IL LEASING

Ogni azienda ha la necessità di reperire sul mercato le risorse per lo svolgimento della propria
attività economica e non sempre ritiene conveniente acquisirle a titolo definitivo, perché non
possiede la disponibilità economica oppure perché si tratta di beni che sono destinati a divenire in
breve tempo obsoleti per il rapido evolversi delle tecnologie; le società di leasing svolgono un ruolo
intermediario tra le imprese produttrici di macchinari industriali di alta tecnologia e le aziende
che ne richiedono il godimento temporaneo in cambio di un corrispettivo sotto forma di canone
periodico. Il relativo contratto, nonostante sia utilizzato nella prassi molto frequentemente, non ha
finora ricevuto una specifica disciplina, ma il legislatore si è limitato ad una mera enunciazione
per fini fiscali.
Il leasing o locazione finanziaria, è un contratto disciplinato dall’articolo n°1523 del Codice Civile
ed è sottoposto alla disciplina della Vendita con riserva di proprietà, con cui il compratore acquista
la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento
della consegna; in realtà le figure di leasing presenti nel nostro ordinamento sono molteplici e non
tutte possono riportarsi all’articolo 1523 della Vendita con riserva di proprietà. Il leasing è un
contratto con cui una parte, il contraente, chiede all’altra parte, la società di leasing, di acquistare
un determinato ed identificato bene, del quale farà uso per un periodo di tempo prestabilito e
concordato tra le parti, ad un prezzo indicato e decidendo alla scadenza indicata di acquistare
l’oggetto del leasing dal legittimo proprietario (la società di leasing) ad un prezzo già stabilito.
Durante tutto il periodo dell’utilizzo dell’oggetto del leasing, il contraente si impegna a versare alla
società di leasing un determinato canone periodico.
I soggetti del contratto di leasing sono tre:
 Il contraente, detto locatario, il quale non acquista la proprietà di un bene, ma ne detiene
l’uso per tutta la durata del contratto o fino a quando è in grado di pagare i canoni periodici; il
contraente sceglie e utilizza il bene e può riscattarlo al termine del contratto.
 La società di leasing, detta locatore, la quale acquista il bene indicatogli dal locatario, paga il
fornitore del bene e ne trasferisce l’uso al locatario; la società di leasing conserva la proprietà
del bene oggetto del contratto fino al momento del suo eventuale riscatto.
 Il fornitore del bene che contratta il prezzo del bene con il locatario, fattura alla società di
leasing l’importo e consegna il bene al locatario in nome e per conto della società di leasing.
La società di leasing, acquistando la proprietà del bene, concedendolo in uso al locatore, contrae
con quest’ultimo un credito; il leasing non è, quindi né una locazione ordinaria, ma neanche può
definirsi prestito. L’ammontare delle rate, dette canoni, è funzione dell’anticipo versato in sede di
sottoscrizione del contratto, della periodicità del versamento, del numero complessivo dei canoni,
della presenza e dell’ammontare del riscatto; a titolo di anticipo, possono essere versati o un certo
numero predeterminato di canoni, oppure una percentuale dell’importo totale.
Il contratto di leasing consente al contraente, dietro il pagamento del canone periodico, di avere
disponibilità di un bene strumentale all’esercizio della propria professione o attività
imprenditoriale, di esercitare al termine del contratto un’opzione di riscatto (cioè di acquistare il
bene) del bene per una cifra pattuita precedentemente, inferiore al valore di mercato del bene.
Tutti i soggetti hanno facoltà di poter stipulare un contratto di leasing, ma la normativa fiscale
richiede, ai fini della deducibilità dei canoni di leasing, che l’utilizzo dei bei finanziati sia
strumentale all’esercizio di un’attività professionale o imprenditoriale; di fatto, quindi, nel nostro
paese per usufruire appieno dei vantaggi fiscali del leasing, bisogna essere professionisti o
imprenditori, infatti nessun beneficio è previsto per la persona fisica non professionista.
L’oggettiva onerosità del contratto di leasing rappresenta un elemento di riflessione per la scelta
tra lo stesso e l’accesso a forme alternative di finanziamento.
Il contratto di leasing si risolve per inadempimento del compratore, in questo caso il venditore
deve restituire le rate percepite, ma ha diritto ad un equo compenso per l’avvenuto utilizzo del
bene, nonché al risarcimento del danno (articolo 1526 del Codice Civile).
Il leasing si divide in due grandi famiglie: il leasing operativo e il leasing finanziario.
LEASING OPERATIVO
Il leasing operativo rappresenta la forma più antica di leasing e può essere inquadrato
giuridicamente come locazione di beni strumentali al processo produttivo; esso rappresenta un
vero e proprio contratto di noleggio di beni strumentali di rapida obsolescenza, come per esempio
i mobili per ufficio o gli automezzi, per un periodo di tempo pari o inferiore alla loro vita
economica o produttiva, che alla scadenza verranno sostituiti con quelli di nuova costituzione. Il
contraente non diventa proprietario dei beni pur avendone il pieno godimento e paga al locatore
un canone periodico, realizzando comunque, nel breve periodo, un ingente utile dovuto alla
sproporzione derivante dal basso costo dell’acquisto dei materiali (canone di locazione) e l’utile
derivante dagli incassi che i beni acquistati con questa forma di leasing producono; questo tipo di
finanziamento solitamente non prevede il riscatto finale del bene da parte del locatore. In genere è
possibile includere nel canone di locazione dei servizi accessori, come la manutenzione e
l’assistenza tecnica.
Il leasing operativo non prevede la presenza dei tre operatori (il contraente, la società di leasing e il
fornitore), poiché generalmente è lo stesso produttore del bene (il fornitore) che lo concede in
locazione per un canone che corrisponde al servizio offerto dal bene stesso.
La disciplina di riferimento per il leasing operativo è quella del contratto di locazione e la finalità è
di esentare l’impresa utilizzatrice degli oneri derivanti dall’essere proprietaria del bene, ottenendo
contemporaneamente la somministrazione di servizi accessori; alla scadenza del contratto il bene
può essere riscattato dall’impresa oppure rivenduto dalla società di leasing a terzi per un prezzo
corrispondente, di solito, al loro valore di mercato.
LEASING FINANZIARIO
Il leasing finanziario è un contratto molto più articolato del leasing operativo, poiché prevede
l’intervento di tre soggetti: il proprietario-costruttore (fornitore), l’intermediario finanziario (la
società di leasing) e il cliente (contraente). Il cliente si impegna a corrispondere all’intermediario
un certo numero di canoni, proporzionali alla vita economica del bene, per un periodo non
inferiore a 5 anni e, alla scadenza, a pagare un prezzo di riscatto (che varia dall’1 al 30% secondo
i beni presi in locazione) perfezionando così l’acquisto definitivo del bene; il cliente, inoltre, versa
un anticipo che va dal 5 al 30% di tutto il finanziamento a titolo di primo canone. Tutti i rischi
collegati all’utilizzo del bene sono a carico del cliente che non potrà vendere mai la proprietà del
bene, ma potrà cedere solo il contratto di leasing dietro autorizzazione della società di leasing.
Nel leasing finanziario la società finanziaria acquista o fa costruire beni di qualsiasi specie, mobili
ed immobili, su scelta e indicazione del cliente, il quale ha facoltà di diventarne proprietario al
termine della locazione, dopo il versamento del prezzo del riscatto. Il leasing finanziario consente
di scegliere il fornitore ed il tipo di attrezzatura adatta alle esigenze dell’impresa e, al termine del
contratto, consente all’imprenditore di decidere se acquistare il bene secondo un valore prefissato.
Secondo il prevalente orientamento della dottrina e della giurisprudenza, il leasing finanziario è
composto da due contratti autonomi e distinti, quello di compravendita tra società di leasing e
fornitore e quello di locazione tra società di leasing ed utilizzatore.
Un’ulteriore distinzione tra le operazioni di leasing, evidenziata dalla Suprema Corte, è data da:
 Leasing tradizionale o di puro godimento: è più simile alla locazione che alla Vendita con
riserva di proprietà, poiché riguarda beni che alla fine del contratto di locazione non hanno un
valore residuale o hanno un valore evidentemente modesto; in questo caso il compratore in
realtà paga un canone e non una rata per l’utilizzo del bene in oggetto. In un leasing di questo
tipo, l’interesse del cliente è quello di godere il bene e non di acquisirlo al termine del
contratto. Il canone periodico che versa l’utilizzatore corrisponde, in pratica, alla perdita di
valore del bene a causa dell’uso e della conseguente usura.
 Leasing traslativo: è configurabile con la Vendita con riserva di proprietà, poiché alla
scadenza del contratto di leasing, il bene possiede ancora un valore economicamente
apprezzabile. Questo tipo di contratto è il più utilizzato nel settore immobiliare, poiché le parti
non intendono realizzare una locazione, ma una vendita preceduta da un’operazione di
finanziamento da parte del futuro venditore al futuro potenziale compratore. Il canone
periodico versato dall’utilizzatore non è sancito in base all’uso del bene, ma secondo il prezzo
di mercato del bene stesso, che non subisce variazioni nonostante l’uso ed il trascorrere del
tempo.
La distinzione di cui sopra comporta, naturalmente, conseguenze giuridiche differenti nel caso in
cui si verifichi una risoluzione giudiziale del contratto di leasing; la Cassazione ha emanato
diverse sentenze in merito proprio per chiarire la diversità di finalità e di conseguenze tra i due
tipi di contratto. Con la sentenza n°4855 del 2000 ha sancito ulteriormente che la risoluzione di
un contratto di leasing di puro godimento, non incide retroattivamente sulle prestazioni già
eseguite (in base all’articolo 1458 del Codice Civile); in questo caso alla società di leasing spetta,
oltre alla restituzione del bene, un credito chirografario (cioè senza garanzia e basato su una
scrittura privata) corrispondente all’entità dei canoni maturati alla data della dichiarazione di
fallimento, fino alla effettiva restituzione del bene, restando esclusa ogni richiesta di ulteriore
credito per il periodo successivo alla dichiarazione del fallimento. Nella stessa sentenza, la Corte
di Cassazione, ha sancito che nella risoluzione di un contratto di leasing di tipo traslativo, si
verifica la retroattività sulle prestazioni già eseguite, con il conseguente diritto delle parti di
ottenere la restituzione di quanto prestato (in base all’articolo 1526 del Codice Civile); in questo
caso alla società di leasing spetta oltre alla restituzione del bene e ferma restando l’esclusione di
qualunque credito per il periodo posteriore all’apertura del fallimento, la restituzione
all’utilizzatore dei ratei pagati e un equo compenso per l’uso del bene, oltre al risarcimento del
danno.
La stessa sentenza della Cassazione ha stabilito, inoltre, che ai fini dell’accertamento della volontà
delle parti in merito al tipo di contratto attuato, se di tipo traslativo o solo di puro godimento,
bisogna considerare anche il fatto che le parti abbiano o meno incluso nei canoni periodici, oltre
al corrispettivo del godimento del bene, anche quello del pagamento parzialmente anticipato del
valore del bene alla scadenza di contratto: se così fosse si sarebbe in presenza di leasing
traslativo, la cui risoluzione deve essere disciplinata dall’articolo n°1526 del Codice Civile.
Nel leasing finanziario i rischi e i benefici connessi alla proprietà del bene sono trasferiti alla ditta
utilizzatrice, la cui proprietà alla fine del periodo di locazione può essere trasferita alla stessa ditta
utilizzatrice se questa esercita il diritto di riscatto, mediante il pagamento dell’ultima rata; questa
operazione assume natura finanziaria poiché il pagamento del canone è considerato un
corrispettivo per la restituzione di un finanziamento e non tanto come un corrispettivo per la
locazione del bene. È l’articolo 17 della legge n°183 del 1976 che differenzia l’operazione di leasing
finanziario dalle altre forme di locazione, a causa dell’opzione dell’acquisto finale del bene a favore
della ditta utilizzatrice.
Dal punto di vista tecnico esistono diverse forme di leasing finanziario:
 LEASING IMMOBILIARE
Questa forma di leasing ha per oggetto un bene immobile ed ha una durata non inferiore, per
motivi fiscali, agli 8 anni. I beni immobili oggetto del leasing immobiliare possono essere
costruiti, in costruzione o da edificare e può trattarsi di locali commerciali, strutture
alberghiere e ricreative, aree (solo se finalizzate alla realizzazione di immobili ovvero pertinenti
a complessi già edificati), laboratori artigianali, uffici, capannoni ad uso industriale, ma non
possono essere oggetto di leasing immobiliare immobili destinati a civile abitazione (in alcune
circostanze si può prevedere l’uso abitativo del custode). La finalità del leasing immobiliare è
l’accesso ad un finanziamento per l’acquisto di immobili nuovi od usati (cioè già costruiti), per
la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile.
Nel caso di leasing immobiliare su immobili già edificati, nella fase di indagine preliminare, è
richiesta una duplice verifica: di tipo legale, con la certificazione di proprietà e della libertà da
pesi, vincoli o gravami; di tipo tecnico, con la certificazione della regolarità dell’immobile dal
punto di vista edilizio-urbanistico, catastale e della congruità di prezzo.
Spesso per investire in un immobile, il leasing si rivela più vantaggioso di un mutuo, poiché il
leasing immobiliare presenta maggiore flessibilità di parametri di ammortamento, mentre il
mutuo ha, in genere, una struttura più rigida, oltre alla variabilità del tasso di interesse; un
fattore importante per la scelta tra mutuo e leasing è la durata: con il leasing il termine
minimo entro cui si può effettuare l’ammortamento dei canoni è di 96 mesi (8 anni), il
massimo è di 240 mesi (20 anni), anche se, generalmente, un leasing di lunga durata non
 supera i 144 mesi (12 anni); per periodi più lunghi il mutuo è più conveniente. Un ulteriore
fattore decisivo nella scelta tra i due tipi di finanziamento, è la liquidità dell’investitore, con il
leasing la rata iniziale oscilla tra il 10 ed il 30% del valore dell’immobile, per cui maggiore sarà
il versamento iniziale, maggiore sarà la convenienza di tasso dei canoni mensili e minore sarà
il valore del riscatto finale (che varia dall’1 al 30%). Il leasing permette di ammortizzare
l’immobile in 8-9 anni, un tempo inferiore rispetto al periodo di ammortamento ordinario
(previsto in oltre 30 anni), inoltre l’acquisto con un leasing permette la deducibilità per intero
dei canoni (se sono pagati per almeno 8 anni), mentre con il mutuo il fisco consente solo la
deducibilità degli interessi e non della quota di capitale.
Il leasing immobiliare è solitamente utilizzato per l’acquisto di beni immobili di grande valore
economico (sede di un’impresa, magazzini, ecc.) e scopo dell’acquisto non è solo l’utilizzo
dell’immobile, ma anche l’acquisto della proprietà.
Un tipo particolare di leasing immobiliare è costituito dal leasing sugli immobili in fase di
costruzione (costruendo), a cui le aziende ricorrono per alleviare le spese di costruzione di un
immobile. Il cliente/azienda ha la possibilità di farsi finanziare la costruzione dell’immobile
fino alla conclusione del cantiere, mentre i canoni di leasing decorreranno ad immobile
completato e fino a tale data saranno a carico dell’utilizzatore solo gli oneri finanziari.
L’utilizzatore, dopo aver scelto l’area su cui l’immobile sarà realizzato, sottoscrive il contratto
con la società di leasing (al momento della sottoscrizione del contratto devono già esistere i
progetti e le autorizzazioni necessarie alla costruzione); a questo punto la società di leasing
conferisce al cliente un mandato senza rappresentanza, con cui questi sottoscrive i contratti
con l’impresa appaltatrice e prepara tutta la documentazione tecnica necessaria
(precedentemente visionata dalla società di leasing), infine la società acquista l’area su cui
l’immobile verrà edificato.
 LEASING STRUMENTALE
Il leasing strumentale ha per oggetto beni mobili che siano strumentali, cioè necessari
all’attività svolta dal cliente, purché rispondano ai requisiti richiesti dalla normativa vigente in
materia di sicurezza e di igiene sul lavoro. Sono esenti i software, gli impianti elettrici e
telefonici ed in generale beni che devono essere montati o che costituiscono parte integrante di
un macchinario.
Tutti i beni necessari ad incrementare, migliorare o aggiornare l’attività di un’impresa possono
essere acquisiti senza immobilizzare il capitale grazie ad operazioni di leasing strumentale;
questo tipo di finanziamento è dedicato alle imprese che industriali, agricole o commerciali e
consente di finanziare l’acquisizione di ogni genere di macchinari, macchine utensili e impianti
specifici già realizzati o da costruire a hoc. La durata del leasing strumentale varia da un
minimo di 30 mesi ad un massimo di 5 anni.
 SALES AND LEASE BACK

Questo tipo di finanziamento prevede la cessione del bene alla società di leasing da parte del
proprietario e la concessione da parte della società del bene stesso in locazione finanziaria al
vecchio proprietario, con la possibilità di poterlo riacquistare a scadenza di contratto. Nel
leasing immobiliare questa particolare formula prevede la cessione ad una società di leasing di
un immobile di proprietà del cliente e che il cliente continua ad occupare per tutta la durata
del piani di ammortamento; l’immobile verrà ricomprato dallo stesso cliente al termine del
contratto. Questa figura può essere adoperata per ottenere liquidità nella ristrutturazione di
un immobile e, proprio per il passaggio di proprietà che avviene al momento della stipula del
contratto, presenta vantaggi di tipo fiscale.
Questa figura di leasing è certamente quella più atipica tra quelle viste finora, poiché viene
utilizzata di solito da un’impresa commerciale per ottenere un finanziamento: l’impresa cede
un bene strumentale ad un imprenditore finanziario che ne acquista la proprietà, questi, a sua
volta lo ricede in locazione finanziaria alla stessa parte venditrice che ha la facoltà di
riacquistarlo dietro pagamento del prezzo di riscatto pattuito precedentemente da
corrispondere al momento della scadenza del contratto.
In questo tipo di contratto la figura del fornitore coincide con quella del cliente-utilizzatore del
bene, mentre nel leasing finanziario classico intervengono tre soggetti differenti: il fornitore
(primo soggetto) del bene concesso in leasing che lo cede alla società di leasing (secondo
soggetto), che, a sua volta, lo concede in leasing all’utilizzatore (terzo soggetto). L’atipicità del
contratto, che non rientra tra quelli disciplinati dal Codice Civile, ha portato in passato a
configurare il contratto di lease back in diversi modi, ma alcune sentenze della Corte di
Cassazione (n°1085 del 1995, n°6663 del 1997 e n°4612 del 1998), hanno specificato come
questo tipo di operazione sia caratterizzata dal suo essere inserita in un contesto socio-
economico ben definito, quello della realtà dell’economia delle imprese.