Decisione N.

10450 del 31 ottobre 2023

COLLEGIO DI BOLOGNA

composto dai signori:

(BO) MARINARI Presidente

(BO) MAIMERI Membro designato dalla Banca d'Italia

(BO) LOMBARDI Membro designato dalla Banca d'Italia

(BO) CORRADI Membro di designazione rappresentativa

degli intermediari

(BO) D ATRI Membro di designazione rappresentativa

dei clienti

Relatore MARCO CORRADI

Seduta del 19/09/2023

FATTO

Le parti ricorrenti eccepiscono:

- di essere titolari di una multiproprietà.

- Che, a loro dire, l’amministratore pro tempore non abbia correttamente operato
nell’ambito della gestione contabile della Multiproprietà.

- Di aver, quindi, inviato, con pec del 19 maggio 2022, una diffida all’amministratore pro
tempore avanzando, tra le altre, richiesta di consegna di parte della documentazione
bancaria afferente al conto corrente intestato alla Multiproprietà.

- In particolare, di aver richiesto la produzione di copia di tutti gli estratti del conto
corrente e degli estratti conto dei POS, a decorrere dal 1° gennaio 2014, data di
insediamento dell’amministratore.

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- Che, in violazione dell’art. 1129, comma 7, Codice civile - che stabilisce il diritto di
ciascun condòmino di prendere visione dell’estratto conto condominiale –
l’amministratore non evadeva la richiesta.

- In conseguenza del comportamento elusivo dell’amministratore, di aver, quindi,

inoltrato, con pec del 29 agosto 2022, all’intermediario resistente (presso il quale è
intrattenuto il conto corrente intestato alla Multiproprietà) formale richiesta di copia di
tutti gli estratti conto, a decorrere dal 1° gennaio 2011, nonché degli estratti conto dei
POS.

- Che l’intermediario, con pec del 30 agosto 2022, chiedeva loro, ad integrazione della
richiesta inoltrata, di trasmettere ulteriore documentazione.

- Che l’intermediario, successivamente, chiedeva all’amministratore di prestare il

consenso per il rilascio della documentazione oggetto della richiesta.

- Che, con mail del 18 ottobre 2022, l’istituto di credito negava l’accesso in ragione del
fatto che l’amministratore si era formalmente opposto.

- Di aver, in pari data, contestato all’intermediario il diniego opposto, adducendo che - ai

sensi dell’art. 1129, comma 7, Codice civile - ciascun condòmino ha il diritto di
prendere visione dell’estratto conto condominiale.

- Che, come più volte chiarito dall’ABF (cfr., Collegio di Roma, decisione n. 691/2015,
decisione n. 8817/2015 e decisione n. 7960/2016), l’istituto di credito è tenuto a fare
accedere ai documenti bancari il condòmino che dimostri di avere già inutilmente
inoltrato richiesta all’amministratore.

- Di aver patito un danno corrispondente al costo del ricorso, da ritenersi costituito

anche dalle spese vive e dai compensi corrisposti al legale incaricato, pari all’importo
di € 626,00.

L’Intermediario, in sede di controdeduzioni, eccepisce che:

- con pec del 28 settembre 2022, l’amministratore manifestava formalmente la propria
opposizione alla richiesta di accesso dei ricorrenti, osservando che “il complesso
immobiliare in oggetto non è un condominio ma come descritto dal regolamento
contrattuale è: [una, n.d.r.] comproprietà pro-indiviso con vincolo di destinazione
turistico-residenziale con gestione unitaria e con la precisa previsione che ad ogni
quota spetti il diritto perpetuo, turnario ed esclusivo di godimento di una
predeterminata unità abitativa per un predeterminato periodo di tempo, le norme sul
condominio sono norme speciali non suscettibili di applicazione analogica”.

- Pertanto, in data 18 ottobre 2022, comunicava ai ricorrenti che non poteva consentire
loro l’accesso alla documentazione, in ragione dell’opposizione dell’amministratore.

- In presenza di formale opposizione dell’amministratore alla consegna della

documentazione richiesta, si è prudenzialmente astenuto dal procedere alla consegna,
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anche al fine di evitare l’inasprirsi della lite in corso.

- È terzo rispetto alle vicende che interessano i rapporti tra condòmini ed

amministratore, dovendo esso rispondere esclusivamente all’amministratore di
condominio e non anche ai singoli condòmini, i quali, quindi, possono pretendere
dall’amministratore (ma non dalla banca) l’adempimento dell’obbligo di
rendicontazione.

- Tale disciplina è, del resto, coerente con i poteri di disposizione del conto, che non
spettano di certo ai singoli condòmini, ma solo all’amministratore.

- Secondo la Decisione del Coll. Milano n. 3561/2017, “il ricorrente non è legittimato a
chiedere la documentazione relativa al conto del condominio direttamente alla banca.
Se poi l’amministratore non dovesse adempiere ai propri doveri, il tema si sposterebbe
sul diverso piano del rapporto di amministrazione, rispetto al quale però l’intermediario
(e questo Arbitro) deve ritenersi del tutto estraneo (cfr. Coll. Milano, dec. n. 7484 del 7
settembre 2016; Coll. Milano, dec. n. 4284 del 26 maggio 2015)”.

- Sulla natura della multiproprietà, si sono registrati vari inquadramenti, il più rilevante
dei quali ne afferma la diversità rispetto al condominio, osservando che nel
condominio di base vi è una proprietà solitaria cui accede quella comune, mentre nella
multiproprietà vi è una comproprietà dello stesso alloggio. Inoltre, è diversa anche la
fonte regolatrice dei due rapporti: infatti, nella multiproprietà, accanto al regolamento di
condominio che disciplina l’uso delle cose comuni, vi è un regolamento privato per il
godimento turnario. La disponibilità dell’immobile, inoltre, è soggetta a restrizioni di
carattere reale (vincolo di destinazione, divieto di innovazioni, indivisibilità del bene)
riconducibili all’autonomia privata.

- Le norme del Codice civile in materia condominiale (tra cui l’art. 1129) non sono
applicabili alla multiproprietà, definita dall’art. 69 del Codice del consumo “un contratto
di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo
oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un
periodo di occupazione”.

- La locuzione “anche se aventi diritto a godimento periodico” di cui all’art. 1117, Codice
civile non appare sufficiente a giustificare l’applicazione in via analogica, alla
multiproprietà, di tutte le norme sul condominio. L’articolo in parola, infatti, elenca
solamente quali siano da considerare parti comuni dell’edificio, ma non vi è alcun
espresso rinvio alla multiproprietà in altre norme del Codice civile.

- Qualora l’interpretazione del Collegio sia difforme da quella invocata

dall’Amministratore in carica, resta disponibile alla consegna della rendicontazione
richiesta, ovviamente nei limiti e secondo i termini di cui all’art. 119, TUB.

- Non essendo pacifica l’applicabilità, sic et simpliciter, delle norme sul condominio di
cui al Codice civile alla multiproprietà, non sussistono i presupposti per il rimborso
delle spese legali sostenute dai ricorrenti. In primo luogo, perché tale domanda non è
stata avanzata in sede di reclamo; in secondo luogo, perché l’intervento del legale non
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trova giustificazione nella condotta da essa tenuta, priva, difatti, di qualsivoglia intento
ostruzionistico.

- Il Collegio di Coordinamento, con decisione n. 6174 del 2016, ha avuto modo di

affermare che “Ad ogni modo, nella valutazione del diritto al più ampio risarcimento del
danno, il Collegio giudicante deve attenersi a criteri di estrema prudenza, che
includono l’accertamento dell’effettivo sostenimento dell’onere defensionale, della sua
funzionalità alla gestione del procedimento, della ragionevolezza e coerenza
dell’importo richiesto rispetto al valore e alla complessità della controversia, risultando
pertanto l’importo di tale componente di pregiudizio stimabile anch’esso in via
equitativa”.

I ricorrenti, in sede di repliche, ribadiscono che:

- La resistente non ha comunicato le ragioni per le quali l’amministratore si era opposto

alla consegna della documentazione bancaria.

- Sono condòmini a tutti gli effetti in forza della previsione di cui all’art. 1117, Codice
civile secondo la quale le parti comuni del condominio “Sono oggetto di proprietà
comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi
diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo […]”.

- Inoltre, l’art. 1117-bis, Codice civile, a sua volta, precisa che “Le disposizioni del
presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità
immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano
parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”.

- La norma è stata così modificata con la legge 220/2012, che evidentemente ha voluto
normativamente tradurre il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il
quale le multiproprietà soggiacciono alle regole del condominio. Ciò in considerazione
del fatto che ciascun immobile in multiproprietà è oggetto di comunione tra più
proprietari; i quali, a loro volta, insieme ai comproprietari degli altri immobili, sono
contitolari delle parti comuni di pertinenza dei diversi appartamenti.

- L’art. 1117 va interpretato alla luce del successivo art. 1130 che stabilisce gli obblighi
esistenti in capo all’amministratore.

- Del resto, la Suprema Corte di cassazione ha sempre affermato che la destinazione

dell’immobile non è motivo per escludere l’applicazione di norme dettate per il
condominio.

- In particolare, con sentenza n. 1625/2007 ha avuto modo di affermare che “La

peculiarità del condominio si ricollega alla situazione materiale e giuridica dell'edificio,
dove la relazione di accessorietà riguarda allo stesso tempo più unità immobiliari. In
ragione del collegamento, materiale e funzionale, gli atti traslativi dei beni principali
estendono non la proprietà, ma la "proprietà comune" dei beni accessori. Per […]
dimostrare che la destinazione alberghiera non impedisce il sorgere del regime del

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condominio [...] basta considerare [...] che in uno stesso edificio, possono ben esistere
più unità immobiliari soggette a proprietà esclusiva ed a destinazioni diverse e che in
questi casi necessariamente insorge il regime del condominio […]”.

- È bene precisare che nel caso di specie si verte in tema di multiproprietà c.d. classica,
ovvero immobiliare, in cui i multiproprietari sono titolari pro quota del diritto di proprietà
sulle unità immobiliari, e quindi non godono di una posizione differenziata rispetto ai
titolari in comunione ordinaria. Per tale ragione, la partecipazione di ciascun
comproprietario al godimento dell’unità immobiliare in multiproprietà è riconducibile
alla comunione e, limitatamente alle parti ed ai servizi in comune a tutti i
multiproprietari, al condominio (in riferimento alla quota di pertinenza di ciascun
comproprietario).

- Di ciò, peraltro, è stato sempre consapevole l’amministratore, il quale richiede ai nuovi

comproprietari di compilare il modulo per l’anagrafe condominiale “ai sensi dell’art.
1130 comma 1.6”, facendo, quindi, espresso riferimento alla norma che disciplina il
condominio.

- Inoltre, nei solleciti le richieste sono sempre state di pagamento delle “quote
condominiali”.

L’intermediario, in sede di contro repliche, evidenzia che:

- tutte le argomentazioni esposte nelle repliche vertono esclusivamente sulla

qualificazione della natura giuridica della “multiproprietà” di cui fanno parte i ricorrenti,
sulla sua riconducibilità o meno all’istituto del condominio, e sulla conseguente
applicazione delle regole del Codice civile, o solo di alcune di esse.

- Invero, le decisioni dell’ABF, in merito alla corretta applicazione del settimo comma
dell’art. 1129, Codice civile sono tutte focalizzate al tema dell’inerzia
dell’amministratore. Non si rinviene, difatti, alcuna pronuncia dell’Arbitro che abbia,
invece, riguardato l’ipotesi in cui l’amministratore si sia opposto formalmente
all’istanza di consegna documentale.

- Le censure circa la corretta applicazione delle norme sul condominio devono essere
indirizzate all’amministratore che ne ha escluso l’applicazione.

- Non vi è competenza dell’Arbitro, in quanto il Collegio è chiamato ad esprimersi in

merito all’opposizione formulata da soggetto esterno al procedimento e, comunque, in
quanto tutta la questione esula dal diritto bancario.

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DIRITTO

Il Collegio ritiene che vada affrontata preliminarmente l’eccezione, spiegata

dall’intermediario resistente in sede di controrepliche, di incompetenza per materia
dell’ABF.

In particolare, parte resistente rileva che: “Non essendo l’Amministratore parte del
procedimento in esame, difetta all’evidenza la competenza dell’Arbitro, sia dal punto di
vista soggettivo, essendo il Collegio chiamato ad esprimersi in merito all’opposizione
formulata da soggetto esterno al procedimento, senza poter neppure instaurare il
necessario contraddittorio. Sia a maggior ragione dal punto di vista oggettivo, atteso che
tale questione esula dal diritto bancario”.

Tali argomentazioni non sono condivisibili.

Va, difatti, rilevato che oggetto della domanda è la richiesta di accesso alla
documentazione bancaria ex art. 119, comma 4, TUB (in combinato disposto con l’art.
1129, comma 7, Codice civile) e non, come erroneamente ritenuto dall’intermediario
resistente, “l’opposizione formulata da soggetto esterno al procedimento” (cioè
dall’amministratore).

Piuttosto agevole, dunque, affermare che la domanda spiegata dai ricorrenti è materia di
chiara e pacifica competenza dell’ABF.

Del resto, l’ABF si è sempre pronunciato nel merito in tutti quei casi in cui i condòmini, a
fronte dell’inerzia dell’amministratore, hanno ricorso avverso gli intermediari per
l’ottenimento della rendicontazione bancaria. E di ciò parte resistente ne è pienamente
consapevole, avendo richiamato molti precedenti dell’ABF ed il fatto che, nel caso
concreto, anziché inerzia vi è stata opposizione (per meglio dire, vero e proprio diniego) da
parte dell’amministratore non è elemento che possa incidere sulla competenza per
materia. Va da sé, difatti, che anche l’inerzia è comportamento (sebbene, omissivo) tenuto
“da soggetto esterno al procedimento”.

Venendo al merito, si ricorda che parte ricorrente chiede la condanna della resistente alla
produzione di “tutti i documenti bancari richiesti e segnatamente degli estratti di conto
corrente a far data dal 1° gennaio 2011 o comunque dall’anno di apertura sino a quello
della chiusura del conto intestato alla multiproprietà […], nonché gli estratti conto dei
POS”.

Sul punto, l’orientamento dei Collegi ABF è conforme nel ritenere che, sulla base del
combinato disposto dell’art. 1129, comma 7, Codice civile e dell’art. 119, comma 4, TUB il
diritto del singolo condòmino di ottenere copia della documentazione bancaria relativa al
conto corrente condominiale sia esercitabile, non solo per il tramite dell’amministratore,
ma anche mediante richiesta diretta nei confronti dell’intermediario bancario, purché vi sia
stata, una preventiva richiesta di accesso rivolta all’amministratore, rimasta priva di esito
(si vedano, ex multis, Collegio di Roma, decisione n. 7960/16; Collegio di Milano,
decisione n. 3914/18).

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Orientamento che il Collegio condivide pienamente ma che non risolve il caso concreto,
nel quale si dovrà anche verificare se il diritto possa o meno essere esteso in capo ai
multiproprietari.

Con riferimento alla multiproprietà e alla applicabilità alla stessa delle norme sul
condominio, giova premettere che la multiproprietà non è definita dal Codice civile, né
dalle leggi speciali. Solo l’art. 69 del Codice del consumo ne reca una limitata nozione
definendola come “un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un
consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il
pernottamento per più di un periodo di occupazione”.

Con il termine multiproprietà si designano, quindi, forme di godimento turnario dello stesso
immobile da parte di più soggetti (multiproprietari).

Secondo la dottrina, le principali caratteristiche della multiproprietà sono: la pluralità di

diritti di godimento; la diversità soggettiva dei titolari di tali diritti; l’identità del bene su cui
tali diritti vengono esercitati, in quanto si tratta della stessa porzione immobiliare; la
delimitazione temporale dell’esercizio di tale diritto, consentito nel solo periodo annuale di
assegnazione.

Il contenuto del diritto, dunque, è individuato non solo in base ad un criterio spaziale, ma
anche temporale, atteso che esso attribuisce al titolare il diritto di godere e di disporre del
bene, entro certi limiti, per un determinato periodo dell’anno solare, mediante
l’avvicendamento nell’uso dell’immobile con gli altri proprietari, sulla base di quanto
stabilito nel contratto di time sharing.

Alla categoria della multiproprietà sono ricondotte una serie di fattispecie.

La species più diffusa è la multiproprietà immobiliare caratterizzata dalla titolarità da parte

di un soggetto di un diritto di natura reale, pieno ed esclusivo (in quanto la fruizione non
richiede la collaborazione di alcuno), trascrivibile ed opponibile erga omnes, perpetuo, ma
a godimento turnario, trasmissibile agli eredi e cedibile a terzi.

Il multiproprietario può disporre del suo diritto con effetto reale e può esercitare le azioni
poste dall’ordinamento a tutela del diritto di proprietà nonché le azioni possessorie e di
nunciazione.

La prassi ha al riguardo sviluppato essenzialmente due schemi applicativi.

Nel primo caso, il multiproprietario acquista una quota di una specifica unità immobiliare,
facente parte di un maggior complesso condominiale, con attribuzione del diritto di
goderne e fruirne in un particolare periodo dell’anno e della quota millesimale delle parti
comuni dell’edificio.

Nel secondo caso, il multiproprietario acquista una quota indivisa di comproprietà

dell’intero complesso condominiale, unitamente ai servizi comuni in proporzione ai

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millesimi e con il diritto di godere specificamente di una determinata porzione esattamente

individuata che del maggior fabbricato è parte.

In entrambe le fattispecie un regolamento di comunione regolerà l’utilizzo da parte del

singolo acquirente delle parti comuni ed i rapporti reciproci tra comproprietari. In tale atto
saranno inserite peculiari clausole in ordine al diritto di godimento del bene (in deroga
all’art. 1102, Codice civile), alla rinuncia a chiedere lo scioglimento della comunione (in
deroga all’art. 1111, Codice civile) ed al mantenimento della destinazione turistico
alberghiera (in deroga al primo comma dell’art. 1108, Codice civile), nonché in ordine
all’amministrazione del maggior complesso immobiliare ed alle regole in tema di atti
dispositivi.

Solo in caso di adozione del primo schema, le parti dovranno approvare anche un
regolamento di condominio, contenente l’indicazione degli obblighi relativi alle parti comuni
dell’edificio nel quale è posta l’unità in oggetto ed alle infrastrutture delle quali i titolari
beneficiano, le disposizioni in ordine alle spese alle delibere assembleari ed ai poteri e
doveri degli amministratori.

È necessario un siffatto ultimo tipo di regolamento poiché tra i comproprietari di ciascuna

singola unità si genera altresì un rapporto di tipo condominiale che deve essere regolato
attraverso l’adozione di uno strumento tecnico giuridico idoneo.

Nella multiproprietà immobiliare coesistono un rapporto giuridico che ha ad oggetto la

singola unità immobiliare, qualificabile come comunione ordinaria, ed un rapporto definibile
quale condominio di edificio avente ad oggetto le parti comuni del maggior complesso
edificato: i compartecipi sono, allo stesso tempo, comproprietari delle singole unità
abitative e condòmini del complesso condominiale in cui le singole unità abitative sono
inserite.

Chiarite le caratteristiche della multiproprietà, occorre analizzarne la relazione con l’istituto

del condominio, alla luce dell’art. 1117, Codice civile che, relativamente alle parti comuni
dell’edificio, così statuisce: “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole
unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta
il contrario dal titolo: […].

Il riferimento che l’articolo in esame (il primo del capo rubricato “Del condominio negli
edifici”) fa alla periodicità del godimento autorizza a ritenere che la disciplina del
condominio sia applicabile anche agli edifici con presenza di unità immobiliari in
multiproprietà.

Del resto, non può sfuggire il fatto che ciascun immobile in multiproprietà è oggetto di
comunione tra più proprietari, i quali, a loro volta, insieme ai comproprietari degli altri
immobili, sono contitolari delle parti comuni di pertinenza dei diversi appartamenti.

Per tale ragione, la partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell’unità

immobiliare in multiproprietà è riconducibile alla comunione e, limitatamente alle parti ed ai
servizi in comune a tutti i multiproprietari, al condominio, in riferimento alla quota di
pertinenza di ciascun comproprietario (cfr., Cass. n. 6352/2010).
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Di conseguenza, il Collegio è dell’opinione che il comma 7 dell’art. 1129, Codice civile

possa trovare applicazione al caso concreto, laddove a richiedere la documentazione
siano i soggetti multiproprietari.

Un ulteriore approfondimento, tuttavia, è necessario al fine di assumere la decisione del

caso, dovendosi, difatti, accertare se la multiproprietà di che trattasi sia comunque parte di
un condominio, atteso che, evidentemente, le norme codicistiche riservate a quest’ultimo,
in quanto speciali, non sono soggette ad essere applicate in via analogica.

Al riguardo, l’amministratore si limita a negare che la multiproprietà sia un condomino,

tuttavia, nell’atto di acquisto della multiproprietà (prodotto da parte ricorrente) vi è il
riferimento ad un regolamento di comunione e, in più passaggi, al condominio di cui
farebbe parte l’immobile acquistato in multiproprietà.

Indubbio, poi, che i solleciti di pagamento inviati dall’amministratore ai multiproprietari

morosi sono testualmente rivolti al recupero di quote condominiali. Non solo, in una
comunicazione denominata “Circolare 93 del 19 settembre 2022” (prodotta, quale allegato
10 del ricorso), al punto “08”, è scritto che la multiproprietà fa parte di un supercondominio.

Tale ultima circostanza pare dirimere ogni dubbio, considerato che l’esistenza giuridica del
supercondominio è prevista implicitamente proprio dal sopra richiamato art. 1117-bis,
Codice civile, che, come già ricordato in punto di fatto, statuisce che “Le disposizioni del
presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o
più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai
sensi dell'articolo 1117”.

Il fatto che la multiproprietà di che trattasi appartenga ad un supercondominio porta il

Collegio ad affermare che la disposizione di cui al comma 7 dell’art. 1129, Codice civile si
applica al caso concreto, in quanto sicuramente compatibile.

I ricorrenti, conseguentemente, hanno diritto ad accedere alla documentazione bancaria

per cui hanno fatto richiesta ma limitatamente al periodo degli ultimi dieci anni a ritroso
dalla richiesta medesima (agosto 2022), giusto principio di diritto enunciato dal Collegio di
coordinamento con decisione n. 6887/2022.

Quanto, infine, alla richiesta di refusione delle spese legali, inquadrata dalla ricorrente
come richiesta di risarcimento del danno, non può trovare accoglimento; in primo luogo,
perché non avanzata in sede reclamo, tanto da potersi ritenere violato il principio di
simmetria tra reclamo e ricorso e, in secondo luogo, perché l’intermediario resistente si è
sempre dichiarato disponibile alla produzione della documentazione richiesta, una volta
risoltosi ogni dubbio circa l’esistenza della titolarità del diritto anche in capo agli odierni
ricorrenti.

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PER QUESTI MOTIVI

Il Collegio accoglie parzialmente il ricorso nei sensi di cui in motivazione.

Dispone, inoltre, ai sensi della vigente normativa, che l’intermediario corrisponda
alla Banca d’Italia la somma di Euro 200,00 (duecento/00) quale contributo alle
spese della procedura e alla parte ricorrente quella di Euro 20,00 (venti/00) quale
rimborso della somma versata alla presentazione del ricorso.

IL PRESIDENTE

firma 1

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