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Le infiltrazioni costituiscono molestie di fatto.

Il conduttore può agire direttamente nei confronti


del terzo che le ha causate
Il fatto. Il conduttore di un immobile ubicato in un edificio condominiale, a fronte delle copiose infiltrazioni d'acqua
provenienti dal tetto condominiale che hanno pregiudicato il pacifico godimento del bene, dopo aver preso atto che le
svariate richieste di intervento al condominio per eliminare la causa del danno non hanno ottenuto alcun riscontro, ha
citato in giudizio l'ente chiedendo il risarcimento dei danni sopportati.
Il condominio si è costituito negando ogni responsabilità per l'accaduto e chiedendo l'integrazione del contraddittorio
nei confronti della proprietaria nonché locatrice dell'immobile in questione.
La sentenza. La sentenza della seconda sezione civile del Tribunale di Genova ha accolto le richieste del conduttore
soffermandosi, con l'ausilio delle norme che disciplinano la locazione, sul concetto di molestia di fatto e molestia di
diritto. (Tribunale di Genova, III sez. civ., 6.6.2017, n. 1518).
Nel disciplinare il contratto di locazione l'articolo 1585 del codice civile al secondo comma dispone che il locatore non
è tenuto a garantire il conduttore “dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la
facoltà di agire contro di essi in nome proprio”.
La norma in questione, che disciplina la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene
locato e delle sue pertinenze contiene una duplice previsione riguardano le molestie che il conduttore può subire
suddividendole in molestie di diritto, per le quali opera la garanzia del locatore, e molestie di fatto per le quali il
conduttore può agire direttamente nei confronti del terzo.
Dopo aver chiarito tale aspetto il Giudicante evidenzia che il caso di specie è riconducibile senza alcun dubbio nel
novero delle molestie di fatto che coincidono con le infiltrazioni che hanno limitato l'utilizzabilità da parte dell'attore
(conduttore) dell'appartamento e la causa di tale evento è riconducibile al fatto del terzo (condominio che), con il suo
operato, ha arrecato pregiudizio al godimento del conduttore.
Tale conclusione è supportata anche dall'interpretazione offerta dalla giurisprudenza di legittimità della norma in
questione secondo cui “l'art. 1585, comma 2, c.c., attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che
arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile (cosiddetta molestia di fatto), e tale legittimazione non riguarda
soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del
godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito
del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore
per gli stessi fatti” (Sul tema fra tante si segnala Cass., 24.11.2005 n. 24805).
Nel caso di danni da infiltrazioni subiti dal conduttore di una unità immobiliare ubicata in condominio e provenienti
dalle parti comuni dell'edificio, il titolare del diritto personale di godimento ha azione diretta contro il condominio per
il nocumento subito.
Il proprietario dell'appartamento non può essere considerato responsabile per le infiltrazioni; la fattispecie va inquadrata
nell'ambito delle molestie di fatto, previste dall'art. 1585 c.c., che danno azione diretta al conduttore contro i
molestatori, mandando indenne il locatore da responsabilità di ogni sorta.
Questa, in sintesi, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Arezzo con la sentenza n. 903 pubblicata mediante
deposito in cancelleria il 27 luglio 2017.
I fatti: i conduttori di un locale adibito ad attività commerciale chiamavano in causa il condominio ed il proprietario
dell'unità immobiliare per sentirli condannare al risarcimento dei danni subiti dalla loro merce e causato
dall'allagamento del negozio.
L'allagamento era stato provocato dall'impianto condominiale di autoclave. Il condominio nelle proprie difese cercava
di scaricare la responsabilità sui proprietari del negozio (a suo modo di vedere diretti responsabili dell'impianto perché
posizionato in una parte di loro proprietà) e comunque sulle imprese che avevano eseguito interventi sull'impianto di
autoclave, chiamandole in causa.
La sentenza, che ha visto la condanna in solido di una serie di soggetti, ha comunque accertato anche la responsabilità
del condominio.
La ragione di questa presa di posizione sta nelle distinzione tra molestie di fatto e molestie di diritto e nella
riconducibilità delle infiltrazioni nell'ambito delle prime. Si legge in sentenza che le infiltrazioni devono essere
ricomprese nell'ambito delle così dette molestie di fatto, fattispecie disciplinata dal succitato articolo e come tale su di
esse l'inquilino non può pretendere alcunché dal proprietario.
Il giudice aretino, nel motivare la propria presa di posizione, cita a sostegno della stessa una pronuncia del Tribunale di
Roma nella quale si opera chiaramente una distinzione tra i presupposti fattuali che consentono di considerare un
avvenimento come molestia di diritto o di fatto.
Nel primo caso, si legge in sentenza, i terzi molestano il conduttore accampando pretese sul bene. Si pensi all'ipotesi del
terzo che ritiene di avere un contratto di locazione sullo stesso immobile, oppure di avere diritto d'uso in ragione di altri
accordi, ovvero ancora una servitù di passaggio, ecc.
“Le molestie di fatto, invece, si realizzano quando i terzi non avanzino pretese di natura giuridica ma arrechino
pregiudizio al godimento del conduttore mediante impedimenti concreti o attività materiali ostative, riconducibili nel
concetto di atto illecito in senso lato, […]” (Trib. Arezzo 27 luglio 2017 n. 903).
Dato questo contesto, prosegue la sentenza, mentre rispetto alle molestie di diritto la legge prevede una responsabilità
del proprietario verso il conduttore, per le molestie di fatto l'unico responsabile è chi commette l'atto illecito, o nel caso
di danni da cose in custodia – quali sono i danni da infiltrazioni – il custode del bene dal quale provengono.
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Sono proprietario di un immobile sito in un centro commerciale e concesso in locazione da alcuni anni
ad un’attività di casalinghi. Alcuni mesi fa, dopo un forte temporale, vi sono state delle infiltrazioni di
acqua nel locale, provenienti da una “colonna condominiale” che hanno causato danni al soffitto, al
pavimento ed alle merci. Dopo un mese, in altra zona del negozio vi sono state altre infiltrazioni,
stavolta provenienti dalla rottura della vasca da bagno dell’inquilino del primo piano. Altri danni al
soffitto, pavimento e merce. Il mio conduttore mi ha mandato una richiesta di danni, che io ho girato,
tramite diffida del legale, all’amministrazione del condominio ed all’inquilino del piano superiore.
Nessuno dei due ha intenzione di pagare. Secondo voi se i responsabili (condominio,
proprietario/affittuario dell’appartamento) non pagano, sarò io a dover risarcire il mio conduttore.

In base alla descrizione dei fatti effettuata dal lettore, è possibile dire che al caso specifico si deve applicare la norma
contenuta nell’articolo 1585, secondo comma, del codice civile.
Questa norma stabilisce che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore dalle cosiddette molestie di fatto
provenienti da terzi (fatta salva la facoltà del conduttore di agire direttamente in nome proprio contro i terzi).
La giurisprudenza (sentenza della Corte di Cassazione n. 1.693 del 27 gennaio 2010) ha chiarito che anche le
infiltrazioni d’acqua sono una molestia di fatto.
Questo significa che se nell’immobile locato vi sono infiltrazioni di acqua provenienti dalle proprietà confinanti, il
proprietario dell’immobile locato (cioè il lettore nel caso specifico) non è né responsabile dei fatti, né è tenuto a
garantire il conduttore da queste molestie, cioè non è tenuto a risarcire lui il danno al conduttore.
Il conduttore potrà, se vorrà, agire lui direttamente contro i responsabili delle infiltrazioni (cosa che anche il lettore, se
vuole, può fare) fermo restando che il conduttore potrebbe chiedergli di risolvere il contratto di locazione se e nei limiti
in cui le infiltrazioni rendano impossibile o assai gravosa la continuazione della sua attività.
Ovviamente quello che si è sopra detto è ciò che la legge stabilisce in generale se le parti non abbiano previsto nulla in
contratto.
Le parti, però, sono libere di regolare in modo diverso, con specifica clausola contrattuale, questo aspetto specifico
relativo alle molestie di fatto provenienti da terzi: si invita il lettore, perciò, a verificare il contratto di locazione per
accertarsi se esista una clausola contrattuale che disciplini le molestie provenienti da terzi in modo diverso da come le
disciplina la legge.
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Le infiltrazioni d'acqua sono un problema molto comune negli appartamenti, specie in quelli più vecchi, dal quale
derivano spesso ingenti spese, da sostenere non solo per poter risolvere il problema in origine ma anche per risarcire i
danni che le stesse hanno cagionato agli appartamenti dei vicini.
L'articolo 2051 del codice civile, infatti, parla chiaro: ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in
custodia, salvo che provi il caso fortuito. Una volta accertata l'origine del danno, quindi, il proprietario che abita
nell'appartamento dal quale lo stesso provenga potrà fare ben poco per sottrarsi dal pagare quanto necessario per porre
rimedio al problema.
Qualche questione in più può sorgere se l'appartamento è concesso in locazione. In tali casi, infatti, è lecito chiedersi:
chi paga per le infiltrazioni? Il proprietario o l'inquilino?
Sebbene chi prende un appartamento in locazione ne diviene in generale custode, deve infatti dirsi che tale obbligo di
custodia non è sconfinato ma resta limitato ai beni sui quali l'inquilino ha potere di intervento.

Riparazioni straordinarie
In genere, le infiltrazioni derivano dalle condutture d'acqua interne ai muri, la cui riparazione non è certo un compito
che può definirsi di manutenzione ordinaria. Pertanto, per i danni cagionati da tali condutture la responsabilità è del
padrone di casa, che è onerato della manutenzione straordinaria e che addirittura in alcuni casi, ovverosia se gli
interventi necessari per porre rimedio alle infiltrazioni sono particolarmente invasivi e rendono l'appartamento
inservibile, potrebbe dover risarcire anche lo stesso inquilino.
In definitiva, quindi, laddove le infiltrazioni provengano da danni causati da una cattiva manutenzione straordinaria, la
connessa responsabilità è solo del padrone di casa.
Resta ferma la possibilità di una corresponsabilità del conduttore nel caso in cui questo impedisca al locatore di
intervenire prontamente ostacolando le riparazioni.

Riparazioni ordinarie
Nulla esclude, tuttavia, che le infiltrazioni siano connesse alla cattiva manutenzione ordinaria del bene concesso in
locazione, che spetta all'inquilino, il quale, con diligenza, deve preoccuparsi di mantenerlo in buono stato di
conservazione. Sarà quindi proprio l'inquilino che, in simili ipotesi, risponderà del danno cagionato.
Gli esempi non sono così rari: si pensi alla rottura di un flessibile esterno dell'impianto idrico o all'allagamento
derivante dalla fuoriuscita dell'acqua da un sanitario.
A tale ultimo proposito, interessante è quanto stabilito dal Tribunale di Milano con la sentenza numero 10697/2004,
che ha sancito l'esclusiva responsabilità dell'inquilino per i danni conseguiti alla tracimazione dell'acqua dalla vasca da
bagno dell'appartamento da lui abitato.
Per quanto riguarda la rottura del flessibile esterno, invece, si guardi a quanto sancito dalla Cassazione nella sentenza
21788/2015, ovverosia che "il conduttore è sempre responsabile del danno causato da infiltrazioni d'acqua a seguito
della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico e sostituibile senza necessità di intervento implicante
demolizioni perchè tale oggetto non può essere qualificato come componente dell'impianto idrico interno".

Infiltrazioni, il principio applicabile


In definitiva, quindi, per gli eventuali danni causati da infiltrazioni la responsabilità, in caso di immobile concesso in
locazione, è diversa a seconda di quale sia il soggetto che può essere qualificato come custode della cosa e che abbia il
potere di intervento su di esso.
In sostanza, come si legge nella sentenza della Cassazione poco sopra citata, "il proprietario dell'immobile locato,
conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è
responsabile in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da tali strutture e impianti;
grava, invece, sul solo conduttore la responsabilità, ai sensi dell'art. 2051 c.c., per i danni arrecati a terzi dagli
accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di
intervenire onde evitare pregiudizi ad altri".
Infiltrazioni. L'amministratore può chiamare il tecnico per effettuare gli interventi di ispezione?
Tutto parte dalla individuazione della cause determinanti ampie chiazze di umidità formatesi nel bagno di un
appartamento di un condomino. L'amministratore, sollecitato più volte dal proprietario, decide di inviare un tecnico il
quale decide di praticare un foro nel muro per accertare con precisione le cause delle perdite.
Dopo un anno la situazione si aggrava tanto da pregiudicare anche i vani contigui al bagno con un aumento delle spese
di riparazione.
Secondo i condomini, i danni in oggetto, erano stati causati dall'intervento del tecnico, unico responsabile della
situazione dannosa e quindi passibile di condanna per il risarcimento del danno provocato ai proprietari dell'unità
immobiliare.

Le "solite" infiltrazioni
Quando l'appartamento del singolo condomino viene danneggiato da infiltrazioni d'acqua provocate da rottura di
tubazioni condominiali o, in genere, da strutture comuni dell'edificio l'immediata reazione del condomino è quella di
informare l'amministratore e di pensare al risarcimento dei danni che riceverà, eventualmente e dopo un lungo iter,
dall'assicurazione del Condominio. Spesso però non sono facilmente individuabili le cause delle infiltrazioni.
Si spiega allora, l'intervento di un tecnico che dovrà analizzare le cause della perdita e delle conseguente infiltrazione.
Avere il proprio appartamento danneggiato da infiltrazioni, infatti, comporta per il condomino, oltre che un materiale
esborso per il ripristino delle parti ammalorate, anche un non indifferente disagio nelle relazioni sociali.

La risoluzione
Partiamo da un presupposto: non ha nessuna rilevanza, ai fini di una eventuale responsabilità, la condotta posta
dall'amministratore, che dopo reiterati solleciti, decide di mandare un tecnico per visionare l'entità del danno.
E' ovvio che per individuare il responsabile del danno è necessario individuare preliminarmente la causa e l'origine .
Quindi, nel caso di specie, ci si trovava di fronte ad un c.d. causa ignota.
Posto che la responsabilità per danni da custodia è di natura oggettiva, incombe al condomino la dimostrazione del
nesso eziologico fra la cosa e l'evento, mentre spetta al custode l'onere della prova liberatoria individuando, ove
sussiste, un fatto estraneo idoneo ad interrompere tale nesso causale.
Siccome il condominio, quale custode de beni, è obbligato ad adottare tutte le misure atte affinché le cose comuni non
arrechino pregiudizio alle proprietà esclusive, il mandato conferito al tecnico rientrava pienamente nelle attribuzioni
dell'amministratore di condominio.
L'inquilino può rivolgere la domanda risarcitoria direttamente al Condominio, e non al proprietario dell'immobile
in affitto, se si accerta che le infiltrazioni provengono da parti comuni dell'edificio.
La sentenza, emessa dal Tribunale di Firenze, applica un principio di diritto più volte affermato dalla Cassazione:
"qualora nell'immobile si verifichi una infiltrazione, il conduttore, ex art. 1585, comma, c.c., gode di un'autonoma
legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno" (si veda Cass. civ. n.
17881/2001).
Il caso - La ditta conduttrice di un locale commerciale cita in giudizio il proprietario dell'immobile per ottenere il
risarcimento dei danni causati dalla fuoriuscita d'acqua proveniente da un pozzetto di decantazione.
A fondamento della domanda, la ditta richiama gli artt. 1575 e 1576 c.c., i quali, rispettivamente, prevedono l'obbligo
per il locatore di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni
che la rendano idonea all'uso convenuto, e di "eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate
quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore".
Il proprietario chiama in causa il Condominio, in quanto sostiene che il pozzetto è di proprietà comune e, di
conseguenza, la responsabilità per il cattivo funzionamento dello stesso grava esclusivamente sull'ente condominiale. Il
Condominio, a sua volta, nega ogni responsabilità e, comunque, chiama in causa la propria assicurazione.
Il Tribunale toscano ricorda anzitutto che, ai sensi dei citati artt. 1575 e 1576 c.c., grava sul locatore una presunzione
di responsabilità, che può essere vinta mediante la prova "dell'imputabilità dell'evento al caso fortuito ovvero al fatto
illecito del terzo". Detto altrimenti: il proprietario del locale si presume responsabile fino a prova contraria.
Nel caso di infiltrazioni d'acqua è dunque necessario verificare se è configurabile un inadempimento imputabile al
locatore.
Occorre cioè stabilire se le infiltrazioni siano dovute ad una mancanza del proprietario (che avrebbe dovuto
intervenire per riparare il pozzetto e non l'ha fatto) e valutare inoltre se lo stesso si sia comunque attivato, nei limiti
del possibile, per evitare ulteriori danni all'inquilino.
Ciò premesso, nel caso di specie è stato accertato che il pozzetto di decantazione è di proprietà del Condominio. Si
tratta cioè di una parte comune soggetta alla custodia dell'ente condominiale.
È stato inoltre accertato che il proprietario dell'immobile si è attivato per eliminare il problema, sollecitando più volte
l'intervento del Condominio per le riparazioni necessarie e il ristoro del danno subito dalla conduttrice.
Da qui le conclusioni del Tribunale di Firenze. Le infiltrazioni d'acqua che hanno interessato il locale commerciale
sono da addebitarsi esclusivamente al Condominio, che è venuto meno ai suoi obblighi di custodia e manutenzione
delle parti comuni ex art. 2051 c.c. Nessuna responsabilità va addebitata invece al locatore, che ha adempiuto ai propri
obblighi contrattuali di conservazione e manutenzione del bene locato.
Tra l'altro - precisa il Tribunale - "considerata la natura dei danni (cagionati da una parte comune dell'edificio, ovvero
dal pozzetto di decantazione), la conduttrice avrebbe potuto agire direttamente nei confronti del Condominio per i
danni nell'uso o nel godimento della res locata".
E ciò in virtù dell'art. 1585, comma 2, c.c. che, come si accennava all'inizio, attribuisce al conduttore il potere di
esercitare l'azione di responsabilità direttamente nei confronti dell'autore del danno (nel caso di specie, appunto, il
Condominio-custode del bene comune).
Infiltrazioni che creano muffe e allergie. Risarcibile il danno alla vivibilità
Manleva a carico dell'impresa edile per la coibentazione scadente del fabbricato: risarcibile anche la lesione non
patrimoniale per infiltrazioni d'acqua e umidità che creano gravi disagi alla serenità personale e alla vivibilità della casa.
In caso di infiltrazioni d'acqua nella singola unità immobiliare, che portano alla formazione di muffe sui soffitti,
deve ritenersi che il condominio sia responsabile in via autonoma nei confronti del proprietario esclusivo ex art. 2051
c.c., se non offre la prova del fortuito.
Nondimeno, scaturendo l'evento lesivo da vizi costruttivi, l'impresa che ha edificato il fabbricato deve essere
condannata a manlevare il condominio di tutte le somme che quest'ultimo dovrà corrispondere al proprietario esclusivo.
Così ha stabilito la Corte d'Appello di Milano che, con sentenza n. 2680 del 23 giungo 2015, ha confermato la decisione
di primo grado, anche per quanto riguarda la piena risarcibilità del danno non patrimoniale per la situazione di grave
disagio subita dagli attori, con pregiudizio al diritto all'abitazione e anche alla salute.
Il fatto – Due condomini, in proprio e come genitori dei figli minori, citavano in giudizio il condominio per ottenere il
risarcimento di tutti i danni subiti in conseguenza delle infiltrazioni manifestatesi all'interno dell'appartamento di
loro proprietà, posto al quinto piano dello stabile condominiale, per effetto dell'erronea coibentazione delle pareti
perimetrali di proprietà comune.
Il condominio si difendeva chiamando in causa la ditta costruttrice, unica responsabile, a suo dire, delle infiltrazioni.
La ditta condannata a manlevare il condominio. In primo grado, il tribunale accoglieva la domanda di risarcimento
condannando il condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c., nella sua qualità di custode delle parti comuni nel momento in
cui si è verificato il danno.
Ma a risarcire indirettamente il danno è la ditta costruttrice, chiamata a manlevare il condominio di tutte le somme che
sarà tenuto a corrispondere agli attori.
Per il tribunale, infatti, “l'umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio può
integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità
del costruttore ex art. 1669 c.c.” (Cass. civ. 3753/1999).
Con la sentenza in esame, la Corte d'appello ha confermato la condanna di primo grado, anche per quanto riguarda il
risarcimento del danno non patrimoniale alla vivibilità della casa per le infiltrazioni d'acqua che hanno creano muffe su
soffitti e pareti ed hanno provocato anche allergie agli abitanti dell'immobile.
Risarcibile il danno alla salute. Per la Corte territoriale risulta documentato, nel caso di specie, che a causa dei fatti
oggetto di giudizio si sono prodotte per anni nell'abitazione degli attori situazioni di grave disagio, con pregiudizio alla
serenità personale ed alla vivibilità della casa, messe ingiustamente a repentaglio dalla presenza di muffe e umidità,
“determinando una significativa lesione degli interessi della persona umana costituzionalmente garantiti, ed in
particolare del diritto all'abitazione, ma anche alla salute”.
Del resto, è la stessa A.S.L. a certificare la presenza di muffe: uno dei figli della coppia è risultato allergico
all'Aspergillus F, un fungo che vive in ambienti umidi. Non c'è dubbio, dunque, che oltre al danno patrimoniale si
configuri anche quello non patrimoniale ex art. 2059 c.c.
Nella sentenza in commento, i giudici richiamano in caso concettualmente analogo esaminato dalla giurisprudenza di
legittimità con riferimento all'esposizione ad immissioni sonore intollerabili: anche in tale ipotesi, possono determinarsi
lesioni del diritto al riposo notturno e, per quale che qui in particolare interessa, alla vivibilità della propria abitazione,
la cui prova può essere fornita da danneggiato anche mediante presunzioni, sulla base delle nozioni di comune
esperienza (cfr. Cass. civ., sentenza 18.12.2014, n. 26899).
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Danni da infiltrazioni, come stabilire se la colpa è del condominio o del singolo proprietario
Quando vi sono danni da infiltrazioni non sempre è facile imputare la responsabilità a chi di dovere e non sono rari i
litigi tra i condomini e non solo. È bene perciò, valutare caso per caso, quando la responsabilità compete al condominio,
oppure al singolo proprietario dell’immobile, evitando che si finisca in giudizio senza alcun motivo consistente.

Aspetti tecnici dell’infiltrazione: cos’è e come si origina


L’infiltrazione si sa, è una bella rogna da sbrigare quando si presenta in casa. Si tratta di una vera e propria azione che
un liquido compie attraverso un corpo solido. In questo caso si parla di acqua insinuata nei muri. L’acqua può
infiltrarsi nel lastrico solare di un edificio e si può manifestare nell’appartamento sottostante, originando un vero e
proprio danno per chi lo subisce. L’infiltrazione si manifesta in diversi modi: umidità, gocciolamento continuo o
stillicidio, chiazza bagnata sulla superficie interessata.
L’infiltrazione però, non è solo possibile vederla dall’alto al basso, come comunemente vediamo negli appartamenti.
Spesso però, è possibile che si manifesti il caso di risalita capillare o umidità di risalita. Si tratta in questo caso, di
chiazze che preannunciano un’infiltrazione che avviene dai liquidi del terreno.
Dopo aver chiarificato l’aspetto tecnico relativo alle infiltrazioni, è bene concentrarsi sull’aspetto legale, dove la
posizione di questo danno può diventare davvero spinosa da risolvere. Il danno da infiltrazione vuol dire assumersi la
responsabilità per danni, da cose prese in custodia (si tratta di ipotesi possibili ma non ricorrenti). Vengono escluse da
questa definizione gli allagamenti di natura dolosa, per il quale vi è tutt’altra disciplina. La responsabilità legale in
questi casi, è imputabile a diversi soggetti, a seconda della proprietà delle tubature. Per questo è necessario avere
conoscenza delle nozioni base previste dai regolamenti condominiali, dal codice civile ma anche dalle consuetudini.
La casistica relativa al risarcimento del danno da infiltrazioni
È bene, quando ci si trova dinanzi a questo danno, capire chi sarà tenuto al risarcimento per tutte le conseguenze che
questo danno avrà provocato. Non si tratta di una semplice operazione, di certo non sempre la responsabilità sarà del
"inquilino del piano di sopra". Prima di tutto è bene analizzare ciò che può aver causato la rottura ed il danno in questo
caso.
Prima di tutto sarà necessario fare riferimento ai danni delle tubature. Bisogna ricordare che queste sono di proprietà
condominiale. Parliamo delle tubature di adduzione nello specifico. Questo succede fino a quando non incontrano i
contatori dei condomini. Le tubature di scarico invece, saranno di proprietà condominiale fino a quando non saranno
collegate con quelle dei singoli appartamenti. In quel caso la responsabilità diventa del singolo proprietario.
Quando le infiltrazioni provengono dai muri perimetrali è bene precisare che questi saranno collegati alle parti comuni.
In questo caso tutti i danni che possano derivare da queste zone, saranno di responsabilità condominiale. Se si riesce a
provare che questi danni siano derivanti da un difetto di struttura, sarà possibile richiedere il risarcimento all’impresa
che ha eseguito i lavori entro dieci anni dalle ultime opere (la cosiddetta postuma decennale). A richiederlo potranno
essere sia i condomini singoli che il danneggiato.
Quando l’infiltrazione riguarda la terrazza a livello, la questione è stata chiarificata nel 2014 proprio dalla Corte di
Cassazione. Viene detto che questa, anche se è di proprietà o a godimento esclusivo di un solo proprietario, diventa una
copertura anche per gli appartamenti sottostanti, poiché assolve alla funzione di copertura del lastrico solare. Per questa
ragione, un qualsiasi danno riguarderà tutti i condomini, in proporzione a ciò che viene previsto dal codice civile
all’articolo 1126.
Il principio cardine però, che dobbiamo adottare è quello previsto sempre dal codice civile, all’articolo 2051, dove
viene detto che ciascuno risulta responsabile del danno prodotto dalle cose che egli ha in custodia, a meno che non vi
sia dimostrato il caso fortuito. In questo caso si potrà parlare di responsabilità oggettiva. Quindi, la responsabilità
prevista per danni da cose in custodia rientra in questa casistica. È possibile che si risponda del danno che proviene da
una cosa che uno custodisce, come obbligo giuridico.
In questo caso sarà il custode il responsabile. Ma chi è questa figura? È equiparabile con il proprietario ma non solo. Si
tratta di una persona che possiede il controllo sull’oggetto che può generare il danno. Può accadere che il custode
coincida con la figura del danneggiato. In questo caso non vi sarà risarcimento ma potrà essere richiesto un indennizzo
dall’assicurazione, qualora sia presente una polizza.
Il custode quindi, potrà rispondere dei danni da infiltrazioni in qualità di proprietario e a lui toccherà dimostrare che
l’infiltrazione sia avvenuta per caso fortuito e che lui non abbia potuto impedire l’evento.
Su questa base però, possiamo dire che non sempre la responsabilità oggettiva risulta applicabile. Questa infatti, può
lasciare spazio alla presunzione di colpa. Si parlerà in questo caso, di responsabilità presunta a carico del custode. Per
uscire fuori da questa situazione, sarà necessario dimostrare di aver cercato di evitare il danno, comportandosi con
diligenza per vigilare e custodire la cosa, esimendosi quindi dalla colpa.

Come dimostrare la responsabilità per infiltrazioni


È stato già detto che la responsabilità per danni da infiltrazioni ha natura obiettiva. In questo caso possiamo dire che
questa incide sull’onere probatorio che ricade a carico delle parti coinvolte. Per cui, chi subisce il danno dovrà essere in
grado di provare l’esistenza del nesso di causalità. Non sempre l’infiltrazione è imputabile ad un soggetto come
abbiamo già detto. Questa infatti non ha un percorso lineare nella sua manifestazione. Infatti il danno può manifestarsi
tra due appartamenti senza che dipenda dall’inquilino del piano superiore. È necessario periziare il fenomeno per poter
richiedere un esatto risarcimento e magari rivolgersi ad un giudice, nel caso in cui non vi sia un accordo tra la parte
responsabile e quella che abbia ricevuto il danno.
Quando viene provato sia il nesso di causalità ma anche l’esistenza del problema, al custode spetta l’onere di dimostrare
l’esistenza del caso fortuito, qualora sia presente.

Il risarcimento per danni da infiltrazioni


Quando si giunge alla fase di risarcimento dei danni da infiltrazioni, è necessario comprendere in questa fase tutto ciò
che serve ad eliminare il problema venutosi a creare, così come le conseguenze che si sono originate.
Se l'infiltrazione deriva dal tetto di un certo edificio sarà necessario eliminare la causa di questa e provvedere al
risanamento economico dei pregiudizi subiti. Per cui dovranno essere risarcite tutte le opere correlate, come la
pitturazione degli ambienti che sono stati colpiti dall’infiltrazione e opere murarie.
Il risarcimento economico sarà fatto per equivalente o per forma specifica. Quando abbiamo il risarcimento per
equivalente, è necessario corrispondere una somma di denaro che serve ad eliminare il pregiudizio economico subito.
Mentre, sarà in forma specifica quando vi è il ristoro economico mediante azioni che servano ad eliminare il danno
originato.
In entrambi i casi sarà proprio il danneggiato a scegliere come essere risarcito. Qualora le circostanze siano più gravi,
sarà il giudice in sede di contenzioso a stabilire come procedere. In questi casi viene preferita la prima forma
(risarcimento per equivalente).
Quando si è titolari del diritto al risarcimento del danno da infiltrazioni, vuol dire aver accesso al risarcimento integrale.
Ciò accade quando una parte del pregiudizio dannoso venga causato dal concorso nel fatto, da parte del danneggiato.
Sono tutte valutazioni da eseguire in base al caso sottoposto e non è possibile operare per vie generali.

La responsabilità per infiltrazioni del condominio


In questi casi si fa riferimento all’articolo del codice civile 2051. In questo caso il presunto responsabile del danno che
deriva a terzi da un certo bene, riguarda il soggetto che possiede la custodia di tale bene. Per cui, se l’infiltrazione
proviene dalla rottura di tubi di proprietà del condominio o di altri beni comuni, a rispondere del danno sarà proprio il
condominio. Dovrà procedere ad avviare ai lavori di ripristino, risarcendo i danni che riguardino tutto ciò che sia stato
colpito. Sarà responsabilità del condominio custodire tutto ciò che sia di comune utilizzo, garantendo anche la regolare
manutenzione degli impianti.
Ancora, sarà il condominio a risarcire tutti i danni derivanti da infiltrazioni d’acqua in un certo appartamento, quando
questo proviene dall’intercapedine tra due edifici, qualora non sia stata fatta alcuna opera di manutenzione. In questo
caso spetta al condominio risarcire i danni e i costi sostenuti, nel caso in cui l’appartamento colpito sia stato
momentaneamente inservibile.

Responsabilità del proprietario di un bene immobile nel caso di infiltrazioni


Quando ad avere problemi sarà la tubatura di un singolo condomino, sarà questo a rispondere dei danni provocati. Potrà,
a sua discolpa, dimostrare che il danno per infiltrazione sia derivato dal caso fortuito. Questo principio è valido anche
quando le tubature avevano difetto al momento dell’acquisto del bene immobile. Qualora si verifichino delle condizioni
favorevoli al proprietario, ci si potrà rivalere contro chi avrà lavorato sull’impianto.

Il caso della locazione


Se siamo in presenza di un immobile preso in locazione, bisogna capire come agire nel caso in cui vi siano danni da
infiltrazioni. Ovviamente sarà il proprietario dell’immobile il vero custode delle strutture murarie e degli impianti
idraulici, il conduttore invece, avrà in custodia solo gli accessori ed alcune parti dell’appartamento. Per cui, l’inquilino
risponde per le infiltrazioni quando ad esempio, si romperà un tubo flessibile che sia esterno all’impianto. Praticamente
si tratta di tutte le opere che non necessitano di demolizioni, a suo carico.

Quando vi è maltempo e si verificano infiltrazioni, come agire?


In questo caso chi è il responsabile per l’eventuale risarcimento? Ammettiamo che si sia verificato un acquazzone molto
intenso e che questo abbia provocato allagamenti e infiltrazioni al terrazzo o allo stabile. Anche su questa faccenda ci
viene in soccorso la Suprema Corte di Cassazione, che nel 2013 ha chiarificato questa situazione. Si specifica che
qualora si sia verificata una pioggia di grande intensità o un nubifragio, e si acclara che questa sia l’unica responsabile
dei danni da infiltrazioni provocati allo stabile, il custode risulterà esente da qualsiasi responsabilità. Si inglobano
quindi, in questo caso i nubifragi che siano andati a danneggiare il lastrico solare che sia stato soggetto nel tempo, ad
opere ordinarie di manutenzione.
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Infiltrazioni gravi e meno gravi: i diritti del conduttore

1 - Appartamento totalmente inagibile


Trattasi di un'ipotesi estrema, ma non infrequente.
Nel caso in cui l'appartamento condotto in locazione sia diventato inagibile, e con tale fattispecie si intende solo ed
esclusivamente l'impossibilità di continuare ad abitare quella particolare unità abitativa, il conduttore, oltre al
risarcimento del danno, potrà anche omettere di versare il canone di locazione.
Infatti, in base ad un consolidato orientamento di legittimità, in tema di locazione al conduttore non è consentito di
astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una
diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora
venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del
sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo
se conforme a lealtà e buona fede.
2 - Appartamento parzialmente inagibile
Nell'ipotesi in cui le infiltrazioni abbiano reso solo parzialmente inagibile l'appartamento, il conduttore può chiedere al
Giudice la diminuzione del canone mensile.
Sul punto è chiara la Suprema Corte nello statuire che in relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora
l'immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale
godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale, il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento
dell'intero canone, se non può validamente opporre l'eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una
riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al
pieno godimento del bene come contrattualmente previsto (Cass. civ., Sez. III, 27/02/2004, n.3991).

3 - Infiltrazioni minime
Infine, qualora il fenomeno infiltrativo sia minimo, il conduttore ben potrebbe agire per l'inadempimento contrattuale o
mediante una denuncia di danno temuto ex art. 1172 c.c., così ottenendo un provvedimento cautelare rapido ed efficace.

4 - Infiltrazioni provenienti da parti condominiali


In una recente pronuncia la Cassazione ha statuito che il locatore deve risarcire il conduttore anche se le infiltrazioni che
hanno reso inagibile l'immobile affittato provengono da parti comuni dell'edificio.
Alla base della suddetta pronuncia vi è il rilievo per cui sul proprietario grava l'obbligo di custodire il bene in modo che
sia sempre efficiente.
Infatti, nel caso in cui nell'immobile locato l'utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni d'acqua
provenienti da parti comuni dell'edificio, sussiste l'obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della
cosa locata in stato da servire all'uso convenuto. Né rileva che il proprietario non abbia la detenzione del bene, dal
momento che rimane a suo carico l'obbligo di effettuare visite periodiche e di eseguire gli opportuni interventi (Cass.
civ., Sez. III, 28/06/2010 n. 15372).
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Responsabilità del locatore verso il conduttore per infiltrazioni
l proprietario del bene locato ha l’obbligo di consegnare al conduttore la res in buono stato di manutenzione, nonché di
conservarla in condizioni che la rendano più idonea all’uso convenuto, ex art. 1575, n. 1 e 2, c.c., con la conseguenza
che su di esso grava una presunzione di responsabilità che può essere vinta mediante la prova della imputabilità
dell’evento dannoso al caso fortuito, ovvero al fatto illecito del terzo. In particolare, invocata, da parte del conduttore, la
responsabilità del locatore per infiltrazioni nell’immobile condotto in godimento, la prova liberatoria su questi gravante
deve certamente ritenersi fornita ogni qualvolta emerga che le infiltrazioni predette siano riconducibili a vizi di
costruzione del fabbricato ed alla omessa riparazione del terrazzo a livello e non, invece, ad alterazioni attinenti allo
stato di conservazione e di manutenzione del bene locato. Nella descritta ipotesi, nella specie ricorrente, il locatore deve
andare esente dalla responsabilità a suo carico invocata, per aver egli dimostrato la imputabilità al fatto del terzo dei
danni lamentati. Per le esposte ragioni la pretesa risarcitoria nella fattispecie avanzata dalla conduttrice è
inevitabilmente destinata al rigetto, ferma restando la sua autonoma legittimazione ad esperire l’azione di responsabilità
nei confronti dell’autore del danno, ex art. 1585, comma secondo, c.c.. Né essa può giovarsi del fatto che il locatore ha
chiamato in causa il condominio in cui è ubicato l’immobile, obbligato ex art. 1226 c.c. alla manutenzione del terrazzo a
livello, indicandolo come unico responsabile dei danni di che trattasi.
Tribunale di Foggia – Sentenza 9 febbraio 2013, n. 202
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FOGGIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Danilo Chieca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta sul ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d’ordine 3146 dell’anno 2006,
vertente
Tra
An.La., titolare dell’istituto di bellezza “El.”, corrente in Foggia al viale (…), elettivamente domiciliata in Foggia alla via (…)
presso lo studio dell’avv. Ni.Sa., dal quale è rappresentata e difesa, giusta procura a margine dell’atto di citazione;
– Attrice –
E
Pa.Pi., elettivamente domiciliato in Foggia al viale (…) presso lo studio dell’avv. Fr.De., dal quale è rappresentato e difeso, giusta
procura stesa in calce alla copia notificata dell’atto di citazione e in calce all’atto di citazione per chiamata in causa di terzo;
– Convenuto – chiamante in causa –
Nonché
Condominio “Ni.” sito in Foggia al viale (…), in persona dell’amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Foggia al
corso (…) presso lo studio dell’avv. An.Fa., dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura a margine della comparsa di risposta;
– Terzo chiamato in causa –
Oggetto: risarcimento danni.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione spedito per la notificazione a mezzo del servizio postale in data 25.7.2006 La.An., nella qualità di titolare
dell’istituto di bellezza “El.”, corrente in Foggia al viale (…), ha convenuto in giudizio, davanti a questo Tribunale, Pi.Pa., locatore
dell’immobile in cui essa attrice svolge la propria attività commerciale, chiedendo: “1) accertarsi e dichiararsi la responsabilità del
Sig. Pa.Pi. ex art. 1516 del c.c. per tutti i danni provocati all’istante e di cui alla premessa dell’atto di citazione; 2) condannare lo
stesso al risarcimento dei danni a titolo di danno emergente ex art. 1578, 2 comma, (c.c.) subiti dall’istante per la complessiva
somma di Euro 3.100,00, di cui Euro 3.000,00 a titolo di spese da sostenersi per la ristrutturazione del locale ed Euro 100,00 per
spese mediche sostenute, oltre al risarcimento dei danni da lucro cessante per sviamento della clientela, da determinarsi in via
equitativa, oltre interessi legali; 3) condannare, infine, il convenuto al pagamento delle spese, competenze ed onorari di giudizio”.
Radicatosi il contraddittorio, si è tempestivamente costituito in giudizio il Pa., il quale ha contestato la fondatezza dell’avversa
pretesa, assumendo che la responsabilità per i danni lamentati dall’attrice deve essere attribuita in via esclusiva al Condominio di
cui fa parte l’immobile in questione, che all’uopo ha dichiarato di voler chiamare in causa.
Con decreto ex art. 269, 2 comma, c.p.c. reso in data 17 – 19.1.2007 il giudice ha fissato una nuova udienza allo scopo di consentire
al convenuto la citazione del terzo nel rispetto dei termini di comparizione di cui all’art. 163 bis c.p.c.
Compiuto l’incombente, si è tardivamente costituito il Condominio “Ni.” sito in Foggia al viale (…), in persona dell’amministratore
pro tempore, il quale, a sua volta, ha contestato la fondatezza della domanda proposta nei suoi confronti dal chiamante. Espletata
l’istruttoria del caso, il Tribunale ha trattenuto la causa in decisione, sulle conclusioni delle
parti, come in epigrafe riportate.
La.An., nella qualità di titolare dell’istituto di bellezza “El.”, ha chiesto la condanna del convenuto Pi.Pa., locatore dell’immobile in
cui essa istante svolge la propria attività commerciale, al risarcimento dei danni cagionati dalle infiltrazioni d’acqua verificatesi
all’interno del detto locale in data 3.4.2005.
A fondamento della domanda l’attrice ha richiamato le disposizioni contenute negli artt. 1576, 1 comma, e 1578, 2 comma, c.c., le
quali, rispettivamente, prevedono l’obbligo del locatore di “eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate
quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”, e “di risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se
non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.
Tanto premesso, osserva il Tribunale che, in tema di danni prodotti dalla struttura originaria della cosa, poiché il proprietario
locatore ha l’obbligo di consegnare al conduttore la res locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la
rendano idonea all’uso convenuto (ex art. 1575 c.c. nn. 1 e 2 c.c.), grava su di lui una presunzione di responsabilità che può essere
vinta mediante la prova dell’imputabilità dell’evento al caso fortuito ovvero al fatto illecito del terzo (cfr. Cass. n. 10389/05: nella
specie, il Supremo Collegio ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la responsabilità del locatore, in quanto le
infiltrazioni d’acqua, causa di danno al conduttore, provenivano da proprietà di terzi, e in particolare da un terrazzino condominiale
e da strada pubblica).
Ora, le indagini peritali compiute in corso di causa dal c.t.u. ing. Vi.Ca. hanno consentito di appurare: che le infiltrazioni di cui si
discute “sono di due tipologie, riconduciti li a cause diverse”; che, segnatamente, “la prima è dovuta a fenomeni di capillarità di
acqua piovana o umidità ascendente, che risale attraverso la muratura di chiusura esterna del piano terra adibito ad istituto di
bellezza, ed interessa in massima parte in basso l’angolata interna del piano terra”; che “la causa di dette infiltrazioni è da
addebitarsi a difetti costruttivi di pendenza preesistenti alla costruzione del
manto bituminoso del cortile e della superficie del marciapiede adiacente al pianoterra, nonché a inidonea impermeabilizzazione tra
il paramento murario del piano terra rivestito in pietra e la pavimentazione esterna”; che “la seconda tipologia di infiltrazioni è
quella dovuta alle acque provenienti dall’alto e discendenti a causa della rottura della impermeabilizzazione (del terrazzo) a livello
del piano di copertura, terrazzo a livello di proprietà dell’appartamento in terzo piano”; che il descritto fenomeno si è verificato in
quanto “le acque piovane, anziché essere smaltite dal tubo pluviale incassato nella muratura sulla pavimentazione esterna del
cortile recintato, a causa della rottura, in parte sono state incanalate all’interno della medesima muratura, nella parte compresa tra
il tubo di scarico delle acque meteoriche e le pareti che lo contengono”, sicché “l’acqua ha percolato internamente e attraverso le
murature, dal piano copertura del secondo piano fino al piano terra, e si è raccolta alla base del paramento murario; essa, non
potendo fuoriuscire all’esterno sul cortile, è rimasta al suo interno e ha imbibito la muratura adiacente alla tubazione,
danneggiando sia la parete interna compresa tra le porte poste sul prospetto sud del fabbricato, sia il soffitto del vano massaggi”;
che, “inoltre, in piccola parte, l’acqua ha danneggiato anche il mezzanino di cartongesso compreso tra la reception e il vano
massaggi in basso”; che “i danni prodotti alla muratura del piano terra è indubbio che… sono dovuti alla rottura della
impermeabilizzazione, ma è vero anche che, se il pluviale fosse stato costruito esternamente al fabbricato, i danni da infiltrazioni
alle murature e soffitto del piano terra non ci sarebbero stati”; che, conseguentemente, “la tubazione incassata rappresenta
quantomeno una concausa riguardo al danno prodotto alla muratura del piano terra”; che, inoltre, “i danni sarebbero stati
marginali alle murature del piano terra se in corso di costruzione fosse stata prevista una via di fuga alternativa all’acqua
predisponendo dei fori in prossimità dello sbocco a terra del pluviale” (pagg. 22 – 25 della relazione peritale depositata in data
12.2.2008). Sulla scorta delle conclusioni raggiunte dal prefato consulente, le quali appaiono pienamente condivisibili, in quanto
adeguatamente argomentate e immuni da vizi logici e di metodo, deve escludersi la responsabilità del convenuto Pa. in relazione ai
danni lamentati dall’attrice. Invero, in base alle risultanze istruttorie, le infiltrazioni d’acqua che hanno interessato l’immobile
condotto in locazione dalla An. sono da ricondurre a vizi di costruzione del fabbricato e alla omessa riparazione del terrazzo a
livello dell’appartamento posto al terzo piano dello stabile, e non invece ad alterazioni attinenti allo stato di conservazione e di
manutenzione del bene locato.
Il locatore è perciò riuscito a fornire la prova liberatoria su di lui gravante, ovvero quella della imputabilità dei danni per cui è
causa al fatto del terzo. Per le ragioni esposte, la pretesa risarcitoria avanzata dalla conduttrice è inevitabilmente destinata al
rigetto, ferma restando la sua autonoma legittimazione ad esperire l’azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno, ai
sensi dell’art. 1585, 2 comma, c.c. (cfr., ex multis, Cass. 17881/11; Cass. n. 12220/03; Cass. n. 5859/82).
Né essa può giovarsi del fatto che il locatore ha chiamato in causa il Condominio in cui è ubicato l’immobile obbligato ex art. 1126
c.c. alla manutenzione del terrazzo a livello -, indicandolo come unico responsabile dei danni di che trattasi.
Se, infatti, è vero che, in linea di principio, nell’ipotesi in cui il convenuto chiami in causa un terzo, deducendo che lo stesso è il
soggetto tenuto a rispondere della pretesa dell’attore, la domanda di quest’ultimo si estende automaticamente al terzo, pur in
mancanza di apposita ed espressa istanza, dovendosi individuare il vero responsabile nel quadro di un rapporto oggettivamente
unitario (cfr., ex multis, Cass. n. 15563/04; Cass. n. 3643/04; Cass. n. 16935/03), è nondimeno vero, però, che l’enunciato principio
di diritto non può trovare applicazione allorquando il chiamante faccia valere nei confronti del chiamato un rapporto diverso da
quello prospettato dall’attore come causa petendi (cfr. Cass. n. 1748/05, in cui viene chiarito che, in particolare, detto principio non
opera, “ove l’azione… sia di natura risarcitoria, qualora venga dedotto un titolo di responsabilità del terzo verso l’attore diverso da
quello da lui invocato, al fine non già dell’affermazione della responsabilità diretta ed esclusiva del terzo verso l’attore sulla base
del rapporto dedotto dal medesimo, bensì allo scopo di ottenere, sulla base del diverso rapporto di responsabilità dedotto, il rilievo
dalla responsabilità invocata dall’attore con la domanda introduttiva della lite”; id., Cass. n. 25559/08). Considerato, quindi, che
nel nostro caso la An. ha agito contro il Pa. invocando la responsabilità contrattuale gravante sul locatore ex artt. 1576 e 1578 c.c.,
è fuor di dubbio che il titolo di responsabilità di natura extracontrattuale dedotto dal convenuto nei confronti del Condominio
chiamato in causa sia completamente diverso da quello sul quale si fonda la pretesa attorea.
La domanda di riduzione del corrispettivo ex art. 1578, 2 comma, c.c. per la prima volta formulata dall’attrice nella memoria ex art.
183, 6 comma, n. 1 c.p.c. depositata in data 2.7.2007 è inammissibile, essendo la detta memoria “limitat(a) alle sole precisazioni o
modificazioni delle domande, delle eccezioni e delle conclusioni già proposte” e non potendo con la stessa introdursi domande
nuove (cfr. Cass. n. 8989/12, secondo cui “la prima udienza di trattazione e le memorie di cui all’art. 183 cod. proc. civ. possono
essere utilizzate solo per precisare le domande e le eccezioni già formulate, e non per introdurre nel giudizio nuovi temi di indagine
che non siano conseguenza diretta delle difese avversarie”; id., Cass. Sez. Un. n. 3567/11).
Tale istanza non avrebbe comunque potuto trovare accoglimento, alla luce delle emergenze processuali surriferite, pur sempre
presupponendo l’accertamento della responsabilità del conduttore per i vizi della cosa locata. Si ravvisano giusti motivi per
compensare interamente le spese processuali tra le parti, ai sensi dell’art. 92, 2 comma, c.c., stante l’originaria situazione di
obiettiva incertezza in ordine alle cause delle infiltrazioni, superata soltanto a seguito degli accertamenti peritali disposti ed
espletati in corso di causa; incertezza confermata dalla linea difensiva assunta dal convenuto Pa., il quale sin dall’inizio si è
dichiarato disponibile ad “adempiere a quanto lamentato dall’istante… nel caso che dalla C.T.U. richiesta dall’attrice dovesse
emergere che i danni sono a lui ascrivibili”. Restano definitivamente a carico della An. le spese di c.t.u., come in atti liquidate.
P.Q.M.
Il Tribunale di Foggia – prima sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta
da La.An., titolare dell’istituto di bellezza “El.”, corrente in Foggia al viale (…), con atto di citazione spedito per la notificazione a
mezzo del servizio postale in data 25.7.2006, nei confronti di Pi.Pa., con la chiamata in causa del Condominio “Ni.”, sito in Foggia
al viale (…), in persona dell’amministratore pro tempore, uditi i procuratori delle parti, contrariis reiectis, così provvede:
1) rigetta la domanda risarcitoria proposta dalla An.;
2) dichiara inammissibile la domanda di riduzione del corrispettivo formulata in corso di causa dall’attrice;
3) dichiara interamente compensate tra le parti le spese processuali;
4) pone definitivamente a carico dell’attrice le spese di c.t.u., come in atti liquidate.
Così deciso in Foggia il 31 gennaio 2013.
Depositata in Cancelleria il 9 febbraio 2013.

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Accade, e non di rado, di sentir lamentare danni da infiltrazioni provenienti da altri appartamenti o da parti comuni. In
questi casi la giurisprudenza pare orientata a riconoscere un responsabilità di tipo oggettivo al proprietario della cosa
dalla quale proviene il danno, ai sensi dell’art. 2051 c.c. (Danni da cose in custodia).
Ai fini pratici ciò vuol dire che il danneggiato dovrà provare il danno e il nesso di causalità tra esso e l’infiltrazione
proveniente da altro bene mentre il proprietario di quest’ultimo per andare esente da colpa dovrà dimostrare che
l’evento dannoso è accaduto per un caso fortuito, vale a dire per il verificarsi a lui assolutamente estraneo.
Che cosa accade se il conduttore di un appartamento, nel perdurare della locazione, subisce un danno ai propri beni
(evidentemente beni mobili) a causa di un’infiltrazione proveniente da un altro appartamento o da parti comuni? Molto
spesso si è tenuti a credere che il responsabile nei confronti dell’inquilino sia il proprietario dell’unità immobiliare data
in affitto. Eppure questa supposizione di “omniresponsabilità” di quel soggetto, proprio in un caso del genere non e’
ipotizzabile.
Perché?
La risposta è contenuta nell’art. 1585, secondo comma, c.c. e nell’interpretazione che la giurisprudenza ha dato di
esso. A mente di tale norma (si parla delle garanzie che il locatore deve prestare al locatario) ”non è tenuto a garantirlo
dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome
proprio”. La Cassazione e le Corti di merito, intervenendo su questa disposizione, hanno avuto modo di specificare che
le infiltrazioni devono essere ricomprese nell’ambito delle così dette molestie di fatto disciplinate dal succitato articolo
e come tale su di esse l’inquilino non può pretendere alcunché dal proprietario. In particolare si legge in una sentenza
del Tribunale di Roma che “l'art. 1585 c.c., nel disciplinare la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale
utilizzazione del bene locato e delle sue pertinenze, contiene una duplice previsione in relazione alle possibili molestie
che possono essere arrecate dai terzi al pacifico svolgimento del rapporto locativo. Se i terzi accampino diritti
contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto
reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore, si configurano molestie di diritto per le quali il locatore è
tenuto a garantire il conduttore ai sensi del comma 1 dell'articolo teste’ citato. Nell'ipotesi invece in cui i terzi non
avanzino pretese di natura giuridica ma arrechino pregiudizio al godimento del conduttore mediante impedimenti
concreti o attività materiali ostative, riconducibili nel concetto di atto illecito in senso lato, si realizzano molestie di
fatto per le quali la garanzia del locatore non è prevista ed il conduttore può agire direttamente contro i terzi ai sensi
del comma 2 dell'art. 1585 c.c. Ciò detto, si osserva che il caso in esame è riconducibile nel novero delle molestie di
fatto, atteso che le infiltrazioni, che hanno determinato una minore utilizzabilità dell'appartamento, sono ascrivibili al
fatto del terzo, il quale, lungi dal rivendicare qualunque pretesa giuridica, con il suo operato ha recato pregiudizio al
godimento del conduttore” (Trib. Roma 9 marzo 2011 n. 5198).
L’oggetto del risarcimento richiedibile dal locatario non si fermerebbe solamente alle cose di sua proprietà . In tal senso
è stato detto che “l'art. 1585, comma 2, c.c., attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che
arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile (cosiddetta molestia di fatto), e tale legittimazione non riguarda
soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del
godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito
del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore
per gli stessi fatti” (così, tra le tante,Cass. 24 novembre 2005 n. 24805; da ultimo in senso conf. Trib. Roma 9 marzo
2011 n. 5198).
Sintetizzando: il locatario che subisce un danno da infiltrazioni deve:
a )individuare la causa;
b) avvisare il danneggiante del fatto e chiedere il risarcimento del danno;
c) mettere il mora il danneggiante ed eventualmente agire in giudizio se non viene riconosciuto il giusto dovuto.
In ogni caso, e’ regola di buona condotta, l’inquilino deve avvisare il proprietario dell’immobile che, per quanto di
sua competenza, potra’ agire contro chi ha causato il danno.