IL MUTUO

Mutuo è il termine giuridico per tutte le forme che nel linguaggio comune definiamo prestito, dai
contanti che ci dà l’amico se abbiamo dimenticato il portafoglio, al finanziamento per acquistare
un’auto, dai prestiti del Fondo Monetario Internazionale a quello che le banche ci concedono per
acquistare una casa.
Secondo il Codice Civile, il Mutuo è “il contratto col quale una parte consegna all’altra una
determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altro si obbliga a restituire altrettante
cose della stessa specie” (art. 1813 Codice Civile).
Quasi sempre il mutuo è oneroso, nel senso che prevede il pagamento di interessi, infatti, come
recita il Codice Civile, “salva diversa volontà delle parti il mutuatario (colui che ha ricevuto) deve
corrispondere gli interessi al mutuante (colui che ha dato)” (art. 1815 Codice Civile); il tasso di
interesse convenuto deve rispettare i limiti imposti dalla legge n°108 del 1996, più nota come
legge antiusura, la quale definisce usurai i tassi convenzionali superiori al tasso di soglia (indicato
trimestralmente dal Ministero del Tesoro, sentiti la Banca d’Italia e l’Ufficio Italiano Cambi)
maggiorato del 50%. Nel caso siano convenuti interessi usurari, l’accordo è nullo e non sono
dovuti interessi (il capitale, invece, deve essere restituito), il Codice Civile considera la clausola
nulla, perché, illecita nel caso di onerosità, salvo diversa pattuizione delle parti e comunque nei
limiti dei tassi convenzionali non usurari.
In questa sede ci occuperemo del mutuo inteso come finanziamento concesso per l’acquisto di
beni immobili; tale finanziamento è praticato solo dagli istituti di credito autorizzati che possono
professionalmente concedere mutui: Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie. Fino a pochi
anni fa il credito fondiario era esercitato da pochi Istituti di credito appositamente autorizzati, con
esclusione di tutte le altre Banche; dopo le recenti innovazioni legislative, tutte le banche possono
concedere mutui ipotecari.
Difficilmente un istituto di credito concederà un mutuo a una somma di danaro superiore al 75 -
80% del valore dell’immobile da acquistarsi (anche se qualche istituto, pochissimi per la verità,
con speciali garanzie e con condizioni molto più onerose per il contraente, arriva al 100% della
somma).
Per la stipulazione del mutuo non è prevista la necessità di una particolare documentazione, se
non quella relativa all’immobile da acquistare, per la quale è la banca o il notaio che provvederà
all’atto d’acquisto, a compiere le relative indagini istruttorie. Non esiste l’obbligo di stipulare
davanti al notaio il mutuo, ma è obbligatorio il suo intervento per l’iscrizione dell’ipoteca, come
vedremo in seguito; per questo motivo, in genere, il rogito d’acquisto, l’ipoteca e il mutuo vengono
stipulati contemporaneamente dallo stesso notaio: ciò comporta sia un risparmio, sia la scelta del
notaio da parte del cliente. Il notaio prima di redigere definitivamente l’atto, ha il dovere, se
richiesto, di fornire copia al cliente, per poterne verificare l’esatto contenuto.
Ogni contratto di mutuo è caratterizzato da alcuni elementi essenziali: il tasso di interesse
prescelto, la durata e il tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria. In base al tasso di
interesse applicato al finanziamento, si determina la tipologia dei contratti di mutuo; possiamo
avere:
 Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia per tutta la durata del
prestito, poiché le parti pattuiscono il saggio di interesse una volta per tutta la durata del
rapporto. La scelta del tasso fisso ha il vantaggio di poter programmare il proprio piano di
pagamento e sperare di fare un buon affare (se il mercato dei tassi sale) o rischiare di farne
uno cattivo (se il mercato dei tassi scende).
 Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in funzione di determinati
parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario; le parti, infatti,
potranno pattuire che il saggio di interesse si modifichi periodicamente (in genere ogni tre,
sei o dodici mesi), sulla base di un meccanismo predeterminato. Con la scelta del tasso
variabile si è più certi che il saggio pagato anno per anno risponda a delle logiche attuali di
mercato.
 Contratto misto: quando è prevista l’applicazione in tempi determinati e successivi, sia del
tasso fisso che del tasso variabile.
 Contratto a tasso d’ingresso: quando per un certo periodo iniziale viene applicato un tasso
fisso particolarmente ridotto; alla scadenza di tale periodo è prevista l’applicazione
dell’usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.
Ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata e
del tipo di garanzia aggiuntiva, costruisce prodotti ad hoc che possono soddisfare le richieste del
mercato e le necessità della propria clientela.
IL TASSO DI INTERESSE

All’estinzione del mutuo si perviene progressivamente con il pagamento di una rata che include
sia una quota del capitale da rimborsare sia gli interessi sul capitale residuo; gli interessi, definiti
dal Codice Civile frutti civili dei capitali, sono il prezzo del mutuo, cioè la percentuale (definita
saggio o tasso) del capitale prestato dalle banche che, anno per anno, deve essere pagata al
concedente del mutuo per avere ottenuto il prestito (per esempio, se richiedo in prestito la
somma-capitale di 1000€ e pattuisco un saggio di interesse del 5% annuale, dovrò quindi, oltre a
restituire il capitale alla scadenza, pagare per ogni anno di durata del prestito, la somma di
50,00€).
LA DURATA EI PIANI DI AMMORTAMENTO
La durata dei mutui è solitamente di 5, 10, 15 o 20 anni, più raramente 25 o 30 anni; poiché la
durata del mutuo sarà lunga, le banche prevedono dei piani di ammortamento delle somme date
a prestito. Le banche, congiuntamente al mutuo, propongono al cliente, per tutta la durata del
mutuo, un piano di pagamento, normalmente a rate (mensili, trimestrali, semestrali), per la
restituzione delle somme date a mutuo e degli interessi. In sostanza, il piano di ammortamento è
la modalità con cui il mutuo viene rimborsato; esistono diverse tipologie di ammortamento di
mutuo:
 il piano di ammortamento alla francese, il più comune, in cui ogni rata prevede una quota di
capitale e una quota di interessi; le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli
 interessi, quindi, inizialmente, la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più
si avvicina la scadenza del mutuo, più aumenta la quota del capitale rimborsata.
 il piano a rate crescenti, in cui le rate di rimborso non sono fisse, ma aumentano di importo
ad ogni rata.
 il piano ad ammortamento libero, in cui le rate sono composte esclusivamente dalla quota di
interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate.
 il piano a rata fissa e durata variabile, in cui la rata resta costante, mentre le variazioni del
tasso determinano l’accorciamento o l’allungamento del piano di rimborso.
In ogni rata di pagamento, con percentuali che variano dalla prima all’ultima, si pagheranno gli
interessi e si comincia a restituire il capitale; diminuendo il capitale, diminuiscono gli interessi e
per questo è fondamentale studiare il piano di ammortamento, per scegliere quello più
conveniente per il cliente. È ovvio che conviene, compatibilmente con le proprie possibilità, il
piano di ammortamento che consente il pagamento, per ogni rata, della maggior parte di capitale
possibile, perché così facendo, anche gli interessi diminuiranno.
Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché il
ritardato (se la rata viene pagata tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza) o il
mancato pagamento fanno scattare l’applicazione degli interessi di mora; inoltre la banca può
invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento, quando questo si sia
verificato almeno sette volte, anche non consecutive.
L’IPOTECA E LA FIDEIUSSIONE
Per la banca il mutuo è certamente una fonte di reddito, attraverso il pagamento dell’interesse da
parte dell’acquirente, ma, nello stesso tempo, è un rischio, vista la possibilità che il cliente non
restituisca le somme dovute. Per questo motivo, la banca concede il mutuo a seguito del rilascio di
un’efficace garanzia, l’ipoteca, che viene accesa sul bene finanziato; in questo caso si parla di
mutuo ipotecario o garantito o, anche, credito fondiario.
L’ipoteca è una garanzia reale e attribuisce alla banca il diritto di espropriare i beni vincolati a
copertura del suo credito e il diritto di prelazione che le assicura la possibilità di soddisfarsi sul
ricavato della vendita, anche se la proprietà dell’immobile passa ad altri. In sostanza, il
compratore che non riesce a restituire il mutuo, corre il rischio che la banca provveda a mettere in
vendita il bene ipotecato per soddisfarsi del proprio credito residuo.
Considerato che il prezzo di vendita all’asta è inferiore al prezzo di mercato, la banca non concede
mai (almeno non senza ulteriori garanzie) prestiti per un importo pari al valore del bene, ma
sempre per un valore inferiore, anche perché deve tener conto degli interessi; inoltre, la banca non
sempre iscrive ipoteca sul bene che verrà acquistato con le somme date a mutuo, perché potrebbe
preferire l’iscrizione di un’ipoteca su un altro bene già di proprietà del cliente o di una terza
persona.
L’iscrizione dell’ipoteca (che può essere accesa solo sui beni immobili: appartamenti, case, negozi,
terreni, capannoni) avviene per atto pubblico davanti al notaio; essa attribuisce alla banca
finanziatrice la possibilità, in caso di insolvenza, di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene
stesso e consente al proprietario di conservare il suo diritto di proprietà e il godimento del bene,
ma, naturalmente, non di disporre del bene come se fosse libero. L’iscrizione di un’ipoteca nei
Registri Immobiliari consente a chiunque, con le generalità del proprietario, di sapere che su tale
bene immobile è iscritta un’ipoteca per conto di chi e per quale importo. Il proprietario di un bene
ipotecato può vendere il suo bene, ma chiunque lo comprasse, lo comprerebbe ipotecato e quindi
soggetto all’espropriazione da parte della banca.
Può succedere che la banca non iscriva l’ipoteca oppure la iscrive congiuntamente alla richiesta di
ulteriori garanzie personali del debitore o di terze persone; tale tendenza è giustificata dalla
lungaggine del processo che porta alla vendita dell’immobile ipotecato (a volte anche decennale),
dal mercato immobiliare e dalla percentuale di crediti che le banche attualmente non riescono ad
esigere. Per questo motivo le banche richiedono che un terzo presti una fideiussione, cioè
prometta che, in caso di mancato pagamento del debitore principale della banca (cioè il cliente che
ha ottenuto il mutuo), sarà egli stesso a provvedere al pagamento. La fideiussione è una garanzia
personale, perché non è relativa ad un bene, come l’ipoteca, ma alla persona che la promette.
Una volta estinto il mutuo, pagato il dovuto, normalmente anche le garanzie si estinguono: la
fideiussione in maniera automatica, mentre l’ipoteca attraverso la cancellazione, che è un atto
formale, uguale e contrario all’iscrizione; poiché anche la cancellazione, così come l’iscrizione, ha
un costo, è bene stabilire all’atto della costituzione dell’ipoteca su chi graveranno le relative spese.
In genere l’importo dei tassi non varia sostanzialmente tra banca e banca, mentre possono
variare, e di molto, i piani di ammortamento, le spese di istruttoria, le condizioni particolari o
accessorie del mutuo (su chi gravano certe spese, assicurazioni sui danni all’immobile, durata,
spese di rinegoziazione, ecc.), per questo motivo per scegliere il mutuo più conveniente alle
esigenze del cliente, è determinante valutare soprattutto queste variabili.
IL MUTUO DI SCOPO
Una forma particolare del contratto di mutuo è il mutuo di scopo, nel quale il mutuatario è
vincolato ad un determinato impiego della somma mutuata, impiego che può essere indicato dalla
legge, e allora parliamo di mutuo di scopo legale, o dalla volontà delle parti, e in questo caso si
parla di mutuo di scopo volontario. Il mutuo di scopo è una tipologia del mutuo ordinario, in cui il
credito è concesso per uno scopo determinato e la clausola di destinazione della somma diventa
un elemento causale del contratto. Una volta concesso il credito con la clausola di destinazione,
anche la Banca ha interesse al raggiungimento dello scopo, per cui si riconosce ad essa un diritto
di controllo sull’operato del mutuatario.
La clausola di destinazione implica da parte del mutuatario un’obbligazione di fare, la cui
inosservanza è causa di risoluzione del contratto, essendo essa un elemento causale dello stesso
contratto.