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della documentazione bancaria, il condomino deve fare prima richiesta all’amministratore e, in caso di sua inerzia, ha

diritto a ottenerla direttamente dalla banca.


È diritto di ogni condòmino ottenere, dalla banca, copia della documentazione inerente al conto corrente del
condominio, ma solo dopo averne fatto richiesta all’amministratore e sempre che questi non si sia personalmente
attivato per soddisfare tale pretesa. L’istituto di credito presso cui è acceso il c/c, infatti, non può negare l’accesso agli
atti al proprietario dell’appartamento, trincerandosi dietro un asserito rispetto della privacy, atteso che il conto
corrente è, in definitiva, di proprietà proprio dei singoli condòmini. È quanto chiarito dall’Arbitro bancario finanziario
in una recente decisione [1].

Diritto di accesso ai documenti del conto corrente


Immaginiamo un condòmino che chieda all’amministratore tutta la documentazione bancaria del condominio – e
quindi l’estratto conto e la lista della movimentazione coi prelievi e versamenti – proprio al fine di controllare
l’operato dello stesso amministratore, ma che questi glissi, faccia finta di niente e, insomma, faccia passare molto
tempo. Il condòmino sa che potrebbe ricorrere in tribunale e ottenere, dal giudice, un provvedimento d’urgenza
contro l’amministratore che lo condanni a esibire tutta la documentazione, ma vuole evitare la trafila e i costi di una
causa. Così si rivolge direttamente alla banca, presso cui si reca di persona, e all’impiegato allo sportello chiede un
estratto conto del conto del condominio. Ma l’impiegato nega tale documentazione ritenendosi legittimato a fornirla
unicamente all’amministratore. Ebbene, chi ha ragione in una tale controversia?

 L’Arbitro bancario e finanziario dà una soluzione che cerca di contemperare tutte le contrapposte esigenze. Per
ottenere la documentazione bancaria del conto corrente intestato al condominio, il singolo proprietario di
appartamento non ha l’obbligo di chiederla solo all’amministratore; egli ha solo il dovere di inoltrargli una preventiva
richiesta, ma se a tale istanza non riceve riscontro può recarsi in banca e lì ottenere – a proprie spese – la copia
dell’estratti conto, della rendicontazione periodica, la lista dei movimenti in entrata ed in uscita e, insomma, qualsiasi
altro documento di cui necessiti.
Sarà quindi opportuno che il condòmino, onde procurarsi le prove dell’infruttuosa richiesta all’amministratore, faccia
pervenire a quest’ultimo la richiesta con raccomandata a.r. e che di tanto dia copia all’istituto di credito. Accertato
l’inadempimento dell’amministratore all’obbligo di esibizione dei documenti, l’istituto di credito non potrà esimersi
dal consentire l’accesso agli atti del condominio.

È vero, dunque, che il codice civile [2] recita testualmente: «ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore,
può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica», ma questo non
significa che l’unico legittimato a richiedere la documentazione sia l’amministratore del condominio. «Una
interpretazione sistematica – si legge nella decisione in commento – porta a escludere che “per il tramite
dell’amministratore” possa significare “solo attraverso l’amministratore”, posto che, in tal modo intesa, essa
implicherebbe, fra l’altro, l’implicita abrogazione, per i condomini, del loro diritto di accesso, previsto dalla legge [3],
alla documentazione stessa».

Pertanto, per ottenere copia della documentazione bancaria, la nuova disciplina non prescrive un obbligo, in capo al
condòmino, di esclusiva richiesta all’amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto,
piuttosto, di preventiva richiesta all’amministratore stesso [4].

 LA SENTENZA
ABF COLLEGIO DI ROMA

Nella seduta del 27/01/2016 dopo aver esaminato:

– il ricorso e la documentazione allegata

– le controdeduzioni dell’intermediario e la relativa documentazione

– la relazione della Segreteria tecnica


FATTO

Parte ricorrente è proprietaria di una unità immobiliare inserita all’interno di un condominio. Il conto corrente
condominiale è acceso presso l’odierno resistente.

Parte ricorrente, dopo aver ripetutamente richiesto invano all’amministratore di condomino la documentazione
relativa agli estratti conto condominiali, ha rivolto la medesima istanza alla resistente, che, tuttavia, ha riferito di non
poter evadere la richiesta della ricorrente per mancanza dei presupposti di legittimazione attiva (essendo
l’amministratore l’unico legittimato a richiedere la documentazione in parola).

A mezzo del ricorso introduttivo di questo procedimento, insiste nella richiesta di copia degli estratti conto relativi al
rapporto di conto corrente condominiale.

Resiste l’intermediario rilevando che il rifiuto opposto alla richiesta documentale della ricorrente non sia affatto da
considerarsi condotta omissiva o negligente, in quanto fondata sul novellato disposto dell’art. 1129 c.c., così come
modificato dalla L. 220/2012 e avallata da quanto comunicato dal

Garante della Privacy nella “Newsletter” dell’aprile 2014. Conclude, pertanto, per il rigetto del ricorso.

DIRITTO

La controversia ha per oggetto la pretesa della ricorrente che, in qualità di condomina, domanda di poter avere copia
degli estratti conto relativi al rapporto di conto corrente che il condominio intrattiene con l’intermediario resistente.

L’intermediario pone a base del rifiuto l’art. 1229, settimo comma, cod. civ., a norma del quale “L’amministratore è
obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi
titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie
spese, della rendicontazione periodica”.

Sul punto il Collegio di Roma ha avuto modo, in più occasioni, di rilevare che “una interpretazione sistematica porta ad
escludere che “per il tramite dell’amministratore” possa significare “solo attraverso l’amministratore”, posto che , in
tal modo intesa, essa implicherebbe, fra l’altro, l’implicita abrogazione, per i condomini, del loro diritto di accesso, ex
art. 119, IV c. TUB, alla documentazione stessa, senza considerare che tale norma, ancorchéanteriore alla riforma del
condominio, ha carattere speciale ed è destinata a prevalere e ad essere applicata. Ne consegue, quindi che la nuova
disciplina non prescrive un obbligo, in capo al condomino, di esclusiva richiesta all’amministratore, unico legittimato a
richiedere la documentazione, quanto, piuttosto, di preventiva richiesta all’amministratore stesso” (così, dec.
8817/2015. Cfr., anche, dec. 691/2015).

Nella specie, essendo stato inutilmente assolto tale obbligo di preventiva richiesta all’amministratore, il ricorso appare
meritevole di accoglimento con conseguente condanna dell’intermediario al rilascio, a spese del richiedente e nei
limiti di cui all’art. 119, comma 4, T.U.B., di copia della documentazione relativa al conto corrente del condominio
richiesta.

P.Q.M.

Il Collegio accerta il diritto della parte ricorrente a ottenere la documentazione relativa al conto corrente
condominiale.

Decisione N. 7960 del 16 settembre 2016


Dispone, inoltre, ai sensi della vigente normativa, che l’intermediario corrisponda alla Banca d’Italia la somma di Euro
200,00 (duecento/00) quale contributo alle spese della procedura e alla parte ricorrente quella di Euro 20,00
(venti/00) quale rimborso della somma versata alla presentazione del ricorso.

IL PRESIDENTE

Decisione N. 7960 del 16 settembre 2016

[1] Abf Collegio di Roma, decisione n. 7960/16 del 16.09.2016.

[2] Art. 1129 cod. civ.

[3] Ex art. 119, IV c. TUB

[4] Abf decisioni nn. 8817/2015 e n. 691/2015.

l diritto di accesso alla documentazione condominiale è un diritto ed un dovere. Ma per esercitarlo occorre
rispettare alcune regole, prima tra tutte, il dovere di essere corretti.  
Una delle garanzie fondamentali per poter esercitare qualsivoglia diritto è quella di poter accedere alla
documentazione che ci riguarda. Tanto al fine evidente di poter effettuare un controllo sulla legittimità e sulla
regolarità delle decisioni che incidono sulla nostra vita, delle procedure che hanno portato ad assumerle e di tutto ciò
che ne consegue. Ma attenzione. Non si tratta solo di un diritto ma anche di un dovere, quello che in diritto viene
definito “onere”. Infatti, rientra tra i doveri della persona diligente quello di acquisire tutte le informazioni utili per
poter, poi, assumere delle decisioni con cognizione di causa. Diversamente, infatti, il soggetto potrebbe cadere in
errore o prendere decisioni sconvenienti o, nei peggiori dei casi, controproduttive. Anche nel condominio l’accesso alla
documentazione da parte dei condomini, titolari di diritti reali sulle unità immobiliari, come la proprietà, o di
godimento, come l’usufrutto, è un diritto ed un dovere. Questo seppure è evidente che esistono dei limiti al suo
esercizio: vale a dire che la richiesta di accesso agli atti deve sempre essere dettata da un motivo ragionevole e non da
un motivo biasimevole poiché, in tale ultimo caso, sarebbe possibile per l’amministratore rifiutare l’accesso alla
documentazione. Ad esempio, il condomino che richiede ripetutamente la stessa documentazione assume un
comportamento scorretto. O, ancora, il condomino che chiede con distinte e continue istanze parti di documenti
anziché chiederli con una unica istanza tutti assieme assume un comportamento scorretto. E sono questi esempi di
casi che potrebbero giustificare il diniego dell’amministratore all’esercizio dell’accesso alla documentazione. Ad ogni
buon fine, vediamo come possiamo effettuare una richiesta di documentazione condominiale: facsimile.

Indice
 1 Il diritto di accesso ai documenti
 2 Quali sono i documenti da poter richiedere?
 3 Entro quanto tempo si possono richiedere i documenti?
 4 Il facsimile della richiesta di documentazione
IL DIRITTO DI ACCESSO AI DOCUMENTI
La riforma sul condominio [1] ha precisato che l’amministratore, nel momento della assunzione dell’incarico, deve
comunicare, tra le altre cose, i giorni e le ore in cui i condomini, previa richiesta, possono prendere gratuitamente
visione oppure ottenere, previo pagamento della relativa spesa, copia della documentazione condominiale da lui
firmata [2].

PUBBLICITÀ

Il partecipante alla comunione ha, infatti, il diritto di prendere visione dei documenti riguardanti la gestione del
condominio, sia che essi siano contabili oppure amministrativi o relativi alla corrispondenza. Il diritto di accesso ai
documenti può essere esercitato in ogni tempo e consiste nel poter leggere il contenuto della documentazione così
come nel poterne richiedere copia a proprie spese.

L’importanza dell’accesso, e dunque della conoscenza, dei documenti condominiali viene reso ancora più evidente
nelle ipotesi di convocazioni per la assunzione di decisioni assembleari, le quali possono essere addirittura inficiate
radicalmente nel caso in cui, sebbene richiesto dal condomino prima della riunione, l’amministratore impedisca allo
stesso la visione della documentazione oggetto della domanda. Documentazione che, nella maggior parte dei casi,
sarà quella contabile, soprattutto quando in assemblea si deve approvare un bilancio di spesa, come il preventivo o il
consuntivo, col relativo stato di riparto.

Se l’amministratore, dunque, ci impedisce di accedere alla documentazione necessaria per poter assumere delle
decisioni in seno alla riunione condominiale, il vizio derivante da tale inadempimento riguarderà integralmente la
deliberazione assembleare. Tanto in quanto la negazione da parte dell’amministratore al condomino di accedere alla
documentazione oppure alla estrazione di copia, di fatto, si trasforma nell’impedimento a costui di conoscere quegli
elementi che gli possono essere di aiuto per la formazione del pieno e consapevole convincimento. Infatti, è logico che
la vigilanza ed il controllo sulla attività di gestione dei beni condominiali, degli impianti comuni e dei servizi, passa
attraverso la visione dei registri e dei documenti contabili che li riguardano.

Per come anticipato, solo in caso di richiesta di copie della documentazione l’amministratore potrà chiedere il
pagamento delle spese vive sostenute per le copie richieste, soprattutto se si tratta di documenti già consegnati, ad
esempio, in tempo antecedente o durante l’assemblea condominiale. La documentazione nella maggior parte dei casi,
poi, sarà siglata dall’amministratore con timbro del condominio e firma/sigla propria, per garantirne la conformità
all’originale.

L’unico caso in cui l’accesso ai documenti non è più un diritto è rappresentato dalle ipotesi in cui l’istanza di accesso
agli atti si traduce in un mero espediente per intralciare o ritardare l’attività della amministrazione condominiale o
quando lo stesso è dettato da motivi futili oppure inconsistenti e, comunque, contrari alla correttezza.

QUALI SONO I DOCUMENTI DA POTER RICHIEDERE?


Tutto ciò che ha a che fare con la gestione condominiale rientra nel nostro diritto di accesso. Tali, dunque, sono:

 il registro dei verbali assembleari;


 il registro dell’anagrafe condominiale, che contiene i nomi dei condomini e tutti i relativi dati (codice fiscale,
luogo e data di nascita, luogo di residenza ecc.), come anche i riferimenti delle singole unità immobiliari facenti parte
dello stabile nonché i diritti che insistono sulle stesse, come quello di proprietà oppure di uso oppure di abitazione
oppure di usufrutto, anche l’eventuale esistenza di un contratto di locazione;
 il registro di contabilità, costituito dai bilanci preventivi e consuntivi nonché dei rispettivi stati di riparto. Si
ricorda che lo stato di riparto altro non è se non la suddivisione della spesa, presa di riferimento, in base ai millesimi di
proprietà di ciascun partecipante al condominio. Mentre nei registri di contabilità (i bilanci) sono annotate tutte le
somme  incassate dall’amministratore ed erogate dallo stesso nel corso  della propria gestione e nell’interesse del
condominio stesso;
 strettamente legata al registro di contabilità è la documentazione giustificativa relativa ai rendiconti, vale a
dire i documenti che giustificano le spese come le fatture, i preventivi ecc.
Inoltre, vi sono tutta una serie di altri documenti che, proprio perché riguardanti la gestione condominiale, possono
essere oggetto della nostra istanza di accesso. Tra questi ricordiamo i più importanti come: la documentazione
riguardante gli impianti comuni (ad esempio, di riscaldamento o dell’ascensore o dell’autoclave); quelli relativi alla
sicurezza degli impianti; i documenti tecnico-amministrativi; quelli relativi all’eventuale assicurazione sullo stabile; lo
stesso regolamento di condominio; la documentazione relativa all’assunzione del portiere, ove esistente; nonché tutti
gli atti e documenti giudiziari che riguardano lo stabile.

ENTRO QUANTO TEMPO SI POSSONO RICHIEDERE I DOCUMENTI?


In realtà, il diritto di accesso alla documentazione condominiale e, quindi, il diritto di prendere visione della stessa o di
chiederne copia, non è soggetto ad alcuna decadenza né prescrizione. Ciò vale a dire, in termini pratici, che si può
prendere visione della documentazione condominiale senza limitazione di tempo. Dunque, sarà legittimo chiedere (ed
ottenere) anche la documentazione o un verbale di assemblea o una lettera risalente ad anni prima.

L’unica eccezione è quella relativa al periodo obbligatorio dell’amministratore di conservare i documenti. Se, difatti, si
avanza richiesta di accesso ad un documento che per la legge l’amministratore non è obbligato a conservare, questi
potrà rifiutare la consegna con la semplice motivazione di non avere quel documento perché non obbligato a ciò.

L’esempio più lampante è rappresentato dall’obbligo di conservazione dei documenti giustificativi (fatture di spesa e
quant’altro) che, per legge, dura 10 anni. Pertanto, una richiesta di documentazione giustificativa relativa a spese
risalenti ad 11 anni prima potrebbe essere legittimamente negata in quanto non vi è obbligo dell’amministratore di
conservarne una copia.  Laddove, però, questi ne fosse ancora in possesso, ad esempio perché fa uso della
documentazione digitale, vale a dire quella derivante dalla scansione in digitale dei documenti cartacei che ne
permette la conservazione senza limiti di tempo, l’amministratore sarà tenuto a permetterne la visione.
IL FACSIMILE DELLA RICHIESTA DI DOCUMENTAZIONE
Se l’amministratore è un buon operatore ed ha una distinta organizzazione dello studio, se usa la documentazione
digitale e quanto richiesto non è molto risalente nel tempo né è particolarmente copioso, spesso basta la semplice
richiesta verbale da parte del condomino per poter accedere, in tempo reale, alla visione del documento richiesto. Ma
la quotidianità dimostra che, per tanti motivi e non tutti cattivi, l’istanza di accesso non può essere soddisfatta
nell’immediato.

Ciò comporta che è comportamento diligente quello di formalizzare la richiesta di poter visionare, od estrapolare
copia, di documenti condominiali mediante le seguenti modalità:

 l’invio di una raccomandata con avviso di ricevimento;


 la consegna di una raccomandata a mano, in doppia copia, in modo tale da far datare e sottoscrivere la copia
che rimarrà a noi dall’amministratore per ricevuta, con tanto di timbro del condominio (sempre per avere la prova
della avvenuta consegna della istanza);
 l’invio di un fax con ricevuta di  consegna;
 o, ancora, l’invio di una p.e.c., cioè posta elettronica certificata.
Tutte queste forme di comunicazione ci permettono di avere la prova non solo dell’avvenuto invio ma anche
dell’avvenuta consegna al destinatario, con data certa. Circostanza che, in caso di inadempimento alla legittima
richiesta, ci permetterà di agire contro il responsabile, potendo fornire prova di quanto lamentiamo. Ma, a questo
punto, vediamo come può essere redatta una semplice richiesta di documentazione condominiale all’amministratore,

Modulo / Fac simile


SPETT.LE CONDOMINIO “VIA DELLE ROSE RIBELLI N. 999”

IN PERSONA DELL’AMMINISTRATORE P.T. SIG. ROSARIO ALLEGRO

VIA SPINE NONCENESONO

CAP – CITTÀ

[INDIRIZZO REALE E COMPLETO DEL DESTINATARIO]

A MEZZO RACC. A/R [OPPURE P.E.C. OPPURE RACCOMANDATA A MANO OPPURE FAX]

OGGETTO: RICHIESTA DI ACCESSO A DOCUMENTAZIONE CONDOMINIALE.

IL SOTTOSCRITTO …………. (CODICE FISCALE ………….) NATO A …………. IL …………. E RESIDENTE A …………. IN VIA ………….
N. … , CONDOMINO DELLO STABILE DENOMINATO CONDOMINIO “VIA DELLE ROSE RIBELLI N. 999” SITO IN VIA ………….
N. …, CON LA PRESENTE

CHIEDE

ALL’AMMINISTRATORE PRO TEMPORE, SIG. ROSARIO ALLEGRO, DI POTERE ESERCITARE IL PROPRIO DIRITTO DI
ACCESSO AI SEGUENTI DOCUMENTI CONDOMINIALI:

– VERBALE DI ASSEMBLEA TENUTASI IN DATA ………….

SI PRECISA, ALTRESÌ, SIN DA ORA DI AVERE NECESSITÀ DI RICEVERE COPIA DEI SEGUENTI DOCUMENTI:

– COPIA DELLE DELEGHE DEI CONDOMINI PER LA DETTA RIUNIONE CONDOMINIALE;

– COPIA DEGLI ALLEGATI AL VERBALE DI ASSEMBLEA, SOTTOSCRITTI DAL PRESIDENTE E DAL SEGRETARIO;

– COPIA DEL RENDICONTO CONDOMINIALE DEL …………. APPROVATO NELLA SUDDETTA RIUNIONE CONDOMINIALE,
CON IL RELATIVO STATO DI RIPARTO;

– COPIA DEL SUINDICATO VERBALE DI ASSEMBLEA TENUTASI IN DATA ………….,

CHIEDENDO SIN DA ORA DI CONOSCERE LE SPESE VIVE CHE DOVRÒ VERSARLE PER LE SUDDETTE COPIE.
SI RIMANE IN ATTESA

DI RICEVERE TALI DOCUMENTI MEDIANTE RITIRO PERSONALE PRESSO IL SUO STUDIO IN OCCASIONE
DELL’APPUNTAMENTO CHE VORRÀ INDICARMI PER ESECITARE IL DIRITTO DI VISIONE DEL VERBALE SU MENZIONATO
[OPPURE: RIMANE IN ATTESA DI RICEVERE TALI DOCUMENTI MEDIANTE INVIO A MEZZO EMAIL AL SEGUENTE
INDIRIZZO …………. OPPURE MEDIANTE INVIO A MEZZO RACC. A/R AL SEGUENTE INDIRIZZO ………….].

RINGRAZIANDOLA ANTICIPATAMENTE, ATTENDO UN SUO RISCONTRO E PORGO DISTINTI SALUTI.

[LUOGO E DATA]

[SOTTOSCRIZIONE]

Lettera–tipo per la richiesta di visione ed estrazione di copia della documentazione


inerente il conto corrente condominiale.

Luogo e data

Raccomandata A.R.

All'amministratore del condominio ................

Oggetto: richiesta di presa visione e estrazione di copia della rendicontazione


periodica del conto corrente condominiale ai sensi dell'art. 1129, 7° comma, c.c.

Il sottoscritto, proprietario dell'appartamento .......... posto al piano ..... del


condominio ....... sito in ..........., via ............, del quale Lei è amministratore, comunica
che intende prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione
periodica del conto corrente condominiale, così come previsto dall'art. 1129, comma
7°, c.c.

Si chiede pertanto di attivarsi in tal senso con riferimento alla rendicontazione relativa
al periodo dal ............ al ...........

In attesa di Suo riscontro, si porgono distinti saluti.

Firma leggibile .....................


Residenza ...........................
Tel. ...................................

 Per l'usucapione del posto auto bisogna


aver agito «da padrone»
Silvio Rezzonico e Maria Chiara Voci
 Parcheggiare per vent'anni nello stesso posto in condominio non basta per conseguirne la
proprietà. Ma esercitare l'usucapione, in questo caso, non è così semplice come potrebbe
sembrare.
Anche se è vero che, secondo l'articolo 1158 del Codice civile, «la proprietà dei beni
immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del
possesso continuato per vent'anni», il solo utilizzo non è sufficiente per ottenere
definitivamente il parcheggio. Serve, semmai, come ha chiarito la Cassazione con la
sentenza 19478/2007, l'esplicita volontà di possedere il posto auto "da padroni", per esempio
recintandolo o delimitandolo in modo inequivocabile, così da manifestare un utilizzo
esclusivo.

Una recente sentenza della Cassazione (10858/2014) ha portato agli estremi questo concetto.
Nella fattispecie, un hotel inserito all'interno di un condominio, dopo aver delimitato per
anni attraverso cartelli e segnaletica orizzontale alcuni posti auto scoperti, ne ha preteso
l'acquisto per usucapione e quindi il diritto di servitù di transito e parcheggio esclusivo.
Secondo il condominio, però, tale servitù non prevede un diritto esclusivo di parcheggio e
quindi quei posti sono a disposizione di tutti i condomini. Perentorio il pronunciamento del
giudice, secondo cui i proprietari dell'albergo, per richiedere l'utilizzo esclusivo dell'area di
sosta, oltre a delimitarla con cartelli e segnaletica, avrebbero dovuto installare una sbarra
automatica o impiegare una persona che vietasse l'ingresso alle auto, evidenziando in questo
modo il diritto di escludere gli altri condomini dall'uso del parcheggio.

Già con la sentenza 3370/1995 la Cassazione aveva spiegato come «una servitù di sosta e di
parcheggio di autoveicoli non è apparente e non può acquistarsi per usucapione quando sia
esercitata in un luogo in cui non esistono opere permanenti, le quali manifestino in modo
univoco, appunto, la destinazione a sosta o a parcheggio».
È bene ricordare che l'ordinamento giuridico italiano non ammette servitù personali, intese
come limitazioni al diritto di proprietà su una cosa, a beneficio di una persona. Come
ribadito dalla sentenza della Cassazione del 28 aprile 2004, n. 8137, «la pretesa utilizzazione
del parcheggio non potrebbe rientrare nello schema di alcun diritto di servitù, né di altro
diritto reale. Se, infatti, parcheggiare l'auto può essere una delle tante manifestazioni di un
possesso a titolo di proprietà, non può invece dirsi che tale potere di fatto sia inquadrabile
nel contenuto di un diritto di servitù, posto che caratteristica tipica di detto diritto è la realità
e cioè, l'inerenza al fondo dominante dell'utilità, così come al fondo servente del peso. Nella
specie, la comodità di parcheggiare l'auto, per specifiche persone che accedono al fondo,
non potrebbe certamente valutarsi come un'utilità inerente al fondo stesso e non, come in
effetti è, un vantaggio del tutto personale dei proprietari».

DOCUMENTAZIONE CONDOMINIO
La disciplina del condominio è complessa e articolata: d’altra parte, la legge non fa altro
che regolare un insieme di rapporti tra comproprietari e utilizzatori degli spazi comuni
che, nella pratica, sono sempre di difficile gestione.
Tra gli aspetti più controversi che riguardano il diritto condominiale c’è quello che
concerne il complesso delle norme relative alla documentazione del condominio. La
legge individua, infatti, una serie di documenti che devono essere conservati a cura
dell’amministratore del condominio. Rispetto a questo obbligo di tenuta, inoltre, esiste
un diritto dei condomini a poter accedere, visionare ed estrarre copia dei documenti
relativi alla gestione del condominio. Vediamo nel dettaglio cos’è la documentazione del
condominio, a quali documenti si riferisce e in che modo i condomini possono
esaminarli.
Indice
 1 Documentazione del condominio: quali sono gli obblighi di legge?
 2 Quali documenti devono essere conservati?
 3 L’accesso alla documentazione del condominio
 4 Facoltà e limiti dell’accesso alla documentazione del condominio
 5 Quali sono i costi per il rilascio delle copie?
DOCUMENTAZIONE DEL CONDOMINIO: QUALI SONO GLI OBBLIGHI
DI LEGGE?
La legge stabilisce, nelle sezioni del codice civile relative alla disciplina condominiale, i
casi e le modalità con cui deve essere conservata la documentazione del condominio.
In particolare, secondo il legislatore, anche a seguito della riforma del condominio
attuata nel 2012, esistono una serie di documenti che l’amministratore è tenuto a
redigere e conservare, mettendoli a disposizione dei condomini [1].
Dal complesso di queste disposizioni emerge che l’amministratore del condominio è
tenuto a conservare regolarmente una serie di registri e di altri documenti fiscali e
contabili relativi al condominio. Ciò comporta che l’obbligo di tenuta della
documentazione del condominio sussiste unicamente per quelle strutture per le quali è
richiesta per legge la presenza di un amministratore di condominio: in sua assenza non
esiste neanche l’obbligo di tenuta della documentazione.
L’amministratore ha l’obbligo di conservare le scritture e gli altri documenti afferenti al
condominio per dieci anni dalla relativa registrazione; inoltre, quando l’amministratore
cessa il proprio incarico deve consegnare la documentazione in suo possesso al nuovo
amministratore o all’assemblea. L’obbligo di tenuta dei documenti condominiali che
grava sull’amministratore comprende, oltre ai registri, anche tutti i documenti fiscali e la
documentazione che riguarda il conto corrente. Si tratta di un compito particolarmente
importante, il cui mancato adempimento costituisce motivo di revoca
dell’amministratore condominiale a causa della irregolare tenuta dei registri o degli
altri documenti contemplati dalla legge.

QUALI DOCUMENTI DEVONO ESSERE CONSERVATI?


Il legislatore non si preoccupa direttamente dell’obbligo di tenuta dei registri che grava
sull’amministratore, ma ne fa emergere la necessità nel momento in cui elenca il
complesso dei documenti che devono essere conservati [2]. Tra questi un’importanza
cruciale è assegnata ai cosiddetti “registri” condominiali, che, secondo la lettera della
legge, comprendono:

 il registro di anagrafe condominiale;


 il registro dei verbali delle assemblee;
 il registro di contabilità;
 i registri di nomina e revoca degli amministratori.
Nel dettaglio, il registro dell’anagrafe condominiale comprende le generalità dei vari
condomini (codice fiscale, residenza, domicilio) e dei titoli da essi posseduti sulle
particelle condominiali: quindi la presenza di diritti di proprietà e altri diritti reali come
la superficie, l’usufrutto, l’abitazione o dei diritti personali di godimento (come
l’esistenza di un contratto di locazione o di un comodato); in aggiunta devono essere
indicati i dati catastali relativi alle diverse unità immobiliari e alle relative condizioni di
sicurezza.
Per quanto concerne il registro dei verbali delle assemblee, quest’ultimo contiene la
sintesi delle decisioni e delle deliberazioni relative all’attività assembleare del
condominio: in esso vanno indicate le costituzioni e le maggioranze presenti, le
deliberazioni e le diverse dichiarazioni dei condomini; se è presente, a questo registro va
allegato anche il regolamento di condominio.
Il registro di contabilità contiene, invece, il complesso delle informazioni concernenti
la gestione finanziaria del condominio e, per questo, deve essere accompagnato dal
riepilogo finanziario e da una nota sintetica che indica i diversi movimenti in entrata e in
uscita, l’elenco dei rapporti pendenti e dei debiti/crediti detenuti dal condominio.
Infine, il registro di nomina e revoca dell’amministratore indica, in ordine
cronologico, tutte le delibere del condominio relative alla nomina e revoca degli
amministratori, oltre alla indicazione degli estremi dei provvedimenti giudiziali di
rimozione.
La documentazione del condominio non si esaurisce ai registri condominiali:
sull’amministratore grava altresì il compito di conservare altri documenti fondamentali
per attestare il corretto funzionamento e la sana gestione del complesso. Tra questi si
annoverano il rendiconto preventivo e consuntivo, i documenti giustificativi delle spese
(come fatture e ricevute), gli estratti del conto corrente condominiale, le polizze
assicurative del fabbricato, i contratti di mutuo o finanziamento e tutto ciò che si
riferisce alla gestione e allo stato tecnico-amministrativo degli edifici [3].

L’ACCESSO ALLA DOCUMENTAZIONE DEL CONDOMINIO


Tra gli elementi maggiormente incisi dalla recente riforma del condominio c’è quello
della trasparenza nella gestione dei rapporti tra l’amministratore e i condomini. Sul
punto, l’intento della legge è stato quello di incrementare la certezza nella gestione
contabile osservata dall’amministratore: il risultato è stata la previsione di un generale
diritto di accesso, da parte dei condomini, ai documenti conservati dall’amministratore
e che concernono la gestione del condominio [4].
In particolare, ciascun condomino ha la possibilità di:

 prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica del conto


intestato al condominio;
 prendere visione dei documenti giustificativi delle spese;
 prendere visione o estrarre copia dei registri condominiali, dei verbali assembleari
e della rendicontazione periodica;
 gli stessi diritti spettano al nuovo amministratore e in generale all’assemblea, cui
l’amministratore cessato dall’incarico è tenuto a restituire i registri e i documenti in
proprio possesso.
Il diritto d’accesso, come detto, spetta a ciascun condomino. Esso si può esercitare sia
con la possibilità di poter prendere visione ed esaminare tutto ciò che concerne la
documentazione del condominio, sia con la possibilità di estrarre copia, a proprie spese
o previo rimborso all’amministratore, degli atti e dei documenti conservati.
In particolare, il destinatario passivo dell’obbligo di garantire l’ostensione dei documenti
condominiali è sicuramente l’amministratore, con i limiti e le modalità di cui parleremo
a breve. Tuttavia, con riferimento ai dati relativi al conto corrente, si ritiene
generalmente che, dinanzi al rifiuto dell’amministratore, il condomino possa agire
direttamente nei confronti dell’istituto di credito, il quale non può a sua volta negare
l’accesso al richiedente [5].

FACOLTÀ E LIMITI DELL’ACCESSO ALLA DOCUMENTAZIONE DEL


CONDOMINIO
Il potere riconosciuto ai condomini di poter visionare i documenti del condominio non è
senza limiti. Infatti, il dovere dell’amministratore si limita a conservare i documenti e a
garantire la presa visione di questi ultimi da parte di chi ne faccia legittimamente
richiesta: al contrario, l’amministratore non è tenuto a depositare i documenti o metterli
a disposizione di tutti i condomini. Ad esempio, in sede di approvazione del bilancio
condominiale, l’amministratore non è obbligato a depositare i giustificativi delle spese,
ma deve solo restare a disposizione per eventuali richieste di accesso [6].
Allo stesso modo, la facoltà per i condomini di poter vigilare e controllare l’operato
dell’amministratore, soprattutto in momenti essenziali quali quello di redazione del
rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, non può
trasformarsi in un’occasione per intralciare l’azione dell’amministratore. Ne deriva, in
forza del principio di correttezza e buona fede, che se detta facoltà ostacola
l’amministrazione non può essere utilmente evocata in giudizio [7].
Questo comporta che, se anche è vero che l’amministratore deve comunicare ai
condomini dove e come poter visionare i registri condominiali, non ogni forma di presa
visione è ammessa, soprattutto in presenza di richieste che per modalità e tempistiche
sono idonee a ledere l’ordinario svolgimento dell’attività amministrativa e gestionale.
A parte gli aspetti finora considerati, la legge ammette senza deroghe l’esercizio
dell’accesso ai documenti del condominio da parte dei singoli condomini e del nuovo
amministratore. D’altra parte, l’obbligo di garantire la visione della documentazione del
condominio da parte dell’amministratore rientra nell’ambito dei compiti che a questo
sono assegnati in virtù della sua funzione di mandatario, e cioè di incaricato della
gestione del condominio [8].
Ma cosa fare quando l’amministratore rifiuta oppure omette di consegnare la
documentazione ai condomini o al nuovo amministratore? In questo caso, gli aventi
diritto sono legittimati a ricorrere al giudice perché questi condanni l’amministratore
inadempiente a consegnare coattivamente la documentazione richiesta [9]. Inoltre, è
possibile chiedere il risarcimento dei danni nei confronti del condominio, ma non
possono sottovalutarsi neppure conseguenze di carattere penale a carico
dell’amministratore.
In particolare, secondo la giurisprudenza è possibile configurare a carico
dell’amministratore il reato di appropriazione indebita dei documenti, quando esiste
una richiesta specifica di restituzione da parte dei condomini cui non viene dato seguito:
ciò avviene soprattutto nel caso in cui l’amministratore sia cessato dalla carica e non
abbia disposto la consegna della documentazione del condominio al nuovo
amministratore.

QUALI SONO I COSTI PER IL RILASCIO DELLE COPIE?


In tutti i casi in cui i condomini possono prendere visione della documentazione del
condominio, la legge afferma il contestuale diritto ad estrarre copia dei documenti
conservati dall’amministratore, normalmente a spese dell’interessato. Tuttavia, sul
punto la riforma del 2012 non prevede alcunché di specifico: questa lacuna rende la
questione molto controversa dal punto di vista dei rapporti tra amministratori e
condomini, potendosi riscontrare pretese anche molto elevate da parte di questi ultimi.
Ma allora, quanto deve pagare effettivamente il condomino per ottenere una copia degli
atti relativi alla gestione del condominio?
In realtà, non esiste un costo prestabilito: a determinare le spese per il rilascio delle
copie dei documenti condominiali possono concorrere sia la determinazione
dell’assemblea che una decisione unilaterale dell’amministratore. Partendo da
quest’ultima, tuttavia, la legge stabilisce che l’amministratore deve indicare
precisamente, all’atto della nomina, gli importi pretesi a titolo di compenso per la
propria attività; ora, dal momento che nelle attività istituzionali dell’amministratore deve
rientrare anche la tenuta dei registri e la garanzia di presa visione ed estrazione copia dei
documenti condominiali, se ne ricava che l’amministratore non può pretendere somme
aggiuntive a quelle ricomprese nel proprio compenso, salvo il costo materiale sostenuto
per la copia (normalmente nell’ordine di qualche centesimo di euro).
In alternativa, se l’assemblea ha legiferato puntualmente sulla questione, il compenso
dovuto all’amministratore per il rilascio delle copie dovrà avere riguardo unicamente ai
criteri stabiliti all’atto della sua nomina. Anche su tale aspetto, peraltro, non può
prescindersi da un criterio di congruità e proporzionalità dei costi, nel senso che questi
ultimi, anche se stabiliti unanimemente con il consenso di tutti i condomini, non possono
essere esorbitanti o eccessivamente onerosi. In caso contrario, il condomino interessato
può, entro i termini e con i limiti di legge, impugnare la delibera condominiale
relativamente alla parte in cui disciplina le spese a carico dei condomini per i diritti di
copia della documentazione del condominio.
NOTE
[1] La disciplina relativa alla documentazione del condominio si rinviene agli artt. 1117-
1139 c.c. e agli artt. 61-72 disp. att. c.c.
[2] Così testualmente l’art. 1130, nn. 6-7 c.c.
[3] L’art. 1130, n. 8 c.c. si riferisce alla documentazione tecnico-amministrativa, mentre
l’art. 1130-bis c.c. menziona i documenti giustificativi di spesa: nell’elenco possono
rientrare le documentazioni sugli impianti comuni di riscaldamento, le pratiche di
ristrutturazione degli edifici, le fatture energetiche, e così via.
[4] Cfr. art. 1130-bis c.c., come aggiunto dall’art. 11 della L. 220/2012. Nello stesso
senso dispongono gli artt. 1129 e 1130 c.c.
[5] In questo senso v. le recenti decisioni del Collegio dell’Arbitro Bancario Finanziario
di Roma 16 settembre 2016 n. 7960 e 8817/2015, secondo cui il condomino può
chiedere all’istituto di credito dove risulta acceso il conto corrente condominiale di
prendere visione e fare copia dell’estratto conto, avendo dimostrato la precedente inutile
richiesta all’amministratore.
[6] Secondo la giurisprudenza, l’amministratore è solo tenuto a permettere ai condomini
che ne fanno richiesta di prendere visione ed estrarre copia dei documenti; sono i
condomini a dover dimostrare che l’amministratore non ha consentito loro di esercitare
questa facoltà (cfr. Cass. 16677/2018).
[7] E’ quanto afferma Cass. 12579/2017 argomentando sulla base degli artt. 1175 e 1129
c.c.: i poteri di vigilanza e controllo esercitabili dagli aventi diritto non possono
risolversi in un’ostruzione per l’amministratore; da ciò deriva che i condomini sono
tenuti a specificare il tipo di documenti richiesti, onde evitare che una pretesa generica
possa rallentare o interrompere l’attività dell’amministratore.
[8] Non si dubita del fatto che l’amministratore di condominio agisce, nei confronti del
condominio stesso e, quindi, dei condomini, in qualità di mandatario: ne deriva che,
secondo il contratto di mandato, l’amministratore, ai sensi dell’art. 1713 c.c., è tenuto a
restituire tutto ciò che ha ricevuto a causa dell’esercizio del mandato (v. in questo senso
anche Cass. 10815/2000).
[9] Dal punto di vista processuale non ci sono dubbi sull’esperibilità delle azioni
d’urgenza, come il ricorso ex art. 700 c.p.c., o mediante il rito sommario di cognizione ai
sensi degli artt. 702-bis e 702-ter c.p.c. Controversa, invece, è la possibilità di agire
mediante un ricorso per decreto ingiuntivo, registrandosi contrasto sul punto nella
giurisprudenza di merito (per la negativa . Trib. Napoli, ord. 7 luglio 2010; in senso
affermativo, invece, v. Trib. Udine, decreto 24 dicembre 2015).