Le fasi della compravendita

1. 2. 3. 4. 5. Proposta dacquisto Accettazione Provvigione Registrazione del preliminare di vendita o compromesso Rogito notarile

1) Proposta dacquisto Nella proposta d'acquisto viene manifestata l'intenzione di acquistare quel determinato immobile alle condizioni proposte. Se le condizioni saranno accettate dal venditore (accettazione scritta), le parti saranno vincolate a proseguire nella compravendita come stabilito nella proposta ed il venditore incasser il nostro assegno, depositato presso lo studio immobiliare a titolo di deposito cauzionale, che diventer solo allora "caparra confirmatoria". In caso contrario l'agenzia restituir l'assegno versato senza aggravio di interessi ed escluso ogni risarcimento danni. La caparra confirmatoria la somma versata da chi vuole acquistare una casa come anticipo sul prezzo globale, ma che impegna reciprocamente venditore e acquirente. La "caparra confirmatoria" (prevista dagli articoli 1385 e 1386 del Codice civile), se l'acquisto va a monte perch il compratore si rifiuta di portarlo a termine, resta al venditore come indennizzo. Se invece il venditore a cambiare idea, l'acquirente mancato ha il diritto alla restituzione della caparra raddoppiata. 2) Accettazione LAccettazione della proposta avviene di solito attraverso lettera raccomandata con ricevuta di ritorno mediante la quale lagenzia comunica allacquirente lavvenuta accettazione della proposta da lui formulata che lo vincola alla conclusione dellaffare. 3) Provvigione Compenso che spetta all'agente immobiliare per la sua mediazione. La provvigione, salvo accordi diversi, comprende le spese ma mai l'Iva (20%). L'agente immobiliare ha diritto alla provvigione una volta raggiunto l'accordo tra le parti. La percentuale di mediazione strettamente legata all'importo di vendita dell'immobile da gestire. Non c' legge dello Stato che impone alle agenzie immobiliari una percentuale massima o minima di mediazione. Il mercato assolutamente libero. 4) Registrazione del preliminare di vendita o compromesso Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, su ogni copia va applicata una marca da bollo da euro 14,62, la registrazione comporta il versamento dell'imposta di registro in misura fissa pari ad euro 168,00

indipendentemente dal prezzo della compravendita, sono inoltre dovute le imposte proporzionali sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra. Sulla caparra si applica sempre l'imposta di registro con l'aliquota dello 0,5 % mentre sullacconto se la compravendita soggetta ad imposta di registro si applica limposta pari al 3% (prima o seconda casa). Nelle compravendite soggette all'imposta di registro (4% per la prima casa, 10% per la seconda casa, 20% per le case di lusso) l'imposta proporzionale pagata sull'acconto o sulla caparra rappresenta sempre un anticipo sull'imposta da pagare al rogito. Per consentire il recupero delle imposte pagate sul compromesso, necessario consegnare al notaio la documentazione in originale relativa alla sua registrazione e ai pagamenti eseguiti. La registrazione del contratto preliminare sempre stata obbligatoria e la normativa vigente impone di indicare nel rogito i pagamenti gi avvenuti con l'indicazione degli importi e del metodo di pagamento (assegno, bonifico) rendono evidente agli occhi del fisco, la presenza di un compromesso. La formulazione della norma fa si che gli agenti immobiliari siano obbligati a registrare il contratto preliminare o compromesso anche quando viene redatto dalle parti autonomamente, quando l'accordo tra le parti stato raggiunto grazie al loro intervento. L'obbligo pertanto si estende anche ai compromessi eventualmente sottoscritti presso lo studio del notaio, con la sola eccezione di quelli autenticati dal notaio stesso, per i quali egli deve provvedere direttamente alla registrazione e alla trascrizione nei registri immobiliari. E' da ricordare infine che la proposta contrattuale (proposta di acquisto) si converte automaticamente in contratto preliminare di compravendita all'accettazione e quindi in quel momento sorge l'obbligo della registrazione. In caso di ritardo della registrazione (oltre 20 giorni dalla data di sottoscrizione) si applica una sanzione pari al 30% dell'imposta dovuta oltre agli interessi legali. 5) Rogito notarile Il rogito uno strumento legale usato per trasferire un diritto. Il rogito meglio noto come il metodo di trasferimento del titolo di propriet di un bene immobile da un individuo ad un altro. Il processo della compravendita si chiude con la firma del rogito notarile. La formalizzazione dellatto di vendita avviene davanti a un notaio, che dovr anche verificare la piena conformit del rogito, alle clausole stabilite nel compromesso. Il notaio, il cui compenso calcolato in base al volume dellimmobile e alla complessit della pratica, dovr effettuare le opportune verifiche, redigere latto, calcolare le imposte sulla compravendita e occuparsi della registrazione dellatto.
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