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Come funziona il patto di futura vendita

Il patto di futura vendita è uno dei tanti strumenti che consentono a chi ha scarsa liquidità e
vuole comprare casa, di poterlo fare, imputando i canoni di locazione al prezzo
dell’immobile, evitando lo schema tradizionale del contratto preliminare, rogito e mutuo
ipotecario, che le banche hanno sempre più difficoltà ad erogare. Il problema dell’accesso al
credito dei potenziali acquirenti ha comportato, anche per i locatori, la necessità di adottare
nuovi schemi contrattuali, per evitare che i loro immobili restassero invenduti.
Da qui la necessità di trovare formule, come il rent to buy, introdotto nel 2014, per dare la
possibilità all’acquirente di poter godere immediatamente dell’immobile, pagando il prezzo
con comode rate periodiche.

Cos’è il patto di futura vendita


Il patto di futura vendita, più propriamente locazione con patto di futura vendita è un
contratto atipico caratterizzato da uno schema bifasico, quello
1 - del godimento dell’immobile a cui se ne aggiunge
2 - uno differito nel tempo, che riguarda il trasferimento della proprietà del bene.
Il patto di futura vendita è quindi un contratto di locazione contenente una clausola che
prevede il trasferimento della proprietà dell’immobile come conseguenza del pagamento dei
canoni.

La disciplina del patto di futura vendita


Questa figura contrattuale, composta da locazione e compravendita, non è espressamente
disciplinata dalla legge. Essa però è richiamata dall’art 1526 c.c dedicato alla risoluzione del
contratto, che al comma 3 recita testualmente: “La stessa disposizione si applica nel caso in
cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la
proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti.”

Patto di futura vendita e vendita con riserva di proprietà


Questa tipologia contrattuale, definita anche come vendita in forma di locazione, secondo
autorevole dottrina non sarebbe altro che una locazione, in cui il pagamento dei canoni per
tutta la durata stabilita dell’accordo, sarebbe funzionale al trasferimento immediato
dell’immobile al conduttore. Uno schema simile fa pensare che i canoni non sono altro che
rate imputate al prezzo di acquisto, secondo quanto previsto nella vendita con riserva di
proprietà.

Tipologia contrattuale, quella della vendita con riserva di proprietà, che consente, secondo
autorevole dottrina, di applicare interamente l’art. 1526 c.c sulla risoluzione del contratto
(che prevede la restituzione delle rate/canoni in caso d’inadempimento da parte del
conduttore), così come l’art 1523 c.c. il quale prevede che: “Nella vendita a rate con riserva
della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata
di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.”