DIRITTO PRIVATO

Lezione 17/10/2022

Atti negoziali unilaterali vincolanti  una parte si impegna/promette di fare qualcosa, l’autore della
dichiarazione è vincolato (promessa unilaterale); libro IV Codice Civile  Art. 1987 e seguenti.
Promesse unilaterali principio di tipicità ≠ contratti principio di atipicità
Articolo 1987 efficacia delle promesse  la promessa unilaterale di una prestazione non produce
effetti obbligatori fuori dai casi ammessi dalla legge (principio di tipicità)
Articolo 1989 promessa al pubblico  colui che, rivolgendosi al pubblico, promette una
prestazione a favore di chi si trovi in una determinata situazione o compia una determinata azione,
è vincolato dalla promessa non appena questa è resa pubblica. Se alla promessa non è apposto un
termine, o questo non risulta dalla natura o dallo scopo della medesima, il vincolo del promittente
cessa, qualora entro l’anno dalla promessa non gli sia stato comunicato l’avveramento della
situazione o il compimento dell’azione prevista nella promessa  promessa espressa dalla legge
soggetta al principio di serietà, infatti alla base di questa promessa dev’esserci tale principio, in caso
di mancanza di esso non si può pretendere tale prestazione.
Generalmente la promessa può essere revocata prima del termine fissato, solo per giusta causa, nel
caso in cui la prestazione si sia già verificata non vi è possibilità di revoca.
Articolo 1381 promessa dell’obbligazione o del fatto del terzo (dichiarazione unilaterale definita
come promessa)  colui che ha promesso l’obbligazione o il fatto di un terzo è tenuto a
indennizzare l’altro contraente, se il terzo si rifiuta di obbligarsi o non compie il fatto promesso 
questa terza persona è obbligata a compiere il fatto? No, nessuno può essere obbligato a fare
qualcosa per via della volontà altrui.
Se questa terza persona si rifiuta, colui che ha promesso l’obbligazione o il fatto deve indennizzare
la parte a cui ha fatto la promessa.
Indennizzo: è una riparazione, non pari al danno subito/causato ma qualcosa di meno poiché non vi
è un illecito alla base dell’indennizzo. In sostanza è un compenso che una persona è tenuta a pagare
pur non avendo commesso un illecito. (indennizzo < risarcimento)
Risarcimento: è una riparazione di un danno, l’entità del risarcimento equivale al danno
subito/causato poiché vi è un illecito alla sua base, inadempimento (illecito) = risarcimento.
Nel caso trattato dall’ art. 1381 non vi può essere un risarcimento perché il mancato adempimento
di una terza persona non dipende da colui che fa la promessa ma dalla terza parte stessa e quindi ciò
non può essere considerato un illecito.
Questa situazione viene letta così dalla giurisprudenza; chi promette il fatto di un terzo si assume
due obblighi:
1)fare tutto il possibile affinchè il terzo mantenga la promessa (compia il fatto promesso):
-Se colui che promette non si comporta diligentemente o non fa tutto il possibile perché la promessa
avvenga, viene considerato inadempiente e quindi dovrà risarcire il danno
Se colui che promette ha fatto tutto il possibile  2) non verrà considerato inadempiente e dovrà
semplicemente pagare l’indennizzo nel cas in cui il terzo si rifiuti di compiere la prestazione.
Questa rilettura è stata data in modo dare maggiore coerenza al sistema, senza questa lettura ognuno
potrebbe promettere senza mantenere, in questo modo l’Art.1381 integra l’Art 1989, relativo alle
promesse al pubblico, rendendolo più “armonico”.
Queste promesse sono sempre più diffuse nei contratti di appalto, in cui l’appaltatore si impegna,
nei confronti del committente, a ottenere da eventuali collaboratori terzi, determinati standard etici
(es. norme di sicurezza, norme su sfruttamento lavoro minorile, filiere controllate ecc..)
Contraente: colui che ha concluso un contratto, secondo Art.1381 sembra che colui che promette e
colui a cui viene fatta la promessa stipulino un contratto; di conseguenza l’Art. 1987 viene
considerato a tratti inutile per via dell’Art. 1333.
Articolo 1333 contratto con obbligazioni del solo proponente  la proposta diretta a concludere
un contratto da cui derivino obbligazioni solo per il proponente è irrevocabile appena giunge a
conoscenza della parte alla quale è destinata. Il destinatario può rifiutare la proposta nel termine
richiesto dalla natura dell’affare o dagli usi. In mancanza di tale rifiuto il contratto è concluso
Nel momento in cui la proposta arriva al destinatario specifico = contratto. Questo ovviamente non
vale per le promesse al pubblico perché manca un destinatario specifico.
Quindi le promesse unilaterali non sono più “tipiche” ma risultano, così come i contratti, “atipiche”.
Articolo 1988 promessa di pagamento e ricognizione di debito  la promessa di pagamento o la
ricognizione di un debito dispensa colui a favore del quale è fatta dall’onore di provare il rapporto
fondamentale. L’esistenza di questo si presume fino a prova contraria
Quindi la dichiarazione unilaterale indirizzata ad un destinatario (es. via mail) in cui l’autore della
dichiarazione riconosce di essere debitore al destinatario conferma di essere tenuto nei confronti di
quest’ultimo a pagare una somma di denaro. La somma è dovuta anche senza tale dichiarazione ma
conferma un obbligo che c’è già (se non c’è l’obbligo la dichiarazione non è vincolante), il
riconoscimento di un debito non è vincolante di per sé ma è rilevante in ottica dell’“inversione
dell’onere della prova”  Debitore riconosce un debito, l’onere della prova è ribaltato al debitore,
ovvero sarà lui a dover provare, in sede giudiziaria, che quel debito non è mai esistito o è già stato
estinto. Il creditore dovrà solo mostrare l’esistenza della promessa del debito da parte del debitore.
Mentre nel caso in cui il debitore non riconosce il debito, se il creditore agisce in giudizio dovrà
dimostrare di aver prestato dei soldi al creditore, quindi l’esistenza del debito.
Per quanto riguarda il contratto, di per sé non è definitivo ma esistono accordi che si collocano in
una fase intermedia rispetto al contratto finale, i cosiddetti contratti preliminari (compromessi).
Un esempio di questi tipi di contratto è l’acquisto di immobili, in cui il contratto preliminare
anticipa la vendita definitiva presso il notaio attraverso un intermediario, per esempio un agente
immobiliare, o tramite accordi stipulati direttamente tra privati mediante appositi formulari pre-
compilati.
Il contratto preliminare ha come fine ultimo quello di vincolare alla stipula del contratto definitivo,
chi firma tale contratto è obbligato a stipulare il contratto definitivo.
Perché non stipulare subito il definitivo? le parti hanno spesso desiderio di bloccare subito
l’affare, evitando il recesso delle trattative, la revoca dell’offerta o il cambiamento di quest’ultima.
Il contratto preliminare deve inoltre contenere i dati del contratto definitivo (prezzo, modalità, data
firma definitivo ecc..).
La vendita spesso non può avvenire subito, vedi per gli immobili, poiché ambedue le parti hanno
bisogno di tempo per acquistare (mutuo/liquidità) e vendere (trasloco, nuova casa) l’immobile in
questione.
Il preliminare può anche dare vita ad altre obbligazioni; anticipazioni presenti solitamente nel
contratto definitivo: consegna della cosa, anticipo pagamento da parte dell’acquirente come acconto
o caparra, pagamento dilazionato che si concluderà con il definitivo.
Il contratto definitivo mantiene però una funzione fondamentale che non può essere sostituita da
nessun contratto preliminare  il trasferimento di proprietà, l’acquirente diventa legalmente il
proprietario della cosa in questione.
Qualsiasi tipo di contratto può avere un contratto preliminare (es. preliminare d’appalto, locazione,
ecc..) tranne la donazione, difatti non si può obbligare a donare.
La fase preliminare è motivo di molti contenziosi: 1) una delle due parti si rifiuta di stipulare il
contratto definitivo;
2) l’acquirente si accorge che la cosa ha dei difetti non dichiarati in fase preliminare
Cosa succede in questi casi?
1)Venditore decide di non vendere più, non presentandosi dal notaio  libro IV Codice Civile
(tutela diritti), Art.2932 esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto  se colui
che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia
possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produce gli effetti del contratto
non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una
cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere
accolta se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di
legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.
Quindi nel caso in cui la parte che vorrebbe stipulare il contratto definitivo trova il rifiuto dell’altra
parte può chiedere che il giudice emetta una sentenza di natura costitutiva che “produca gli effetti
del contratto non concluso” cioè il contratto definitivo; nel caso di una compravendita immobiliare
il trasferimento della proprietà dell’immobile in questione.
La sentenza toglie la proprietà a una parte senza il consenso di quest’ultima e la trasferisce all’altra
parte.
Lezione 18/10/2022

Perché viene detta sentenza costitutiva?  perché non condanna a nulla ma attua direttamente il
trasferimento, è quindi capace di modificare direttamente lo stato giuridico delle cose. Non vi è
quindi possibilità di inadempimento alla sentenza, cosa che può invece accadere nelle sentenze di
condanna (es. mancato pagamento alimenti causa divorzio).
La maggior parte delle sentenze sono cosiddette di condanna, in cui il giudice condanna una delle
due parti a fare qualcosa (es. consegnare, pagare qualcosa ecc..).
Problemi relativi ai contratti preliminari  oltre al mancato stipulamento del definitivo, problemi
della cosa: consegna cosa viziata (difetti materiali/giuridici) costituisce un inadempimento
dell’obbligo di consegna.
Premessa: il venditore si impegna a consegnare un bene non difettoso, si può comunque vendere u
immobile con difetti (pericolante, parti da rifare, problemi urbanistici come inabitabilità ecc..); a
patto che entrambe le parti siano consapevoli e d’accordo a riguardo.
Se non dichiarato, cosa può fare il committente/acquirente?  Rimedio, eccezione di
inadempimento Art. 1460 eccezione d’inadempimento  nei contratti con prestazione
corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non
adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per
l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia non
può rifiutarsi l’esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede.
Quindi colui che subisce un inadempimento è legittimato a non adempiere, es. rifiuto pagamento,
rifiuto stipulazione contratto definitivo ecc.
Si crea una situazione di stallo in cui le due parti non adempiono al contratto e spesso creano
situazioni conflittuali che finiscono in causa davanti ad un giudice:
1)parte “lesa” può decidere di rinunciare all’affare, domanda al giudice lo scioglimento del
contratto (risoluzione), dal contratto non scaturiscono effetti giuridici + risarcimento del danno per
via dell’inadempimento del venditore.
2)parte lesa può chiedere al giudice di emettere una sentenza costitutiva + condannare controparte
ad eliminare i difetti; trasferimento proprietà + riparazione a spese venditore.
Oppure riduzione corrispettivo (prezzo) della cosa, risarcimento danno a patto che questo venga
provato dall’ acquirente.
Manca disciplina relativa al contratto preliminare, non esiste uno statuto ad hoc che regoli i
preliminari ma una disciplina generale del contratto definitivo.
I giudici tramite le sentenze hanno portato alla creazione di un apparato rimediale, congruo ed
idoneo, per soddisfare le esigenze di un eventuale acquirente (attività giurisprudenziale).
Solo un articolo, 1351 si riferisce espressamente al contratto preliminare; Art. 1351 contratto
preliminare  il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge
prescrive per il contratto definitivo.
Il contratto preliminare deve quindi essere stipulato nella stessa forma del contratto definitivo, pena
nullità del preliminare (es. definitivo scritto = preliminare scritto).
Art. 2645-bis (introdotto nel Dicembre 1996) trascrizione contratti preliminari  1. I contratti
preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1, 2, 3 e 4
dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di
costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con
sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente.
2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei
contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad
ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni
ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.
3. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai
prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto
definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione
del contratto
definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della
domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2.
4. I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione
devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota
del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in
millesimi.
5. Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per
la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l'edificio viene ad
esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti
alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L'eventuale
differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel
contratto preliminare non produce effetti.
6. Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l'edificio nel quale sia stato
eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la
copertura.

Invece cosa succede se non ricevo il mutuo e mi rifiuto di stipulare il contratto definitivo? Può
essere considerato inadempimento oppure no?  è inadempimento poiché pur essendo la banca a
non concedermi il mutuo, sta a me impegnarmi ad assumere impegni che sono in grado di portare a
termine.
Eccezione solo se viene inserita una clausola nel contratto, viene stipulato solo se ricevo mutuo
oppur re se il mutuo non viene concesso per via di un difetto o di un’irregolarità non comunicate dal
venditore che portano la banca a non erogare il mutuo.
Generalmente la mancata concessione di un mutuo è considerata come un inadempimento e il
venditore chiederà lo scioglimento del contratto e il risarcimento dei danni.
Un’ altro tipo di formazione progressiva del contratto è il patto di prelazione  accordo che dà una
preferenza nella stipulazione di un contratto definitivo. Due parti si accordano in modo che una
conceda all’altra il diritto di essere preferito come contraente di un futuro contratto.
Patto Preliminare ≠ Patto di prelazione  nessuna delle due parti ha l’obbligo di concludere il
contratto a meno che non sia previsto un corrispettivo relativo al diritto di prelazione.
Il patto di prelazione può essere violato quando il contratto viene concluso tra il venditore ed un
terzo che non corrisponde al soggetto prelazionario; rimedio risarcitorio relativo all’inadempimento.
Il diritto di prelazione può inoltre riguardare qualsiasi tipo di contratto (es. contratto di vendita,
locazione, fornitura ecc..).
I diritti di prelazione sono talvolta concessi dalla legge (prelazione legale), imponendo a determinati
soggetti di inoltrare la proposta di contratto prima a determinati soggetti, limitando la libertà
contrattuale; es. prelazione dello stato: beni artistici devono essere prima proposti allo stato e la
trattativa rimane aperta fino alla decisione dello stato.
Es. eredità: in caso vi siano più eredi beneficiari della stessa eredità e uno di essi voglia vendere la
propria quota, la legge riconosce la prelazione agli altri eredi prima che a soggetti terzi.
Prelazione agraria: legge 590 del 1965 riconosce al coltivatore diretto (affittuario) la prelazione nel
caso in cui il proprietario del terreno decida di vendere, in caso in cui l’affittuario possa e voglia
acquistare il terreno in questione oppure senza affittuario la prelazione è a favore del proprietario
del terreno confinante. Ratio: migliore sfruttamento del suolo al fine di evitare eccessivo
frazionamento di quest’ultimo (solo in caso di vendita del proprietario). [leggi documento moodle
su prelazione agraria]
Locazione immobili (uso commerciale): il proprietario decide di vendere, diritto di prelazione al
convittore, colui che ha concluso il contratto di locazione.
Per uso abitativo questa regola non vale eccetto nel caso in cui il proprietario rifiuta di rinnovare il
contratto di locazione (primo rinnovo) adducendo la decisione di vendere l’immobile. In questo
caso l’inquilino o convittore ha il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile.
Nel caso di violazione del diritto di prelazione legale: risarcimento della somma pagata + diritto di
riscatto del bene in questione.
Obbligo buona fede  prestazione dovuta è indefinita, l’obbligazione per essere tale deve avere un
oggetto (contenuto) determinato; la buona fede è un obbligo generale i cui contenuti non sono
predeterminabili, no comportamenti specifici ma variano da caso a caso. La buona fede è quindi
considerata un dovere ma non un’obbligazione in senso vero e proprio, come il diritto di credito ad
esempio, poiché manca una determinata prestazione da ottemperare.
Lezione 24/10/2022

Diritti Soggettivi  facoltà del titolare del diritto riconosciute dalla legge. I diritti soggettivi
possono essere di natura molto diversa tra loro ma si possono distinguere tre categorie fondamentali
di tali diritti:
Diritti assoluti  si dividono in diritti reali e diritti della personalità e possono essere fatti valere
nei confronti di tutti. Per la loro realizzazione non è dunque necessaria la collaborazione di altri
soggetti e danno al titolare un potere che si risolve nell’obbligo della collettività a rispettare questo
diritto e non interferire con esso (dovere di non ingerenza), dovere erga omnes. Esempi di tali diritti
sono i diritti della personalità, il diritto alla salute, il diritto di onore, riservatezza ecc. La lesione di
tali diritti non è considerato un inadempimento ma bensì un illecito.
Diritti reali: sempre diritti assoluti ma sono diritti sulle cose, numero limitato es. diritto di proprietà
è un diritto assoluto, il proprietario della cosa ha il potere su di essa, non illimitato, ma impone alla
collettività un dovere di non ingerenza (violazione proprietà = illecito).
Diritti relativi  posizione di potere o forza che il titolare può vantare solo nei confronti di un altro
soggetto determinato. A differenza dei diritti assoluti è necessaria la collaborazione di altri soggetti.
I diritti relativi creano una relazione o rapporto tra due soggetti; il titolare del diritto e un altro
soggetto.
Esempio di diritti relativi sono i diritti di credito: potere di pretendere una determinata prestazione
dal titolare, il creditore, dalla controparte, il debitore che avrà quindi un’obbligazione verso il
titolare di tale diritto.
La prestazione può essere di diversa natura, generalmente debito viene inteso come somma che il
debitore deve pagare al creditore, ma la prestazione può essere anche di altra natura es. obbligo di
fare o non fare ecc. Hanno sempre la funzione di realizzare l’interesse del titolare di tali diritti; es.
diritto di credito: interesse di ottenere una somma di denaro. In modo che l’interesse venga
soddisfatto; titolarità diritto + adempimento (senza uno dei due l’interesse non viene realizzato).
Diritti potestativi  sono una sorta di via di mezzo tra diritti assoluti e dritti relativi; il titolare di
tali diritti ha il potere di modificare l’altrui sfera giuridica tenendo un determinato comportamento
senza la necessità che la controparte faccia qualcosa. Nei diritti potestativi l’interesse non richiede
l’adempimento dell’altra parte, ma si realizza in via autonoma tenendo quel comportamento che
realizza l’interesse del titolare. La controparte è in una posizione di soggezione, no obbligo di fare
qualcosa, poiché subisce l’effetto senza dovere o poter fare nulla. Esempi diritto di riscatto, diritto
prelazione ecc...
Contratto Art. 1325 elementi essenziali del contratto  I requisiti del contratto sono:
1) l'accordo delle parti: no accordo = no contratto;

2) la causa: differente da un contratto all’ altro, regola generale la causa dev’essere lecita;

3) l'oggetto: o prestazione, ovvero ciò che le parti si impegnano a fare, la prestazione dev’essere
determinata affinché il contratto sia valido oppure determinabile; in questo caso il contratto è valido
se la prestazione è determinabile su base di criteri di determinazione esterni, non comune ma
possibile. La prestazione non è quindi individuata nel contratto ma basata su criteri certi ma esterni
al contratto, questo dà flessibilità al contratto. Es. contratti di fornitura: i prezzi vengono basati su
listini esterni che non sono parte del contratto.
Oggetto dev’essere possibile, quindi attuabile e lecito; attuabile: la prestazione può essere eseguita
(possibilità ≠ futurità posso vendere un bene che ancora non c’è a patto che sia astrattamente
suscettibile di venire ad esistenza, oggetto rimane attuabile).
Liceità: oggetto dev’essere lecito, pena nullità contratto. Illiceità = violazione divieto legislativo, es.
prestazione di un oggetto contraria alle norme di legge.
Gli oggetti illeciti possono essere contro l’ordine pubblico (valori primari dell’ordinamento che
trovano garanzie nella carta costituzionale/trattati UE, es. diritti personalità) e il buon costume
(valori di moralità che sono l’espressione della società in un determinato momento storico,
valutazione molto complicata da parte del giudice. Il buon costume è un principio generale che
varia al variare della società civile il giudice dovrà quindi interpretare il pensiero della società che
non è mai unanime ma anzi pieno di diverse ideologie (scarsa rilevanza nel quotidiano).

4) la forma (quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità): la forma dev’essere
scritta, pena nullità del contratto, ma vi sono contratti in cui la forma non è espressamente richiesta
dalla legge e possono essere conclusi in modi diversi (oralmente).

-scrittura privata: redatto e sottoscritto dalle parti, è sufficiente per la validità del contratto quando
la forma scritta è richiesta dalla legge.

-scrittura privata con sottoscrizione autenticata dal notaio: più rilevante, le sottoscrizioni vengono
apposte in presenza del notaio che appone formula autentica che certifica che in quella data le parti
hanno sottoscritto il contratto. Utile ai fini della prova in giudizio, infatti ciò che viene accertato dal
notaio non può essere contestato dalle parti, non per la validità del contratto in sé.

-atto pubblico o notarile: scritto interamente dal notaio, le volontà delle parti messe per iscritto e in
seguito viene fatto il rogito, l’atto ha piena prova; data, identità delle parti e tutto quello che il
notaio dichiara (accerta) che sia avvenuto dalle parti davanti a lui non è contestabile, se non per ciò
che è stato dichiarato dalle parti (differenza ovviamente tra ciò che le parti fanno davanti al notaio
es. versare assegno o ciò che le parti promettono di fare)  Art. 2699 atto pubblico  L'atto
pubblico è il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico
ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato.
La forma scritta è formalmente richiesta per gli atti elencati nell’ Art. 1350 atti che devono farsi
per iscritto  Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità:
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il
diritto di superficie, il diritto del concedente e dell'enfiteuta;
3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;
4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il
diritto di abitazione;
5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;
6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;
7) i contratti di anticresi;
8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni;
9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di
altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;
10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie, salve le disposizioni relative alle rendite
dello Stato;
11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;
12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei
numeri precedenti;
13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.

Ratio  maggiore solennità data al trasferimento di immobili o proprietà che generalmente hanno
più valore rispetto ad altri beni + esigenza pubblica di avere una maggiore certezza e pubblicità
relativa al trasferimento di tali beni
In generale tutti gli atti che trasferiscono la proprietà o altri diritti reali su beni immobili devono
essere fatti per iscritto (scrittura privata, scrittura privata con sottoscrizione autenticata dal notaio o
atto notarile). Mentre in altri casi è necessario l’atto pubblico, es. donazione, convenzioni
matrimoniali ecc.
Dagli anni 90 in poi è stata imposta la forma scritta non solo per i casi riportati nell’articolo 1350
ma anche per altri contratti (bancari, finanziari, tra istituti di credito e i clienti). Questo perché la
forma scritta garantisce una tutela nei confronti della parte più debole, facendo in modo che i
termini del contratto rimangano quelli prefissati in partenza e non vengano cambiati dal contraente
più forte.
Lezione 25/10/2022

Perché le compravendite non avvengono tramite la sola scrittura privata ma le parti si avvalgono
dell’atto notarile (pubblico)?  Perché l’atto pubblico può trascrivere la compravendita cioè
effettuare l’adempimento e quindi la trascrizione ai pubblici registri immobiliare, la pubblicità,
permette l’opponibilità dell’atto.
Efficacia del contratto  obbligazione delle parti che lo stipulano (fonte di obbligazioni)
Trasferimento proprietà: effetto automatico dell’accordo, non è un’obbligazione, può avere effetto
reale o traslativo (contratto che porta a trasferimento di proprietà); può anche portare al
trasferimento di altri diritti, non solo proprietà, esempio diritto usufrutto (cedo mio diritto che
cambia di titolarità; diritto di credito: cessione credito effetto reale).
Tutti i contratti hanno effetti obbligatori alcuni hanno effetti traslativi (donazione, permuta,
compravendita).
Trascrizione  ordinamento richiede che atti traslativi/reali (ad esempio su beni immobili) siano
trascritti su registri pubblici; Art. 2643 atti soggetti a trascrizione  Si devono rendere pubblici col
mezzo della trascrizione:
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il
diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta;
2-bis) i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque
denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione
territoriale;
3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;
4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il
diritto di abitazione;
5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri
precedenti;
6) i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili
o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione
degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;
7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;
8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;
9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti,
per un termine maggiore di tre anni;
10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o
di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove
anni o è indeterminata;
11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal numero precedente;
12) i contratti di anticresi;
12-bis) gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo
verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato)
13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti
menzionati nei numeri precedenti;
14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti
menzionati nei numeri precedenti.

La trascrizione ha funzione di pubblicità, in questo modo gli atti possono essere consultati se vi è un
interesse e opponibilità, fondamentale nella risoluzione dei conflitti tra più acquirenti (aventi causa)
dello stesso bene.
La trascrizione contro il dante causa (venditore) e a favore dell’avente causa, serve a registrare il
passaggio di proprietà e quindi dei relativi diritti, contro il dante causa e a favore dell’avente causa.
La trascrizione serve a risolvere situazioni in cui sullo stesso bene sono trascritti diritti incompatibili
a favore di diversi aventi causa; es. doppia vendita immobiliare = dante causa vende immobile a due
soggetti diversi; entrambi trascrivono, le due trascrizioni sono conflittuali.
Art. 2644 effetti della trascrizione  Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto
riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto
trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Seguita la trascrizione, non
può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati
verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore.

Prevale colui che ha trascritto prima l’atto anche se quest’ultimo è successivo, ovvero è stato
prescritto dopo un altro atto. La parte che ha stipulato il contratto prima ma non lo ha trascritto avrà
pagato per un bene di cui non può essere proprietario; avrà quindi diritto ad un risarcimento, poiché
vi è un illecito da parte del venditore ma la parte lesa non potrà recuperare la proprietà di quel bene.
La trascrizione come detto può avvenire solo attraverso un atto pubblico o notarile oppure con una
scrittura privata con sottoscrizione autenticata dal notaio.
Il contratto preliminare deve essere trascritto? No, perché ha solamente effetti obbligatori, a partire
dal 1996 Art. 2545bis (già scritto) ha consentito la trascrizione del contratto preliminare. In questo
caso la trascrizione ha efficacia prenotattiva dell’opponibilità, cioè prenota l’opponibilità che di
solito risulta dalla trascrizione del definitivo.
Quindi l’efficacia della trascrizione del definitivo viene retrodatata alla data di trascrizione del
preliminare in modo da tutelare l’acquirente.
La trascrizione del preliminare permette alla sentenza costitutiva di dare proprietà all’acquirente
anche nel caso in cui il venditore abbia già venduto il bene ad un altro acquirente che ha, a sua
volta, trascritto il contratto definitivo, ottenendo quindi la proprietà di quel bene.
Senza la trascrizione del preliminare/definitivo la sentenza costitutiva non può portare
all’ottenimento della proprietà nel caso in cui questa sia passata ad un altro acquirente; in questo
caso restituzione somma pagata al venditore + risarcimento danni se provati.
Art. 1376 contratto con effetti reali  Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della
proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il
trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto
del consenso delle parti legittimamente manifestato.

Il contratto produce effetti solo tra le parti contrenti, non ha effetti nei confronti di terzi con l’unica
eccezione del contratto a favore di terzo(i), che rappresenta un’eccezione alla regola generale dei
contratti  questo tipo di contratto ha effetti favorevoli nei confronti del terzo, mai contrari, quindi
diritti e non obblighi verso qualcuno che non è il contrente e quindi non ha aderito al contratto.
Caso in cui contraente A e B stipulano un contratto da cui sorge un diritto nei confronti di C, il
terzo, con uno dei due contraenti obbligato nei confronti di quest’ultimo.
Esempio; assicurazione sulla vita: il beneficiario è solitamente un terzo, l’indennità in caso di morte
firmatario spetta alla persona X senza il consenso di quest’ultima.
Il terzo ha tuttavia la possibilità di rifiutare gli effetti del contratto, rifiutando il beneficio ad esso
relativo. Il beneficio al terzo è revocabile, il diritto di revoca sussiste fin tanto che il terzo non abbia
dichiarato di aderire, usufruendo quindi del beneficio; diritto di revoca art. 1441 (e seguenti)
contratto a favore di terzi  è valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi
abbia interesse.
Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione.
Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato,
anche in confronto del promittente, di volerne profittare.
In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a
beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del
contratto.

Il terzo quando aderisce rimane sempre un terzo, più precisamente creditore di quella prestazione
stipulata nel contratto.
Donazioni indirette  effetto donativo senza essere vere e proprie donazioni (effetto liberale delle
donazioni); il terzo può anche essere mio creditore, es. assicurazione che non ha scopo liberale
tipico delle donazioni ma scopo di saldare il io debito nei confronti di un terzo.