Condominio Facile 2019

LE GUIDE
L’ASSEMBLEA
LE SPESE
L’AMMINISTRATORE
I BONUS
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FACILE 2019 RADIO 24
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i bonus fiscali, le criticità Radio 24 - Il Sole 24 ore «Due di denari»
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CONDOMINIO FACILE 3 Il Sole 24 Ore

Introduzione
Condominio solidale
e sempre più sostenibile
di Saverio Fossati
C
ondominio sostenibile, meno energivoro e attento ai risparmi
fiscali e alla qualità della vita. Chi si affaccia per la prima volta
su questo mondo può dimenticare le assemblee alla Fantozzi
(certo, i litigi ci sono ancora) perché lo spirito di
collaborazione è ora molto più forte tra i condòmini. La crisi
ha portato maggiore consapevolezza sulla necessità di affrontare i
problemi nel concreto e senza pregiudizi, cercando insieme la strada
migliore per risparmiare.
Questo è anche lo spirito di questa guida che «Il Sole 24 Ore» prepara
ogni anno: un appuntamento importante per professionisti e condòmini,
perché si tratta di padroneggiare un mondo complesso e in continua
trasformazione. Il tutto strutturato in brevi capitoli corredati di schede
riassuntive e “casi risolti” in ”pillole”.
Tra le novità del 2019, poi, è atteso un disegno di legge (l’idea è stata
lanciata dal sottosegretario alla Giustizia Jacopo Morrone) che mira a
istituire un registro in cui gli amministratori condominiali dovrebbero
annotare i condomìni amministrati e i corsi di formazione frequentati. Un
tema che sul Sole 24 Ore ha trovato ampio spazio e sul quale sarà un
impegno tenere aggiornati proprietari, professionisti e tecnici.
Molti elementi del sistema cambiano di rado (millesimi, assemblea,
compiti dell’amministratore) e sono ormai consolidati dopo la riforma
del 2012 ma, sia attraverso l’attività normativa sia attraverso la
giurisprudenza cambiano adempimenti e responsabilità per i condòmini
e per gli amministratori.
Per questo, nella guida del Sole 24 Ore, gli attori del mondo
condominiale trovano tutti i chiarimenti necessari, con parole semplici e
chiare, sui servizi comuni e sugli impianti: ascensore, caldaia, servizi
idrici, portierato, tutto aggiornato con le ultime novità, come i bonus
fiscali, la sicurezza delle acque dopo il dramma della legionella, lo sviluppo
del condominio sul web, lo stalking condominiale, il problema morosità.
Quest’ultima, in particolare, è ormai fonte di preoccupazione anche per i
fornitori, ingabbiati nelle regole che impongono di rivalersi prima su chi è
in ritardo nei pagamenti attraverso un meccanismo farraginoso.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

Sommario
1 | Il condominio 7
Le regole generali 8
Le condizioni indispensabili 9
Le parti comuni 11
Le tabelle per le spese 13
Il condominio atipico 15
La legge comune 17
I casi particolari 19
Sul web 21
2 | In assemblea 23
Le procedure 24
Le decisioni 26
I numeri per decidere 28
Il nodo del locatario 30
3 | La gestione dell’amministrazione 31
Come scegliere il professionista 32
Il giusto emolumento 34
Le funzioni del Codice 36
La fine del rapporto 39
Conti trasparenti e comprensibili 41
I controlli 44
La sicurezza 45

Sommario
4 | Le spese e il Fisco 47
Chi paga e perchè 48
La ripartizione 50
Le spese di riscaldamento 52
Gli appalti 54
I dipendenti del condominio 56
Gestire le morosità 57
Le imposte locali 58
La comunicazione alle Entrate 60
Riqualificazioni e agevolazioni 61
5 | Il contenzioso 63
Dopo l’assemblea 64
Quando il condominio deve risarcire 66
Lo stalking condominiale 67
Le responsabilità dell’amministratore 69

CONDOMINIO FACILE
Capitolo 1
Il condominio
CAPITOLO 1
Le regole generali
Il condominio: la democrazia
sulla base dei millesimi
di Augusto Cirla
L’
acquisto della casa rappresenta gli conseguenze negative anche sotto il profilo
per molti un traguardo, una meta Le decisioni economico. In questo contesto, l’assemblea è il
sperata per porre fine, magari, al- vengono mezzo con cui il condominio, attraverso la rac-
le ansie magari del rinnovo del colta collegiale del pensiero dei singoli condo-
contratto di locazione, dei con-
prese dalla mini e, tra loro, della maggioranza, manifesta la
trolli a volte assillanti del locatore o, peggio, di maggioranza propria volontà alla quale, piaccia o meno,
nuovi aumenti del canone, legittimi o meno. assembleare ognuno deve attenersi oppure opporsi serven-
Finalmente si diventa proprietari e dunque li- dosi, però, dei soli strumenti offerti dalla legge.
beri di gestire il proprio acquisto come meglio si Obbligo È in assemblea, sulla base dei voti per mille-
crede. Si arriva però in condominio e da subito primario è simi, che si decidono gli interventi manutenti-
ci si deve rendere conto che i propri diritti trova- versare vi anche di carattere straordinario da eseguire,
no un limite dove iniziano quello degli altri: già le scelte operative da assumere, le spese co-
durante le operazioni di trasloco, a ben vedere, le spese muni da sostenere e dunque le quote da richie-
si deve avere riguardo alle modalità stabilite da- deliberate dere a ciascuno dei partecipanti al condomi-
gli altri condomini per l’uso dell’ascensore o del nio. Da qui l’importanza estrema di parteci-
montacarichi, delle scale comuni o del cortile, parvi e di concorrere, attraverso l’espressione
da usarsi per il deposito provvisorio di qualche del proprio voto, alla formazione della volontà
mobile. Il vivere in condominio, insomma, im- condominiale.
pone il rispetto di regole ben determinate, pri- C’è poi l’amministratore, il quale rappresen-
me tra tutte quelle, a volte nemmeno scritte, di ta il condominio e dà esecuzione alle decisioni
buon vicinato, conseguenti al fatto che quei be- assembleari.
ni e quei servizi che fungono da accessorio al no- Si tratta della persona con cui ci si deve rela-
stro appartamento sono di proprietà comune zionare per ogni problema gli possa sorgere sul-
con gli altri condomini, che ne possono quindi l’uso delle cose e dei servizi comuni. Ed è bene
fare uso al pari nostro. che se ne faccia subito conoscenza. L’obbligo
Ciascun condomino può naturalmente espri- primario del condòmino resta comunque quel-
mere la propria opinione sulla gestione delle colo di versare le quote di spesa deliberate a suo ca-
se comuni e sulle scelte operative, ma lo deve fa- rico dall’assemblea, il prezzo che si deve ricono-
re nei modi previsti dalla legge, senza assumere scere per avere un tetto sicuro sulla testa.
decisioni unilaterali che potrebbero comporta- © RIPRODUZIONE RISERVATA

IL CONDOMINIO
Le condizioni indispensabili
Senza personalità giuridica

l’ente gestisce il bene comune
di Paolo Accoti
I
l Codice civile non fornisce una definizio- se pur non espressamente menzionati, per via
ne di condominio, pertanto occorre fare Non c’è delle caratteristiche funzionali e strutturali pos-
riferimento alla dottrina e alla giurispru- definizione sono comunque risultare comuni. In particola-
denza formatesi in materia, per le quali il re, si presumono comuni i beni che hanno una
condominio è rappresentato dalla coesi-
nel Codice oggettiva e concreta destinazione al servizio co-
stenza di proprietà esclusive e proprietà comu- civile: mune, salvo che risulti diversamente dal titolo,
ni all’interno del medesimo immobile. si deve fare mentre, al contrario, tale presunzione non ope-
Il condominio nasce con il trasferimento ra con riguardo ai beni che per le proprie carat-
della proprietà di un edificio dall’unico pro- riferimento teristiche strutturali devono ritenersi destinati
prietario, o dal costruttore, a diversi soggetti i alla dottrina oggettivamente al servizio esclusivo di una o
quali, conseguentemente, godranno di beni e alle più unità immobiliari. Pertanto, al fine di stabili-
esclusivi (le unità immobiliari) e di beni in co- re la “condominialità” dei beni, quand’anche
mune con gli altri proprietari. I beni in comune sentenze non elencati nell’articolo 1117 del Codice civile,
sono quelli elencati nell’articolo 1117 del Codice in materia occorre fare riferimento alle loro caratteristi-
civile (se il contrario non emerge dal “titolo”) e che strutturali rispetto all’edificio e, pertanto, al
rimangono in godimento a tutti i partecipanti loro rapporto di dipendenza con il complesso
alla comunione e, pertanto, utilizzati in ragione immobiliare ovvero l’attitudine funzionale, an-
delle rispettive necessità in maniera più o me- che solo potenziale, del medesimo bene. Ciò po-
no intensa dai singoli proprietari, i quali, conse- sto, condomino risulta il proprietario dell’unità
guentemente, avranno l’obbligo di contribuire immobiliare ovvero colui il quale vanta sullo
alla loro manutenzione. Qualora il bene comu- stesso un diritto reale di godimento, si pensi ad
ne serva i singoli condòmini in maniera diffe- esempio all’usufruttuario o a chi ha un diritto
rente, le spese per la manutenzione saranno d’uso o abitazione.
proporzionate all’utilità che se ne trae, qualora,
invece, il godimento del bene sia limitato solo La personalità giuridica
ad alcuni condòmini, le spese graveranno Il condominio è privo di un’autonoma persona-
esclusivamente a carico di quest’ultimi (artico- lità giuridica che, lo ricordiamo, rimane in capo
lo 1123 del Codice civile). a ogni singolo condomino e si configura, quindi,
Tale elencazione dei beni comuni non è esau- come un ente di gestione che opera in rappre-
stiva in considerazione del fatto che alcuni beni, sentanza e nell’interesse comune dei parteci-

CAPITOLO 1
panti. L’ente di gestione condominio viene rap- giato come un solo condomino, allo stesso
presentato dall’amministratore, che costituisce L’OBBLIGO modo un solo condomino sarà conteggiato nel
appunto l’organo di rappresentanza unitaria del La nomina caso in cui l’appartamento risulterà cointesta-
condominio. di un to a più proprietari.
L’organo decisionale, vale a dire quello che Tuttavia, a prescindere dal numero dei parte-
adotta le decisioni nell’interesse comune e le amministratore cipanti, la costituzione del condominio avviene
delega, quindi, all’amministratore per la loro è obbligatoria di fatto, senza necessità di esplicita manifesta-
esecuzione, risulta essere l’assemblea dei con- zione di volontà.
quando
dòmini. Ferma restando la personalità giuridi- Ecco che allora indipendentemente dal nu-
ca dei singoli condòmini, la presenza dell’am- i condòmini mero dei condòmini, qualora nell’edificio esi-
ministratore quale organo rappresentativo sono più di otto stano differenti unità immobiliari possedute da
unitario e quella dell’assemblea quale organo diversi proprietari nonché parti dell’edificio co-
normativo, non sottrae la possibilità per i singo- muni ai medesimi, tecnicamente si è al cospetto
li condòmini di agire anche singolarmente a di- di un condominio per il quale risulterà applica-
fesa dei diritti comuni riguardanti l’edificio bile la normativa ivi prevista, e ciò anche in ipo-
condominiale. tesi di due soli partecipanti, tanto è vero che ri-
sulta pacificamente ammessa l’esistenza del co-
L’obbligo di costituzione siddetto condominio minimo.
La costituzione del condominio è obbligatoria Pertanto, quando si parla di obbligatorietà
quando i condòmini sono più di otto (articolo della costituzione (più di otto condòmini), s’in-
1129 del Codice civile); a tal proposito, si tiene tende invece che il condominio c’era già ma da
conto del numero effettivo di proprietari diver- tale momento sarà indispensabile la nomina di
si e non degli alloggi che, evidentemente, po- un amministratore che, in mancanza, potrà es-
trebbero appartenere a un unico proprietario. sere nominato dall’autorità giudiziaria su ri-
Pertanto, qualora un solo soggetto risulterà corso anche di un solo condomino. Se il nume-
proprietario di più unità immobiliari, ai fini ro dei condòmini è superiore a 10, sarà necessa-
del calcolo per l’obbligatorietà della costitu- rio anche un regolamento di condominio.
zione del condominio lo stesso sarà conteg- © RIPRODUZIONE RISERVATA
IL CASO RISOLTO
L’amministratore Il minimo
Quando è indispensabile la nomina dell’am- È possibile che esiste un condominio di soli due
ministratore? partecipanti?
L’amministratore è l’organo di rappresen- Per condominio minimo, secondo la nozione
tanza unitaria del condominio. Egli è tenuto mutuata dalla giurisprudenza, s’intende
a porre in essere le decisioni dell’assemblea. quel condominio composto anche da due soli
Ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile, partecipanti, evenienza che comporta l’inap-
la nomina dell’amministratore risulta obbli- plicabilità di alcune norme dettate in materia
gatoria quando i condòmini sono più di otto di condominio e, in particolare, quelle relati-
e, a tal proposito, si tiene conto del numero ve ai quorum necessari per la valida costitu-
effettivo di proprietari, a prescindere dal zione dell’assemblea e per l’adozione delle
numero delle unità immobiliari. relative delibere.

IL CONDOMINIO
Il patrimonio condiviso
È vietato rinunciare ai diritti

sulle parti comuni
di Giuseppe Màrando
I
singoli proprietari di unità immobiliari go, l’attribuzione legale di condominialità di
(appartamento, studio, ufficio, nego- È nulla un bene menzionato dall’articolo 1117 si perde
zio, box e così via) in un edificio sono la clausola quando sussiste «titolo contrario», cioè un
tutti quanti, per automatica conse- documento che lo qualifichi come proprietà
guenza, anche comproprietari di quelle
del contratto privata, escludendolo perciò stesso dalla pro-
strutture chiamate «parti comuni» che il rin- di vendita prietà comune:
novato articolo 1117 del Codice civile riporta in di una casa e il primo atto pubblico di trasferimento im-
un lungo elenco suddiviso in tre categorie. Ta- mobiliare del costruttore con un’esplicita di-
lune di esse sono necessarie per l’esistenza che esclude versa destinazione di un bene a fini particola-
stessa del fabbricato; altre sono destinate al la proprietà ri o con l’attribuzione di esso a uno solo dei
servizio generale dell’edificio ed all’uso e go- di beni contraenti;
dimento collettivo da parte dei condòmini r un atto di acquisto con elementi tali da
(locali accessori, impianti idrici, elettrici, per collettivi escludere, in modo inequivoco, la comunione
il riscaldamento, per la tv e così via). Sono dell’edificio del bene (come un lastrico solare);
equiparati alle parti comuni i servizi comuni t una clausola del regolamento contrattuale
(idrico, della portineria e così via); in quanto con analoga previsione.
beni immateriali, i «servizi» possono formare
oggetto solo di uso comune non di proprietà, Le clausole nulle
che riguarda invece i relativi locali e impianti. Per disposto inderogabile del Codice è vietato
Due precisazioni sono importanti. rinunciare al proprio diritto sulle parti comu-
L’articolo 1117 non è tassativo e quindi ri- ni; da qui la nullità di una clausola del contratto
comprende quelle ulteriori strutture che, per di vendita di un appartamento che escluda dal
un’oggettiva e concreta destinazione al servi- trasferimento la proprietà di parti comuni del-
zio comune, rivelano una natura condominia- l’edificio stesso. Sono legittimati a usare i beni
le. Si possono ricordare: il sottosuolo e lo spa- comuni, oltre ai proprietari dell’unità immo-
zio aereo; il viale d’accesso; il cavedio (o poz- biliare, anche coloro che abbiano sulla stessa
zo, luce, chiostrina); il lucernaio, se dà luce a un diritto di godimento reale o personale.
una parte comune; gronde e canali di scarico Il diritto di proprietà sulle parti comuni è
delle acque del tetto pur se questo è un lastrico proporzionale, per ciascun condomino, al
solare di proprietà esclusiva. In secondo luo- valore della sua unità immobiliare; invece, il

CAPITOLO 1
diritto di uso e godimento è pieno e consente (Cassazione 2099/2005); l’apertura nel tetto
di apportare modifiche alla cosa, purché si comune di abbaini e finestre per dare aria e lu-
rispettino i seguenti limiti: non impedire il ce alla proprietà del piano sottostante (Cas-
pari uso degli altri condòmini, non alterare sazione 17099/2006); il parcheggio nel corti-
la destinazione del bene, non pregiudicare la le se non vietato da un regolamento contrat-
stabilità o la sicurezza o il decoro architetto- tuale o da un accordo unanime (Cassazione
nico del fabbricato. 1547/2009); la canna fumaria appoggiata al
I giudici hanno ritenuto usi legittimi, fra muro comune purché non riduca apprezza-
l’altro: l’apertura nel muro comune dell’edifi- bilmente la visuale o luminosità dalle vedute
cio di nuove porte o finestre o l’ampliamento di altri condòmini (Cassazione 17072/2015). I
di quelle esistenti (Cassazione 53/2014); contributi annuali dei condòmini servono
l’apertura sul muro di proprietà esclusiva di per la gestione delle parti e dei servizi comuni
una porta di comunicazione della propria (articolo 1123 Codice civile).
unità immobiliare con il terrazzo comune © RIPRODUZIONE RISERVATA
In dettaglio
L’ASCENSORE IL CORTILE L’IMPIANTO IDRICO
L’ascensore si trova espressamente Il cortile è l’area scoperta compresa Gli impianti idrici rientrano fra le
inserito nell’elenco delle parti comu- tra i corpi di fabbrica di un edificio o parti comuni con i relativi collega-
ni al n. 3 dell’articolo 1117 del codice di più edifici (anche con proprietari menti fino alla diramazione ai locali
civile ed è ritenuto anche un’opera diversi: Cassazione 26766/14) con di proprietà individuale. In pratica,
per eliminare le barriere architetto- la funzione principale di dare aria e l’impianto va dalla bocca di presa
niche (Cassazione 6129/17). La sua luce agli ambienti circostanti e dell’ente erogatore e fino ai conta-
installazione va deliberata dall’as- quella accessoria di consentire tori misuratori esistenti nelle
semblea con la maggioranza qualifi- l’accesso alle proprie abitazioni ed singole unità immobiliari, ricom-
cata di 500 millesimi, escludendo ai garage. Ricomprende anche le prendendo le varie apparecchiature
dalle spese coloro che non intendono varie zone libere disposte all’ester- che ne fanno parte (tubazioni e
trarre vantaggio dall’opera. Può no dell’edificio, seppur non previ- impianto artesiano con relative
essere tuttavia installato da uno o più ste nell’articolo 1117 del codice elettropompe). Negli impianti
condòmini a proprie spese, sia civile, come gli spazi verdi, i par- centralizzati (a bocca tarata), privi
all’interno che all’esterno dell’edifi- cheggi, le zone di rispetto, i distac- dei contatori individuali, l’inizio
cio, senza bisogno di approvazione chi (Cassazione 4687/18). Nel caso della parte privata dell’impianto
assembleare. Il disabile, anche non di locali privati posti sotto il cortile- coinciderebbe con il rubinetto di
condòmino, può chiedere al condo- le spese di rifacimento del cortile chiusura del flusso posto subito
minio di installarlo ai sensi della sono per metà a carico dei proprie- dopo l’ingresso del tubo condomi-
legge 13/89 ed in caso di rifiuto può tari del medesimo e per l’altra metà niale nel locale. Il passaggio da
provvedere a proprie spese. In tutti i a carico dei proprietari dei locali «bocca tarata» a contatori indivi-
casi si devono rispettare i previsti sotterranei. Per trasformare il duali si può deliberare a maggioran-
limiti a tutela delle parti comuni cortile in parcheggio occorre una za semplice (Cassazione 10859/14;
e dei diritti sulle proprietà maggioranza di 500 millesimi. Ma Tribunale di Genova 2364/16).
esclusive. I soggetti esclusi hanno se si trattasse di una modifica alla Dubbi sussistono se la cosiddetta
diritto di servirsene in futuro sua destinazione d’uso occorrereb- «braga» vada considerata condomi-
contribuendo alle spese. beroo i due terzi dei millesimi. niale o di proprietà esclusiva.

IL CONDOMINIO
Le tabelle per le spese
Il rapporto di valore dei diritti

si misura in millesimi
di Rosario Dolce La revisione
 I valori proporzionali delle singole unità
I
immobiliari possono essere rettificati o
n base al comma 1 dell’articolo 1118 modificati solo con l'unanimità dei consen-
del Codice civile i diritti dei condò- Gli indici si espressi dai partecipanti al condominio.
mini sulle parti comuni sono propor- possono  Sono state fatte salve due ipotesi dalla
zionali al valore censito dell’unità legge, nei casi in cui la revisione delle
che appartiene loro. L’unità di misu-
essere tabelle possa essere apportata dall'assem-
ra per valutare tale proiezione viene impugnati blea dei condomini con maggioranza quali-
espressa in millesimi di proprietà. Il riepilo- chiamando ficata (500 millesimi), laddove risulti che:
go dei millesimi per ciascun immobile pre- 1) tabelle siano conseguenza di un errore;
sente nel fabbricato si rinviene all’interno
in causa 2) quando per mutate condizioni di una
di una tabella denominata tabella millesi- chi parte dell'edificio, in conseguenza di
male, che, in genere, si rinviene allegata al amministra sopraelevazioni, di incremento di super-
regolamento condominiale. La tabella mil- fici o di incremento o diminuzione delle
lesimale esprime, in termini aritmetici, un e non i vari unità immobiliari, è alterato per di più di
preesistente rapporto di valore tra i diritti condomini un quinto il valore proporzionale
dei vari condomini, senza incidere in alcun dell'unità immobiliare anche di un solo
modo sul contenuto di tali diritti (Cassazio- condomino.
ne civile, sezioni unite, 18477/2010).  In entrambi i casi, ciascun condomino ha
Il “valore millesimale” degli immobili si facoltà di avviare il procedimento di revi-
ottiene moltiplicando la misura d’estensio- sione dei valori millesimali, sollecitando la
ne della superficie per determinati coeffi- convocazione di un'assemblea condomi-
cienti, di volta in volta, diversificati in ra- niale, ovvero ricorrendo in giudizio contro
gione del rapporto tra il singolo piano (o il condominio in persona dell'amministra-
porzione di piano) e l’intero edificio. Posso- tore pro tempore.
no essere valutati anche elementi estranei a  Quanto alla natura dell'errore, esso viene
tale rapporto: quali i parametri che tendono elevato a motivo di vizio nella formazione
a valorizzare la destinazione d’uso degli im- del consenso.
mobili di proprietà individuale. Nell’accer-  A sostenere i costi della revisione, in
tamento dei valori, tuttavia, non si tiene questo caso, dovrà essere lo stesso condò-
conto del canone locatizio, dei migliora- mino che abbia dato origine al problema.
menti e dello stato di manutenzione di cia-

CAPITOLO 1
scuna unità immobiliare. ti giuridici traslativi derivanti dal contrat-

LA DEFINIZIONE to di acquisto (Cassazione civile
Origini I parametri 6501/1994).
Le tabelle millesimali possono avere diver- per «pesare» La deliberazione non si pone come fonte
sa origine e natura. Possono essere di natu- diretta dell’obbligo contributivo del con-
ra contrattuale, laddove predisposte dal co- i contributi domino, ma solo come parametro di relati-
struttore dell’edificio, e allegate al relativo da versare va quantificazione, determinato in base ad
regolamento. Questo tipo di tabelle può de- un valutazione tecnica, così rivestendo
hanno
rogare ai criteri legali rientrando, di fatto, in funzione meramente dichiarativa.
quel concetto di salvo diversa convenzione natura
previsto dall’articolo 1123 del Codice civile. contrattuale La legittimazione passiva
L’approvazione delle medesime avvie- Ogni condòmino è in grado di impugnare le
ne in sede di compravendita, nelle forme
(riferimento tabelle millesimali e/o chiederne l’adozio-
opportune e previo esplicito richiamo nel rogito) ne di nuove. L’azione va esercitata diretta-
delle stesse, in uno al regolamento (in o sono mente contro l’amministratore del condo-
quanto fonte principale), nella atto conse- minio degli edifici. In passato, cioè prima
guente e nella nota di trascrizione. di fonte della riforma, si riteneva che una simile
Le tabelle millesimali hanno, invece, na- assembleare azione dovesse essere proposta nei con-
tura assembleare laddove vengano ap- fronti di tutti gli altri condomini, stante il
provate dall’adunanza dei condòmini. valore costitutivo attribuito alle tabelle
Queste tabelle non sono in grado di dero- millesimali e, per esse, all’atto formale con
gare le previsioni di cui all’articolo 1123 del cui queste furono disposte e accettate (Cas-
Codice civile. La relativa approvazione, sazione Civile 2499/1983).
quindi, non è idonea a modificare gli effet- © RIPRODUZIONE RISERVATA
IL CASO RISOLTO
L’obbligo di tabelle In caso di mancanza

È obbligatoria l’adozione delle tabelle In mancanza di tabelle millesimali,
millesimali? come procedere?
Sì. A norma dell’articolo 1118 del Codice civile, La ripartizione di una spesa condominiale può
il diritto di ciascun condomino sulle parti essere deliberata anche in mancanza di appro-
comuni è proporzionale al valore della unità priata tabella millesimale, purché nel rispetto
immobiliare che gli appartiene. della proporzione tra la quota di essa posta a
E per legge il valore proporzionale di ogni carico di ciascun condomino e la quota di pro-
unità immobiliare dev’essere espresso in prietà esclusiva a questi appartenente.
millesimi in una tabella allegata Pertanto, il condomino, il quale ritenga che la
al regolamento. ripartizione della spesa condominiale abbia
Nel caso in cui la misura della partecipazione avuto luogo in contrasto con tale criterio, è
proporzionale alle proprietà comuni sia tenuto a impugnare la deliberazione indicando in
espressa in forma diversa dai millesimi, l’am- quali esatti termini la violazione di esso abbia
ministratore deve provvedere a tradurre tale avuto luogo e quale pregiudizio concreto e
misura di partecipazione in millesimi. attuale gliene derivi.

IL CONDOMINIO
Il condominio atipico
Assemblea dei rappresentanti

per il supercondominio
di Eugenio Antonio Correale
L
a parola supercondominio pre- più unità immobiliari deve seguire quanto la
senta un’evidente suggestione, Il comitato logica e la disciplina previste per il condomi-
volta a indicarne modernità e ristretto si ha nio: deve esserci assemblea annualmente
complessità da riferire ad espe- convocata, deve esserci un amministratore
rienze recenti. Di fatto, le espres-
quando i (se vi sono più di otto condomini); devono es-
sioni “supercondominio” e quella più calzan- proprietari sere garantite la trasparenza e la ricostruibili-
ti di “condominio atipico” attengono a situa- sono più tà dei rapporti economici, mediante la istitu-
zioni per nulla nuove (si va dalle classiche zione di un conto corrente condominiale. Di
strade vicinali sino alle comunioni dei siste- di 60 conseguenza, trovano immediata e chiara
mi fognari) ma che si sono incrementate e dif- Delibera soluzione anche molti ulteriori dubbi inter-
fuse sopra tutto in esito alle visioni urbanisti- su nomine pretativi: anche per il supercondominio
che del secondo dopoguerra. Oggi il super- l’amministratore deve confezionare i quat-
condominio attiene al complesso di manu- e attività tro registri: dell’anagrafe condominiale, del-
fatti o di impianti che servono più edifici per ordinarie la contabilità, dei verbali delle assemblee e
ogni altro verso dotati di gestione autonoma delle nomine e revoche dell’amministratore.
ed indipendente l’uno dall’altro. La riforma
del condominio ha recepito tali situazioni e La suddivisione delle spese
ha fissato la regola fondamentale: il super- Pure in tema di suddivisione delle spese, è
condominio è disciplinato dalle norme degli certa la piena applicabilità dei principii con-
articoli 1117-1139 del Codice civile, dedicate al densati in quattro articoli del Codice civile
condominio negli edifici. Si applicano quindi (articoli 1123, 1124, 1125 e 1126), talché in difetto
ai supercondomìni le regole dettate per l’as- di diverso accordo di tutti gli interessati le
semblea, per l’amministratore, per la gestio- spese sono suddivise in proporzione al valo-
ne economica e per l’utilizzazione delle cose re delle rispettive proprietà, ma se si tratta di
comuni relativamente ai semplici condomì- cose che servano soltanto alcune proprietà e
ni. Sarebbe stata cosa buona, se la riforma si non altre, oppure di cose che diano utilità
fosse limitata a questo. La riforma ha risolto molto maggiore ad alcune unità piuttosto che
un problema che aveva riempito le riviste ad altre, occorrerà considerare la speciale si-
giuridiche e ha confermato che la gestione tuazione e suddividere le spese in relazione
delle cose e degli impianti destinati a servire ai rispettivi vantaggi.

CAPITOLO 1
L’assemblea dei rappresentanti

Lo stesso accade per le decisioni di ampio re-
spiro, come le riparazioni straordinarie e le IL CASO RISOLTO
innovazioni, che ovviamente trovano disci-
plina nel dettato del Codice civile per il con-
dominio. Gli amministratori e i condomini L’assemblea
devono considerare che oltre alle ricordate
certezze la riforma del 2012 ha introdotto una Al supercondominio si applicano di tutte
novità che ancora attende di essere compre- le regole fissate nelle norme per l’attuazione
sa: l’assemblea dei rappresentanti. del Codice civile?
Quando i partecipanti al supercondominio La precisazione contenuta nella sentenza della
sono più di 60 e quando si tratta della nomina Corte di Cassazione 497/2018 servirà da guida
dell’amministratore e della amministrazio- per amministratori e condomini, che possono
ne ordinaria, si dà luogo a speciale assemblea confidare sulla piena applicabilità al supercondo-
che non è composta dai singoli condomini minio di tutte le regole fissate nelle cosiddette
ma bensì dai rappresentanti eletti da ogni nu- «norme per l’attuazione» del codice civile. Tutto
cleo di proprietà, sovvertendo la fondamen- risolto? Certamente no. La nuovissima assemblea
tale regola della partecipazione dei singoli dei rappresentati costituirà fucina di polemiche
proprietari all’assemblea di condominio. È per i prossimi anni e anche chi teme le riforme
stato inoltre confermato che tanto il super- legislative si trova a auspicare un intervento
condominio quanto il condominio si costitu- chirurgico, che amputi o modifichi le sette righe
iscono per il fatto stesso di esistere, senza bi- contenute nell’articolo 67 delle Disposizioni per
sogno di apposite manifestazioni di volontà o l’attuazione del Codice civile e disposizioni transi-
altre esternazioni e tanto meno di approva- torie, troppo oscure e troppo lontane della esigen-
zioni assembleari, essendo sufficiente che ze di funzionamento dei nostri supercondomìni.
singoli edifici, costituiti in altrettanti condo-
mini, abbiano in comune talune cose, im-
pianti e servizi legati, attraverso la relazione
di accessorio e principale, con gli edifici me-
La revoca
desimi (Corte di cassazione 1344/18; Appello
Roma, sentenza 26 aprile 2018). Quale organo deve deliberare la revoca
dell’amministratore?
La Corte costituzionale Un caso emblematico consente di intendere
Il secondo dubbio che ha trovato soluzione quanto sia grande l’incertezza interpretativa. Di
convincente ha per oggetto un problema de- recente la stampa ha ricordato che Tribunale e
rivato dalla cattiva formulazione dei nuovi Corte d’appello di Milano hanno ritenuto che la
articoli sul condominio: superando l’oscuri- revoca dell’amministratore debba essere appro-
tà della norma la Corte suprema ha specifica- vata dall’assemblea dei singoli condòmini e non
to che al supercondominio si applicano non da quella dei cosiddetti rappresentanti: le due
solo le norme contenute nel Codice ma anche sentenze si ispirano ad apprezzabilissimi
quelle relative alle norme d’attuazione. Si elementi interpretativi, che non devono essere
tratta di prescrizioni di non poco conto: il de- illustrati in questa sede. Interessa invece evi-
creto ingiuntivo immediatamente esecutivo, denziare che numerosi e anche molto autorevoli
l’obbligo dell’amministratore di comunicare commentatori hanno manifestato perplessità e
ai creditori non soddisfatti i nominativi dei contrarietà, talché tutti i cultori del diritto
condomini morosi, l’obbligo solidale di nudo condominiale attendano che sul punto interven-
proprietario e usufruttuario per il pagamen- ga la Cassazione. Poco male, se quello evocato
to delle quote condominiali. fosse l’unico motivo di dubbio, ma non è così.

IL CONDOMINIO
La legge comune
Per modificare il regolamento

basta la maggioranza
di Enrico Morello
I
Il regolamento condominiale è il do- dei singoli appartamenti (o anche solo richia-
cumento che regola la vita del palaz- Le clausole mato negli stessi: Cassazione 17886/2009).
zo stabilendo le regole del condomi- di natura Il regolamento di condominio può essere
nio volte a garantire il corretto utiliz- modificato in ogni momento. Originaria-
zo dei beni comuni e il benessere dei
regolamentare mente la dottrina riteneva necessario il voto
condomini. L’articolo 1138 del Codice civile si possono unanime di tutti i condomini per apportare
prevede l’obbligo dell’adozione del regola- modificare qualsiasi modifica al regolamento. In segui-
mento in qualsiasi condominio con più di to, poi, la giurisprudenza (Cassazione
dieci proprietari. con i voti 943/1999) ha innovato questo principio sta-
Il regolamento costituisce la vera e propria previsti bilendo la necessità del voto unanime solo
legge fondamentale del condominio e stabi- dall’articolo per le clausole contrattuali di natura contrat-
lisce le modalità d’uso delle cose comuni (ad tuale (ad esempio quelle che limitino i diritti
esempio dell’ascensore condominiale), i cri- 1136 dei singoli condomini sulle parti comuni) e
teri di ripartizione delle spese, i diritti e gli ob- del Codice non anche quelle di natura regolamentare, le
blighi di ciascun condomino e le norme poste quali possono essere modificate con le mag-
a tutela delle parti comuni e del decoro archi-
civile gioranze ordinarie prescritte dall’articolo
tettonico dell’edificio. Il regolamento può 1136, comma 2 del Codice civile. In caso di
essere formato a seguito dell’iniziativa anche contestazioni, in ogni caso, ogni condomino
di un solo condomino e, per essere valido, de- ha la facoltà di impugnare il regolamento del
ve essere approvato con un numero di voti proprio palazzo con la procedura di cui all’ar-
che rappresenti la maggioranza dei condo- ticolo 1107 del Codice civile, ossia entro 30
mini presenti all’assemblea e che rappresen- giorni dalla deliberazione che lo ha approva-
ti almeno la metà del valore dello stabile (arti- to o dalla notificazione della stessa. A tutela
colo 1136 comma II del Codice civile). Qualo- del regolamento, così come del condominio
ra il regolamento venga predisposto dal co- stesso, si pone l’amministratore il quale ha
struttore del condominio o dall’unico l’obbligo di fare rispettare a tutti i condomini
proprietario prima della cessione dei vari alle previsioni del regolamento comminando
loggi, questo regolamento si dirà “contrat- sanzioni ove previste ed arrivando anche ed
tuale” e per essere opponibile ai proprietari agire in giudizio a tutela delle stesse.
dovrà essere compreso nell’atto di vendita © RIPRODUZIONE RISERVATA

CAPITOLO 1
Le possibili modifiche
IL CASO RISOLTO
Ecco cosa può essere cambiato a maggioranza
nel regolamento contrattuale
8 Al fine di comprendere la disciplina riguar- L’affittacamere
dante la modifica del regolamento contrat-
tuale occorre porre l'attenzione sulla distin- All’interno del condominio un proprietario ha deciso
zione tra regolamento di origine contrattuale di suddividere il proprio appartamento ed affittare
e clausole contrattuali. le singole camere. Il regolamento prevede il divieto
8 Il regolamento contrattuale è una figura di di svolgere attività di albergatore all’interno del
origine giurisprudenziale che identifica il condominio. Il condominio in questione sta violan-
regolamento predisposto dall'originario do il regolamento?
proprietario (di norma il costruttore del I principi di diritto utili a risolvere il quesito sono
condominio) ed adottato da tutti i condomini di due ordini: in prima battuta il condominio non
mediante acquisto dei singoli appartamenti. ha il potere regolamentare all’interno delle
8 All'interno di tale regolamento, però, non proprietà private dei singoli condomini e in
tutte le clausole sono contrattuali. secondo luogo il regolamento deve prevedere in
8 Esistono infatti due ordini di clausole, quelle modo specifico le attività vietate, non essendo
contrattuali e quelle regolamentari. consentita l’interpretazione analogica dello
8 Le clausole contrattuali sono quelle che stesso. Nel caso in questione l’attività svolta dal
dispongono dei diritti dei singoli proprietari condomino appare valida in quanto l’affitto della
e regolano l'uso delle cose comuni, attribu- propria abitazione – anche per singola stanza –
endo maggiori o minori diritti ai condomini non pare costituire attività di albergatore.
(si pensi alla disciplina di parti comuni come Il condomino, quindi, ha il diritto di esercitare una
ascensore, parcheggi o garage). attività professionale di affittacamere in quanto non
8 Le clausole senza questo carattere dispositi- costituisce violazione del regolamento.
vo, invece, sono usualmente denominate Questa attività, difatti, prevede ad esempio lo
clausole regolamentari e sono volte a disci- svolgimento di ulteriori servizi, quali la pulizia, il
plinare l'uso delle cose comuni, la ripartizio- servizio di ristorazione e la reception.
ne delle relative spese e la tutela del decoro
architettonico dello stabile.
8 La Cassazione (Sezioni Unite 943/99) ha
affermato che sia necessaria l'unanimità dei
Il potere di nomina
voti dei condomini unicamente per la modi-
fica di clausole contrattuali, mentre le altre Il regolamento contrattuale adottato dal co-
siano modificabili a maggioranza ordinaria struttore riserva allo stesso il diritto di scegliere
(articolo 1136 comma II codice civile). l’amministratore di condominio, è valido?
8 Tra le seconde clausole si può annoverare a L’articolo 1138, comma 4, del Codice civile
titolo esemplificativo la modifica della afferma esplicitamente che il regolamento non
destinazione dell'alloggio del portiere, la può derogare, tra gli altri, all’articolo 1136 del
stessa istituzione del servizio di portierato, Codice civile. Tale norma stabilisce le compe-
modificazioni relative alle disposizioni in tenza dell’assemblea del condominio tra le
materia di nomina dell'amministratore o quali, inderogabilmente, vi è quella di nominare
l'istallazione di una gettoniera nell'ascenso- l’amministratore. È dunque invalida qualsiasi
re comune in deroga al principio di riparti- clausola che, in violazione dei diritti dei condò-
zione delle relative spese previsto nel rego- mini, depauperi l’assemblea del diritto di
lamento (Cassazione 864/76) nominare l’amministratore.

IL CONDOMINIO
I casi
Sanzione dall’amministratore
se si svolge un’attività vietata
di Anna Nicola Il vademecum
 Diritto al gioco per i bimbi
I
 Diritto al possesso/detenzione di animali
casi da risolvere nel regolamento: gio- domestici
co dei bambini, animali in condomi- Non si può  Svolgimento di attività non pericolose o non
nio, attività pericolose o fastidiose, le impedire dannose
sanzioni. Il bambino ha il diritto di or-  Possono tutti essere oggetto di clausole del
ganizzare la sua attività ludica nel cor-
il gioco regolamento
tile condominiale. Si tratta di un diritto rico- dei bambini  Il regolamento deve avere una clausola
nosciuto alle attività ricreative proprie della in cortile contrattuale e non assembleare. Questa
sua età. Qualsiasi clausola del regolamento clausola può comportare una limitazione dei
condominiale che vieti il gioco dei minori ma si diritti ma non un divieto totale, salvo per le
nelle aree comuni è nulla: le parti comuni de- possono attività pericolose o dannose
vono poter essere utilizzate da tutti i condo-  Non lasciare libero il proprio cane nel cortile
definire
mini, anche dai bambini. L’unico limite è del condominio
quello di non impedirne l’uso ad altri o di non limiti  La limitazione deve essere in termini specifi-
mutarne la destinazione (Cassazione e orari ci, concreti e non generali, astratti . Per esem-
12873/2005). Per ovviare al fastidio procurato pio: la clausola del regolamento può stabilire
dai bimbi, i condòmini possono regolamen- che il gioco dei bambini sia svolto nel cortile
tare l’attività ludica con clausole specifiche condominiale in determinate fasce orarie; la
del regolamento: ad esempio stabilendo che clausola del regolamento può sancire che
dalle ore 13 alle ore 16 non sia possibile gioca- l’attività di ballo possa essere svolta nelle
re negli spazi comuni. Poiché simile clausola unità immobiliari che compongono il condo-
comprime la libertà del singolo, deve essere minio con la predisposizione di un impianto di
assunta all’unanimità dei condòmini insonorizzazione
 La violazione delle clausole del regolamento
I divieti da parte del singolo condomino comporta
Il regolamento non può vietare di possedere l’applicazione di una sanzione fino a 200
o detenere animali domestici. È inibito all’as- euro, la recidiva fino a 800 euro, sanzione a
semblea di escludere la convivenza con un cura dell’amministratore
animale d’affezione mediante un voto di  I versamenti confluiscono nel fondo ordina-
maggioranza. Con riguardo alle parti comu- rio di gestione dell’amministratore
ni, occorre contemperare gli interessi di tutti

CAPITOLO 1
i comproprietari, garantendo il pieno e libero nerali per definire la pericolosità, ogni attivi-
uso e godimento da parte di ognuno senza OFF LIMITS tà che rientri in questa definizione è oggetto
abusi in danno agli altri. Lasciare un cane li- Possibile di divieto. Solo le clausole contrattuali del re-
bero di circolare senza il padrone nel giardi- mettere golamento possono avere questo contenuto.
no condominiale può comportare un’indebi-
ta limitazione al diritto degli altri condomini al bando L’unanimità
di fruire liberamente del medesimo spazio esercizi Qualora si tratti di clausola deliberata a mag-
(Cassazione 14353/2000), nonché costituire gioranza, è clausola nulla, stante l’assenza
fastidiosi
fatto penalmente rilevante in base all’artico- dell’unanimità. Nel caso di attività fastidiosa,
lo 672 del Codice penale. come B&B la clausola del regolamento implica che non
Il regolamento di condominio può preve- o pericolosi occorre verificare nel caso concreto se il fa-
dere che certe attività siano vietate in quanto stidio supera la normale tollerabilità.
pericolose per l’incolumità delle persone o
come Queste clausole espongono i trasgressori a
cose oppure perchè fastidiose. Si pensi a il meccanico una sanzione fino a 200 euro e, in caso di reci-
esempio alla scuola di ballo o all’esistenza di diva, fino a 800 euro. La somma è devoluta al
b&b: simili attività il più delle volte sono fa- fondo di cui l’amministratore dispone per le
stidiose. Al pari, certe attività come ad esem- spese ordinarie. Qualsiasi attività, indipen-
pio il meccanico e il carrozziere sono attività dentemente dalla sua qualificazione, è san-
pericolose. Il regolamento di condominio zionabile ove vi sia una clausola del regola-
può statuirne il divieto, in termini puntuali o mento che imponga il divieto di quel certo
in termini generali. Se la clausola indica in comportamento. Deve essere la clausola del
concreto la tipologia di esercizio vietato, si regolamento e non la delibera assembleare
ha che solo l’attività così specificata è da rite- (Cassazione 10329/2008).
nersi inibita; qualora utilizzi indicazioni ge- © RIPRODUZIONE RISERVATA
IL CASO RISOLTO
Le bici in cortile Il rebus posti auto

Il regolamento condominiale dispone il Un condomino chiede all’assemblea di prevedere
divieto di parcheggiare le biciclette in corti- la turnazione dei posti auto. Cosa accade?
le. Nonostante ciò, diversi condomini usano La richiesta è stata effettuata in quanto le dimen-
lo spazio comune a questo scopo. Cosa fare? sioni del locale autorimessa comune non consen-
L’assemblea di condominio delibera di agire tono l’agevole parcheggio di un numero di auto-
giudizialmente nei confronti dei trasgressori. vetture delle dimensioni più comuni (medio-gran-
Radicata la causa, questi ultimi si costitui- di) pari al numero dei condòmini. Se l’assemblea
scono affermando la liceità del loro compor- respinge la richiesta il condomino può adire il
tamento: le disposizioni comunali impongo- tribunale per risolvere il caso. E l’autorità giudizia-
no la possibilità di parcheggiare bici negli ria dichiara nulla detta delibera in ragione delle
spazi comuni mentre la clausola che ne dimensioni dell’autorimessa.
sancisce il divieto è valida in assenza di Il principio applicato nel caso di specie è il seguen-
disposizioni comunali. Il giudice dà ragione te: la compromissione del diritto d’uso comune
ai condomini convenuti, stante il precedente paritario di anche solo uno dei condomini deve
della Corte di Appello 6 febbraio 2008 essere sanzionato con la nullità della delibera.

IL CONDOMINIO
Sul web
Siti condominiali con archivio

e con Pec personalizzabili
di Davide Longhi
I
Il sito web condominiale è una novità ministratore condominiale. Gli utenti auto-
introdotta dalla legge 220/2013. Il con- Anche rizzati sono i condòmini, muniti di creden-
dominio si sposta nella rete digitale, in i conduttori ziale di accesso personali (utente e pas-
uno spazio virtuale, dove i condòmini sword), i quali possono accedere per
potranno controllare, da remoto, le
possono consultare e scaricare (estrarre copia) la do-
proprietà condominiali, prendere visione prendere cumentazione condominiale sia in formato
dei verbali, acquisire informazioni sulla ge- visione analogico (cartaceo) sia in formato digitale
stione del proprio condominio. Lo stesso vie- (pdf) (articolo 71 ter disposizioni attuative
ne attivato dall’amministratore previa deli- ed estrarre Codice civile). Per queste ragioni si devono
bera dell’assemblea di condominio assunta copia dei adottare delle procedure di autenticazione
(in seconda convocazione) con la maggio- documenti ed identificazione di accesso.
ranza degli intervenuti e almeno la metà del L’assemblea, con la delibera che dispone
valore dell’edificio (articolo 1136 comma 2 del deliberati l’attivazione del sito web, stabilisce di quali
Codice civile). La deliberazione adottata con in assemblea documenti sarà possibile prendere visione
maggioranze inferiori a quelle prescritte dal- ed estrarre copia. La norma (articolo 71-ter
la legge deve essere considerata annullabile disposizione attuazione del Codice civile) fa
(Corte di cassazione, sentenza 4806/2005 ). riferimento anche agli aventi diritto, pertan-
Le spese per l’attivazione della successiva to anche i conduttori possono prendere vi-
gestione sono poste a carico dei condòmini sione ed estrarre copia dei documenti.
per millesimi di proprietà generale (articolo Ogni condòmino ha poi il diritto di acces-
1123 comma 1 Codice civile). so per conoscere i suoi dati custoditi dal-
l’amministratore ma non quelli riferiti ad al-
Le sezioni tro condòmino. Gli inquilini non possono
Il sito web, di norma, è composto da due parti: accedere ai dati sulla gestione condominiale
una recante notizie di interesse generale e ma solo ai propri. In ogni caso, anche il sin-
che può essere aperta indistintamente da tut- golo condòmino che ne venga a conoscenza,
ti i componenti del condominio; e una parte non può comunicare a terzi i dati personali
(riservata) recante le informazioni relative a degli altri condòmini senza il loro consenso.
ciascuna proprietà immobiliare resa accessi- Escluse dalla disciplina della privacy sono,
bile soltanto ai soggetti autorizzati dall’am- invece, le normali comunicazioni tra vicini,

CAPITOLO 1
tranne che vengano diffuse sul web o su car- zione assemblea – spedizione del verbale)
telli affissi nell’edificio. I SOCIAL veloce, economico e soprattutto sicuro per
L’amministratore di condominio dovrà Whatsapp quanto concerne la certezza delle comunica-
aggiornare il sito web e potrà inserire nella non è zioni disciplinata e prevista dall’articolo 66,
zona riservata i vari dati: anagrafiche di pro- comma 3 disposizioni attuative del Codice
prietari e affittuari; elenco delle unità immo- un mezzo civile. Le forme di comunicazione dell’avvi-
biliari (con indicazione del responsabile dei valido so di cui alla detta norma sono tassative (Tri-
pagamenti e dei millesimi corrispondenti); bunale di Genova sentenza 3350/2014).
e legale
spese divise per voci, importo totale da ver-
sare, singoli per millesimi e mesi; stato dei pa- per fare I social nel condominio
gamenti in tempo reale; controllo indipen- una delega Il condominio social è multigenerazionale,
dente di zona garage e cantine, rendiconti, piace alle persone di tutte le età e non cono-
solleciti e interessi di mora; subentri con ri-
o esprimere sce differenze. Sono sempre più numerosi gli
parto; schede tecniche degli strumenti/ap- il voto amministratori e i condomìni che utilizzano
parati in uso, con l’indicazione delle scaden- e si organizzano in chat condominiali su wha-
ze manutentive; elenco fornitori e numeri tsapp, un servizio utile per coordinarsi prima
utili. Per questo motivo l’uso del sito internet delle riunioni in assemblea, per proporre e
dovrà avvenire nel rispetto del principio di discutere in vista delle votazioni, per segna-
trasparenza bilanciato dal principio della ri- lare guasti o problemi di amministrazione. Se
servatezza e tutela della privacy. Il garante per un verso si tratta di un mezzo veloce e ot-
della Privacy ha precisato che è necessario timo per coordinarsi prima delle riunioni in
avere cautela nel caso in cui siano trattati nel assemblea, per segnalare eventuali problemi
sito web condominiale i dati sensibili. Va ri- di amministrazione; dall’altro può rappre-
cordato che è vietata la divulgazione e l’ac- sentare un rischio dal punto di vista legale se
cesso al sito, a terzi. Infine ogni condòmino non lo si usa in modo appropriato. Ma il ri-
ha però il diritto di far aggiornare rettificare o schio più grande che si corre con le chat di
integrare i dati che lo riguardano e può anche condominio su whatsapp, è di peggiorare i
opporsi, per motivi legittimi, al loro tratta- rapporti, già spesso precari, tra i condòmini e
mento. Il sito web ha anche una funzione di l’amministratore e tra i condòmini stessi. Il
archivio perché rappresenta lo storico con- servizio potrà essere attivato dall’ammini-
dominiale. Le comunicazioni digitali (Pec) in stratore di condominio (preventivamente
ambito condominiale. Nello stesso sito web autorizzato dall’assemblea) o da un gruppo
condominiale è possibile inserire anche un di condòmini. In entrambi i casi si dovrà aver
servizio di comunicazione digitale (sms o acquisito il consenso da parte di tutti i parte-
posta elettronica) per l’invio di messaggi di cipanti al gruppo e le informazioni dovranno
natura condominiale sia a carattere persona- essere trattate sempre nel rispetto della ri-
le che collettivo. È possibile anche assegnare servatezza e tutela della privacy. Occorre fa-
a ciascun condòmino un indirizzo di posta re attenzione al fatto che una frase offensiva,
elettronica certificata (Pec) che può rappre- scritta nella foga del momento, può compor-
sentare un efficiente strumento di comuni- tare il rischio di un procedimento penale (dif-
cazione che offre, rispetto alla normale posta famazione). Inoltre, va detto che le riunioni
elettronica, la garanzia della certezza dell’in- dell’assemblea vanno comunque comunica-
vio e della avvenuta o mancata consegna dei te con raccomandata Ar, lettera consegnata a
messaggi al destinatario. mano, posta elettronica certificata, strumen-
In particolare, si tratta di uno strumento ti che giammai potrebbero essere sostituiti
equiparato a tutti gli effetti di legge alla spedi- da un semplice messaggio. Infine il voto e la
zione di una raccomandata con avviso di ri- delega per l’assemblea non trovano in what-
cevimento. Questa modalità rappresenta sapp un’alternativa valida e legale.
una modalità di comunicazione (convoca- © RIPRODUZIONE RISERVATA

CONDOMINIO FACILE
Capitolo 2
In assemblea
CAPITOLO 2
Le procedure
Convocazione dell’assemblea
con cinque giorni di anticipo
di Massimo Ginesi
L’
assemblea del condominio è L’avviso di convocazione
titolare del potere decisionale Va avvisato L’avviso di convocazione, predisposto e in-
su materie di primaria impor- il conduttore viato dall’amministratore, dovrà pertanto in-
tanza per la gestione delle cose dicare data e ora della riunione, sia in prima
comuni, fra cui la nomina del-
per le spese che in seconda convocazione, curando che il
l’amministratore, l’approvazione del suo relative a primo incontro non sia posto in orari di fatto
rendiconto, l’approvazione dei lavori stra- termosifoni impossibili, come in piena notte, a Natale o al-
ordinari e delle innovazioni; le sue compe- l’alba, poiché in tal caso si è ritenuto che la se-
tenze sono indicate nell’articolo 1135 del Co- L’ordine conda convocazione - posta in orari normal-
dice civile. Affinchè possa correttamente del giorno mente praticabili - valga come prima seduta,
deliberare, deve essere regolarmente con- deve applicando le relative più alte maggioranze
vocata, costituita e gestita. per la costituzione e per l’assunzione delle de-
Gli errori che si possono commettere nella essere cisioni. La prima e seconda convocazione non
fase della sua convocazione e durante lo svol- completo possono tenersi nello stesso giorno solare e
gimento della riunione possono incidere sul- devono tenersi a non più di 10 giorni l’una dal-
la validità delle delibere che l’assemblea è l’altra; nel caso in cui vi siano molti argomenti
chiamata ad assumere, poiché la legge e la giu- da discutere, l’avviso può contenere già la fis-
risprudenza individuano nella corretta con- sazione di più riunioni consecutive.
vocazione di tutti gli aventi diritto, nella veri- Sono annullabili, cioè il giudice può dichia-
fica della preliminare costituzione e nella cor- rarle invalide, le deliberazioni assunte senza
retta indicazione dei presenti e delle maggio- che tutti i condomini siano stati convocati,
ranze espresse per ciascuna votazione motivi senza che sia stato rispettato il termine dei
di possibile invalidità. Tutti gli aventi diritto cinque giorni per la consegna e con ordine del
devono essere convocati in forma scritta, in- giorno incompleto, così come sono annulla-
viato per raccomandata, Pec, fax o a mano bili le delibere che abbiano deciso su argo-
(con ricevuta) che l’interessato deve ricevere menti che non erano stati posti all’ordine del
almeno 5 giorni prima della riunione e che de- giorno. La giurisprudenza ha spesso sottoli-
ve contenere le indicazioni per consentirgli neato come la dicitura “varie ed eventuali”,
di partecipare e di essere sufficientemente in- spesso posta quale ultimo punto all’ordine del
formato sugli argomenti che si discuteranno. giorno, non consente per la sua genericità di

IN ASSEMBLEA
assumere decisioni ma solo di discutere temi rio, ogni volta che lo richiedano almeno due
di interesse condominiale da porre poi al- LA FORMA condomini che rappresentano un sesto del
l’esame di successive riunioni. Gli aventi valore dell’edificio, quando lo richiede un
diritto vanno condomino che voglia procedere a innova-
I destinatari zioni in tema di energia, abbattimento barrie-
Destinatari dell’avviso di convocazione so- convocati re architettoniche o comunicazione dati, op-
no i condomini; quando una unità è concessa in forma pure - sempre a richiesta di un solo condomi-
in locazione, per le riunioni in cui si delibera- no, quando sussistano gravi irregolarità fisca-
scritta:
no le spese di riscaldamento deve essere con- li, non sia stato aperto il conto corrente
vocato il conduttore (la riforma del 2012 ha raccomandata, condominiale oppure vi siano attività di sin-
introdotto il termine “aventi diritto” in luogo Pec, fax goli condomini volte a mutare la destinazione
di condomini). Se l’immobile è in compro- d’uso di parti comuni.
prietà a più soggetti devono essere convocati
o a mano La documentazione che attesta la corretta
tutti, anche se poi alla assemblea ne parteci- con ricevuta esecuzione delle formalità di convocazione è
perà uno solo (nel caso dei coniugi è suffi- di particolare importanza, poiché consentirà
ciente inviare una sola convocazione al do- di fra fronte a eventuali contestazioni sulla
micilio coniugale); anche qualora l’immobi- validità delle decisioni e è anche elemento es-
le veda la titolarità di usufrutto e nuda pro- senziale in apertura di assemblea per verifi-
prietà in due soggetti diversi, è opportuno carne la rituale costituzione.
convocare entrambi, posto che rispondono Della riunione deve essere redatto apposi-
in via solidale delle spese. to verbale scritto (non necessariamente con-
Per la convocazione dell’assemblea chia- testuale, da raccogliere ne registro indicato
mata a decidere sul mutamento delle destina- nell’articolo 1130 n. 7 Codice civile) nel quale
zioni d’uso, l’avviso deve essere inviato 20 deve essere dato conto dei presenti e dei vo-
giorni prima e deve contenere l’espressa indi- tanti, indicando per questi ultimi i nominativi
cazione delle zone interessate e della nuova (quantomeno dei contrari e degli astenuti) al
destinazione prevista. La convocazione av- fine di poter sempre individuare con preci-
viene almeno una volta all’anno per l’appro- sione coloro che potranno far valere il potere
vazione del rendiconto, ma può avvenire ogni di impugnativa.
volta che l’amministratore lo ritenga necessa- © RIPRODUZIONE RISERVATA
In sintesi
I MEZZI DI COMUNICAZIONE GLI IMMOBILI IN COMPROPRIETÀ
Per l’assemblea ordinaria: Nel caso in cui l’immobile sia di più proprietari
 Raccomandata a/r: è necessario inviarla con anticipo  Devono essere convocati con la massima attenzione
 Fax: sconsigliato tutti i comproprietari
 Pec  È ammesso l’invio di un solo avviso solo in caso di
 Consegna a mano: occorre farsi rilasciare ricevuta comproprietari conviventi (ad esempio coniugi)
Per le assemblee sul mutamento di destinazione d’uso Il rappresentante

 non è prevista la consegna a mani, per tutte le riunioni  All’assemblea parteciperà solo uno dei convocati,
non sono ammessi mezzi diversi rispetto a quelli previsti scelto di comune accordo oppure a mediante votazione a
dalla legge, come l’immissione in cassetta postale maggioranza dei comproprietari

CAPITOLO 2
Le decisioni
La seconda convocazione
abbatte le maggioranze
di Paolo Accoti
L’
assemblea è l’organo decisio- ti diritto, in merito all’adunanza assemblea-
nale del condominio, quello Sono previsti re. Lo stesso deve essere comunicato, a mez-
che in altri termini ha funzione due tipi zo raccomandata, posta elettronica certifica-
normativa, tanto è vero che co- ta, fax o tramite consegna a mani, almeno cin-
munemente l’assemblea “deli-
di quorum: que giorni prima della data fissata per
bera”. È dai proprietari dell’immobile in con- partecipanti l’adunanza in prima convocazione ovvero
dominio, dal locatario o conduttore, dal- e millesimi nel termine eventualmente più lungo indica-
l’usufruttuario e da chi ha diritto d’uso e abi- to dal regolamento condominiale.
tazione. Il conduttore ha diritto di voto, in Il secondo
luogo del proprietario dell’appartamento lo- «appello» I conteggi abituali
catogli, nelle delibere dell’assemblea condo- richiede La scansione cronologica delle operazioni
miniale relative alle spese e alle modalità di assembleari può essere così riassunta:
gestione dei servizi di riscaldamento e di per la validità enomina presidente e segretario e controlli
condizionamento d’aria. Il diritto di voto il quorum preliminari;
spetta all’usufruttuario, a chi è titolare del di- r discussione;
ritto d’uso o abitazione nelle materie che at-
di 1/3 t votazione e chiusura del verbale con rela-
tengono all’ordinaria amministrazione e ai tiva sottoscrizione.
servizi comuni. Nel condominio parziale e, Gli aventi diritto possono partecipare per-
pertanto, in caso di edificio con più scale, cor- sonalmente o a mezzo di rappresentante ap-
tili, lastrici solari, opere o impianti destinati a positamente delegato. L’articolo 1136 del Co-
servire una parte dell’intero fabbricato, il di- dice civile stabilisce come l’assemblea in pri-
ritto di partecipazione all’assemblea, al pari ma convocazione è regolarmente costituita
di quello di voto, rimarrà in capo al gruppo di con l’intervento di tanti condòmini che rap-
condòmini interessati («che ne traggono uti- presentino i 2/3 del valore dell’intero edificio
lità»). Al fine di rendere possibile la parteci- e la maggioranza dei partecipanti al condo-
pazione all’assemblea degli aventi diritto, minio. Per la regolare costituzione dell’as-
l’amministratore ha il dovere di convocazio- semblea, ma anche per la validità delle deli-
ne degli stessi. Ciò avviene con l’avviso di berazioni, sono previsti due tipi di quorum,
convocazione che è appunto il mezzo con il uno che attiene ai millesimi, l’altro ai parteci-
quale l’amministratore rende edotti gli aven- panti al condominio.

IN ASSEMBLEA
Le maggioranze PROCEDURE
Occorre, pertanto, la presenza contempo-
ranea sia del numero dei condòmini che
Da nominare quella relativa al valore dell’edificio. A pre-
Ecco alcuni esempi in aggiunta al tabellone presidente scindere dai millesimi posseduti o di unità
pubblicato nelle pagine seguenti abitative il voto viene considerato sempre
e segretario; per “testa”, un condomino un voto. In assen-
 cessazione violazione destinazione d’uso: da compilare za delle maggioranze sopra viste, il comma 3
1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 millesimi; dell’articolo 1136, stabilisce come l’assem-
il verbale
blea, in seconda convocazione, risulta costi-
 modalità d’uso del cortile: 1/2 + 1 intervenu- su temi tuita con l’intervento di tanti condomini che
ti almeno 1/2 millesimi; discussi rappresentino almeno 1/3 del valore dell’in-
tero edificio e 1/3 dei partecipanti al condo-
 impianti fotovoltaici e di produzione ener-
e messi minio. In prima convocazione sono valide le
gia alternativa: 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 al voto delibere approvate con un numero di voti
millesimi; che rappresenti la maggioranza degli inter-
venuti e almeno la metà del valore dell’edifi-
 risanamento parti comuni, demolizione, cio mentre, in seconda convocazione sono
ricostruzione e messa in sicurezza statica: valide le delibere approvate dalla maggio-
1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 millesimi; ranza degli intervenuti con un numero di voti
che rappresenti almeno un terzo del valore
 collaborazione dell’amministratore a dell’edificio. In alcune materie, quelle che il
progetti, programmi e iniziative delle istitu- legislatore ha ritenuto più importanti, occor-
zioni locali: 1/2 + 1 intervenuti almeno 1/2 rono sempre delle maggioranze più ampie,
millesimi meglio specificate nella successiva tabella.
IL CASO RISOLTO
Le deleghe Gli astenuti

Quali sono la forma e il limite della delega? Come si contano gli astenuti?
Ogni condomino, ai sensi dell’articolo 67 In assemblea tutti i partecipanti hanno diritto di
Disposizioni per l’attuazione del Codice voto che può esprimersi mediante l’assenso, il
civile, può intervenire in assemblea anche a dissenso o l’astensione.
mezzo di rappresentante, munito di delega Alla regolare costituzione dell’assemblea con-
scritta, qualora i condòmini siano più di corrono tutti gli intervenuti, anche coloro i quali
venti, il delegato non può rappresentare più poi si asterranno dalla votazione.
di 1/5 dei condòmini e del valore proporzio- Mentre, ai fini della formazione delle maggio-
nale dell'immobile. ranze, gli astenuti sono equiparati ai dissen-
La delega non può essere conferita all’ammi- zienti o assenti.
nistratore. Anche gli astenuti risultano legittimati a impu-
I vizi della delega possono essere fatti valere gnare la delibera assembleare, trovandosi nella
solo dal delegante e il rapporto è regolato stessa posizione degli assenti e dei partecipanti
dalle norme sul mandato. dissenzienti.

CAPITOLO 2
I numeri per decidere in assemblea
La guida ai casi più frequenti

Prima convocazione (necessaria Seconda convocazione
Oggetto della delibera la presenza di 1/2+1 condomini (necessaria la presenza di 1/3 dei
con 2/3 dei millesimi) condomini con 1/3 dei millesimi)
Valore Valore
Delibera Condomini Condomini
(millesimi) (millesimi)
PARTI COMUNI
Modifica delle destinazioni d'uso delle parti comuni 4/5 dei condomini Almeno 4/5 4/5 dei condomini Almeno 4/5
Diffida verso l'esecutore di attività che incidono negativamente e in modo
1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2
sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni
Tutti Tutti
Divisione delle parti comuni (salvo scioglimento del condominio) 100% 100%
i condomini i condomini
Tutti Tutti
Costituzione di una servitù a carico di tutto il condominio 100% 100%
Tutti Tutti
Vendita o cessione di beni comuni 100% 100%
GESTIONE
Amministratore: nomina, compenso, riconferma e revoca (1) 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2
Attivazione di un sito internet condominiale 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2
Nomina dei consiglieri di condominio 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/3
Nomina da parte di ciascun condominio del proprio rappresentante quando i
partecipanti a un supercondominio sono più di 60
Regolamento assembleare o interno: approvazione (art. 1138 c.c.); sanzioni per
l'infrazione (art. 70 disp. Att. c.c.)
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/3
Riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1136 c.c. 4° comma) 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2
Preventivi spese per le spese ordinarie annuali 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/3
per riparazioni straordinarie di notevole entità 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2
INNOVAZIONI (2)
Per il miglioramento o l'uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento
delle cose comuni (art. 1120 c.c.)
Che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che
Tutti Tutti
ne alterino il decoro architettonico che rendano alcune parti dell'edificio 100% 100%
inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 c.c.)
Sopraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per l'aspetto
Tutti Tutti
architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di aria o luce ai piani 100% 100%
sottostanti (art. 1127 c.c.)
Note: (1) Per la revoca, maggioranze diverse sono determinabili dal regolamento; (2) se l'innovazione è gravosa e voluttuaria, ciascun condomino può rifiutarsi di partecipare alla spesa,
Fonte: a cura di Paolo Accoti e Ufficio Studi Confappi - Federamministratori

IN ASSEMBLEA
Prima convocazione (necessaria Seconda convocazione

Oggetto della delibera la presenza di 1/2+1 condomini (necessaria la presenza di 1/3 dei
con 2/3 dei millesimi) condomini con 1/3 dei millesimi)
Valore Valore
Delibera Condomini Condomini
(millesimi) (millesimi)
Trasformazione per contenimento energetico (legge 10/91, art. 26) (3). Impianti
di cogenerazione,coibentazioni termiche, installazione di fonti rinnovabili,
termoregolazione o contabilizzazione del calore e ripartizione delle spese di
riscaldamento tra i condomini dell'impianto contabilizzato
COMUNICAZIONE, SICUREZZA E BARRIERE ARCHITETTONICHE
Installazione di reti e impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica,
antenne centralizzate, paraboliche satellitari e impianti via cavo (legge 66/2001 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2
art. 2-bis; art. 1120 c.c.)
Eliminazione barriere architettoniche (art. 2 legge 9/1/89 n. 13) 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2
Impianti di videosorveglianza di utilità comune 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2
PARCHEGGI
Realizzazione di parcheggi con alterazione del decoro architettonico e resa Tutti Tutti
100% 100%
inservibile all'uso delle parti comuni, anche a un solo condomino i condomini i condomini
PORTIERATO
Soppressione del servizio e sostituzione con citofono 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/3
RENDICONTO E GESTIONE ECONOMICA
Rendiconto annuale consuntivo e preventivo: approvazione 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/3
Nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2
Costituzione di un fondo speciale per la manutenzione straordinaria 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2
RETTIFICA O MODIFICA MILLESIMI
Tutti Tutti
In genere, per quelli di proprietà 100% 100%
Quando risulta che sono conseguenza di un errore 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2
Quando, per sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o
diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2 1/2 + 1 intervenuti Almeno 1/2
proporzionale anche di una sola unità immobiliare
IL GIUDIZIO
Liti attive o passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministratore (art. 1136 c.c.)
Media-conciliazione: nomina dell'amministratore come rappresentante nel
procedimento ; accttazione della proposta
TUTTE LE ALTRE DELIBERE
Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze espressamente previste
dalla legge
salvo cambiare idea in seguito; (3) necessario un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato.

CAPITOLO 2
Il ruolo del locatario
Gli inquilini in assemblea

convocati dall’amministratore
di Matteo Peroni
O
gni proprietario ha l’obbligo A seguito della riforma del condominio
di comunicare all’ammini- Il Tribunale la dottrina prevalente sostiene che i con-
stratore i dati dei soggetti a di Roma duttori debbano essere convocati dall’am-
cui ha concesso il proprio im- ministratore in assemblea. Tuttavia il Tri-
mobile in locazione o in co-
precisa bunale di Roma con sentenza 10327/2018 è
modato; il nominativo ricevuto verrà inse- che non di diverso parere: «deve osservarsi che sul
rito dal professionista nell’anagrafe con- esistono punto non sussiste alcun obbligo da parte
dominiale come previsto dal Codice civi- dell’amministratore di procedere alla con-
le. Il trattamento di tale dato da parte obblighi vocazione degli affittuari, ma, semmai, una
dell’amministratore non necessita di un ma regole regola di maggiore diligenza per evitare
espresso consenso in quanto previsto da di diligenza contestazioni successive».
una norma di legge secondo cui l’ammini-
stratore deve curare il registro di anagrafe per evitare Le spese condominiali
condominiale all’interno del quale vanno contestazioni In tema di mancato pagamento delle spese
inserite le generalità dei proprietari, ma condominiali l’amministratore potrà agire
anche quelle degli inquilini. L’inquilino solo nei confronti del proprietario il quale
potrà comunque esercitare i diritti previ- si rivarrà verso l’inquilino per quelle di sua
sti dalla normativa in tema di privacy co- competenza (articolo 9 della legge
me, per esempio, verificare quali suoi dati 392/78).
siano in possesso dell’amministratore; L’inquilino può utilizzare i beni comuni,
non potrà, però, accedere a tutti i dati ine- ma deve seguire il regolamento condomi-
renti la gestione condominiale, ma solo a niale in ordine, ad esempio, al rispetto de-
quelli che lo riguardano. Ha diritto di voto, gli orari di riposo o all’uso degli spazi con-
in sostituzione del proprietario, nelle deli- dominiali; in caso di violazione, il condo-
bere dell’assemblea relative alle spese e al- minio potrà procedere direttamente nei
le modalità di gestione dei servizi di riscal- suoi confronti eventualmente richieden-
damento e di condizionamento d’aria. Può do che il giudice condanni l’obbligato al
intervenire, senza diritto di voto, sulle de- versamento di una somma di denaro per
libere relative alla modificazione degli al- ogni violazione o inosservanza successiva.
tri servizi comuni. © RIPRODUZIONE RISERVATA

CONDOMINIO FACILE
Capitolo 3
La gestione della
amministrazione
CAPITOLO 3
Come scegliere il professionista
Per l’amministratore obbligo

di formazione continua
di Augusto Cirla
L
a riforma introdotta con la legge Le conoscenze indispensabili
220/2012 è andata a incidere sulla Sono All’amministratore sono richieste non solo
figura dell’amministratore con- richieste conoscenze contabili, ma anche tecniche e
dominiale, professionista impor- giuridiche. È una professione che pretende
tante per la conduzione della vita
non solo anche una soggettiva capacità gestionale di
condominiale. All’amministratore vengono conoscenze molteplici rapporti relazionali, con partico-
attribuiti nuovi obblighi da adempiere sia contabili lare attenzione alle varie realtà oggettive e
con riguardo ai presupposti e requisiti sog- di confronto con i condòmini e tra i condò-
gettivi richiesti ai fini dell’espletamento del- ma anche mini stessi. Oggi l’amministratore deve pos-
la sua attività professionale, sia con riguardo tecniche sedere anche abilità comunicative, capaci di
agli obblighi di formazione professionale co- e giuridiche coinvolgere i condomini nelle scelte gestio-
stante, sia con riferimento alle necessarie canali al fine di ottenere risultati sempre mi-
pacità organizzative e gestionali richieste al gliori, così da facilitare il singolo condomino
fine di predisporre al meglio tutti i compiti nella conduzione di una vita sociale più se-
demandatigli dalla legge, sia infine avuto ri- rena all’interno del condominio. La sua azio-
guardo alle varie facoltà di iniziativa e ai vari ne e la sua comunicazione dovrebbe essere
obblighi di attivazione in presenza di even- caratterizzata dalla capacità di considerare
tuali richieste dei condomini. validi gli interessi generali della collettività
L’attività dell’amministratore è contenuta condominiale e di difenderli con equilibrio
negli articoli 1129, 1130 e 1130-bis del Codice ci- senza prevaricare i singoli condomini, riget-
vile e nelle disposizioni di attuazione. La ri- tando con forza atteggiamenti aggressivi e/
forma del 2012 ne ha innovato la figura e l’atti- o manipolatori dei medesimi. I compiti del-
vità, la quale si articola in varie prestazioni l’amministratore si ampliano di fatto, chia-
che si specificano in relazione alle due fun- mato sempre più ad adoperarsi per promuo-
zioni tipiche che è chiamato a svolgere: quel- vere il miglioramento ed il giusto equilibrio
la di gestione, cioè quella di compimento de- dei rapporti di vicinato, per cercare di atte-
gli atti necessari per servire al meglio gli inte- nuare i contrasti tra i condomini e per stimo-
ressi del condominio; quella di custodia, di- lare la comprensione reciproca: spetta al-
retta alla conservazione del valore dei beni l’amministratore, in estrema sintesi, cerca-
affidati alla cura dell’amministratore. re di migliorare la vita relazionale tra i con-

GESTIONE AMMINISTRAZIONE
domini da lui gestiti. Tutto ciò però non

basta, perché la legge, con l’articolo 71 bis
delle disposizioni di attuazione del Codice IL CASO RISOLTO
civile, ha previsto una serie di requisiti sog-
gettivi che l’amministratore deve possedere
per svolgere la professione. Deve innanzi La formazione
tutto avere il godimento dei diritti civili ( ar-
ticolo 71bis, lettera a) e non deve avere subi- La mancata partecipazione dell’amministratore ai
to condanne penali per delitti contro la pub- corsi di formazione periodica previsti obbligatoria-
blica amministrazione, l’amministrazione mente dall'articolo 71 bis delle disposizioni di
della giustizia, la fede pubblica e il patrimo- attuazione del codice civile comporta la nullità della
nio, nonché per ogni altro delitto non colpo- sua nomina ( Tribunale di Padova, sentenza n.818
so per il quale la legge preveda la pena di re- del 24 marzo 2017).
clusione non inferiore nel minimo a due an-
ni e nel massimo a cinque anni. Non deve es- L’obbligo di formazione ha cadenza annuale, ma
sere interdetto o inabilitato ( lettera d) e non parlando la legge di anno solare, deve intender-
nemmeno risultare annotato nell’elenco dei si che l’obbligo di aggiornamento decorra dal 9
protesti cambiari (lettera e). È richiesto al- ottobre di ogni anno ( il decreto è entrato in vigore in
meno il diploma di scuola secondaria di se- data 14 ottobre 2014) e non è possibile recuperare i
condo grado ( lettera f), senza alcuna speci- corsi di formazione arretrati, essendo ogni certifica-
ficazione però della tipologia del titolo con- to valevole per l'anno successivo ed essendo dun-
seguito e deve obbligatoriamente frequen- que impedito all'amministratore di assumere
tar, con cadenza annuale, corsi di l'incarico per tale anno successivo di riferimento.
aggiornamento al fine di mantenere costan-
te la sua professionalità.
La decadenza
I formatori
Se nel corso del mandato vengono meno per
l’amministratore i requisiti indicati nelle let- Chi è deputato a formare gli amministratori?
tere da a) a e) dell’articolo in esame, questi Il Dm 140/2014 non specifica chi può erogare la
decade dall’incarico e ciascun condomino formazione, talché qualunque soggetto (asso-
può convocare senza formalità l’assemblea ciazione, istituto scolastico, università, società
per la nomina del nuovo. È una norma di ordi- di formazione e così via) può svolgere simile
ne pubblico avente carattere imperativo cosi attività in ambito condominiale. L’importante è
che l’eventuale delibera di nomina di un sog- che i formatori ed i responsabili scientifici
getto ineleggibile per difetto dei requisiti ri- abbiano determinati requisiti, primi tra tutti
chiesti dalla legge deve ritenersi nulla. Que- quelli di onorabilità e di professionalità. Non
sti sono i requisiti minimi del l’amministra- sono però previsti particolari controlli sul
tore, ma la cui scelta deve più che mai ricade- regolare svolgimento dei corsi, così che può
re su persone autorevoli dotate di capacità capitare che un amministratore, pur in buona
relazionali e di mediazione, al fine di mode- fede, ne frequenti uno i cui docenti formatori
rare le eventuali prese di posizioni indivi- siano privi dei requisiti richiesti. L’unico con-
duali e eventuali incomprensioni, sia tra i trollo può pervenire dal singolo condomino il
condòmini che tra il condominio e i terzi. quale, accortosi che il proprio amministratore
Perché oggi il condominio è divenuto una re- non si sia correttamente formato, può chiederne
altà, oltre che economica, anche sociale e tale la revoca all’assemblea o in sede giudiziaria.
da non poter più essere relegata a semplice
centro di gestione delle quote delle spese.

CAPITOLO 3
Il giusto emolumento
Il compenso può essere

una percentuale sul bilancio
di Eugenio Antonio Correale
I
n una commedia goldoniana uno dei corretta misura dell’emolumento dell’am-
comprimari osservava che chi guarda Spesso ministratore. Non occorre molto per risolve-
la lista dei prezzi finisce per non avere si assume re pretese oscurità della norma, che al con-
il miglior servizio; oggi però certe faci- trario è congrua ed efficiente, limitandosi a
li prevenzioni sono nettamente supe-
quale contemplare la parte finale della trattativa
rate. Il Codice del consumo ha introdotto re- parametro precedente alla nomina e alle conseguenti
gole convincenti che riflettono le sensibilità il numero statuizioni assembleari. In pratica i consi-
proprie dei moderni rapporti economici, glieri o anche i condomini più intraprendenti
ispirati a trasparenza, completezza e rico- delle unità si mettono alla ricerca del nuovo ammini-
struibilità. La riforma del condominio ha immobiliari stratore e contattano i professionisti che
considerato questi valori. La legge sul condo- e si calcola operano nella zona, saggiandone le qualità e
minio contempla i passaggi decisivi: chiedendo loro un “preventivo” relativo alle
el’articolo 1135, punto primo, del Codice ci- un quid mansioni ordinarie e all’emolumento.
vile stabilisce l’assemblea provvede alla per ciascuna
eventuale retribuzione dell’amministratore; Le informazioni di base
r l’articolo 1129, comma 14 del Codice civi- A sua volta, il professionista domanderà le
le impone che: «l’amministratore, all’atto informazioni di base: numero di condomini,
dell’accettazione della nomina e del suo esistenza di servizi e di impianti che richieda-
rinnovo, deve specificare analiticamente, no particolari cure (riscaldamento, giardini,
a pena di nullità della nomina stessa, l’im- corpi staccati, club house, impianti sportivi e
porto dovuto a titolo di compenso per l’at- così via), entità del budget annuale, ricorren-
tività svolta». za di interventi manutentivi, esistenza di ser-
L’articolo 1135 contiene un aggettivo non vizi, morosità diffuse o contenziosi. Di solito
attuale dato che da molti decenni il compen- l’indagine viene supportata dalla lettura de-
so dell’amministratore di condominio è tut- gli ultimi ultimi rendiconti.
t’altro che eventuale. Inoltre, la richiamata Per rispetto del collega in carica e anche
norma di legge non sembra precisare se la de- per dimostrare agli aspiranti clienti di essere
terminazione dell’emolumento esiga professionista rispettoso dei buoni valori,
espressa deliberazione della maggioranza e l’aspirante nuovo amministratore contatte-
neppure contempla i metodi per arrivare a rà il collega in carica, con duplice finalità:

agevolare ogni futuro contatto con l’even- L’emolumento

tuale predecessore e acquisire le informazio-
ni utili per calibrare l’offerta. Si arriva così al-
le scelte davvero operative. “Rischiando” al- LE MODALITÀ DI CALCOLO
quanto, si può indicare una somma precisa e
univoca. La rappresentazione di una sola vo-
ce, omnicomprensiva per qualunque presta- 1. Emolumento ordinario annuale: 2mila euro
zione e attività, certamente propone dei van- Per stabilire come determinare il compenso
taggi: i condomini sapranno esattamente ordinario si può prende a parametro un importo
quale è il costo da sostenere. In tale prospetti- per ogni unità immobiliare (ad esempio: 120 o
va, si cercherà comunque di seguire le abitu- 160 euro) oppure una aliquota regressiva del-
dini locali. Molto spesso, si assume quale pa- l’ammontare del rendiconto (ad esempio: il 3%
rametro il numero delle unità immobiliari e si delle spese fino a 100mila euro e il 2% per quanto
considera un “quid” per ciascuna. Nulla vieta superi tale soglia). Si consideri che la misura del
di seguire invece i costumi ambrosiani e di ri- compenso è estremamente variabile per le diver-
ferirsi all’entità del rendiconto: l’emolumen- se regioni e per le diverse città
to sarà quindi una percentuale del budget an-
nuale. Il metodo potrà essere corretto per 2.Componenti accessorie o extra ( se espressa-
evitare possibili distorsioni e quindi eccessi- mente accettati dall’assemblea)
vi apprezzamenti, laddove si tratti di condo- a. per la cura delle opere straordinarie o innovati-
mìni molto grandi. ve una percentuale del costo delle opere, o altro
parametro:
Le aliquote - 3% per opere che costino sino a 50mila euro;
Per questi casi di indicheranno più aliquote - 2% per scaglione sino a 100mila euro;
decrescenti: il 3% sino a 50mila; il 2% da 50.001 - un poco meno per importi maggiori;
sino a 150mila euro; il 1,5% per budget più in- b. per ogni assemblea oltre quella annuale (si
genti. Spesso, oltre all’importo dell’emolu- pensi a circa 150mila euro);
mento annuale si contemplano le prestazioni c. per ogni sollecito di pagamento;
particolari o extra che daranno diritto a com- d. per la cura dei rapporti con i professionisti o per
pensi ulteriori: sopra per le opere di manu- la risoluzione dei conflitti: per la partecipazione
tenzione straordinaria che comportano agli incontri di mediazione delle controversie
maggiore impegno per l’amministratore e civili, per la richiesta di ingiunzioni di pagamento,
per il suo studio. per la cura delle controversie ( è arduo ipotizzare
In difetto di accordo espresso per compen- un compenso giusto, poiché l'impegno richiesto è
si extra, l’emolumento si considera omni- molto variabile. Si consideri peraltro che una
comprensivo, talché l’amministratore potrà mediazione può impegnare più incontri e quindi
esporre unicamente le vere e proprie spese altrettante sessioni fuori studio);
borsuali, ovvero i costi vivi che si trovi a do- e. per la cura dei rapporti con i dipendenti: si
ver sostenere. ricorda che trattandosi di attività ormai altamente
La giurisprudenza ritiene validi gli accordi specialistiche è sostanzialmente indispensabile il
recepiti dalla assemblea di condominio, che ricorso a professionisti esterni;
può ratificare richieste di compensi extra. f. per la cura dei rapporti con il fisco: si ricorda che
Il verbale deve contenere la nomina, i dati trattandosi di attività ormai altamente specialisti-
personali e professionali dell’amministrato- che è sostanzialmente indispensabile il ricorso a
re nominato, il Codice fiscale, i dati relativi al- professionisti esterni;
la conservazione dei registri condominiali g. per la cura della documentazione necessaria
(luogo e tempo per consultarli) e quindi per agevolare le detrazioni di imposta che spetta-
l’emolumento e le sue componenti. no ai condomini per taluni interventi edilizi

CAPITOLO 3
Nel Codice civile
Sempre più obblighi e funzioni

per l’amministratore doc
di Donato Palombella
L
a riforma del 2012, riscrivendo l’ar- stazioni sullo stato dei pagamenti degli oneri
ticolo 1130 del Codice civile, ha mo- I dati dei condominiali e delle liti in corso;
dificato la figura dell’amministra- condòmini aredigere il rendiconto annuale e convoca-
tore di condominio accrescendo- re l’assemblea per l’approvazione;
ne compiti e responsabilità per
morosi sgarantire il rispetto delle leggi speciali (tu-
cui, in caso di mancato adempimento degli non sono tela della privacy, sicurezza dei lavoratori e
obblighi istituzionali, potrebbero scattare le riportabili degli impianti e così via.
sanzioni sotto forma di revoca dell’incarico
fino alla richiesta di risarcimento danni. In li-
in bacheca Gli obblighi amministrativi
nea di massima, all’amministratore compete ma sono Partiamo dall’esame degli obblighi di natura
l’ordinaria amministrazione dei beni comuni presenti amministrativa. L’amministratore non è un
ma non finisce qui. Egli deve inoltre: ragioniere ma il Codice civile pone a suo ca-
egarantire l’osservanza del regolamento di nel bilancio rico l’onere di tenere i documenti contabili
condominio ed eseguire le deliberazioni del- annuale in ordine e redigere il rendiconto annuale in
l’assemblea; modo da rendere chiare le entrate e le uscite;
rdisciplinare l’uso di cose e servizi comuni; come soggetto fiscale titolare di partita Iva,
triscuotere i contributi e provvedere alle ha l’onore di tenere la contabilità e, a far data
spese per la manutenzione e conservazione da gennaio 2019 (salvo proroghe), dovrà ge-
delle parti comuni; stire questi adempimenti utilizzando la fat-
ueseguire gli adempimenti fiscali; turazione elettronica. Altro obbligo riguar-
itenere i registri resi obbligatori dal Codice da l’apertura e la gestione del conto corrente
civile (anagrafe condominiale, verbali as- condominiale su cui devono obbligatoria-
semblee, nomina e revoca dell’amministra- mente transitare tutte le somme in entrata
tore, contabilità) o da leggi speciali (registro ed in uscita. Ciò non vieta al condòmino di
verifiche obbligatorie impianti, libro paga...); effettuare pagamenti in contanti ma, più
oconservare tutta la documentazione ine- semplicemente, implica per l’amministra-
rente alla propria gestione e, in linea di prin- tore, l’obbligo di versare il danaro sul conto
cipio, al condominio, anche per i periodi ge- corrente intestato al condominio registran-
stiti dagli amministratori precedenti; do l’avvenuto incasso. Parallelamente alla
pfornire al condòmino che le richieda, atte- gestione del conto corrente, c’è l’obbligo di

fornire ai condòmini che ne facciano richie- comodo l’attestazione relativa allo stato dei
sta, copia integrale degli estratti conto e dei CONTABILITÀ pagamenti degli oneri condominiali e delle
documenti bancari senza limitazione o par- Da gennaio eventuali liti in corso per dimostrare al po-
ziale oscuramento. Tale attività, secondo il le fatture tenziale acquirente che tutto è in regola, che
Garante, non viola la privacy dei partecipan- non ci sono situazioni debitorie o possibili
ti al condominio. Sarà necessario conserva- dei fornitori costi dovuti a liti pendenti.
re per dieci anni, accanto ai documenti con- arriveranno L’amministratore non ha bisogno del con-
tabili e fiscali, quelli riferibili ai condòmini e senso per gestire i dati dei condòmini ma de-
in formato
allo stato tecnico-amministrativo dell’edifi- ve garantire comunque una certa riservatez-
cio; ogni condòmino, ovviamente, potrà digitale za. Così, per esempio, non può esporre in ba-
prendere visione di tale documentazione ed attraverso checa i dati dei condòmini morosi i cui nomi,
estrarne copia a proprie spese. però, saranno indicati nel rendiconto annua-
La riforma del 2012 ha imboccato la via del-
il canale le. In sostanza, la posizione dei condòmini
la informatizzazione prevedendo che l’am- delle Entrate non può essere di domino pubblico ma, per
ministratore possa gestire un sito web dal forza di cose, viene resa nota anche se deve
quale i condòmini possano scaricare, previa restare circoscritta nell’ambito condominia-
autenticazione attraverso apposite chiavi di le. A proposito dei condomini in ritardo con il
accesso, i documenti di proprio interesse. La pagamento delle quote condominiali, ricor-
gestione del sito web ha un costo, per cui di- diamo che rientra tra gli obblighi dell’ammi-
venta obbligatorio solo se l’assemblea richie- nistratore anche quello di agire in giudizio
de questo specifico servizio. In caso di vendi- contro il condòmino moroso per il recupero
ta dell’immobile, al condòmino potrebbe far le somme risultanti dal bilancio approvato.
Le attività
L’ANAGRAFE LA CONTABILITÀ GLI INTERVENTI URGENTI
Il registro di anagrafe condominiale Il condomìnio ha la partita Iva e  L’articolo 1135, comma 2, del
devecontenere: quindi l’amministratore deve: codice civile, legittima l’ammini-
 i dati anagrafici e fiscali dei  di richiedere la partita Iva; stratore a ordinare i lavori di manu-
singoli condòmini e degli inquilini;  tenere la contabilità e i registri; tenzione straordinaria che rivesta-
 la sussistenza di eventuali diritti  versare le ritenute d’acconto; no carattere urgente con obbligo di
reali e di godimento;  trasmettere il modello 77; riferire nella prima assemblea.
 i dati catastali delle singole unità  procedere (dal 1° gennaio 2019)  Si considerano urgenti i lavori che
immobiliari; alla fatturazione elettronica. non possono essere differiti; l’am-
 la dotazione di sicurezza delle E relativamente alle parti comuni: ministratore, quindi, agisce per
parti comuni dell’edificio.  pagare le imposte (Imu e Tasi); evitare un danno più grave.
I condòmini sono obbligati a  comunicare all’Anagrafe tributa-  È opportuno effettuare solo i
comunicare ogni variazione entro ria i dati sul recupero del patrimo- lavori di messa in sicurezza e
60 giorni. nio edilizio, di riqualificazione convocare l’assemblea straordina-
Per l’Autority il registro non viola energetica e per l’acquisto di mobili ria per approvare i lavori successivi.
la privacy ma non può contenere i e grandi elettrodomestici.  La Cassazione (2807/17) e pone a
dati telefonici dei condòmini  rilasciare la certificazione unica. carico dell’amministratore l’onere
perché non utili alla gestione  conservare la documentazione di provare l’urgenza (ordinanza del
amministrativa per almeno 10 anni Comune, prova fotografica luoghi)

CAPITOLO 3
All’amministratore spetterà anche il com-

pito di tutelare i beni condominiali. Poiché le
IL CASO RISOLTO azioni legali comportano delle spese e una
certa alea, salvo comprovati casi di urgenza,
sarà sempre necessaria la preventiva auto-
Le telecamere private rizzazione o la successiva ratifica da parte
dell’assemblea. La riforma ha previsto che il
Per proteggere la mia abitazione, posso installare creditore del condominio debba agire prima
un circuito di videosorveglianza nel cortile? contro i condòmini in arretrato con i paga-
Gli impianti di videosorveglianza sono disciplinati menti e, poi contro quelli in regola. Per que-
dal garante della Privacy e dai codici civile e penale. sto motivo l’amministratore ha l’obbligo di
Per il Garante gli impianti sono legittimi se installati collaborare con il creditore fornendo i nomi-
in modo da riprendere solo la proprietà privata nativi dei condòmini morosi. In questo caso
senza “spiare” gli spazi condominiali. È essenziale si tratta di tutelare la posizione dei condòmi-
che i dati acquisiti non vengano ceduti a terzi. ni in regola evitando che questi ultimi subi-
L’articolo 1112-ter del codice civile permette la scano azioni esecutive da parte del creditore.
videosorveglianza previa autorizzazione dell’as-
semblea. L’articolo 615-bis del codice penale Le funzioni
sanziona «l’illecita interferenza nella vita privata». L’amministratore non ha solo funzioni con-
Si ritiene possibile videosorvegliare il cortile purché tabili ed amministrative, ad esso vengono
i dati non vengano divulgati a terzi (Cassazione affidate anche numerose incombenze di or-
14346/12) e conservati. La sorveglianza del cortile dine tecnico; esso dovrà garantire, infatti, il
per tutelare la proprietà privata non costituisce una rispetto di tutte le norme in materia di sicu-
intrusione nella dimora o nella privacy domestica in rezza e prevenzione. In tale contesto abbia-
quanto si tratta di un luogo esposto al pubblico mo, per esempio, il rispetto delle norme in
(Cassazione, 34151/17; 22602/08; 44701/08). materia di formazione e informazione rela-
tivamente alla salute e alla sicurezza nei
luoghi di lavoro. Bisogna tener presente, in-
La revisione fatti, che il condominio risponde non solo
per i propri dipendenti e collaboratori ma
anche per il personale delle ditte chiamate a
È possibile sottoporre a verifica contabile effettuare gli interventi. Non è raro il caso in
il rendiconto annuale? cui un condòmino o un terzo subiscano un
L’amministratore deve garantire la massima infortunio e scatenino un’azione risarcito-
trasparenza del proprio operato, specie sotto il ria. Il ministero dell’Interno, con provvedi-
profilo dei conti. I bilanci vanno redatti in modo da mento 24 aprile 2018, ha esteso ai condomìni
rendere intellegibile ai condòmini i movimenti le regole applicate ai luoghi di lavoro po-
contabili. Se la documentazione presenta delle nendo a carico dell’amministratore l’obbli-
lacune, l’assemblea, ai sensi dell’articolo 1130-bis go di formazione e informazione sui rischi e
del Codice civile, con la maggioranza prevista per sulla prevenzione degli incendi. L’ammini-
la nomina dell’amministratore potrà nominare «in stratore, quindi, non solo dovrà tenere sot-
qualsiasi momento o per più annualità specifica- to controllo le autorimesse, gli impianti
mente identificate, un revisore che verifichi la elettrici condominiali, le canne fumarie, gli
contabilità del condominio». A ciò si aggiunge che, ascensori, le centrali termiche, le vetrate e,
almeno nei condominii con almeno 12 unità immo- in genere, tutti i beni che potrebbero diven-
biliari, sarà possibile procedere alla nomina di un tare fonte di pericolo, ma dovrà adoperarsi
Consiglio di condominio, composto da un minimo per informare i condòmini sulle regole da
di tre condomini, che svolga funzioni di controllo. adottare in caso di incendio.

La fine del rapporto
Per revocare l’amministratore

occorrono 500 millesimi
di Matteo Rezzonico
L
a revoca dell’amministratore di approvare il rendiconto;
condominio può essere prima di La decisione ril ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea
tutto deliberata dall’assemblea con sul ritiro per revocare e nominare l’amministratore o
la maggioranza di 500 millesimi ol- negli altri casi previsti dalla legge;
tre a quella degli intervenuti (arti-
dell’incarico tla mancata esecuzione di provvedimenti
colo 1136, commi 2 e 4 del Codice civile). deve essere giudiziari e amministrativi, nonché di delibe-
Se l’atto non è motivato da un grave ina- presa razioni dell’assemblea;
dempimento rispetto alle funzioni di ammi- u la mancata apertura e utilizzo del conto
nistratore, quest’ultimo avrà diritto al com- con delibera corrente dedicato al condominio; la gestione
penso sino allo scadere della annualità di che richiede secondo modalità che possano generare pos-
mandato. Alternativamente, la revoca può es- anche la sibilità di confusione tra il patrimonio del
sere disposta con le modalità previste dal re- condominio e il patrimonio personale del-
golamento di condominio, se sussistenti. maggioranza l’amministratore o di altri condòmini;
La tematica della revoca giudiziale dell’am- dei presenti il’aver acconsentito, per un credito insoddi-
ministratore è affrontata dall’articolo 1129 del sfatto, alla cancellazione delle formalità ese-
Codice civile, commi 11 e 12, secondo cui, è guite nei registri immobiliari a tutela dei dirit-
possibile l’intervento dell’autorità giudizia- ti di condominio;
ria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso o l’aver omesso di curare diligentemente
in cui, in presenza di una lite passiva a carico l’azione e la conseguente esecuzione coattiva
del condominio - cioè quando il condominio è per il recupero dei crediti condominiali;
citato in giudizio da un condomino o da un ter- p l’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei
zo, relativamente a una materia non ricom- registri di cui all’articolo 1130, numeri 6 e 7 (re-
presa tra quelle che l’amministratore può gistro di anagrafe condominiale, dei verbali e
compiere a prescindere dal controllo assem- di contabilità);
bleare (articolo 1130 del Codice civile) – l’am- al’omessa, incompleta o inesatta comunica-
ministratore non ne abbia dato tempestiva- zione ai condòmini dei dati riguardanti l’am-
mente notizia all’assemblea. L’articolo 1129, ministratore (sede dello studio, Codice fisca-
comma 12 del Codice civile, contiene poi un le, archivio documenti e così via).
elenco esemplificativo di gravi irregolarità: Nel caso in cui siano emerse gravi irregola-
el’omessa convocazione dell’assemblea per rità fiscali, i condòmini, anche singolarmente,

CAPITOLO 3
possono chiedere la convocazione dell’as- voca deve necessariamente essere preceduta

semblea per revocare il mandato. In caso di GIUSTA CAUSA dal tentativo di convocazione dell’assemblea,
mancata revoca da parte dell’assemblea, ogni Tra le gravi competente a decidere sulla nomina e sulla
condomino può rivolgersi all’autorità giudi- irregolarità: revoca dell’amministratore (si veda Corte
ziaria. In caso di accoglimento della doman- d’appello di Torino, sezione II, 5 dicembre
da, il ricorrente, per le spese legali sostenute non aver 2017). La giurisprudenza continua inoltre a
ha titolo alla rivalsa nei confronti del condo- indetto prestare particolare attenzione agli obblighi
minio. Va da sé che il condominio può rivaler- (compresi i tempi) di rendicontazione. In
l’assemblea
si nei confronti dell’amministratore. quest’ottica, per il Tribunale di Roma, prov-
sul bilancio vedimento 7 luglio 2017, il mancato rispetto
La nullità dell’incarico e il mancato del termine di presentazione del rendiconto,
Deve essere tenuta distinta dalla revoca del- giustifica la revoca dell’amministratore. Per
l’amministratore di condominio, l’ipotesi
utilizzo la Corte d’appello di Trento, provvedimento
della nullità del suo incarico, previsto dall’ar- del conto 7 novembre 2014, la gestione delle parti comu-
ticolo 1129, comma 14, per il quale: «l’ammini- dedicato ni da parte dell’amministratore che abbia
stratore, all’atto dell’accettazione della nomi- comportato la decadenza del certificato di
na del suo rinnovo, deve specificare analitica- prevenzione incendi, come pure la superfi-
mente, a pena di nullità della nomina stessa, cialità nella tenuta dei registri dei verbali, ana-
l’importo dovuto a titolo di compenso per l’at- grafici e di contabilità di cui all’articolo 1130
tività svolta». Sul tema specifico si veda, tra le del Codice civile, nonché l’omessa comunica-
altre, Tribunale di Massa 6 novembre 2017, zione del luogo in cui si trovano, costituisce
per cui è nulla la nomina – con conseguente motivo di revoca.
nullità della delibera in parte qua – in assenza In tema di targhetta identificativa dei dati
della specificazione analitica del compenso a dell’amministratore, invece, il Tribunale di
quest’ultimo spettante, tanto nel caso di pri- Firenze, provvedimento 15 dicembre 2014, si è
ma nomina che di successive riconferme. pronunciato nel senso che la mancata instal-
Con la precisazione che non può essere consi- lazione della targhetta identificativa dei dati
derato un preventivo analitico l’indicazione dell’amministratore, non costituisce grave ir-
di una somma inserita tra le voci del preventi- regolarità, comportante la sua revoca. Costi-
vo condominiale. tuisce invece causa di revoca dell’ammini-
stratore il non aver acconsentito, entro un ra-
La revoca dell’amministratore gionevole termine, alla visione della docu-
Come anticipato, i casi di revoca dell’ammini- mentazione condominiale da parte del
stratore non sono tassativamente elencati ma condomino (si veda Tribunale di Messina, 22
sono soltanto esemplificativamente indicati, gennaio 2013). In ordine alla tematica delle di-
come si evince dallo stesso articolo 1129, com- missioni, l’amministratore può rassegnarle in
ma 12 che recita «…costituiscono tra le altre qualunque momento, salvo l’obbligo di con-
gravi irregolarità…». In questo senso, il Tri- segnare subito i documenti al collega suben-
bunale di Milano, sezione volontaria giurisdi- trante e di non creare intralcio o danno alla ge-
zione 955/2018 ha puntualizzato che il singolo stione del condominio. Può accadere infine
condomino è legittimato a chiedere la revoca che l’amministratore si trovi in difficoltà nella
giudiziale dell’amministratore, in tutti i casi – gestione del condominio, per esempio per la
seppur non tipici – di comportamenti contra- mancanza della provvista o perché non ri-
ri ai doveri imposti dalla legge o dal regola- scontri più la fiducia dei condòmini. In tale ca-
mento o che, comunque, pregiudichino la ge- so ha diritto di rivolgersi alla autorità giudi-
stione economica o sociale del condominio, e ziaria per richiedere la nomina giudiziale di
ciò a prescindere dalla inerzia o volontà con- un altro amministratore (articolo 1129, 1° com-
traria dell’assemblea. Si tenga anche presente ma del Codice civile).
– sempre ai fini della procedibilità - che la re- © RIPRODUZIONE RISERVATA

Conti trasparenti e comprensibili
Un rendiconto in tre parti

per guidare le scelte gestionali
di Rosario Calabrese
L’
articolo 1130-bis del Codice civi- Riepilogo finanziario
le si prefigge di dare direttive su Registro di Il riepilogo finanziario è, appunto, un riepilo-
come debba essere redatto il contabilità, go. Spesso esso viene scambiato per il conto fi-
rendiconto condominiale. nanziario che, invece, è un’altra cosa, benché
Innanzitutto l’articolo del Co-
riepilogo anch’esso faccia parte dei documenti che l’am-
dice civile, sopra citato, stabilisce che il rendi- finanziario ministratore, a fine anno, deve redigere. Il rie-
conto condominiale «si compone di un regi- e nota pilogo finanziario è un documento finalizzato
stro di contabilità, di un riepilogo finanziario, a definire la situazione dell’amministratore
nonché di una nota sintetica esplicativa della sintetica nei confronti della cassa condominiale e dei
gestione con l’indicazione anche dei rapporti esplicativa: condomini; deve agganciarsi alla situazione di
in corso e delle questioni pendenti». Analiz- così si spiega cassa al momento di passaggio delle consegne
ziamo questi elementi nel dettaglio. tra vecchio e nuovo amministratore, o alla si-
la situazione tuazione risultante dal suo precedente rendi-
Registro di contabilità condominiale conto, nel caso di amministratore confermato.
Il registro di contabilità contiene le voci di en-
trata e di uscita, indicate come variazioni po- La nota sintetica esplicativa
sitive o negative della cassa ed elencate in or- La nota sintetica dovrebbe avere la funzione
dine cronologico. È scontato il fatto che tutte di spiegare il rendiconto presentato dal-l’am-
le spese e le entrate indicate nel registro di ministratore, in particolare per quelle parti
contabilità siano state effettuate, dal momen- non facilmente intelligibili e, inoltre, ha la fun-
to che sussiste l’obbligo della registrazione zione di motivare le scelte gestionali fatte dal-
contabile delle operazioni entro 30 giorni l’amministratore nell’arco dell’anno e, in ulti-
dalla loro effettuazione, così come sancito ma analisi, garantirgli la conferma nell’incari-
dall’articolo 1130, comma 8 del Codice civile. co. La relazione è anche l’occasione per mette-
Considerata l’obbligatorietà del conto corre i condomini a conoscenza dell’andamento
rente condominiale e l’obbligo di farvi transi- economico e patrimoniale, ma anche per evi-
tare tutte le operazioni di entrata e di uscita denziare le attività poste in essere nei con-
sancite dallo stesso articolo, è evidente lo fronti dei morosi, o dei terzi, riferendo anche
stretto legame tra questo documento e il con- su eventuali azioni legali in corso e su even-
to corrente condominiale. tuali questioni pendenti.

CAPITOLO 3
Altre componenti del consuntivo euro e l’amministratore, per mancanza di di-

Lo stesso articolo 1130-bis del Codice civile, pe- AZIONI LEGALI sponibilità di cassa, ha potuto pagarne solo la
rò, in apertura, recita «il rendiconto condomi- La relazione metà, 500 euro, è questo l’importo che compa-
niale contiene le voci di entrata e di uscita e evidenzia rirà nel conto finanziario mentre la differenza
ogni altro dato inerente alla situazione patri- di ulteriori 500 euro figurerà fra i debiti. L’in-
moniale del condominio, ai fondi disponibili e le attività crocio fra situazione finanziaria e stato patri-
alle eventuali riserve che devono essere nei confronti moniale permetterà di ricostruire l’entità della
espressi in modo da consentire l’immediata fattura (500+500= 1000).
dei morosi
verifica». Per dare attuazione a quanto sancito
dalla citazione sopra riportata, la elencazione o dei terzi, Situazione patrimoniale e fondi
di elaborati contenuta nella frase che segue il le cause Lo stato patrimoniale è il compendio di tutta
primo paragrafo dell’articolo 1130-bis (dopo il
punto) non è sufficiente. Basti considerare
e i problemi l’attività svolta nell’ambito dell’esercizio. In
esso, oltre alla ricostituzione dei “fondi” da tra-
che, fra i documenti che dovrebbero costituire da risolvere sferire all’esercizio successivo, vengono rias-
il rendiconto non si fa cenno ad elaborati di ca- sunte, con la disponibilità di cassa di fine eser-
rattere patrimoniale ma solo a testi finanziari. cizio, tutte le attività finanziarie che si sono ge-
Anche il primo paragrafo parla di questioni fi- stite e, con il conguaglio di esercizio, si concilia
nanziarie (voci di entrata e di uscita) ma non si la situazione dei singoli condomini con la si-
tratta della “nota sintetica” della elencazione tuazione contabile del condominio, indivi-
successiva, in quanto, insieme con il richiamo duando quel “residuo attivo” della gestione,
a “ogni altro dato inerente alla situazione pa- cui pensava il legislatore scrivendo l’articolo
trimoniale” apre la porta su un mondo di con- 1135 del Codice. Lo Stato patrimoniale, quindi,
tabilità (quella professionale) che si chiude non può prescindere da:
con uno stato patrimoniale. In tale documen- eil “conguaglio d’esercizio”, per ottenere il
to, infatti, va riportata non solo la situazione quale dovremo predisporre lo “stato di riparti-
debiti e crediti (passività e attività), ma anche zione” indicato nell’articolo 63 delle disposi-
le risultanze di cassa alla data di chiusura del- zioni d’attuazione del Codice civile;
l’esercizio. In particolare, fra le attività biso- run “elenco dei costi”, maturati nell’eserci-
gna riportare il saldo di cassa/banca alla data di zio, sul quale costruire la ripartizione di tali co-
chiusura e, fra i debiti dell’esercizio chiuso, an- sti fra i condomini. Questo elenco, può essere
che i fondi accantonati da trasferire all’eserci- una scheda a sé stante, come si fa solitamente,
zio successivo. Analizziamo quindi queste oppure, visto l’impianto introdotto dall’arti-
due componenti del rendiconto. colo 1130-bis citato, potrebbe essere una delle
componenti della nota sintetica esplicativa.
Le voci di entrata e di uscita Nello Stato Patrimoniale, se la contabilità è
Il Codice, abbiamo visto, parla di voci di entra- stata tenuta correttamente, vi è “pareggio”.
ta e di uscita e noi ci limiteremo a quelle, senza Ovvero, il “Totale Attività” corrisponde,
farci coinvolgere nella sterile diatriba «cassa o nell'importo, al “Totale Passività”, sicché, in
competenza». D’altronde il conto finanziario pratica, la somma algebrica di attività e passi-
è la modalità di rendiconto senz’altro più gra- vità “chiude a zero”. Ciò perché, nell'arco
dita alla giurisprudenza e ai condomini. Tale dell'esercizio successivo, effettuando l'incas-
conto finanziario deve agganciarsi alla situa- so dei conguagli ed assommando questi alla di-
zione di cassa (di chiusura) dell’esercizio pre- sponibilità finanziaria, presente alla data di
cedente, e deve chiudersi riportando il saldo chiusura del consuntivo, l'amministrazione
delle disponibilità finanziarie alla data di chiu- condominiale deve poter saldare gli eventuali
sura dell’esercizio che si sta consuntivando. debiti verso i terzi (fornitori), verso i condomi-
Deve riportare gli importi realmente incassati ni (per eventuali conguagli a credito) ed, even-
e solo gli importi pagati. Ciò vuol dire che, se al tualmente, nei suoi confronti.
condominio è pervenuta una fattura da mille © RIPRODUZIONE RISERVATA

Entrate e uscite (conto finanziario)

ENTRATE USCITE
Cassa iniziale 1.222,88 Spese dell’esercizio

Da condomini: Generali 34.000,00
da Preventivo 76.000,00 Scale e ascensore 24.907,88
da Conguagli 5.277,12 Riscaldamento 20.000,00
Da Terzi 0 Individuali 185,00
Altre entrate 0 A pareggio esercizio precedente
Fornitore 3.000,00
Totale 82.500,00 Totale 82.500,00
Disavanzo Disavanzo 407,12
Pareggio 82.500,00 Pareggio 82.500,00
Crediti e debiti (Stato Patrimoniale)

ATTIVITÀ PASSIVITÀ
Cassa finale: Debiti v/Cond.ni:

- Banca 407,12 - Conguagli
- c/c Postale 0 Debiti v/terzi:
Da Terzi 0 - Idraulico 900
Da Condomini: - Ascensorista 1.192,12
- Conguagli 5.185,00 Accantonamenti:
- Fondo cassa 3.500,00
Totale 5.592,12 Totale 5.592,12
Stato di ripartizione
SPESE GENERALI SCALE E ASCENSORE SPESE INDIVIDUALI
UI TOTALE CONG. TOTALE CONGUAGLIO
DOVUTO ES. PREC. VERSATO
MILL. QUOTA MILL. QUOTA RISCALD. PERS.
1 131,66 4.476,44 121,67 3.285,09 2.433,40 10.194,93 642,07 9.976,94 -860,06

2 155,34 5.281,56 145,34 3.924,18 2.906,80 180 12.292,54 766,98 11.195,00 -1.864,52
3 138,38 4.704,92 138,38 3.736,26 2.767,60 11.208,78 730,25 11.347,16 -591,87
4 175,19 5.956,46 175,19 4.730,13 3.503,80 5 14.195,39 924,5 14.365,58 -754,31
5 179,05 6.087,70 189,05 5.104,35 3.781,00 14.973,05 997,64 15.502,10 -468,59
6 220,38 7.492,92 230,37 6.219,99 4.607,40 18.320,31 1.215,69 18.890,34 -645,66
TOTALI 1.000 34.000 1.000 27.000 20.000 185 81.185,00 5.277,12 81.277,12 -5.185

CAPITOLO 3
I controlli
Si può incaricare un revisore

per verificare il resoconto
di Francesco Schena
I
l revisore condominiale non è un orga- fessione senz’albo, né sono richiesti specifici
no del condominio, a differenza del- Nomina requisiti di legge. Tuttavia, è necessario che il
l’amministratore, ma una figura profes- in assemblea professionista nominato dia garanzia di cono-
sionale esterna chiamata ad effettuare scenze tecniche e giuridiche molto precise at-
rilievi tecnici al fine di appurare la fon-
ma chiunque teso che comunque l’attività di verifica conta-
datezza delle osservazioni fatte dai condomi- ha interesse bile condominiale si basa su norme specifiche
ni a carico del rendiconto e della contabilità può chiedere e complesse. È utile ricordare come ad oggi vi
del condominio. Non si tratta di un censore siano numerose associazioni di categoria di
dell’amministratore ma di un tecnico, in pos- l’esame revisori condominiali che curano la forma-
sesso sia di competenze giuridiche, contabili di bilancio zione dei propri iscritti, offrendo, così, buone
e fiscali di ampio respiro che di una specifica o altri garanzie sulla competenza di questi ultimi.
conoscenza degli aspetti condominiali.
documenti Cosa fa
Chi lo nomina a sue spese Si tratta di un controllo vero e proprio della
In via principale spetta all’assemblea dei con- contabilità, per una o più annualità, che può
dòmini nominarlo, ma chiunque abbia inte- avere i caratteri generali ma risultare anche
resse può incaricarlo a sue cure e spese. La no- mirato ad un preciso obiettivo voluto dal con-
mina è adottata con il voto favorevole della ½ + dominio. Si potrà scegliere, ad esempio, se ve-
1 degli intervenuti in assemblea che, al con- rificare la fondatezza documentale e giuridica
tempo, rappresentino almeno la metà del va- del bilancio condominiale come verificare la
lore dell’edificio (500 millesimi), sia in prima situazione fiscale e contributiva in relazione
che in seconda convocazione. Le spese relati- alle ritenute operate e ai contributi dovuti per
ve al suo compenso sono ripartite a carico di via dei dipendenti del fabbricato. Gli obiettivi
tutti i condòmini in ragione dei valori millesi- possono riguardare anche semplici aspetti di
mali di proprietà generale. forma al fine di verificare la rispondenza del
rendiconto alle prescrizioni introdotte dalla
Come lo si sceglie legge di riforma del condominio come anche
Al riguardo non esiste alcun albo professiona- rispondere alla necessità di ricostruire una
le di categoria perché si tratta di un’attività contabilità inesistente perché mai presentata.
svolta ai sensi della legge n. 4/2013 quale pro- © RIPRODUZIONE RISERVATA

La sicurezza
L’adeguamento degli impianti

va messo all’ordine del giorno
di Ettore Ditta
L
a sicurezza degli impianti è stata blema e trascura di occuparsene senza nep-
disciplinata per la prima volta con L’avviso pure avvisare i condòmini interessati. Ma se
la legge 46/1990, ad oggi quasi in- ai condòmini l’amministratore convoca una o più assem-
teramente abrogata, e dopo col de- blee ponendo la questione all’ordine del gior-
creto ministeriale 37/2008, che
mette no e informando i condomini delle opere da
contiene la disciplina attuale. al sicuro eseguire per avere impianti a norma, egli ac-
Gli impianti interessati sono quelli posti al da eventuali quisisce il diritto di rivalersi sul condominio
servizio dell’edificio, qualunque sia la sua de- per gli eventuali danni civili provocati dagli
stinazione d’uso, che si trovano all’interno di danni civili impianti non a norma dell’edificio, che sia
esso o nelle sue pertinenze, a partire dal pun- Resta chiamato a risarcire. Invece, delle responsa-
to di consegna della fornitura quando l’im- il profilo bilità penali in caso di incidenti viene sempre
pianto è connesso a reti di distribuzione; e ri- chiamato a rispondere l’amministratore,
guardano tutti gli impianti elettrici, oltre che penale perché, come custode dei beni comuni, è te-
di trasporto dell’energia elettrica, quelli elet- nuto a prevenire ogni tipo di incidente che
tronici, ogni tipo di quelli di climatizzazione, possa derivare da essi.
quelli idrici e sanitari, quelli di distribuzione
del gas, gli ascensori e simili e quelli di prote- Gli interventi autonomi
zione antincendio. Le imprese che intendo- In caso di interventi indicati dal manutento-
no esercitare le attività relative agli impianti re di un impianto comune l’amministratore
devono essere abilitate. Anche se in realtà i può fare eseguire in autonomia solo i piccoli
responsabili diretti, in quanto comproprie- interventi di manutenzione ordinaria, men-
tari pro-quota, della sicurezza degli impianti tre quelli più rilevanti restano di competenza
condominiali sono gli stessi condomini, la re- dei condòmini e l’amministratore non ha il
sponsabilità viene attribuita in via primaria potere di farli eseguire d’ufficio, anche se –
all’amministratore, in collegamento alla sua nel caso in cui l’assemblea rifiuti di deliberar-
qualità di gestore delle parti comuni. li – può sospendere il funzionamento del ser-
In realtà la responsabilità civile dell’ammi- vizio, per la tutela degli utenti, fino al mo-
nistratore resta limitata al caso in cui, in pre- mento della deliberazione degli interventi; e
senza di impianti comuni non adeguati alle in caso di prolungata inerzia dell’assemblea
prescrizioni di legge, si disinteressa del pro- ciascun condomino può fare ricorso al tribu-

CAPITOLO 3
nale. Ma può un condòmino esigere, per pre- tuale predisposizione di un apposito servizio
venire gli incidenti e fare adeguare gli im- IL PENALE di assistenza ai bagnanti, oltre a garantire la
pianti così come la normativa vigente peral- Il bagnino regolare pulizia e disinfezione periodica del-
tro dispone, che l’assemblea venga condan- l’acqua. La normativa di riferimento è costi-
della piscina
nata ad eseguire la messa a norma tuita dalla Conferenza Stato-Regioni del 16
dell’impianto elettrico comune? Non è possi- non era gennaio 2003 sugli aspetti igienico-sanitari
bile, secondo una recente decisione, dato che riconoscibile per la costruzione, manutenzione e vigilanza
al condòmino comunque non compete alcu- delle piscine a uso natatorio, che ha sostituito
na azione per richiedere la condanna del con-
e non aveva la precedente intesa tra Stato e Regioni pub-
dominio ad una prestazione di fare consi- ricevuto la blicata sulla Gazzetta ufficiale 39 del 1995. Le
stente nella messa a norma dell’impianto formazione: sentenze sulla responsabilità penale dell’am-
elettrico comune; e quindi il condòmino può ministratore riguardo alla gestione della pi-
al massimo avanzare verso il condominio professionista scina sono univoche e una delle più recenti ha
una richiesta di risarcimento in caso di colpe- condannato confermato la condanna, inflitta nei due gra-
vole omissione da parte del condominio a di precedenti, a carico del gestore di una pi-
provvedere alla riparazione o all’adegua- scina dotata di addetto, in quanto resosi re-
mento dell’impianto (Cassazione ordinanza sponsabile di imprudenza, negligenza e im-
n. 16608 del 2017). Anche nel caso in cui il con- perizia per avere adibito una sola persona al-
dominio sia dotato di una propria piscina l’assistenza dei bagnanti, senza dotarla di
l’amministratore ne viene considerato cu- segni distintivi, senza fornirgli una adeguata
stode e chiamato a rispondere degli incidenti formazione e omettendo di affidargli solo i
che i suoi utilizzatori possono subire durante compiti di assistenza e salvataggio dei ba-
l’utilizzo. Egli deve approntare ogni misura gnanti (Cassazione penale 39139/2018).
necessaria di prevenzione, compresa l’even- © RIPRODUZIONE RISERVATA
IL CASO RISOLTO
Rischio legionellosi La verifica sismica

Qual è il soggetto che deve ottemperare gli Può l’assemblea deliberare di non eseguire
obblighi sulla salubrità e pulizia delle acque gli interventi prescritti dalla normativa
destinate al consumo delle persone, in parti- antisismica?
colare per la prevenzione della legionellosi? Una delibera di questo tipo è illegittima dato
In generale è il gestore del servizio idrico che, seppure l’amministratore del condominio
integrato a assicurare il rispetto del Dlgs debba garantire la sicurezza del condominio
31/01 sulla salubrità e pulizia delle acque riguardo all'utilizzo sicuro delle parti comuni
e sull’assenza di microrganismi e parassiti dell’edificio e alla tutela della pubblica incolu-
pericolosi per la salute (Cassazione 9133/ mità dal rischio di rovina della costruzione,
18). Inoltre le linee-guida per la preven- l’assemblea resta comunque obbligata ad
zione e il controllo della legionellosi del 7 adottare tutte le misure antisismiche prescrit-
maggio 2015 della Conferenza Stato Re- te dalla normativa del Dpr 380/01, in quanto la
gioni impongono un protocollo di control- mappatura antisismica riguarda quasi tutto il
lo del rischio legionellosi con la valutazio- territorio nazionale, suddiviso in zone di
ne del rischio. gradata rischiosità (Cassazione 38717/18).

CONDOMINIO FACILE
Capitolo 4
Le spese
e il fisco
CAPITOLO 4
Chi paga e perché
Spese a carico del proprietario

che può rivalersi sul locatario
di Luigi Salciarini
I
l condominio è certamente costituito conflitto tra loro).
da un edificio più o meno complesso Chi affitta L’obbligo di pagamento viene collegato
ed articolato, composto da un varie- può essere alla comproprietà con la conseguenza che il
gato insieme di beni e impianti comu- soggetto tenuto al pagamento delle spese è
ni, attribuiti in proprietà esclusiva a
obbligato certamente il “titolare” del diritto di pro-
più persone. al rimborso prietà tanto che, in altro ambito, viene preci-
Questo aspetto, tuttavia, non esaurisce le dei costi sato che si tratta di un’obbligazione “prop-
possibili manifestazioni del fenomeno che è ter rem”, vale a dire derivante dalla proprie-
anche una “fattispecie” giuridica e che quin- in base tà del bene.
di, in quanto tale, è sottoposto a una serie di a quanto
“regole” le quali, non di rado, si sovrappon- stabilito
gono alla volontà dei condomini imponen- Le esenzioni
do comportamenti ed attività di cui farebbe- nel contratto Da ciò discende, per esempio, che non è te-
ro volentieri a meno. di locazione nuto al pagamento l’inquilino di un’abita-
zione compresa nell’edificio nei confronti
L’obbligo di pagamento del quale il condominio non può esercitare
Uno di questi ultimi è certamente l’obbligo alcuna pretesa di pagamento, né tantomeno
di pagamento (pro quota) dei costi riguar- alcuna azione giudiziaria di riscossione co-
danti la manutenzione e l’utilizzazione del attiva (si pensi, ad esempio, al ricorso per
fabbricato che si fonda sul disposto dell’ar- decreto ingiuntivo).
ticolo 1104 del Codice civile (applicabile al Il conduttore potrà essere obbligato al
condominio in virtù della sua natura di rimborso (parziale o totale) dei costi solo
comproprietà tra più soggetti) e che viene nei confronti del proprietario (e in virtù di
specificato nel suo operare dall’articolo quanto esattamente previsto nel contratto
1123 del Codice civile. di locazione o, in difetto, nella legge) ma
La previsione legale di un simile dove- non potrà essere sottoposto ad azione di-
re richiama implicitamente l’interesse retta da parte dell’amministratore (nep-
pubblico a che il “patrimonio” sia con- pure se ciò sia espressamente deliberato
servato, ancor di più se appartenente a dall’assemblea).
più soggetti (sempre potenzialmente in © RIPRODUZIONE RISERVATA

LE SPESE E IL FISCO
Due tipologie di uso del bene

IL CASO RISOLTO
IL COMPROPRIETARIO
Il pagamento
 È frequente la fattispecie - si pensi alla
comunione legale dei coniugi - che un’abita- Come è regolato l’obbligo di pagamento tra vendi-
zione sia in comproprietà tra più soggetti, i tore ed acquirente?
quali sono tutti da qualificarsi condomini, in È una costante che la compagine dei proprietari
quanto, appunto, tutti sono titolari del bene, muti continuamente in forza della stipula di atti di
ancorché rappresentanti un “insieme unico” cessione (vendite, donazioni, successioni eredita-
(e un’unica quota millesimale) rie). Tale aspetto incide anche riguardo all’obbligo
 Questa eventualità incide anche sulla rego- di pagamento degli oneri condominiali che, come
lamentazione giuridica dell’obbligo di paga- visto, vede obbligato chi ha la titolarità del bene.
mento relativamente al quale la giurispruden- Pure in questo caso avviene uno sdoppiamento: nel
za afferma che sia “solidale” in virtù del princi- lato interno, tali soggetti sono separatamente
pio generale previsto dall’articolo 1294 del responsabili fino al (venditore) o a partire dal
docie civile. (acquirente) momento di vendita/acquisto; nel lato
Ne deriva che il singolo comproprietario pro esterno (cioè, nei confronti del condominio) il
quota è comunque tenuto al pagamento venditore rimane responsabile fino a che non
dell’intero debito (riferibile alla sua abitazio- trasmette formalmente copia del rogito, mentre
ne) nei confronti del condominio l’acquirente è sempre responsabile per i costi di
gestione riferibili a due anni precedenti al suo
acquisto (articolo 63 disposizioni di attuazione del
codice civile).
L’USUFRUTTUARIO
Il terzo creditore
 Un’altra particolare forma di “co/intesta-
zione” delle unità immobiliari in condominio Il terzo creditore può richiedere il saldo del
è quella che vede distribuita la relativa dovuto al condomino che ha già pagato la
proprietà non in base alla “quantità” (come sua quota?
nella comproprietà) ma in base alla “quali- Il rapporto col “terzo” creditore (si pensi ai
tà” del diritto attribuito. molteplici “fornitori” dell'edificio, tra i quali lo
 È il caso dell’usufrutto e della nuda pro- stesso amministratore) è stato sottoposto a
prietà che sorge in virtù di specifica previsio- successivi cambiamenti che hanno non poco
ne nel rogito notarile di acquisto. disorientato gli operatori del settore. Dapprima
Gli effetti sull’obbligo di pagamento si la giurisprudenza ha affermato che i condomini
sdoppiano in due distinti ambiti: tra usufrut- erano “solidalmente” obbligati (per l'intero) nei
tuario e nudo proprietario (lato interno) i confronti dei terzi, poi successivamente la
costi vanno distribuiti in base alla corrispon- Cassazione (a Sezioni unite) ha ribaltato l'impo-
denza all'ordinaria o alla straordinaria stazione affermando la parziarietà (debito solo
manutenzione (spettando, la prima all'usu- pro quota per ciascuno). Ora vale quanto stabili-
fruttuario, e la seconda al nudo proprieta- to dalla “riforma” che ha previsto una forma
rio); mentre nei confronti del condominio “mista” per cui i condomini “virtuosi” divengo-
(lato esterno) sono tenuti solidalmente no responsabili del debito dei “morosi” qualora
(cioè, per l'intero) il patrimonio di questi ultimi sia incapiente.

CAPITOLO 4
Chi paga le spese e la ripartizione

I casi più frequenti di attribuzione degli oneri condominiali
TIPO DI PARTE COMUNE E OPERE NECESSARIE CHI PAGA TIPO DI RIPARTIZIONE CONSIGLIABILE
STRUTTURE
Muri maestri: manutenzione ordinaria e straordinaria Condominio Millesimi proprietà
(struttura interna, intonaco esterno, coperture esterne,
colonne, archi, portici)
Facciate: intonaci e copertura facciate, frontalini, Condominio Millesimi proprietà
stucchi, decorazioni
Finestre e persiane: riparazione, verniciatura Proprietario singolo Al 100%
Finestre (portiere, o di altri locali comuni) Condominio Millesimi di proprietà
Tetti: riparazioni e ristrutturazione Condominio Millesimi proprietà
Collocamento antenne centralizzate Condomini che se ne servono Millesimi proprietà
(in base all’effettivo allaccio)
Apertura di abbaini sul tetto Proprietario singolo Al 100%
Sottotetti , stenditoi: opere di conservazione Condominio Millesimi proprietà
Balconi sporgenti: manut. ordinaria struttura, pavimen- Proprietario singolo Al 100%
tazione, sottofondo, parapetti interni e ringhiere
Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione Condomini che se ne servono Millesimi proprietà
ordinaria e straordinaria struttura, pavimentazione (anche solo per il transito)
Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione e Come sopra; se le ringhiere sono da considerarsi Millesimi proprietà
consolidamento delle ringhiere e dei parapetti parte integrante della facciata: condominio
Balconi a castello (nel perimetro dell’edificio): manuten- Pavimento e parapetti proprietari singoli Al 100% (pavimenti e parapetti)
zione straordinaria struttura T Se presente una trave portante interna: Condo- millesimi proprietà (trave)
minio.
Lastrici solari non accessibili dai condomini: manuten- Condominio Millesimi proprietà
zione ordinaria e straordinaria
Lastrici solari ad uso di un singolo condomino: manuten- 1/3 proprietario esclusivo + 2/3 condomini Millesimi proprietà
zione ordinaria e straordinaria ed eventuali danni “coperti” dal lastrico
Terrazze a livello 1/3 proprietario esclusivo +2/3 condomini Al 100% della quota (il proprietario)
“coperti” dalla terrazza millesimi di proprietà (eventualmente
riparametrati)
Parapetti dei lastrici o delle terrazze a uso esclusivo: Proprietario esclusivo Al 100%
manutenzione (esclusa verniciatura esterna)
Ornamenti della facciata e dei parapetti esterni Condominio Millesimi proprietà
Scale, pianerottoli, finestre scale: manutenzione ordina- Condomini serviti dalla scala Millesimi scale: 50% per millesimi di
ria e straordinaria e sostituzione proprietà delle unità immob. + il
restante 50% esclusivamente in prop.
all’altezza di ciascun piano dal suolo
Scale: manutenzione ordinaria e straordinaria muri Condominio Millesimi proprietà
Portoni, passi carrai, anditi, vestiboli, portici: manuten- Condominio (per i vestiboli e i portici sottoposti Millesimi proprietà
zione ordinaria e straordinaria a servitù di pubblico passaggio possono esserci
convenzioni con il Comune
Cortili ad uso condominiale, cavedi, chiostrine, pozzi Condominio (eventuale servitù di passaggio di Millesimi proprietà
luce: manutenzione ordinaria e straordinaria un non condomino)
Cortili in uso o in proprietà a singoli titolari: manuten- Proprietario singolo Al 100%
zione ordinaria e straordinaria
Cortile comune che copre garage o box: manutenzione Condominio 1/3 + proprietari dei box 2/3 Millesimi proprietà
straordinaria della pavimentazione (eventuale applicazione dell’art. 1125 c.c.:
Condominio al 100%)
Lastrico non praticabile di copertura a fila di box: manu- Singoli proprietari, per la parte a copertura del Al 100%
tenzione ordinaria e straordinaria loro box

LE SPESE E IL FISCO
TIPO DI PARTE COMUNE E OPERE NECESSARIE CHI PAGA TIPO DI RIPARTIZIONE CONSIGLIABILE
Lastrico piantumato di copertura a fila di box: manuten- Condominio: manutenzione Verde al 100% Millesimi proprietà
zione ordinaria e straordinaria Manutenzione straordinaria: Condominio 1/3 +
proprietari dei box 2/3 (eventuale applicazione
dell’art. 1125 c.c.: Condominio al 100%)
Gronde e pluviali: pulizia, riparazione e sostituzione Condominio Millesimi proprietà
Locali portineria: manutenzione ordinaria e straord. Condominio Millesimi proprietà
Giardini condominiali: manutenzione ordinaria e Condominio (compresi i locali con accesso dalla Millesimi proprietà
straordinaria strada: negozi, ecc.)
Garage condominiali: manutenzione ordinaria e straor- Condomini che hanno diritto di utilizzazione Millesimi proprietà
dinaria (tutti, se costruiti ai sensi della legge Tognoli)
IMPIANTI
Impianto di acqua calda centralizzata senza contatori Condominio In base agli abitanti delle unità immo-
biliari, oppure (in mancanza) in base ai
millesimi di proprietà
Antenna singola Proprietario esclusivo Al 100%
Antenna centralizzata (parte comune dell’impianto) Condominio Millesimi di proprietà
N.B.: per una giurisprudenza isolata, in
parti uguali (anche se il condomino
non la utilizza)
Ascensore: manutenzione e sostituzione Condomini che hanno diritto di utilizzare Millesimi ascensore: il 50% in ragione
l’ascensore dei millesimi di proprietà delle unità
immobiliari+ il restante 50% esclusi-
vamente in proporzione all’altezza di
ciascun piano dal suolo
Ascensore: installazione Condomini che hanno diritto di utilizzazione o Millesimi proprietà
che intendono partecipare all’innovazione
Fognature, pozzi neri Condomini che se ne servono Millesimi di proprietà
(in base all’allaccio)
Impianto del gas: spese di allacciamento alla rete Condomini che se ne servono Millesimi di proprietà
Impianto centralizzato di riscaldamento o di acqua Condominio In base agli effettivi prelievi di calore
calda: spese di consumo/esercizio (D.lgs. n. 102/2014)
Impianto di riscaldamento con caldaia centralizzata: Condominio Millesimi proprietà
spese di esercizio, manutenzione ordinaria e straordina-
ria e rifacimento
Impianto centralizzato di acqua calda Condominio In base al consumo risultante dai
contatoti
Addolcitore Condomini che se ne servono Millesimi proprietà
Autoclave Condomini che se ne servono Millesimi proprietà
Canna fumaria centralizzata: manutenzione ordinaria e Condomini che se ne servono Millesimi proprietà
straordinaria, pulizia (in base all’allaccio)
Impianto idrico (fornitura acqua) privo dei sotto- Condominio Millesimi proprietà. Il criterio più
contatori corretto, è quello in base al numero
degli abitanti delle unità immobiliari
Impianto idrico dotato di sottocontatori Condomini che se ne servono Secondo il consumo (ad eccezione
(in base all’allaccio) delle spese per la portineria e per i
giardini da ripartirsi in base a millesi-
mi proprietà)
Piscina, tennis: installazione, conservazione ed esercizio Condominio Millesimi proprietà

CAPITOLO 4
Le spese di riscaldamento
È possibile attribuire la spesa

del consumo «volontario» al 70%
di Edoardo Riccio
O
ccorre distinguere la spesa per la 10200:2018 consente inoltre di fare ricorso al
fruizione del riscaldamento dalla L’intervento “fattore d’uso”: quanto minore è il grado di occu-
spesa per la conservazione del- è possibile pazione, tanto più incide la componente invo-
l’impianto. Quest’ultima va ripar- lontaria (dispersioni dalle tubazioni comuni).
tita in base alla tabella millesimale
in presenza Gli importi rimanenti possono essere riparti-
di proprietà di cui all’articolo 1123 comma 1 del di differenze ti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, se-
Codice civile. La spesa per la fruizione del riscal- di condo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi
damento, ove manchino sistemi di misurazione utili, oppure secondo le potenze installate. Per
del calore erogato in favore di ciascuna unità im- fabbisogno poter derogare all’utilizzo della norma Uni
mobiliare (contabilizzazione), che ne consenta- termico 10200 e ricorrere a tale criterio, occorre che le
no il riparto in proporzione all’uso, deve essere tra abitazioni differenze di fabbisogno siano obbligatoria-
ripartita in base all’articolo 1123, comma 2 del Co- mente comprovate da relazione tecnica asseve-
dice civile (Cassazione 22573/16). Il criterio con- superiore rata in Tribunale. Ai sensi della legge 10/1991 ar-
forme a tale principio è quello della superficie al 50% ticolo 26 comma 5, il criterio di ripartizione con-
radiante (Cassazione 946/95). Qualora l’im- seguente alla termoregolazione deve essere ap-
pianto sia invece dotato di sistemi di contabiliz- provato dall’assemblea con la maggioranza
zazione del calore (sotto-contatore posto al degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi
punto di distacco dalla rete di distribuzione codi coloro che sono serviti dal riscaldamento. So-
mune, oppure ripartitori su ciascun corpo scal- no compresi anche i condòmini che si sono di-
dante), la spesa va ripartita in base al decreto le- staccati. Si ritiene, infatti, che questi ultimi siano
gislativo102/14,articolo9comma5letterad).Se- comunque chiamati alla ripartizione delle spe-
condo quest’ultimo, l’importo complessivo del se comuni (ad esempio dispersioni dalla rete
riscaldamento è suddiviso in base alla norma comune, terzo responsabile). La stessa maggio-
Uni 10200 (è in vigore la versione 2018). ranza è necessaria per decidere la ripartizione
Laddove siano comprovate differenze di fab- sulla base del criterio alternativo previsto dalla
bisogno termico per mq tra le unità immobiliari legge. È nulla la ripartizione della spesa effet-
superiori al 50%, è possibile suddividere l’im- tuata in base a un criterio diverso da quello lega-
porto complessivo attribuendo una quota di alle (Cassazione 19651/2017). In tal caso, la delibe-
meno il 70% agli effettivi prelievi volontari di ra è impugnabile anche oltre i 30 giorni.
energia termica. La nuova norma Uni © RIPRODUZIONE RISERVATA

LE SPESE E IL FISCO
Quattro situazione da conoscere
I RISCHI PER CHI NON SI ADEGUA IN ATTESA DELLA NUOVA NORMA UNI
 La mancata adozione dei sistemi di termoregolazione e  Una delle problematiche non risolte dalla norma Uni
contabilizzazione del calore, comporta per il proprietario 10200 è quella delle così dette “seconde case”, cioè
la sanzione da 500 a 2.500 euro per ciascuna unità quegli edifici posti in località turistiche e non completa-
immobiliare mente occupati. Ad essi vanno equiparati quegli edifici di
 È possibile non effettuare l’installazione di tali nuova costruzione nei quali il costruttore ha alienato
sistemi solo qualora l'operazione risulti essere non poche unità immobiliari
efficiente in termini di costi con riferimento alla  Tale criticità verrà risolta dalla nuova norma Uni
metodologia indicata nella norma Uni En 15459 10200 in attesa di pubblicazione
È necessaria la relazione di un professionista abilitato  Secondo quest’ultima, occorrerà calcolare il grado di
per la quale non è richiesta l’asseverazione effettuta occupazione. Infatti l'incidenza del consumo involonta-
in Tribunale rio rispetto al totale dipende anche da questo dato.
 In materia di ripartizione della spesa del riscaldamento Quanto minore è il grado di occupazione tanto più incide
in caso di adozione dei sistemi di contabilizzazione, il la componente involontaria
mancato ricorso alla norma Uni 10200 o al criterio Si definisce fattore d’uso il rapporto tra il consumo
alternativo (almeno il 70% della spesa ripartito in base al effettivo ed il consumo di riferimento (energia richiesta
consumo volontario), espone il condominio alla sanzione in ingresso alla rete di distribuzione), calcolato in condi-
amministrativa da 500 a 2.500 euro, oltre alla diffida a zioni di uso standard dell'edificio
provvedere alla regolarizzazione entro 45 giorni  Il fattore d'uso deve essere calcolato annualmente
LA «DISPERSIONE» IL DISTACCO DELL’IMPIANTO
 Le tubazioni comuni verticali sono una delle cause  Il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamen-
delle dispersioni di calore. In tal caso tale spesa viene to, già disciplinato dalla Cassazione, è stato introdotto
ripartita tra i condomini in base alla tabella approvata. dalla legge 220/2012 all’articolo 1118 comma IV del
 La maggior parte delle dispersioni, però, avvengono: Codice civile
a) dalle pareti perimetrali (verticali o orizzontali);  Il diritto è esercitabile qualora sussistano entrambi i
b) verso appartamenti confinanti non riscaldati; seguenti requisiti e cioè non vi siano:
c) verso parti comuni quali, ad esempio, a) notevoli squilibri di funzionamento;
le casse delle scale; b) aggravi di spesa per gli altri condomini
d) dalle parti private quali le finestre  Gli squilibri di funzionamento, in presenza di termore-
 Tali dispersioni restano a carico del proprietario golazione, non si dovrebbero verificare in quanto l'im-
dell'appartamento interessato. Il legislatore ha infatti pianto è predisposto per vedere interrotto il flusso del-
previsto che il calore rilasciato dai corpi scaldanti venga l’acqua calda
ripartito in base all'effettivo prelievo volontario, senza la  Per quanto attiene agli aggravi di spesa, una parte
possibilità di apportare alcun correttivo per gli apparta- della giurisprudenza ritiene che il condomino non debba
menti particolarmente sfavoriti nemmeno pagare le dispersioni involontarie dalle tuba-
 Ogni delibera contraria a tale principio è nulla oltre ad zioni. Tale tesi non è condivisa da altra parte della giuri-
esporre i condòmini alla sanzione amministrativa da sprudenza la quale, sostanzialmente, equipara il distac-
500 a 2.500 euro cato a colui che tiene le valvole termostatiche sullo zero

CAPITOLO 4
Manutenzione senza sorprese
Appalti a regola d’arte

per tutti i lavori non urgenti
di Ettore Ditta
A
nche riguardo ai lavori condo- parte dei condòmini, i quali nella maggior
miniali trovano applicazione In caso di parte dei casi non dispongono di conoscenze
gli stessi articoli previsti dal riparazioni tecniche approfondite e così finiscono spes-
Codice civile sull’appalto in so per basare le proprie decisioni sulla fiducia
generale, ovviamente però
di notevole verso l’impresa prescelta oppure sul mero
con tutte le variazioni imposte dal fatto che entità importo delle offerte, privilegiando quelle
il committente dell’opera è rappresentato occorre la più basse, anche se a scapito della qualità dei
non da un singolo, ma da un condominio che lavori e di altri aspetti comunque rilevanti.
è formato da tutti i condòmini e quindi l’in- maggioranza
tero procedimento decisionale deve passa- dei presenti L’esame dei preventivi
re attraverso l’assemblea. L’amministrato- e almeno Nel merito della scelta l’assemblea è sovrana
re infatti può provvedere in modo autono- e può approvare anche un preventivo più ele-
mo solo alle riparazioni urgenti e indifferi- 500 millesimi vato rispetto ad altri inferiori, quando la mag-
bili o a quelle di costo modesto, mentre per di valore gioranza dei condòmini è d’accordo; infatti la
tutte le altre la decisione spetta all’assem- discrezionalità dell’assemblea non è sinda-
blea, inserendo un apposito punto all’ordi- cabile davanti al giudice e nessun condòmino
ne del giorno dell’assemblea ordinaria o, può impugnare la delibera solo perché non è
meglio ancora, riservando una apposita stata scelta l’impresa che ha formulato il pre-
adunanza quando i lavori da eseguire sono ventivo più basso. Ciò che conta è che, per il
particolarmente complessi o di elevato va- caso di ricostruzione dell’edificio e di ripara-
lore. Dopo avere determinato i lavori da zioni di notevole entità, anche in seconda
eseguire mediante la predisposizione di un convocazione venga raggiunta la maggioran-
apposito capitolato, si passa alla delibera- za dettata dall’articolo 1136, comma 2, del Co-
zione relativa all’impresa da incaricare. dice civile, costituita da un numero di voti che
È quindi opportuno fare predisporre da rappresenti la maggioranza degli intervenuti
ciascuna impresa un preventivo dettagliato e almeno la metà del valore dell’edificio.
delle opere e dei relativi costi, formulando le Invece per le riparazioni ordinarie è suffi-
possibili opzioni dei lavori, in modo che i di- ciente, in seconda convocazione, il voto favo-
versi preventivi risultino omogenei fra loro e revole della maggioranza degli intervenuti
siano suscettibili di una scelta ponderata da con un numero di voti che rappresenti alme-

LE SPESE E IL FISCO
no un terzo del valore dell’edificio. (articolo 1669), prevede la responsabilità

Quando però l’opera da eseguire costitui- LA GARANZIA dell’appaltatore verso il committente e i suoi
sca una innovazione ai sensi dell’articolo 1120 Difformità aventi causa per dieci anni in caso di rovina o
del Codice civile è necessario raggiungere o vizi gravi difetti dell’opera, con obbligo però di
l’apposita maggioranza qualificata richiesta denunciare il vizio entro un anno, disponen-
dall’articolo 1136, comma 5, costituita da un dell’opera do poi che il diritto al risarcimento si prescri-
numero di voti che rappresenti la maggioran- devono ve dopo un anno dalla denunzia. Inoltre l’arti-
za degli intervenuti e almeno i due terzi del colo 1667 prevede una garanzia generale a ca-
essere
valore dell’edificio. In contrasto con la co- rico dell’appaltatore per difformità o vizi del-
stante applicazione del passato, secondo le denunciati l’opera che devono essere denunciati entro
decisioni più recenti il voto espresso a favore entro 60 60 giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive
della delibera che incarica l’impresa anche da entro due anni dalla consegna dell’opera.
parte del condòmino che ne è titolare non
giorni dalla
comporta necessariamente un conflitto di in- scoperta La responsabilità dell’amministratore
teressi che invalida comunque la decisione e Se l’appaltatore riconosce la sua responsabi-
che invece sussiste solo quando è possibile lità e interviene per eliminare il vizio di cui
dimostrare che i lavori condominiali, se affi- deve rispondere, la garanzia decennale ri-
dati in appalto ad altra impresa, comportano prende a decorrere di nuovo in relazione al-
un risparmio di spesa rispetto al corrispetti- l’intervento successivo (Cassazione
vo da versare all’impresa dell’appaltatore- 2431/2018). Al contratto viene allegato il co-
condòmino (Cassazione 1853/2018). siddetto capitolato dei lavori deliberati, che
Quando l’assemblea delibera opere di ma- contiene le clausole tecniche e la descrizione
nutenzione straordinaria o innovazioni, l’ar- analitica delle opere che devono essere rea-
ticolo 1135, n. 4, del Codice civile impone che lizzate. Anche se non è obbligatorio, di prassi
venga costituito obbligatoriamente un fondo viene nominato un direttore dei lavori incari-
speciale di importo pari all’ammontare dei la- cato di sorvegliare, nell’interesse del com-
vori; e se i lavori devono essere eseguiti in ba- mittente condominio, la correttezza dell’ese-
se a un contratto che ne prevede il pagamento cuzione dell’opera durante lo svolgimento
graduale in funzione del loro progressivo sta- dei lavori; il direttore dei lavori verifica le la-
to di avanzamento, il fondo può essere costi- vorazioni e può chiedere all’appaltatore che
tuito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. vengano rifatte le opere non eseguite a regola
Dopo l’approvazione della delibera, va predi- d’arte, segnalando al condominio ogni pro-
sposto un contratto di appalto relativo ai la- blema, qualora l’impresa non provveda.
vori, che va sottoscritto dall’amministratore La normativa attuale contenuta nel Dlgs
per conto del condominio e dall’impresa. Il 81/2008 sulla sicurezza dei lavoratori e nei
contratto deve contenere l’oggetto dei lavori, cantieri temporanei mobili trova applicazio-
il costo degli stessi, la durata massima dei la- ne generale e quindi anche con riguardo alle
vori, l’acconto iniziale, l’importo e le scaden- opere eseguite negli appalti; e la disciplina le-
ze delle successive rate da versare in base allo gale, per evitare che il committente interes-
stato di avanzamento dei lavori (Sal), le veri- sato solo a risparmiare sui costi sia indotto a
fiche in corso d’opera, la verifica finale e il col- preferire l’offerta che offre meno garanzie,
laudo dell’opera che comporta l’accettazione stabilisce che degli obblighi relativi alla sicu-
o meno della stessa, il foro competente per le rezza dei dipendenti dell’impresa risponda,
controversie oppure la clausola arbitrale. Il oltre al titolare dell’impresa stessa, anche il
contratto può contenere eventuali garanzie committente, che così ha interesse a fare ri-
aggiuntive relative all’opera ulteriori rispet- corso alle figure professionali del responsa-
to a quelle ordinarie previste dal Codice civi- bile dei lavori o del coordinatore per la pro-
le, il quale, per gli edifici e le altre cose immo- gettazione/esecuzione lavori.
bili destinate per loro natura a lunga durata © RIPRODUZIONE RISERVATA

CAPITOLO 4
I dipendenti del condominio
Oltre alla retribuzione base

bonus per i compiti aggiuntivi
di Vincenzo Di Domenico
N
el condominio si può verificare adibito a cucina, o di tre ambienti, quando la
la necessità di instaurare rap- Preavviso famiglia del lavoratore è di almeno 4 persone.
porti di lavoro al fine di poter di 12 mesi Il datore di lavoro: chi può impartire di-
svolgere determinati servizi sposizioni nei confronti del dipendente è
necessari al mantenimento, al
se viene l’amministratore. Il condominio è compara-
miglior godimento ed alla sicurezza del bene soppresso bile a un’azienda o unità produttiva quando
comune. Le figure principali che vi lavorano il servizio al suo interno viene svolta un’attività di lavo-
sono il portiere e il pulitore, ma anche il giar- ro subordinato e, in tale caso, l’amministrato-
diniere e il bagnino (se c’è la piscina). L’as- di portierato, re assume il ruolo di datore di lavoro.
sunzione deve risultare da atto scritto ed es- di tre mesi Le ferie: il portiere ha diritto a 26 giorni.
sere a tempo indeterminato o determinato, se l’addetto La malattia: il dipendente di condominio
in questo caso disciplinato dalla legge 96/18. che si ammala, deve riferire all’amministra-
Mansioni: le mansioni dei dipendenti del usufruisce tore, entro due giorni, il numero di protocollo
condominio sono stabilite dal Ccnl proprie- dell’alloggio del certificato medico telematico. Al portie-
tari di fabbricati, che prevede compiti di vigi- re spetterà l’indennità di malattia, assicurata
lanza dello stabile per i livelli di inquadra- dalla Cassa portieri. È importante che nei
mento A1 e A2 e, in aggiunta, la pulizia se l’in- giorni di malattia il lavoratore non si presenti
quadramento è ai livelli A3 e A4. Chi si occu- sul posto di lavoro: il rischio, per il condomi-
pa della pulizia andrà classificato nel livello nio, sarebbe di incorrere nella violazione del-
B5 mentre chi controlla campi da tennis, pi- le norme in materia di salute e sicurezza.
scine e spazi verdi appartiene al livello B4. La risoluzione del rapporto di lavoro: il da-
Retribuzione: oltre alla paga base, il con- tore di lavoro (licenziamento) e il portiere
tratto prevede ulteriori indennità, a seconda (dimissioni) sono tenuti – salvo nel caso di ri-
dei compiti aggiuntivi affidati al lavoratore, soluzione in tronco per giusta causa – a dare
ma anche in funzione di altri parametri, quali un preavviso per iscritto, che va da tre mesi se
il numero di ingressi dello stabile, dei vani ca- il lavoratore usufruisce dell’alloggio, a 45
tastali, degli ascensori, dei piani. giorni se non c’è alloggio. Se il motivo del li-
Alloggio: i portieri A2 e A4 fruiscono del- cenziamento è la soppressione del servizio di
l’alloggio condominiale a uso gratuito. Deve portierato, il preavviso sale a 12 mesi.
essere composto da due ambienti, di cui uno © RIPRODUZIONE RISERVATA

LE SPESE E IL FISCO
Gestire le morosità
Riscossione forzosa del debito

entro sei mesi dal rendiconto
di Paolo Risotti
È
sempre più frequente che i citta- to all’amministratore, un piano di rientro ra-
dini, pressati da tasse e gabelle Chi teizzato, che comprenda sia la cosiddetta
varie, decidano di procrastinare amministra sorte capitale (cioè le rate condominiali non
il pagamento delle spese condo- pagate) e sia le spese legali concernenti il de-
miniali, in attesa di tempi econo- rischia creto ingiuntivo e l’atto di precetto. L’ammi-
mici per loro più favorevoli. Tuttavia, di essere nistratore sottoporrà poi tale proposta al pa-
l’inerzia del condominio non può durare in revocato rere dell’assemblea dei condomini o, quan-
eterno. Infatti, l’articolo 1129, 9 comma, del tomeno e nel frattempo, ai consiglieri.
Codice civile stabilisce ora che l’ammini- dal tribunale Infatti, l’articolo 480 2° comma del Codi-
stratore, salvo che non sia «espressamen- per gravi ce di procedura civile stabilisce che l’atto di
te» dispensato dall’assemblea, «è tenuto ad precetto deve contenere, a pena di nullità,
irregolarità
agire per la riscossione forzosa delle som- l’avvertimento al debitore che può conclu-
me dovute dagli obbligati entro sei mesi qualora dere con il creditore un accordo di compo-
dalla chiusura dell’esercizio nel quale il cre- non si attivi sizione della crisi o proporre allo stesso un
dito esigibile è compreso». piano di rientro. Trascorsi invano i 10 gior-
E se l’amministratore non si attiva, rischia ni di preavviso del precetto, l’amministra-
di essere revocato dal tribunale per gravi ir- tore entro i successivi 45 giorni può muo-
regolarità. Di conseguenza, specie quando le versi nei confronti del condomino moroso
morosità si accumulano, il condominio chie- con un pignoramento mobiliare o presso
de e ottiene dal giudice competente (ossia terzi o immobiliare. Di solito si preferisce
dal giudice di pace per gli importi sino a 5mila procedere con quest’ultima strada, anche
euro o dal tribunale per le somme maggiori) se è più costosa. L’articolo 495 del Codice di
un decreto ingiuntivo «immediatamente procedura civile prevede comunque che,
esecutivo ». In pratica, al condomino moroso sino a quando non sia stata disposta la ven-
viene notificato insieme al decreto ingiunti- dita dell’immobile pignorato, il condomi-
vo anche l’atto di precetto, con il quale gli si no moroso – dopo aver depositato almeno
intima formalmente di pagare entro e non ol- un quinto dell’importo del pignoramento –
tre 10 giorni dal ricevimento. Se ciò dovesse può chiedere al giudice una rateizzazione
accadere, come conviene comportarsi ? La sino a massimo 36 mesi.
cosa più sensata è proporre subito per iscrit- © RIPRODUZIONE RISERVATA

CAPITOLO 4
Le imposte locali
Imu e Tari: alle parti comuni

non si applica l’aliquota agevolata
di Nadia Parducci
P
rima di tutto va precisato che a es- quello in cui si verifica il presupposto. Per il
sere oggetto delle imposte Imu e Pagamento calcolo dell'acconto il condominio applica le
Tasi sono solo le parti comuni, ai dei tributi aliquote fissate per l'anno precedente (il 50%
sensi dell’articolo 1117 del Codice dell'importo versato), salvo poi effettuare il
civile, con un autonomo accata- effettuato conguaglio con il saldo nel caso in cui il Co-
stamento: è il caso dell'appartamento nel in unica mune provveda a modificarle, con delibera
quale alloggia il portiere, rimesse auto, locali soluzione da inviare al Mef entro il 14 ottobre. In ordine
adibiti a lavanderia. Il pagamento dell'Imu e all'aliquota applicabile alle parti comuni del
della Tasi deve essere effettuato entro il 16 e poi condominio, si ritiene che non sia ravvisabile
giugno e il 16 dicembre di ogni anno a mezzo ripartito un rapporto di pertinenzialità con l'abitazio-
modello F24 online o presso gli sportelli ban- ne principale del singolo condòmino, trat-
in base
cari o postali. I Comuni hanno la facoltà di in- tandosi di beni non di proprietà dei singoli ma
viare i modelli F24 precompilati, ma non so- ai millesimi del condominio. Pertanto non è possibile ap-
no obbligati a farlo. La base imponibile per il di proprietà plicare l'aliquota agevolata per l'abitazione
calcolo è la rendita catastale. Questa va riva- principale, dovendosi invece fare riferimen-
lutata del 5% e il risultato va moltiplicato per to all'aliquota ordinaria fissata dal Comune .
un coefficiente previsto per le predette im- Il pagamento deve essere effettuato dal-
poste, che varia da 55 a 160 a seconda della ca- l’amministratore, il quale è chiamato a prele-
tegoria catastale dell'immobile. Infine si ap- vare l'importo necessario dalle disponibilità
plica l'aliquota deliberata dal Comune in cui comuni messe a disposizione dai vari condo-
si trova l'immobile. mini, effettuando successivamente la riparti-
Nel modello F24, oltre ad inserire l'anno zione tra i condòmini in base ai millesimi di
d'imposta, occorre barrare la casella “accon- proprietà. In caso di omesso o insufficiente
to” o “saldo”, inserire il numero di immobili versamento entro la scadenza (per il 2018 ac-
per cui si versa l'imposta, il Codice del Comu- conto da versare entro il 18 giugno e saldo en-
ne di ubicazione dell'immobile stesso, non- tro il 17 dicembre), il condominio potrà avva-
chè il Codice tributo. Qualora sia necessario, lersi, come tutti i contribuenti, del ravvedi-
spetta all'amministratore di condominio il mento operoso, con versamento della som-
compito di presentare la dichiarazione Imu ma dovuta, sanzioni ed interessi, tramite F24
entro il 30 giugno dell'anno successivo a ordinario o semplificato, inserendo un unico

LE SPESE E IL FISCO
importo con Codice tributo 3918. Il condomi-

nio, in questa ipotesi, potrà rivalersi sull'am-
IL CASO RISOLTO ministratore inadempiente chiedendo a que-
sti il risarcimento del danno consistente nella
quota di interessi e sanzioni versate, e nel ca-
L’ecobonus so di gravi irregolarità, procedere alla revoca
del mandato (articolo 1129 del Codice civile).
Un contribuente a cui spetta un ecobonus, ma
possiede redditi esclusi da imposizione Irpef, perde Tari
il beneficio? La tassa rifiuti solidi rappresenta il corrispet-
L'ecobonus sui lavori condominiali può essere tivo che il Comune richiede a fronte del servi-
ceduto anche a banche e intermediari finanziari, zio di raccolta e smaltimento dei rifiuti sul
oltre che a fornitori e imprese edili: così i contri- proprio territorio. Il presupposto per l'appli-
buenti che rientrano nella no tax area, ossia cazione del tributo è l'occupazione di locali
quelli che possiedono redditi che sono esclusi ed aree scoperte che si trovano sul territorio
dall’imposizione Irpef, possono sfruttare l’age- del Comune. Sono infatti tassati i locali di im-
volazione per i lavori. mobili adibiti a qualsiasi destinazione, con le
È possibile anche cedere il credito d’imposta relative pertinenze e le aree scoperte che non
corrispondente alla detrazione Irpef per le spese siano accessorie o pertinenziali (ad esempio,
sostenute dal primo gennaio 2017 fino al 31 sono accessorie, e pertanto escluse, le canti-
dicembre 2021. La detrazione si applica su un ne, i locali di sgombero, le scale di accesso e
ammontare delle spese non superiore a 40mila così via). Sono invece escluse le parti comuni
euro moltiplicato il numero delle unità immobilia- del condominio, quali indicate all'articolo
ri che compongono l’edificio e deve essere riparti- 1117 del Codice civile. A titolo di esempio, è
ta in dieci quote annuali di pari importo. tassabile il giardino, ma non il posto macchi-
na scoperto (cioè la parte di cortile condomi-
niale utilizzata come parcheggio privato).
Lavori condominiali Cosap
Con il Dlgs 446/97 è stato istituito il Cosap. Si
Cos’è il bonus per lavori condominiali? tratta di un canone per l'occupazione perma-
È un’agevolazione fiscale che consente ai singoli nente o temporanea di aree pubbliche, appar-
condòmini di detrarre dalla propria Irpef le tenenti al demanio o al patrimonio disponibile
spese sostenute per interventi all’interno dei dello Stato. In materia condominiale un caso
condomini, effettuati sia sulle parti comuni che in cui è dovuto il pagamento del Cosap è il mar-
sull’edificio. Di seguito elenchiamo i principali ciapiede circostante il fabbricato. Come spes-
bonus per il 2018: ristrutturazione; ecobonus so avviene, le banchine per il passaggio pedo-
risparmio energetico; bonus mobili ed elettro- nale sono costellate da intercapedini o da gri-
domestici; sismabonus; bonus verde per terraz- glie di areazione che collegano i locali sotto-
zi, balconi e giardini condominiali; bonus tende stanti dell'edificio (le cantine o gli scantinati),
da sole, qualore dotate di schermatura solare; che siano essi condominiali o facenti capo a
bonus finestre. Il bonus ristrutturazione condo- privati. Ebbene, tali griglie costituiscono un
miniale, ecobonus e sismabonus sono detrazio- uso più intenso e speciale che il condominio fa
ni alternative tra loro, per cui se la spesa rientra del marciapiede, in quanto non viene utilizza-
in entrambe le categorie, l’amministratore e to solo per il passaggio delle persone, ma per
l'assemblea del condominio devono decidere permettere all'aria di giungere nei propri loca-
quale delle detrazioni fruire, al fine di ottenere il li e, dunque, il condominio ne trae un benefi-
maggior risparmio di imposta. cio. Da qui sorge il presupposto impositivo.
© RIPRODUZIONE

CAPITOLO 4
La comunicazione alle Entrate
Tocca al proprietario indicare

chi fruisce della detrazione
di Andrea Cartosio
L’
articolo 2 del decreto del Mef lari di diritti reali, come, in caso di alloggio
del 1° dicembre 2016 ha previ- locato, quando il proprietario intende far
sto l'obbligo per gli ammini- fruire la detrazione fiscale all’inquilino. Si
stratori di condominio di tra- ricorda che è onere del proprietario di casa
smettere entro il temine del 28 indicare il fruitore della detrazione e qua-
febbraio di ogni anno, i dati relativi alle spese, lora ciò non avvenisse, l'amministratore
sostenute nell'anno precedente dal condo- dovrà comunicare i dati presenti in anagra-
minio, che danno diritto alla fruizione dei bo- fe condominiale.
nus fiscali. Gli incontri tenutisi con l’agenzia © RIPRODUZIONE RISERVATA
delle Entrate non hanno fatto emergere mo-

difiche sostanziali all'impianto dell'ultima
comunicazione trasmessa, poiché gli unici
“ritocchi” apportati riguarderanno l'ade-
guamento della stessa alle normative attual- IL CASO RISOLTO
mente vigenti, inerenti all'aggiornamento
dei bonus fiscali previsti dalla legge di bilan-
cio 2018 ed in materia di cessione del credito L’e-fattura
fiscale per lavori di ecobonus e sismabonus,
nel rispetto delle circolari pubblicate Il condominio verrà interessato dalla fattu-
dall'amministrazione finanziaria. Per una razione elettronica?
corretta comunicazione dei dati richiesti dal Ebbene sì, stante alle disposizioni attual-
fisco occorrerà verificare lo stato dell’ana- mente in vigore, anche il condominio, per
grafe condominiale al fine di poter disporre mezzo del proprio amministratore, dovrà
di tutti i dati catastali di ogni singola unità im- gestire le fatture che gli saranno recapitate
mobiliare e delle complete generalità dei in formato Xml tramite il Sistema di inter-
suoi titolari di diritti reali. scambio del fisco, dai fornitori soggetti al
Occorrerà considerare le comunicazio- provvedimento, recuperabili attraverso i
ni degli interessati ricevute dall’ammini- servizi telematici messi a disposizione
stratore, destinate a segnalare contribuen- dall’agenzia delle Entrate.
ti ammessi alla detrazione diversi dai tito-

LE SPESE E IL FISCO
Riqualificazioni e agevolazioni
Più facile cedere a terzi

l’importo dei bonus fiscali
di Alessandro Notari
L
a cessione dei crediti fiscali ge- 85% sulle parti comuni condominiali, il
nerati dai bonus edilizi ha la sua Contribuenti credito fiscale può essere ceduto sia dai ca-
origine dall’esigenza di consen- incapienti: pienti che dagli incapienti a privati e forni-
tire ai contribuenti di monetiz- tori, ma mai alle banche.
zare immediatamente il benefi-
possono
cio fiscale saldando il corrispettivo dei la- cedere Le società finanziarie
vori solo in parte, anziché pagare l’inter- le detrazioni Tra le banche rientrano anche le società
vento totalmente e poi recuperarlo in classificabili nel settore delle società fi-
modo diluito nel lungo periodo attraverso per le parti nanziarie (circolare 11/E/2018).
la dichiarazione dei redditi. comuni Si ricorda che:
Nel corso del tempo la normativa è stata a soggetti e sono considerati incapienti quei contri-
oggetto di diverse modifiche e integrazio- buenti che non hanno la possibilità di recu-
ni che ne hanno ridefinito i contorni e l’am- privati perare le detrazioni in quanto possiedono
bito di applicazione. e alle banche redditi molto bassi. La condizione di inca-
La normativa in vigore dal 1° gennaio pienza deve essere valutata con riferimen-
2018 è disciplinata in maniera difforme to al periodo di imposta precedente a quel-
in funzione dell’oggetto della detrazio- lo di sostenimento della spesa;
ne e dei cedenti. r le detrazioni del risparmio energetico
In particolare, con riferimento alle spese maggiorate al 70-75% sopracitate devono
sulle parti comuni condominiali, i contri- avere ad oggetto lavori sull’involucro
buenti - condòmini incapienti possono ce- dell’edificio, che interessano almeno il
dere la detrazione del risparmio energeti- 25% della superficie disperdente (70%) ,
co al 65%-70% e 75% a soggetti privati (for- lavori per migliorare la prestazione in-
nitori dell’intervento ma anche terzi diver- vernale ed estiva dell’intero edificio nelle
si) e anche alle banche. parti comuni (75%);
I contribuenti -condomini capienti pos- t le percentuali di detrazione del sisma-
sono invece cedere solo l’ecobonus mag- bonus realizzate su parti comuni sono
giorato al 70-75% a tutti i privati, ma non pari al 75%-85% se la spesa è riferita ad
anche alle banche. un intervento antisimico dal quale deri-
Con riferimento al sisma bonus del 75% e va una riduzione rispettivamente di una

CAPITOLO 4
o due classi di rischio. duto il credito; l’accettazione da parte del

La legge di bilancio 2018 ha ampliato la cessionario; l’ammontare del credito ce-
possibilità di cessione del credito anche duto spettante sulla base delle spese soste-
per le spese sostenute per i lavori nell’am- nute dal condominio entro il 31/12 dell’an-
bito dei soli interventi di riqualificazione no precedente e alle quali il condomino ce-
energetica delle singole unità immobiliari, dente ha contribuito per la parte ceduta.
sia da parte di contribuenti capienti che da La mancata suddetta comunicazione
quelli incapienti, con riferimento al sisma da parte dell’amministratore di condo-
bonus rimane invece la possibilità di porre minio comporta l’inefficacia della ces-
in essere la cessione solo per le spese soste- sione del credito.
nute per le parti comuni condominiali. Nel prospetto di riparto delle spese che
I soggetti che hanno ricevuto il credito l’amministratore deve consegnare al con-
ceduto da parte dei contribuenti-condo- domino dovrà essere indicato anche il pro-
mini possono a loro volta cederlo. La cir- tocollo telematico relativo alla comunica-
colare dell’agenzia delle Entrate numero zione di cessione del credito all’agenzia
11/E del 18 maggio 2018 ha chiarito che è delle Entrate, la cui scadenza di presenta-
possibile una sola eventuale cessione suc- zione è la stessa prevista per l’invio dei dati
cessiva a quella originaria. La limitazione relativi alle spese sostenute nell’anno pre-
si applica anche alla cessione del credito cedente dal condominio per gli interventi
sismabonus (circolare 17/E/2018). Con i di recupero del patrimonio edilizio e di ri-
provvedimenti numero 108572 e 108577 qualificazione energetica effettuati sulle
dell’8 giugno 2017 l’agenzia delle Entrate parti comuni per la predisposizione della
ha precisato le modalità di cessione del dichiarazione dei redditi precompilata.
credito 2017 che, se confermate con riferi- Con la circolare numero 11/E del 18 mag-
mento a quello riferito al 2018, prevedono gio 2018 le Entrate hanno chiarito che la
che il condomino può cedere l’intera de- cessione del credito può essere effettuata
trazione calcolata sulla quota allo stesso sia dai soggetti Irpef che da quelli Ires e che
imputabile in base alla spesa approvata gli altri soggetti terzi diversi dai fornitori ai
dalla delibera assembleare per l’esecu- quali è possibile cedere il credito devono
zione dei lavori, ovvero in base alle spese essere persone fisiche, lavoratori autono-
sostenute nel periodo di imposta dal con- mi, imprese, società o enti collegati al rap-
dominio, anche sottoforma di cessione porto che ha dato origine alla detrazione.
del credito di imposta ai fornitori. Ad esempio la cessione può essere effet-
tuata a favore di altri condomini, oppure al
subappaltatore del fornitore e/o al sogget-
Nella delibera assembleare to che ha fornito i materiali per eseguire
La scelta di cedere il credito deve risultare l’opera o ancora, nel caso di lavori effettua-
dalla delibera assembleare del condomi- ti da un’ impresa appartenente a un gruppo
nio, ovvero da specifica comunicazione societario o ad un consorzio, il contribuen-
del condomino all’amministratore, da ef- te-condomino può cedere il credito ad al-
fettuare entro il 31 dicembre dell’anno di ri- tre società del gruppo o ad altre imprese
ferimento, dalla quale risulti, oltre l’am- appartenente al consorzio, anche se non
montare del credito ceduto, anche l’accet- hanno eseguito i lavori. La restrizione nel-
tazione da parte del cessionario di cui van- la definizione di “altri soggetti privati” ri-
no indicati la denominazione e il Codice guarda anche la cessione del credito da si-
fiscale. L’amministratore di condominio smabonus (circolare 17/E/2018) ma non si
deve poi comunicare alle Entrate ogni an- estende alle cessioni del credito da parte
no i seguenti dati: la denominazione e Co- degli incapienti.
dice fiscale del soggetto al quale è stato ce- © RIPRODUZIONE RISERVATA

CONDOMINIO FACILE
Capitolo 5
Il contenzioso
CAPITOLO 5
Dopo l’assemblea
L’impugnazione delle delibere

nulle non ha limiti di tempo
di Luana Tagliolini
L
e delibere assembleari, pur essen- vocazione dell’assemblea (per esempio
do vincolanti per tutti i condomini La revoca omessa convocazione), la regolare convoca-
(assenti, dissenzienti ed astenuti), di quelle zione (rispetto dei 5 giorni minimi), il diritto
possono essere comunque impu- di informazione dei condomini (omesso in-
gnate se affette da vizi.
annullabili vio dei bilanci), la regolarità delle delibera-
Esse continuano a produrre effetti fino a invece zione assunte (mancato rispetto dei quorum
quando non vengono dichiarate invalide dal va chiesta deliberativi e dell’ordine del giorno) e così via
giudice salvo che, questi, non ne abbia sospe- L’impugnazione delle delibere nulle non
so l’efficacia. entro 30 ha limite di tempo. I vizi sono insanabili ma
L’invalidità delle delibere si esprime in ter- giorni per evitare l’impugnazione è possibile sosti-
mini di nullità e di annullabilità, nonostante il dalla data tuire la delibera nulla con altra priva di vizi.
Codice civile si limiti a parlare di annulla- L’impugnazione delle delibere annullabili
mento delle delibere contrarie alla legge o al di assemblea deve essere effettuata dal condomino inte-
regolamento di condominio (articolo 1137 o del verbale ressato entro 30 giorni dalla data di assem-
comma 2 Codice civile). blea o dal ricevimento del verbale.
La distinzione tra delibere nulle e delibe- Decorsi i 30 giorni il vizio è sanato e la deli-
re annullabili è stata formulata dalle Sezioni bera è inoppugnabile.
unite della Corte di cassazione (sentenza Prima di adire le vie legali è obbligatorio
numero 4806/2005) e si può sintetizzare nel esperire il tentativo di mediazione. Al proce-
dire che le delibere “nulle” sono affette da dimento è legittimato a partecipare l’ammi-
vizi sostanziali, gravi prive degli elementi nistratore, previa autorizzazione assemblea-
essenziali, con l’oggetto impossibile o illeci- re da assumere con la maggioranza dei pre-
to (contrario all’ordine pubblico, al buon senti e almeno la metà del valore dell’edificio,
costume e alla morale), che esulano dalle assistito da un avvocato. La proposta di me-
competenze dell’assemblea, che incidono diazione deve essere approvata dall’assem-
sui diritti individuali sulle cose o sui servizi blea con la maggioranza di cui all’articolo
comuni o sulla proprietà esclusiva di cia- 1136, comma 2, del Codice civile. Se non si rag-
scun condomino. giunge la predetta maggioranza, la proposta
Sono “annullabili” le delibere affette da vizi si deve intendere non accettata.
formali riguardanti il procedimento di con- © RIPRODUZIONE RISERVATA

IL CONTENZIOSO
Da sapere
CHI PUÒ IMPUGNARE LA DELIBERA LA REVOCA DELL’AMMINISTRATORE
Può chiedere la nullità di una delibera: L’amministratore può essere revocato dall’assemblea o
- chiunque abbia un interesse concreto ed attuale da dall’autorità giudiziaria (articolo 1129 comma 11 c.
dimostrare consistente nella posizione di vantaggio civile). In quest’ultimo caso l’assemblea non può nomi-
effettivo che dalla pronuncia di merito possa derivargli. narlo nuovamente. L’assemblea lo può revocare in ogni
Può impugnare anche colui che l’ha approvata salvo che tempo anche senza giusto motivo con una delibera
con tale voto non si sia assunto o abbia riconosciuto una assunta ai sensi dall’articolo 1136 comma 2 c. civile.
sua personale obbligazione. Non ci sono limiti di tempo. La revoca può essere disposta dall’autorità giudiziaria su
Può ottenere l’annullamento di una delibera: ricorso di ciascun condomino
- condomini dissenzienti, assenti e astenuti; - se non rende il conto della gestione;
- il condomino che intende impugnare ha lo specifico - se non comunica ai condomini la notifica della citazione
onere di provare la propria qualità di condomino dis- o di un provvedimento che abbia un contenuto che
senziente o astenuto (Cassazione, sentenza n. esorbita dalle sue attribuzioni;
5889/2001) ma non ha l'obbligo di provare uno specifi- - per gravi irregolarità (articolo 1129 comma 12 c. civile;
co interesse diverso da quello costituito proprio dall'ac- In presenza di irregolarità fiscali o di mancata utilizzazio-
certamento dei vizi formali di cui sono affette le delibe- ne o apertura del conto corrente, il singolo condomino,
razioni (Cassazione, sentenza n. 4270/2001) e alla prima di adire l’autorità giudiziaria, deve sottoporre la
rimozione dell'atto impugnato. revoca dell’amministratore all’assemblea.
IL CASO RISOLTO
La mediazione In tribunale
Quando si vuole impugnare la delibera e si Vorremmo chiedere la revoca dell’amministrato-
avvia preventivamente la mediazione, come re. Si può chiedere al giudice che, nello stesso
ci si deve regolare per evitare che il decorso giudizio, nomini una amministratore giudiziario?
dei 30 giorni faccia decadere dal diritto Una adeguata risposta si trova nella pronuncia
all’impugnazione ? del Tribunale di Roma che (decreto del 9 genna-
La parte che intende impugnare la delibera io 2017) ha accolto la richiesta di revoca del-
affetta da vizi di annullabilità deve comunica- l’amministratore ma respingeva quella di nomi-
re alla controparte (condomino) entro 30 na di un amministratore giudiziario, perché
giorni (dalla data di assemblea o dalla data di «(…) inammissibile per carenza dell’essenziale
ricevimento del verbale) l’avvenuto deposito presupposto consistente nell’inattività o inca-
di istanza di mediazione. L’istanza determina pacità dell’assemblea a nominare un nuovo
un effetto interruttivo e non sospensivo del amministratore»; presupposto, nel caso affron-
termine temporale, per cui i 30 giorni decor- tato, non ravvisabile, dato che non era stato
rono nuovamente a far data dal deposito del provato che l’assemblea non riuscisse a nomi-
verbale negativo. narne uno nuovo.

CAPITOLO 5
Quando il condominio deve risarcire
Va provato il nesso di causalità

tra i beni in custodia e il danno
di Eugenia Parisi e Luca Bridi
I
n ambito condominiale la responsa- causati dal distacco dal balcone di fregi or-
bilità civile che più si configura è quel- Per evitare namentali e gli elementi decorativi, che a es-
la per danno cagionato da cose in cu- i rimborsi si ineriscano quali i rivestimenti della fronte
stodia prevista dall’articolo 2051 del o della parte sottostante della soletta, i fron-
Codice civile che, come noto, esclude
deve invece talini e i pilastrini essendo tali elementi con-
il solo caso fortuito: un condominio, quale essere dominiali se adempiono prevalentemente
custode di beni e servizi comuni, è obbligato dimostrata alla funzione ornamentale dell’intero edifi-
ad adottare tutte le misure necessarie affin- cio; deve risarcire i danni a persone ferite da
ché queste non rechino pregiudizio ad alcu- l’esistenza un riquadro rotto da tempo di una porta a ve-
no; per intenderci, se una tegola del tetto ca- di un caso tri dell’edificio condominiale o da un pezzo
de sulla macchina parcheggiata in strada, il fortuito di moquette collocato nell’”andito” in modo
condominio sarà tenuto a ripagarla al pro- non conforme alle regole dell’arte o ancora
prietario, così come sarà tenuto a risarcire il all’origine dal cancello condominiale.
danno subito dall’individuo che, trovandosi dell’evento Non è necessario che la cosa sia suscetti-
sulle scale o nell’androne condominiale, sci- bile di produrre danni di per sé, ovvero per
voli a terra per la presenza di liquidi. suo intrinseco potere, essendo sufficiente
Per il configurarsi di questa responsabi- che il danno si sia verificato per l’insorgen-
lità è dunque sufficiente la sussistenza di za in questa di un meccanismo dannoso an-
un nesso causale tra la cosa in custodia che se provocato da elementi esterni: il
(scale, androne, tetto e così via) e il danno danneggiato sarà quindi tenuto a provare
arrecato al terzo. in giudizio solo l’esistenza del rapporto di
Il condominio è tenuto alla custodia ed al- causalità fra la cosa e l’evento, spettando,
la manutenzione delle parti e degli impianti invece, al condominio l’onere di dimostra-
comuni dell’edificio quale pacificamente re il caso fortuito; del resto, ai fini dell’indi-
deve essere considerato sia l’impianto di ca- viduazione del comportamento colposo
nalizzazione delle acque sia il piazzale so- del danneggiato, il giudice dovrà attenta-
vrastante i garage, il cornicione nel caso di mente valutare le risultanze processuali,
caduta di neve che colpisca una macchina verificando se la causa del sinistro fosse
parcheggiata o un pedone in transito; posso- chiaramente percepibile.
no essere a carico del condominio i danni © RIPRODUZIONE RISERVATA

IL CONTENZIOSO
Ossessioni condominiali
Scatta il reato di stalking

per chi perseguita il vicino
di Paola Pontanari
I
ntrodotto dalla legge 38/2009 il reato mali d’affezione.
di atti persecutori disciplinato dall'ar- Soggetto Si tratta di molestie assillanti in continua
ticolo 612 bis del Codice penale (me- a querela crescita, alimentate dalla necessità dello
glio noto come “stalking” – letteral- stalker di soddisfare le proprie emozioni e i
mente «fare la posta») punisce le con-
chi sorveglia, propri desideri. Sono comportamenti volti
dotte vessatorie di minaccia e molestia che, insegue ad appagare il proprio stato d’animo.
reiterate nel tempo, minano profondamente o segue Qualunque sia la modalità di esternazione
la vita della vittima provocandole gravi stati è necessario che il comportamento del-
d’ansia fino a costringerla a mutare le sue abi- i movimenti l’agente cagioni nella vittima un grave disa-
tudini e stili di vita. Lo stalking non è un feno- della vittima gio psichico che determini un fondato timore
meno omogeneo, non è possibile ricostruire prescelta, per l’incolumità propria o di una persona le-
un modello di condotta tipica né tantomeno gata da relazione affettiva o che pregiudichi
un profilo del cosiddetto «stalker». Nella aspettandola in maniere rilevante il proprio modo di vive-
maggior parte dei casi i comportamenti assil- fuori casa re. L’articolo 612 bis del Codice penale puni-
lanti scaturiscono all’interno di rapporti di sce l’autore degli atti persecutori con la re-
natura sentimentale, ma nulla vieta che il clusione da sei mesi a cinque anni.
persecutore possa essere un vicino di casa. La pena è aumentata se il fatto è commes-
Spesso il molestatore non ha prece- so dal coniuge anche separato o divorziato o
denti penali. Le condotte che possono ri- da persona che è stata legata alla persona of-
tenersi persecutorie sono molto varie. In fesa da una relazione affettiva o se il fatto
genere il reato si realizza attraverso la commesso con strumenti informatici o tele-
combinazione di più azioni moleste co- matici. La pena è aumentata sino alla metà se
me il sorvegliare, inseguire e seguire i commessa nei confronti di un minore, di una
movimenti della vittima prescelta, donna in stato di gravidanza o una persona
aspettarla appostandosi sotto o fuori disabile oppure a mezzo di armi o da una
dalla propria abitazione. persona travisata.
Costituisce stalking anche la diffusione di Il reato è punibile a querela della persona
dichiarazioni diffamatorie sulla vittima o la offesa entro sei mesi dall’ultimo accadimen-
minaccia di violenza nei suoi confronti o nei to. Si procede d’ufficio se la vittima è un mi-
confronti dei suoi familiari o contro gli ani- nore o un disabile. La querela è irrevocabile

CAPITOLO 5
se la minaccia reiterata è grave o aggravata ai

sensi dell’articolo612 secondo comma Codi-
IL CASO RISOLTO ce penale. La consacrazione del reato di
stalking condominiale è avvenuta con la sen-
tenza della Cassazione 26878/2016, affer-
In questura mando l’applicabilità dell’articolo 612bis Co-
dice penale nei rapporti di vicinato e, in parti-
Esiste un modo per proteggersi dallo stalker condo- colar modo, in quelli tra condomini. I giudici
miniale, prima di depositare una denuncia querela hanno confermato le accuse di stalking con-
nei suoi confronti? tro l’imputato anche se fondate sulle sole di-
L’articolo 8 della legge 38/2009 prevede che la chiarazioni della persona offesa.
vittima possa rivolgersi alla questura attraverso Su tale circostanza si era già espressa la
la procedura dell'ammonimento. La vittima Cassazione a Sezioni unite con la sentenza
espone i fatti e avanza la richiesta al questore di 41461/2012 statuendo che le dichiarazioni
ammonimento (avvertimento verbale) nei con- della persona offesa «possono essere legitti-
fronti dello stalker. mamente poste sa sole a fondamento dell’af-
Il questore assume le necessarie informazioni e fermazione di penale responsabilità dell’im-
decide per il rigetto o per l’accoglimento dell'istan- putato, previa verifica, corredata da idonea
za. Nel caso in cui il soggetto ammonito non ottem- motivazione, della credibilità soggettiva del
peri all'invito formulato dall’autorità, il reato diven- dichiarante e della attendibilità intrinseca
ta procedibile d’ufficio e, in caso di condanna, vi del suo racconto».
sarà un aumento di pena. La condanna di stalking quindi può scat-
tare anche in base alle sole dichiarazioni
mosse dal soggetto vessato, se valutate cre-
L’amministratore dibili e attendibili.
Con la recente sentenza 20473/2018 la Su-
L’amministratore condominiale può fare qualco- prema corte ha precisato che è irrilevante il
sa per fermare lo stalker o quantomeno impedi- movente dell’azione legato a esigenze lavo-
re che continui a perseguitare la vittima? rative o all’esercizio del diritto di proprietà.
In tema di misure a protezione della vitti-
L’amministratore ha sicuramente un ruolo ma, oltre al divieto di avvicinamento e di co-
rilevante non solo nella gestione dei beni comu- municazione - non cercare contatti, non av-
ni, ma anche nei rapporti di buon vicinato. vicinarsi fisicamente, non rivolgersi alla vit-
Anche i rumori e le esalazioni moleste pos- tima con la parola o con lo scritto – è stato
sono rientrare nell'ambito dello stalking previsto anche il divieto di guardare la per-
condominiale. sona offesa quando lo sguardo assume la
In primo luogo, la vittima può certamente funzione di esprimere sentimenti o stati
rivolgersi all’amministratore di condominio d’animo tali da minacciare o intimorire la
affinchè quest'ultimo con lettera raccomandata vittima (Cassazione penale, sentenza
intimi allo stalker la cessazione dei comporta- 5664/2015). Anche la parte lesa deve presta-
menti offensivi e molesti. re attenzione: atteggiamenti di apertura nei
confronti dello stalker, come rispondergli al
telefono fa venire meno il reato (Cassazione
penale, sentenza 9221/2016).
Nel caso in questione la parte offesa aveva
risposto alle telefonate del persecutore anzi-
ché prenderne le distanze e aveva acconsen-
tito a un incontro chiarificatore.

IL CONTENZIOSO
Amministratori sotto tiro
Mille responsabilità su impianti,

parti comuni e salute
di Giulio Benedetti
L’
amministratore gestisce il de- stratore è obbligatoria, l’obbligo giuridico di
naro dei condomini e pertanto Restituzione rimuovere le parti comuni che minacciano
non può destinarlo ai suoi usi coattiva: rovina e di intervenire nelle situazioni di pe-
personali poiché in tale caso ricolo derivanti dagli impianti è dell’ammini-
compie il reato di appropria-
la mancata stratore. Il condominio è un luogo di vita e di
zione che è punibile a seguito della presenta- consegna lavoro e vive di appalti per cui all’interno del-
zione della querela da parte dell’amministra- di le medesimo trovano piena applicazione le
tore subentrato con la delibera assembleare , norme del Dlgs 81/2008 e per i lavori com-
o da parte dei singoli condòmini. Detto reato documenti missionati dal condominio nei quali l’ammi-
non riguarda solo il denaro , ma anche la do- tecnici nistratore, se non ricorre alla designazione di
cumentazione amministrativa e tecnica del- consente un direttore dei lavori, in qualità di commit-
le parti comuni degli impianti tecnologici tente ha le stesse responsabilità del datore di
condominiali. L’amministratore non ha il di- il ricorso lavoro-committente.
ritto di ritenzione di tali documenti o denari al giudice L’amministratore deve inoltre rispettare
al fine di ottenere il pagamento dei suoi credi- la complessa normativa ambientale con rife-
ti nei confronti del condominio. Per cui la rimento alla igiene e salubrità degli impianti
mancata restituzione di detti documenti, al- alla igiene e salubrità degli impianti tecnolo-
l’amministratore succeduto, integra un peri- gici e delle parti comuni. Qualora nel condo-
colo grave e irreparabile che consente il ri- minio sia presente un piscina giova notare
corso al giudice competente per ottenerne la che la giurisprudenza più recente ritiene
restituzione coattiva poichè impedisce l’uso l’amministratore responsabile degli infortu-
e la manutenzione degli impianti tecnologi- ni , anche mortali, degli utilizzatori delle stes-
ci. Per quanto riguarda il rispetto della nor- se se l’uso della piscina non è regolamentato
mativa di sicurezza la responsabilità penale con orari di apertura e di chiusura, se la stessa
dell’amministratore è stabilita dall’articolo non è recintata e se durante il suo esercizio
40 del Codice penale per cui non impedire un non è dotata di un servizio di vigilanza con
evento che si ha l’obbligo di impedire equiva- bagnini abilitati. La giurisprudenza ritiene
le a cagionarlo. Tale obbligo inoltre può na- l’amministratore responsabile degli infortu-
scere da qualsiasi ramo del diritto e nei con- ni incorsi ai condòmini e dei terzi nell’utiliz-
domìni, nei quali la presenza dell’ammini- zo degli impianti tecnologici se per gli stessi

CAPITOLO 5
IL CASO RISOLTO
L’appropriazione La messa in sicurezza

Se in un piccolo condominio un amministra- Qualora all’amministratore venga ingiunto, con
tore compie il reato di appropriazione inde- ordinanza del sindaco, di compiere un intervento
bita come può il singolo condomino, che non per la messa in sicurezza delle parti comuni, cosa
ha i millesimi per far deliberare all’assem- accade se l’assemblea vota contro l’intervento?
blea di querelare, presentare denuncia L’amministratore non si deve dimettere poiché
all’autorità giudiziaria? l’ordinanza resta obbligatoria nonostante le sue
Anche il singolo condòmino può presentare la dimissioni. La giurisprudenza afferma che in tale
querela, in quanto anche lui è persona offesa caso sussiste la responsabilità del singolo condò-
del reato di appropriazione indebita, quanto mino di rimuovere la situazione pericolosa anche
meno delle sue quote condominiali. In tale se la stessa non è a lui attribuibile. L’amministra-
caso, come parte civile nel processo penale, tore per tutelarsi può comunicare al sindaco il
se ha presentato la querela nei 90 giorni da nome degli assenti o dei contrari ai provvedi-
quanto ha scoperto il reato, si costituirebbe menti ingiunti per consentigli l’emissione del-
come singolo condòmino. l’ordinanza nei confronti dei predetti condòmini.
non sia stato nominato il terzo responsabile, e dotato dei necessari presidi antinfortuni-
se non siano sottoposti a manutenzione pe- PREVENZIONE stici i lavoratori, la rimozione dell’amianto.
riodica, se non siano dotati delle dichiarazio- Vanno Inoltre l’amministratore deve vigilare su-
ni di conformità. L’amministratore deve de- denunciate gli appaltatori e sui subappaltatori affinché
nunciare alle autorità competenti le situazio- non adibiscano alle attività lavorative svolte
ni di pericolo a sua conoscenza e presenti nelle situazioni nel condominio lavoratori sprovvisti del
le parti private che possano essere di pericolo permesso di soggiorno. Per quanto riguarda
potenzialmente pericolose per le parti co- la distribuzione dell’acqua nel condominio ,
conosciute
muni. Inoltre l’amministratore deve richie- al fine di prevenire la diffusione del morbo
dere al giudice competente i provvedimenti e quelle della legionella, l’amministratore deve pos-
urgenti atti a tutelare la pubblica e privata in- presenti sedere lo schema dettagliato della rete idrica
columità , oltre che del condominio. Nel caso per programmare la gestione della manuten-
di perduranti schiamazzi o rumori di un pub-
nelle parti zione ordinaria e per agevolare l’intervento
blico locale che disturbino i condòmini , a se- private degli organismi di controllo, deve regolare la
guito di un esposto da loro firmato o di una temperatura di esercizio e il ricircolo dell’ac-
delibera assembleare, l’amministratore può qua. Nel caso in cui l’amministratore accerti
denunciare il fatto alla pubblica autorità. riscontri la presenza di legionella deve disat-
L’amministratore, in qualità di datore di la- tivare gli impianti idrici, deve sospendere
voro per conto del condominio, risponde pe- l’erogazione idrica fino all’intervento degli
nalmente dell’inadempimento degli oneri organi ispettivi e al risanamento delle aree
contributivi e previdenziali per cui è tenuto interessate e deve informare le autorità sani-
nei confronti dei soggetti assunti. In quanto tarie e comunali e il distributore dell’acqua. I
garante dell’uso sicuro delle parti comuni condòmini sono responsabili delle parti e de-
l’amministratore deve affidare a imprese au- gli impianti di loro esclusiva proprietà.
torizzate, che abbiano formato ed informato © RIPRODUZIONE RISERVATA

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