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GIANANDREA BONINI

AVVOCATO

VARESE VIA CAIROLI, 5
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BREVISSIME NOTE
SUL NEGOZIO DI ACCERTAMENTO PER IL REGOLAMENTO
DI CONFINI

SOMMARIO: I. Quesito. II. Le azioni a difesa della Propriet. III. Il
caso concreto. IV. Lefficacia dichiarativa del negozio di accertamento.
V. La sentenza e lopponibilit ai terzi. VI. - Conclusioni.
* * *
I. Quesito. In relazione al quesito di quali siano le iniziative
giuridiche da adottare laddove si intenda procedere in un contesto di
potenziale conflittualit con il proprietario del fondo finitimo - alla
recinzione del proprio terreno, preciso subito che, per lappunto, occorre
prima valutare quali potrebbero essere le intenzione dei vicini, poich la
Legge riconosce diversi strumenti a seconda che sussista o meno
controversia a) sul diritto di propriet, b) sulla semplice estensione del
fondo ovvero c) sulle spese necessarie a delimitare confini gi delineati e
non controversi.
II. Le azioni a difesa della Propriet. Pi in particolare, con a)
lazione di rivendicazione della propriet, il proprietario di un fondo - da
cui stato estromesso e di cui non ha mai avuto la disponibilit - chiede
che venga giudizialmente accertato il proprio diritto al fine di recuperarne
il possesso.
Con b) lazione di regolamento di confini, il proprietario nonch
possessore di un fondo chiede che venga accertato l'esatto tracciato della
linea confinaria, poich ritiene che sussista una situazione di equivocit
circa lestensione del proprio terreno; tale incertezza pu essere sia
oggettiva (possesso promiscuo), sia soggettiva, come accade quando il
confine ben delineato ma un proprietario confinante ritiene che non sia
quello effettivo.
Infine, con c) lazione per apposizione di termini, il proprietario di
un fondo i cui confini sono certi e quindi non oggetto di contestazione -
chiede che il proprietario di quello confinante partecipi alle spese
necessarie affinch i segni di confine siano resi palesi, apponendovi segni
materiali di identificazione.
Si comprende quindi che l'azione di rivendicazione della propriet e
quella di regolamento di confini si distinguono fra loro, in quanto, mentre
con la prima, un soggetto - sull'assunto di essere proprietario del fondo e
di non averne il possesso - agisce contro il possessore o il detentore per
ottenere il riconoscimento giudiziale del diritto di propriet e per
conseguire la materiale restituzione del bene (conflitto fra titoli), con la
seconda, egli tende soltanto a far accertare l'esatta linea di confine di
demarcazione fra il proprio fondo e quello del confinante, allegandone
l'oggettiva incertezza oppure contestando che il confine di fatto
corrisponda a quello indicato nei rispettivi titoli di acquisto, cosicch
l'eventuale richiesta di restituzione di una porzione di terreno a confine si
pone come mero corollario dell'invocato accertamento (conflitto fra fondi).
III. Il caso concreto. Dalle informazioni raccolte in occasione
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della nostra telefonata, emerso che a valle della rete di recinzione che
cinge la Stradina Privata - il confine del Vostro terreno non sia delimitato
ma che i Podico non abbiano mai sollevato contestazione alcuna circa
lesatta estensione dei rispettivi fondi, n avrebbero mai avanzato pretese
su parti del bosco di cui siete proprietari, n mai si sarebbero verificate
appropriazioni di area n spostamenti dei termini di confine.
Ci nondimento, vi sarebbe incertezza sulla posizione della liena
confinaria.
Conseguentemente, nel caso in cui a seguito di una Vostra
richiesta di apposizione di confini e un successivo sopralluogo, venisse
confermato dubbi sui limiti delle aree, lazione esperibile sarebbe quella di
regolamentazione del confine.
Daltra parte, soltanto dopo la notificazione dellatto di citazione
per regolamento dei termini e ad esito dellesame delle difese dei Podico,
sarebbe possibile essere certi della natura dellazione, poich come
accennato in principio lo svolgimento del processo subordinato dalla
condotta delle Parti, nellambito della quale occorrerebbe valutare se
Controparte formuli o meno anche domanda restitutoria di rivendicazione
della propriet.
A questo punto, accenno qui seguito possibili soluzioni, criticandone la
natura.
IV. Lefficacia dichiarativa del negozio di accertamento. Per prima
cosa, sarebbe opportuno comunicare a Controparte lintenzione di
effettuare un sopralluogo per la delimitazione delle rispettive aree e la posa
dei confini; laddove i Podico dovessero accettare di aderirvi, si potrebbe
ipoteticamente procedere alla sottoscrizione in contraddittorio di un
negozio di accertamento che, daltra parte, ritengo di sconsigliare.
La soluzione pur seducente per velocit e per economicit - sconta il
limite invalicabile dellimpossibilit della trascrizione dellaccordo di
accertamento (dei confini) presso i Registri Immobiliari e, dunque,
dellinopponibilit dellaccertamento agli eredi ed aventi causa (ad es.
acquirenti); infatti, laccordo di (mero) accertamento dei confini ha
esclusivamente efficacia dichiarativa (nel senso che non costituisce,
modifica o estingue n trasferisce alcun diritto di propriet ma dichiara
fotografando una situazione esistente) e, non potendo essere trascritto,
ha solo efficacia obbligatoria tra le Parti.
Consiglierei dunque di escludere almeno in principio leventualit
di manifestare intese di soluzione stragiudiziale della vicenda, cui
conseguirebbe la sottoscrizione di un accordo, cui il Conservatore
opporrebbe rifiuto o, quanto meno, riserva - per linvocata trascrizione.
In luogo della coltivazione di una soluzione stragiudiziale in vista della
sottoscrizione di un negozio di accertamento, potrebbe profilarsi la
possibilit dellimmediata notificazione di un atto di citazione, con riserva
di sottoscrizione - gi alla prima udienza di una transazione in forma di
conciliazione giudiziale che, come noto, pu (anzi, deve) essere trascritta
ex art. 2643, 1 c. n13.
La transazione, infatti, pu essere trascritta e consiste nellaccordo con
il quale le parti, facendosi reciproche concessioni (e, da qui, la natura
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traslativa e non meramente dichiarativa), pongono fine ad una gi
incominciata (o prevengono una lite che potr sorgere tra di loro.); si tenga
per presente che, riposando sullassoluta imprescindibilit delle
reciproche concessioni (rinunce da parte di entrambi i contendenti), una
transazione avente ad oggetto la delimitazione di confini dovrebbe
necessariamente comportare il trasferimento di quote di propriet, pena la
nullit della stessa per difetto di causa.
Procedo quindi anche con lo sconsigliare leventualit della
notificazione dellatto di citazione con riserva di conciliazione.
Ad analoghe conclusioni si giunge laddove si rivolga attenzione
allistituto della Mediazione, poich lart. 2643 c.c. riconosce ora a
seguito della modificazione ex D.L. 69/2013 convertito in L.98/2013 -
lobbligo/facolt della trascrizione solo per gli accordi di mediazione che
accertano lusucapione.
V. La sentenza e lopponibilit ai terzi. Se, dunque, relativamente al
rapporto obbligatorio intercorrente tra le Parti, la Giurisprudenza ferma
nel ritenere che, in tema di individuazione della linea di confine tra due
fondi, possibile che le parti procedano ad un regolamento amichevole
della linea di confine stessa mediante un negozio di accertamento libero da
forme inteso a risolvere l'incertezza (si vedano, gi Cass. 1548/1973 e
10626/96; nonch Cass. 6589/2001) e che tale negozio di accertamento
pu essere concluso anche per "facta concludentia" (in modo tacito), come
nel caso in cui i proprietari dei fondi limitrofi erigono, d'accordo tra loro,
una rete metallica per delimitarli (ad es. Cass. 4994/1997), in altra
direzione a mio parere - occorre indagare per munire un tale
accertamento di efficacia nei confronti dei Terzi.
Esclusa la possibilit di potere in futuro opporre a Terzi lefficacia di
un accordo stragiudiziale (negozio di accertamento), lunico rimedio a mio
parere utile la proposizione di una domanda per regolamento dei confini
trascrivibile ex art. 2653, n1 c.c. -, al fine del deposito di una sentenza
che, seppure non trascrivibile ex art. 2643 c.c. (poich di natura
dichiarativa e ricognitiva e non costitutiva o modificativa), sar
ugualmente opponibile ai Terzi agli eredi ed aventi causa.
Contrariamente che per la sentenza, la Legge ammette infatti che la
domanda possa (e debba) essere trascritta, affinch la durata del processo
non vada a danno dell'attore che ha ragione e serve a impedire che questi
possa essere pregiudicato se, dopo la proposizione della domanda, il fondo
venga trasferito a terzi.
La trascrizione della domanda per regolamento del confine ha quindi la
c.d. efficacia prenotativa e fa s che la sentenza che accerta il confine tra
due fondi retroagisca alla data della domanda e, dunque, produca i propri
effetti dal momento in cui la domanda fu trascritta (che, su istanza
dellattore, pu essere effettuata anche il giorno stesso della notificazione).
VI. - Conclusioni. Consiglio in conclusione di prendere contatto con
Controparte al fine di comunicare il proposito di apporre i termini al
confine tra i fondi, con riserva di passare alla notificazione atto di citazione
per apposizione dei termini (non trascrivibile attesa la propria natura
personale) o di regolamento di confini (trascrivibile), a seconda che non
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venga o che venga contestato il tracciato della linea confinaria, con la
necessaria precisazione che, al deposito della sentenza, il Giudice
proceder alla compensazione delle spese di giudizio, a meno che lattore
in via principale ovvero il convenuto - in via di domanda
riconvenzionale non formulino anche richiesta restitutoria della porzione
di terreno che assume essere stata indebitamente occupata dalla propria
Controparte.

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