrattuale di contenuto identico di quello precedente con la
conseguenza che la durata del vincolo sarà di dodici o diciotto anni a seconda
dell’attività svolta e il locatore potrà agire per finita locazione solo alla scadenza
di tali periodi, mentre alla prima scadenza potrà far cessare il contratto solo in
presenza dei motivi di cui al medesimo art. 29. Le locazioni stagionali e quelle
aventi carattere transitorio esulano dalla disciplina del rinnovo tacito ex art. 28,
L. n. 392/1978.
Il rinnovo del contratto alla prima scadenza per un periodo non inferiore a sei o

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

nove anni si applica, secondo parte della giurisprudenza, anche nei casi di pattu-
izione di una durata iniziale superiore a quella minima legale (Cass. n. 2316/2007).
La rinuncia preventiva al rinnovo da parte del conduttore secondo parte del-
la giurisprudenza sarebbe nulla (Cass. n. 10270/1995). Tuttavia, se tale rinuncia
giunge successivamente alla stipulazione del contratto, essa dovrebbe intendersi
valida.
Tutela del conduttore in caso di illegittimo diniego
Per le locazioni ad uso abitativo, i commi 3 e 5 dell’art. 3, L. n. 431/1998 disciplina-
no due rimedi per il conduttore che abbia dovuto abbandonare l’immobile locato
nel caso di esercizio illegittimo di diniego del rinnovo del contratto: il primo ha
natura risarcitoria, la seconda è invece finalizzata al ripristino del contratto in
alternativa al risarcimento.
Per le locazioni ad uso non abitativo, l’art. 31, L. n. 392 del 1978 prevede anche in
tal caso due sanzioni principali, una risarcitoria e una ripristinatoria, cui se ne
affianca una terza più propriamente “sanzionatoria”.
La giurisprudenza ha chiarito che non si fa luogo al ripristino e al risarcimento
quando il mancato uso dell’immobile nel termine prescritto sia dipeso da causa
non imputabile al locatore (Cass. 28/11/997, n. 12071; Cass. 08/06/1995, n. 6473;
Cass. 25/01/1995, n. 845; Cass. 24/02/1993, n. 2282).
Recesso
Il recesso è un atto unilaterale recettizio che, dunque, si perfezione nel momento
in cui giunge all’altra parte indipendentemente dall’accettazione.
Il codice civile prevede, ai sensi dell’art. 1612 c.c., che “[i]l locatore che si è riser-
vata la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata
deve dare licenza motivata nel termine stabilito dagli usi locali”. La norma con-
figura un’ipotesi di recesso convenzionale e si discute, tra altro, sulle relative
conseguenze. Secondo parte della dottrina, nel caso in cui, successivamente allo
scioglimento del rapporto, la casa resti vuota o venga abitata da soggetto diverso

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

dal locatore che aveva dichiarato di volervi andare ad abitare, lo scioglimento


perderebbe effetto ed il conduttore avrebbe diritto al ripristino del rapporto ol-
tre all’eventuale risarcimento del danno (Galli, Della locazione dei fondi urbani,
in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1607-1614, Bologna-Roma, 1996, 168; contra
Tabet, La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo, Milano, 1972, 745).
La norma ha subito forti limitazioni nella legislazione speciale (L. n. 392/1978).
Un’eventuale deroga pattizia alla normativa speciale volta ad inserire il contenu-
to dell’art. 1612 sarebbe incorsa, secondo parte degli interpreti, nella nullità ex
art. 79, L. n. 392/1978. Tuttavia, si è ritenuto che la riserva di recesso ex art. 1612
c.c. potesse essere fatta valere al termine del quarto anno nelle locazioni abitati-
ve per le quali fosse stata concordata durata ultraquadriennale (Tamponi, “Equo
canone” disciplina delle locazioni di immobili urbani, Padova, 1980, 638, salvo
rispetto del termine richiesto per la disdetta dalla predetta legge). Invero un’at-
tenuazione di tale rigore si ha con l’art. 3, L. n. 431/1998, che consente invece, a
determinate condizioni, anche al locatore di disdire il contratto.
Quanto al conduttore la normativa speciale sulle locazioni di immobili prevede
due forme di recesso: una legale e una convenzionale.
L’art. 4 della legge sull’equo canone (L. n. 392/1978), non abrogato dalla legisla-
zione successiva, afferma che è in facoltà delle parti prevedere che il conduttore
di un immobile ad uso abitativo possa recedere in ogni momento dal contratto,
dandone avviso al locatore con lettera raccomandata almeno sei mesi prima del-
la data in cui il recesso deve avere effetto. Indipendentemente dalle previsioni
contrattuali, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, qua-
lora ricorrano gravi motivi, sempre con preavviso di almeno sei mesi da comuni-
carsi con lettera raccomandata. I commi 7 e 8 dell’art. 27 della stessa legge disci-
plinano in maniera identica il recesso del conduttore di immobili ad uso diverso
dall’abitazione.
In caso di mancato rispetto del preavviso ivi indicato si ritiene che il conduttore
resti obbligato a pagare la locazione sino al termine del contatto ovvero, secon-

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

do alcuni, sino a quando l’immobile non verrà locato a terzi (Cass. 24/03/2004, n.
5841).
La facoltà di recesso prevista per il conduttore nelle locazioni ad uso abitativo
non è stata attribuita anche al locatore e tale distinzione è stata ritenuta legitti-
ma costituzionalmente (Corte cost., 28/07/1983, n. 251). Si discute se una tale fa-
coltà possa sussistere in materia di immobili ad uso non abitativo, anche se una
interpretazione sistematica, che tenga conto anche del tenore dell’art. 79 della
medesima legge, parrebbe escludere una tale facoltà in capo al locatore.
Quanto al recesso convenzionale, parte della dottrina ritiene possibile pattuire
un termine di preavviso più breve di quello previsto dalla norma, trattandosi di
deroga a favore del conduttore, considerato contraente debole (Lazzaro – Di Mar-
zo, Le locazioni per uso abitativo, Milano, 2002, p. 568), mentre ritiene illegittima
l’eventuale pattuizione di un termine più lungo di sei mesi.
Sorge inoltre il problema di cosa debba intendersi per “gravi motivi”: la Corte
di Cassazione ha ripetutamente affermato che gravi motivi sono quelli estranei
alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del
rapporto locativo, e tali da rendere oltremodo gravosa al conduttore la perma-
nenza nell’immobile (Cass. 13/12/2011, n. 26711; Cass. 08/03/2007, n. 5328; Cass.
10/12/1996, n. 10980) o la prosecuzione del rapporto locatizio, anche sotto il pro-
filo economico (Cass. 08/08/2007, n. 17416).
La Cassazione tende a dare rilievo ai motivi aventi carattere oggettivo, escluden-
do quelli di carattere soggettivo (contra Cass. n. 9689/2003). A tal proposito si è
considerata rilevante l’andamento della congiuntura economica sopravvenuto ed
oggettivamente imprevedibile che imponendo l’ampliamento o la riduzione della
struttura aziendale sia tale da rendere oltremodo gravoso il rapporto locativo
(Cass. 21/04/2010, n. 9443) ovvero la mancata realizzazione di un preannunciato
piano di sviluppo edilizio e commerciale di una zona periferica che abbia rap-
presentato un motivo determinante per la conclusione del contratto. Altra parte
della giurisprudenza, sulla base di questo principio, ha escluso che costituisca

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un valido motivo di recesso l’incremento dell’attività imprenditoriale del con-


duttore con la conseguente inadeguatezza dei locali, visto che tale evento sareb-
be normalmente voluto dal conduttore stesso e quindi non imprevedibile (Cass.
21/04/2010, n. 9443).
I gravi motivi dovrebbero essere comunicati contestualmente alla dichiarazione
di recesso (trattandosi di recesso “titolato”) onde consentire al locatore la relati-
va ed eventuale contestazione (Cass. n. 10677/2008, Cass. n. 15058/2008).

6. Sublocazione e cessione
In via generale, il Codice civile riconosce al conduttore la possibilità di sublo-
care la cosa locatagli, salvo che le parti non abbiano diversamente convenuto:
la sublocazione non è subordinata al consenso del locatore, a differenza della
cessione del contratto (art. 1594 c.c.). La regola del codice è coerente con i princi-
pi generali sul contratto: infatti il sub-contratto dà vita ad un rapporto del tutto
distinto da quello creato dal contratto principale; di conseguenza, nel caso della
sublocazione, non intercorre alcuna relazione tra locatore e subconduttore (Cass.
23/01/2002, n. 741), anche se ai sensi dell’art. 1595 c.c. “[1] Il locatore, senza pre-
giudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subcondut-
tore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al
momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre
obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione. [2] Il subconduttore non può
opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali. [3]
Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità
o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del sub-
conduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche
contro di lui”.
Quanto agli effetti della caducazione della locazione originaria, “[i]l locatore può
chiedere la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del bene nei con-
fronti del conduttore anche nel caso in cui, al momento della proposizione della

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

domanda, detto bene sia detenuto da un terzo, immessovi dal conduttore, perchè
la sentenza di condanna al rilascio ha effetto anche nei confronti del terzo, il cui
titolo presuppone quello del conduttore. D’altro canto, il terzo detentore dell’im-
mobile per il quale il locatore ha ottenuto, nei confronti del conduttore, una sen-
tenza di condanna al rilascio, può opporsi o all’ esecuzione, ai sensi dell’ art. 615
cod. proc. civ., se sostiene di detenere l’immobile in virtù di un titolo autonomo
e perciò non pregiudicato da detta sentenza; o ai sensi dell’art. 404 , comma se-
condo, cod. proc. civ., se invece sostiene la derivazione del suo titolo da quello
del conduttore, ed esser la sentenza frutto di collusione tra questi e il locatore, in
suo danno.” (Cass. 28/04/2006, n. 9964).
Le regole del codice (salvo, come si vedrà, quella sui rapporti tra locatore e sub-
conduttore) tuttavia trovano talune deroghe nelle locazioni di immobili urbani.
Per ciò che riguarda le locazioni abitative, l’art. 2 L. n. 392/1978 vieta al conduttore
tanto la sublocazione quanto la cessione senza il consenso del locatore. Egli può
solo, se non è stato pattuito diversamente, sublocare parzialmente l’immobile,
previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la perso-
na del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati (Cass. 28/11/1994,
n. 10157).
Quanto ai rapporti tra locatore e subconduttore, nulla disponendo la norma spe-
ciale, dovrebbe trovare applicazione l’art. 1595 c.c. sopra delineato.
Per quanto concerne invece le locazioni non abitative, l’art. 36 della citata L. n.
392/1978 prevede che il conduttore possa sublocare l’immobile o cedere il con-
tratto di locazione a condizione che venga contemporaneamente ceduta o locata
l’azienda. Tale condizione evidentemente non sussiste quando vengono aliena-
ti al subconduttore o al cessionario solo singoli beni insuscettibili di integrare
la nozione di azienda (Cass. 09/01/2002, n. 201; Cass. 19/04/2001, n. 5817; Cass.
22/02/2000, n. 1966).
Si ritiene tuttavia che la cessione o la locazione dell’azienda non debbano essere
necessariamente contemporanee alla sublocazione o alla cessione della loca-

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

zione. Inoltre, nel sublocare o nel cedere il contratto, il conduttore deve darne
pronta comunicazione al locatore mediante raccomandata con avviso di ricevi-
mento, e ciò per mettere il locatore in condizione di opporsi per gravi motivi alla
cessione o alla sub-locazione (Cass. 19/04/2001, n. 5817).
Il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento della
comunicazione. L’opposizione comporta l’immediata sospensione dell’efficacia
sino a quando non risulti definita, in sede giudiziale, l’assenza dei gravi motivi
(Cass. 09/01/2002, n. 201). I gravi motivi giustificanti l’opposizione, secondo un
orientamento giurisprudenziale, dovrebbero riguardare la persona del nuovo
conduttore e in particolare attenere alla sua affidabilità e posizione economica
con esclusione dei motivi che attengono in via immediata e diretta alle esigenze
e alla situazione del locatore (Cass. 07/03/1991, n. 2386).
Nella cessione si ha una successione unitaria del cessionario nella complessiva
posizione del cedente. Inoltre, qualora il locatore non abbia liberato il cedente,
egli può agire ex art. 36, contro quest’ultimo qualora il cessionario non adempia
le obbligazioni assunte: si tratta dunque di una di responsabilità solidale che
deroga alla disciplina generale in materia di cessione del contratto di cui all’art.
1408 c.c. (Cass. 04/12/2002, n. 17201), secondo alcuni, però, non “pura”, ma sussi-
diaria (Cass. 20/04/2007, n. 9486), nel senso che, per agire nei confronti del ce-
dente, sarebbe necessaria quantomeno la messa in mora del cessionario (Cass.
04/06/2009, n. 12896).

7. Obbligazioni delle parti


Obblighi del locatore
Il locatore, ai sensi dell’art. 1575 c.c., deve:
1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2. mantenerla in istato da servire all’uso convenuto;
3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

Obbligo di consegna della cosa in buono stato di manutenzione


La consegna della cosa locata è funzionale alla realizzazione della causa del con-
tratto cioè l’immissione del conduttore nel godimento della cosa locata. L’ina-
dempimento del locatore comporta la possibilità per il conduttore di richiedere
alternativamente i) l’esecuzione in forma specifica ex. art. 2930 c.c. e art. 605 c.p.c.
o ii) la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno.
L’obbligo della consegna si adempie con il compimento di tutte le attività idonee
a consentire al conduttore di acquistare la detenzione della cosa, quali: i) la con-
segna materiale o da mano a mano del bene mobile, ii) la consegna simbolica (ad
es. dazione delle chiavi del bene immobile). La consegna materiale può mancare
quando il conduttore si trovi già, ad altro titolo, nel godimento della cosa: trattasi
dei casi di costituto possessorio (vendita con riserva di locazione) e di traditio
brevi manu.
Ai sensi dell’art. 1578 “[1] Se al momento della consegna la cosa locata è affetta
da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il
conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del cor-
rispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. [2]
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se
non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.”
Costituiscono vizi della cosa locata, secondo l’orientamento prevalente della giu-
risprudenza, quelle alterazioni incidenti sulla composizione, costituzione o fun-
zionalità strutturale della cosa medesima, in modo tale da impedirne o ridurne
notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale (Cass. 21/11/2011,
n. 24459). Non possono essere invece ricompresi tra i vizi della cosa locata quei
guasti o deterioramenti della stessa dovuti alla naturale usura, effetto del tempo
o di accadimenti accidentali (ad. es., la rottura di un tubo dell’impianto di riscal-
damento: Cass. 18/04/2001, n. 5682).
La garanzia non opera per i vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dal condut-
tore (Cass. 01/12/2009, n. 25278; Cass. 07/03/2001, n. 3341); inoltre le parti possono

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

ben stipulare un patto che escluda o limiti la responsabilità del locatore per i vizi
della cosa, ma tale patto resta privo di effetti ove il locatore abbia taciuto in mala
fede i vizi, ovvero ove essi siano tali da rendere impossibile il godimento della
cosa (art. 1579 c.c.: Cass. 18/11/2002, n. 16220; Cass. 15/10/2002, n. 14659). Inoltre,
ai sensi dell’art. 1580 c.c. “se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espon-
gono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il
conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti,
nonostante qualunque rinunzia”.
Il contenuto della garanzia è rappresentato dalla possibilità per il conduttore di
chiedere la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, mentre
si discute sulla possibilità di chiedere l’eliminazione del vizio a spese del locatore.
L’art. 1581 c.c. prevede che “[l]e disposizioni degli articoli precedenti si osserva-
no, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso
della locazione”. Si discute, specie in dottrina, tra chi ritiene che la norma si ap-
plichi a quei vizi che sono già presenti al momento della consegna ma non ancora
scoperti (Mirabelli, La locazione, in Tratt. Vassalli, VII, 4, Torino, 1972, 420) e chi
ritiene invece che la nozione di “sopravvenuto”, debba intendersi alla stregua di
altre norme codicistiche in materia contrattuale (artt. 1463 e 1467 c.c.) e, dunque,
riferirsi a quei vizi che sorgono solo dopo la consegna della cosa (Provera, Loca-
zione. Disposizioni generali, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt. 1571-1606, Bolo-
gna-Roma, 1980, 222; Tabet, La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo, XXV,
Milano, 1972, 519).
Obbligo di mantenere la cosa in buono stato locativo
Quest’obbligo si specifica nel dovere di eseguire durante la locazione tutte le ri-
parazioni necessarie, eccezion fatta per quelle di piccola manutenzione. In altri
termini, il locatore deve mantenere la cosa nello stato in cui si trovava al mo-
mento della conclusione del contratto, in relazione alla destinazione conside-
rata. Esulano quindi da ciò a cui egli è tenuto le modifiche e le trasformazioni
non previste in contratto, compresi quegli adeguamenti che dovessero rendersi

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

necessari a causa di norme di legge sopravvenute al fine di consentire l’esercizio


dell’attività per la quale è stato locato (Cass. 08/05/1998, n. 4676). Il conduttore è
tenuto comunque a dare avviso al locatore delle riparazioni che spetta al locato-
re eseguire.
In caso di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente e il loca-
tore deve rimborsarle (art. 1577 c.c.), a patto che sia stato avvisato contempora-
neamente all’esecuzione dei lavori (Cass. 23/07/2002, n. 10742): e ciò perché egli
deve essere messo in condizioni di valutare la necessità e la bontà delle ripara-
zioni, il cui onere ricadrà poi su di lui.
Temporanea privazione del godimento dell’immobile
Ai sensi dell’art. 1583 c.c. se nel corso della locazione la cosa abbisogna di ripara-
zioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve
tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa
locata Il conduttore, dunque, è tenuto a consentire anche quelle riparazioni, in-
suscettibili di essere differite alla scadenza del contratto, che determinano una
temporanea privazione del godimento di parte dell’immobile; tuttavia, se tale
privazione si protrae per oltre un sesto della durata della locazione, o comunque
per oltre venti giorni, il locatore deve concedere una congrua riduzione del cor-
rispettivo. Se poi, indipendentemente dalla durata, l’esecuzione delle riparazioni
rende del tutto inabitabile l’immobile, il conduttore può ottenere lo scioglimento
del contratto (art. 1584 c.c.).
Obbligo di garantire il pacifico godimento dell’immobile
Il locatore deve garantire il conduttore dalle molestie arrecate da terzi che pre-
tendono di avere diritti sulla cosa stessa e che sono tali da diminuirne l’uso o
il godimento (c.c. d.d. “molestie di diritto”) non anche nel caso di cc. dd. mole-
stie di fatto (art. 1585 c.c.), come in ipotesi di illecito aquiliano del terzo (Cass.
08/11/1985, n. 5450, che ha escluso la responsabilità del locatore in relazione
ai danni verificatisi nella cosa locata in conseguenza di infiltrazioni, provenienti
dall’appartamento sovrastante e dovute al comportamento colposo, consisten-

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

te nella omissione di riparazioni di piccola manutenzione, del conduttore dello


stesso).
Parte della giurisprudenza, interpretando estensivamente l’art. 844 c.c. ricono-
sce poi al conduttore la legittimazione ad agire, al pari del proprietario, per far
cessare le immissioni derivanti dal fondo del vicino che superino la soglia della
normale tollerabilità (Cass. 22/12/1995, n. 13069).
Obbligo di restituzione del deposito cauzionale
Il deposito cauzionale previsto dall’art. 11, L. 27/07/1978, n. 392, relativa alla disci-
plina degli immobili urbani, viene corrisposto al principio del rapporto locatizio
per garantire il locatore dagli inadempimenti del conduttore. Al termine del con-
tratto, dopo il rilascio dell’immobile, il locatore è tenuto a restituire la somma
prestata a titolo di deposito, previa verifica dell’integrale adempimento delle ob-
bligazioni del conduttore. Secondo parte della giurisprudenza ove il locatore lo
trattenga senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione in tutto o in parte
dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il
conduttore può esigerne la restituzione (Trib. Salerno 26/05/2015)
Nel caso di vendita di un immobile locato, l’acquirente-nuovo locatore diventa il
soggetto obbligato a restituire il deposito cauzionale al conduttore. L’acquirente
subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto locatizio, divenendo
l’unico obbligato nei confronti del conduttore. E’ sempre fatto salvo, ad ogni buon
conto, un diverso accordo tra venditore e acquirente (Cass. 11/10/2013, n. 23164).
Il deposito cauzionale è produttivo di interessi legali che devono essere corri-
sposti al conduttore alla fine di ogni anno (la norma è ritenuta, da parte degli
interpreti, inderogabile).
Obblighi del locatore in caso di miglioramenti e addizioni apportate dal condut-
tore
Il conduttore, al fine di adattare l’immobile locato all’uso prestabilito, ha la fa-
coltà di apportarvi miglioramenti ed addizioni, ma le sue pretese verso il locatore

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

sono di regola decisamente limitate [art. 1592- 1593 c.c.].


Secondo parte degli interpreti, possono ricondursi alla definizione di migliora-
menti tutte quelle opere che con trasformazioni o sistemazioni diverse apportano
all’immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimen-
to, la produttività, la redditività, senza modificarne o stravolgerne la continuità
strutturale rispetto all’antecedente (Cass. 14/07/2004, n. 13070; per il merito Trib.
Lanusei 01/10/2011). Dai miglioramenti si distinguono le addizioni che sono in-
vece le opere che mantengono la loro individualità rispetto all’immobile ed al
termine della locazione possono essere tendenzialmente separate da questo.
Quanto alle migliorie, qualora il locatore abbia manifestato il proprio consenso
alla realizzazione, egli sarà tenuto al termine della locazione a pagare un’inden-
nità, al conduttore, corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e
il valore del risultato utile al tempo della riconsegna (art. 1592 c.c.). Si noti che il
consenso del locatore deve essere espresso con una manifestazione di volontà
volta ad approvare le innovazioni (Cass. 30/01/2009, n. 2494), non potendo rileva-
re i semplici atti di tolleranza. L’onere di provare tale manifestazione di volontà
ricade comunque sul conduttore.
La disciplina per le addizioni risulta invece differente: data la loro natura indi-
vidualistica, nella maggiore dei casi è possibile separarle dall’immobile senza
nocumento della cosa. Il conduttore, quindi, ha il diritto di toglierle, salvo il caso
in cui il locatore preferisca ritenerle a fronte del riconoscimento di un’indennità
al conduttore, indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il va-
lore delle addizioni al tempo della consegna. Qualora poi l’addizione non risulti
facilmente separabile dall’immobile, se essa costituisce un miglioramento, si ap-
plicherà la disciplina prevista all’art. 1592 c.c. appena trattata.
Se infine le addizioni non possono essere separate ed anzi comportino dete­
rioramento della cosa locata, il locatore può chie­dere il risarcimento del danno
in forma specifica mediante l’eliminazione da parte del conduttore delle opere
da lui abusivamente eseguite (Cass. 20/03/2006, n. 6094)

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

Obblighi del conduttore


Obbligo di prendere in consegna la cosa e di osservare la diligenza media nell’u-
so della stessa
Ai sensi dell’art. 1587 c.c., il conduttore deve prendere in consegna la cosa ed
osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso deter-
minato dal contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze.
Qualora il conduttore si rifiuti di ricevere in consegna la cosa locata il locatore
potrà intimargli di adempiere a tale obbligo oppure chiedere la risoluzione del
contratto per inadempimento.
Secondo la giurisprudenza le carenze di interventi di piccola manutenzione da
parte del conduttore non integrano la violazione l’obbligo di cui all’ art. 1587 c.c.
salvo il caso in cui comportino una alterazione delle caratteristiche dell’immobile
o un suo degrado causati da un uso improprio di esso, tali da renderlo inutilizza-
bile per la destinazione impressagli dal locatore e per la quale lo stesso è stato
preso in locazione, non rilevando dunque i danni frutto del trascorrere del tempo
e dell’uso (Cass. 28/07/2014, n. 17066).
Obbligo di restituzione della cosa locata
L’art. 1590 c.c. pone in capo al conduttore l’obbligo di restituire la cosa locata nel
medesimo stato in cui l’ha ricevuta.
Generalmente alla stipulazione del contratto le parti effettuano una descrizione
dell’immobile o della cosa che, dunque, al termine del rapporto contrattuale il
bene dovrà risultare conforme a tale descrizione, salvi gli eventuali deteriora-
menti causati dal tempo e dall’utilizzo: il conduttore, infatti, generalmente non
risponde del deterioramento o perimento della cosa dovuti a vetustà. Qualora la
descrizione non sia stata effettuata, la norma prevede che la cosa sia riconsegna-
ta in buono stato di manutenzione.
Non sono previste formalità per la restituzione e l’obbligo del conduttore si ri-
tiene assolto nel momento in cui la cosa rientra nella completa disponibilità del

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

locatore, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione: ciò non accade
quando la cosa venga abbandonata o, nel caso di immobili, quando il locato-
re torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché
ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi
al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art.
608 c.p.c., atteso che la formale chiusura del processo esecutivo non determina
l’automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione
(Cass. 04/04/2017, n. 8675)
Pagamento del corrispettivo
Il pagamento del corrispettivo rappresenta l’obbligo principale del conduttore
(art. 1587, n. 2, c.c.).
Com’è noto, la L. n. 392/1978 aveva privato le parti dei contratti di locazione ad
uso abitativo della libertà di determinare autonomamente l’ammontare del cor-
rispettivo: agli artt. 12 e segg. essa prevedeva un articolato sistema per la deter-
minazione del canone dovuto (il c.d. equo canone che ha dato il nome alla stessa
legge; in giurisprudenza, vedi Cass. 22/01/2002, n. 699). Ovviamente, rimaneva
consentita la pattuizione di un canone inferiore a quello legale (Cass. 11/02/2002,
n. 1897).
La L. n. 431/1998 ha abrogato il sistema di determinazione autoritativa del cano-
ne, la cui entità torna quindi ad essere decisa dalle parti. Più precisamente, è in
facoltà delle parti optare per un modello di locazione in cui il canone è del tutto
libero. Le parti ben potrebbero però optare per il modello descritto dal terzo
comma dell’art. 2, L. n. 431/1998: in tal caso, il canone non sarebbe più libero ma
dovrebbe necessariamente rispettare quanto previsto in appositi accordi defini-
ti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni
maggiormente rappresentative dei conduttori. In tale secondo caso, l’impossi-
bilità di determinare liberamente il canone - così come le altre condizioni con-
trattuali - viene “compensata”, come si è sopra visto, dalla possibilità di pattuire
termini di durata più brevi.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

Vincoli analoghi alla determinazione del canone valgono anche per le fattispecie
delle locazioni di natura transitoria e per quelle destinate a studenti universitari.
Ai sensi dell’art. 9, L. n. 392/1978, sono a carico del conduttore i c.d. oneri accesso-
ri. Lo stesso articolo offre un elenco, non tassativo di tali oneri: le spese relative al
servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore,
alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizio-
namento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura
di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del con-
duttore nella misura del 90% del totale, ma si ritiene che le parti possano sta-
bilire una ripartizione più favorevole al conduttore. Il pagamento deve avvenire
entro due mesi dalla richiesta: prima di procedere al pagamento il conduttore ha
diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione
adottati, e di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Quanto ad alcune tipologie contrattuali (si veda supra par. 2) il D.M. 16/01/2017
[quindi quelli qui chiamati sub a2), a3)] ha adottato apposita Tabella degli oneri
accessori “(Allegato D)” stabilendo che per “le voci non considerate nella citata
Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali” (art. 4, D.M. 16/1/2017).

8. Diritto di prelazione e di riscatto


L’art. 38, L. n. 392/1978 attribuisce al conduttore il quale svolga attività che com-
portino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, il diritto di
prelazione nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile
locato. In altri termini, il locatore che vuol cedere l’immobile è obbligato a prefe-
rire il conduttore ad altri, ovviamente solo a condizione che il conduttore accetti
le condizioni contrattuali da lui proposte. L’art. 3, comma 1, lett. g), L. 09/12/1998,
n. 431, ha esteso il diritto di prelazione anche alle locazioni di immobili adibiti ad
uso abitativo, rinviando, per le modalità di esercizio della prelazione, agli artt. 38
e 39, L. n. 392/1978.
Secondo parte della giurisprudenza il riconoscimento del diritto di prelazione del

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

conduttore sussisterebbe qualora il locatore abbia manifestato, nella disdetta,


l’intenzione di vendere a terzi l’unità immobiliare. Nei casi, invece, di disdetta
immotivata, tale diritto non sorgerebbe, atteso che da tale circostanza ne deriva
(una volta accertato che la disdetta è stata, illegittimamente, intimata per la pri-
ma scadenza) unicamente il diritto del conduttore alla rinnovazione del contratto
(in tal senso, Cass. 11/03/2014, n. 5596).
Tale vincolo per il locatore si traduce nell’obbligo di dare formale comunicazione
al conduttore dell’intenzione di vendere l’immobile; questa comunicazione deve
avvenire con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario e deve indicare per
essere valida i seguenti requisiti:
a. il corrispettivo a cui si intende vendere, che deve essere quantificato necessa-
riamente in denaro;
b. le altre condizioni contrattuali;
c. l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare la prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione
della comunicazione con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario e deve
offrire condizioni uguali a quelle comunicategli. Una volta esercitato il diritto
di prelazione, il conduttore deve procedere al versamento del prezzo di acqui-
sto entro trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello
dell’avvenuta notificazione da parte del proprietario; contestualmente, si deve
procedere alla stipulazione del contratto di vendita o del preliminare di vendita
(art. 38, L. n. 392/1978).
La legge detta poi norme particolari per l’ipotesi in cui l’immobile risulti locato a
più persone: in tal caso il locatore deve effettuare la comunicazione dell’inten-
zione di vendere a ciascuna di esse. La pluralità dei conduttori, da parte sua, può
esercitare congiuntamente il diritto di prelazione: se taluno vi rinuncia, la prela-
zione può essere comunque esercitata dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
Al riguardo, la prelazione si intende rinunciata se il conduttore, entro trenta gior-
ni dalla notificazione da parte del proprietario dell’intenzione di vendere, non ha

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

comunicato agli altri conduttori la volontà di esercitare la prelazione.


Nel caso in cui il locatore abbia omesso di comunicare nelle forme prescritte
l’intenzione di vendere e abbia quindi venduto l’immobile direttamente a terzi,
ovvero abbia venduto a terzi ad un prezzo inferiore rispetto a quello comunica-
to al conduttore, il conduttore, leso nel suo diritto di prelazione, può riscattare
l’immobile dall’acquirente o da ogni altro successivo avente causa (art. 39, L. n.
392/1978).
La dichiarazione di riscatto deve intervenire entro sei mesi dalla trascrizione del
contratto di vendita. Trascorso il termine senza che la dichiarazione sia interve-
nuta, il locatore non può più riscattare l’immobile. Una volta esercitato il diritto
di riscatto, il conduttore deve provvedere a versare il corrispettivo della vendita
entro tre mesi ai sensi dell’art. 39, L. n. 392/1978.

9. Diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento


L’art. 34, L. n. 392/1978 attribuisce al conduttore di un immobile ad uso non abi-
tativo, il quale svolga un’attività comportante contatti diretti con il pubblico, il
diritto alla corresponsione di un’indennità (pari a 18 o 21 mensilità dell’ultimo
canone percepito a seconda dell’attività svolta) per il caso di cessazione del rap-
porto che sia imputabile a fatto del locatore, e non ad inadempimento, disdetta
o recesso del conduttore o fallimento di una delle parti.
L’indennità dovuta al conduttore è raddoppiata quando l’immobile venga adibito
dal locatore o da chiunque subentri al conduttore nel godimento, all’esercizio
della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che
siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente: tale indennità maggio-
rata è però dovuta solo quando il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno
dalla cessazione del precedente.
Si ritiene che il presupposto del diritto in questione - la conduzione da parte
del conduttore di un’attività implicante contatti diretti con il pubblico, di natura
commerciale e non professionale o transitoria - è identico a quello che legittima

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

all’esercizio dei diritti di prelazione e riscatto (cfr. comunque: Cass. 20/02/1999,


n. 1435).
Si è poi altresì affermato che l’indennità di avviamento è dovuta indipendente-
mente dalla sussistenza di un’effettiva perdita di clientela (Cass. 16/09/2000, n.
12279).
Il locatore deve prima pagare l’indennità per poter poi procedere all’esecuzione
del provvedimento di rilascio; l’indennità doppia di cui all’art. 34, 28 comma, va
invece corrisposta soltanto all’inizio del nuovo esercizio.
Ci si domanda se sia valida o meno la rinuncia preventiva all’indennità per per-
dita di avviamento. Il tema è discusso e la giurisprudenza recente sembra aver
legittimato una tale rinuncia preventiva “se ciò costituisce la controprestazio-
ne di un concreto vantaggio attribuitogli dal locatore, così da lasciare inalterato
l’equilibrio contrattuale che la legge ha voluto tutelare con il divieto previsto
dall’ articolo 79 della legge 392/1978 ” (Trib. Roma 02/10/2017; si veda anche Cass.
29/04/2015, n. 8705). Risulta invece pacifica l’ammissibilità di una rinuncia a se-
guito della cessione del rapporto contrattuale (Cass. 24/11/2007, n. 24458; Trib.
Nocera Inferiore 22/05/2014; App. Campobasso 07/03/2013)

10. Patologia del contratto


Inadempimento del conduttore
Per il conduttore che non rispetti l’obbligo di pagare il canone nei termini pre-
stabiliti dal contratto per le locazioni urbane valgono le disposizioni contenute
nell’art. 5, L. n. 392/1978: il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni
dalla scadenza prevista consente al locatore di chiedere la risoluzione del con-
tratto ai sensi dell’ art. 1455 c.c. Secondo la giurisprudenza tale disposizione si
riferisce solo alle locazioni ad uso abitativo, rimanendo preclusa la sua applica-
zione alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione: per queste ultime il criterio
legale di predeterminazione della gravità dell’inadempimento può comunque es-
sere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

concreto, se l’inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa impor-


tanza (Cass. 20/01/2017, n. 1428)
Contrappeso della rigida disposizione circa l’inadempimento del conduttore è
costituito dall’art. 55, L. n. 392/1978 che consente di sanare la morosità nel paga-
mento per non più di tre volte nel corso di un quadriennio. La sanatoria avviene
con il versamento alla prima udienza dell’importo dovuto per tutti i canoni sca-
duti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi
legali e delle spese processuali liquidate in tal sede dal giudice. Ove il pagamento
non avvenga in udienza, il giudice “dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà
del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta”, rin-
viando l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.
Inoltre, la stessa norma prevede che “[l]a morosità può essere sanata, per non
più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine
di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi
per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del
conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccu-
pazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.” Infine, la norma
conclude stabilendo che “ il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti,
esclude la risoluzione del contratto”.
Anche questa previsione, tuttavia, come conferma la giurisprudenza, non tro-
va applicazione nel caso di locazioni ad uso diverso da quello abitativo (Cass.
10/11/2016, n. 22905).
Danni per ritardata restituzione dell’immobile
In caso di ritardato rilascio dell’immobile da parte del conduttore, egli è tenuto a
corrispondere al locatore quanto pattuito fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di
risarcire il maggior danno ai sensi dell’art. 1591 c.c.
Secondo la giurisprudenza il danno deve essere provato in concreto dal locatore
dimostrando che il suddetto ritardo abbia concretamente pregiudicato la possi-
bilità di locare a terzi il bene per un canone superiore all’ultimo pattuito con il

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

conduttore inadempiente (Cass. 22/11/2016, n. 23704).

11. Trasferimento a titolo particolare della cosa locata


In deroga ai principi generali dei contratti, l’art. 1599 c.c. prevede che la locazione
sia opponibile al terzo acquirente qualora abbia data certa anteriore all’alienazio-
ne. La data certa anteriore deve risultare da atto scritto, non rilevando eventuali
accordi verbali sopraggiunti tra il conduttore ed il locatore in deroga al rapporto
contrattuale. Proprio per il suo carattere eccezionale, inoltre, questa norma non
risulta applicabile ai rapporti diversi dalla locazione (Cass. 18/01/2016, n. 664).
Questa disposizione è tesa a tutelare la posizione del conduttore qualora suben-
tri un soggetto terzo nella titolarità del bene locato, tuttavia questo obbligo non
è richiamabile in differenti situazioni:
• la locazione di immobili non trascritta non è opponibile al terzo acquirente se
non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione;

nel caso di acquistato del terzo a titolo originario del bene locato (Cass.
20/02/2001, n. 2464);
• l’art. 1153, comma 2, c.c. prevede che chi acquista in buona fede un bene mo-
bile e ne consegue il possesso, acquista la proprietà a titolo originario e non è
soggetto, pertanto, ai vincoli gravanti sull’alienante.

12. Successione nel contratto


Per gli immobili ad uso abitativo l’art. 6, L. n. 392/1978 prevede due forme di suc-
cessione nel contratto: la prima si ha in caso di morte del conduttore, la seconda
a seguito della cessazione del vincolo matrimoniale per effetto di separazione
(giudiziale o consensuale), nullità o cessazione degli effetti civili del matrimonio
stesso.
Per quanto concerne la successione mortis causa, sono legittimati il coniuge, gli
eredi, i parenti, purché conviventi stabili ed abituali: la convivenza, secondo par-

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

te della giurisprudenza, non necessariamente deve essere anteriore all’inizio del


rapporto di locazione e non necessariamente deve essere conosciuta dal locato-
re (Cass. 10/10/1997, n. 9868), essendo importante che essa sussista al momento
della morte del conduttore, mentre il fatto che, dopo la morte, i conviventi si sia-
no allontanati dall’abitazione è del tutto irrilevante (Cass. 18/08/2000, n. 10034).
A seguito della sentenza della Corte cost. 07/04/1988, n. 404, il diritto di succede-
re nel contratto spetta anche al convivente more uxorio. Egli risulta altresì tito-
lare del diritto di succedere al conduttore dell’immobile a sua volta subentrato
al conduttore originale in virtù della medesima disposizione (Cass. 13/02/2013, n.
3548).
Per gli immobili ad uso non abitativo la norma di riferimento è l’art. 37, L. n.
392/1978 che prevede la successione mortis causa ed inter vivos come il corri-
spettivo art. 6 per l’uso abitativo, con disposizioni differenti però, circa i soggetti
successibili ed i presupposti per la successione.

13. Conformità degli impianti, certificazione energetica, dati


catastali (cenni)
Esistono diverse norme che si occupano della conformità degli impianti di cui
non è possibile dare conto in questa sede (si segnalano: il decreto del Ministero
dello sviluppo economico D.M. 22/01/2008 n. 37, Regolamento concernente l’at-
tuazione dell’art. 11-quaterdecies Legge n. 248 del 2 dicembre 2005, comma 13,
lett. a) della Legge n. 248 del 2 dicembre 2005, l’art. 35, comma 2, D.L. 25/06/2008,
n. 112, convertito in legge, con modificazioni, dall’art. 1, comma 1, L. 06/08/2008,
n. 133, il D.L. n. 145/2013).
Quanti ai dati catastali ai sensi dell’art. 19, commi 15 e 16 D.L. 31/05/2010, n. 78,
convertito, con modificazioni, nella L. 30/07/2010, n. 122:
“15. La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto
di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni
e proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata


fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la
sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del Presidente della Repubblica 26
aprile 1986, n. 131.
16. Le disposizioni di cui ai commi 14 e 15 si applicano a decorrere dal 1° luglio
2010. Nel rispetto dei princìpi desumibili dal presente articolo, nei territori in
cui vige il regime tavolare le regioni a statuto speciale e le province autonome
adottano disposizioni per l’applicazione di quanto dallo stesso previsto al fine di
assicurare il necessario coordinamento con l’ordinamento tavolare.”

14. Patti contrari alla legge nelle locazioni ad uso abitativo


L’art. 13, L. 09/12/1998, n. 431 (come sostituito all’art. 1, comma 59, L. 28/12/2015,
n. 208) stabilisce, al primo comma:
• la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di lo-
cazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato;
• l’obbligo gravante sul locatore di provvedere alla registrazione nel termine pe-
rentorio di trenta giorni. Lo stesso locatore deve anche darne documentata
comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministra-
tore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta
dell’anagrafe condominiale di cui all’art. 1130, numero 6), del Codice civile.
Nei casi di nullità, il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi
dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme
corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e regi-
strato (sul punto si veda anche quanto sopra detto in materia di registrazione)
L’art. 13, ai successivi commi 3 e 4, individua inoltre ulteriori ipotesi di nullità. In
particolare:
• è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabi-
liti dalla L. n. 431/1998;

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• per i contratti a canone concordato (art. 2, comma 3, L. n. 431/1998) è nulla


ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello
massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le
medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie;
• per i contratti stipulati in regime di libero mercato è nulla qualsiasi pattuizione
diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente
stabilito.

15. Patti contrari alla legge nelle locazioni ad uso diverso da


quello abitativo
Ai sensi dell’art. 79, L. n. 392/1978 è considerata nulla ogni pattuizione diretta:
• a limitare la durata legale del contratto; o
• ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli
articoli precedenti al medesimo; o
• ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della medesima
legge.
Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’im-
mobile locato, può ripetere le somme corrisposte in violazione dei divieti e dei
limiti previsti dalla legge in questione.
Peraltro è prevista una deroga: nei contratti di locazione di immobili adibiti ad
uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per
i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano
riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regio-
nale o comunale, è facoltà delle parti concordare termini e condizioni in deroga
alle disposizioni della L. n. 392/1978 mediante contratto da provarsi per iscritto.

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16. Il D.Lgs. n. 23/2011: la c.d. cedolare secca


Al fine di ridurre l’evasione sugli affitti, il legislatore ha introdotto, con l’art. 3,
D.Lgs. n. 23/2011, un regime di tassazione agevolato sulle locazioni, ossia la c.d.
“cedolare secca”.
Per ulteriori approfondimenti si veda Locazione - Profili fiscali. Sin d’ora si con-
sideri che il comma 11 del predetto articolo stabilisce che “[n]el caso in cui il
locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo
corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento
del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazio-
ne accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie
di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’opzione non ha effetto
se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con
lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere
l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente
comma sono inderogabili.”

17. Profili fallimentari


Ai sensi dell’art. 80 l. fall. (R.D. 16/03/1942, n. 267) “Il fallimento del locatore non
scioglie il contratto di locazione d’immobili e il curatore subentra nel contratto.”
Se la durata del contratto è “complessivamente superiore a quattro anni dalla
dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di
fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un
equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è deter-
minato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi
quattro anni dalla dichiarazione di fallimento.” Diversamente, in caso di fallimen-
to del conduttore, “il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto,
corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel
dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati.”
Ad ogni modo la stessa legge ha previsto che il credito per l’indennizzo è soddi-

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

sfatto in “prededuzione ai sensi dell’articolo 111, n. 1 con il privilegio dell’art. 2764


del codice civile”

18. Pronunce maggiormente significative

Argomento Provvedimento Riassunto del caso


Contratto di Cass., SS.UU.. Il contratto di locazione ad uso
locazione 17/09/2015, n. abitativo stipulato senza la forma
stipulato senza 18214 scritta ex art. 1, comma 4, della l.
la forma scritta n. 431 del 1998 è affetto da nullità
assoluta, rilevabile da entrambe le
parti e d’ufficio, attesa la “ratio”
Contratto di Cass., SS.UU., Il contratto di locazione di immobili
locazione aduso 09/10/2017, n. ad uso abitativo oppure ad uso
abitativo o ad 23601 diverso se non registrato nei termini
uso diverso non di legge è nullo ai se
registrato
Patto occulto di Cass., SS.UU. A prescindere dall’avvenuta
maggiorazione 09/10/2017, n. registrazione, è nullo il patto con
del canone 23601 il quale le parti di un contratto di
locazione di immobili ad uso non
abitativo concordino occultamente
un canone superiore a quello
dichiarato
Patto occulto di Cass., SS.UU., Il patto occulto di maggiorazione
maggiorazione 17/09/2015, n. del canone, in quanto nullo, non è
del canone 18213 sanato dalla registrazione tardiva,
fatto extranegoziale inidoneo ad
influire sulla validità civilistica.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

Clausola che Cass., SS.UU., È valida la clausola del contratto


prevede che 08/03/2019, n. di locazione ad uso diverso da
tasse, imposte 6882 abitazione secondo la quale nel
e oneri siano corso dell’intera durata del rapporto
a carico del il conduttore si farà carico di ogni
conduttore per tassa, imposta e onere relativo al
tutta la durata bene locato ed al contratto tenendo
del contratto conseguentemente manlevato il
locatore relativamente agli stessi.

19. Bibliografia
• AA.VV., Guida all’affitto breve, Ipsoa, 2017;
• Alpa, Mariconda, Codice dei contratti commentato, Ipsoa, 2017;
• Bertelli, Nullità della locazione, indebito oggettivo e arricchimento senza cau-
sa, in Danno e Resp., 2017, 3, 347;
• Bordolli, Locazione ad uso diverso e idoneità del locale all’utilizzo pattuito, in
Immobili e proprietà, 2016, 12, 717;
• Busani, Immobili 2017, X, Ipsoa, 2017;
• Calvo, Contratto di locazione, nullità erariale e arricchimento senza causa, in Il
Corriere Giur., 2017, 1, 11;
• Celeste, Riconsegna dell’immobile locato, restituzione del deposito cauzionale
e (tempestiva) azione giudiziaria per l’accertamento dei danni, in Immobili e
proprietà, 2020, 1;
• Celeste, Oneri accessori al canone e (possibili limiti ai) patti contrari, in Immo-
bili e proprietà, 2020, 3;
• Cian, Trabucchi, Commentario breve al Codice civile, Cedam, 2018;
• Cuffaro, Padovini, Codice commentato degli immobili urbani, I, Utet giuridica,
2017;
• Dellacasa, Quando la locazione commerciale giunge al termine: restituzione

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

dell’immobile e corresponsione dell’indennità di avviamento tra mora acci-


piendi e mora debendi, in Contratti, 2016, 4, 321;
• Di Marzio, Locazione - Può il conduttore rinunciare preventivamente all’inden-
nità di avviamento? in Giur. It., 2015, 11, 2328;
• Ferrara, Locazione abitativa e forma scritta, in Contratti, 2016, 5, 465;
• Gabrielli, Studi sulle tutele contrattuali, I, Cedam, 2017;
• Garlaschelli, Profili distintivi tra l’affitto di azienda e la locazione di immobile
urbano ad uso non abitativo, in Contratti, 2018, 5, 591;
• Gigliotti, Riflessi civilistici della (mancata) registrazione del contratto di loca-
zione, tra nodi problematici ed esigenze di sistema, in Contratti, 2018, 1, 25;
• Grasselli, in Le locazioni, Cedam, 2013, 29;
• Maccari, Il locatore ha diritto al risarcimento del danno futuro da perdita dei
canoni in caso di risoluzione anticipata per inadempimento? in Nuova Giur. Civ.,
2015, 7-8, 10673;
• Magini, Zerauschek, Affitti concordati e proroga biennale, in Immobili e pro-
prietà, 2020, 1 ;
• Mancinetti, L’emersione dei doveri “accessori” nella locatio conductio, Cedam,
2017;
• Merli, La responsabilità del conduttore cedente verso il locatore ceduto ex art.
36, L. n. 392/1978: tra sussidiarietà e solidarietà, in Danno e Resp., 2017, 2, 183;
• Mirabelli, La locazione, in Tratt. Vassalli, VII, 4, Torino, 1972, 420;
• Padovini, Locazione ad uso abitativo e diritti fondamentali, in Nuova Giur. Civ.,
2016, 1, 20197;
• Perillo, Successione dell’erede nel contratto di locazione ad uso non abitativo,
in Famiglia e Diritto, 2018, 5, 444;
• Provera, Locazione. Disposizioni generali, in Comm. Scialoja, Branca, sub artt.
1571-1606, Bologna-Roma, 1980, 222;
• Rizzuti, Locazione - Contratto di locazione e rapporti di fatto, in Giur. It., 2016, 6,
1356;
• Salviato, Nuovi profili di nullità del contratto di locazione non registrato, in Im-

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

mobili e proprietà, 2018, 2, 117;


• Scarpa, Il canone a scaletta nelle locazioni commerciali, in Immobili e pro-
prietà, 2020, 2 ;
• Tabet, La locazione-conduzione, in Tratt. Cicu, Messineo, XXV, Milano, 1972, 519;
• Troncone, Note minime in tema di cessione del contratto di locazione, in Immo-
bili e proprietà, 2016, 10, 580;
• Weigmann, Cessione d’azienda con immobile locato - Chi cede l’azienda garan-
tisce il canone dell’immobile locato, in Giur. It., 2016, 4, 892.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

Commentario Contratti - Art. 1587 c.c. -


Obbligazioni principali del conduttore
Autori
Coordinatore Prof. Guido Alpa
Autore Avv. Stefano Giove
Aggiornatore Avv. Alessandro Barca
Bibliografia
Letteratura: (1) AA.VV., La locazione, Disciplina sostanziale e processuale, a cura di
Cuffaro, Bologna 2009; (2) Bocchetti-Cuffaro-Giove, Misure urgenti per fronteggia-
re l’eccezionale carenza di disponibilità abitative, NLC 1989, 380; (3) Cataudella,
Scritti sui contratti, Padova 1998; (4) Catelani, Manuale della locazione, Milano
2001; (5) Confortini, Problemi generali del contratto attraverso la locazione, Pa-
dova 1988; (6) Cosentino-Vitucci, Le locazioni dopo le riforme 1978-1985, Torino
1986; (7) Cuffaro (a cura di), I contratti di utilizzazione dei beni, Torino 2008; (8) Di
Marzio, Il procedimento per convalida di licenza e sfratto, Milano 1998; (9) Di Mar-
zio-Falabella, La locazione, Torino 2010; (10) Galgano, Dir. civile e commerciale,
II, 2, Padova 1990; (11) Grasselli, La locazione di immobili nel codice civile e nelle
leggi speciali, Padova 1999; (12) Lazzaro-Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo,
Milano 2007; (13) Mirabelli, La locazione, Torino 1972; (14) Petti, L’inadempimento
nella locazione di immobili urbani, Padova 1989; (15) Tabet, La locazione-condu-
zione, Tr. Cicu-Messineo, Milano 1972; (16) Trifone, La locazione, Tr. RES., 11, Torino
2007.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

Testo di legge
Art. 1587 Obbligazioni principali del conduttore
Codice civile, approvato con Regio decreto 16 marzo 1942, n. 262
Pubblicato nella G.U. n. 79 del 04.04.1942
LOCAZIONE ED AFFITTO
Disciplina civilistica
Codice civile
Libro IV - Delle obbligazioni
Titolo III - Dei singoli contratti
Capo VI - Della locazione
Sezione I - Disposizioni generali

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: GUIDA PRATICA E CODICE COMMENTATO

Il conduttore deve:
1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di fami-
glia [c.c. 1176] nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che
può altrimenti presumersi dalle circostanze [c.c. 1588];
2) dare il corrispettivo nei termini convenuti [c.c. 1282, 1608, 2764, 2948, n. 3].

I. Obbligo di ricevere il bene in consegna


Si tratta dell’obbligazione corrispondente a quella posta a carico del locatore
dall’art. 1575, n. 1, c.c., ripetitiva anche della regola generale ex art. 1176 c.c. [Cuf-
faro (7), 51; C. 22.3.2007, n. 6958].
È discutibile si tratti di obbligo in senso tecnico [Trifone (16), 56; Mirabelli (13), 470;
Cataudella (3), 252] più che di una manifestazione del dovere di collaborare per
rendere possibile l’adempimento reciproco [Cosentino-Vitucci (6), 127] attesa la
strumentalità della consegna [Tabet (15), 440; Grasselli (11), 218].
A fronte del pagamento del canone, quindi, la mancata presa in consegna non
costituisce inadempimento e il locatore, effettuata l’intimazione ex art. 1216 c.c.,
sarà liberato del relativo obbligo [Grasselli (11), 218].

II. Obbligo di custodire e conservare


La norma prevede, in realtà, la diligenza nell’utilizzo del bene; si ritiene però sus-
sistente almeno un dovere [Tabet (15), 445] se non un obbligo [Galgano (10), 36;
C. 1.6.2004, n. 10485] a carico del conduttore di vigilanza sulla cosa locata che si
estende alle riparazioni urgenti o all’avviso al locatore per quelle non di propria
competenza (e per le eventuali molestie di diritto). Sussiste anche a carico del lo-
catore-proprietario un potere (dovere) di diligenza, rectius di custodia, anche se
in un ambito in parte diverso da quello del conduttore, con conseguente obbligo
di vigilanza dello stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza
degli impianti. Grava infatti sul proprietario, quale custode dei beni e degli im-

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pianti condominiali, la responsabilità per i danni subiti dai terzi [C. 27.7.2011, n.
16422].
La custodia, dunque, come per quanto supra, I, può considerarsi strumentale
all’obbligo di riconsegna alla scadenza del bene locato nelle stesse condizioni
(tranne i deterioramenti consentiti, cfr. art. 1590 c.c.) [Grasselli (11), 220].
Resta il fatto che per non privare di significato la previsione normativa occorre
considerare la richiesta diligenza quale qualificante il modo d’uso e la destina-
zione [Catelani (4), 257], Spetta in ogni caso al locatore la prova dell’uso scorretto
da parte del conduttore [C. 26.1.2015, n. 1320].
Del resto, la violazione di queste regole, (cfr. anche infra, III) è autonomamente
valutabile quale motivo di risoluzione [C. 21.1.1988, n. 390; C. 8.5.1984, n. 2794]. Vi-
ceversa, è nulla - ex art. 79, l. 27.7.1978, n. 392 se applicabile - la pattuizione che
imponga al conduttore l’integrale ripristino della cosa locata [C. 5.3.2003, n. 3269].

III. Obbligo di rispettare l’uso pattuito


Come per quanto supra, II al conduttore si chiede facendo uso dell’ordinaria di-
ligenza di evitare al locatore pregiudizi di sorta; il venir meno della pluralità di
soci in una società di persone comporta solo la concentrazione della titolarità
nell’unica persona rimasta [C. 5.3.2003, n. 3269].
Questi possono derivare anche da comportamenti (apparentemente) esterni al
contratto come l’opposizione al diritto di visita, le molestie a terzi, le immissioni
[Grasselli (11), 222].
Il rispetto della regola di un uso diligente del bene locato è valutabile in ogni
momento, potendo il locatore chiedere la risoluzione o l’adempimento e il risar-
cimento [C. 1.8.1995, n. 8385] in caso di sua violazione [C. 11.5.2007, n. 10838].
Il mancato uso, ove non sia oggetto di specifica previsione [C. 4.3.2005, n. 4753;
C. 17.10.1995, n. 10815; C. 17.5.1990, n. 4279] o, in casi particolari [T. Roma 22.12.1988],
non costituisce motivo di inadempimento a meno che si tratti di cosa produttiva

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o avente necessità di utilizzo [C. 12.11.1996, n. 9875].


Il mutamento d’uso (anche parziale) può costituire motivo di risoluzione ove non
sia pattiziamente consentito [Catelani (4), 207 ss.], che si sostanzi in interventi [C.
22.8.1985, n. 4488; C. 29.3.2012, n. 5056] o comunque in una alterazione apprezzabi-
le [C. 15.2.1985, n. 1299] degli interessi del locatore, valutabile con i criteri ordinari
di rilevanza dell’inadempimento [C. 3.3.1987, n. 2226 , C. 29.7.2011, n. 19879] in rela-
zione al singolo caso [C. 14.11.2006, n. 24206]; è, ad esempio, motivo di risoluzione
del contratto il comportamento del conduttore che consente l’esercizio del me-
retricio [C. 19.3.2015, n. 5473].
Il mutamento o il non uso nella legislazione speciale può rilevare sia nelle loca-
zioni abitative che per gli usi diversi.
Per le prime è (stato) rilevante quale motivo del venir meno delle più favorevoli
condizioni in sede esecutiva (l. 21.2.1989, n. 61) [cfr. Bocchetti-Cuffaro-Giove (2),
380] o come motivo di interruzione anticipata della durata legale, cfr. art. 59, l.
27.7.1978, n. 392 sub 8 e art. 3, l. 9.12.1998, n. 431 sub f) [cfr. Cosentino-Vitucci (6), 80].
Per gli usi non abitativi occorre anche tenere conto dell’art. 80, l. 27.7.1978, n. 392
come modificato da C. Cost., n. 185/1988, che prevede la possibilità di reazione
del locatore nei tre mesi dalla conoscenza del difforme utilizzo che comporti l’as-
soggettamento a disciplina diversa. Connesso all’utilizzo è l’obbligo a carico del
conduttore di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto
necessario per lo svolgimento dell’attività ed il rilascio delle autorizzazioni. L’ob-
bligazione è strettamente connessa con il n. 2 dell’art. 1575 c.c. che prevede invece
quella del locatore di mantenere la cosa in stato da servire all’uso pattuito senza
che sussista, tuttavia, a suo carico - in assenza di impegni in tal senso - l’onere
di ottenere gli eventuali permessi [C. 8.6.2007, n. 13395]. Di conseguenza quando
l’inquilino non riesca ad ottenere tali autorizzazioni non è configurabile alcuna
responsabilità per inadempimento a carico del locatore. Ciò anche se il diniego
sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato [C. 29.5.2012, n. 8561].

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IV. Obbligo di versare tempestivamente il canone


Ferma la libertà di convenire le modalità di pagamento non occorre costituire in
mora quando è scaduto il termine e l’adempimento deve effettuarsi al domicilio
del locatore [Grasselli (11), 229; C. 17.12.1986, n. 7628].
In tema di locazione di immobili, sebbene il pagamento del canone costituisca la
principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale
o totale dell’adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., può
essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la presta-
zione della controparte, ma anche nell’ipotesi di inesatto inadempimento, pur-
ché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi
inadempimenti, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto e
all’obbligo di comportarsi secondo buona fede. Deve quindi escludersi la gravità
dell’inadempimento del conduttore, ai fini della pronuncia di risoluzione del con-
tratto per fatto a lui imputabile, ove in tali evenienze egli abbia riportato danni e
sia stato costretto all’esborso di somme al fine di rendere l’immobile utilizzabile
per l’uso convenuto. (In applicazione del suesteso principio, la S.C. ha rigettato il
ricorso proposto dal locatore, che lamentava l’erroneità della decisione di merito
nella parte in cui aveva ritenuto correttamente sollevata l’eccezione di inadempi-
mento da parte del conduttore, che aveva rifiutato il pagamento dei canoni, pur
mantenendo la detenzione dell’immobile, anche in relazione ad un periodo in cui
egli non aveva potuto esercitarvi la prevista attività di ristorazione) [C. 22.9.2017,
n. 22039].
Ad evitare l’uscita dallo schema della locazione il corrispettivo deve mantenere
una proporzionalità con la messa a disposizione del bene concesso [Catelani (4),
262].
Sul termine di pagamento è intervenuta la legge speciale accentuando le ipotesi
di inadempimento prevalutato (artt. 5 e 55, l. n. 392/1978) [Confortini (5), 172] pre-
vedendo ipotesi di sanatoria in deroga alle regole generali [C. s.u. 28.4.1999, n. 272;
l’eccezione non si estende agli usi non abitativi cfr. C. Cost. ord. 14.12.2001, n. 410

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e C. 12.4.2006, n. 8628].
Per converso la pattuizione di pagamenti anticipati superiori al trimestre urtava
la regola dettata dall’art. 2-ter, l. n. 351/1974 non abrogato dalla l. n. 392/1978 [C.
10.7.1996, n. 6274] né superato dalla l. n. 431/1998 [Grasselli (11), 231, ma v. anche
Lazzaro-Di Marzio (12), 365]. La prova dell’uso di un versamento anticipato va for-
nita dal locatore [Tabet (15), 447].
Sistemi di pagamento diversi da quelli convenuti possono comportare risoluzio-
ne [C. 21.9.1988, n. 5182, ma il ricorso protratto e non contestato ad un pagamento
con certe modalità va valutato C. 25.9.1998, n. 9595; C. 3.2.1995, n. 1326].
Anche con riferimento al mezzo utilizzato occorrerà valutare attentamente la tem-
pestività dell’adempimento [C. 14.1.2000, n. 369, con riferimento all’assegno ed in
un caso di clausola risolutiva espressa], ad esempio la tolleranza del locatore a
ricevere il pagamento a mezzo bonifico anziché al domicilio non implica accon-
discendenza ad ottenere quanto dovuto dopo il termine pattuito [C. 28.5.2015, n.
11110].
Anche gli oneri accessori fanno parte integrante dell’obbligazione del conduttore
prevista dalla norma nella l. n. 392/1978.
L’autoriduzione è illegittima [C. 10.1.2008, n. 261; C. 28.10.1989, n. 4520; C. 23.4.2004,
n. 7772] anche laddove sia fatta per ripristinare l’equilibrio contrattuale a fronte
dell’inadempimento del locatore [C. 17.12.2014, n. 26540] pur competendo al giudi-
ce valutare la gravità dell’inadempimento [C. 3.12.2002, n. 17161, Lazzaro-Di Marzio
(12), 519]. La sospensione è consentita solo in caso di mancato (totale) godimento
[C. 1.6.2006, n. 13133], restando esclusa la possibilità per il conduttore di autori-
dursi il canone sulla base di pretesti controcrediti nei confronti del locatore [C.
7.5.2012, n. 6850].
Sanatoria. Con una significativa deroga (già prevista nella previgente legislazio-
ne vincolistica) al principio generale sulla tempestività dell’adempimento è con-
sentita la sanatoria successiva alla domanda di risoluzione ove si verifichino le
condizioni di cui agli artt. 5 e 55, l. n. 392/1978 [AA.VV. (1), 658 ss.]. Sulla applica-

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bilità di tale meccanismo (non espressamente richiamato nel capo II) alle loca-
zioni non abitative in senso estensivo, C. 23.1.1987, n. 8065, C. 28.2.1992, n. 2496,
C. Cost. 23.12.1993, n. 461; contra, C. 22.10.2002, n. 14903; C. s.u. 28.4.1999, n. 272; C.
s.u. 28.12.1990, n. 12210 e C. Cost., ord. 14.12.2001 [favorevole alla interpretazione
logico-sistematica Petti (14), 164 e Di Marzio-Falabella (9), 1224]; sulla applica-
bilità, anche alla inadempienza per oneri accessori (v. supra, IV, 7), del rimedio
processuale della convalida [C. 28.7.1987, n. 6535; C. 18.4.1989, n. 1835; C. Cost. ord.
31.3.1988, n. 377; contra, C. 19.12.1986, n. 7745]. La pattuizione di interessi conven-
zionali per ritardato pagamento del canone è legittima e non incorre nei casi di
nullità ex art. 79, l. n. 392/1978 [C. 30.5.2014, n. 12290].

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