Percorsi Giuffr - Usufrutto e potere di disporre del bene immobile ai fi...

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Usufrutto

potere

di

disporre

del

bene

immobile ai fini della stipula del contratto di

locazione. La finalit di arrecare un pregiudizio
a terzi non costituisce motivo illecito del
contratto.
Traccia
Lanziano Tizio usufruttuario dellimmobile Alfa, adibito ad uso commerciale, il quale di propriet, in parti uguali, delle figlie
Caia e Mevia.
Vista la sua salute ormai cagionevole e non volendo che limmobile, alla sua morte, torni nella immediata disponibilit delle
figlie, Tizio lo concede in locazione alla propria giovane compagna, la Moldava Sempronia, per la durata di anni sei, rinnovabile
come per Legge.
Nel contratto, regolarmente registrato, viene pattuito un canone di locazione di 200,00 mensili, importo sicuramente inferiore
al valore medio delle locazioni in quella zona.
Dopo sei mesi, al decesso di Tizio, Sempronia esibisce il contratto di locazione alle proprietarie e pretende di rimanere nella
disponibilit dellimmobile alle condizioni pattuite in precedenza con Tizio.
Caia e Mevia, indispettite per laccaduto, avendo gi trovato un possibile acquirente dellimmobile, si recano dal proprio legale al
fine di verificare la validit del contratto di locazione.
Il candidato, assunte le vesti del legale delle proprietarie, premessi brevi cenni sugli istituti giuridici sottesi, rediga un parere
motivato sulla vicenda
Giurisprudenza

Cassazione Civile, sez. III, 26 maggio 2011, n. 11602. Nel caso di consolidazione dell'usufrutto per morte
dell'usufruttuario, le locazioni da questi concluse non possono protrarsi oltre il quinquennio dalla cessazione
dell'usufrutto, ai sensi della norma di cui all'art. 999 c.c., la quale realizza un equo contemperamento tra il diritto del
nudo proprietario e quello del conduttore, al quale cosi assegnato un congruo termine per reperire un altro immobile, e

prevale sulla disciplina di cui alla l. 27 luglio 1978 n. 392.

Cassazione Civile, sez. III, 20 marzo 2008, n. 7485. In assenza di una norma che sancisca la nullit del contratto in
frode ai terzi (lordinamento, infatti, prevede espressamente soltanto la nullit del contratto in frode alla legge ex art.
1344 c.c.), deve ritenersi esclusa lesistenza di unazione di impugnativa della locazione, stipulata dallusufruttuario, per
frode in danno del nudo proprietario. Strumento di tutela per il proprietario quello previsto dallart. 999 c.c., che
stabilisce la durata massima del rapporto di locazione dopo la cessazione dellusufrutto, oltre che le condizioni di forma e
di sostanza richieste per lopponibilit del contratto al proprietario.

Cassazione Civile, sez. I, 04 ottobre 2010, n. 20576. Il motivo illecito che, se comune e determinante, determina la
nullit del contratto, si identifica con una finalit vietata dall'ordinamento perch contraria a norma imperativa, ai
principi dell'ordine pubblico o del buon costume, ovvero poich diretta ad eludere, mediante detta stipulazione, una
norma imperativa. Pertanto, l'intento delle parti di recare pregiudizio ad altri - quale quello di attuare una frode ai
creditori, di vanificare un'aspettativa giuridica tutelata o di impedire l'esercizio di un diritto - non illecito, ove non sia
riconducibile ad una di tali fattispecie, non rinvenendosi nell'ordinamento una norma che sancisca in via generale (come
per il contratto in frode alla legge) l'invalidit del contratto in frode dei terzi, per il quale, invece, l'ordinamento accorda
rimedi specifici, correlati alle varie ipotesi di pregiudizio che essi possano risentire dall'altrui attivit negoziale.
Svolgimento
Al fine di verificare la sussistenza dei requisiti per la validit del contratto stipulato tra Tizio e Sempronia e la
conseguente opponibilit dello stesso a Caia e Mevia, necessario, preliminarmente, svolgere brevi cenni relativamente
alla disciplina della locazione, con particolare riferimento allipotesi di contratto concluso dal titolare del diritto di
usufrutto sullimmobile locato.
Lart. 1571 c.c. prevede, infatti, che la locazione il contratto col quale una parte si obbliga a far godere allaltra una
cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Si tratta, pertanto, di un contratto
sinallagmatico, mediante il quale il locatore, a norma del successivo art. 1575 c.c., si impegna a consegnare limmobile in
buone condizioni, a mantenerlo in stato tale da consentirne luso convenuto ed a garantire il pacifico godimento per tutta
la durata del contratto, verso il pagamento di un prezzo da parte del conduttore.
Il corrispettivo, in particolare, non deve necessariamente essere equivalente o proporzionale alla prestazione imposta al
locatore, ma sufficiente che si concretizzi in una qualsiasi utilit economica, anche modesta, idonea ad integrare il
sinallagma previsto dalla norma.
La suddetta disciplina generale prevista dal codice civile stata successivamente integrata mediante la normativa
speciale dettata dalla Legge n. 392/1978 in materia di locazione di immobili urbani. In particolare, lart. 27 del suddetto
intervento legislativo indica in sei anni la durata dei contratti di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo
ed il successivo art. 28 prevede la rinnovazione tacita del contratto, alla prima scadenza, per ulteriori sei anni.
Ebbene, nella fattispecie in esame, Tizio ha stipulato un contratto di locazione relativo ad un immobile ad uso
commerciale, regolarmente registrato ed avente data certa, verso il pagamento di un corrispettivo convenuto dalle parti
in euro 200,00 mensili, per la durata di sei anni, tacitamente rinnovabile alla scadenza.
Il suddetto contratto deve, pertanto, ritenersi perfettamente valido ed efficace tra le parti, in quanto rispondente al
dettato normativo. Infatti, come detto, anche la pattuizione di un canone di modesta entit, quale pu essere ritenuto
quello in esame, senza alcun dubbio inferiore rispetto al valore medio delle locazioni della zona, del tutto lecita sempre

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che, come nella fattispecie di cui si tratta, costituisca unutilit economica tale da integrare unidonea controprestazione
rispetto alla concessione in godimento dellimmobile.
Peraltro, necessario, nella specie, analizzare la legittimit della condotta posta in essere da Tizio, il quale ha
sottoscritto il contratto di locazione dellimmobile nella sua qualit non di proprietario ma di titolare del diritto di
usufrutto sul bene. Al riguardo, lart. 981 c.c. chiarisce che lusufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve
rispettarne la destinazione economica. Egli pu trarre dalla cosa ogni utilit che questa pu dare.
E, pertanto, pacifico che lusufruttuario possa godere del bene anche disponendo dello stesso, mediante concessione in
locazione a terzi.
Ebbene, lart. 999 c.c., nel dettare una apposita disciplina in relazione alla sorte del contratto di locazione stipulato
dallusufruttuario, qualora il diritto di questultimo sia venuto meno circostanza che si verifica, ad esempio, nell'ipotesi
di morte del titolare del predetto diritto reale di godimento - prevede, al primo comma, che le locazioni concluse
dallusufruttuario, in corso al tempo della cessazione dellusufrutto, purch constino da atto pubblico o da scrittura
privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione
dellusufrutto.
Pertanto, in virt della suddetta disposizione normativa, lestinzione del diritto di usufrutto in capo al soggetto che ha
concesso limmobile in locazione, non determina l'automatico venir meno del contratto in essere il quale, viceversa,
rimane in vigore fino alla scadenza del termine di cinque anni dalla cessazione dellusufrutto. N tale disciplina pu
ritenersi implicitamente abrogata dalla citata Legge n. 392/1978 che prevede, come detto, una maggiore durata del
contratto afferente immobili commerciali - trattandosi di norma speciale rispetto alle disposizioni contenute in
questultima.
Alla luce di quanto esposto, evidente che il nudo proprietario non sia titolare di alcuna azione nei confronti del
conduttore, ma rimanga assoggettato al contratto in essere fino alla scadenza del termine indicato dallart. 999 c.c.
N, ai fini di cui sopra, pu assumere alcuna rilevanza la circostanza per cui l'atto negoziale in questione sia stato
stipulato con l'intento di arrecare un pregiudizio al titolare del diritto di propriet.
In questo senso, la Suprema Corte di Cassazione ha, infatti, chiarito che in assenza di una norma che sancisca la nullit
del contratto in frode ai terzi deve ritenersi esclusa lesistenza di una azione di impugnativa della locazione, stipulata
dallusufruttuario, per frode in danno del nudo proprietario. Strumento di tutela per il nudo proprietario quello previsto
dallart. 999 c.c. che stabilisce la durata massima del rapporto di locazione dopo la cessazione dellusufrutto, oltre che le
condizioni di forma e di sostanza richieste per lopponibilit del contratto al proprietario (Cassazione Civile, sez. III, 20
marzo 2008, n. 7485).
E, pertanto, del tutto evidente, anche in ragione del principio espresso dalla citata pronuncia, che lunico rimedio
previsto in favore dei nudi proprietari, vincolati ad un contratto di locazione stipulato dallusufruttuario prima della
cessazione del diritto di usufrutto, sia labbreviazione della durata massima del contratto, al ricorrere delle condizioni di
forma ivi previste.
Ebbene, nella fattispecie in esame, il contratto concluso tra Tizio e Sempronia, ancora in corso quando, deceduto il primo,
si estinto il diritto di usufrutto, stato regolarmente registrato sei mesi prima e, pertanto, stato certamente stipulato
nella forma dellatto pubblico o, quanto meno, della scrittura privata avente data certa.
Conseguentemente, il contratto di locazione opponibile alle figlie del de cuius, Caia e Mevia, le quali saranno tenute a
lasciare Sempronia nel godimento dellimmobile fino allo scadere del quinto anno decorrente dal decesso del padre.
N, peraltro, la circostanza per cui Tizio e Sempronia si siano determinati a stipulare il contratto con il fine di evitare che
Caia e Mevia potessero rientrare nel possesso dellimmobile, prevedendo altres un canone di locazione di modesta entit,
pu essere considerato quale motivo illecito idoneo, a norma dellart. 1418 c.c., nellipotesi indicata dallart. 1345 c.c., a
determinare la nullit del contratto. Tale ultima disposizione prevede, infatti, che il contratto illecito quando le parti si
sono determinate a concluderlo esclusivamente per un motivo illecito comune ad entrambe.
Questultimo, infatti, pu determinare la nullit del contratto solo qualora, concretizzandosi in una finalit contraria a
norme imperative, ordine pubblico e buon costume, costituisca lintento specificamente perseguito da entrambe le parti
contraenti. Pertanto, la finalit di arrecare un pregiudizio a terzi non pu costituire un motivo illecito qualora non si
ponga in contrasto con le suddette fonti. In questo senso, la Suprema Corte di Cassazione ha recentemente chiarito che
lintento delle parti di recare pregiudizio ad altri non illecito ove non sia riconducibile ad una di tali fattispecie, non
rinvenendosi nellordinamento una norma che sancisca in via generale (come per il contratto in frode alla Legge),
linvalidit del contratto in frode ai terzi per il quale, invece, lordinamento accorda rimedi specifici, correlati alle varie
ipotesi di pregiudizio che essi possano risentire dallaltrui attivit negoziale (Cassazione Civile, sez. I, 04 ottobre 2010,
n. 20576).
Ebbene, nella fattispecie in esame, lintento di arrecare un pregiudizio a Caia e Mevia, comune sia a Tizio che,
certamente, a Sempronia non costituisce affatto un motivo illecito; ci, in quanto la condotta dagli stessi posta in essere
non contrasta con norme imperative, ordine pubblico o buon costume. Tizio, come detto, aveva, infatti, il pieno diritto di
disporre del bene, locandolo a terzi, anche per un corrispettivo di modica entit.
Egli, peraltro, ben potrebbe essersi determinato a concludere il contratto al fine di arrecare un pregiudizio alle figlie ma,
non sussistendo alcuna norma che sancisca la nullit del contratto in frode ai terzi, questultimo deve ritenersi
perfettamente valido ed efficace, residuando in capo al proprietario dellimmobile solo il rimedio specifico di cui si detto.
In conclusione, Caia e Mevia potranno usufruire dellunica forma di tutela prevista dallart. 999 c.c., in virt della quale
dovranno restare vincolate al contratto concluso dal de cuius per cinque anni a far data dal decesso di questultimo e
non, viceversa, per lintera durata del contratto.
(di Avv. Irene Gana)

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