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Sono proprietario di un immobile sito in un centro commerciale e concesso in locazione da alcuni anni
ad un’attività di casalinghi. Alcuni mesi fa, dopo un forte temporale, vi sono state delle infiltrazioni di
acqua nel locale, provenienti da una “colonna condominiale” che hanno causato danni al soffitto, al
pavimento ed alle merci. Dopo un mese, in altra zona del negozio vi sono state altre infiltrazioni,
stavolta provenienti dalla rottura della vasca da bagno dell’inquilino del primo piano. Altri danni al
soffitto, pavimento e merce. Il mio conduttore mi ha mandato una richiesta di danni, che io ho girato,
tramite diffida del legale, all’amministrazione del condominio ed all’inquilino del piano superiore.
Nessuno dei due ha intenzione di pagare. Secondo voi se i responsabili (condominio,
proprietario/affittuario dell’appartamento) non pagano, sarò io a dover risarcire il mio conduttore.
In base alla descrizione dei fatti effettuata dal lettore, è possibile dire che al caso specifico si deve applicare la norma
contenuta nell’articolo 1585, secondo comma, del codice civile.
Questa norma stabilisce che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore dalle cosiddette molestie di fatto
provenienti da terzi (fatta salva la facoltà del conduttore di agire direttamente in nome proprio contro i terzi).
La giurisprudenza (sentenza della Corte di Cassazione n. 1.693 del 27 gennaio 2010) ha chiarito che anche le
infiltrazioni d’acqua sono una molestia di fatto.
Questo significa che se nell’immobile locato vi sono infiltrazioni di acqua provenienti dalle proprietà confinanti, il
proprietario dell’immobile locato (cioè il lettore nel caso specifico) non è né responsabile dei fatti, né è tenuto a
garantire il conduttore da queste molestie, cioè non è tenuto a risarcire lui il danno al conduttore.
Il conduttore potrà, se vorrà, agire lui direttamente contro i responsabili delle infiltrazioni (cosa che anche il lettore, se
vuole, può fare) fermo restando che il conduttore potrebbe chiedergli di risolvere il contratto di locazione se e nei limiti
in cui le infiltrazioni rendano impossibile o assai gravosa la continuazione della sua attività.
Ovviamente quello che si è sopra detto è ciò che la legge stabilisce in generale se le parti non abbiano previsto nulla in
contratto.
Le parti, però, sono libere di regolare in modo diverso, con specifica clausola contrattuale, questo aspetto specifico
relativo alle molestie di fatto provenienti da terzi: si invita il lettore, perciò, a verificare il contratto di locazione per
accertarsi se esista una clausola contrattuale che disciplini le molestie provenienti da terzi in modo diverso da come le
disciplina la legge.
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Le infiltrazioni d'acqua sono un problema molto comune negli appartamenti, specie in quelli più vecchi, dal quale
derivano spesso ingenti spese, da sostenere non solo per poter risolvere il problema in origine ma anche per risarcire i
danni che le stesse hanno cagionato agli appartamenti dei vicini.
L'articolo 2051 del codice civile, infatti, parla chiaro: ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in
custodia, salvo che provi il caso fortuito. Una volta accertata l'origine del danno, quindi, il proprietario che abita
nell'appartamento dal quale lo stesso provenga potrà fare ben poco per sottrarsi dal pagare quanto necessario per porre
rimedio al problema.
Qualche questione in più può sorgere se l'appartamento è concesso in locazione. In tali casi, infatti, è lecito chiedersi:
chi paga per le infiltrazioni? Il proprietario o l'inquilino?
Sebbene chi prende un appartamento in locazione ne diviene in generale custode, deve infatti dirsi che tale obbligo di
custodia non è sconfinato ma resta limitato ai beni sui quali l'inquilino ha potere di intervento.
Riparazioni straordinarie
In genere, le infiltrazioni derivano dalle condutture d'acqua interne ai muri, la cui riparazione non è certo un compito
che può definirsi di manutenzione ordinaria. Pertanto, per i danni cagionati da tali condutture la responsabilità è del
padrone di casa, che è onerato della manutenzione straordinaria e che addirittura in alcuni casi, ovverosia se gli
interventi necessari per porre rimedio alle infiltrazioni sono particolarmente invasivi e rendono l'appartamento
inservibile, potrebbe dover risarcire anche lo stesso inquilino.
In definitiva, quindi, laddove le infiltrazioni provengano da danni causati da una cattiva manutenzione straordinaria, la
connessa responsabilità è solo del padrone di casa.
Resta ferma la possibilità di una corresponsabilità del conduttore nel caso in cui questo impedisca al locatore di
intervenire prontamente ostacolando le riparazioni.
Riparazioni ordinarie
Nulla esclude, tuttavia, che le infiltrazioni siano connesse alla cattiva manutenzione ordinaria del bene concesso in
locazione, che spetta all'inquilino, il quale, con diligenza, deve preoccuparsi di mantenerlo in buono stato di
conservazione. Sarà quindi proprio l'inquilino che, in simili ipotesi, risponderà del danno cagionato.
Gli esempi non sono così rari: si pensi alla rottura di un flessibile esterno dell'impianto idrico o all'allagamento
derivante dalla fuoriuscita dell'acqua da un sanitario.
A tale ultimo proposito, interessante è quanto stabilito dal Tribunale di Milano con la sentenza numero 10697/2004,
che ha sancito l'esclusiva responsabilità dell'inquilino per i danni conseguiti alla tracimazione dell'acqua dalla vasca da
bagno dell'appartamento da lui abitato.
Per quanto riguarda la rottura del flessibile esterno, invece, si guardi a quanto sancito dalla Cassazione nella sentenza
21788/2015, ovverosia che "il conduttore è sempre responsabile del danno causato da infiltrazioni d'acqua a seguito
della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico e sostituibile senza necessità di intervento implicante
demolizioni perchè tale oggetto non può essere qualificato come componente dell'impianto idrico interno".
Le "solite" infiltrazioni
Quando l'appartamento del singolo condomino viene danneggiato da infiltrazioni d'acqua provocate da rottura di
tubazioni condominiali o, in genere, da strutture comuni dell'edificio l'immediata reazione del condomino è quella di
informare l'amministratore e di pensare al risarcimento dei danni che riceverà, eventualmente e dopo un lungo iter,
dall'assicurazione del Condominio. Spesso però non sono facilmente individuabili le cause delle infiltrazioni.
Si spiega allora, l'intervento di un tecnico che dovrà analizzare le cause della perdita e delle conseguente infiltrazione.
Avere il proprio appartamento danneggiato da infiltrazioni, infatti, comporta per il condomino, oltre che un materiale
esborso per il ripristino delle parti ammalorate, anche un non indifferente disagio nelle relazioni sociali.
La risoluzione
Partiamo da un presupposto: non ha nessuna rilevanza, ai fini di una eventuale responsabilità, la condotta posta
dall'amministratore, che dopo reiterati solleciti, decide di mandare un tecnico per visionare l'entità del danno.
E' ovvio che per individuare il responsabile del danno è necessario individuare preliminarmente la causa e l'origine .
Quindi, nel caso di specie, ci si trovava di fronte ad un c.d. causa ignota.
Posto che la responsabilità per danni da custodia è di natura oggettiva, incombe al condomino la dimostrazione del
nesso eziologico fra la cosa e l'evento, mentre spetta al custode l'onere della prova liberatoria individuando, ove
sussiste, un fatto estraneo idoneo ad interrompere tale nesso causale.
Siccome il condominio, quale custode de beni, è obbligato ad adottare tutte le misure atte affinché le cose comuni non
arrechino pregiudizio alle proprietà esclusive, il mandato conferito al tecnico rientrava pienamente nelle attribuzioni
dell'amministratore di condominio.
L'inquilino può rivolgere la domanda risarcitoria direttamente al Condominio, e non al proprietario dell'immobile
in affitto, se si accerta che le infiltrazioni provengono da parti comuni dell'edificio.
La sentenza, emessa dal Tribunale di Firenze, applica un principio di diritto più volte affermato dalla Cassazione:
"qualora nell'immobile si verifichi una infiltrazione, il conduttore, ex art. 1585, comma, c.c., gode di un'autonoma
legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno" (si veda Cass. civ. n.
17881/2001).
Il caso - La ditta conduttrice di un locale commerciale cita in giudizio il proprietario dell'immobile per ottenere il
risarcimento dei danni causati dalla fuoriuscita d'acqua proveniente da un pozzetto di decantazione.
A fondamento della domanda, la ditta richiama gli artt. 1575 e 1576 c.c., i quali, rispettivamente, prevedono l'obbligo
per il locatore di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni
che la rendano idonea all'uso convenuto, e di "eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate
quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore".
Il proprietario chiama in causa il Condominio, in quanto sostiene che il pozzetto è di proprietà comune e, di
conseguenza, la responsabilità per il cattivo funzionamento dello stesso grava esclusivamente sull'ente condominiale. Il
Condominio, a sua volta, nega ogni responsabilità e, comunque, chiama in causa la propria assicurazione.
Il Tribunale toscano ricorda anzitutto che, ai sensi dei citati artt. 1575 e 1576 c.c., grava sul locatore una presunzione
di responsabilità, che può essere vinta mediante la prova "dell'imputabilità dell'evento al caso fortuito ovvero al fatto
illecito del terzo". Detto altrimenti: il proprietario del locale si presume responsabile fino a prova contraria.
Nel caso di infiltrazioni d'acqua è dunque necessario verificare se è configurabile un inadempimento imputabile al
locatore.
Occorre cioè stabilire se le infiltrazioni siano dovute ad una mancanza del proprietario (che avrebbe dovuto
intervenire per riparare il pozzetto e non l'ha fatto) e valutare inoltre se lo stesso si sia comunque attivato, nei limiti
del possibile, per evitare ulteriori danni all'inquilino.
Ciò premesso, nel caso di specie è stato accertato che il pozzetto di decantazione è di proprietà del Condominio. Si
tratta cioè di una parte comune soggetta alla custodia dell'ente condominiale.
È stato inoltre accertato che il proprietario dell'immobile si è attivato per eliminare il problema, sollecitando più volte
l'intervento del Condominio per le riparazioni necessarie e il ristoro del danno subito dalla conduttrice.
Da qui le conclusioni del Tribunale di Firenze. Le infiltrazioni d'acqua che hanno interessato il locale commerciale
sono da addebitarsi esclusivamente al Condominio, che è venuto meno ai suoi obblighi di custodia e manutenzione
delle parti comuni ex art. 2051 c.c. Nessuna responsabilità va addebitata invece al locatore, che ha adempiuto ai propri
obblighi contrattuali di conservazione e manutenzione del bene locato.
Tra l'altro - precisa il Tribunale - "considerata la natura dei danni (cagionati da una parte comune dell'edificio, ovvero
dal pozzetto di decantazione), la conduttrice avrebbe potuto agire direttamente nei confronti del Condominio per i
danni nell'uso o nel godimento della res locata".
E ciò in virtù dell'art. 1585, comma 2, c.c. che, come si accennava all'inizio, attribuisce al conduttore il potere di
esercitare l'azione di responsabilità direttamente nei confronti dell'autore del danno (nel caso di specie, appunto, il
Condominio-custode del bene comune).
Infiltrazioni che creano muffe e allergie. Risarcibile il danno alla vivibilità
Manleva a carico dell'impresa edile per la coibentazione scadente del fabbricato: risarcibile anche la lesione non
patrimoniale per infiltrazioni d'acqua e umidità che creano gravi disagi alla serenità personale e alla vivibilità della casa.
In caso di infiltrazioni d'acqua nella singola unità immobiliare, che portano alla formazione di muffe sui soffitti,
deve ritenersi che il condominio sia responsabile in via autonoma nei confronti del proprietario esclusivo ex art. 2051
c.c., se non offre la prova del fortuito.
Nondimeno, scaturendo l'evento lesivo da vizi costruttivi, l'impresa che ha edificato il fabbricato deve essere
condannata a manlevare il condominio di tutte le somme che quest'ultimo dovrà corrispondere al proprietario esclusivo.
Così ha stabilito la Corte d'Appello di Milano che, con sentenza n. 2680 del 23 giungo 2015, ha confermato la decisione
di primo grado, anche per quanto riguarda la piena risarcibilità del danno non patrimoniale per la situazione di grave
disagio subita dagli attori, con pregiudizio al diritto all'abitazione e anche alla salute.
Il fatto – Due condomini, in proprio e come genitori dei figli minori, citavano in giudizio il condominio per ottenere il
risarcimento di tutti i danni subiti in conseguenza delle infiltrazioni manifestatesi all'interno dell'appartamento di
loro proprietà, posto al quinto piano dello stabile condominiale, per effetto dell'erronea coibentazione delle pareti
perimetrali di proprietà comune.
Il condominio si difendeva chiamando in causa la ditta costruttrice, unica responsabile, a suo dire, delle infiltrazioni.
La ditta condannata a manlevare il condominio. In primo grado, il tribunale accoglieva la domanda di risarcimento
condannando il condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c., nella sua qualità di custode delle parti comuni nel momento in
cui si è verificato il danno.
Ma a risarcire indirettamente il danno è la ditta costruttrice, chiamata a manlevare il condominio di tutte le somme che
sarà tenuto a corrispondere agli attori.
Per il tribunale, infatti, “l'umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio può
integrare, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell'edificio ai fini della responsabilità
del costruttore ex art. 1669 c.c.” (Cass. civ. 3753/1999).
Con la sentenza in esame, la Corte d'appello ha confermato la condanna di primo grado, anche per quanto riguarda il
risarcimento del danno non patrimoniale alla vivibilità della casa per le infiltrazioni d'acqua che hanno creano muffe su
soffitti e pareti ed hanno provocato anche allergie agli abitanti dell'immobile.
Risarcibile il danno alla salute. Per la Corte territoriale risulta documentato, nel caso di specie, che a causa dei fatti
oggetto di giudizio si sono prodotte per anni nell'abitazione degli attori situazioni di grave disagio, con pregiudizio alla
serenità personale ed alla vivibilità della casa, messe ingiustamente a repentaglio dalla presenza di muffe e umidità,
“determinando una significativa lesione degli interessi della persona umana costituzionalmente garantiti, ed in
particolare del diritto all'abitazione, ma anche alla salute”.
Del resto, è la stessa A.S.L. a certificare la presenza di muffe: uno dei figli della coppia è risultato allergico
all'Aspergillus F, un fungo che vive in ambienti umidi. Non c'è dubbio, dunque, che oltre al danno patrimoniale si
configuri anche quello non patrimoniale ex art. 2059 c.c.
Nella sentenza in commento, i giudici richiamano in caso concettualmente analogo esaminato dalla giurisprudenza di
legittimità con riferimento all'esposizione ad immissioni sonore intollerabili: anche in tale ipotesi, possono determinarsi
lesioni del diritto al riposo notturno e, per quale che qui in particolare interessa, alla vivibilità della propria abitazione,
la cui prova può essere fornita da danneggiato anche mediante presunzioni, sulla base delle nozioni di comune
esperienza (cfr. Cass. civ., sentenza 18.12.2014, n. 26899).
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Danni da infiltrazioni, come stabilire se la colpa è del condominio o del singolo proprietario
Quando vi sono danni da infiltrazioni non sempre è facile imputare la responsabilità a chi di dovere e non sono rari i
litigi tra i condomini e non solo. È bene perciò, valutare caso per caso, quando la responsabilità compete al condominio,
oppure al singolo proprietario dell’immobile, evitando che si finisca in giudizio senza alcun motivo consistente.
3 - Infiltrazioni minime
Infine, qualora il fenomeno infiltrativo sia minimo, il conduttore ben potrebbe agire per l'inadempimento contrattuale o
mediante una denuncia di danno temuto ex art. 1172 c.c., così ottenendo un provvedimento cautelare rapido ed efficace.
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Accade, e non di rado, di sentir lamentare danni da infiltrazioni provenienti da altri appartamenti o da parti comuni. In
questi casi la giurisprudenza pare orientata a riconoscere un responsabilità di tipo oggettivo al proprietario della cosa
dalla quale proviene il danno, ai sensi dell’art. 2051 c.c. (Danni da cose in custodia).
Ai fini pratici ciò vuol dire che il danneggiato dovrà provare il danno e il nesso di causalità tra esso e l’infiltrazione
proveniente da altro bene mentre il proprietario di quest’ultimo per andare esente da colpa dovrà dimostrare che
l’evento dannoso è accaduto per un caso fortuito, vale a dire per il verificarsi a lui assolutamente estraneo.
Che cosa accade se il conduttore di un appartamento, nel perdurare della locazione, subisce un danno ai propri beni
(evidentemente beni mobili) a causa di un’infiltrazione proveniente da un altro appartamento o da parti comuni? Molto
spesso si è tenuti a credere che il responsabile nei confronti dell’inquilino sia il proprietario dell’unità immobiliare data
in affitto. Eppure questa supposizione di “omniresponsabilità” di quel soggetto, proprio in un caso del genere non e’
ipotizzabile.
Perché?
La risposta è contenuta nell’art. 1585, secondo comma, c.c. e nell’interpretazione che la giurisprudenza ha dato di
esso. A mente di tale norma (si parla delle garanzie che il locatore deve prestare al locatario) ”non è tenuto a garantirlo
dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome
proprio”. La Cassazione e le Corti di merito, intervenendo su questa disposizione, hanno avuto modo di specificare che
le infiltrazioni devono essere ricomprese nell’ambito delle così dette molestie di fatto disciplinate dal succitato articolo
e come tale su di esse l’inquilino non può pretendere alcunché dal proprietario. In particolare si legge in una sentenza
del Tribunale di Roma che “l'art. 1585 c.c., nel disciplinare la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale
utilizzazione del bene locato e delle sue pertinenze, contiene una duplice previsione in relazione alle possibili molestie
che possono essere arrecate dai terzi al pacifico svolgimento del rapporto locativo. Se i terzi accampino diritti
contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto
reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore, si configurano molestie di diritto per le quali il locatore è
tenuto a garantire il conduttore ai sensi del comma 1 dell'articolo teste’ citato. Nell'ipotesi invece in cui i terzi non
avanzino pretese di natura giuridica ma arrechino pregiudizio al godimento del conduttore mediante impedimenti
concreti o attività materiali ostative, riconducibili nel concetto di atto illecito in senso lato, si realizzano molestie di
fatto per le quali la garanzia del locatore non è prevista ed il conduttore può agire direttamente contro i terzi ai sensi
del comma 2 dell'art. 1585 c.c. Ciò detto, si osserva che il caso in esame è riconducibile nel novero delle molestie di
fatto, atteso che le infiltrazioni, che hanno determinato una minore utilizzabilità dell'appartamento, sono ascrivibili al
fatto del terzo, il quale, lungi dal rivendicare qualunque pretesa giuridica, con il suo operato ha recato pregiudizio al
godimento del conduttore” (Trib. Roma 9 marzo 2011 n. 5198).
L’oggetto del risarcimento richiedibile dal locatario non si fermerebbe solamente alle cose di sua proprietà . In tal senso
è stato detto che “l'art. 1585, comma 2, c.c., attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che
arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile (cosiddetta molestia di fatto), e tale legittimazione non riguarda
soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del
godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito
del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore
per gli stessi fatti” (così, tra le tante,Cass. 24 novembre 2005 n. 24805; da ultimo in senso conf. Trib. Roma 9 marzo
2011 n. 5198).
Sintetizzando: il locatario che subisce un danno da infiltrazioni deve:
a )individuare la causa;
b) avvisare il danneggiante del fatto e chiedere il risarcimento del danno;
c) mettere il mora il danneggiante ed eventualmente agire in giudizio se non viene riconosciuto il giusto dovuto.
In ogni caso, e’ regola di buona condotta, l’inquilino deve avvisare il proprietario dell’immobile che, per quanto di
sua competenza, potra’ agire contro chi ha causato il danno.