I singoli contratti. La compravendita e la permuta.

a. Premessa
Pietro Perlingieri è un giurista, politico e professore universitario italiano, senatore della
Repubblica Italiana per il Partito Popolare Italiano nella XII legislatura: uno dei temi più importanti
del suo pensiero è il personalismo, cioè l’importanza della persona anche nel diritto civile. La
visione del professor Perlingieri è quella di leggere il diritto civile in chiave costituzionale vedendo
come, dietro ad ogni istituto, ci sia la persona. Ciò avviene anche nella compravendita: la
compravendita è un contratto, cioè un rapporto tra un venditore e un compratore (che sono
persone).

b. La disciplina della compravendita affonda le radici nella grande storia della tradizione
giuridica occidentale.
Il diritto civile italiano affonda le radici nella grande storia della tradizione giuridica occidentale e la
disciplina della compravendita che oggi noi troviamo all’interno del codice civile, è costruita anche
sulla base di quelle che sono state per molto tempo le regole del diritto romano. Dunque, come
buona parte degli istituti classici, anche questo è stato più compiutamente delineato nel diritto
romano (era il contratto di emptio venditio). Ciononostante, per le evoluzioni storiche e i
mutamenti delle esigenze sociali e della mentalità giuridica, la compravendita regolata dal Codice
civile se ne distanzia sotto diversi aspetti.
A fronte dell’importante tradizione che ha alle spalle, si assiste alla fioritura di sempre nuovi
schemi e discipline speciali che configurano le ‘vendite’. Oltre alla vendita internazionale, si pensi
alla vendita di beni di consumo o alla vendita online (per e-commerce).

c. La compravendita è un contratto tipico, sinallagmatico, consensuale, a effetti reali.

TIPICO (diverso dai contratti atipici/innominati)
- Esistono sia contratti tipici, sia contratti atipici detti anche innominati.
Nel nostro ordinamento non è accolto il principio di tipicità dei contratti, o meglio, nel
nostro ordinamento le parti possono concludere qualunque contratto appartenente o
meno a un tipo, a patto che persegua interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento
giuridico, cioè vige il principio di autonomia negoziale.
Non era così invece nel diritto romano, laddove le parti potevano concludere contratti
solamente appartenenti ai tipi previsti dall’ordinamento.
Oggi, invece, le parti possono concludere contratti che appartengono ai tipi, cioè alle figure
individuate dall’ordinamento, oppure, se vogliono, possono concludere contratti anche
diversi.
Il contratto di compravendita è un contratto tipico; come contratto nominato, trova la sua
disciplina:
 - nel Titolo III, «Dei singoli contratti»,
- del Libro IV, «Delle obbligazioni»,
- del Codice civile, agli artt. 1470 ss.
Art. 1470.
Nozione.
La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il
trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.

La causa del contratto di compravendita consiste proprio nella funzione di scambio della
proprietà di una cosa o di un diritto per il pagamento di un prezzo. Da ciò anche si può
comprendere il suo ruolo fondamentale in ambito economico, dai tempi più remoti.

SINALLAGMATICO

Dunque, oltre ad essere tipico, è anche un contratto sinallagmatico: si tratta di un

contratto a prestazioni corrispettive.

Si instaura tra le parti della compravendita, un rapporto di reciprocità (sinallagma) per

l’appunto fra venditore e compratore: uno paga il prezzo e l’altro trasferisce la
proprietà di una cosa o di un diritto.

CONSENSUALE

Un contratto si dice consensuale, quando per la sua conclusione, basta il consenso delle
parti (che sia manifestato ovviamente).

La categoria “contratto consensuale” si contrappone a quella del contratto reale: un

contratto si dice reale quando per la sua conclusione è necessario il consenso, ma non è
sufficiente →infatti per la conclusione dei contratti reali è necessaria anche la consegna
della cosa.

La compravendita è un contratto consensuale (non un contratto reale) perché, per il

suo perfezionamento, è sufficiente e necessario il consenso delle parti.

A EFFETTI REALI

La categoria contratti a effetti reali, si contrappone alla categoria dei contratti a effetti
obbligatori: con questa distinzione si fa riferimento a un qualcosa di diverso rispetto alla
suddivisione precedente.

Cioè, contratto consensuale e contratto reale sono delle classificazioni che fanno
riferimento alla conclusione del contratto, mentre, contratto a effetti reali e contratto a
effetti obbligatori è una classificazione attinente non al momento perfezionativo
 (conclusione) del contratto, bensì ad un momento logicamente successivo, cioè la
produzione degli effetti.

Dunque, quando diciamo che il contratto di compravendita è un contratto ad effetti

reali, intendiamo dire che si tratta di un contratto ad effetto traslativo. →Una volta
concluso, il contratto di compravendita produce l’effetto traslativo, ossia trasferisce la
proprietà di una cosa o un altro diritto (potrebbe essere un diritto reale, “ad esempio il
soggetto vende il diritto di usufrutto” o un diritto di credito, “ad esempio Tizio vende a
Caio un credito che vanta nei confronti di Sempronio”). Perciò si dice che la vendita ha
efficacia reale.

Dunque, i contratti ad efficacia reale sono quei contratti che trasferiscono la proprietà di
una cosa o trasferiscono un altro diritto oppure possono costituire dei diritti reali.

È appena il caso di rammentare che nel nostro sistema di diritto privato vige il principio
consensualistico, a differenza di altre esperienze giuridiche, come quella tedesca o nel
diritto romano.

Art. 1376.
Contratto con effetti reali.
Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la
costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la
proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti
legittimamente manifestato. → dunque, l’effetto traslativo si produce quando le parti
manifestano il consenso, cioè, nel caso della compravendita, quando si conclude il contratto.
L’espressione “legittimamente manifestato” fa riferimento alle modalità con cui avviene la
manifestazione della volontà: se si tratta di un contratto che richiede la forma per iscritto allora
la volontà andrà manifestata per iscritto.

Il principio consensualistico deriva dall’esperienza giuridica francese (Code Napoleon): questo

aspetto storico serve solo a ricordare che, anticamente, per esempio nel diritto romano, non era
così. C’è stato quindi un superamento delle regole che valevano all’epoca: nel diritto romano il
principio consensualistico non c’era, quindi la vendita (emptio venditio) nel diritto romano non
aveva efficacia reale, bensì efficacia obbligatoria, quindi l’effetto traslativo si verificava in un
secondo momento, cioè al compimento di un ulteriore atto (diverso dal contratto stesso) che era la
traditio rei: attraverso la consegna (traditio) si trasferiva la proprietà. Questo modello, come
sappiamo, non è accolto nel nostro codice; nel nostro codice vale il principio consensualistico.

d. Con il perfezionamento del contratto di compravendita, cosa sorge?

Con il perfezionamento del contratto di compravendita sorgono obbligazioni in capo al
compratore (artt. 1498 s.) e in capo al venditore (artt. 1476 ss.).

Sul compratore, grava l’obbligo di pagare il prezzo:

Art. 1498.
Pagamento del prezzo.
Il compratore è tenuto a pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissati dal contratto.
In mancanza di pattuizione e salvi gli usi diversi, il pagamento deve avvenire al momento della
consegna e nel luogo dove questa si esegue.
Se il prezzo non si deve pagare al momento della consegna, il pagamento si fa al domicilio del
venditore.

Ai sensi dell’art. 1475 c.c., se non è pattuito diversamente, a carico del compratore sono le spese
della vendita (es. compenso per il notaio).

L’obbligo di pagare il prezzo (obbligo del compratore) è l’obbligo che caratterizza questo tipo
contrattuale e lo distingue da un altro modello/tipo contrattuale, cioè la permuta detto contratto
di permuta, articolo 1552. Il fatto che nello scambio il corrispettivo sia dato dal prezzo (art. 1470)
distingue la compravendita dalla permuta (artt. 1552 ss.).
Art. 1552.
Nozione.
La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di
altri diritti, da un contraente all'altro.

In sintesi, la permuta:
→È pressoché identica alla vendita, se non per il fatto che non c’è come corrispettivo
del trasferimento della proprietà o del diritto il pagamento del prezzo, bensì come
corrispettivo di questo vi è un altro trasferimento di proprietà o altro diritto.
Il contratto di permuta è molto utilizzato nella prassi: pensiamo a tutti gli interessi che derivano
dai rapporti di vicinato →l’esperienza ci ha mostrato delle permute tra vicini che erano proprietari
di terreni, il cui confine era incerto, e per mettersi alla pari con le risultanze catastali ecc… uno dei
due cedeva una piccola porzione del proprio terreno in cambio del trasferimento di una piccola e
diversa porzione di terreno dell’altro in modo che il confine fosse chiaro e delimitato. In questo
caso c’è lo scambio di una cosa contro un’altra cosa: questa è la permuta.

Le norme sulla compravendita possono essere applicate anche alla permuta, salve le eventuali
incompatibilità.
 Sul venditore, grava l’obbligo di consegnare la cosa, che deriva dalla conclusione della
vendita: lo dice l’articolo 1476 al numero 1. Poi il regolamento di questa consegna, è
espresso all’articolo 1477.

Articolo 1476 numero 1: Le obbligazioni principali del venditore sono:

1) quella di consegnare la cosa al compratore [1477]

2) quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è
effetto immediato del contratto;
3) quella di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa.

Dunque, sul venditore grava l’obbligo di consegnare la cosa, che deriva dalla conclusione della
vendita: questo significa che la consegna della cosa non serve a perfezionare il contratto di
compravendita, ma è il contenuto di un obbligo successivo alla conclusione del contratto. La
vendita non si perfeziona con la consegna della cosa, bensì la vendita si perfeziona con il consenso
delle parti;

la consegna della cosa sarà poi oggetto di una delle obbligazioni che derivano dalla conclusione
della vendita, in particolare in capo al venditore.

Art. 1477.

Consegna della cosa.

La cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita.

Salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le
pertinenze e i frutti dal giorno della vendita.

Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa
venduta. →Per esempio, chi vende la casa o un appartamento deve consegnare a chi compra
anche i documenti relativi per esempio agli impianti, dunque tutto l’incartamento relativo al
bene venduto.

In base al principio espresso dal brocardo «res perit domino» (letteralmente «la cosa perisce al
padrone»), il rischio del perimento della cosa grava sul proprietario. Quindi, quando un bene
passa di titolarità da un soggetto ad un altro, passa anche il rischio del perimento di quella cosa. Se
si conclude un contratto di compravendita, e quindi il compratore diventa proprietario del bene
oggetto della vendita, in quel momento su di lui graverà il rischio del perimento della cosa, anche
se la cosa stessa non è stata a lui consegnata.
Per cui, se la cosa, una volta conclusa la compravendita e prima ancora che il venditore l’abbia
consegnata al compratore, si deteriora o si distrugge per una causa a lui non imputabile, sarà il
compratore a sopportarne le conseguenze, dovendo comunque pagare il prezzo (art. 1465).
(Per perimento della cosa si intende la distruzione/il deterioramento della cosa).
 e. Come si adempie all’obbligo di consegna?

L’obbligo di consegna è adempiuto quando il venditore trasmette al compratore il possesso della

cosa.

Che cos’è il possesso?

- Possesso (articolo 1140 cc)→ Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in
un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale.

La trasmissione dal venditore al compratore del possesso, può avvenire:

- in modo effettivo (per esempio, l’acquisto del giornale in edicola e

l’edicolante/negoziante ci dà il quotidiano “in mano”)
- oppure simbolico (ad es., nella vendita di un appartamento, con la consegna delle
chiavi).

Dallo studio del diritto privato, abbiamo visto che esistono anche degli istituti particolari,
attraverso i quali si consegna la cosa in modo diverso:

- Il venditore può consegnare la cosa anche trattenendola presso di sé e costituendo nel

possesso il compratore, con la dichiarazione di detenere in sua vece: questo è il
costituto possessorio.

Es. io acquisto un bene che si trova nel negozio, divento compratore/proprietario: il

possesso di quella cosa mi può anche essere trasmesso se il venditore si tiene quella
cosa nel suo negozio perché per esempio non posso ritirarla →in questo caso si dice
che la detiene in vece mia, quindi mi costituisce nel possesso. Quando poi passerò a
ritirarla, prenderò la disponibilità materiale successivamente.
- La cosa può essere consegnata anche per trasmissione diretta del possesso dal
venditore al compratore senza alcun atto materiale, nel caso in cui il compratore abbia
già la detenzione del bene (ad es., il compratore di un immobile ne era prima il
locatario): è la c.d. traditio brevi manu.

f. Ulteriori obblighi in capo al venditore:

→Garanzia per l’evizione (1476 n. 3).

→Garanzia per i vizi (1476 n. 3)

Articolo 1476 numero 3: Le obbligazioni principali del venditore sono:

1. quella di consegnare la cosa al compratore [1477]

2. quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è
effetto immediato del contratto;
 3. quella di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa.
→Garanzia per l’evizione (1476 n. 3): il venditore deve rispondere, cioè è tenuto a
risarcire il compratore, del danno, che sia derivato dal vittorioso esperimento da parte
di un altro soggetto di un’azione petitoria sul bene che è stato venduto.
Es. Tizio vende a Caio un terreno libero da pesi.
Poi però Sempronio agisce contro Caio con un’azione confessoria con la quale chiede
l’accertamento di una servitù di passaggio su quel terreno.
Oppure, Sempronio agisce con la rivendica con la quale chiede che sia accertato il suo
diritto di proprietà su quel bene che Caio ha comprato da Tizio, e poi il giudice accoglie
questa domanda (è questo il vittorioso esperimento).
In questa ipotesi il venditore è tenuto a garantire il compratore per l’evizione.
“Evizione definizione”: situazione per cui, un soggetto terzo fa valere il proprio di diritto di
proprietà o un altro diritto reale sul bene oggetto della vendita, dunque si intende il vittorioso
esperimento della rivendicazione o di un’azione confessoria. Può essere:
- Totale
- Parziale

Art. 1483.
Evizione totale della cosa.
Se il compratore subisce l'evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere
su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell'articolo 1479.
Egli deve inoltre corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a
colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia
dovuto rimborsare all'attore.

Art. 1484.
Evizione parziale.
In caso di evizione parziale della cosa, si osservano le disposizioni dell'articolo 1480 e quella
del secondo comma dell'articolo precedente.

Dunque, in questo caso il venditore è tenuto a rispondere, dunque a risarcire il danno.

→Garanzia per i vizi (1476 n. 3)

Art. 1490.
Garanzia per i vizi della cosa venduta.
Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea
all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede
taciuto al compratore i vizi della cosa.
Il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi.

Come si può leggere nella Relazione del Guardasigilli, Ministro Grandi, «secondo i concetti
generalmente ricevuti, per vizio si intende qualsiasi anomalia, qualsiasi elemento perturbante
della sostanza della cosa venduta che la renda inidonea o meno idonea all'uso cui è destinata o
che ne diminuisca in modo apprezzabile il valore».

I vizi della cosa venduta che rientrano in questa “garanzia per i vizi” sono:

→i vizi materiali, cioè quelle anomalie che rendono la cosa inidonea all’uso cui è destinata, quindi
incidono materialmente sulla cosa

→e occulti, cioè le anomalie e le mancanze che incidono negativamente sul suo valore, le quali
non erano conosciute e non si sarebbero potute facilmente riconoscere dal compratore nel
momento della conclusione del contratto.

Se il venditore dichiara che la cosa è esente da vizi, la garanzia protegge anche dai vizi
conoscibili.

La garanzia in certi casi può essere esclusa:

Art. 1491.
Esclusione della garanzia.
Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della
cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso,
che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.

g. La garanzia per i vizi conferisce al compratore dei rimedi specifici.

●Le azioni edilizie

Art. 1492.
Effetti della garanzia.
Nei casi indicati dall'articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione
del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano
la risoluzione.
La scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale.
Se la cosa consegnata è perita in conseguenza dei vizi, il compratore ha diritto alla
risoluzione del contratto; se invece è perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o
se questi l'ha alienata o trasformata, egli non può domandare che la riduzione del prezzo.

L’aggettivo “edilizie” fa riferimento alla storia del diritto: nell’ordinamento romano antico, la
magistratura degli Edili era costituita da due Edili Plebei, eletti annualmente dai plebei riuniti in
Comitia Tributa, e da due Edili Curuli scelti tra i patrizi. All’epoca, questa figura pubblica delineò
giurisprudenzialmente questi rimedi per tutelare il compratore e da allora, si sono tramandati nella
nostra tradizione giuridica fino ad entrare, con tratti diversi, all’interno del codice civile.
Le azioni edilizie sono:
• Azione redibitoria: il compratore, con questa azione, in caso di vizi occulti del bene
venduto, chiede al giudice/domanda la risoluzione del contratto.
Art. 1493.
Effetti della risoluzione del contratto.
In caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al
compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita.
Il compratore deve restituire la cosa, se questa non è perita in conseguenza dei vizi.

• Azione estimatoria (o quanti minoris): con questa, in caso di vizi della cosa venduta, il
compratore chiede/domanda al giudice la riduzione del prezzo.

Il compratore può scegliere cosa domandare, ma, una volta proposta la domanda giudiziale, non
può cambiare.

Oltre a tali rimedi, al compratore spetta l’azione risarcitoria: il compratore chiederà il risarcimento
del danno qualora questi lo provi. →Il danno deve essere sempre provato.
Art. 1494.
Risarcimento del danno.
In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno se non prova di
avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.
Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa.

h. I termini

Questi rimedi delle azioni edilizie (azione redibitoria + azione estimatoria) sono soggetti a brevi
termini:

- Di decadenza
- Di prescrizione
Art. 1495.
Termini e condizioni per l'azione.
Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto
giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha
occultato.
L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore che sia
convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio
della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno
dalla consegna.
L’azione redibitoria/azione estimatoria, si prescrivono nel breve termine di 1 anno: in questo
caso, il dies a quo, da cui comincia a calcolarsi il termine della prescrizione, è il momento della
consegna.

Si tratta si un termine molto breve, dato che, il termine generale/ordinario con cui si prescrivono i
diritti è di 10 anni.

Abbiamo anche un termine di decadenza (la quale impedisce la possibilità di far valere un diritto):
per le azioni edilizie, il termine di decadenza è di 8 giorni. O meglio, entro 8 giorni deve essere
denunziato il vizio: cioè, se entro 8 giorni dal momento in cui il vizio è stato scoperto (dies a quo), il
compratore non denuncia il vizio al venditore →il compratore decade dalle azioni, cioè non può
più far valere l’azione redibitoria e quella estimatoria.

In sintesi:

• Prescrizione:
• Termine: 1 anno.
• Dies a quo: momento della consegna.

• Decadenza:
• Termine: 8 giorni, entro cui denunziare il
vizio.
• Dies a quo: momento della scoperta del
vizio.

Esiste inoltre un altro rimedio sancito dall’articolo 1497: se la cosa non è viziata, quindi non è
inidonea all’uso, ma in essa sono assenti qualità che il venditore ha promesso o che sono
essenziali per l’uso cui la cosa stessa è destinata, al compratore spetta, oltre al rimedio risarcitorio
(risarcimento del danno), l’azione di risoluzione, come delineata dalle norme sulla risoluzione del
contratto per inadempimento.
Anche in questo caso però valgono i termini brevi di decadenza e prescrizione dettati con riguardo
alla garanzia per vizi.
Art. 1497.
Mancanza di qualità.
Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è
destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le
disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda
i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.
Tuttavia il diritto di ottenere la risoluzione è soggetto alla decadenza e alla prescrizione
stabilite dall'articolo 1495.

i. Istituto dell’aliud pro alio (espressione latina che indica “una cosa per un’altra”)

Se invece la cosa consegnata dal venditore è diversa da quella stabilita nel contratto con il
compratore, a questi spetteranno i rimedi ordinari previsti dalle norme sul contratto in generale.
Tale fattispecie è nota come aliud pro alio.
Poiché gli ordinari rimedi predisposti dalle disposizioni sul contratto in generale, come l’azione di
risoluzione per inadempimento (termine decennale di prescrizione) o l’azione di esatto
adempimento, non sono soggetti ai termini brevi di cui alla garanzia per i vizi (vedi sopra), molto
spesso per il compratore che intende agire verso il venditore conviene riuscire a ricondurre la
propria posizione alla figura dell’aliud pro alio (è una scappatoia).
Dunque questo istituto consentirebbe al compratore di avere a disposizione un’azione per agire in
giudizio anche quando le azioni che gli spettano da garanzia per i vizi sono prescritte o messe fuori
uso per decadenza.
Va ricordato che rimane esperibile ogni altro rimedio, al ricorrerne dei presupposti (ad es. la
domanda di annullamento per errore sulle qualità ex art. 1429, n. 2).
Compratore e venditore possono pattuire, se vogliono, di escludere la garanzia per i vizi e la
garanzia per evizione: in un contratto di compravendita si può inserire questa pattuizione (per
esempio una clausola) con la quale non deriva in capo al venditore l’obbligo di garantire per i vizi o
per l’evizione. In buona sostanza, la garanzia per i vizi o per l’evizione, può essere esclusa
pattiziamente: questo è importante perché ci ricorda la classificazione degli elementi del negozio
giuridico. Questi elementi possono essere:
- Essenziali: gli elementi essenziali del contratto sono FORMA (quando è prevista dalla
legge a pena di nullità) -OGGETTO-CAUSA-ACCORDO
La mancanza di tali elementi determina la nullità del contratto.

- Accidentali: sono elementi che non sono già presenti nel contratto, ma sono elementi
che le parti possono (se vogliono, quindi se manifestano la volontà) inserire all’interno
dello schema negoziale.
Questi elementi accidentali sono: la CONDIZIONE, TERMINE e ONERE.

- Naturali: gli elementi naturali del contratto sono quelli che derivano dalla conclusione
del contratto e che sono presenti nel contratto, ma che le parti se vogliono possono
escludere.
Nel nostro caso: la garanzia per i vizi o la garanzia per evizione nella vendita, è un
elemento naturale perché se le parti concludono una vendita senza dire nulla, in capo
 al venditore vi è l’obbligo di garantire per i vizi e per l’evizione. Però, se vogliono, posso
escluderla.

l. partiamo dall’esame di un caso per introdurre un altro argomento riguardante

sempre la vendita
Tizio acquista da Caio 100 magliette bianche dal magazzino: quando avviene il trasferimento della
proprietà delle 100 magliette bianche che Tizio ha comprato da Caio?
→in questo caso, il trasferimento della proprietà avviene nel momento della individuazione,
cioè, questa non è una vendita ad effetti reali immediati.
Non sempre la compravendita ha un effetto traslativo immediato, esistono infatti fattispecie di
vendita a effetti reali differiti (il trasferimento avviene in un secondo momento rispetto alla
conclusione del contratto), detta anche vendita obbligatoria o a effetti obbligatori.
Tra le ipotesi di vendita a effetti obbligatori, si annoverano:
• la vendita di cose determinate solo nel genere (art. 1378): qui ricade l’esempio fatto sopra
(quello delle magliette bianche).
È una forma di vendita a effetti reali differiti: l’effetto del trasferimento, avviene in un
momento successivo (almeno logicamente). Qui, la proprietà si trasferisce con
l’individuazione.
• la vendita di cose future (art. 1472);
• la vendita di cose altrui (art. 1478);
• la vendita con riserva della proprietà (art. 1523).

N.B.: Alle obbligazioni che normalmente discendono dalla conclusione della vendita a effetti
obbligatori in capo al veditore, si aggiunge quella di procurare al compratore l’acquisto della
proprietà (art. 1476, n. 2).

Articolo 1476 numero 2: Le obbligazioni principali del venditore sono:

1. quella di consegnare la cosa al compratore [1477]

2. quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è
effetto immediato del contratto;
3. quella di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa.

Dunque, in caso di vendita ad effetti obbligatori, il venditore è obbligato:

- Oltre alla garanzia per i vizi e le altre obbligazioni che abbiamo visto
- C’è anche l’obbligo di far determinare in capo al compratore l’acquisto della proprietà.
●Vendita di cose determinate solo nel genere

Art. 1378.
Trasferimento di cosa determinata solo nel genere.
Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento di cose determinate solo nel genere, la
proprietà si trasmette con l'individuazione fatta d'accordo tra le parti o nei modi da esse stabiliti.
Trattandosi di cose che devono essere trasportate da un luogo a un altro, l'individuazione avviene
anche mediante la consegna al vettore o allo spedizioniere.

Per “cosa generica” si intende la res considerata non nella sua individualità specifica, ma per la
sua appartenenza a un genus, cioè a un insieme di cose che hanno degli aspetti in comune (es.
cento magliette bianche).
Nella vendita di cosa generica, la proprietà si trasferisce al momento dell’individuazione, che
avvenga secondo la volontà delle parti.
L’individuazione è il fatto materiale della separazione fisica della parte dal tutto in cui è confusa:
potrebbe anche essere il caso in cui Tizio acquista 20 damigiane di vino da Caio che ha tantissime
damigiane, quindi in questo caso possiamo avere un’individuazione nel momento in cui vengono
separate (queste damigiane vendute) dal mucchio in cui sono accumulate e vengono separate in
questo modo per la vendita.

●Vendita di cose future

Art. 1472.
Vendita di cose future.
Nella vendita che ha per oggetto una cosa futura, l'acquisto della proprietà si verifica non appena
la cosa viene ad esistenza. Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà
si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati.
Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla, se la cosa
non viene ad esistenza.

Si tratta di un contratto di compravendita che per oggetto ha dei beni/cose che non esistono
ancora nel momento in cui la vendita è perfezionata, ma che potranno venire ad esistenza.
Esempio: vendita degli appartamenti in un edificio da costruire, o del vino prodotto alla prossima
vendemmia.
Nella vendita di cosa futura, la proprietà si trasferisce (non nel momento del perfezionamento
del contratto di vendita), bensì quando la cosa viene ad esistere.
Dunque, la proprietà passa solo nel momento in cui la cosa viene ad esistenza e s’intende che il
venditore è obbligato a fare quanto è necessario affinché la cosa venga ad esistenza.

Quando parliamo di vendita di cose future, distinguiamo tra:

- Emptio spei (“vendita della speranza”)
- Emptio rei sperate (“vendita della cosa sperata”).
Queste terminologie indicano, se le parti che hanno concluso questa vendita di cosa futura,
volevano un contratto commutativo o un contratto aleatorio.
L’aspetto degli interessi che regolano queste figure attiene al caso in cui la cosa non venga ad
esistenza: come dobbiamo comportarci se abbiamo concluso una vendita di cosa futura e quella
cosa poi non viene ad esistenza?
- Si tratta di un contratto nullo, se si tratta di emptio rei sperate cioè se è una vendita di
cosa futura come contratto commutativo.
Per commutativo si fa riferimento alla causa del contratto, cioè le parti vogliono
scambiarsi quel bene per il prezzo.
- Se invece le parti volevano concludere un contratto aleatorio (dal quale deriva
sicuramente un’obbligazione in capo ad una parte, ma in capo all’altra deriverà o
meno un’obbligazione), dunque se le parti che hanno concluso la vendita di cosa futura
volevano concludere un contratto aleatorio e il bene non viene ad esistenza, il
contratto non è colpito dalla nullità, bensì sarà valido e il compratore sarà ugualmente
tenuto a pagare il prezzo.

●Vendita di cosa altrui

Tizio vende a Caio una casa: in realtà è di proprietà di Sempronio. Quando il bene oggetto della
vendita è di proprietà di un altro soggetto diverso dal venditore, quando avviene il trasferimento
della proprietà della cosa? Non nel momento in cui si perfeziona la vendita, bensì quando la cosa
verrà acquistata dal venditore →in questo caso la proprietà si trasferisce direttamente dal terzo
al compratore.
Dunque, il compratore diventerà proprietario:
- Non al momento in cui l’acquista da chi l’ha venduta a lui, perché non è una vendita
con effetto reale immediato
- Bensì si tratta di vendita con effetto reale differito, cioè “spostato in avanti in un
secondo momento”, cioè nel momento in cui, il venditore che gli ha venduto la cosa,
acquisterà a sua volta la proprietà dal terzo.

Art. 1478.
Vendita di cosa altrui.
Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato
a procurarne l'acquisto al compratore.
Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal
titolare di essa.

Nella vendita di cosa altrui, la proprietà si trasferisce al compratore automaticamente quando

viene acquistata dal venditore.
Art. 1479.
Buona fede del compratore.
Il compratore può chiedere la risoluzione del contratto, se, quando l'ha concluso, ignorava che la
cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la
proprietà.
Salvo il disposto dell'articolo 1223, il venditore è tenuto a restituire all'acquirente il prezzo pagato,
anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata; deve inoltre rimborsargli le spese e i
pagamenti legittimamente fatti per il contratto. Se la diminuzione di valore o il deterioramento
derivano da un fatto del compratore, dall'ammontare suddetto si deve detrarre l'utile che il
compratore ne ha ricavato.
Il venditore è inoltre tenuto a rimborsare al compratore le spese necessarie e utili fatte per la cosa,
e, se era in mala fede, anche quelle voluttuarie.

●Vendita con riserva di proprietà o con patto di riservato dominio (donec praetium solvetur)
Il venditore resta proprietario della cosa che ha venduto al compratore, finché il compratore non
abbia pagato l’ultima rata del prezzo. In questo caso abbiamo una rateizzazione del prezzo,
dunque il compratore diventerà proprietario quando paga l’ultima rata.

Questa regola è importante ricordarla perché è accompagnata da un’altra regola che costituisce
un’eccezione al principio res perit domino (cioè la cosa perisce al padrone, cioè il rischio di
perimento della cosa è in capo al proprietario) →in questo caso però le cose stanno
diversamente, cioè la cosa viene consegnata al compratore, che può goderne, ma il rischio di
perimento del bene in questo caso è a suo carico, nonostante egli non ne sia proprietario, ma solo
detentore (in deroga al principio res perit domino).

Art. 1523.
Passaggio della proprietà e dei rischi.
Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col
pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

Art. 1525.
Inadempimento del compratore.
Nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l'ottava
parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il
beneficio del termine relativamente alle rate successive.
 m. Vendita con patto di riscatto e vendita con patto di retrovendita
il patto di riscatto e il patto di retrovendita sono delle pattuizioni che possono accompagnare la
compravendita.

- Le parti possono accompagnare alla compravendita un patto di riscatto (artt. 1500 ss.).
In virtù di tale pattuizione, il venditore può, dopo che il contratto è stato concluso,
riacquistare la proprietà della cosa venduta.
Egli diviene quindi titolare di un diritto potestativo (da intendere come potere
attribuito ad un soggetto di modificare, con un proprio atto, la sfera giuridica di un altro
soggetto, che versa in situazione di soggezione), che esercita mediante una
dichiarazione unilaterale da comunicare al compratore in un termine prefissato (artt.
1501, 1503), che non può essere maggiore di 2 anni nella vendita di mobili e di 5 anni
nella vendita di immobili.
Il riscattante (venditore) deve restituire il prezzo che gli è stato pagato e corrispondere i
rimborsi previsti (artt. 1500, 1502).
Se la vendita con patto di riscatto è fatta a scopo di garanzia, può qualificarsi come
contratto in frode alla legge (art. 1344), in quanto elusiva del divieto di patto
commissorio (art. 2744).
Nell'attuale codice il patto commissorio è disciplinato da due norme: l'art. 1963 c.c.,
che sancisce la nullità di qualunque patto, concepito anteriormente o posteriormente al
contratto di anticresi, con il quale le parti concordano che, in caso di mancato
pagamento del debito, la proprietà dell'immobile passi al creditore; e dall'art. 2744 c.c.,
nel quale si prevede la nullità del patto con il quale il debitore e creditore convengono
che, in mancanza di pagamento del debito nel termine stabilito, la cosa ipotecata o data
in pegno diventi di proprietà del debitore. Il patto commissorio è un accordo vietato
dalla legge, in quanto non sono opportunamente tutelati gli interessi del debitore e non
viene rispettata la par condicio creditorum. In sostanza le parti non possono decidere in
maniera autonoma il trasferimento di beni.

All'illiceità della causa l'art. 1844 c.c. equipara la frode alla legge, che ha luogo quando
il contratto, pur rispettando la lettera della legge (verba legis), costituisce il mezzo per
eludere l'applicazione di una norma imperativa, e cioè per raggiungere un risultato
praticamente equivalente a quello vietato.

Il contratto in frode si distingue dal contratto contrario alla legge. Con quest'ultimo le
parti mirano direttamente ad un risultato vietato; con il negozio in frode, invece, mirano
mediante qualche accorgimento (per es., l'inserzione di apposite clausole in un
contratto tipico) ad ottenere un risultato equivalente a quello vietato dalla norma
imperativa. Spesso è necessaria una sequenza di atti, tra loro teleologicamente
 coordinati, per raggiungere il risultato fraudolento voluto (v. Cass. 7 ottobre 2008, n.
24769).

La frode alla legge costituisce un vizio della causa, che si concreta in un abuso della
funzione tipica del contratto: questo viene impiegato per un fine che contrasta con la
funzione sociale (causa) che gli è propria.

La frode alla legge si distingue dalla frode ai creditori, che è diretta a danneggiare
specificamente costoro e che viene colpita con l'azione revocatoria.

La frode alla legge si distingue anche dalla frode al fisco, che secondo il tradizionale
insegnamento non dà luogo a nullità del negozio, ma alle sanzioni stabilite dalle leggi
tributarie.

Il negozio in frode alla legge si distingue altresì dal “negozio simulato”: la simulazione
consiste nel compiere una dichiarazione negoziale senza volerne gli effetti, o volendo
effetti diversi da quelli conformi all' esteriore dichiarazione; nel contratto in frode alla
legge, invece, la dichiarazione negoziale è effettivamente voluta come tale e ne sono
voluti gli effetti giuridici, ma l'operazione congegnata dalle parti tende ad una
particolare finalità antigiuridica: eludere le disposizioni di una norma imperativa. Ferma
la distinzione concettuale, può accadere che una simulazione venga messa in atto per
eludere norme imperative di legge (simulazione fraudolenta) (si stipula una vendita per
attuare in modo mascherato una donazione ad un pubblico funzionario, ovviamente
vietata dalla legge); ciò conduce alla nullità sia del negozio simulato sia di quello
dissimulato, in applicazione dei generali principi della simulazione che verranno a suo
tempo illustrati.

Dal patto di riscatto va tenuto distinto il patto di retrovendita:

- Questo meccanismo distingue la vendita con patto di riscatto dal patto di retrovendita,
che è in sostanza il patto con cui compratore e venditore (o uno solo dei due)
retrovendita assumono l'obbligo di contrarre una nuova compravendita, che faccia
riacquistare al venditore la proprietà della cosa venduta. Quest'ultimo patto va
ricondotto alla figura del contratto preliminare: il diritto a riacquistare non ha, in
questo caso, carattere di diritto potestativo, ma di una pretesa cui sta a fronte l'obbligo
dell'altra parte di rivendere. Perché la proprietà torni a chi l'ha alienata occorre dunque
la stipulazione di un nuovo contratto, che può essere sostituito solo da una sentenza
costitutiva norma dell'art. 2932.
 n. Vendita di beni immobili

Alla vendita di beni immobili sono dedicate specifiche disposizioni del Codice civile, agli artt.
1537 ss.

Aspetto molto importante da sapere: se noi vogliamo comprare una casa, come si fa?

- Si va dal notaio perché la forma che prende il contratto è quella dell’atto pubblico e,
attraverso questa forma, è possibile trascrivere la vendita.

La trascrizione nei Registri Immobiliari è la formalità che consente di rendere pubblici

i contratti o gli atti che riguardano il trasferimento della proprietà di un bene
immobile o la costituzione, modifica o trasferimento di altro diritto reale immobiliare,
nonché gli altri atti, contratti e provvedimenti, ovvero domande giudiziali, dei quali la
legge richiede la trascrizione.

- Con la trascrizione, l’atto diventa opponibile a terzi: i consociati, se consultano questi

registri possono venire a conoscenza del fatto che l’immobile ha cambiato di titolarità
(la titolarità dell’immobile è stata trasferita da Tizio a Caio) e ciò consente anche di far
valere questo trasferimento;

invece, se noi facessimo la vendita “su carta da formaggio” sarebbe valida, però, se
poi il venditore vende il bene ad un’altra persona e viene trascritto →in quel caso lì,
cioè tra più aventi causa, prevale chi ha trascritto per primo, per una ragione di
certezza.

Non potrà essere opposto a nessuno quel contratto di compravendita di un bene

immobile che non è stato trascritto.

Ai sensi dell’art. 1350 c.c., per una compravendita che abbia ad oggetto un bene immobile è
richiesta la forma scritta ad substantiam. Quindi una vendita di un immobile fatta oralmente è
nulla.

Perché la vendita di un immobile divenga opponibile ai terzi occorre che sia resa da costoro
conoscibile e tale risultato si ottiene attraverso la trascrizione, che è appunto strumento di
pubblicità dichiarativa.

Per poter eseguire la trascrizione nei registri immobiliari non basta però una scrittura privata, ma è
necessario che il contratto rivesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata
(art. 2657). Perciò occorre l’intervento del notaio.
Va ricordato anche che il venditore di un immobile ha diritto, ai sensi dell’art. 2817, n. 1, a iscrivere
ipoteca sul bene immobile alienato per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di
alienazione. Questo è un caso di ipoteca legale.

o. Ulteriore disciplina: la vendita di beni di consumo

La disciplina consumeristica nasce e si sviluppa nell’ordinamento italiano su impulso del diritto

comunitario, ora euro-unitario.

Se io vado al supermercato e compro una scatola di biscotti, si applicano le norme sul contratto in
generale, si applicano le norme sulla vendita in generale o si applicano norme speciali? →Si
applicano norme speciali contenute oggi nel codice del consumo: in virtù del principio secondo
cui la legge speciale deroga la legge generale, in questo caso le norme del codice del consumo
sono speciali rispetto alle norme sulla vendita, le quali a sua volta sono speciali rispetto alle
norme sul contratto in generale.

Il d.lgs. n. 24 del 2002, attuando la Direttiva n. 44 del 1999, introdusse nel Codice civile
un’apposita disciplina per la vendita dei beni di consumo agli artt. 1519 bis ss.

Quegli articoli sono stati abrogati e le norme corrispondenti sono confluite adesso nel Codice del
consumo, d.lgs. n. 206 del 2005, agli artt. 128 ss.

Le disposizioni si applicano ai contratti conclusi dal consumatore. Ai sensi dell’art. 3, lett. a, cod.
cons., consumatore è «la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale,
commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta».

Per “bene di consumo” si intende qualsiasi bene mobile, anche da assemblare, tranne quelli
indicati all’art. 128, comma 2, lett. a (es. acqua e gas non confezionati, energia elettrica).

- In caso di difetto di conformità del bene il consumatore ha a disposizione i rimedi,

alternativi fra loro, della riparazione e della sostituzione (art. 130 cod. cons.). (tutela
primaria)

a. Se uno dei due rimedi è impossibile o eccessivamente oneroso per il venditore, il

consumatore può avvalersi solo dell’altro.
b. Se entrambi i rimedi lo sono o se il venditore non ha soddisfatto in un tempo congruo il
consumatore, questi può utilizzare i rimedi della riduzione del prezzo o della risoluzione
del contratto. (tutela secondaria) →Questi rimedi si chiedono solo quando non sia
possibile chiedere la riparazione o la sostituzione.

(N.B.: la riduzione del prezzo e la risoluzione del contratto sarebbero le azioni edilizie per la
garanzia dei vizi nel contratto codicisticamente inteso)
 Non si potrà in ogni caso avvalere della risoluzione del contratto se il difetto del bene è di
lieve entità.

Il venditore risponde, ex art. 130 cod. cons., se il difetto si manifesta entro il termine di due anni
dalla consegna del bene; mentre il consumatore decade dai diritti menzionati, se non denuncia al
venditore il difetto di conformità entro il termine di due mesi dalla data in cui ha scoperto il difetto.

p. Altre discipline della vendita

Ai contratti di vendita di merci tra soggetti che abbiano sede d’affari in Stati diversi si applica la
disciplina dettata dalla Convenzione di Vienna del 1980. Si tratta della vendita internazionale, per
cui vige un diritto uniforme.

La vendita internazionale è quel contratto di compravendita avente ad oggetto merci tra soggetti
che hanno sede d’affari in stati diversi.

Al commercio elettronico o telematico è dedicata la Direttiva n. 2000/31/CE, attuata dal

legislatore con d.lgs. n. 70 del 2003, cui fa rinvio l’art. 68 cod. cons. Tra gli obblighi sanciti per l’e-
commerce, di particolare importanza è quello relativo all’informazione da fornire al consumatore.

(illustri professori che si sono dedicati allo studio della compravendita: DE CRISTOFARO, BOCCHINI,
LUMINOSO, RUBINO, SIRENA, MACARIO, FERRI BIANCA ecc…)