L’affitto a riscatto

Noto anche con il termine “rent to buy” è una speciale formula di acquisto della proprietà
regolamentata dal decreto “Sblocca Italia DL. 133/2014”, si applica a immobili residenziali,
commerciali, capannoni, terreni e immobli in costruzione. In esso si trovano elementi del contratto
di locazione e del contratto preliminare di vendita. Le figure coinvolte sono il venditore e il
conduttore, i quali sottoscrivono un contratto in presenza di un notaio: all’interno di un tempo
stabilito il venditore consente al conduttore di usufruire dell’immobile versando un canone
d’affitto mensile al quale si aggiunge una quota a titolo di anticipo sull’acquisto.

Tre forme di affitto a riscatto:

- “Con diritto all’acquisto” dove non si prevede l’obbligo di acquisto finale: il contratto si conclude
con il saldo dell’importo restante e il passaggio di proprietà oppure con la rinuncia all’acquisto da
parte del conduttore che lascia libero l’immobile.
- “Con opzione di futuro acquisto” dove il conduttore è vincolato all’acquisto, pena la perdita delle
quote d’acquisto anticipate al proprietario, il quale le trattiene come indennizzo. A questo punto il
contratto di locazione proseguirebbe, fatto salvo il recesso con preavviso di sei mesi.
- “Con riserva di proprietà” ovvero un effettivo contratto di compravendita dove il conduttore paga
spese notarili e imposte sull’immobile come se fosse il proprietario, ma lo diventa a titolo effettivo
solo dopo aver saldato l’intero prezzo di vendita. Se il conduttore smette di pagare, il venditore fa
dichiarare al giudice la risoluzione del contratto e la liberazione dell’immobile con relativo
risarcimento del danno. Quest’ultima formula appunto per il suo essere assimilabile ad un
contratto di compravendita è al momento l’unica che risulta disciplinata da precisi articoli del
Codice Civile (1523-24-25-26).

Ulteriori specifiche.
La durata massima del contratto non può superare dieci anni; deve essere trascritto nei registri
immobiliari per avere effetti legali, ai sensi dell’Articolo 2645-Bis del Codice Civile; l’immobile non
potrà essere ipotecato e pignorato; la trascrizione del contratto può durare fino a dieci anni; il
proprietario ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto se il conduttore non salda un numero
minimo di canoni precedentemente stabiliti e comunque non inferiori a 1/20 del totale dei canoni;
il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile in caso di risoluzione del contratto,
contestualmente al trattenimento come indennizzo dei canoni già versati (se stabilito in fase di
contratto).

A chi conviene.
- Al conduttore che ha intenzione di acquistare casa ma che al momento non dispone delle risorse
economiche necessarie o delle garanzie richieste per accedere ad un mutuo. Durante il periodo di
locazione le imposte sull’immobile quali tributi per i servizi indivisibili, tari, tasi, spese straordinarie
manutentive e spese di ristrutturazione sono a carico del proprietario, al termine del contratto di
locazione questi può saldare l’importo restante e acquistare l’immobile richiedendo alla banca un
importo inferiore rispetto a quanto avrebbe chiesto in un primo momento, infine, può anche
decidere di non acquistare. Nel caso in cui il venditore è un’impresa costruttrice che fallisce, il
contratto rimane in essere; se l’immobile risulta prima casa, la vendita non può essere soggetta a
revocatoria fallimentare.
- Al venditore che non ha fretta di vendere e monetizzare subito l’intero importo dell’immobile.
Egli percepisce un canone di affitto più alto, rimane effettivamente il proprietario dell’immobile
fino alla vendita e si tutela da possibili svalutazioni dell’immobile in quanto il prezzo è stabilito alla
firma del contratto e non subisce variazioni e infine, se il conduttore decide di non acquistare, si
troverà ad aver incassato una discreta somma in più. Se il venditore è un’impresa costruttrice può
valutare di proporre l’affitto a riscatto invece di accendere mutui ipotecari per pagare la
costruzione.

Svantaggi.
-Il venditore nel caso voglia acquistare un immobile potrebbe perdere il diritto di usufruire delle
agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa in quanto ancora proprietario del primo
(ammesso che sia l’unico immobile di proprietà) e nel caso in cui il conduttore decida di non
acquistare e di non liberare l’immobile dovrebbe rivolgersi ad un giudice.
Nelle prime due forme di contratto il venditore si fa carico del pagamento di imposte
sull’immobile, spese manutentive straordinarie e di ristrutturazione.
C’è sempre la possibilità nelle forme consentite che il conduttore decida di non acquistare; il
venditore oltre a perdere la cifra a saldo, si troverebbe nella situazione di dover cercare altri
potenziali acquirenti.
- Il conduttore rischierebbe di pagare un prezzo finale più alto rispetto a quello di mercato in quel
momento, avendo bloccato la cifra al in fase di firma del contratto; in caso di mancato acquisto
perderebbe la quota d’anticipo versata con il canone mensile e nel caso della formula “con riserva
di proprietà” egli deve sostenere anticipatamente spese di compravendita, imposte sull’immobile,
spese di manutenzione e ristrutturazione.