LA CASA DEI MIEI SOGNI

GRUPPO: Simposio
COMPONENTI: Mercati Martina 837063
Nimis Deborah 842592
Vanosi Davide 837099

a)La proposta migliore per noi è Hello Bank.

Hello Bank propone un mutuo la cui rata mensile è di 937.79, il TAEG è 1.35% e il tasso d’interesse applicato
è 1.30% (IRS 25A +1.15%).
Questo mutuo risulta conveniente in quanto il TAEG(costo totale del finanziamento) è il più basso fra tutte le
proposte, ciò vuol dire che alla fine del periodo del finanziamento la somma totale che avrò restituito alla
banca (rimborso + interessi) sarà di 281891 euro. Inoltre l’IRS è pari a 0.15% è il più basso tra tutti, ciò che
invece è maggiore è lo spread, ovvero il margine di guadagno dell’Istituto di credito , pari all’1.15% che ,
tuttavia, non risulta così oneroso.
In sintesi la nostra scelta si è basata principalmente sul TAEG in quanto è l’indicatore del costo complessivo
del finanziamento , abbiamo calcolato il totale da rimborsare più gli interessi maturati al termine del periodo e
successivamente abbiamo valutato l’IRS e lo spread. Tutto questo per ogni proposta di mutuo al fine di
effettuare un confronto efficiente e valutare la proposta migliore.

b) Il Loan to Value è un indicatore fondamentale per la banca. È il rapporto tra il valore dell’immobile e
l’importo che la banca finanzia. Solitamente le banche fissano un LTV pari all’80%, qualora il debitore si
rivelasse insolvente, la banca percepirebbe dal pignoramento dell’immobile una copertura pari al valore del
finanziamento e un margine di sicurezza pari al 20% del valore dell’immobile. Se il LTV scendesse
significherebbe che la banca è disposta a finanziare un importo minore, ovvero la banca ritiene il
finanziamento più rischioso.
Se le banche finanziassero il 100% del valore dell’immobile significherebbe che è un investimento a rischio
nullo, e quindi ritengono non necessario porre un margine di sicurezza. Nel caso di insolvenza le banche
recupererebbero solo il valore dell’immobile pignorato, potrebbero però subire una perdita se il valore di
mercato di quest’ultimo scendesse. C’è la possibilità, tuttavia, di raggiungere il 100% qualora vengano
prestate garanzie integrative.

c) Ci sono diversi tassi di interesse che vengono applicati ai mutui. I più comuni sono il tasso fisso e il tasso
variabile.
Con il tasso fisso il cliente dovrà pagare una rata costante nel tempo, questa rata è formata da quota capitale
più quota interessi. La quota interessi è formata dal tasso Eurirs, ovvero il tasso di che si determina sul
mercato di approvvigionamento delle banche, e una maggiorazione detta spread. Questa tipologia di mutuo è
preferita dai clienti che hanno una minore propensione al rischio.
Se da un lato è vantaggioso perché protegge dalla crescita del tasso di interesse dall’altro è svantaggioso
perché non consente di sfruttare eventuali riduzioni dello stesso.
Il tasso di interesse variabile è invece preferito dai clienti che hanno una maggiore propensione a rischio. Il
tasso di interesse variabile è formato dal tasso Euribor, ovvero tasso interbancario che indica il tasso di
interesse medio delle transazioni finanziarie in Euro e da una parte fissa detta spread. Le variazioni del tasso
variabile sono dovute alle variazioni periodiche del tasso Euribor. Come conseguenza diretta di queste
variazioni si verifica subito che la rata non è costante ma varia al variare del tasso di interesse, rendendo così
imprevedibile l’ammontare futuro della rata.

d)La prima forma di garanzia utilizzata sui mutui è l’ipoteca, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che serve a
tutelare la banca contro il pericolo dell'insolvenza del cliente.
Essa attribuisce alla banca il potere di espropriare i beni oggetto della garanzia, siano essi del cliente debitore
o di un terzo, e di avere diritto di prelazione sui beni e sulla somma ricavata dall'espropriazione.
La fideiussione è un’altra forma di garanzia, con il quale il cliente contrae il prestito con la banca ed un terzo
soggetto garantisce per esso. Nel caso di inadempienza da parte del cliente sarà il terzo soggetto a
rispondere all’adempimento.
Il pegno è la terza forma di garanzia che può essere utilizzata sui mutui. Il pegno consiste nel utilizzare un
bene come garanzia reale. Il prestito sarà pari al valore del bene al netto di uno scarto percentuale sul valore
corrente dei beni dati in pegno.

e) Allungare la durata del mutuo potrebbe essere conveniente per i soggetti che hanno disponibilità
economica limitata, in quanto si andrebbe a ridurre l’importo mensile della rata ma alla fine del periodo il
montante sarà superiore rispetto al montante che si pagherebbe con il mutuo di durata 25 anni.
Quindi in termini generale, è più conveniente estinguere il mutuo in 25 anni.

f) Se avessi problemi con il pagamento delle rate del mutuo chiederei di allungare la scadenza del mutuo
affinché la rata mensile si riduca. Inoltre il cliente potrebbe mettere in atto una surroga del mutuo, qualora trovi
una banca che offre migliori condizioni.

g)In caso di ritardo nel pagamento di una rata del mutuo verranno applicati degli interessi aggiuntivi di mora,
mentre se si è impossibilitati al pagamento delle rate (dopo 180 gg dal mancato pagamento di una rata) la
banca chiederà la risoluzione del contratto rivalendosi sui beni dati in garanzia e applicando interessi di mora.