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DIRITTO IN PILLOLE

Della proprietà del sottotetto nei condomini


Definizione: viene chiamato sottotetto lo spazio che
intercorre fra il tetto e l’unità immobiliare posta all’ultimo
piano del fabbricato; può avere una funzione di “camera d’aria”
per isolare l’unità immobiliare dell’ultimo piano dagli agenti
atmosferici, oppure, quando è dotato di dimensioni e
caratteristiche idonee, può anche avere funzione di spazio
abitabile.
La proprietà del sottotetto di un edificio è in primo luogo
determinata dai titoli di provenienza dei condomini proprietari
dell’ultimo piano, in difetto può ritenersi comune, se esso
risulti in concreto per le sue caratteristiche strutturali e
funzionali oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio
di un servizio di interesse comune (Cass. 6027/2000, Cass.
18091/2002).
In altre parole il sottotetto di un edificio in condominio,
non essendo incluso tra le parti comuni specificatamente
contemplate dall’art. 1117 C.C., non costituisce sempre ed
incondizionatamente oggetto di comunione, ancorché manchi un
titolo che disponga altrimenti.
Per ritenere il sottotetto comune è necessario in aderenza al
criterio generale enunciato nella parte finale del comma 1 della
detta norma, e ribadito anche nei commi successivi che, per la sua
peculiare caratteristica strutturale e funzionale, esso risulti
oggettivamente destinato all’uso comune o ad un servizio
d’interesse comune, o comunque annesso alle parti comuni, sì da
costituire elemento integrante di esse. Quindi ove il regolamento
di condominio non vi faccia cenno né vi siano elementi di fatto
che lo destinino all'uso comune (es: presenza di impianti
destinati a servire la generalità dei condomini, lavatoi, cassoni
dell'acqua etc.) si può tranquillamente affermare che il
sottotetto è di pertinenza degli appartamenti posti all’ultimo
piano, i cui proprietari sono anche proprietari esclusivi della
porzione di sottotetto pertinente e corrispondente al loro
appartamento.

Uso del cortile condominiale

E' vietato l'uso del cortile da parte di un singolo condomino,


per l'esercizio della sua attività lavorativa in quanto si tratta
di un'abusiva occupazione della cosa comune (Cass. Civ. 2843/66).
E' vietato l'uso del cortile come passaggio per accedere ad
altra proprietà di un condomino attigua ed estranea al condominio:
tale uso comporta infatti un imposizione illegittima di servitù.

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Può essere vietato dall'assemblea di condominio l'uso del cortile
per la battitura di tappeti (Trib. Milano 21/03/63)
E' illegittima l'occupazione del cortile in modo permanente
con roulottes (Cass. 3400/78)
L'uso degli spazi comuni come parcheggi può essere facilmente
regolamentato se il numero di posti macchina da assegnare è almeno
uguale al numero delle unità immobiliari del condominio: si può in
tal caso provvedere all'assegnazione di uno spazio in uso
esclusivo a ciascun condomino mediante sorteggio o con accordo
tra gli interessati tenendo eventualmente conto dell'entità delle
rispettive quote millesimali.
Se lo spazio comune è invece insufficiente a soddisfare le
esigenze di tutti i condomini le soluzioni sono quelle dell'uso
turnario oppure delle locazione del parcheggio ai condomini che ne
sono interessati.

Il preliminare di vendita
Quando un aspirante acquirente si trova davanti ad un
contratto preliminare di vendita?
Certi prestampati in uso presso le agenzie immobiliari sono
contratti preliminari di vendita? Queste domande vengono spesso
rivolte agli avvocati e purtroppo il più delle volte in ritardo.
E' il caso di fare chiarezza: capita spesso che contattato un
agente immobiliare, questi accompagna il potenziale acquirente a
visionare un immobile il quale se il bene risulta di suo
gradimento s'impegna ad acquistarlo successivamente versando
direttamente nelle mani dell'agente una somma a titolo di caparra
confirmatoria. L' aspirante acquirente crede, così facendo, d'aver
impegnato immobile e venditore. In realtà in questi casi il
compratore ha semplicemente sottoscritto una proposta di acquisto
(unilaterale) anche detta prenotazione che l'agente immobiliare
dovrà poi sottoporre a chi vuol vendere l'immobile. Il rapporto
con l'agente immobiliare attiene l'utilizzo di un'informazione da
questi detenuta in via esclusiva e comunque non può dire il
potenziale acquirente d'aver giuridicamente impegnato immobile e
venditore. Nessun contratto preliminare, infatti, si è
perfezionato tra aspirante venditore e aspirante compratore.
Il mandato conferito dal venditore all'agente immobiliare è
soltanto quello di creare un contatto al fine di un eventuale e
successiva vendita; l'obbligo a trattare nasce con l'accettazione
della proposta d'acquisto da parte del venditore, che ove non
intervenga formalmente non è affatto gravato da oneri o
responsabilità nei confronti dell'aspirante compratore,
quand'anche questi abbia versato nelle mani dell'agente incaricato
una somma a titolo di caparra. Tecnicamente quel versamento
costituisce soltanto un deposito, che potremmo definire "a
garanzia della serietà della proposta di acquisto", che l'agente

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ovviamente dovrà restituire al versante se l'affare non giungerà a
conclusione.
Riassumendo con la proposta di acquisto è il solo aspirante
acquirente che si vincola a comprare -alle condizioni indicate
nella proposta- in caso di successiva accettazione di controparte
la quale sarà invece vincolata solo dopo avere espressamente
accettato la proposta.

Trasferimento a titolo particolare (vendita)


dell'immobile locato
Il terzo acquirente dell'immobile locato nei casi in cui il
contratto di locazione è a lui opponibile perché avente data certa
anteriore alla alienazione della cosa locata subentra nella
medesima posizione del locatore alienante sostituendosi a questo
nel rapporto locativo ed è conseguentemente vincolato dal termine
di durata della locazione concordato dagli originari contraenti
con la medesima decorrenza per questi applicabile.
(Cass. 10204/94)
Nell'ipotesi di vendita dell'immobile locato il conduttore
deve corrispondere il canone all'acquirente dal momento in cui ne
sia venuto comunque a conoscenza anche in mancanza di una formale
comunicazione (Cass. 9160/90)
Ove il trasferimento di proprietà dell'immobile locato sia
avvenuto in corso di causa per finita locazione si ha il subentro
dell'acquirente nella posizione del locatore.
Pertanto ai sensi dell'art.111 C.p.c. l'acquirente potrà
intervenire o essere chiamato in causa nel procedimento pendente
mentre il suo dante causa (venditore) ove vi sia il consenso delle
altre parti potrà esserne estromesso (Cass. 5164/91)

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