LA PUBBLICITÀ IMMOBILIARE

CAPITOLO LXXXI: LA TRANSCRIZIONE

Premessa

Sappiamo già che la trascrizione è un mezzo di pubblicità a chi si riferisce agli immobili o ai mobili
registrati (navi, mobili, automobili). Del tutto genericamente possiamo dire che essa serve a far
conoscere ai terzi le vicende giuridiche riguardanti un immobile o mobile registrato. La trascrizione
all’ordinamento vigente varie funzioni. La prima che si suole indicare come funzione originaria della
trascrizione, è quella di mezzo di pubblicità dei negozi relativi a beni immobili al fine di regolare la
circolazione giuridica di diritti sui beni.

LA FUNZIONE DELLA TRASCRIZIONE E IL PRINCIPIO DEL CONSENSO TRASLATIVO

Trascrizione ed opponibilità delle vicende giuridiche. La trascrizione è innanzitutto strumento per la
soluzione di conflitti tra soggetti acquirenti di diritti reali su determinati beni. Il diritto reale acquistato
sul bene immobile diventa opponibile ai terzi soltanto per effetto della trascrizione. Per i beni mobili
non registrati il conflitto tra più acquirenti da un medesimo alienante e risolto sulla base del primo
dei criteri indicati, ossia a favore di quello che tra i due acquirenti che in buona fede abbia
conseguito il possesso della cosa, anche se il suo titolo di acquisto sia di data posteriore.
Analogamente il conflitto tra più diritti personali di godimento, siano essi relativi ad immobili o a beni
mobili, risolto facendo prevalere colui che ha materialmente conseguito il godimento della cosa;
solo nel caso in cui nessuno di plurimi contraenti sia stato immesso nella disponibilità del bene, la
legge fa prevalere colui che possa vantare il titolo di data certa anteriore. Rispetto ai trasferimenti
relativi ai beni immobili e mobili registrati, il conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto su un certo
bene risolto in base all’anteriorità dell’attuazione della formalità pubblicitaria: colui che per primo ha
fatto trascrivere nei pubblici registri il titolo dal quale trae origine il suo diritto è preferito rispetto A
colui che non ha trascritto affatto o ha trascritto successivamente il proprio titolo di acquisto. La
trascrizione è dunque presupposto dell’opponibilità ai terzi dei diritti acquistati in forza degli atti
trascritti. Occorre allora ricostruire, alla luce di tale regola, l’effettiva portata del principio del
consenso traslativo, che si coordina con la disciplina della trascrizione nei termini seguenti: il
contratto ha immediata efficacia traslativa a favore dell’acquirente, che diviene proprietario già nel
momento del perfezionamento del negozio; tuttavia, fino a quando la trascrizione non sia stata
eseguita, il diritto così acquistato, già attuale nel patrimonio dell’acquirente, soccombe rispetto
diritti con esso incompatibili che dovessero essere acquistati da altri soggetti in forza di atti trascritti
precedentemente. Occorre ancora chiarire che ciò che è determinate, ai fini della soluzione dei
conflitti tra i plurimi acquirenti, non è la data in cui l’atto viene compiuto, ma quella in cui ne viene
eseguita la trascrizione. “ Non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizioni o
iscrizioni di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore”.

Si deve altresì considerare che la legge risolve i conflitti tra Plurimi acquirenti esclusivamente sulla
base dell’attuazione delle formalità pubblicitaria, prescindendo completamente dalla buona fede,
che rimane il rilevante in maniera di circolazione Dei diritti reali immobiliari.o Ordinamento giuridico
non lascio il tutto senza difese il contraente che ha acquistato e si vede sacrificato a vantaggio di
un’altra persona per effetto dell’applicazione dei principi della trascrizione. Costui può bene
rivolgersi contro il venditore, che, avendo allenato per due volte lo stesso bene, è responsabile del
pregiudizio subito dall’acquirente, perciò, può essere condannato al risarcimento dei danni. Questo
può agire con un’azione di risarcimento del danno anche nei confronti del secondo acquirente: ciò
soltanto nel caso in cui dimostri che il secondo acquirente era in malafede nel momento in cui è
compiuto il proprio acquisto, ossia era consapevole del fatto che il bene era già stato alienato e
dunque della lesione che stava recando al diritto di quest’ultimo.

LA NATURA DICHIARATIVA DELLA TRASCRIZONE. ALTRI PROFILI DI EFFICACIA DELLA

TRASCRIZIONE.
Come si è detto, la trascrizione serve a rendere opponibili gli atti e in generale le vicende giuridiche
concernenti diritti reali immobiliari a tutti i soggetti che dovessero acquistare diritti su un certo bene.
In particolare serve a dirimere il conflitto tra due persone che hanno acquistato un medesimo diritto,
con atti distinti, nei confronti di uno stesso titolare. Appunto perché la trascrizione non è un
elemento integrante della fattispecie negoziale, essa attua una forma di pubblicità dichiarativa, dalla
quale dipende l’opponibilità ai terzi dell’acquisto compiuto. Se la vendita è nulla o annullabile, se ho
acquistato a non domino, non basterà da sola la trascrizione a rendere valido il negozio: esso resta,
rispettivamente, nullo o annullabile, oppure io continuo ad essere soggetto all’azione di rivendica da
parte del proprietario. Solo in alcuni casi specifici la trascrizione può concorrere a rendere
inopponibile ai terzi subacquirenti l’invalidità o inefficacia di un atto (più precisamente, vale a
rendere inopponibile gli effetti della sentenza che accoglie la domanda di impugnazione dell’atto): si
parla, in tale ipotesi, di efficacia sanante della trascrizione; tema che abbiamo avuto modo di
accennare trattando dell’invalidità del negozio giuridico, e che ora conviene per ordine ripercorrere.

I casi principali sono i seguenti:

• Nullità e annullamento per incapacità legale. L’azione tende all’accertamento della nullità ed è
imprescrittibile. Il suo accoglimento travolge potenzialmente tutti gli atti dipendenti da quello
dichiarato. L’annullamento per incapacità legale è suscettibile di pregiudicare i diritti dei terzi
aventi causa.

• Annullabilità per cause diverse dall’incapacità legale. In tali ipotesi la tutela dei diritti dei terzi non
dipende dal tempo: anche se la domanda è trascritta prima che siano decorsi cinque anni dalla
trascrizione dell’acquisto del terzo di buona fede questo è fatto salvo, purché, però, non sia
avvenuto a titolo oneroso.

• Acquisti dall’erede o del legatario apparente. Se una domanda giudiziale volta a contestare il
fondamento di un acquisto per causa di morte è trascritta oltre cinque anni dopo la trascrizione
dell’acquisto, la sentenza di accoglimento non pregiudica i diritti che i terzi in buona fede abbiano
acquistato da colui che risultava essere erede o legatario; occorre che l’atto di acquisto del terzo
sia stato trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda.

• Riduzione delle donazioni e delle disposizioni testamentarie lesive della legittima. Abbiamo già
studiato le norme in base alle quali i legittimari possono esercitare l’azione di riduzione degli atti
lesivi della quota di riserva. Anche in questo caso il decorso del tempo può avere l’effetto di
salvaguardare l’acquisto degli aventi causa dal donatario beneficiario della disposizione
testamentaria: se la domanda dei legittimari è trascritta oltre 10 anni dopo l’apertura della
successione, sono fatti salvi i diritti acquistati dai terzi a titolo oneroso in forza di atto trascritto
prima della trascrizione della domanda.

È evidente che parlare di efficacia sanante della trascrizione è formula imprecisa perché i vizi del
negozio a monte non sono affatto rimossi o sanati; tuttavia la trascrizione e il decorso del tempo
impediscono di opporre ai terzi gli effetti della sentenza che accoglie la domanda giudiziale di
impugnazione del negozio stesso. Eccezionalmente, in alcuni casi la trascrizione concorre insieme
ad altri elementi, ad effetto costitutivo del diritto.tra di essi il più importante è rappresentato
dall’usucapione abbreviata, decennale per gli immobili, triennale per i beni mobili iscritti in pubblici
registri. In alcuni casi la trascrizione a funzione di mera pubblicità notizia (ad esempio trascrizione
della dichiarazione di accettazione dell’eredità con beneficio di inventario, acquisto del bene della
comunione coniugale). La trascrizione rappresenta semplicemente un onere per le parti.infatti
nessuno obbliga a trascrivere; della trascrizione ci si può avvalere solo nel proprio interesse, se si
vuole rendere opponibile l’atto ai terzi, impedendo che altri, trascrivendo prima di me, rendono
inoperante il mio acquisto. La trascrizione rappresenta il contenuto di un obbligo per alcuni pubblici
ufficiali, in particolare i notai il notaio ha l’obbligo di curare che questa venga eseguita nel più breve
tempo possibile ed è tenuto a risarcimento di danni in caso di ritardo. Si suole comunemente dire

che l’efficacia della trascrizione quale strumento di pubblicità sia duplice: efficacia negativa (gli atti
non trascritti si presumono ignoti ai terzi e quindi l’atto non trascritto non spiega la sua efficacia
verso i terzi), efficacia positiva gli atti trascritti si presumono conosciuti e quindi l’atto trascritto
efficace contro qualunque terzo.

LA NOZIONE DI “TERZO” NEL SISTEMA DELLA TRASCRIZIONE

Terzi, in linea del tutto generica, possono considerarsi tutti coloro che non sono parti di un contratto
o di un rapporto.così il contratto non produce effetto rispetto ai terzi (articolo 1372 comma due).
Sono terzi rispetto gli atti soggetti a trascrizione, coloro che abbiano a loro volta acquistato diritti
sull’immobile oggetto di quegli atti, determinando una situazione di conflitto tra diritti incompatibili,
che viene regolato. In base al criterio dell’anteriorità della trascrizione dell’atto acquisitivo.

L’IMPOSTAZIONE DEI REGISTRI IMMOBILIARI NEL CODICE CIVILE

Il sistema italiano Dei registri immobiliari si basa su un criterio personale, con partite intestate nei
registri a nome della singola persona interessata conseguentemente dall’esame dei registri
immobiliari noi possiamo venire a conoscere quali trascrizioni o iscrizioni risultino effettuate a carico
di un determinato soggetto, e a favore di un altro. l’impostazione dei registri rimane sempre su base
soggettiva e non reale. Carattere reale ha il sistema tavolare dei registri fondiari, vigente in Italia,
nelle province che prima appartenevano all’Austria-Ungheria e che furono annessi all’Italia dopo la
prima guerra mondiale (Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia).tale sistema è stato mantenuto in vigore
nelle dette province (regolato principalmente dalla legge tavolare o Grundbuchgesetz).
L’intavolazione (o iscrizione nei libri fondiari), in base a questo diverso regime di pubblicità, funzione
costitutiva, in quanto è necessaria, nei casi in cui richiesta, affinché l’atto ad efficacia anche fra le
parti.

IL PRINCIPIO DELLA CONTINUITÀ DELLE TRASCRIZIONI

I registri immobiliari Per mezzo dei quali si attua la trascrizione, sono impostati su base personale.
Oggetto della trascrizione sono gli atti (contratti, sentenze) che comportino costituzione,
modificazione o estinzione dei diritti reali su beni immobili. Un principio particolarmente rilevante è
quello della continuità delle trascrizioni. Difatti è chiaro che una lacuna nella sequenza degli atti
pubblicati impedirebbe di ricostruire completamente le vicende in determinato bene. Pertanto
l’opponibilità erga omnes di un determinato atto acquisitivo è subordinato alla continuità delle
trascrizioni degli atti a monte, per il tramite dei quali quel diritto è pervenuto all’ultimo titolare.
Nell’articolo 2650 comma due del codice civile quando l’atto anteriore di un acquisto è stato
trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni prendono effetto secondo il loro ordine rispettivo. Ciò
porta a concludere che la trascrizione di un atto, in caso di una lacuna a monte, e quindi in difetto di
continuità, non è priva di qualsiasi valore giuridico, in quanto produce, un effetto prenotati Ivo,
poiché, nel momento in cui verrà ripristinata la continuità, la trascrizione dell’atto anteriore del quale
era stato a suo tempo messa la pubblicità, l’atto a valle acquisterà a sua volta piena efficacia.
poiché, però, prevale sempre la regola fondamentale di cui all’articolo 2644, se prima che valga
ripristinata la continuità delle trascrizioni un terzo trascrive il proprio acquisto sono fatte salve le sue
ragioni.

ALTRI SOGGETTI A TRASCRIZIONE

Gli atti rispetto ai quali la trascrizione svolge la funzione di dirimere il conflitto tra plurimi acquirenti
del medesimo titolare sono indicati nell’articolo 2643, l’elencazione non è esemplificata ma
tassativa. Ciò significa che devono essere trascritti tutti e solo gli atti espressamente previsti dalla
legge come suscettibile di trascrizione. Con la conseguenza che da un lato, la notizia fornita con
qualsiasi altro mezzo di un atto del quale sia stata omessa la trascrizione rimane priva di qualsiasi
effetto ai fini di disciplina in esame, dall’altro lato, l’eventuale (erronea) trascrizione di un atto che la

legge non prevede come soggetto trascrizione non produce gli effetti tipici della pubblicità
dichiarativa. Gli altri soggetti a trascrizione si individuano in relazione ai beni che ne costituiscono
oggetto. Questi beni sono gli immobili immobili registrati; in secondo luogo sono soggetti a
trascrizione gli atti che comportano il trasferimento, costituzione, estinzione o modificazione dei
diritti reali. Passando ad un esame delle elencazione normative, gli atti soggetti a trascrizione si
possono distinguere nelle seguenti categorie:

• Contratti traslativi della proprietà, o costitutivi o modificativi o traslativi di diritti reali immobiliari,
atti tra vivi di rinunzia alla proprietà e diritti reali

• Contratti relativi ad diritti personali su beni immobili: soltanto, tuttavia, se superano una certa
durata; lo stesso vale per gli atti di conferimento del godimento di beni mobili in una società o in
un’associazione o consorzio per un periodo superiore ai nove anni. Vanno in oltre trascritti gli atti
di costituzione di anticrisi.

• Transazioni, quando abbiano per oggetto controversie sui diritti menzionati dei numeri precedenti.

• Sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti

menzionati nei numeri precedenti, ossia le sentenze costitutive.

Una considerazione particolare merita la trascrizione relativa agli acquisti per usucapione. Come si è
detto più volte, la trascrizione riguarda atti, e dunque non si presta a rispecchiare vicende di
acquisto a titolo originario che si concretino in fatti materiali. Sono invece suscettibili di trascrizione
le sentenze che accertano gli effetti determinati fenomeni incidenti su diritti reali. Si prevede infatti la
trascrizione delle sentenze da cui risulta acquistato un diritto per usucapione, o per uno degli altri
modi di acquisto a titolo originario, e quelli da cui risulta estinto per prescrizione un diritto reale.

TRASCRIZIONE DEGLI ACQUISTI MORTIS CAUSA

L’art. 2648, comma 1 c.c stabilisce che si devono trascrivere le accettazioni di eredità, che
comportino acquisti di diritti rientranti tra quelli elencati dell’articolo 2643 del codice civile, e gli
acquisti di legati aventi il medesimo oggetto. In caso di accettazione espressa, sarà trascritto il
relativo atto (in forma pubblico di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata
giudizialmente); in casi la citazione tacita, sarà trascritto l’atto dal quale essa risulti o con il quale sia
stata accertata, che potrà essere un atto pubblico o scrittura privata, sempre con sottoscrizione
autenticata o accertata giudizialmente, ovvero una sentenza. L’acquisto del legato avviene senza
necessità di accettazione; pertanto si richiede la trascrizione di un estratto autentico del testamento
contenente il legato stesso. Ne deriva che l’erede o legatario sia gravato dall’onere di trascrivere il
proprio acquisto per rendere opponibile ai terzi.

ALTRE FUNZIONI DELLA TRASCRIZIONE

Anche le divisioni sono soggetti a trascrizione, a norma dell’articolo 2646 del codice civile quando
hanno per oggetto beni immobili. I soggetti aventi diritto di intervenire della divisione sono elencati
nell’articolo 1113, alla divisione devono partecipare non soltanto, appena di nullità, tutti i contitolari,
possono intervenire anche i creditori o gli eventi causa di questi, tali soggetti, se abbiano notificato
e trascritto un atto di opposizione, possono anche impugnare la divisione. A tale scopo è necessario
che l’atto di opposizione sia saluto scritto prima della trascrizione dell’atto di divisione ovvero della
domanda giudiziale di divisione. La trascrizione della divisione deve essere curata anche ai fini della
continuità delle trascrizioni devono poi essere trascritti, se hanno per oggetto beni immobili, la
costituzione del fondo patrimoniale, le convenzioni matrimoniali che escludono i beni medesimi
dalla comunione tra i coniugi, gli atti e provvedimenti di scioglimento della comunione, gli atti di
acquisto di beni personali a norma delle lettere c, d e f dell’articolo 179. Si tratta di trascrizioni
aventi effetti di pubblicità notizia, dal momento che l’opponibilità ai terzi di quelle vicende giuridiche
dipende dalla pubblicità attuata mediante i registri dello stato civile.

LA TRASCRIZIONE DEGLI ATTI DI DESTINAZIONE E DEGLI ATTI COSTITUTIVI DI VINCOLI

PUBBLICI
La legge ammette che un soggetto, con un atto che deve necessariamente avere la forma di un atto
pubblico, posso destinare beni immobili o mobili registrati, alla realizzazione di interessi meritevoli di
tutela riferibili a persone con disabilità, a pubbliche amministrazioni, o altri enti o persone fisiche ai
sensi dell’articolo 1322 comma due del codice civile.se titolare dei beni muore, i suoi eredi la
destinazione di impresa, facendone un uso diverso, come i creditori del titolare dei beni possono
pignorarli per soddisfare le loro ragioni, in forza del principio della generalità della responsabilità
patrimoniale e della indivisibilità del patrimonio. i casi in cui è possibile ai privati imprimere a beni
determinati una destinazione ad uno scopo con effetti opponibile ai terzi, e dunque con la
conseguenza di sottrarre tali beni alla disciplina generale sulla circolazione giuridica, sono di regola
tassativamente previsti dalla legge: si pensi al caso del fondo patrimoniale, i cui beni non possono
essere sottoposti ad esecuzione per obbligazioni contratte per scopi estranei all’interesse della
famiglia. si realizza in tal modo una separazione dei beni, che vengono con il efficacia erga omnes
resi funzionali ad uno specifico fine e sottratti della generica garanzia dei creditori. A costoro infatti,
l’atto di destinazione, regolarmente trascritto, risulta opponibile; così come sarebbe opponibile ai
quanti avessero acquistato su beni un diritto reale. Legge pone un’elencazione dei possibili
beneficiari dell’atto di destinazione, che però è articolato in modo tale da risultare scarsamente
comprensibile. La norma, infatti, stabilisce che la destinazione di beni può venire per la realizzazione
di interessi riferibili a persone con disabilità, a pubbliche amministrazioni, o altri enti o persone
fisiche: siccome la generica formula enti o persone fisiche comprende ogni possibile soggetto di
diritto, e ovvio, che in realtà queste due ultime categorie tolgono significato tutte le altre menzionati
nell’elencazione normativa. Ci si domanda, quale sia la portata di tale riferimento alla regola
generale sull’autonomia contrattuale; secondo alcuni interpreti esso vorrebbe legittimare qualsiasi
atto, anche atipico, di destinazione, purché, giustificato dall’essere preordinato ad un fine meritevole
di protezione giuridica; secondo altri la norma riguarderebbe soltanto il profilo delle trascrizioni di
atti destinazione tipici, e dunque per la identificazione dei singoli atti suscettibili di produrre gli effetti
descritti dalla norma si dovrebbe far riferimento ad altre specifiche disposizioni dell’ordinamento.

LA TRASCRIZIONE DELLE DOMANDE GIUDIZIALI

Anche le domande giudiziali possono essere soggette a trascrizione. In questi casi la trascrizione
serve a mettere i terzi in grado di sapere che in ordine un certo bene pende una controversia e
quindi a rendere la sentenza che verrà emanata opponibile al convenuto. La pubblicità data dall’atto
introduttivo di un procedimento giudiziario esplica una funzione di prenotazione, nel senso che, se
la domanda verrà successivamente accolta, la sentenza di accoglimento verrà considerata efficace
nei confronti dei terzi che abbiano acquistato diritti sul bene oggetto della lite in forza di atti trascritti
successivamente alla trascrizione della domanda giudiziale. L’attore, pertanto, trascrivendo la
domanda giudiziale si pone al riparo dal rischio che durante la pendenza del processo il convenuto
con piatti di disposizione del bene oggetto della lite il prenota l’opponibilità ai terzi degli effetti della
sentenza a lui favorevole.qualora, invece, i terzi abbiano trascritto il loro titolo d’acquisto giudiziale,
l’eventuale sentenza di accoglimento della domanda non sarà in grado di pregiudicarli.in caso di
rigetto della domanda o di estinzione del processo, il giudice ordina la cancellazione della domanda
o comunque dell’atto giudiziario trascritto. La trascrizione delle domande giudiziali riguarda:

• La domanda di risoluzione o di rescissione di contratti relativi ai diritti menzionati nell’articolo

2643, ove proposta dall’alienante: la trascrizione della domanda rende opponibile l’effetto resti
tutorio conseguente all’accoglimento della domanda stessa

• La domanda volta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre

• La domanda volta ad ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione di una scrittura

privata relativa ad un atto soggettivo trascrizione: la scrittura privata è suscettibile di trascrizione

• La domanda di accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione. Emerge che la

 trascrizione della domanda, rendendo opponibile ai subacquirenti del simulato acquirente la
sentenza che accolga la domanda, pregiudica pure gli acquirenti di buona fede che non abbiano
trascritto il loro titolo d’acquisto prima della trascrizione della domanda giudiziale.

• Le domande di revoca di atti pregiudizievoli per i creditori soggetti a trascrizione

• Le domande di nullità ovvero di annullamento di atti soggetti a trascrizione e quelle volte di

impugnare la validità alla trascrizione di atti

• Le domande con le quali si contesta il fondamento di un acquisto mortis causa: anche in questo
caso è prevista un’ipotesi di inopponibilità

• Le domande di riduzione delle donazioni e delle disposizioni testamentarie lesive della legittima,
anche in questo caso il decorso del tempo rende in opponibili gli effetti della sentenza ai terzi
subacquirenti

L’articolo 2653 prevede inoltre la trascrizione:

• Della domanda di rivendicazione di un bene immobile, a seguito della trascrizione di tale

domanda ogni successivo atto, sebbene trascritto, rimane in opponibile all’atto vittorioso

• Della domanda o della dichiarazione di riscatto della vendita di un immobile

• Degli atti e domande che interrompono il corso dell’usucapione di beni immobili

È agevole comprendere che la trascrizione della domanda giudiziale comporta un grave ostacolo
pratico alla circolazione del bene: chiunque intenda acquistare diritti su di esso, si asterrà dal
compiere l’operazione, vedendo trascritta una domanda giudiziale e sapendo che il suo diritto
potrebbe essere travolto dalla sentenza. Talora accade che il processo possa protrarsi per molti
anni, o che addirittura possa concludersi senza la pronuncia di una sentenza (per estinzione del
processo) o comunque di un provvedimento che disponga espressamente sulle sorti della
trascrizione della domanda, ordinandone la cancellazione. In che può dar luogo ad una situazione di
incertezza. La trascrizione della domanda giudiziale conserva il suo effetto per vent’anni, questo
può essere rinnovata prima che scada il termine ventennale.

LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE. L’EFFETTO PRENOTATIVO.

La tradizionale inammissibilità della trascrizione del contratto preliminare, conseguente alla sua
efficacia meramente obbligatoria e alla tassatività dell’elencazione normativa degli atti trascrivibili,
generava una lacuna di tutela delle ragioni del promissario acquirente di diritti reali immobiliari. La
trascrizione è, in coerenza con le regole generali, ammissibile solo se tali preliminari risultano da atto
pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Consegue
che ora possono sempre essere stipulati contratti preliminari con più scrittura privata non
autenticata, in suscettibili di trascrizione, rispetto ai quali si applica la disciplina che abbiamo
illustrato a suo tempo, anche per quanto riguarda la tutela; i contratti preliminari perfezionati
mediante scrittura privata autenticata, suscettibili di trascrizione effetti che subito possiamo a
vedere. L’effetto prenotativo di cui si diceva: gli effetti del contratto definitivo sono opponibili a
coloro che abbiano acquistato diritti nei confronti della linea anche nel periodo successivo alla
trascrizione del preliminare. Il preliminare trascritto, insomma, non produce il trasferimento del
diritto reale, ma anticipa l’opponibilità ai terzi degli effetti traslativi definitivo fin dalla data della
trascrizione del preliminare. In questo modo il promissario acquirente è sicuro che un eventuale
vendita del bene che forma oggetto del preliminare ai terzi, posta in essere dal promettente
venditore dopo la trascrizione del preliminare, non potrà pregiudicare le ragioni del promissario
acquirente.

L’ANNOTAZIONE
Non va confusa con la trascrizione di un atto la figura della semplice annotazione. L’articolo 2654
del codice civile dispone che sia una domanda giudiziale si riferisce a un atto trascritto o iscritto la
trascrizione della domanda deve essere anche annotata in margine alla trascrizione dell’atto. Così
facciamo in caso di una vendita immobiliare da tizio a Caio, regolarmente trascritta, di cui tizio
chiede giudizialmente la risoluzione: oltre alla trascrizione della domanda, occorre provvedere alla
annotazione di questa a margine della trascrizione della vendita. Del pari l’articolo 2655 del codice
civile dispone che siano annotati in margine alla trascrizione di atti trascritti le sentenze o le
convenzioni che dichiarino o provochino la nullità, l’annullamento, la risoluzione, scissione, la revoca
del tratto trascritto. Dunque l’annotazione postula l’attuazione della formalità principale; essa ha
funzione di accrescere la conoscibilità dell’atto notato.

MODALITÀ PER ESEGUIRE LA TRASCRIZIONE. LA TRASCRIZIONE RELATIVA A BENI MOBILI

REGISTRATI
La trascrizione deve essere richiesta presso l’ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione si
trova il bene. Si può ottenere la trascrizione soltanto in forza di sentenza oppure di atto pubblico o
di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Per la trascrizione di
una domanda giudiziale occorre presentare copia autenticata del documento che la contiene,
munita della relazione dell’avvenuta notificazione dell’atto alla controparte. Chi domanda la
trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari le copie del
titolo e una nota nella quale devono essere contenute le indicazioni stabilite nell’articolo 2659
modificato dalla legge 27 dell’85 numero 52. Chi domanda la trascrizione di un atto d’acquisto
mortis causa deve presentare l’atto di accettazione di eredità, il certificato di morte dell’autore della
successione è una copia o un estratto autentico del testamento, e, infine, una nota in doppio
originale con le indicazioni elencate nell’articolo 2660 del codice civile. Anche per i mobili registrati è
sancito il principio della continuità delle trascrizioni ed è previsto la trascrizione delle domande
giudiziali, oltre che degli atti di sequestro e pignoramento. Quanto alle forme e modalità di
esecuzione della trascrizione, l’articolo 2695 fa rinvio al codice della navigazione delle leggi speciali.
In via sussidiaria si applicano le norme relative la trascrizione degli atti relativi a beni immobili.