Cap 3: La Trascrizione

Il Procedimento: La legge, spesso, consente di utilizzare un certo procedimento amministrativo per far conoscere ai terzi determinati fatti
o atti giuridici: E questo lo fa la Trascrizione: Che mira a rendere conoscibili ai terzi gli atti giuridici destinati ad acquistare, modificare o
estinguere diritti reali aventi a oggetto cose immobili.
Domanda: Come si fa a Comprendere la Trascrizione? Risposta: Per comprendere la trascrizione occorre conoscere Il Procedimento: Ossia
la sequenza di atti che devono essere compiuti dal richiedente della trascrizione e dal pubblico ufficiale chiamato a realizzare la trascrizione
stessa, e gli Atti che vengono resi pubblici mediante tale procedimento devono essere manifestati mediante: Atto Pubblico: Come ad Ex:
 Atti Notarili;
 Domande Giudiziali munite della notificazione da parte degli ufficiali giudiziari;
 Scritture private autenticate dal notaio o accertate giudizialmente oppure devono avere la forma della sentenza passata in giudicato.
Domanda: Chi può avviare il Procedimento? Risposta: Può avviare il procedimento chiunque ne abbia interesse presso l’ufficio dei registri
immobiliari, e a tal fine occorre presentare uno dei titoli indicati precedentemente (nel caso in cui si dovesse trattare di una scrittura
privata, accertata giudizialmente occorrerà presentare la sentenza di verifica in copia autentica) con una “nota di trascrizione” che deve
essere redatta in doppia originale e deve contenere gli elementi necessari a identificare l’atto, la condizione e il termine.
Domanda: Cosa devono fare i Pubblici Ufficiali e i Rappresentanti di Persone Incapaci? Risposta: Essi
devono curare la trascrizione nel più breve tempo possibile (infatti saranno soggetti a una sanzione pecuniaria nel caso in cui non vi
provvedano entro trenta giorni), Poi vi e una Figura quella del Conservatore: Esso una volta ricevuto il titolo o la nota deve dare notizia nel
registro generale d’ordine e deve assegnare un numero, rilasciando inoltre una ricevuta in carta libera al richiedente poi deve custodire i
titoli ricevuti e inserirli in base alla numerazione all’interno dei volumi appositi che compongono il “registro particolare delle trascrizione e
inoltre è obbligato a eseguire la trascrizione, Domanda: Cosa succede nel caso in cui il conservatore si rifiuti di eseguire la trascrizione?
Risposta: Esso dovrà restituire la nota allegandovi la motivazione del rifiuto, nel quale Il richiedente può porre reclamo al giudice
sottoponendogli la nota, e se il Conservatore ha gravi e fondati dubbi sulla trascrivibilità dell’atto e qualora il richiedente glielo domandi
eseguirà la formalità con riserva nel quale Il richiedente dovrà sottoporre la trascrizione all’autorità giudiziaria.
I Registri Immobiliari: Si classificano in note di trascrizione organizzate in partite intestate a singole persone, Ad Ex: Se Tizio ha alienato il
fondo X a Caio si dirà che la trascrizione avviene contro Tizio e a favore di Caio e in questo caso il Richiedente: Può, mediante richiesta
presso l’ufficio competente, richiedere la copia delle trascrizioni eseguite, può ispezionare i registri e può ottenere copia dei documenti
depositati.
Infine L’annotazione e la Cancellazione: Sono forme di pubblicità accessoria, le quali presuppongono che sia già avvenuta la trascrizione di
un atto e mirano a rendere conoscibili gli effetti di un altro atto, volti a modificare o estinguere gli effetti del primo.

La Pluralità di Alienazioni e la Continuità delle Trascrizioni: Sono soggetti a trascrizione i contratti, le sentenze e ogni altro atto o
provvedimento diretto a:
1)Trasferire la proprietà di beni immobili;
2)Costituire, modificare o estinguere i diritti reali di godimento minori;
3) Rendere comuni i diritti reali di godimento minori;
4)Costituire o modificare le servitù o i diritti edificatori su fondi fabbricabili;
5)Rinunziare ai suddetti diritti (su fondi fabbricabili).
Sono inoltre soggetti a trascrizione:
A) Alcuni contratti che costituiscono diritti personali di godimento immobiliare (locazione immobiliare di durata maggiore ai 9 anni);
B) Gli atti unilaterali tra vivi aventi contenuto patrimoniale;
C) I provvedimenti amministrativi e quelli giurisdizionali.
Un Ex: L’ atto con il quale il mandatario ritrasferisca al mandante il diritto immobiliare acquistato per suo conto.
La trascrizione degli atti indicati costituisce uno strumento di tutela di chi li esegue, poiché permette di risolvere a suo favore il conflitto tra
una pluralità di aventi causa dallo stesso autore, Nel quale la regola Possesso Vale Titolo: In cui Art 1155: Stabilisce che di fronte a una
pluralità di atti con effetto traslativo aventi a oggetto un diritto sullo stesso bene mobile, prevale colui che ha acquistato in buona fede il
possesso anche se il titolo dovesse avere data posteriore, Ad Ex: Si ipotizzi che Tizio alieni con tre atti successivi, la proprietà della cosa
mobile X, nell’ordine ad A, B, e C e Qualora B avesse ricevuto in buona fede il possesso avrebbe acquistato a non domino, poiché Tizio
aveva trasferito la proprietà su X ad A con l’atto di data precedente. Quando si tratta di Diritti Reali Immobiliari: L’acquirente che li riceve a
non domino deve possedere un titolo idoneo a trasferire i diritti, deve trascriverli e attendere un periodo di tempo (di norma decennale)
per completare quella che il Codice definisce Usucapione Abbreviata: Questa regola vale a condizione che l’autore non sia un Ex domino,
ossia non sia mai stato titolare del diritto alienato, e supponiamo che: L’autore alieni la proprietà della medesima cosa immobile ad A, B e
C con contatti stipulati successivamente e:
Prevale tra essi A poiché il suo contratto è anteriore, purché egli trascriva il contratto stesso per primo, e se B, che ha acquistato dopo A,
trascrive prima di A il contatto sarà lui a prevalere, Il Meccanismo della trascrizione si basa: Sulla Regola di Continuità che può essere
spiegata mediante il seguente Ex: Tizio ha concluso un contratto destinato a trasferire la proprietà del fondo A Caio, che non ne ha curato
la trascrizione, Caio lo rivende prima a P poi a Q. Q trascrive il contratto prima di P, La domanda che ci si può porre: E chi prevalga tra i
due? Risposta: Dall’ispezione dei registri (che può essere compiuta sia da P o da Q) non è possibile verificare che il fondo A appartenga
effettivamente a Caio, e potrebbe anche darsi che Tizio avesse effettivamente venduto il fondo a Caio ma che lo avesse pure venduto a
Sempronio, Se Sempronio ha regolarmente trascritto il contratto, prevale Sempronio, e Gli aventi causa di Caio, ossia P e Q, dal momento
che Caio non ha curato la trascrizione non possono usufruire di nessuna tutela. L’unica possibile tutela per Q, il quale abbia ricevuto il
possesso in buona fede, è affidarsi alla disciplina degli acquisti a non domino, che prevedere però di aspettare per 10 anni. Questo può
avvenire a meno che Sempronio non esperisca l’azione di rivendicazione, Q può abbreviare la durata dei 10 anni trascrivendo il contratto
tra Tizio e Caio e Si delineano quindi le seguenti fattispecie:
Q ha trascritto prima di Sempronio: Q deve chiudere la catena mediante la trascrizione del contratto tra Tizio e Caio (che non era stato
trascritto) prima che Sempronio esperisca l’azione di rivendicazione;
Sempronio ha trascritto prima di Q, allora:
✓ Sempronio rivendica il suo diritto nel termine dei 10 anni;
✓ Sempronio non rivendica il suo diritto nei 10 anni, in questo caso Q acquisisce la proprietà a non domino.

La Trascrizione del Preliminare e degli Atti di Destinazione: Prima della trascrizione del contratto definitivo dev’essere curata la
trascrizione del contratto preliminare, Il contratto definitivo prevale su tutte le trascrizioni avvenute dopo la trascrizione del preliminare.
Domanda: Quanto durano gli effetti della Trascrizione Preliminare? Risposta: Durano al massimo 3 anni però fermo restando la suddetta
durata, il preliminare dura un anno dalla data convenuta tra le parti per stipulare il contratto definitivo.
Infatti L’art 2645 ter: Dice che È possibile trascrivere gli Atti Giuridici come: Contratti/Atti Unilaterali tra vivi e testamento che imprimono
su un diritto reale immobiliare una destinazione d’uso, e tale vincolo di destinazione non può avere una durata superiore ai 90 anni e deve
servire per indirizzare il diritto alla realizzazione di uno scopo che arrechi vantaggi significativi a chi ne gode senza arrecare danni notevoli
ai terzi ed Uno Ex: Se il proprietario vuole assicurarsi che un appartamento rimanga utilizzabile dal figlio disabile o dalla convivente senza
che i creditori possano espropriarlo o che un terzo ne acquisti la proprietà e possa pretendere che il disabile o il convivente si allontani
allora dovrà trascrivere un atto di destinazione.

La Trascrizione con Efficacia Non Tipica e la Trascrizione delle Domande Giudiziali: Vi sono altre ipotesi nelle quali la trascrizione non
produce l’effetto che dovrebbe produrre, e ne sono Un Ex:
 La divisione dei beni immobili;
 Le convenzioni matrimoniali;
L’accettazione di eredità e del testamento.
Ulteriori Considerazioni: In cui da un lato si deve osservare che l’elenco in se e al quanto eterogeneo e ha carattere tassativo in guisa che
deve ritenersi priva di efficacia la trascrizione di atti che non si riferiscono ai diritti immobiliari, Mentre dall’altro lato va rilevato come in
molte ipotesi lo scopo assolto dalla trascrizione sia quello di assicurare che la durata del processo attivato dalla domanda trascritta non
vada a danno di chi l’ha proposta avendo avuto ragione sull’avversario
La Trascrizione delle domande giudiziali risulta possibile:
Se si riferisce ad atti che non sono trascritti (si pensi alla domanda diretta all’accertamento giudiziale delle sottoscrizioni di scritture
private, la quale deve prescindere da una trascrizione precedente);
 Se si riferisce ad atti che sono stati trascritti allora è necessario allegare la trascrizione della domanda alla trascrizione dell’atto stesso.
Domanda: Quanto durano gli Effetti della Domanda Giudiziale? Risposta: Durano 20 anni dal compimento della formalità, e prima della
scadenza chiunque abbia interesse la può rinnovare presentando una nota in doppia originale conforme a quella già presentata al
conservatore, chiedendone il rinnovo.
Domanda: Come si Evidenzia la Trascrizione? Risposta: Si evidenzia la trascrizione:
1) Della Domanda di Rivendicazione: Che rende la sentenza opponibile nei confronti di terzi con atto trascritto successivamente alla
trascrizione della domanda;
2) Che Interrompe il corso dell’usucapione di beni immobili:Tale fattispecie si verifica se è interesse del proprietario interrompere il corso
dell’usucapione al fine di riacquistare il possesso dell’immobile. Il diritto del proprietario si trova contrapposto con quello di colui che abbia
acquistato il bene immobile dal possessore (acquisto a non domino) e che ne sarebbe divenuto proprietario per usucapione.
L’effetto interruttivo non si verifica verso gli aventi causa fino a quando la domanda o il compimento dell’atto non siano stati trascritti, di
conseguenza finché non avviene la trascrizione essi si considerano come se non fossero mai avvenuti, e In tal caso la trascrizione produce
effetti autonomi rispetto alla domanda