Guida Condominio PDF

Guidaalcondominio
www.studiocataldi.it
Ildirittoquotidiano
Guidadidirittocondominiale
Edizione2016
Avv.AlessandroGallucci
IILCONDOMINIOINGENERALE p.4
Cos'ilcondominio:Definizioneenaturagiuridica
IILEPARTICOMUNIArt.1117c.c. p.9
Cosasonoleparticomuni
Ilsuolo
Lefondazioni
Imurimaestri
Lefacciate
Itetti,ilastricisolariadusoesclusivoeleterrazzealivello
Isottotetti
Lescale
Iportonidiingresso
Ipilastrieletraviportanti
Ivestiboli,glianditieiportici
Icortili
Tuttelepartidell'edificionecessarieall'usocomune
Ilocaliperiserviziincomune
Opere,installazioniemanufattidestinatiall'usocomune
Gliascensori
Ildecoroarchitettonico
Ibalconi,leverandeelefinestre
Dirittideicondominisullecosecomunieindivisibilit
Leinnovazioni
Leareedestinateaparcheggio
IIILARIPARTIZIONEDELLESPESE p77
Concettigeneralisullaripartizionedellespese
Laripartizionedellespeseinbaseallaccordodelleparti
Ilcriteriolegalediripartizionedellespese
Letabellemillesimali
Letabellemillesimalicontrattuali
Letabellemillesimalic.d.giudiziali
Letabellemillesimalic.d.assembleari
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Ildirittoquotidiano
Lapprovazionedelletabellemillesimali:uncasoconcreto
Lanaturadelleobbligazionicondominiali
Ilfondocassa(ofondospeciale)
Idebiticontrattidalcondominio.Condominimorosi:obblighi
dellamministratore,lasolidarietpassivaeilprincipiodiparziariet.(diPaolo
Accoti)
IVGLIORGANIDELCONDOMINIO p.117
Unchiarimentopreliminare
Lamministratore:nomina,confermaerevoca
Leattribuzionidellamministratoredicondominioelanaturadelsuorapporto
conilcondominio
Larappresentanzadellamministratore
Iprovvedimentidellamministratore
Laprorogatiodeipoteridellamministratore
Lamministratoredicondominioelaprivacy
L'obbligodiformazionepergliamministratoridicondominio(DM140/2014)
Lassembleacondominiale
Ilconsigliodeicondomini
Ilruolodelsingolocondomino
Ilcondominioelaprivacy
Telecamereincondominio
VILCONDOMINIOELAUTORITAGIUDIZIARIA p.165
Lelitiattiveepassive
Ildecretoingiuntivocontroilcondominomoroso:procedimento,legittimazione
attivaepassiva
Ildissensorispettoalleliti:modalitdicomunicazioneerisvoltipratici
Limpugnazionedelledeliberecondominiali
Lamediazioneincondominio
VIILREGOLAMENTODICONDOMINIO p.184
Ilregolamentocondominiale
Proceduraperl'approvazionedelregolamentocondominiale
Larevisionedelregolamentocondominiale:uncasopratico
VIIAPPROFONDIMENTIVARI p.196
Cosafarequandoilcondominoe'moroso(diManuelaMargilio)
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Ildirittoquotidiano
L'azionedelterzocreditorecontroilcondominomoroso(diLuciaIzzo)
Lasopraelevazioneincondominio(Avv.SilvioRizzonico)
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IILCONDOMINIOINGENERALE
Condominio:definizioneenovitnormative
Approcciarsiallamateriacondominialesignificaprimadituttocapirechecos'
ilcondominio.
Comeperaltriistituti,
ilcodicecivilenonnefornisceunadefinizione .Le
difficoltproseguono,inquantoalladomandachecos'uncondominio
possibilerispondereindiversimodi,essendoilconcettoriferibileasvariati
profili(materiale,giuridico,ecc.).
Confrontarsiconquestiquesitisignificaaffrontarelamateriadeldiritto
condominialecorrettamente,comprendendoilgiustosignificatodellenorme
cheloregolano,lelorolacunenonchlospaziolororiservatodallegislatore
all'internodelnostroordinamento.
Definizionedicondominioecomunione
Dettocidiprimariaimportanzadefinireilcondominio.Iprofilidefinitoridi
maggioreinteressesonoquelliattinentilasferagiuridicacheguardaallasua
materialitedallasuasoggettivitnelnostroordinamento.Comeanticipato,il
codicenondefiniscechecos'ilcondominio.
Sitrattadiun
istitutorelativamentegiovane,disciplinatoinmaniera
sistematicasolonelcodicedel1942 .Ilcodicedel1865,infatti,e
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leunitimmobiliarisonodiproprietesclusivadidiversisoggettisiapplicher
ladisciplinadelcondominio.Ciperchaccantoallepartidipropriet
individuale(gliappartamenti)cisarannoquelleparticheperleggedovranno
essereconsideratediproprietcomune.Tuttavia,qualoralostessopalazzo
siaoggettodiproprietindivisatrapipersone(adesempioperchlasciatoin
ereditdalpadreaiproprifiglisenzaassegnazionedellesingoleunit)esso
sarsoggettoallacomunione.
chiaro,allora,che iltrattodistintivodelleduefattispecievaindividuato
nelladiversaconformazionedeidirittidiproprietdeisingolirispettoal
beneimmobile .
Sipu,quindi,affermareche ilcondominiounaparticolareformadi
comunionenellaqualecoesistonopartidiproprietesclusivaepartidi
proprietcomune .
Letipologiedicondominio
Dataunadefinizionedicondominio,siponesubitoilproblemadiindividuare
queicasiconcretiaiqualisiapplicaladisciplinacodicistica.
Laquestionestataoggettodell'evoluzioneurbanisticoediliziadegliultimi
anniedhaincontrato(edincontra)delleproblematichedinonfacilesoluzione,
lequali,sovente,sonostateoggettodiinterventogiurisprudenziale.
Inparticolare,alivellonumericoquandosipudirechesidifronteadun
condominio?sufficientecheicondominisianodue,treodipi?Comesi
identificauncondominio?Uncondominiopusvilupparsisoloinsenso
verticaleoancheinsensoorizzontale?
Ledomandesonotantequanteleconformazionichepuprendereunedificio.
Occorre,inprimoluogochiarirechenonnecessariaalcunaformula
sacramentaleaffinchsipossadirechesisiacostituitouncondominio.
sufficientechesiavendutaunasolaunitimmobiliaredell'edificio .Cos,
basterlapresenzadiduedifferentiproprietariesclusivididiverseporzioni
dell'immobile(c.d."condominiominimo" ),definitiaifinidilegge
"condomini",perchsidebbaapplicareladisciplinadelcondominio.
Sulpunto,leSezioniUnitedellaCassazione,conl'importantesentenzan.
2046/2006,hannochiaritoche l'esistenzadelcondominioel'applicabilit
dellenormeinmaterianondipendedalnumerodellepersonechead
essapartecipano .Pertanto," senell'edificioalmenoduepianioporzionidi
pianoappartengonoinproprietsolitariaapersonediverse,ilcondominio
consideratocomesituazionesoggettivaocomeorganizzazionesussiste
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sullabasedellarelazionediaccessoriettracoseproprieecomunie,per
conseguenza,indipendentedalnumerodeipartecipantitrovanoapplicazione
lenormespecificatamenteprevisteperilcondominionegliedifici ".
Ilnumerodicondominiincidesolamentesullanecessitdinominareun
amministratore,chenecessarioquandoicondominisonopidiquattro,o
perilregolamentodicondominio,cheobbligatoriopericondominiconpidi
diecipartecipanti.
Ilcondominio,infine,pusvilupparsitantoinsensoverticale(ilclassico
edificiocondominialeapipiani)quantoinsensoorizzontale .
Atalproposito,bastapensareairesidencecompostidavillettemonoo
bifamiliariconpiserviziincomune(adesempio,stradeinterne,
illuminazione,ecc.).
Diverso,invece,ilcasoincuipipalazzi,gidiperscostituentidegli
autonomicondomininelsensosinoraaffermato,abbianobenie/oserviziin
comune.
Intalcaso,sidifronteal
c.d."supercondominio" ,checompostodapi
edificicondominialilegatitralorodabenie/oservizicomuni.Cos,per
esemplificare,ungruppodiquattroocinqueedifici,cheabbiaincomuneun
parcooiservizidifognatura,catalogabilecomesupercondominio.
Tuttequestefattispecie,nell'assenzadiespressaregolamentazione
codicistica,sonostatericondotteperanalogiadallagiurisprudenzasottola
disciplinadelcondominio.Ilfattonaturalmentecreanonpochedifficolt
applicative.Bastapensare,atitoloesemplificativo,airegolamenti
condominialiche,illegittimamente,hannoritenutodipoterlimitarela
partecipazioneall'assembleadelsupercondominiosoloagliamministratoridei
varicondominichelocompongono(sututte,v.Cass.n.7894/1994).
Lanaturadelcondominio
Lasituazionenondifferentesesihariguardoallasoggettivitgiuridicadel
condominionelnostroordinamento.FinoallasentenzadelleSezioniUnite
dellaSupremaCortediCassazionen.9148/2008 (relativaalconcettodi
solidarietnelleobbligazionicondominiali),ilcondominiovenivadefinito
"unsempliceentedigestione,ilqualeoperainrappresentanzae
nell'interessecomunedeipartecipanti,limitatamenteall'amministrazioneeal
buonusodellacosacomune,senzainterferireneidirittiautonomidiciascun
condomino "(Cass.n.7891/2000).
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Questadefinizione,coniatadallastessagiurisprudenza, statasmentita
nell'arrestodilegittimit sopracitatoche,alcontrario,nonsolo haritenuto
impossibileconsiderareilcondominiocomeunentedigestionema
addiritturadiaffiancarloaqualunqueentitgiuridicamenterilevante .
Fermarestandolapienalegittimitditaleimpostazione(inmancanzadiuna
disciplinadiriferimento),essanonpuandareesentedacritiche:adoggi,il
condominio(inpersonadell'amministratore)intrattienetuttaunaseriedi
rapporticonsoggettiterzieconglistessicondominidafarerisultare
quantomeno plausibilelapossibilitdiconfigurareunasuaautonomia,
almenoalivellodicentrod'imputazionegiuridico .
Lariforma
Lacostantecrescitadelcontenziosoinerentelamateriainoggettononch
l'avanzamentodellemodernetecnologie,dellaculturaelemutateistanze
socialihannospintoillegislatorearivisitareedaggiornarel'interanormativa
condominiale,cogliendotuttiglispuntiemersidallacorposagiurisprudenza,di
legittimitedimerito,formatasineltemposultemaperfarfronteal
fabbisognoditutelagiudiziariaedareunarispostaallagrandevarietdi
quesitisottopostiallasuaattenzione.
Ecco,quindi,che il20novembre2012laCommissioneGiustiziadel
SenatodellaRepubblicahaapprovatoiltestodefinitivodellariformadel
Condominio :uninsiemediarticolichehannointegratoedaggiornatoun
ambitogiuridicochehaguadagnatoecontinuaariscuoteresemprepi
attenzionedapartedeglioperatori.
Conilnuovotestodella legge11dicembre2012n.220("Modifichealla
disciplinadelcondominionegliedifici") illegislatoreintervenuto
incisivamentesututtalamateria,revisionandoalcunidegliarticolipi
importanti(comeades.l'art.1117el'art.1129sullafiguradell'amministratore)
eaggiungendonealtri(art.1117dabisaquaterart.1122biseterart.1130
bis).
Lapresente guida ,conloscopodifornireglistrumentinecessariperun

correttoinquadramentogiuridicodell'istitutodelcondominio, affronta
pertantogliaspettipiincisividellariforma ,partendodalladefinizionedi
"partecomune"edall'analisidellesingolecomponenti,prendendospuntosia
dallaclassificazionenormativachedallacasisticagiurisprudenziale,
spostandosipoisulledisposizionirelativeallaripartizionedellespese
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condominialiesoffermandosisullacomponenteorganizzativadelcondominio
(inparticolare,sullafiguradell'amministratore,oggettodirecenteriforma),
concludendo,infine,conlarappresentanzaeladifesadelcondominioinsede
digiudiziocivile.
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IILEPARTICOMUNIArt.1117c.c.
Leparticomunidelcondominio
Illegislatorecodicisticoall'art.1117c.c.
nonfornisceunadefinizionediparti
comuni,limitandosiadindicarequalisonolepartidell'edificiodaconsiderarsi
incomunionetratuttiicondominiedilregimegiuridicoalqualesono
sottoposte.
Sitrattadibenichesipresumonocomuni ,salvadiversadisposizione
contenutaneltitolod'acquistoechel'articolosuccitatoindicain
un' elencazionemeramenteesemplificativaenontassativa .
Definirecosasiaunapartecomunerimane,comunque,un'esigenzache
travalicaipurifiniaccademici,poichlaquestionehadeirisvoltipratici
rilevantisoprattuttoinordinealregimedellespeseedellapropriet.
Allalucedelladisposizionecodicisticaesullascortadellediversepronunce
giurisprudenzialiinmateria,sipossono definireleparticomunicomequelle
frazionidell'edificiocondominialediproprietditutti,utili (eilpidelle
volteindispensabili) all'esistenzastessadelcondominio.
Ilconcettodiproprietcomunevienesensibilmenteestesodallegislatore
dellariforma,poichlanuovaformulazionedell'art.1117c.c.prevedendoche
lepartioggettodicomunionesianoadisposizione" deiproprietaridellesingole
unitimmobiliaridell'edificio,ancheseaventidirittoagodimentoperiodico "
superala"classica"concezionediproprietcomunementeintesa,investendo,
appunto,deldirittoall'utilizzoancheisoggettititolaridiundirittodipropriet
limitatoneltempo( c.d.proprieta"godimentoperiodico" ).
Illegislatoresiineffettiadeguatoalleattualitendenzesociali,ivicompresa
larecenteintroduzionesulmercatoimmobiliaredegliacquistiinmultipropriet,
ilcuiutilizzodapartedeisingoliproprietaritemporalmentelimitato(pratica
spessoinusoperl'acquistodiappartamentisitiinzoneturistiche).
Occorre,altres,sottolinearechelacomunionecondominialedeibenidicui
all'art.1117c.c.presuntae" lapresunzionelegaledaessapostapuessere
superatasolodallaprovadiuntitolocontrario,chesiidentificanella
dimostrazionedellaproprietesclusivadelbeneincapoadunsoggetto
diverso ",mentre,secondolarecentegiurisprudenza,questa" provanonpu
esseredatadallaclausoladelregolamentocondominialechenonmenzioni
dettobenetraleparticomunidell'edificio,noncostituendotaleattountitolo
idoneoadimostrarelaproprietesclusivadelbeneequindilasuasottrazione
alregimedellaproprietcondominiale(Cass.n.17928/2007n.6175/2009).Il
regolamentodicondominio,infatti,noncostituisceuntitolodipropriet,maha
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lafunzionedidisciplinarel'usodellacosacomuneelaripartizionedelle
spese "(Cass.n.13262/2012).
Le"categorie"deibenicomuni
L'art.1117c.c.distingue,atitoloesemplificativo,ibenichesonooggettodi
proprietcomune, intrepunti :
alnumero1)sonoelencatelepartiinerenti
allastrutturadell'edificio (suolo,fondazioni,murimaestri,tetti,scale,portoni
d'ingresso,ecc.)eingenere"tuttelepartidell'edificionecessarieall'uso
comune" alnumero2)ilocalidestinatiaiserviziincomune (localiperla
portineria,perlalavanderiaecc.) alnumero3)leopere,leinstallazioniei
manufattidestinatiall'usoealgodimentocomune (ascensori,pozzi,
cisterne,impiantigasecc.).
Possono,pertanto,considerarsirientranti:nella primacategoriatuttiic.d.
"benicomuninecessari" perl'esistenzastessadell'edificiocondominialeo
permanentementedestinatiall'usocomune(poichconsiderati"necessari",
purpotendononesserlodifatto,pervolontdeicondominichene
determinanoladestinazionepoichsenzaglistessinonsarebbepossibile
utilizzarelesingoleproprietesclusive)nella secondacategoria,tuttiic.d.
"benicomunidipertinenza" ,ovesonoricompresituttiilocalidestinatiai
servizicomuninella terzaeultimacategoria ,infine,
ic.d."benicomuni
accessori" ,ovveroleopere,leinstallazionieimanufatticheservonoall'usoe
algodimentocomune.
Elencazionenontassativa
L'elencazionedicuiall'art.1117c.c. nonhacarattereesaustivon
inderogabile .Cisignificachepossonoesisterebenicomuninonprevistio
beniconsideraticomuniperlalorospecificadestinazioneoinforzadiun
titolo.
Lastessaespressioneutilizzatadallegislatorenell'accompagnaretuttiibeni
elencaticoniltermine "come" ,nonchle
formuledichiusura utilizzateal
punto1)("tuttelepartidell'edificionecessarieall'usocomune")enei
successivipunti2)e3)("ilocaliperiserviziincomune"leopere,le
installazioni,imanufattidiqualunquegeneredestinatiall'usocomune"),
intendonodareunrespiropiampioallanormacontenutanell'art.1117
c.c .,permettendocosall'interpretedivalutaredivoltainvoltala
condominialitdeibeni.
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principiopacificoancheingiurisprudenzacheladisposizionedicuiall'art
1117c.c.poneunapresunzionedicondominialitperibeniiviindicati,
secondoun'elencazionenontassativa,poichderivante" siadall'attitudine
oggettivadelbenealgodimentocomune,siadallaconcretadestinazionedel
medesimoalserviziocomune "(Cass.n.13262/2012).
Icaratteridelleparticomuni
Leparticomunidell'edificiosonostrumentalialgodimentodelleproprietdei
singolipercuidatalevincolodidestinazionefunzionale,sorgonoicaratteri
dell'
irrinunciabilit edella
indivisibilitdellestesse.
Perespressaeinderogabileprevisionedell' art.1118c.c.,ilcondominonon
purinunciareaidirittisuibenicomuni nsottrarsiall'obbligodicontribuire
allespeseperlaloroconservazione.
Laratio
ditaledisposizionevaricercatanelfattocheilgodimentodeibeni
comuniinscindibiledalgodimentodeibenidiproprietesclusiva,percuipur
rinunciandoallacomproprietsulbene,ilcondominocontinuerebbedifattoad
usufruiredellostesso.Siritiene,pertanto,cheneancheilregolamentodi
condominiodinaturacontrattualepossaderogareall'irrinunciabilit,salvoche,
ovviamente,l'attodirinunciasiacontestualeaquellosuldirittoall'unit
abitativadiproprietesclusiva.
L'art.1119c.c. sancisce,invece,l'indivisibilitdelleparticomunidell'edificio,
"amenocheladivisionepossafarsisenzarenderepiincomodol'usodella
cosaaciascuncondominoeconilconsensodituttiipartecipantial
condominio ".
Com'evidente,purnellasuainderogabilit,ladisposizionecodicisticanon
prevedel'indivisibilitassolutadelleparticomuni,masubordinatale
eventualitalconsensodituttiicondomini.Ancheintalcaso,la ratiodel
legislatorevaricercatanell'intenzionedievitareunadivisionechepossa
alterareladestinazionefunzionaledelleparticomunialserviziodellepropriet
esclusive,facendopatireaisingolicondominiunadiminuzionenelgodimento
dellestesse,lasciando,tuttavia,sopravviveretalepossibilitincasodi
accordounanime.
L'usodelleparticomuni
Ciascuncondominopu servirsidellecosecomuni ,apportando,aproprie

spese,anchemodificazioninecessarieperilmigliorgodimento,purchnonne
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alteriladestinazioneenonimpedisca, exart.1102c.c.
,aglialtripartecipanti
unparigodimentodellestesse,oltreanonpregiudicarelastabilit,la
sicurezzaeildecorodell'edificiocondominiale.
Secondol'art.1118,1comma,c.c. ildirittodiciascuncondominosulle
particomuni ,salvocheiltitolonondispongaaltrimenti, proporzionaleal
valoredell'unitimmobiliarechegliappartiene.
Laddovenonsiaprecisatodaltitolo,perdeterminarel'estensionedeldiritto
spettanteaciascuncondominosullepartioggettodiproprietcomune, si
considerailvaloredell'unitimmobiliareespressoinmillesimi (secondo
letabellemillesimaliallegatealregolamentodicondominio),avendoriguardo
nell'accertamento,exart.68disp.att.c.c.,alvalore"grezzo",senzatenere
contodelcanonelocatizio,deimiglioramentiedellostatodimanutenzione.
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Ilsuolo:definizione
Ilsuoloil
primodeibenicomunicitatidall'art.1117 delcodicecivile.
L'esattaqualificazionedellostesso,consideratocheladisposizionecivilistica
loidentificasolamentecome"ilsuolosucuisorgel'edificio",harichiestopi
voltel'interventodellagiurisprudenza.
Laquestione,lungidall'essereunadisputapuramentenominalisticahadei
risvoltipraticinonindifferenti.Cos,standoall'orientamentogiurisprudenziale
dominanteilsuolocoincideconquella" porzionediterrenosucuipoggia
l'interoedificioe,immediatamente,laparteinfimadiesso ".Rientrano,
pertanto,intalenozione" l'areadovesonoinfisselefondazionielasuperficie
sullaqualepoggiailpavimentodelpianterreno,nonanchequest'ultimo.Ne
conseguecheicondominisonocomproprietarinondellasuperficiealivellodi
campagna,bensdell'areaditerrenositainprofonditsottostante,cio,la
superficieallabasedelfabbricatosullaqualeposanolefondamenta
dell'immobile "(Cass.n.8119/2004).
principiopacificoperlagiurisprudenzadominante,altres,cheperilsuolo
sucuiinsistel'edificiocondominiale,siconsidera l'areasullaqualepoggiail
pavimentodelpianopibasso ,
siachequestoemerga intuttooinparte
dalpianodicampagnacircostante, siachesitrovipiinprofondit ,
risultandocompletamenteinterrato(Cass.n.5085/2006).
Trattandosidibenecomuneexart.1117c.c.,lespesenecessarieperlasua
conservazioneegodimentosonodaripartireinmisuraproporzionalealvalore
dellaproprietdiciascuncondominoexart.1123,1comma,c.c.inibito,
inoltre,"
alsingolocondomino,indifettodiprovadiavereacquistatoinbasea
validotitoloporzionidiesso,diassoggettarloapropriousoesclusivo
impedendoneilpariusoaglialtricondominisenzailconsensodicostoro"
(Cass.n.14350/2000).
Presunzioneinversa
Lapresunzionedicomunanzadelsuoloexart.1117c.c.nonopera,tuttavia,
nellasituazioneinversa.I ncasodiedifici,separatieautonomi,erettisul
medesimosuolosucuisortolostabilecondominiale ,lagiurisprudenza
hastabilitochel'appartenenzaalcondominio,e,dunque, laqualificadibene
comune,nonautomatica .Npuvalereafarsorgereautomaticamentela
presunzionedicomunione,ilfattocheilterrenosucuiintempidiversisiano
staticostruitisiailfabbricatocondominialecheglialtriedifici,appartengaal
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medesimoproprietario,poich" l'estensionedellaproprietcondominialead
edificiseparatiedautonomirispettoall'edificioincuihasedeilcondominio
puesseregiustificatasoltantoinragionediuntitoloidoneoafar
ricomprendereilrelativomanufattonellaproprietdelcondominostesso "
(Cass.n.9105/2013).
Suoloadiacenteocircostante
Ingenere,lapresunzionedicomunioneexart.1117c.c.nonoperacon
riferimentoall'areacircostanteoadiacenteilfabbricatocondominiale,poichil
"suolosucuisorgel'edificio",secondoilconsolidatoindirizzo
giurisprudenziale,soltantoquellocircoscrittodallefondamentaedaimuri
perimetraliesternidellostesso,mentrequelloadiacenteocircostante
potrebbe" rientraretralecosecomuniunicamenteperdiversotitolo,potendo
trovarsiinrapportodiaccessorietodipertinenzaconl'edificiostesso "(Cass.
n.273/1984).
Nellospecifico,lagiurisprudenza,dilegittimitedimerito,haaffermatoche,
seppurl'elencazionedelleparticomuniexart.1117c.c.nondaconsiderarsi
tassativa,l'area"dequa "nonpresentaquellecaratteristiche" dioggettiva
destinazionedelbeneall'usocomunecherenderebbeapplicabilelacitata
presunzione" (Trib.Trani27.7.2004)percui, perpoterstabilire,in
concreto,seunadeterminataareacontiguaall'edificiocondominialesia
omenopertinenzadellostesso efacciapartedellestrutturedel
condominio, occorreaccertaresericorronoglielementirichiestiper
l'insorgeredelvincolopertinenziale (ovvero,l'esistenzadiunelemento
oggettivo,consistentenelladestinazionediunbeneaccessorioalservizioo
all'ornamentodelbeneprincipale,ediunelementosoggettivo,consistente
nellarispondenzaditaledestinazioneall'effettivavolontdell'aventedirittodi
crearetalevincoloanormadell'art.817c.c.), valutando" lostatoeffettivo
deiluoghiedirapportiintercorrentitraimanufatticondominialie
l'adiacentespazio ",sullabasediunaccertamentochesitraduceinun
apprezzamentodifatto,incensurabileinCassazione(Cass.n.2999/1988).
Ilsottosuolo
Secondol'art.840c.c. laproprietdelsuolosiestendealsottosuolo,con
tuttocichevisicontienefinoallaprofonditentrocuilastessapuessere
utilmenteesercitata.Pertanto,ilproprietariodelsuolo,salviilimitiimposti
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dallalegge,pudisporreegoderepienamentedelsottosuolo,realizzando
"qualsiasiescavazioneodoperachenonrechidannoalvicino ".Taleprincipio,
applicabilealleproprietsolitarie,relativamentealsottosuolodell'edificio
condominiale,va,tuttavia, contemperatoconl'art.1117c.c. che,come
anticipato,individuailsuolosucuisorgel'edificioqualebenedipropriet
comunedituttiicondomini,salvochenonrisultidiversamentedaltitolo.
Laquestione,lungidall'esseremeramenteteorica,presentanotevole
rilevanzacircalalegittimitdieventualilavoridiscavooampliamento
realizzatidalproprietariodelpianopibassodelcondominio(cantina,
seminterrato,abbassamentodellapavimentazione,ecc.).
L'indirizzounivocodellagiurisprudenzaaffermache laporzionedisuolo
sottostanteall'edificiocondominiale,costituitodallazonaesistentein
profonditaldisottodell'areasuperficiariacheallabasedellostesso ,
ancorchnonmenzionatoespressamentedall'art.1117c.c.,conriguardoalla
funzionedisostegnocheessocontribuisceasvolgereperlastabilitdel
fabbricatoe,comunque,indipendentementedalladestinazione, va
consideratodiproprietcomune (Cass.n.17141/2006n.22835/2006),in
mancanzadiuntitolocheneattribuiscalaproprietesclusivaadunodei
condomini(sipensi,adesempio,alladestinazionedelsottosuoloapostiauto,
boxecantine,inrapportodiaccessorietopertinenzadellesingoleunit
immobiliari).
Usodelsottosuolo
Sullascortadiquantoaffermato, ciascunodeicondominipuservirsidel
sottosuolosecondoiprincipiespressidall'art.1102c.c. ,purchnonne
alteriladestinazioneenonimpediscaaglialtridifarneusoparitariosecondoil
lorodiritto,ma"
nonpu,senzailconsensodeglialtri,procederead
escavazioniinprofonditdelsottosuoloperricavarnenuovilocalioingrandire
quellipreesistenti,comportandotaleattivitl'assoggettamentodiunbene
comuneavantaggiodelsingolo "(Cass.n.5085/2006).
Alcunedecisioni,dilegittimitedimerito,pirisalentipresentavano,tuttavia,
unindirizzononperfettamenteconformeaquellodeldivietodi" qualsiasi
opera ".LaCassazione,difatti,haritenutolegittimal'esecuzione,dapartedel
proprietariodeivaniterranei,di"operediscavooccorrentiperprovvederealla
pavimentazionearegolad'artedeivanistessi,inquantotalioperenon
pregiudicanolafunzionedelsottosuolorispettoall'edificio,che,
principalmente,quelladisostenerel'edificioe,secondariamente,diinstallarvi
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tubiecanali,nalteranol'equilibriogiuridicoedeconomicodellacomunione "
(Cass.n.1323/1967).Altres,intempipirecenti,laSupremaCorteha
ritenutovalidal'escavazionedelsottosuoloeffettuatadapartediun
condomino" percollegareconunascalaleunitimmobiliarialpianoterreno
conquellepostealseminterrato,tuttedisuaproprietesclusiva "poichnon
considerataappropriazionedelbenecomune,nlimitazionedell'usoedel
godimentocuilostessodestinato(Cass.n.5546/1999),mentreigiudicidi
meritohannoconsideratolegittimauna"modestaescavazione"affermando
nellospecificoche" puressendointerdettoalsingolocondominodieffettuare
operenelsottosuolotalidacompromettereildirittodeglialtricondominidi
servirsidiessoeditrarneleutilitchequesto,persuanaturae
destinazione,capacedioffrire,tuttavialegittimaunamodestaescavazione
che,mentredaunlatoconsenteunamiglioreutilizzazionedellecoseproprie
ediquellecomunidapartedelsingolo,nonpregiudicailparidirittodituttigli
altripartecipanti".(Trib.Milano,06071989).
Adognimodo,sipuaffermareche secondolaprevalentegiurisprudenza,
alproprietarioesclusivodelpianopibasso,ovunquesiacollocato
(interrato,seminterratooallivellodelpianodicampagna) inibitoeffettuare
senzailconsensounanimedituttiicondominiodiuntitolodipropriet
esclusivadelsottosuolo,qualsiasiscavooampliamento perunmaggiore
godimentodellasuaunitimmobiliare,poichqualsiasioperasottol'edificio,
"conl'attrarrelacosacomunenell'orbitadellasuadisponibilitesclusiva,
vienealedereildirittodiproprietdeicondominisuunapartecomune ",in
paleseviolazionedell'art.1102c.c.(Cass.n.17141/2006n.8119/2004n.
6587/1986).
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Lefondazioni
Lefondazionisonocostituitedatuttele operepostenelsottosuolo
destinateadelevareesostenerel'interoedificio .Comeilsuolo,esalvo
pattocontrario,anch'essequalipartinecessarieperlastabilitdellastruttura
condominialesonodi proprietcomune ecometali,pertanto,soggetteai
criteridiripartizionedellespesestabilitidall'art.1123,1comma,c.c.
Avolte,per,leloro particolaricaratteristichecostruttive fannosorgere
problemicircal'esattaqualificazione,percuisepacificoche fannoparte
dellefondazionigliscavi,leoperediconsolidamento,disostegnoei
terrapieni ,perquantoconcerne,adesempio,leintercapedinieivespaisi
resonecessariopivoltel'interventodellagiurisprudenzaperstabiliresefare
rientraretalibeniall'internodell'elencazionedicuiall'art.1117c.c.,sullabase
dellaloroattitudineoggettivaalgodimentocomuneedellaconcreta
destinazionedeglistessialserviziocomune,conleconseguentiricadute
sull'ammissibilitdideterminatiusiedellarealizzazionedioperedapartedei
condominielapedissequa applicazionedeicriteridicuiall'art.1123c.c.in
ordineallaripartizionedellespese .
Leintercapedini
Perintercapedinisiintendonodiregolale" zonedirispetto"tradiversiedifici
aventiladoppiafinalitdicontemperaregliinteressicontrappostidiproprietari
vicini(nelrispettodeilimitidelledistanzefracostruzioninell'ambitodei
rapportidivicinato)edisoddisfareesigenzediigieneesicurezzapubblica,
poichaventila funzionedifarcircolareariaeluceedevitareumidite
infiltrazionid'acqua avantaggiosiadeipianiinterratichedellefondamentae
deipilastri,partinecessarieperl'esistenzadell'interoedificiocondominiale.
Deve,pertanto, considerarsicomunel'intercapedine (olepartidi
fondazioniinteressantiilsottosuolodelfondodelvicinoconfinante) ricadente
suterrenoadiacente,diproprietaltrui ,checonservalasuaqualificadi
benecomunedell'edificiocuidestinata,qualeparteessenzialeenon
autonomadellefondazionidellostesso.
Analogamente,salvocheiltitolocontrattualenondispongadiversamente,
poichdevonoconsiderarsibenicomunianchetuttiquelliassimilabilialleparti
espressamenteindicatenell'art.1117c.c.,inrelazionealladestinazioneal
comunegodimentooalserviziodellaproprietesclusiva,lagiurisprudenza
ritienecomune(e,pertanto,assoggettataaicriteriproporzionalistabilitidal1
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Ildirittoquotidiano
commadell'art.1123c.c.perlaripartizionedellespesenecessarieperlasua
conservazioneegodimento) l'intercapedineesistentetrapilastrieterreno
adiacente,quandolastessanonhaalcunaautonomiafunzionaleo
strutturalemapartedellefondazioni che,acausadellaconformazione
delfabbricato,nonsiesauriscononellaporzioneinteramentesotterratadel
pilastromacomprendono,necessariamente,anchequellaparteche
fuoriesceperviadell'andamentodelterreno (Cass.n.946/2013).
Ivespai
Unadellequestionipicontroverse,invece,l'inclusioneomenonell'ambito
deibenicomunideic.d." vespai ".
Talimanufatticonsistononel riempimento(anidod'ape conterradiriporto
conpietrameacamerad'ariaecc.) dellospazioesistentetrale
fondamentadell'edificioeipianiterranei ,conlafinalitdipreservarei
localicondominialidall'umiditedalleinfiltrazioniprovenientidalsottosuolo.
Ilproblemadellaqualificadeivespaiqualibenicomunioppureoggettidi
proprietdelcondominoproprietariodell'appartamentopostoalpianoterra,in
mancanzadititolispecifici,assumerilevanza,soprattuttoladdoveessinon
assolvanoallalorofunzione,risultinodanneggiatioaddiritturavadano
realizzatiexnovo,costringendo,pertanto,ilcondominioadaffrontarenotevoli
speseperleoperedimanutenzioneoperlarealizzazioneditalistrutture.
Inmerito,perlungotempo lagiurisprudenzahasostenutocheivespai
nonrientranonell'ambitodeibenicomuniexart.1117c.c.,bens
costituisconomanufattibendistintidallefondazioniealservizio
esclusivo dell'unitimmobiliarealpianoterrenoepoggiantesulsuolo
comune(Cass.n.8119/2004n.6357/1993).Tuttavia, l'indirizzo
giurisprudenziale pirecente ,dilegittimitedimerito,rintracciandola
funzioneprecipuadelvespaionella" conservazionedellestruttureportanti
dell'interoedificio"esoloinviacomplementarenell'utilitapportataal
pavimentodelpianterreno(Trib.Palermo14.2.2011)sostieneche
"l'intercapedineesistentetrailpianodiposadellefondazioni,costituenteil
suolodell'edificio,elasuperficiedelpianoterra,senonrisultadiversamente
daititolidiacquistodellesingolepropriet, appartienecomepartecomune,
atuttiicondominiexart.1117codicecivile, inquantodestinata
all'aerazioneeallacoibentazionedelfabbricato "(Cass.n.2157/2012Cass.
n.3854/2008)ovverodestinata" adevitareumiditedinfiltrazionid'acquasia
avantaggiodeipianiinterratioseminterratisiaavantaggiodellefondamenta
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odeipilastri,chesonopartinecessarieperl'esistenzadituttoilfabbricato "
(Cass.n.4391/1996),percuilespesenecessarieperlamanutenzioneola
realizzazionedeivespaivannoripartitetratuttiicondominiinproporzioneai
valorimillesimalidelleproprietindividuali.
Vanitecnicieispettivi
Ancheilvanotecnicocheospitalefondamentadiunedificio ,salva
l'esistenzadiuntitolospecificocheneattestil'usoavantaggioesclusivodi
un'unitabitativa, vaconsideratodiproprietcomuneatuttiicondomini
(Trib.Cagliari20.9.2000).Analogamente,rientranonellacategoriadei beni
comunianchequelleporzionidisuolocheinteressanolefondazioni
poichdestinateall'ispezionedellestesseodellecondottefognarie,percuiva
consideratoillegittimoilvanoottenutodaunodeicondominieadibitoa
cantinanell'areasottostantel'appartamentodisuapropriet,poichtrattasidi
benecomune" inquantointeressantelefondazioniecomunquedestinatoal
comunegodimentodeicondomini,qualesedeispezionabiledellestesse
fondazioniedellefognature "(TarcalabriaCatanzaro,1133/2008Cass.n.
8304/2003n.8346/1998).
Lefondazionineicondominiapiedifici
Altraproblematica,semprepifrequentenellenuovecostruzionicondominiali,
costituitedapiedifici,riguardal' unicitomenodellefondazioni
comportandoconseguenzeancheinordineallaloroqualificadibenecomune
edallaripartizionedellerelativespese.
Inparticolare,quandoilcondominiocompostodapiedificifisicamente
separati,autonomiefunzionalitraloro,poggiantisu fondazionidifferenti,e
sololefondamentadiunodei" lotti
"vengonointeressatedaoperedi
manutenzionee/orifacimento,siponeilproblemaseancheicondominidegli
edificinoninteressatidebbanopartecipareallaripartizionedellespese
condominiali.Insostanza,laquestionericonducibileall' unitarietomeno
delcondominio ,inpresenzadidifferenticorpidifabbricato(come,ad
esempio,avvieneneglischemidel" condominiounico "odel
"supercondominio ").
Perlagiurisprudenza,l' edificiovaconsideratoinmanieraunitaria e
dunqueconl'individuazionedituttelefondazioniqualiparticomuni, quando,
sebbenedivisoinpilotti,siacaratterizzatodaelementicomuniatuttii
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condomini (adesempio,ascensoreunicoatriodiingressocontinuitdi
corridoigiuntididilatazioneecc.)
elapresenzadi"fondazionidifferenti"
daimputare nonalladiversaproprietdegliimmobilibensadesigenzedi
ordinetecnico,ovvero allaparticolaretipologiacostruttivaadoperatain
funzioneallacomposizioneeallaqualitdelsottosuolo(Cass.n.
13262/2012).
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Imurimaestri
Imurimaestrihannola funzionedisostenereeracchiuderel'edificio,
integrandonelastrutturaportante alfinedigarantirnelasicurezzaela
stabilit.
Nellacategoriarientrano,diregola,siaic.d. "muriportanti" ,ossiaquelliche
(comel'intelaiaturadipilastriearchitravi)costituisconol'ossaturaoiltelaio
dell'edificio,senzacherileviilfattochesianocollocatiall'internooall'esterno
dellostesso,siai c.d."pannellidirivestimentoediriempimento" in
cementoarmato,inmuraturaoinaltromateriale,iqualipurnonavendo
funzioneportante," costituisconoparteorganicaedessenzialedell'intero
immobileilquale,senzaladelimitazionedaessioperata,sarebbeuno
"scheletrovuoto",privodiqualsiasiutilit "(Cass.n.2773/1992n.776/1982
Cass.n.1186/1971).Dottrinaegiurisprudenza,inoltre,hannosempre
affermatocheanchelafacciatadiunedificio" rientranellacategoriadeimuri
maestriealparidiquesticostituisceunadellestruttureessenzialiaifini
dell'esistenzastessadellostabileunitariamenteconsiderato "(Cass.n.
945/1998).Lariformahaconsacratoiprincipigiurisprudenziali,inserendo
espressamentesialafacciatacheipilastrieletraviportantidiunedificiotra
leparticomuniexart.1117,n.1,c.c.
Secondoladisposizionecodicistica, imurimaestrisonooggettodi
proprietcomunedelcondominio esoggetti,pertanto,nellaripartizione
dellespesenecessarieperlaloromanutenzioneeillorogodimentocomune
aicriteristabilitidall'art.1123,1comma,c.c.
Usieoperesuimurimaestri
Ancheperimurimaestri,qualibenicomuni,valelaregolageneraledicui
all'art.1102,1comma,c.c.,secondolaquale ciascuncondominoliberodi
servirsidellacosacomune,traendoneognipossibileutilit purchnon
nealteriladestinazioneenonimpediscaaglialtricondominidifarneunuso
pariteticosecondoillorodiritto.
Nelrispettoditaledisposizione,diregola, nonsonoconsentite,considerata
lafunzioneportantedeimurimaestri,operechenecomportinoun
indebolimento perchcipotrebbepregiudicareocausarepericolialla
stabilitdell'interoedificio,mentrelagiurisprudenzaha ammessoquegli
interventi,qualil'aperturadifinestreovedutesuuncortilecomune che,
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Ildirittoquotidiano
inragionedeipoterispettantiaisensidell'art.1102c.c.sonofruibilidatuttii
condomini,cuispettaanchelafacoltdipraticareaperturecheconsentanodi
ricevereariaelucedalcortilecomuneodiaffacciarsisullostesso,senza
incontrarelelimitazioniprescritte,atuteladeiproprietarideifondiconfinanti
(Cass.n.13874/2010).Analogamente, sonoconsentitil'allargamentodi
unafinestraaportafinestra (Cass.n.12047/2007),lacollocazionediuna
tubaturadiscaricodiunservizio(operilpassaggiodelgasosfiatatoiper
evitareilristagnodiodori,ecc.),dipertinenzaesclusivadiuncondomino,in
unmuromaestrodell'edificiocondominiale,perlafunzioneaccessoriacui
essoadempie,fermarestandoovviamentelapossibilitincasodiinfiltrazioni
odanniderivantialleproprietocomproprietdeglialtricondominidichiedere
ilrisarcimento,ancheinformaspecificamediantesostituzionioriparazioni
(Cass.n.1162/1999Trib.Tranin.104/1991).Incaso,infine,di
sopraelevazioneeffettuatadalproprietariodell'ultimopiano,imurimaestri
costruitisopraaquellisottostanti,sonodaconsiderarsidiproprietcomunee
lerelativespesedimanutenzionedevonoesseresopportatedatuttii
condominiinproporzionealleloroquotediproprietenonsolodacoluiche
hasopraelevato.
Imuriperimetrali
Imuriperimetralidell'edificiocondominiale,purnonavendofunzionedimuri
portanti,vannointesicome murimaestrialfinedellapresunzionelegaledi
comunioneexart.1117c.c. ,poichdeterminanola" consistenzavolumetrica
dell'edificiounitariamenteconsideratoproteggendolodagliagentiatmosfericie
termici,nedelimitanolasuperficiecopertaenedelineanolasagoma
architettonica ".
Nell'ambitodeimuricomuniatuttoilcondominiorientrano,pertanto,anche
quellicollocatiinposizioneavanzataoarretrata ,noncoincidenteconil
perimetroesternodeglialtripiani,nonchlepartideimuriperimetralichesi
trovanoincorrispondenzadelleporzionidiproprietsingolaedesclusiva
(Cass.n.4978/2007Trib.L'Aquilan360/2011).Ancheinpresenzadiedifici
conpicorpidifabbrica,tralorocostituentiun'unicasagomaarchitettonica, i
muriperimetraliincementoarmato(c.d.pannellidirivestimentoo
riempimento) delimitantiunedificiorispettoall'altrocostruitoinaderenza,
appartengonoatuttiicomproprietaridelsuolo,poichcostruitisusuolo
comuneecostituenti,perci,unelementostrutturaledell'immobiledicui
beneficianotuttiicondomini(Cass.n.23453/20042773/1992).
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Inordine,pertanto,allaripartizionedellespeseperlamanutenzione,
conservazioneoristrutturazionedeimuriperimetralicosdefiniti,sisegueil
criteriostabilitodall'art.1123,1comma,c.c.,conlapartecipazionedituttii
condominiinragionedellerispettivequotedipropriet.
Usieoperesuimuriperimetrali
Sullabasedelprincipiodicomproprietdeimuriperimetralidell'edificio
condominiale, ilsingolocondominolegittimatoadapportarvi
modificazionichegligarantisconounautilitaggiuntivarispettoagli
altriproprietari ,acondizioneche:nonvengalimitatoildirittoall'usodelmuro
deglialtricondomininonnevengaalteratalanormaledestinazionetali
modificazioninonpregiudichinoildecoroarchitettonicodell'edificio(Cass.n.
16097/2003Cass.n.4314/2002).
Sullascortaditaliprincipigenerali,lagiurisprudenzaconsidera legittima
l'aperturadiunaportafinestrasullastricosolaredicopertura ,poichnon
modificantelaconsistenzamaterialedelbenecomuneenemmenodella
destinazione,marispondentealloscopodiconsentireunusopiagevole
senzaincideresullapossibilitdiutilizzazionedeglialtricondomini(Cass.n.
12047/2007),ovvero larealizzazionediapertureevedutesuchiostrineo
cortili(Cass.n.7402/1986).Costituiscono,invece,un usoillegittimo del
muroperimetrale,sial' aperturadiunvarcodapartediuncondomino per
consentirelacomunicazionetrailproprioappartamentoedaltra
unitimmobiliareattigua,disuapropriet,maricompresainundiversoedificio
condominiale,poichilcollegamentodeterminerebbeinevitabilmentela
creazionediunaservitacaricodellefondazioni,delsuoloedellestrutture
delfabbricato(Cass.n.1708/1998)sia,altres, l'abbattimentodiunmuro
perimetraleincementoarmato ,poichincidendosullasostanzaessenziale
dellacosa,nonrientranell'ambitodelladisciplinadicuiall'art.1102c.c.
costituendobensinnovazionesoggettaalleregoledettatedall'art.1120c.c.
(Cass.n.3741/1982).
Imuridivisori
Diregolaimuridivisori,avendola funzionedisepararelediverseunitoi
localiinternidiunasingolaunitimmobiliare,nonsonoequiparabiliai
murimaestri nallepartidell'edificionecessarieall'usocomuneaisensi
dell'art.1117c.c.(Cass.n.903/1975).Intalicasi,infatti,sarannoinregimedi
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compropriettraiproprietariconfinantiodiproprietesclusivadelcondomino
proprietariodell'appartamentocuifungonodadivisori.Tuttavia, laddove
abbianolafunzionediseparareleparticomunidaquelleesclusive
all'internodell'edificiocondominialesarannoinregimedicompropriet
trailcondominioeilrelativoproprietario .Sipresumono,altres,comuni,i
muridiseparazionetraedifici,ocheservonodadivisionetracorti,giardinie
orti,inapplicazionedelladisciplinaprevistadall'art.880c.c.
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Lefacciate
Lafacciatal' insiemedellelineearchitettonicheedellestrutture
ornamentalicheconnotanol'edificio,imprimendogliunapropria
fisionomiaautonomaeunparticolarepregioestetico .Nederivachela
facciatarappresenta,quindi,l'immaginestessadell'edificio,l'involucroesterno
evisibilenelqualerientrano,senzadifferenzaealdildelleesposizioni, siala
parteanteriore,frontaleeprincipalecheglialtrilatidellostabile .La
facciata,tuttavia,vatenutaconcettualmente distintadalmuromaestro ,
poichmentrequest'ultimohalafunzioneportantedell'edificiolafacciatala
suasuperficieesterna,cherilevadunquenontantoaifinidell'esistenza
dell'edificioquantoinrelazionealsuoaspettoesteriore,conlaconseguenza
chegliinterventicheinteressanolafacciatadovrannoavereriguardo
soprattuttoaldivietodialterareildecoroarchitettonicodell'edificio,mentre
quelliriguardantiimurimaestririleverannoinrelazionealdivietodi
pregiudicarelasicurezzaelastabilitdell'edificiostesso.
Aldildellasuadefinizionedicaratterearchitettonico, ilconcettodifacciata
statodelineatodallagiurisprudenzaattraversoprincipiormai
consolidati siainordineallanaturadellafacciata,siainmeritoallesingole
partidicuisicompone.
Proprieteragionidellariforma
Ilconcettodifacciatastatodelineatodallagiurisprudenzaedalladottrina
attraversonumerosepronuncechehannosancitopacificamentechela
stessa, aventeomenovalorearchitettonicoodecorativo,costituisce
partepresuntivamentecomunedell'edificiocondominiale ,inquanto,al
parideimurimaestri rappresenta" unadellestruttureessenzialiaifini
dell'esistenzastessadellostabileunitariamenteconsiderato,sicch
nell'ipotesidellacondominialitdelfabbricato,aisensidell'art.1117,n.1,c.c.,
ricadenecessariamentefralepartioggettodicomunionefraiproprietaridelle
diverseporzionidellostessoerestadestinataindifferenziatamentealservizio
dituttetaliporzioni"(Cass.n.298/1977n.945/1998).
Percuil'esplicitamenzionedellafacciatanellanuovaelencazionedelle
particomuninecessarie dicuialpunto1dell'art.1117c.c.operatadallal.n.
220/2012, silimitataarecepireleconsolidateindicazionidottrinalie
giurisprudenziali ,dovendosiritenerecheintalmodo illegislatoredella
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riformaabbiaintesotutelaretalebeneinmododiretto ,evitando
l'insorgeredicontroversieinordineallaripartizionedellespese,eventualiusi
illegittimiingradodicomprometternel'aspettoesterioreesalvaguardando
indirettamenteilconcettodidecoroarchitettonico.
Glielementidellafacciata
Fannonotoriamentepartedellafacciatagli elementiarchitettoniciche,per
loronatura,diventanoparteintegrantedeiconnotatiedell'aspetto
armonicodellastessa ,come,adesempio, lefascedicoronamento
(cornicioniomarcapiano), lecolonnine,ifregi,glistucchi,lemensole e
tuttequelledecorazionichecontribuisconoafaredaornamentoall'edificio
(Trib.Torino22.10.198616.2.2001),e,dunqueessendodestinate
all'abbellimentodellafacciatasonodaconsiderarsiparticomunidellostesso.
Perquantoconcerne,invece, ibalconichecompongonolafacciata ,nel
silenziodellegislatorecodicistico,anchedopolariforma,lenumerose
questionisorteinmeritoallapresunzionedicomunionehannorichiestopi
voltel'interventodellagiurisprudenza.Inmerito, ritenutoprincipiopacifico
cheibalconi,perleobiettivecaratteristichestrutturalidestinateinmodo
esclusivoall'usoealgodimentodiunapartedell'immobileoggettodi
proprietesclusiva,sonoelementiaccidentaliesclusidallapropriet
comune ancheseinseritinellafacciata,eformanoparteintegrante
dell'appartamentochevihaaccesso,comeunprolungamentodelpiano.
Tuttavia,larealtediliziaearchitettonicapresentasituazionidifficilmente
conciliabilicontaleinquadramentoinquantositrattadistruttureche
contribuisconoinognicasoamodellarelelineedelfabbricatoea
determinarnel'estetica.Siandatacosformandounacopiosa
giurisprudenzacheproprioinquestaprospettivaestrapola,riconducendoli
all'interoedificio,
glielementidecoratividelbalcone (i
c.d."frontalini"
,i
cementidecorativideiparapetti,nonchlevitidiottoneeipiombiaipilastri
dellabalaustra,leaggiuntesovrapposteconmaltacementizia,ecc.),iquali
"svolgendounafunzionedecorativaestesaall'interoedificio,delquale
accresconoilpregioarchitettonico,costituiscono,cometali,particomuniai
sensidell'art.1117,n.3,cod.civ.,conlaconseguenzachelaspesaperla
relativariparazionericadesututtiicondomini" (Cass.n.587/2011n.
14576/2004n.176/1986).
Usieinnovazioni
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Ildirittoquotidiano
Qualepartecomunedell'edificio, tuttiicondominihannoildirittodiusare
lafacciata,exart.1102c.c., nellimitediconsentireparidirittoaglialtri
condominiesenzaalterarnedestinazioned'usoedecoro.
Sullascortadeiprincipicodicistici,pertanto, sonoritenuteammissibilile
operecheinteressanolafacciata,qualil'aperturadivedute,
l'apposizionediinsegneotarghe,l'installazioneditubature,purch
ispiratealcriteriodelrispettodeldecoroarchitettonicodell'edificio ,da
valutarsiinbaseallalineaestetica,avutoriguardoallafisionomiadella
costruzioneeprescindendodall'ambienteincuilastessasitrova(Cass.n.
10513/1993GdpGrosseton.1038/2011),nonch" l'appoggiodiunacanna
fumaria ",diunimpiantoperariacondizionataoditendeperproteggersidal
soleodalcalore,purchtrattasidimodifichedellacosacomuneconformi" alla
destinazionedellastessa,checiascuncondominopertantopuapportarea
suecureespese,semprechenonimpediscal'altruiparitariouso,nonrechi
pregiudizioallastabilitedallasicurezzadell'edificio,enonnealteriildecoro
architettonicofenomenoquest'ultimochesiverificanongiquandosi
mutanoleoriginalilineearchitettoniche,maquandolanuovaoperasirifletta
negativamentesull'insiemedell'armonicoaspettodellostabile "(Trib.Milanon.
1941/2013).
Non,invece,ritenutaammissibilequalsiasimodificadellafacciatache,
comportandounainterferenzanelgodimentodelbenecomune," possa
integrareunaindebitaturbativasuscettibileditutelapossessoria "(Trib.Milano
n.1941/2013).Devono,intendersi,inoltre,vietateleinnovazionicherecano
dannoallastessainconseguenzadisopraelevazionilesivedell'aspetto
architettonicodell'edificio,siainrelazioneallafacciataesternacheaquella
interna,equiparataallaprima,chesolitamentesiapresulcortile(Cass.n.
1297/1998).
Quantoallemaggioranzeassemblearinecessarieperdeliberareinterventi
relativiallafacciatacondominiale,ovesitrattidiinnovazioni,consentite
purchnonlesivedeldecoroarchitettonicodell'edificio, richiestala
maggioranzaprescrittadall'art.1136,5co.,c.c. (ovverolamaggioranza
deipartecipantialcondominioedidueterzidelvaloredell'edificio)ovesitratti
del"rifacimento"dellafacciataodiriparazionistraordinarierichiestala
maggioranzaprevistadall' art.1136,2co.,c.c.
(ossialamaggioranzadegli
intervenutiinassembleaedalmenolametdelvaloredell'edificio).
Ripartizionedellespese
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Ildirittoquotidiano
pacificochelafacciata,qualepartepresuntivamentecomunedell'edificio
indifferenziatamentedestinataalserviziodituttiicondomini," conla
conseguenzachelespesedellasuamanutenzionedevonoesseresostenute
dairelativititolariinmisuraproporzionalealvaloredellerispettivepropriet "
(Cass.n.945/1998).
Analogamente, lespeseperglielementiarchitettonicidecoratividei
balconi (fascemarcapiano,ringhiere,ecc.), quandosiidentificanoconla
strutturadellafacciata,vannoripartiteacaricodellacollettivit
condominiale,suddivisetratuttiicondominiinmanieraproporzionalealle
singolequotedipropriet(Cass.n.587/2011).
Cosancheperi c.d."frontalini",consideratiperorientamento
giurisprudenzialecostanteelementoimprescindibiledellafacciata
poichassicuranol'esteticadellostabiletantoquantolostessomuro
perimetraledell'edificioconcuisiintegranoinunrapportoarmonico(Trib.
Milano5102/1992Cass.1361/1989).
Inragionedellapresunzionelegaledicondominialitdellafacciata,acaricodi
tuttiiproprietaridelleunitimmobiliaridevonoporsi,inproporzione, lespese
dirifacimentodell'intonaco (Cass.n.298/1977),nonchquelledi
"riparazionedellapannellaturadellafacciatadiunedificio ",sulrilievoche
essaassolveadunaduplicefunzione," l'unadiprotezioneversol'esternodei
balconidiproprietesclusivadeisingolicondominiediriparodagliagenti
atmosferici,l'altradiabbellimentodellafacciatadellostabile "(Cass.n.
13655/1992).
Lespesenecessarieperlamanutenzionedellafacciatavannoripartitein
baseaimillesimidipropriet anchetraiproprietaridelleautorimesseodei
boxinterrati (Cass.n.298/77n.945/1998),semprechesitrovinocompresi
strutturalmentenell'edificiocondominialeenonsianocollocatiincorpidi
fabbricaseparati.
Intaleultimocaso,infatti,lagiurisprudenzaoptaperlatesinegativasulla
basedelleregoleconcernentiilc.d." condominioparziale ",secondoilquale
all'usodiversodeibenicomunicorrispondonospesediversetraicondominiin
proporzioneall'utilizzoealgodimentoseparatodella res
condominiale.Per
cui,siesclusocheiproprietarideiboxcontenutiinunimmobilechesia
separatodall'edificioconleunitabitative,debbanoconcorrereallespesedi
manutenzionedellafacciata,cheservequindisolounapartedelfabbricato,
formandooggettodicondominioseparato,lequali" debbonoesseresostenute
solodaiproprietaridelleunitimmobiliaridiquestaparteenondaglialtri,
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Ildirittoquotidiano
secondoilprincipiogeneraledelcomma3dell'art.1123c.c.
"(Cass.n.
1255/1995).
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Tettielastricisolari
Funzioneprecipuadeitettiedeilastricisolariquelladicoperturadegli
edifici.Propriopertalemotivo,laloropropriet,secondo l'art.1117del
codicecivile,sipresumecomuneatuttiicondomini ,ancheseaventi
dirittoagodimentoperiodico,amenochenonrisultidiversamentedaltitolo.
Tuttavia,proprioladifferenteconformazionestrutturaledell'insiemediopere
destinateapreservaregliedificidagliagentiatmosfericiesterni,dandoluogo
adeffettiesituazionidiversi,costituisce,dasempre,unodei temipi
dibattutiinambitocondominiale ,soprattutto
inordineallaripartizione
dellespese dasostenereperlaloromanutenzioneericostruzione.
Differenzestrutturalieripartizionedellespese
Ladifferenzasostanzialetraiduetipidicoperturarileva,anzitutto,sottoil
profiloarchitettonico datocheil
tettoindividuaunasuperficie
caratterizzatadallapresenzadiunoopipianiinclinati (ingenere
costituitidategole,faldeolastreriunite),diregolanonpraticabilee
adempienteesclusivamente,allafunzionedicoperturadellostabile,mentre il
lastricosolaresiconnotaperesserepiattoeaccessibile e,inquantotale,
suscettibilediusidiversidallasemplicecopertura,qualespaziodestinatoa
servizidiutilitcomune (come,adesempio,allocazionedivasche
stenditoioperlabiancheriasolariumecc.).
Seprincipiopacificoche,nell'eserciziodellalorofunzionedicopertura, siail
tettocheillastricosolarerappresentanobenicomunidelcondominio e,
cometali,pertanto,soggettiaicriteridiripartizionedellespesestabilitidall'
art.
1123c.c. inmisuraproporzionalealvaloredellaproprietdiciascunodei
condomini(ovverodelgruppodicondominichenetraeutilitnelcasodi
stabiliconpicorpidifabbricaerelativecoperture),ladifferentequalificazione
architettonicarilevaanchesulpianodelladisciplinaapplicabile,tant'chelo
stessocodice,salval'operativitdeiprincipigenerali,dettaunanormativa
autonomaproprioconriferimentoallastricosolare,nell'ipotesiincuiquesto
siaattribuitoinusoesclusivo.
Illastricosolareadusoesclusivo
L'art.1126c.c.prevedeunaregolaparticolareintemadiripartizionedelle
spesedelleriparazionioricostruzionidel lastricosolarequandoilsuo
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Ildirittoquotidiano
utilizzo,totaleoparziale,noncomuneatuttiicondominimariservatoad
ungruppooancheadunosolodeiproprietari.
Intalcaso,colorochenehanno l'usoesclusivosonotenutiacontribuire
perunterzodellaspesa,mentreglialtridueterzisonoacaricodituttii
condomini dell'edificioodellapartediquestoacuiillastricosolareserve,in
proporzionedelvaloredelpianoodellaporzionedipianodiciascuno.
pacifico,infatti,che,purnelleipotesiincuiillastricosiaattribuitointitolarit
esclusiva(usoopropriet)adunoopicondomini,continuaamantenerela
suafunzioneprimariadicoperturadelfabbricatoe,perci,l'obbligodi
provvedereallespeseordinarieestraordinarie(perlasuariparazioneo
ricostruzione,ovveropergliinterventichesirendanonecessariinvia
consequenzialeestrumentale,ecc.),amenochelestessenonderivinoda
fattoimputabilesoltantoaititolariesclusivi,gravasututtiicondomini,secondo
icriterianzidetti.
Ilcodicedisciplina,altres,all' art.1127,ildirittodelproprietariodellastrico
solaredisopraelevare ,salvocherisultialtrimentidaltitoloesemprechele
condizionistatichedell'edificioloconsentano,fermorestandocheglialtri
condominipossonoopporsiallasopraelevazioneselastessapregiudica
l'aspettoarchitettonicodell'edificioorecanocumentoall'ariaoallalucedei
pianisottostanti.
L'autoredellasopraelevazione,oltreacorrispondereaglialtricondomini
un'indennitparialvaloreattualedell'areadaoccuparsi conilnuovo
pianoofabbrica(divisaperilnumerodeipianicompresoquellodaedificaree
detrattol'importodellaquotaaluispettante), tenutoaricostruireillastrico
solare dicuituttiopartedeicondominiavevanoildirittodiutilizzare.
Laterrazzaalivello
Quandoillastricocostituitodaunasuperficiescopertapostaallasommitdi
alcuniappartamentiealcontemposullostessopianodialtri,costituendone
parteintegrantestrutturalmenteefunzionalmente,delimitatadabalaustreo
parapettichelarendonopraticabileeneconsentonoilpisicuropassaggio,
vienedenominato terrazzaalivello .
Equiparabile,sottoilprofilomeramentemateriale,allastricosolare,data
l'innegabilefunzionedicopertura,laterrazzaalivellosenediscostasottoil
profilogiuridico,poichperilmodostessoincuirealizzatarisulta destinata
principalmenteadareunaffaccioealtrecomodit (aerazione,
illuminazione,veduta,ecc.) all'alloggiodelpianocuicollegataedel
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qualecostituisceunasortadiproiezioneall'aperto .Intalcaso,lafunzione
accessoriadellaterrazzarispettoall'alloggiooaglialloggipostialmedesimo
livello,prevalesuquelladicoperturadegliappartamentisottostantie,sedal
titolononrisultailcontrario,lastessadeveritenersiadusoesclusivodel
proprietario odeiproprietariditaliabitazionicontigue,dicuidiventa,
appunto,parteintegrante.
Pertanto,analogamentealledisposizionirelativeallastricosolareperuso
esclusivo,ovelaterrazzaalivellofungaanchedacoperturadell'edificio, gli
oneriperlasuamanutenzioneeriparazionevannoripartiti,secondoi
criterifissatidall'art.1126c.c. ,inragionedi1/3perl'utilizzatoreesclusivoe
di2/3pericondominidelleunitabitativesottostanti,dadivideresullabase
dellequotemillesimalidiciascuno.
Rimangono,ovviamente, acompletocaricodichinehal'usoesclusivo,le
spesediretteunicamentealmigliorgodimentodell'unitimmobiliare di
proprietindividualedicuilaterrazzasiailprolungamento.
Vedianchenellasezionenews:
Condominio:Cassazione,tuttiicondomini
concorronoallespesedelleterrazzealivello.Anchesesonodiusoesclusivo
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Isottotetti
Secondoladefinizioneformulatadadottrinaegiurisprudenza,ilsottotettosi
identificaconquell' ambientepostotrailsoffittodell'ultimopianoeiltetto
dell'edificio,essenzialmentedestinatoaproteggerelestanzeditale
piano,dalcaldo,dalfreddoedall'umidit ,formandounacamerad'aria,
limitatainaltodallastrutturadeltettoeinbassodalsolaioodallevolteche
copronogliambientidelpianomedesimo.
Unadellerilevantinovitapportatedallaleggen.220/2012stato l'espresso
inserimentodelsottotettotraibenidiproprietcomunedicuialpunto2
dell'art.1117c.c. ,conlaconseguenteapplicazione,pertanto,delleregole
fissatedalcodiceperleparticomunidell'edificioeicriteridiripartizionedelle
speseexart.1123c.c.,acondizionechelostesso siadestinato,perle
caratteristichestrutturaliefunzionaliall'usodituttiicondomini.
Lamodificaapportatadallariformarisolve,pertanto,idubbiinterpretativicirca
lanaturadi rescommunisd elbene .
Va,tuttavia,segnalatoche, nelvariegatoquadrogiurisprudenziale
formatosineltempo,sullapossibilitomenodiascrivereanchealsottotettola
presunzionelegaledicomunioneexart.1117c.c., sempreemersauna
costante .
Nelleipotesiincuiilsottotetto,qualelocalenonabitabile,ncalpestabile,
fosseesclusivamentedestinatoaserviredaprotezioneeisolamentoper
leunitimmobiliaridell'ultimopianoessovenivaconsideratodiregola
pertinenzadellestesseedunquediproprietesclusivadeirelativi
proprietari (come,adesempio,neltipicocasodelsottotettocon
pavimentazioneformatadatavolatidilegno,conaltezzaminimaomaggiore
macomunqueprivodipresed'ariaesenzapossibilitdiaccessodalleparti
comuni,masolodaisottostantiappartamenti).
Qualora,invece,ilsottotettoabbia dimensioniecaratteristichestrutturali
talidaconsentirnel'utilizzazionecomevanoautonomo,seessorisultiin
concretosiapureinviapotenziale,oggettivamentedestinatoall'uso
comuneoall'eserciziodiunserviziodiinteressecomune,vaannoverato
traleparticomuni ,dovendosiintalcasoapplicarelapresunzionedi
comunioneprevistadallanormadicuiall'art.1117c.c.,laqualeoperaogni
voltachenelsilenziodeltitoloilbenesiasuscettibile,perlesue
caratteristiche,diutilizzazionedapartedituttiiproprietariesclusivi.(Cass.N.
7764/1999n.4266/1999).Inconcreto, laproprietesclusivadelsottotetto
daescludereladdoveilsottotettopossaessereparzialmenteutilizzato
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comebenecomune ecomunque intuttiicasiincuiicondominipossono

facilmenteaccedervioppureivisonocollocatiimpianticondominiali ,
comenelcasodel sottotettoassolventeallefunzionidiaccessoaltettoe
dipassaggiodeicavidelleantenneedeglisfiatidellecucine ,adibitotra
l'altroaripostiglio,stenditoio,spazioperserbatoid'acquadapartedituttii
condomini,perilqualelagiurisprudenzahadecisochel'occupazionedaparte
diuncondominodiunaporzionedellostesso,separandolodallarestante
parteconuntramezzoaprendoviunlucernarioederigendoviuncomignolo,
eraabusiva,dichiarandopertantol'illegittimitdellarealizzazionedelleopere
elacondannaalripristinodellostatodeiluoghiealrisarcimentodeidanni
(Cass.n.23448/2012).
evidente,pertanto,chenell'includereisottotettitraibenicomuni
"facoltativi",illegislatoresisialimitatoarecepireletesicostantiemerse
dagliindirizzigiurisprudenziali.
Percui,anchedopolariforma,perstabilirelanaturacondominialeomenodel
sottotettooccorreancorainprimoluogofareriferimentoaititoli(attidi
acquisto,regolamentocontrattuale)e,indifettodiquestiultimi,valutarein
concretooinviapotenziale,seperlesuecaratteristichestrutturaliefunzionali
lostessosiaoggettivamentedestinatoadunusocomuneavantaggiodituttii
condomini.
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Lescalenelcondominio
Lescalesonounelementoindefettibilediognicondominio.Esse,infatti,sono
quellapartedella strutturacheconsentedimettereincomunicazionei
varipianidiunedificiocondominiale .Proprioperquestalorofunzione
sonoinseritetraibenioggettodiproprietcomune,anormadell' art.1117,n.
1,c.c.
Comeperlealtrepartinecessarie,sitrattadiunapresunzionelegalechepu
trovaresmentitanegliattid'acquistodelleunitimmobiliari.
Iltemadellaproprietdellescalehacreato contenziososoprattuttoin
relazioneaqueicondominicheabitanoilpianoterraedhannoun
ingressoautonomo .Purnonessendociunanimitdivedute,sisegnalache
l'indirizzogiurisprudenzialepirecenteconsidera lescalebenedipropriet
comuneconriferimentoancheaiproprietaridinegozioappartamential
pianterrenoconaccessodirettodallastrada ,proprioessendolescale
"elementinecessariallaconfigurazionediunedificiodivisoperpianioporzioni
dipianoinproprietesclusivaemezzoindispensabileperaccederealtettoo
allaterrazzadicopertura,anchealfinediprovvedereallaloroconservazione,
talibenihannonaturadibenicomuniexart.1117cod.civ.,anche
relativamenteaicondominiproprietarideinegoziconaccessodallastrada,
essendoanch'essiinteressatiadusufruiredellescale,equindideipianerottoli,
perchinteressatiallaconservazione(emanutenzione)dellacopertura
dell'edificiodellaqualeanch'essigodono "(Cass.n.4419/2013n.
15444/2007).
Seuncondominio compostodipiscale (adesempio,ilc.d."condominio
parziale"),laproprietdeicondominisarlimitataallescaledi
pertinenza .
Glielementidellescale
Lescalesonocostituitedalleopereaventilafunzionedipermetterel'accesso
ailocalicomuni,edalleporzionidipianoinproprietesclusiva.Percui,
indipendentementedallelorocaratteristichecostruttive(arampaunica,a
rampeparallele,ecc.)lescalesonocomuniaicondominipertuttal'estensione
dellalorostruttura.
Nellanozionediscalevanno,pertanto,ricompresitutti
glielementicostruttivinecessariallapredettafunzione (quali,ad
esempio,igradini,leringhiere,iparapetti,icorrimani,lastrutturaportante,i
pianerottoli,ilvanoscale,ecc.)
nonchqualsiasiaccessoriosiapostoa
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lorocompletamento,serviziooabbellimento. Tuttiquestielementi
devonopresumersicomuni ,inquantorientrantinelconcettodiscala
indicatoalpunto1dell'art.1117c.c.
Pergiurisprudenzaconsolidata,lescalecomprendono" l'interarelativa
cassa componentiessenzialieinscindibili
",dicuicostituiscono" lemurature
cheladelimitano ,assolvanoomenolestesse,intuttooinparte,anchela
funzionediparetidelleunitimmobiliaridiproprietesclusivacuisiaccede
tramitelescalestesse.Neconsegueche,anchequandoilavoridi
manutenzioneoricostruzionedellescaleimportinoilrafforzamentodelle
muraturesvolgentianchetaleultimafunzione,conindirettovantaggiodei
proprietarispecificamenteinteressati,laripartizionedellespesedeveavvenire
inbaseallaregolapostadall'art.1124,primocommac.c.,salvocheoggetto
deilavorisianononilvanoscalenelsuocomplessomasololemurature
costituentileparetiperimetralidelleunitimmobiliariprospicientiilvanoscale
(equest'ultimointuttoopartedelimitanti),poichintaleultimocasola
ripartizionedellespesevaeffettuatamediantel'applicazione,opportunamente
coordinata,deicriterifissatidagliartt.1123,secondocommae1124,primo
comma,c.c. "(Cass.n.3968/1997).
Ipianerottoli
Uncennoparticolaremeritanoipianerottoli,inquantopuressendoequiparati
allescale,quali prolungamentodellestesseecomunquestrutturaad
essefunzionalmentecollegata ,edunqueconsideratibenidipropriet
comune,hannosuscitatodiversecontroversieinordinesoprattutto
all'interesseacquisitivodeiproprietaridegliappartamenticontiguieall'utilizzo
esclusivodeglistessidapartedeiproprietaridegliappartamentidell'ultimo
piano.
Inmerito, lagiurisprudenzarecenteharibaditocheancheipianerottoli
sitiall'ultimopiano,purconsentendol'accessoalsolooaisoli
appartamentiiviallocati,restanodinaturacondominiale ,inquantoparte
integrantedellescale,lequalisonocomuniatuttiipartecipanti(Cass.n.
18488/2010).
Cinontoglieche adeterminatecondizioni,ancheilpianerottolopossa
avereunadestinazioneoggettivaalsoloserviziodellaporzionedipiano
cuiaccede ,conlaconseguenzachepotrqualificarsicomerelativa
pertinenzae,dunque,diproprietesclusiva.Ilfenomenosiverificasoprattutto
conilpianerottolodell'ultimopiano,ilquale,nonessendointeressatodal
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passaggiofinalizzatoall'accesso,pudifattoesseredestinatoalservizio
esclusivodellalimitrofaporzionedipiano(Cass.n.3159/2006).
Quantoall'utilizzodeipianerottoli,anormadell'art.1102,1comma,c.c.,la
giurisprudenzahaprecisatoche" ilcondominodiunedificiohaildiritto
diusaredeivanidellescale,ingenere,edeipianerottoli, inparticolare,
collocandodavantialleported'ingressoallasuaproprietesclusivazerbini,
tappetiepianteoaltrioggettiornamentali(cichenormalmentesirisolvein
unvantaggioigienicoesteticoperlestesseparticomunidell'edificio),matali
modalitd'usodellacosacomunetrovanounlimiteinvalicabilenella
particolaredestinazionedelvanodellescaleenellaesistenzadelrischio
genericoginaturalmenteconnessoall'usodellescalestesse,nonpotendo
talerischioesserelegittimamenteintensificatomediantelacollocazionedi
dettesuppellettilinellepartideipianerottolipivicineallerampedellescale,in
manieradacostringereglialtricondominiadisagevoliopericolosimovimenti,
conconseguenteviolazionedelcanonesecondocuil'usodellacosacomune,
dapartediuncomunista,nondeveimpedireaglialtricomunistiunuso
tendenzialmenteparidellamedesimacosa "(Cass.n.3376/1988).Costituisce,
altres,
violazionedeiprincipidicuiall'art.1102c.c. ,"
lachiusuradiuna
porzionedipianerottolocomuneconunaparteaccessibileadunsolo
condomino "poichlastessamuta" ilcomunepossessodellaporzionein
possessoesclusivodelcondominoecomportaun'estensionedelsuodiritto
sullacosacomuneindannodeglialtricondomini" (App.Milanon.2520/1997).
Analogamente," nelcasoincuiuncondomino,munendodiringhieralascala
edilpianerottolodiaccessoalvanodisuapropriet,abbiat rasformatoil
pianerottolointerrazzino,siinpresenzadiun'utilizzazionedellacosa
comuneovverodellacostituzionediunpesoafavoredellapropriet
esclusivadelcondominio sullaproprietcomuneenonacaricodiquella
esclusivadialtrocondomino,conlaconseguenzachenontrovano
applicazionelenormechedisciplinanolevedutesufondoaltrui(art.907c.c.),
bensquelleintemadicondominiocheconsentonoalcondominodiservirsi
delleparticomuniperilmigliorgodimentodellacosasenz'altrolimiteche
l'obbligodirispettareladestinazioneeditutelarelastabilitedildecoro
architettonicodell'immobileedinonledereidirittideglialtricondomini" (Cass.
n.12833/1992).
Isottoscala
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Ildirittoquotidiano
Riguardoalsottoscala,infine,intesoquale spaziovuotoaldisottodella
rampadellescale,vainprimoluogo,precisatocheanchepertalebene
operalapresunzionedicondominialit ,inforzadellasuaqualitdi
accessoriodellascalamedesima(Cass.5037/2008).
Sottoaltraottica,peraltro,statoosservatochel'usoesclusivodiunascalae
menoancoradelsottoscala,nonsignificaproprietprivatadellastessa(Trib.
Milano7.11.1991).
Tuttavia,secondounacontrariaimpostazione, siritienecheilsottoscala
nonsiacompresonelcomplessodielementichecompongonolescale
e,quindi,chelarelativaproprietvadadesuntadallasuaoggettiva
destinazionestrutturale (App.Napoli,11.6.1964).Analogamente,stato
ritenutoche:" nellaipotesiincuiuncondominorisultiproprietarioesclusivo
dellarampadiscaleaccedentealsuoappartamento,lapartediarea
sottostantelescalenonpuritenersiidoneaacostituire,conesse,unaentit
unicaedinseparabile(cosdarenderenonpredicabilelaipotesicheildante
causadeldettocondomino,nell'alienarelaproprietdellescale,abbiapotuto
escluderedallavenditalasuperficiesottostante),postulandoilconcettodi
incorporazione,alparidiquellodiaccessione,unaunionefisicaemateriale
delmanufattorispettosuolo(o,inognicaso,l'impossibilitdiutilizzareilsuolo
stessocomeentitautonomarispettoalmanufatto),cichenonlecito
affermareconriguardoadunasuperficie(libera)sormontatadaunarampadi
scale"(Cass.n.8717/1997).
Laripartizionedellespese
Rispettoallaripartizionedellespeserelativeallastrutturadellescale
condominiali,lariformaintervenutamodificandol' art.1124c.c.
con
l'equiparazionedegliascensoriallescalemedesime,nonchconl'inserimento
deltermine" sostituzione "inluogodellaprecedente" ricostruzione ",
ribadendo,perilresto,ilconcettosecondoilqualeentrambiibeni" sono
mantenutiesostituitidaiproprietaridelleunitimmobiliariacuiservono ".
Lespese relativeperlescaleeglielementiadesseconnessi(rampe,scalini,
pianerottoli,ringhieraecorrimani,intonacisottolerampe,ecc.)vanno
ripartite,secondoicriteridettatidall'art.1124c.c.: permetinragionedel
valoremillesimaledellesingoleunitimmobiliaricuilastrutturaserve,e
perl'altramet"esclusivamenteinmisuraproporzionaleall'altezzadi
ciascunpianodalsuolo" .L'ultimocommadispone,infine,che" alfinedel
concorsonellametdellaspesa,cheripartitainragionedelvalore,si
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Ildirittoquotidiano
consideranocomepianilecantine,ipalchimorti,lesoffitteocamereatettoei
lastricisolari,qualoranonsianodiproprietcomune ".
Icriteristabilitidall'art.1124inerisconoatuttelespeserelativealla
conservazionedellacosacomune,permantenerel'usoeilgodimentoa
vantaggiodeicondominifacendofronteallanaturaledeteriorabilitdelle
strutture.Devono,quindi, ritenersicompreselespeseperlatinteggiatura
dellescale (Cass.n.3968/1997),mentreinveceillegislatorenonchiariscese
tralestesserientranoanchelespesedipuliziaequellerelative
all'illuminazione.
Inmerito,lagiurisprudenzaconcordenell'applicaresoloparzialmenteil
dispostodell'articolo1124c.c.Sulla ratio
cheglionericondominialida
sostenere perlapuliziael'illuminazionedellescale "
nonconfigurano
speseperlaconservazionedelleparticomuni,tendenticioapreservare
l'integriteamantenereilvalorecapitaledellecose(artt.1123,commaprimo
e1124,commaprimo,c.c.),bensspeseutiliapermettereaicondominiunpi
confortevoleusoogodimentodellecosecomuniediquelleproprie ",i
condominisonotenutiacontribuirvi" nongiinbaseaivalorimillesimalidi
compropriet,mainbaseall'usocheciascunodiessipufaredelleparti
comuni(scale)inquestione,secondoilcriteriofissatodall'art.1123,comma
secondo,c.c. "(Cass.n.8657/1996).Secondounagiurisprudenzapirecente,
inmateriadiripartizionedellespeseperlapuliziadellescaleesolointali
casi,inderogaalprincipiopostodall'art.1123,2comma,c.c.,devefarsi
riferimentoin viaanalogicaallaregolapostadall'art.1124,1comma,c.c.,
esclusivamentenellasuasecondaparte ,cheprevedeuncriteriodi
ripartizioneinmisuraproporzionaleall'altezzadiciascunpianodalsuolo,la
cui ratio
vaindividuatanelfattoche"aparitdiuso,iproprietarideipianialti
logoranodipilescalerispettoaiproprietarideipianipibassi,percui
contribuisconoinmisuramaggioreallaspesediricostruzioneemanutenzione.
Ugualmente,aparitdiuso,iproprietaridipianipialtisporcanolescalein
misuramaggiorerispettoaiproprietarideipianipibassi,percuidevono
contribuireinmisuramaggioreallespesedipulizia "(Cass.n.432/2007).
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Iportonid'ingresso
Siconsideranoportonid'ingressoleporteche,indipendentementedallaloro
grandezza, svolgonolaprincipalefunzionedimettereincomunicazione
l'edificioconl'esterno ,percui,salvopattocontrario,siconsiderano di
proprietcomune conilconseguentecorollariochetuttiicondominihannoil
dirittodifruirneeildoveredipartecipareallespesenecessarieperlaloro
manutenzione,riparazionee/oricostruzione,inproporzioneallapropriaquota
millesimaledipropriet,secondoicriteristabilitidall'art.1123c.c.,salvo
diversotitolo.
Lapresunzionedicomunioneprevistadall'art.1117c.c.siestende,secondo
dottrinaegiurisprudenza, atuttiimanufattioilocaliaventilafunzionedi
farcomunicarel'edificioconlapubblicastrada,costituentielementi
necessariperlaconfigurazionestessadelfabbricato e,dunque,strumenti
indispensabiliperilgodimento,laconservazione,laprotezioneela
salvaguardiadellaproprietindividualeeperlasicurezzadeiterzi.In
particolare,siritienecheiportonidiingressoforniscanouna doppiautilita
vantaggiodituttiicondomini :unadiretta,alsingolocondominoperla
fruizionedellasuaproprietesclusival'altraindiretta,perconsentire
l'utilizzazioneelamanutenzionedeglialtrispazicomuni(App.Milano3luglio
1992).
Inconsiderazioneditalispecifichefunzioni,svolteafavoredellageneralitdei
condomini, lecaratteristichecostruttiveditalioperesonoirrilevantiaifini
dellacondominialit ,percuilapresunzionedicomunioneexart.1117c.c.
operasiaperilportoned'ingresso" chesiastrutturalmenteefunzionalmente
destinatoalserviziodiduecorpidifabbrica,appartenentiaproprietaridiversi,
macostituentiun'unicaentitimmobiliare" ,siaperilportonecomuneadue
edificilimitrofiedestinatopermanentementeadareaccessoadentrambi
(Cass.n.4986/1977).
Analogamente,n eglistabilidovesiregistralapresenzadipiportoni
(c.d.ingressoprincipale,secondario),acausadelleparticolariconformazioni
deifabbricaticondominiali, glistessisarannoconsideratidipropriet
comune ,salvopattocontrario.
Siritiene,inoltre,inragionedelserviziogeneraleprestatoall'unitdell'edificio,
chelacomproprietdeiportonid'ingressovadaattribuitaatuttiicondomini,a
prescinderedall'utilizzo,sicchlagiurisprudenzaharavvisatolapresunzione
dicomunionedelportoned'ingressoancheneiconfrontidellepropriet
esclusiveservitedaingressoindipendente rispettoaquellodestinatoagli
altripianidellostabile(Cass.n.3644/1956).
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Sostituzionedelportoneeinnovazioni
pacificochetrattandosidibenecomune,lespeseperlasostituzionedel
portonevadanoripartitetratuttiicondominisecondoicriteriproporzionalidi
cuiall'art.1123c.c.Harappresentato,invece,motivodidiscussionela
sostituzionedelportone(odelcancelloesistente)conaltroche
garantiscaunamaggioresicurezzaochesiadotatodiparticolari
strumentitecnologicifinalizzatiafavorirel'evacuazionedall'edificio
(come,adesempio,maniglioniantipanicoaperturaautomaticadall'interno
ecc.).
Intalcaso,lagiurisprudenzaritienechetalisostituzioninonvadano
consideratecomeinnovazioni,macome migliorieapportatealbene
comune peragevolarnel'usoe,dunque,lerelativespesevanno
legittimamenteripartitetraicondomini.
Analogamente,sonoconsideratisemplicimiglioramentiecometali
assoggettatiaicriteridiripartizionedellespeseprevisteperibenicomuni,le
serratureacodicedigitaleol'installazionedisistemiperl'apertura
automaticadelportone (Cass.3795/1982).Invece,stataconsiderata
innovazionevietatal'installazionediuna secondaserraturaalportone
d'ingressononcollegataalcitofono ,poichlastessa,costringendoogni
condominoadaprireilportonemanualmente,comprimecoslafacoltdi
godimentodellacosacomune(Trib.Milano1993).
Cancellieaccessiautomatizzati
principiopacificoingiurisprudenzache"l adeliberaassembleare,conla
qualesiastatadispostalachiusuradiun'areadiaccessoalfabbricato
condominialeconunoopicancelliperdisciplinareiltransitopedonalee
veicolareancheinfunzionediimpedirel'indiscriminatoaccessoditerzi
estraneiatalearea,rientralegittimamenteneipoteridell'assembleadei
condomini,attinendoall'usodellacosacomuneedallasuaregolamentazione,
senzasopprimereolimitarelefacoltdigodimentodeicondomini,non
incidendosull'essenzadelbenecomunenalterandonelafunzioneola
destinazione "(Cass.n.4340/2013).
Ilprincipiosopraespostovaleancheper l'automatizzazionedeicancelli
(concomandoachiaveotelecomando) chenonvaconsiderata
innovazionemameramiglioriadelleparticomuni .Lagiurisprudenza
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costante,infatti,nell'affermareche" intemadicondominiodiedificiladelibera
assembleare,conlaqualesiastatadispostalachiusuradiun'areadiaccesso
alfabbricatocondominialeconuncancellooconunasbarracomandati
elettricamenteeconconsegnadelcongegnodiaperturaedichiusuraai
proprietaridellesingoleunitimmobiliari,rientraneipoteridell'assembleadei
condomini,attinentiall'usodellacosacomuneedallasuaregolamentazione,
senzasopprimereolimitarelefacoltdigodimentodeicondomini,enon
incorre,pertanto,neldivietostabilitodall'art.1120,secondocomma,c.c.per
leinnovazionipregiudizievolidellefacoltdigodimentodeicondomini,non
incidendosull'essenzadelbenecomune,nalterandonelafunzioneola
destinazione "(Cass.n.9999/1992).
Campanelliecitofoni
Icampanelli,icitofoni,ivideocitofoni(esimili)rientrano,diregola,nella
nozionediimpianticomunidell'edificiocondominiale ,poichaventila
funzionedimettereincomunicazioneilsingoloconl'esterno(eviceversa)o
conilportieredell'edificiostesso.
Analogamente,rientranonellanozionedibenicomuni, anchegliimpianti
videoinstallatiperilcontrollovisivodegliaccessinell'edificio ,poich
taleinstallazionenonsoggetta,secondolagiurisprudenza,allenormesulle
innovazioni,salvochesitrattidiimpiantimoltocomplessi(Cass.n.
3795/1982).
pacifico,pertanto,chelaripartizionedellespeserelativeallamanutenzione,
riparazionee/osostituzionedeibenisopradescritti,debbaavveniresecondoi
criteriproporzionalistabilitidall'art.1123c.c.
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Ipilastri
Ipilastri,intesicomeglielementiresistentiverticalidellastrutturaportante
diunacostruzione (generalmenterealizzatiincementoarmatooinacciaio),
eletravi,ovveroicollegamentiorizzontalitraipilastristessi (realizzatein
cementoarmato,inacciaiooinlegno),costituisconol'ossaturadell'edificio,al
qualesono indissolubilmentelegatiinunlegamematerialedi
incorporazionechelirendeinseparabili ,percui,alparideimurimaestri,il
lorocarattereindispensabileperl'esistenzastessadelfabbricato
condominialein reipsa.
Oggi,siaipilastricheletraviportanti,nelrestylingoperatodallariforma,
risultanoesplicitamente inserititralevocirelativealleparticomuni
necessariedicuiall'art.1117c.c.
Leragionichehannospintoillegislatoredellariformaadindicare
espressamentetalielementiarchitettonici,inaggiuntaallefondazionieaimuri
maestri,seaprimavistapossonosembrareridondanti,poichtrattasidi
elementiindispensabiliperl'esistenzastessadell'edificio,adunapiattenta
analisifannoemergere,invece,daunlato,l'intenzionediadeguarela
disciplinacondominialeallarealtdellepimodernecostruzioni,sottolineando
chenonvisonodifferenzetragliedificiconmuriportantiequelliconipilastri
dall'altro,ilpropositodifornireunatuteladirettaditalibenimirandoafarne
rispettareladestinazionedatuttiicondominiimpedendoneunusoillegittimo.
Difatto,conl'inserimentoesplicitodeipilastriedelletraviportantitrale
particomuni,laleggen.220/2012silimitataarecepireiprincipigi
ampiamenteconsolidatiingiurisprudenza ,laqualehapacificamente
affermatolacondominialitdientrambi,considerati" parteorganicaed
essenzialedell'interoimmobile" (Cass.n.2773/1992)edelementinecessari,
alparideimurimaestri,all'esistenzadelfabbricato,poichperlalorostruttura
efunzioneconcorronoinmodoindissolubileaformareleunitabitativeeda
questesonomaterialmenteinscindibili(Cass.n.6036/1995),sancendoaltres
che,nellemodernetecnicheedilizie, l'ossaturadell'edificioedunquela
funzioneportantedellostessononcostituitadamuriinmattoni,mada
altrisistemicostruttivi (cementoarmato,pilastri,travi,colonnati,ecc.),per
cuil'espressionemuromaestrovaestesasia" all'intelaiaturadipilastriedi
architravi "(Cass.n.1186/1971)cheaimuriperimetralichelidelimitano,
senzaiqualil'immobile" sarebbeunoscheletrovuotoprivodiqualsiasiutilit "
(Cass.n.962/2005).
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Lasollecitazionegiurisprudenzialestataquindiaccoltanellanovella
legislativa,percuioggi,alparideimurimaestri,pilastrietraviportanti
assurgonoesplicitamenteabeneoggettodicomunionetraiproprietaridelle
diverseunitimmobiliarichelocompongonoeindifferentementedestinatial
serviziodituttiicondominiconlaconseguenzachele speseperla
conservazioneemanutenzioneeilgodimentodevonoesseresostenute
inmisuraproporzionalealvaloredellerispettivepropriet .
Tuttavia,secipacificoconriferimentoaipilastri, inordinealletravi
portanti,lanuovadisposizionedicuiall'art.1117vacontemperatacon
quelladicuiall'art.1125c.c. ,suicosiddetti
"solaiinterpiano".
Perlagiurisprudenzaanteriforma,infatti,sepacificocheletraviportanti
sianodiproprietcomuneatuttiicondominiavutoriguardoallafunzione
rivoltaallastabilitdell'interoedificio,lastessasierariferitaalledisposizionidi
cuiall'art.1125c.c.neicasidelsolaiointerpianoovvero" ilsolaiochedivide
dueunitabitativel'unaall'altrasovrastante,edappartenentiadiversi
proprietari "costituendonel'inscindibilestrutturadivisoriastabilendoche"l a
manutenzioneericostruzionedituttelesuepartie,quindi,anchedelletravi
chenecostituisconolastrutturaportante,enonsianomeramentedecorative
delsoffittodell'appartamentosottostantecompeteinpartiegualiaidue
proprietari "(Cass.n.13606/2000Cass.n.10684/2011).
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Ivestiboli,glianditieiportici
Analogamenteaiportonid'ingresso, vestiboli,anditieporticirientranotra
leparticomunidicuiall'art.1117c.c. ,necessarieperconsentireatuttii
condominil'accessoall'edificiocondominialee,conseguentemente,amettere
incomunicazioneleunitimmobiliaridiproprietconleparticomuniecon
l'esterno.
L'appartenenzacomuneditalispazididisimpegnogiustificatapertantodalla
principale destinazionedicollegamentodelleareecomuniconquelle
individuali ,purpotendosvolgerefunzionidiversetraloro.
Leprincipalidisputerelativeaivestiboli,anditieporticisonoriferibilialregime
dicomproprietealladisciplinadiripartizionedellespese,soprattuttoquando
talibeninonvengonousufruitiinmisuraugualedatuttiicondomini.
Definizioniefunzioni
Ivestibolieglianditisonoparticomunisostanzialmenteidentificabiliinquegli
spazi,interpostifrailportoned'ingressoel'edificio,cheservonoa
mettereincomunicazioneleunitimmobiliariconleparticomuni (scale,
cortili,ecc.)ediconseguenzaconl'esterno .
Spessoutilizzaticomesinonimiedanzisostituiti,nellaprassi,conipinoti
vocabolidi androneoatrio ,idueterminiinrealtpresentanounadifferenza
nonsolamentenominalistica.
Ivestiboli,infatti,sonolapartechesuccedeimmediatamentealportone,
ilprimoluogocuisiaccedenell'entrarenell'edificio condominialeeche
servedapassaggioagliappartamentidelpianterreno,maancheaicortilieai
garageoallescale.Comunemente,quindi,sonosinonimidiandroneoatrio,
lacuidestinazionenormalequelladicreareuna zonadidisimpegnoedi
passaggio dall'ingressoaglialtrispazicondominiali.
Perandito,invece,siintendequalsiasispaziodiaccessoagli
appartamentisingolieallealtreparticomunidellostabile,svolgente
quindifunzionedipassaggioeditransitodeicondominie
comprendentesialazonadidisimpegnocheicorridoi checonsentonola
comunicazionefraleareecondominialiediproprietdellostessocondominio
(peraccedereadesempioaicortili,agliascensori,ecc.).Lagiurisprudenzaha
identificatol'anditocome" strutturacostituitadalsoffittoedallasolettache
orizzontalmentedivideinpianiseparatiilcorridoiod'accessoelasovrastante
costruzione "(PretMonza,29.7.1992Cass.n.3771/71),affermandoaltres
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cheanchel'anditodestinatoall'accessodiedificilimitrofimaautonomi
soggettoallapresunzionedicomunioneexart.1117c.c.(Cass.n.6725/82).
Purnonessendocompresiespressamentenell'art.1117c.c.,secondola
giurisprudenza, allorquandononfaccianopartedellescalecomuni,
rientranoneiconcettidi"vestibolieanditi"ancheipianerottoli che,data
lafunzionedidisimpegnodaessisvoltasonodaritenersipacificamente
compresitraleparticomuninecessariedell'edificio,salvocheilcontrarionon
risultidaltitolo(Trib.Pisa24.1.1956Pret.Monza,29.7.1992).
Perquantoconcerne,infine, iportici,essi
sonoquellestrutture
architettoniche,nellamaggiorpartedeicasiaggettantisullapubblicavia
eliberamenteaccessibili,disolitofinalizzateariparareun'areadi
transito,mapotendoricoprireancheunafunzioneornamentalee
decorativa .Anch'essisipresumonodiproprietcomunenelleformeenei
limitideglialtribeniindicatidall'art.1117c.c.
Regimegiuridico
Tuttiibenicheformanol'ingresso,inquantocostituentiinsensooggettivo,
funzionaleestrutturaleelementiportantidell'edificiononchtramite
indispensabileperilgodimentoelaconservazionedellestrutturedicopertura,
sipresumonodiproprietcomuneatuttiicondomini.
Inordinealregimediproprietdivestibolieanditi,lagiurisprudenza
uniformenelsostenerechesiainconsiderazionedelfattochesitrattadibeni
indivisibilinellastrutturaenell'uso,siainrelazionealserviziodiutilit
prestato, lapresunzionelegaledicomunionesiestendeancheai
proprietarideinegozicheaffaccianodirettamentesullapubblicavia
(Cass.n.761/1979).(v.Cass.n.15444/2007)eaiproprietari" deilocali
terraneicheabbianoaccessodirettamentedallastrada,inquanto
costituisconoelementinecessariperlaconfigurabilitstessadiunfabbricato
divisoinpianieporzionidipianodiproprietindividualeerappresentano
inoltreuntramiteindispensabileperilgodimentoelaconservazionedelel
strutturedicopertura "(App.Milano,1983/1987Cass.n.3771/1971)
Lapresunzionelegaledicomproprietstabilitadall'art.1117c.c.applicabile
anchequandoservonoicondominidiunsolopiano,ovveroquandonon
trattasidiparticomunidiununicoedificio,madiedificilimitrofi aventile
caratteristichediedificiautonomi,madestinatipermanentementealla
conservazioneeall'usodegliedificistessi(Cass.n.2013/1970Cass.n.
6725/1982).
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Quantoai portici,infine,inconsiderazionedellalorofunzionedipassaggio,
maancheornamentale(poichlecolonneeipilastrichereggonoilporticato
possonoesseresemplicementedecorativi), sonosempredipropriet
comuneanchequandousatisoltantodaiproprietaridegliappartamenti
onegozichehannoiloroingressisottoiporticistessi .
pacificochelespeseperlamanutenzioneeilgodimentodivestibolieanditi
inqualitdibenipresuntivamentecomuni vannoripartite
proporzionalmentetratuttiicondomini secondolequotemillesimalidi
proprietexart.1123,1comma,c.c.
Sonoconsideratecomunianchelespesesostenuteperl'arredo (mobili,
fioriere,ecc.),poich,oveeseguiteneilimitiragionevolidispesa,non
qualificabilicomeinnovazionimacomemiglioramentodiunapartecomune,e
pertantoripartitesecondoimillesimidipropriet.
Perquantoconcernelaripartizionedellespeseneiconfrontidei
proprietaridilocaliconaccessodiversodavestibolieanditi ,la
giurisprudenza,inragionedellafunzioneditalibenicomestrumenti
indispensabiliperilgodimentoelaconservazionedellestrutturedicopertura,
hastabilitochelestesse vadanoripartiteproporzionalmentetratuttii
condominisecondoicriteridicuiall'art.1123,1comma,c.c. (App.
Milano,3.7.1993Trib.Roma7.4.1990).Quando,invece, l'edificio
condominialedotatodidiversiaccessi ,percuivestibolieanditisono
utilizzatiesclusivamentedadeterminaticondomini,mentrealtri,essendo
proprietaridiunitimmobiliarichecostituisconocorpidifabbricaautonomi
rispettoalfabbricatoprincipaleavendoaccessodirettodallapubblicavia,non
usufruisconoinmodopienoedirettodelleutilitprodottedataliparticomuni,
devefarsiapplicazionedel3commadell'art.1123c.c. ,ponendoleacarico
deicondominichenetraggonoutilit(Trib.Milano21.1.1991).
Infine,qualepartecomuneespressamenteprevistadall'art.1117,n.1.,c.c., le
spesedimanutenzione,conservazioneericostruzionedeiportici
condominialisonoacaricodell'interocondominio ,evannoripartite
secondoimillesimidipropriet. Quandoilporticoprospicientealla
strada,gravatodiservitdipubblicopassaggio ,percuileoperedi
costruzioneemanutenzionedeipavimentiel'illuminazionesonoacaricodel
comune,perespressaprevisionelegislativa(Cass.n.24456/2009).
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Icortili
Espressamentecompresonell'elencodeibenidicuiall'art.1117c.c.,ilcortile
quello spaziocomunepostosullatointernodelfabbricatoeaventela
primafunzionediassicurareariaelucealleunitimmobiliari
condominialiiviprospicienti .
Nellanozionecodicisticadicortile,varicompresononsololo spazio
scopertoequindilasuperficiecalpestabile,maanchelacolonnad'aria
adessosovrastante esuscettibilediseparatautilizzazione,mentredevono
ritenersibendistintiimurimaestrichelocontornano,stantelalorodiversa
funzione" diconcorrereacostituirelastrutturaportantedell'edificio,di
contribuireallaformazionedellasualineaarchitettonicaediproteggerele
partiinternedagliagentiatmosferici "(Cass.n.714/1998).Peraltro,avuto
riguardoallafunzionedidareariaeluceagliambientichevisiaffacciano, nel
terminecortilepossonoritenersicompresiancheivarispaziliberi
dispostiesternamenteallefacciatedell'edificio,qualileareeverdi,le
zonedirispetto,leintercapedini "
che,sebbenenonmenzionati
espressamentenell'art.1117c.c.,vannoritenuticomunianormadella
suddettadisposizione "(Cass.n.7889/2000).
Funzionieuso
Laprincipalefunzionedelcortilecomunediassicurareariaelucealleunit
immobiliarichevisiaffacciano,nonesauriscelesuepotenzialitdi
sfruttamento,poich l'area,qualespaziotracorpidifabbrica,
suscettibiledidiverseutilizzazioni, pergliscopiconsentitidallanaturadel
bene.
Propriolemodalitdiutilizzodelcortile(tracuiadesempio,l'usodellostesso
comeparcheggiocomune),fannonascerediversedisputeall'internodel
condominio.
Fermorestandochetuttiicondominipossonofaredelcortilel'usoche
ritengonopigiusto,aisensidell' art.1102c.c. ,inmancanzadiespresse
disposizioniassemblearioregolamentari,sarannovietatisoloquegliusiche
limitanolaparipossibilitdiusufruiredelbenecomunedapartedeglialtri
condomini,oppurequellicomunqueincontrastoconlanaturale
conformazionedelcortile.
Sipuaffermarecheilcortileinconsiderazionedispaziocomunetraicorpidi
fabbrica,oltrealladuplicefunzionesopraricordata, pupermettereil
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transitooancheilparcheggiodiautoveicoli,ildepositodimercio
essereadibitoadareagiocoperibambiniodiriposo,anchecon
panchineepiante,ovveroospitareunapiscina ouncampodatennis.
statotral'altroaffermato,conriferimentoaiparcheggi,che ancheilcortiledi
unedificiocondominialeantico,purnonessendobenedestinato
primariamentealposteggio,puassumeretalefunzione qualorasisia
verificatocheessarisulticompatibileconlafunzioneprimariadelbene
medesimochequelladidarearia,luceeaccessoalleunitimmobiliariche
visiaffacciano(App.Catania,21.10.2009).
Rientra,invece,trale utilizzazioninonconsentite ,proprioinragionedella
funzioneprecipuadeicortilicomunidifornireariaelucealleunitabitative
cheviprospettano," l'occupazionedellospazioaereoadesso
sovrastante,dapartedeisingolicondomini, concostruzionipropriein
aggetto,nonessendoconsentitoaterzi,anchesecomproprietariinsiemead
altri,aisensidell'art.840comma3c.c.,l'utilizzazioneancorchparzialea
propriovantaggiodellacolonnad'ariasovrastanteadareacomune,quandola
destinazionenaturalediquestanerisulticompromessa" (Cass.n.966/1993).
Lespesedimanutenzionedelcortilecondominialesonoacaricodei
condominiinproporzioneaimillesimidipropriet.
Nelcaso,invece,incuiil cortilefungadacoperturaaigarageoaibox
interratidiproprietditerziosolodialcunicondominidell'edificio,sui
criteridiripartizionedellespese,lagiurisprudenzasipivoltedivisa .
L'orientamentopirecentesostienecheintalcasoil criteriodaapplicare
quellodicuiall'art.1125c.c. "
chestabiliscechelespeseperla
manutenzioneelaricostruzionedeisoffitti,dellevolteedeisolaisono
sostenute,inviagenerale,inpartiegualidaiproprietarideiduepianil'uno
all'altrosovrastanti,restandoacaricodelproprietariodelpianosuperiorela
coperturadelpavimentoeacaricodelproprietariodelpianoinferiore
l'intonaco,latintaeladecorazionedelsoffitto "percuiapplicato,peranalogia,
talecriteriometterebbeacaricodeiproprietaridelcortilemetdellespesedi
rifacimentoedeiproprietarideipostiautosotterraneil'altramet(Cass.n.
15841/2011n.10858/2010n.18194/2005). Tuttavia,secondoun
orientamento,seppurmenorecente,sidovrebbeapplicareperanalogia
l'art.1126c.c.chetrattadeilastricisolari ,confermandochelespesesono
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Ildirittoquotidiano
acaricoperunterzodeiproprietaridelcortileeperdueterzideiproprietari
deipostiautocopertidalcortilestesso(Cass.n.5848/2007).
Icavedi
Ilcavedio(avoltedenominatochiostrina,vanellaopozzoluce)un cortiledi
piccoledimensionicircoscrittodaimuriedallefondamentadell'edificio
condominiale,destinatoprevalentementeadareariaelucealocali
secondari (come,peresempio,bagni,disimpegni,servizi,ecc.).
Talespazio,pertanto,purpotendoesserediproprietesclusiva, sipresume
comuneecostituisceunapertinenzadell'edificiocondominiale (Trib.
Milano13.11.1989),assoggettatopertantoalmedesimoregimegiuridicodel
cortilecomuneespressamentecontemplatodall'art.1117,n.1,c.c.,salvo
specificotitolocontrario(Cass.n.4350/2000).
Cortiletraedificiautonomi
Lapresunzionelegalediproprietcomunepostadall'art.1117c.c.
applicabileancheal cortileesistentetrapiedificiappartenentia
proprietaridiversi ,ovelostessosiaobiettivamentee" strutturalmente
destinatoadarearia,luceeaccessoatuttiifabbricatichelocircondano "
(Cass.n.17993/2010n.14559/2004Cass.7630/1991Cass.n.9982/1996).
Delrestocicorrispondeall'ampliamentodell'ambitodiapplicabilitoperato
dall'introduzionedell'
art.1117bisadoperadellariformacheestendele
disposizionirelativealleparticomunianchea"tuttiicasiincuipiunit
immobiliariopiedificiovveropicondominiidiunitimmobiliariodiedifici
abbianoparticomuniaisensidell'art.1117".
Igiardinicondominiali
Purnonessendomenzionatidall'art.1117c.c.traleparticomuni,igiardini
possonoessereequiparatiaicortilicondominiali,avendoinpi la
caratteristicadicontribuireallavalorizzazionedeldecoroarchitettonico
dell'edificio,fornendodunqueun'ulterioreutilitatuttiicondomini.Tuttavia,
taleequiparazionenonatutt'oggipacificanindottrinanin
giurisprudenza.
Secondounorientamento,ilgiardinononsidistingueconcettualmente
dalcortiledicuisegueladisciplina avendosiriguardoesclusivamente
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allaparticolaredestinazioned'usoeall'utilizzazionechediquestosifaccia
conlacoltivazioneaverdee/oapiantedafiorepercuiilgiardino,quale
spazioadiacenteall'edificiocondominialecoltivatoapratoepiantumato,
dovrebbepresumersidiproprietcomune,alparidelcortile(Cass.n.
7889/2000n.849/1963).
Altriorientamenti,invece,sostengonochealladizionecortilenonpu
essereattribuitounsignificatocosampiodaincluderviancheigiardini ,
poichquestiultimi,oltreafornireariaelucealleunitimmobiliarichevisi
affaccianohannounacaratteristicapeculiarechelidifferenziafunzionalmente
dalcortile,cioquelladiconcorrerealdecoroarchitettonicodell'edificio
condominiale(Cass.n.3666/1994).Neconseguechenonrientrandola
dizioneinquestionenell'art.1117c.c.nonsipuparlaredipresunzionedi
comunionequaloramanchiunospecificotitolo.
Secondoaltretesi,perstabilirelacondominialitdelgiardino ,in
mancanzadiunaspecificadisposizionenelregolamentodelcondominioonei
singoliattidiacquistodelleproprietimmobiliari,
occorrefarriferimentoal
criteriodelladisponibilitoaquellodell'usoesclusivo .Nelsilenziodel
titolo,ilgiardino,dunque,apparterrachinehal'usooladisponibilit
esclusivaovveroalcondominiodicuicostituisceun'effettivapertinenza.
Un'ulterioretesi,infine,consideraigiardinidiproprietcomune
(compresiquellipensiliinstallatisullacoperturadiboxopianiinterratiosul
lastricosolare) seadessipossonoaccederetuttiipartecipantial
condominio incasocontrario,essisonodaconsiderarsidipropriet
esclusivadeicondominiproprietaridelleunitimmobiliariacuiservono
trattandosidievidentipertinenze.
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Tuttelepartidell'edificionecessarieall'usocomune
Conquestaformuladichiusura,comegidetto,siintesodareunrespiropi
ampio alla norma contenuta nellart. 1117 c.c. n. 1, permettendo, cos,
allinterprete di valutare di volta in volta la condominialit dei beni.Requisito
indispensabile la necessit del bene alluso comune. Cos in questo
contestopossibileconsiderareisottoscala,ipianerottoli,indeterminaticasii
sottotetti, vale a dire tutte quelle parti non espressamente citate ma
funzionalmente legate ad altri beni comuni eppur tuttavia nonricomprendibili
in queglistessibeni.Vedremocheancheisuccessivipunti2e3dellart.1117
c.c.utilizzanosimiliformedichiusuradellanorma.
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Ilocaliperiserviziincomune
Laleggen.220/2012hamodificatosensibilmenteancheilpunto2dell'art.
1117c.c.prevedendoespressamenteall'internodell'elencoesemplificativo,le
"areedestinateaparcheggio"ei"sottotettidestinati,perlecaratteristiche
strutturaliefunzionali,all'usocomune",utilizzandolaformula,generalizzata
rispettoallaprecedente, dei"localiperiserviziincomune",all'internodei
qualivengonolasciatiinvariatilaportineriael'alloggiodelportiere,le
lavanderieeglistenditoi .Vieneeliminato,invece,ilriferimentoailocali"per
ilriscaldamentocentrale",iqualituttaviasonodaritenersicomuniladdove
destinatiaconteneregliimpiantiperl'erogazionedelserviziocentralizzatodel
condominio.
Ilvincolodidestinazione
Ilocalielencatialpunto2dell'art.1117c.c.chesipresumonocomuni,seil
contrariononrisultadaltitolo,rappresentanole partidell'edificiochediper
snonsonoindispensabiliperl'esistenzadelcondominiomachesono
comuniatuttiipartecipantiperviadellalorospecificadestinazione ,
ovverodelcollegamentostrumentaleefunzionaletratalibenielesingole
unitimmobiliaridell'edificio.
Questa destinazionepuessere"strutturale" ,come,peresempioperil
localeincuihasedelaportineria(c.d."guardiola"), ovvero"convenzionale" ,
perespressaprevisionedelregolamento,come,peresempionelcaso
dell'alloggiodelportierecuivienedestinataunadelleunitimmobiliari
dell'edificiocondominiale.
Inmerito,lagiurisprudenzahapivoltesegnalatochenecessaria
un'analisidegliattidiacquisto,alfinedicomprendereladestinazione
chesiintesoattribuireadeterminatilocali insededicostituzionedel
condominio(tralealtre,v.Cass.n.11996/1998).
Sullascortadellasuddettapresunzionerelativadellanorma,lepartielencate
alpunto2 sonosuscettibilidiutilizzazioneindividuale ,inconsiderazione
delfattocheladestinazioneall'usocomunenonsiponeinterminidi
necessit,quantodiutilit,inbaseallarelazionediaccessorietintercorrente
traleunitimmobiliaridell'edificiocondominialeeilocalialloroservizio.
Nederiva,inoltre,che,u navoltacessatoilvincolodidestinazione
principale,ilbenecomuneperderlasuaspecificadestinazioned'uso e,
conl'unanimitdeiconsensi,potrancheesserecedutoaterzi.Molti
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Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
regolamentiprevedonounasortadiopzioneinfavoredeicondomini.Tale
clausolarisultervalidasoloqualorailregolamentoabbianaturacontrattuale.
Iserviziincomune
Oggettodicondominialitsonodunqueilocalidestinatialserviziocomune,tra
iqualilanormafarientrare,oltrelaportineriael'alloggiodelportiere,la
lavanderia,glistenditoieisottotettidestinati,perlecaratteristichestrutturalie
funzionali,all'usocomune.
chiaro,tuttavia,chenell'elencomeramenteesemplificativodicui
all'art.1117c.c.possonofarsirientrare trailocalidestinatiaiserviziin
comune tuttequellestrutturechepossonoprestareun'utilitafavore
dell'interocondominio ,consentendolafruizionediimpiantiolapossibilitdi
fruirediprestazionisoggettive(comenelcasodellaportineria).Cos,ad
esempio,possonoritenersicompresinellanozione,ilocalidestinatiad
ospitaregliimpianticentralizzati,ivaniperl'autoclave,ilocaliadibitia
depositoattrezziperilserviziodipuliziadelfabbricatoodigiardinaggio,le
saleriunioni,ecc.
Portineriaealloggiodelportiere
Uncennomerita,infine, ilportieratochecostituiscel'ipotesipirilevante
diserviziocomune .Neltempo,lagiurisprudenzahaavutomododi
affermareche comuneatuttiipartecipanti edsvoltoanche
nell'interessedei proprietaridelleunitimmobiliariaccessibili
direttamentedallastrada medianteautonomoingresso(Cass.n.
12298/2003),iqualisonotenutiasostenerneicostieciinquantol'obbligodi
ciascunodeicondominidicontribuireallespesecondominialitrova
fondamentofinquandodurilacomunionenelsuodirittodominicaleenon
nellaeffettivautilizzazionedelservizio,amenochenonsiaccertichetrattasi
diservizioresonell'interessesolodialcunicondomini(Cass.n.5751/1981).
Laportineriaconfiguraunserviziocomuneanchenell'ipotesidel
"supercondominio" ,nelcuicasotaleattivitsvoltaafavorediunapluralit
diedificicostituitiindistinticondominimacompresiinunapiampia
organizzazionecondominiale(Cass.n.9096/2000).
Lagiurisprudenzahaprecisatoche lapresunzionedicomunionesussiste
soloquandoilocali,destinatiaportineria,faccianopartedell'edificio
condominiale ,conlaconseguenzache,incasocontrario,nonoperandola
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presunzione," dettilocalirientranofraleparticomunisoltantosesianostati
costruitisusuolorisultante,inbaseaititoli,diproprietcomune "(Cass.n.
5946/1996).
Poichlalorodestinazionealserviziocomunenonsiponeinterminidi
assolutanecessit,ilocaliperlaportineriaeperl'alloggiodelportiere sono
anchesuscettibilidiutilizzazioneindividuale ,percuioccorreaccertare,
neisingolicasi,seiltitolocheeventualmentelisottraggaallapresunzionedi
proprietcomuneprevedaanchelarisoluzioneoilmantenimentodelvincolo
didestinazionederivantedallaloronatura,poichintaleultimocaso
"configuraun'obbligazione"propterrem",suscettibileditrasmissioneai
successiviacquirentidell'immobileancheinassenzaditrascrizione,il
mantenimentodell'originariadestinazionealserviziocondominialedellocale
adibitoadalloggiodelportiere,chesiadiproprietesclusivadiunodei
condomini "(Cass.n.4905/2003n.11068/1995).
Ilserviziopuessereprevistonelregolamentocondominiale conla
conseguenzachelasuasoppressionecomportaunamodificadellerelative
clausoledaadottarsiconlaprevistamaggioranzaqualificataenon
necessariamenteall'unanimit(Cass.n.3708/1995).
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Opere,installazioniemanufattidestinatiall'usocomune
Ilpunto3dell'art.1117c.c.enuncialanaturacondominialediopere,
installazioniemanufattidestinatiall'usocomune.
unodeipunticheillegislatoredella riformahasensibilmentemodificato ,
inserendoelementinuovieapportandomodificheletterali,ariprovadella
volontdellegislatoredi adeguarelanormativavigente inmateriadi
condominio allemoderneesigenzecostruttiveededilizienonchai
cambiamentideglistilidivita edirelazionenegliedificicondominiali.
Lenovitdellariforma
Ilnuovotesto,attraversol'utilizzodiunaterminologiapiattualeerealistica,
provvedeinnanzituttoadefinireinmodopiampioglielementigiricompresi
traleparticomuni.
Vengonoconfermati,gliascensori,ipozzielecisterne, mentreinluogo
deiprecedenti"acquedotti,fognatureecanalidiscarico" appareiltermine
"impiantiidriciefognari" ,coscome,alpostodeigenerici"impianti"
appaiono sistemicentralizzati
i" didistribuzioneeditrasmissioneperilgas,
perl'energiaelettrica,perilriscaldamentoedilcondizionamentodell'aria ".
Sicuramente,lanovitpirilevanterappresentatadall' introduzionedei
sistemicentralizzati"perlaricezioneradiotelevisiva eperl'accessoa
qualunquealtrogenerediflussoinformativo,anchedasatelliteoviacavo"(tra
iqualirientrano,parabole,fibraottica,ecc.).
L'espressioneutilizzatadallegislatore,volutamentegenericaedampia,
dovrebbeconsentiredi applicarelanormaaqualunquetipodistruttura
diffusagraziealprogressotecnologico,garantendocosildiritto
all'informazionecostituzionalmentegarantito,nelrispettodicuialnuovo
art.1122bis. Intalsenso,peraltro,valettoanchel'esplicitoinserimentoditali
sisteminell'art.1120c.c.eilquorum previstoperl'adozionedeglistessida
partedell'assemblea.
Analogaconsiderazionepuesseresvoltaper glialtrisistemicentralizzati
(gas,energiaelettrica,condizionamentoeriscaldamento),rispetto
all'installazionediimpianticheutilizzanofontirinnovabili perlariduzionedi
consumienergeticieilrispettodell'ambiente.
Restaintesochel'elencoespressamenteindicatodallegislatorenon
tassativo,percuitraleoperedestinateall'usocomune, possonoessere
ricompreseanchealtretipologiedimanufatti (come,peresempio,
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Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
l'autoclave,cheinquantodestinataaconsentirel'utilizzazionecostante
dell'impiantoidricocondominialedaconsiderarsiparteintegrantedel
medesimo)eimpianti(come,peresempio,quelli"sportivi",lepiscine,icampi
datennisprevistineigrandicomplessiresidenziali).
Ildistaccodall'impiantocentralizzato
Altrasostanzialenovitintrodottadallariforma,recependol'orientamento
giurisprudenzialeformatosiinmateria,riguardalapossibilitdicuialnovellato
art.1118,3comma,c.c. ,perilcondominodi" rinunciareall'utilizzo
dell'impiantocentralizzatodiriscaldamentoodicondizionamento,sedalsuo
distaccononderivanonotevolisquilibridifunzionamentooaggravidispesa
perglialtricondomini
".
Lanormaspecifica,tuttavia,che ilrinunziantenonpusottrarsiallespese
perlamanutenzionestraordinariadell'impianto,perlasua
conservazioneemessaanorma ,sottolineando,intalmodo,chelostesso
nonsartenutoaicostirelativiall'usodell'impianto(bolletteconsumiecc.).
Impiantie"puntodidiramazione"o"diutenza"
Lacondominialitderivantedall'attitudinedell'impianto(diriscaldamento,
condizionamento,gas,energia,ricezioneradiotelevisiva,ecc.)afornireutilit
atuttiicondominipresuntasinoal c.d."puntodidiramazione" .
Lariformahaconfermato,pertanto, ilcriteriodidistinzionetralaparte
comuneequellaprivatadell'impianto,individuandoillimitealla
comproprietdellostessonelpuntodidiramazionedeirelativi
collegamenticentralizzaticonquellidiproprietindividuale deisingoli
condomini,salvoquantodispostodallenormativedisettoreinmateriadireti
pubbliche.
Incasodiimpiantiunitari,invece,lacomunionedeicollegamentiarriva
sinoalc.d."puntodiutenza" ,fattesalveleeventualidiversedisposizioni
normativeinmateria.
Nederivache,perdiscernerelapartecomunedaquellaprivatadell'impianto,
irrilevantelasuaposizione,
assumendorilievoinvecelaspecifica
funzionedeltrattodellecondutture .Percui,ilcriterioperindividuare
l'estensionedellaproprietcomuneoesclusivasugliimpiantie,di
conseguenzalaripartizionedellespesetraicondomini,sibasa
inevitabilmentesu un'indaginedifattodaeffettuarsicasopercaso .
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Ildirittoquotidiano
Inmerito,lagiurisprudenzahaaffermatoalcunipuntifermi ,stabilendo,ad
esempioche, conriferimentoaicanalidiscaricodell'edificio
condominiale,laparterelativaallacolonnaverticaleconsiderata
comune ,percuilaspesaperlasuariparazioneacaricodituttiicondomini,
mentrerimangonoacaricodeirispettiviproprietarilespeseperlaparte
relativaalletubazionichesidiramanoversoisingoliappartamenti(Cass.n.
12894/1995).Nellostessosenso,sidecisoconriferimentoaduna "pompa
didrenaggio" chestataritenutacondominialepoichutilizzata
dall'interoedificioperloscaricodelleacque ,nonostantefossecollocatain
unlocalediproprietindividuale(Cass.n.6175/2009).Inapplicazionedei
medesimiprincipi,lagiurisprudenzahastabilitoche ilmanufattodisnodo
presentesulpuntodidiramazionediunaconduttura,lac.d."braga"
(Cass.n.5792/2005),qualeelementodiraccordotraletubatureorizzontalidi
pertinenzadelsingoloappartamentoequelleverticalidipertinenza
condominiale, essendostrutturalmentepostanelladiramazionenonpu
rientrarenellaproprietcomune bensinquellaesclusiva(Cass.n.
19045/2010).
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Guidaalcondominio
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Altreguidelegali
Gliascensorinelcondominio
L'ascensoreespressamenteprevistotraleparticomunidell'edificioexart.
1117c.c.n.3poichdestinatoperlasua funzionealgodimentodituttii
condomini :lapresunzionedicondominialitditaleimpiantofondata,
quindi,sulla relazionestrumentalenecessariafralostessoel'usocomune
(Cass.n.3624/2005).
Cisignificacheinquantopartecomune,sempreconsentitoaisingoli
condomini l'utilizzodell'ascensoreneilimitidettatidall'art.1102c.c. che
impongonononnevengaalterataladestinazionensiaimpeditoaglialtri
condominidifarneugualeusosecondoillorodiritto,nelrispettoaltresdelle
regoleeventualmentestabilitedal regolamentodicondominio ,ove
esistente,chepossonoanche vietareusiparticolari (ades.trasportodi
materialeediliziomontacarichiecc.),quandoglistessirisultinodannosiperla
conservazionedell'impiantoodiostacoloall'utilizzazionedelserviziodaparte
deglialtricondomini(inrelazioneallefrequenzegiornaliere,alladuratae
all'eventualeorariodieserciziodelsuddettouso).
Regimedipropriet
Occorreprecisare,per,chel'ascensorecondominialedaconsiderarsidi
proprietcomunequandolostessooriginariamenteinstallato
nell'edificioall'attodellasuacostruzione ,amenocheilcontrariononrisulti
daltitolo.
Qualora,invece,venga installatosuccessivamenteperiniziativadituttio
partedeicondomini,ovverodaunosolo deicondomini,esso appartiene
inproprietalcondominooaicondominichelohannoimpiantatoaloro
spese ,"
purchsiafattosalvoildirittodeglialtridipartecipareinqualunque
tempoaivantaggidellainnovazione,contribuendonellespesediesecuzione
dell'impiantoedinquelledimanutenzionedell'opera "(Cass.n.20902/2010).
Innovazioni
L'installazionedelnuovoascensorerientranellamateriadelle
innovazioni ,daadottarsiconlemaggioranzerichiestedall'art.1136c.c.
(richiamatodall'art.1120c.c.),che,ancheladdovecomportinol'utilizzodelle
particomuniadoperadiunapartedeicondominisonodaritenersinonlesive
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Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
"
deidirittiall'usoedalgodimentodelleparticomunidapartediciascun
condominoaisensidell'art.1120,2co.,c.c.,consideratocheilconcettodi
inservibilitespressonelcitatoarticolovainterpretatocomesensibile
menomazionedell'utilitcheilcondominoritraevasecondol'originaria
costituzionedellacomunione "(Cass.n.10445/1998)e nonsolonel
semplicedisagiosubitoinragionedelmutamento ,insitonellostesso
concettodiinnovazione,macostituitodauna concretainutilizzabilitdella
cosacomuneinbaseallasuanaturalefruibilit (Cass.n.18334/2012)
conlaconseguenzachepertanto" devonoritenersiconsentitequelle
innovazioniche,recandoutilitatuttiicondominitranneuno,comportinoper
quest'ultimounpregiudiziolimitatoechenonsiataledasuperareilimitidella
tollerabilit"(Cass.n.10445/1998).
Percui"lalimitazione,peralcunicondomini,dellaoriginariapossibilitdi
utilizzazionedellescaleedell'anditooccupatidall'impiantodiascensore
collocatoacuraespesedialtricondomini,nonrendel'innovazionelesivadel
divietopostodall'art.1120secondocommac.c.,overisultichedallastessa
nonderivi,sottoilprofilodelminorgodimentodellacosacomune,alcun
pregiudizio,nonessendonecessariamenteprevistochedallainnovazione
debbaderivareperilcondominodissenzienteunvantaggiocompensativo "
(Cass.n.9033/2001n.4152/1994).
Sel'installazionediunascensorenell'atrionondaconsiderarsiinnovazione
gravosaelimitazioneall'utilizzodellacosacomune(Cass.n.20902/2010),
invecedaconsiderarsi nonconsentitaquellachecomportaundannoalla
proprietindividualedelsingolocondomino .PercilaS.C.haritenuto
innovazionevietatal'installazionediunascensoreche,pureffettuata
nell'interessegeneraledeicomunisti" fosselesivadeidirittidiuncondomino
sullepartidisuaproprietesclusiva ",
comportandounalimitazionealla
visualedallefinestredellaproprietprivata stabilendolanullitdella
deliberaassembleare,puradottataconlemaggioranzerichieste(Cass.n.
24760/2013). Noncostituiscono,invece,innovazioni,gliinterventitesi
all'adeguamentooall'ammodernamentodell'impiantodell'ascensore
secondolenormative ,maattengonoall'aspettofunzionaledellostesso.La
giurisprudenzaha,infatti,ribaditoche perrientrarenelcampodelle
innovazioni,l'operadeveconsistereinmodificazionidientittaleda
incideresull'aspettoquantitativoequalitativodellastruttura ,alterandone
laprecedentedestinazionepercui lasostituzionediascensoregi
esistenteconunonuovononnemutaladestinazione costituendouna
modificaattinenteallafunzionalitdellostesso, viceversal'installazioneex
61
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
novodiunascensoreprecedentementenonesistentedaqualificarsi
innovazione (Cass.n.5975/2004).
Lespesedell'ascensore
Laleggediriformahaestesoilcriteriodiripartodellespesedettato
dall'originarioarticolo1124c.c.perlescaleancheaquelleinerentiagli
ascensori.
L'art.1124c.c.,nellanuovaformulazione,stabiliscechelescaleegli
ascensorisonomantenutiesostituitidaiproprietari"delleunit
immobiliariacuiservono", stabilendochetracostorolaspesarelativa
ripartita,"
permetinragionedelvaloredellesingoleunitimmobiliarieper
l'altrametesclusivamenteinmisuraproporzionaleall'altezzadiciascun
pianodalsuolo ",chiarendoche,alfinedelconcorsonellametdellaspesa
ripartitainragionedelvalore,siconsideranocomepianianche" lecantine,i
palchimorti,lesoffitteocamereatettoeilastricisolari,qualoranonsianodi
proprietcomune ".
Ricomprendendol'ascensorenelsistemadidistribuzionedeicostigiprevisti
perlescale,illegislatoredellariformahadifattopresoattodellacopiosa
econsolidatagiurisprudenzaformatasisultemachedatempo
applicava,inviaanalogica,l'art.1224c.c. allefattispecieaventiadoggetto
l'ascensoreelaripartizionedellespeseperlaconservazioneemanutenzione
dellostesso(Cass.n.3264/2005Trib.Bari2123/2010), ritenendo,altres,
rilevantelacircostanzachel'ascensoresiainstallatooriginariamente
conlacostruzionedell'edificio oinunsecondotempo" solose
l'installazionedell'impiantoavvenutaconildissensodialcunicondomini "
(App.Milanon.76/2006).
Nelleipotesiincuil'ascensoresia successivamenteinstallatonell'edificio
periniziativadialcunideicondomini,intalcaso lespeseperla
manutenzionedell'impiantovannosopportateperinterodaicondomini
chehannoeseguitol'opera ,inquantoproprietaridellastessa,salvola
possibilitancheaicondominioriginariamentedissenzientidifarneusoinun
momentosuccessivo,previopagamentodellespesesostenutedaglialtriper
l'installazioneeperlasuccessivamanutenzionesiaordinariachestraordinaria
(conidovuticorrettivichetenganocontodeltempotrascorsoe
conseguentementedellogoramentoedeldeprezzamentodell'impianto).
Alcontempo, illegislatorehainseritoilconcettodi"sostituzione"in
luogodiquelloprecedentedi"ricostruzione" ,sembrandoriferirsiall'ipotesi
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Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
disostituzioneintegraledell'impiantodiascensoregiesistente,non
assimilabiletuttaviaadunanuovacostruzione.Inmerito,infatti,la
giurisprudenzahaavutomododichiarireche:" l'art.1124c.c.,come
modificatodallaL.11dicembre2012n.220,siriferisceunicamentealla
manutenzioneedallasostituzione(dellescalee)degliascensori,enonanche
all'installazioneexnovodiunnuovoascensore" (Trib.Torino,28.8.2013).
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Altreguidelegali
Ibalconi,leverandeelefinestre
Tralecoseche,nondirado,generanodiscussioniinmateriacondominiale
bisognainserireibalconi,lefinestreeleverande.
undatopacificochetuttequestestrutturesonoconsideratedi propriet
esclusiva,laddovedipertinenzadiunasingolaunitimmobiliare ,
tuttavia,laloroconformazioneedeterminatevicende(es.sostituzione,
riparazione,ecc.)possonoincideresubeniedaspettidellavitacomune.
Laleggediriforman.220/2012,purinserendotraibenicomunidicui
all'art.1117c.c.espressamentelefacciate,nonhaprevistoalcuna
specificanovitinmerito abalconi,verandeofinestre,lasciandochesiala
giurisprudenzaacontinuareacolmareilvuotonormativo.
Ibalconiaggettantieincassati
Ibalconisono propagginidiunappartamentoaiqualisihaaccessoper
mezzodiunaportafinestra .
Inlineadimassima,sipossonodistinguerei balconic.d."aggettanti" ,che
sporgonorispettoallafacciatadellostabile,daquelli "incassati"
,che,invece,
formanounarientranzanellafacciatadell'edificioesolitamentesonochiusi
almenosuduelati.
Quellodeibalconiun argomentochemoltospessogeneracontenzioso
inambitocondominiale,inparticolare,inordineal regimedipropriet ealla
conseguenteripartizionedellespese,nonchall'utilizzodellerelativestrutture.
Lagiurisprudenzapacificamenteorientatanelritenerecheperdeterminare
l'assettoproprietariodeibalconioccorrevalutarelaconformazionestrutturale
deglistessi.
SecondoilconsolidatoindirizzodellaCassazione, ibalconiaggettantisono
consideratibenidiproprietesclusivadelproprietariodell'appartamento
cuiineriscono ,poichcostituiscononellalorointerezzaunasortadi
"prolungamento "dellacorrispondenteunitimmobiliare(Cass.n.
14076/2003), mentreperibalconiincassati,larelativasolettadi
proprietcomunedeicondominidell'appartamentodelpianosuperioree
diquellodelpianoinferiore ,cuiserve,rispettivamente,dapianodicalpestio
edacopertura(Cass.n.15913/2007n.14576/2004).
Perquantoconcerne,infine,ledecorazionipresentisuentrambeletipologie
dibalconi,laddoveingradodiincideresuldecoroarchitettonico,la
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Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
giurisprudenzaunanimenelconsiderareche irivestimentieglielementi
decoratividellapartefrontaleediquellainferiore (inparticolare,ic.d.
frontalini,lefascemarcapiano,iparapetti,ecc.)," svolgendounafunzionedi
tipoesteticorispettoall'interoedificio,delqualeaccresconoilpregio
architettonico,costituiscono,cometali,particomuniaisensidell'art.1117,n.
3,c.c."(Cass.n.568/2000n.14576/2004).
Leripercussioniprincipalidelregimediproprietdeibalconiedeirelativi
elementiarchitettoniciriguardanola ripartizionedellespesetraicondomini
pergliinterventidimanutenzione.Sullascortadiquantoappenaaffermato,
pertanto, nelcasodibalconeaggettantelespeseperlasua
manutenzionesarannoacaricodelproprietariodell'appartamentodel
qualeilbalconecostituisceprolungamento,mentrelespesepergli
elementidecorativi checostituisconouncaratterearchitettonicodella
facciata, dovrannoporsiacaricodituttiicondomini (Cass.n.14076/2003
n.637/2000n.176/86).
Quantoagliusiconsentiti,lagiurisprudenzahaavutomododiaffermareche il
proprietariodell'appartamentodelpianoinferiorerispettoalbalcone
aggettantenonpotrutilizzare,senzailconsensodelproprietariodel
balcone,laparteinferioredellasolettaperagganciaretendedasoleo
altrielementi (cfr.Cass.17luglio2007,n.15913),mentre,dicontro,avr
dirittoalrisarcimentoperglieventualidannicausatidalmedesimo.
Neibalconiincassati ,invece,essendolasolettadiproprietcomunetrai
proprietaricuiserve,rispettivamente,dapianodicalpestioecopertura, il
condominodelpianoinferiorepotrfaretuttigliusicheritieneutili e
necessarinelrispettodelleprescrizionicontenutenell'art.1102c.c.,mentre il
criteriodiripartizionedellespeseperlamanutenzioneericostruzione
sarquellodicuiall'art.1125c.c. ,relativoaisoffitti,allevolteeaisolai,
secondoilqualelestessevanno" sostenuteinpartiegualidaiproprietaridei
duepianil'unoall'altrosovrastanti,restandoacaricodelproprietariodelpiano
superiorelacoperturadelpavimentoeacaricodelproprietariodelpiano
inferiorel'intonaco,latintaeladecorazionedelsoffitto "(Cass.n.
14576/2004).
Inognicaso,tutteledecisioniassemblearirelativealbalcone,adottatesenza
ilconsensodelproprietariodellostesso,sonodaconsiderarsinulle,mentre
qualsiasimodificainerenteaibalconichesiasuscettibilediincideresuun
benecomune,qualeildecoroarchitettonico,necessiterdelconsensodituttii
condomini.
65
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
Verandeeusiconsentiti
Perverandacomunementesiintende unbalcone(loggiaoterrazzo)chiuso
convetrate ,perlaqualevalgonoglianaloghiprincipiespressiperibalconi.
Lequestionirelativealleverandeinerisconosoprattuttoalla realizzazione
dellestesse,laddovenonprevisteall'origine dellacostruzionedello
stabile.
Latrasformazionediunbalcone(odiunterrazzo)inveranda,apartetuttele
necessarieautorizzazionicomunali, rientrainmateriadiinnovazioni,ed
consideratalegittimaquandonondiminuiscaildirittodeglialtri
condomini,nonalteriildecoroarchitettonicodell'edificioononrechi
pregiudizioallastabilitdellostesso .
Sonoconsiderateinnovazionivietate,invece,lacostruzionediunaveranda
cheledaidirittideglialtricondominiallanaturaledestinazionedell'originario
balcone(ades.dicoperturadipartedell'edificiocondominiale)(Cass.n.
2189/1981App.Napoli25.6.1998),impedendolavedutaaicondomini
soprastanti(Cass.n.1132/1985),ovverolatrasformazionediunbalconein
veranda" eseguitamediantechiusurainalluminioevetri "idonea,cometalead
alterareildecoroarchitettonicodell'edificiocondominiale(Cass.n.
27224/2013).
Finestrediproprietecondominiali
Lefinestresono,insostanza, aperture (semplici,composte,dipiccole

dimensionioaparete) suimuridell'edificioaventilaprincipalefunzione ,
unitamenteallestrutturechelerendonopraticabilieutilizzabili(fissiedinfissi,
stipiti,cornici,imposte)didareluceedariaagliambientiinterni.
Essenonrientranotraibenicomuniexart.1117c.c.,poichdiregola
destinateaservireall'utilitesclusivadiundeterminatoalloggio
dell'edificioe,dunque,appartenentialrelativoproprietario .
Tuttavia,lefinestrepossonobencostituireelementisiadipropriet
condominialecheindividuale.
Alparideibalconi,infatti,glielementidecorativieornamentaliposti
attornoallefinestreotraunafinestrael'altrachecostituisconocarattere
architettonicodellafacciata ,ingradodiincideresuldecorodell'edificio,
accrescendoneilpregioestetico, sonodaconsiderarsiparticomuniai
sensidell'art.1117n.3c.c. ,percuilespeseperillororifacimentoe
manutenzionesonoacaricodellacollettivitcondominiale.
66
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Ildirittoquotidiano
Analogamente,per lefinestreposteusualmentenegliedificiin
corrispondenzadelvanoscale ,lacuifunzionequelladidareluceearia
allescaledicollegamentodeivaripiani, nonvimotivodidubitarechele
stesse,servendol'interocondominio,debbanoessereconsiderate,al
paridellescale,diproprietcomune ,salvodiversaindicazioneproveniente
dagliattidiacquistodellesingoleunitimmobiliariodalregolamento
condominialecontrattuale.
Inmerito,infine,agliusiconsentiti,lagiurisprudenzahaavutomododi
affermareche qualsiasiinterventosulmurocomune,comel'aperturadi
unafinestraodiveduteolatrasformazionedifinestreinbalconi,
espressionedellegittimousodelleparticomuniperglieffettidicui
all'art.1102c.c. ,ilqualeconsenteaciascuncondominodi" servirsidellacosa
comunepurchnonnealteriladestinazioneenonimpediscaaglialtri
partecipantidifarneparimentiusosecondoillorodiritto" ,semprechequesto
avvenganelrispettodeidivietidicuiall'art.1120edellenormeurbanistiche
(Cass.n.53/2014).Pertanto,stataritenuta" legittimal'esecuzionedella
deliberacondominialeconcuialcunicondominieranostatiautorizzatia
trasformareinbalconilefinestredeirispettiviappartamentisenzaosservarele
distanzelegalirispettoaipreesistentibalconidelleproprietsottostanti,
compiutanell'ambitodellefacoltconsentitedall'art.1102c.c.nell'usodei
benicomuni,previstochelarealizzazionedelbalconenonavevaprovocato
alcunadiminuzionediluceediariaallavedutaesercitatadalcondomino
sottostante "(Cass.n.7044/2004)mentre,invece,sonostate qualificate
comeabusive poichpregiudizievolialdecoroarchitettonicodellafacciata
dell'edificio"
lemodificazioniapportatedaunodeicondominiagliinfissidelle
finestredelproprioappartamentoinassenzadellapreventivaautorizzazione
dell'assembleacondominialeprevistadalregolamentodicondominio ".(Cass.
n.3927/1988).
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guidelegali
Idirittideicondominisullecosecomuni
Nell'ambitodellefacoltdigodimentoattribuiteatuttiipartecipantial
condominiovi,innanzitutto,quelladinaturageneraleinsitanella
comproprietdeibenidi servirsiliberamentedelleparticomuni senza
alternarneladestinazionenimpedirneaglialtridifarneanalogousosecondo
illorodiritto(
art.1102,1comma,c.c. ).
Aldirittogeneralesullacosacomune,fadacorollarioildispostonormativo
contenutonegli artt.1118e1119delcodicecivile chedisciplinano,
rispettivamente,i" dirittideipartecipantisullecosecomuni "e
l'"
indivisibilit "dellestesse.
Illorocontenutocossintetizzabile: ilcondomino,chehaundirittosulle
cosecomuniproporzionalealvaloredellasuapropriet,deve
contribuireallespeseperlaconservazionedellecosecomuni,lequali
nonpossonoesseredivisesequestaoperazionenerendel'usopi
scomodoaqualunquealtrocondomino .
Ilconcettoespresso,perquanto primafacie possasembrarebanale,sovente
messoindiscussionenellaprassidallecontroversietraicondominiche
utilizzanosporadicamentelecosecomuni(perchadesempiovivonopocola
propriaabitazioneincondominio)edunqueritengonodiavereildirittodi
pagaredimenoenongiinbasealvaloredellaloropropriet.L'affermazione
insepersdaconsiderasierratatuttavia,appareutileuna
specificazione,ancheallalucediunasentenzadel2004.Infatti,
l'orientamentocheparesistiafacendostradanellagiurisprudenzadi
legittimit quellodiunaparticolareinterpretazioneletteraledell'art.1118
c.c.Insostanza,partendodalfattocheilsecondocommadell'art.1118c.c.
negalapossibilitdisottrarsiallespeseperlaconservazionedellecose
comunimanonaquelleperl'uso, laCassazionenededucechein
determinatecircostanzesipossaessereesoneratidallespeseper
l'utilizzodellacosacomune (Cass.n.5974/2004).Lasentenza dequa
era
relativaalla legittimitdeldistaccodall'impiantocentralizzatoedalla
conseguentenuovamodalitdiripartizionedellespese ,mapossibile
prevedereche,alricorreredideterminatecondizioni,ilprincipiopossaessere
applicatoancheadaltrespese.
Anchelariformahaincisoinmodosensibilesulprincipiosopraenunciato,
stabilendo, conl'introduzionedelterzocommadell'articolo1118 ,che"
il
condominononpusottrarsiall'obbligodicontribuireallespeseperla
68
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conservazionedelleparticomuni,neanchemodificandoladestinazioned'uso
dellapropriaunitimmobiliare,salvoquantodispostodaleggispeciali ".
Proseguetuttaviailnuovoarticololasciandolapossibilitallostessodi
rinunciareall'utilizzodell'impiantodiriscaldamentoodi
condizionamentocentralizzato ,semprechedacinonderivinonotevoli
squilibridifunzionamentooaggravidispesaperglialtricondomini,restando
comunquetenutoaconcorrerealpagamentodellespeseperlamanutenzione
straordinariaeperlasuaconservazioneemessaanorma.Nelcasoilsingolo
optiperl'usoesclusivodell'impiantodovrprovvedereinprimapersonaalla
coperturadellespesesiaordinariechestraordinarie.
Strettamenteconnessoalconcettodiirrinunciabilitdellecosecomuni
descrittodalsecondocommadell'art.1118c.c.quellodiindivisibilit
deibenicomunicontenutonelsuccessivoart.1119c.c.
Sitrattadiun'indivisibilit
relativa,enonassoluta,chetrovailproprio
limiteneldisagiocheglialtricondominisarebberocostrettiasopportare
incasodidivisionedelleparticomuni .Com'evidente,ilconcettosfugge
adunaprecisacatalogazioneteorica,essendonecessariovalutarevoltaper
voltaqualesial'usoincomodoinrelazioneatuttelecircostanzedelcaso
concreto.Lavalutazionevafattatenendocontodell'usodiognisingolo
condominoenondell'usodeglialtricondomini(altririspettoachiavanzala
proposta)globalmenteconsiderati. Allaregolageneraledell'indivisibilitla
riformahaprevistol'eccezionedellarichiestasorrettadalconsensodi
tuttiicondomini ,purchladivisionesiaeffettuataneilimitidellacorretta
gestioneedellabuonaconservazionedellacosacomune.
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Leinnovazioni
Unaltroconcettocheinteressaleparticomunidiunedificioquellodi
"innovazione"cheilcodicecivilesilimitaadisciplinaresenzatuttaviafornirne
unadefinizione.
Nelsilenziodellegislatorestatalagiurisprudenzaadefinirele innovazioni
come" lemodifichematerialiofunzionalidirettealmiglioramento,usopi
comodooalmaggiorrendimentodelleparticomuni "(Cass.n.12654/2006).
Nederivache l'innovazionepuriguardarequalcosadinuovocheprima
nonc'era ,migliorativodiunaprecedentesituazione, ovverounacosaoun
serviziocomunegiesistente ,cosicchsiparlerdimutazionee/o
trasformazionedelbeneodelserviziorispettoallasuaoriginariadestinazione.
chiaro,pertanto,che nontuttigliinterventisulleparticomunidebbano
essereconsideratiinnovativi .Allostessomodononpossibilecatalogare
preventivamentegliinterventialfinediconsiderarliomenodelleinnovazioni.
Certocheilcarattereindispensabiledelleinnovazionistanell'essere" dirette
almiglioramentooall'usopicomodooalmaggiorrendimentodellecose
comuni ".Cistaasignificarecheunqualsiasiintervento,perquantogravoso,
nonexse considerabileinnovativo senonpossiedequestirequisiti,iquali
vannovalutaticasopercasoinrelazioneallasituazionedifattoesistente.
Lemaggioranzerichiesteperdeliberaresulleinnovazioni
Proprioinconsiderazionediquestacapacitdelleinnovazionidiincidere
profondamentesuunasituazionepreesistente, ilcodicehaprevistodelle
maggioranzebenprecise edellefacoltincapoaidissenzientipersfuggire
alpesodellenuoveopere.
Inparticolare,lariformafaespressorimandoall' art.1136,secondocomma,
c.c.:
alfinedidisporredelleinnovazioninecessariala maggioranzadegli
intervenutielapresenzadiunnumerodicondominitaleda
rappresentarealmenolametdelvaloredell'interoedificio .
oneredell'amministratoreconvocarel'assembleaentrotrentagiornidalla
richiesta,laqualepuesserelegittimamenteavanzataanchedaunosolodei
condominiinteressati,apattochel'istanzacontengadomanda
particolareggiataedaltrettantospecificheipotesiconcernentilemodalitdi
esecuzione.Lavalutazioneditaledocumentazionerimessaalla
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discrezionalitdell'amministratore,ilquale,ritenendolacarente,puinvitareil
presentanteall'integrazione.
Leinnovazionivietatedalcodice
Ilsecondocommadell'art.1120c.c. dice,inoltre,"
chesonovietatequelle
innovazionichepossanorecarepregiudizioallastabilitoallasicurezzadel
fabbricato,chenealterinoildecoroarchitettonicoocherendanotaluneparti
comunidell'edificioinservibiliall'usooalgodimentoanchediunsolo
condomino ".Cos,atitoloesemplificativo,sarvietatoinstallareunascensore
sequestorendenotevolmentedifficilel'ingressoinun'abitazioneprivata,
ovveroeseguireinterventilesivideldecorodell'edificio.
Sarsufficientecheilgodimentosialimitatoancheadunosolodei
condominiperchl'innovazionepossaconsiderarsivietata e,quindi,non
approvabiledall'assembleaindannodelsingolo.
Conlariforma,poi, illegislatorehaintesolimitareilpotereinterpretativo
degliinteressatielencandoespressamentedeterminatiinterventida
considerarsicomeinnovativi :adesempio,l'installazionediimpiantidi
cogenerazioneperlaproduzionedienergia,coscomelacostruzionedi
impiantiperlosfruttamentodienergiarinnovabilenonchl'istallazionedegli
impianticentralizzatiditrasmissioneradiotelevisiva.
Irimedicontrodelibereassemblearicheapprovanoinnovazionivietateo
senzalemaggioranzerichieste
Checosaaccadese,nonostanteildivietodilegge,sidecidadi approvare
un'innovazioneespressamentevietata oppuresiapprovi un'innovazione
consentitadallaleggemaconmaggioranzeinferiori aquellesopra
indicate?
Inquest'ultimocaso,trattandosidimateriadicompetenzadell'assembleama
deliberatacon quorum inferioreaquellodilegge ladeliberadeveessere
considerataannullabile .Nelprimocaso,invece,ladeliberadovressere
considerata nulla
inquantositrattadimateriacheesuladallecompetenze
assembleari.
Idirittidelcondominodissenziente
Apartel'impugnazionedelladelibera,c'dachiedersichecosapossafare il
condominodissenziente chenonvogliapartecipareaquellaspesa.
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Laquestionenondipococontoinquantoilcodicecivileprevedechele
deliberazioniassembleari,valide,sianovincolantipertuttiipartecipantial
condominio(art.1137c.c.).
L'art.1121c.c.,inderogaaquestanorma,disponeche" qualoral'innovazione
importiunaspesamoltogravosaoabbiacaratterevoluttuariorispettoalle
particolaricondizionieall'importanzadell'edificio,econsistainopere,impianti
omanufattisuscettibilidiutilizzazioneseparata,icondominichenon
intendonotrarnevantaggiosonoesoneratidaqualsiasicontributonella
spesa ".
Pertanto,dinanziadun'innovazionemoltoonerosaononstrettamente
indispensabilechesiasuscettibilediutilizzazioneseparata, icondomini
contraripotrannodecideredinonpartecipareallaspesanonutilizzando
ilfruttodellainnovazione .
Vidipi:sel'utilizzazioneseparatadell'innovazionegravosaovoluttuaria
nonconcretamenterealizzabile,l'innovazionesarpossibilesela
maggioranzachel'hadeliberata decidaaltresdiaccollarsiintegralmente
laspesa .
Cos,atitoloesemplificativo,selamaggioranzadeicondominiinunostabile
conduepianifuoriterra,nessunoscantinatooboxinterrato,contetto
spioventeenonlastricosolaredicopertura,decidel'installazionediun
ascensore,siverte,intalcaso,intemadiinnovazionegravosaovoluttuaria
pericondominidelpianoterra(periquali,sullabasedellepremesseindicate,
l'installazionedell'impiantocomportersolounaspesanonapportando
nessunvantaggiointerminidigodimentodeglispazicomuni)percuii
proprietaridelprimopianopotrannoinstallarel'ascensoreapropriespese
decidendol'installazionediuncongegnoutileaconsentirel'utilizzazione
separatadelbene.Qualora,invece,nellasuddettasituazioneintervengala
presenzadiundisabile,loscenariocambiapericorrettiviintrodottiaifini
dell'abbattimentodellebarrierearchitettoniche.evidente,comequindi il
concettodiinnovazionegravosaovoluttuariavadaverificatodicasoin
caso .
Uncennomeritainfine, l'ultimocommadell'art.1121c.c. ilquale

dispone
chelamancatapartecipazioneallaspesainizialepericondomini
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dissenzientinonsignificaprivarsipersempredell'utilizzodelbene ,
poichinqualunquetempoglistessi(oiloroeredioaventicausa)possono
partecipareaivantaggidell'innovazione,contribuendonellespesedi
esecuzioneedimanutenzionedell'opera.
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Leareedestinateaparcheggio
Unadelleprincipalinovitapportatedallariformadelcondominio,all'elencodi
cuialpunto2dell'art.1117c.c.sulleparticomunil'inserimentoesplicito
delle" areedestinateaparcheggio ".
Sebbeneilgeneraleprincipioispiratoredellanormadasemprequellodi
considerarecomunituttiglispazieilocaliutiliperfornireserviziallacollettivit
deicondomini,tuttavia, l'averprevistoespressamentedetteareetraibeni
comunihacomeconseguenzaunatuteladirettadellapropriet delle
stesse,poichinquantocompresenell'elencodell'art.1117c.c.non
necessariocheilsingolocondominonedimostrilacompropriet, essendo
sufficientealfinedellapresunzionedellanaturacondominialechetali
beniabbianol'attitudinefunzionalealserviziooalgodimentocollettivo ,
ovverochesianostrutturalmentecollegaticonleunitimmobiliaridipropriet
esclusivainunrapportodiaccessoriet.
Leggispecialieriforma
Quelladeiparcheggiquestionecheinteressaillegislatoredadecenni,
almenoapartiredallasecondametdeglianni'60,quandoaseguitodel
rapidosviluppodellacircolazioneautomobilisticaedelleproblematichead
essaconnesse,conla l.n.765/1967(c.d."leggeponte") siintrodusseperla
primavoltailprincipiodellanecessariaindividuazionediareedestinatea
parcheggiopubbliconellapianificazioneurbanistica ,conlaprevisione
delladestinazioneobbligatoriadiappositispazineifabbricatidinuova
costruzioneinmisuraproporzionaleallacubaturatotaledell'edificioafavoredi
tuttiicondomini,nonprevistanellaprecedenteleggeurbanistica(l.n.
1150/1942).
Aglistessiprincipisiinformaronogliulterioriinterventilegislativi,traiqualisi
puricordare: laleggesul"condonoedilizio"del1985 cheintrodusse
disposizioniteseaconsiderareglispazidestinatiaiparcheggicome
"pertinenze" lal.n.122/1989,c.d."leggeTognoli"dimodificadellal.n.
1150/1942conl'aumentodellaquantitdelleareedadestinarea
parcheggio nellenuovecostruzionimaanchelal.n.246/2005che, pur
lasciandoinalterateledisposizionisulladestinazionedelleareecondominialia
parcheggio, haeliminatoilvincoloall'usoafavoredegliutilizzatoridegli
alloggi, consentendoaiproprietaridegliimmobilicuiiparcheggiaccedonodi
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Ildirittoquotidiano
dispornepienamente,potendoanchealienarli,separatamenterispettoall'unit
abitativa,aterziestraneialfabbricatocondominiale.
L'argomentoparcheggistatooggettodiintenso dibattitoanchein
giurisprudenza ,laqualedopoinizialioscillazionicircal'esistenzadiun
vincoloprivatistico(v.,tralealtre,Cass.n.2452/1981),haaffermatoche,in
mancanzadiespressariservadiproprietodiriferimentonegliattidi
trasferimentodelleunitimmobiliari, leareeparcheggiodevonoessere
considerateparticomunidell'edificiocondominialeexart.1117c.c.
(Cass.n.730/2008).
Ilnuovotestolegislativo,pertanto,inserendoleareedestinatealparcheggio
rescommunis
trale delcondominio ,recepisceifruttidell'evoluzione
normativaedellarelativainterpretazionegiurisprudenziale.
Tipologie,destinazioned'usoeinnovazioni
Quantoalle tipologiediparcheggiocondominiale ,questepossonoessere

differenti(boxauto,parcheggidelimitatiastrisce,parcheggiliberi,ecc.), in
baseallanaturastabilitainfasedicostruzione o,nell'eventualitchela
superficieadibitaatalescopononsiaingradodiconteneretuttiiveicolidei
condomini, direalizzazione exnovo dispazidaadibireaparcheggi ,
secondoledisposizionielemaggioranzedettateintemadiinnovazioni
dall'art.1120c.c.,ovvero dimodificadelladestinazioned'usodiunaparte
comune ,secondolemaggioranzeprevistedalnuovoart.1117ter,purch
nonrechinopregiudizioallastabilitoallasicurezzadelfabbricatooalterinoil
decoroarchitettonicodell'edificio.
Inmerito, consideratapacifica,ingiurisprudenza,l'utilizzabilita
parcheggiodelcortilecomune ,tralecuidestinazioniaccessorie,oltrea
quellaprincipaledidareariaeluceallevarieunitimmobiliari," rientraquella
diconsentireaicondominil'accessoapiedioconveicolialleloropropriet,di
cuiilcortilecostituisceunaccessorio,nonchlasostaanchetemporaneadei
veicolistessi,senzachetaleusopossaritenersicondizionatodall'eventuale
pilimitataformadigodimentodelcortilecomunepraticatanelpassato "
(Cass.n.13879/2010).
Traleparticomunidadestinareaparcheggio, sifarientrareanchel'area
delgiardinocondominiale ,"
interessatasoloinpiccolapartedialberid'alto
fustoediridottaestensionerispettoallasuperficiecomplessiva "chenond
luogoad" innovazionevietatadall'art.1120c.c.,noncomportandotale
destinazionealcunapprezzabiledeterioramentodeldecoroarchitettonico,n
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alcunasignificativamenomazionedelgodimentoedell'usodelbenecomune,
edanzidaessa,derivandounavalorizzazioneeconomicadiciascunaunit
abitativaeunamaggioreutilitpericondomini" (Cass.n.15319/2011).
Restafermochel'usoeilgodimentodeiparcheggispettanoatuttii
condomini,secondoil" principiodellaparitdigodimentotratuttiicondomini
stabilitodall'art.1102c.c.,ilqualeimpediscechesullabasedelcriteriodel
valoredellesingolequote,possaesserericonosciutoadalcuniildirittodifare
unusodelbene,dalpuntodivistaqualitativo,diversodaglialtri(Nellaspecie,
laS.C.haconfermatolapronunciadimeritocheavevaannullato,per
violazionedell'art.1102c.c.,unadeliberaassemblearecheavevaattribuitoil
dirittodiscegliereipostiautonelgaragecondominialetraloronon
equivalentipercomoditdiaccessoapartiredalcondominotitolaredelpi
altonumerodimillesimi) "(Cass.n.26226/2006).
Incasodiparcheggicondominialiinsufficientiacontenere
contemporaneamenteleautovetturedituttiicondomini, lagiurisprudenzaha
altresaffermatolalegittimitdelladisciplinaturnariadeiposti
macchina ,laqualelungidalcomportarel'esclusionediuncondominodall'uso
delbenecomune," adottataperdisciplinarel'usoditalebeneinmododa
assicurarneaicondominiilmassimogodimentopossibilenell'uniformitdi
trattamentoesecondolecircostanze "(Cass.n.12873/2005),purchl'uso
turnariodelparcheggiosiadistribuitoinmodochetuttiicondominiabbianogli
stessidirittisuipostiauto,sebbenecadenzatiindiversimomenti(Cass.n.
12486/2012).
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IIILARIPARTIZIONEDELLESPESE
Concettigeneralisultemadellaripartizionedellespesecondominiali
Iltemadellaripartizionedellespesecondominiali,giocoforza,unodeipi
dibattutiecontroversi.Imotivididisputasonomolteplici.Chipuautorizzare
laspesa,comeripartirlaed,ancora,lanaturadelleobbligazionicondominiali,
lanaturadelletabellemillesimali,ecc.Com'intuibile,sitrattaditemiche,
datalafortecomponenteeconomica,sonoingradodisuscitarecontrasti
all'internodellacompaginecondominiale.
Perspesebisognaintenderele uscitedicaratterefinanziarioche
interessanoilcondominio nelcorsodellagestione.
Laripartizionetraicondominiriguardale spesenecessarie ,ovverolespese
perlaconservazioneeilgodimentodelleparticomuni ,quelleperil
funzionamentodegliimpianti ,delleinstallazioniedei servizicomuni,quelle
perleinnovazionideliberatenell'assembleacondominialee,ingenere,tuttele
speserelativealla manutenzioneordinariaestraordinaria deibeniin
comunioneeperlagestionedeiserviziincomunerestanoesclusesolole
spesechesiriferisconoalleunitimmobiliaridiproprietesclusiva.
Soggettilegittimati adecidereunaspesaperleparticomunisono
l'amministratore ,l'
assembleacondominiale e,incasispecificieben
delineatidallalegge,ilsingolo condomino .
Obbligati alpagamentosono,invece,tutticoloroche partecipano,a
qualunquetitolo,alrapportocondominiale .L'art.63disp.att.c.c.dispone,
inmeritoaisuccessoriatitoloparticolare,cheanchechisubentraneidirittidi
uncondominosolidalmenteobbligatoconquestialpagamentodeglioneri
relativiall'annoincorsoeaquelloprecedente,mentreperquantoconcernei
rapportitraconduttoreelocatore,entrambiconcorronosullabasedegli
accordistabilitiperlaripartizionedellespesecherimangono,adognimodo,
unfattointernoallororapportocontrattuale,mentreneiconfrontidel
condominiorispondesempreilproprietario.
L'obbligodelpagamentodellespese,perisoggettiobbligati,sorgenel
momentoincuilaripartizionedellestessevieneapprovatadall'assemblea.
Ilsistemadiripartizionedopolariforma
Ilcodiceciviledisciplinalamodalitdi ripartizionedellespese traivari

condomini,inparticolare,agli artt.11231126 .
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Lariforma delcondominiohaincisobenpocosullevocidicostoacaricodei
singolicondomini,novellandol' art.1124c.c.,chefissal'obbligodel
sostenimentodellespeseperlamanutenzioneelasostituzionedellescalee
dell'ascensore,inragionedelvaloredellesingoleunitimmobiliarieinmisura
proporzionaleall'altezzadiciascunpianodalsuolo,nonchl' art.1130bis a
normadelquale" l'assembleacondominialepu,inqualsiasimomentooper
piannualitspecificamenteidentificate,nominareunrevisorecheverifichila
contabilitdelcondominio.Ladeliberazioneassuntaconlamaggioranza
previstaperlanominadell'amministratoreelarelativaspesaripartitafratutti
icondominisullabasedeimillesimidipropriet ".
Tralenovitrilevaancheilriformato art.1118c.c .secondoilquale"ildiritto
diciascuncondominosulleparticomuni,salvocheiltitolonondisponga
altrimenti,proporzionalealvaloredell'unitimmobiliarechegliappartiene "e
lostesso" nonpusottrarsiall'obbligodicontribuireallespeseperla
conservazionedelleparticomuni,neanchemodificandoladestinazioned'uso
dellapropriaunitimmobiliare,salvoquantodispostodaleggispeciali ".
Rimangonoinvariati,invece,siagliartt.1125e1126c.c. chedisciplinano,
rispettivamente,laripartizionedellespeseperlamanutenzionee
ricostruzionedeisoffitti,dellevolte,deisolai,edeilastricisolaridiuso
esclusivo,che,soprattutto,icriterigeneralifissatidall' art.1123c.c.,veroe
proprioarchitrave delsistemadiripartizionedellespesecondominiali.
Icriteridiripartizionegenerali
l'
art.1123c.c. ,anchepostriforma,adettarele regolesecondolequali
ripartirelespese traisingolicondomini,sullabasedi trecriteri
principali:il
primo,generale,dellaripartizionein proporzione alvaloredellaproprietegli
altridue,particolari,in ragionedell'uso cheognicondominopufaredelle
cosecomuniedel godimento cheputrarne.
Difatti,il
primocommadell'art.1123c.c., analogamentealprincipiodi
proporzionalitdeidirittideicomproprietarisullecosecomuniinbasealvalore
dellaproprietdiciascuno,haintesofissareilcriteriogeneralediripartizione
delle"spesenecessarieperlaconservazioneeperilgodimentodelleparti
comunidell'edificioperlaprestazionedeiservizinell'interessecomuneeper
leinnovazionideliberatedallamaggioranza"chevannosostenutedatuttii
condomini" inmisuraproporzionalealvaloredellaproprietdiciascuno,
salvodiversaconvenzi one
".Sitratta,benevidente,diunaformulache
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tendeaspecificarequalispesesianodasuddividereinproporzionealvalore
delleproprietindividualediciascuncondomino.
Il
secondoedilterzocomma delmedesimoarticolodisciplinano,invece,
dueipotesiparticolari.Ilsecondocommaaffermache" sesitrattadicose
destinateaservireicondominiinmisuradiversa,lespesesonoripartitein
proporzionedell'usocheciascunopufarne ".Sitrattadiuncriteriodi
ripartizionedellespesevoltoalimitarequellaproporzionalitseccaprevista
nelprimocomma.Ilterzocomma,infine,spiegache" qualoraunedificioabbia
piscale,cortili,lastricisolari,opereoimpiantidestinatiaservireunaparte
dell'interofabbricato,lespeserelativeallaloromanutenzionesonoacarico
delgruppodicondominichenetraeutilit ".ilcaso,adesempio,del
condominioparziale.
Leconvenzioniinderoga
Attraversol'incisofinale," salvodiversaconv enzione ",inseritonelprimo

commadell'art.1123c.c.,illegislatoredel'42haesplicitamenteprevistola
derogabilitaiprincipigeneralidiripartizionedellespesecondominialifissati
dallostessoarticolo.
Secondol'orientamentogiurisprudenzialemaggioritario,poichl'art.1123c.c.
nelconsentireladerogaconvenzionaleaicriteridiripartizionelegaledelle
spesecondominialinonponealcunlimitealleparti,deveritenersi legittimala
convenzionecheripartiscalespesetraicondominiinmisuradiversada
quellalegale ,purchcontenutainunadeliberaassembleareapprovata
all'unanimitdatuttiicondomini,ovverol'espressaconvenzionepostain
essereinesecuzionediunadisposizionedelregolamentocondominialedi
naturacontrattuale(Cass.n.28679/2011).
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Laripartizionedellespeseinbaseallaccordodelleparti
La norma contenuta nellart. 1123 del codice civile ha carattere dispositivo.
Ci vuol dire che essa trova applicazione laddove le parti non abbiamo
diversamente stabilito. In questo modo si d lopportunit ai partecipanti al
condominio di decidere in piena autonomia icriteridiripartizionedelle spese
pi equi nella loro situazione. Solo leventuale mancanza di accordi inter
partes ,quindi,consentelapplicazionedelledisposizionicodicistiche.Laprima
cosachenecessarioverificare,nellapproccioadunproblemadiripartizione
delle spese condominiali, la presenza diunregolamento condominialeodi
una delibera assembleare che dispongano sullargomento. Nonsufficiente,
per, unregolamentodinaturaassembleare(votatoquindineiterminiprevisti
dallart. 1138 c.c.) o una delibera adottata con la sola maggioranza. Per
derogare al criterio legale di ripartizione delle spese sar necessario il
consenso di tutti i partecipanti al condominio. Consenso che dovr risultare
dal regolamento condominiale (contrattuale), da una delibera assembleare
votatada tutti icondomini,coscomedaunaccordosottoscrittodatuttianche
al difuoridellassemblea.Sitratta,insostanza, diunveroepropriocontratto
chelepartisottoscrivonoperregolareunrapportogiuridico.
E dubbio se laccordo debba essere, necessariamente, scritto. La
giurisprudenza ritiene che si possa accettare un criterio di ripartizione delle
spese, diverso da quello legale, anche per facta concludentia , "
vale a dire
attraverso un'univoca manifestazione tacita di volont, da cui possa
desumersi un determinato intento, conferendogli un preciso valore
contrattuale "(cosiTrib.diBarin.1470del10giugno2008).
La libert delle parti in materia cos ampia che in sede di accordo i
condominipotranno convenirediripartirelespesenelmodocheriterrannopi
opportunosenzaalcunostacolosenonquellodellastessaliceitdellaccordo.
Trattandosi, come abbiamo detto prima, di un contratto sar quella la
disciplina cui fare riferimento. Cos, ad esempio, sar possibile indicare un
tempodiduratadella deroga aicriteridilegge,sipotrannodeciderelesingole
voci di spesa cui applicare laccordo o ancora esentare alcuni condomini
(totalmente o parzialmente) dalle spese condominiali, ecc. Questa libert
incontra un limite qualora la convenzione sia contenuta in un regolamento
condominiale contrattuale predisposto dal costruttore. La tendenza
giurisprudenziale,pirecente,quellachetendeaconsiderarevessatorie,ad
esempio, quelle disposizioni che limitano (o escludono) le spese in capo al
costruttoreperle unitimmobiliaridisuapropriet. Unavoltapostoraggiunto
laccordo edinassenzadeisuccitativincolitemporali,essoavrpienavalidit
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Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
tra le parti fino ad un nuova, successiva ed eventuale convenzione sulla

ripartizionedelle spese. Infine,checosasuccedeseunodeicondominivende
il proprio appartamento? Laccordo sulla ripartizione delle spesevarranche
per lacquirente? La risposta negativa. La spiegazione si trova nel terzo
comma dellart. 1372 c.c., il quale dice che il contratto non produce effetto
rispetto per i terzi se non nei casi previsti dalla legge. Ci significa che o
lacquirente accetta laccordo, sostituendosi al suo dante causa, oppure
laccordo non varr nei suoi confronti anche in questo caso laccettazione
potravvenireper factaconcludentia.
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Ilcriteriolegalediripartizionedellespese
Appurato che lecito un accordo tra i condomini volto a stabilire un criterio

valido, interpartes,differenterispettoa quanto prevedelaleggeespiegatele
conseguenze per i condomini e per i terzi, bisogna capire a questo punto:
qual il criterio legale, come trova attuazione e come possibile farlo
rispettare.Comedettosopra,lart.1123c.c.dicechele spesevannoripartite
tra i vari condomini in misura proporzionale al valore che la loro propriet
esclusivaharispetto alle particomuni.Cisignificacheogniappartamentoha
un valore diverso rispetto allintero edificio: proprio per questa diversit,
espressa in funzione di determinati parametri che approfondiremooltre,ogni
proprietario sar tenuto a contribuire alle spese condominiali in misura
differente rispetto al suo vicino. Cos, non detto che due appartamenti al
primo piano di unostabileabbianouncosto, interminidi quotecondominiali,
uguale. Per quanto non molto differente, il costo potrebbe essere diverso.
Appurato che il criterio legale quello della proporzionalit, vediamo aquali
speseessodebbaessereapplicato.Sempreilprimocommadellart.1123c.c.
ci dice che si dividono in misura proporzionale le spese che concernono la
conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, la prestazione
dei servizi nell'interesse comune e le innovazioni di cui allart. 1120 c.c.
Rientranoinquestoelencolespese relativealcompensodellamministratore,
quelle per il premio dovuto alla compagnia assicurativa per la polizza dello
stabile, le spese di cancelleria non individualmente imputabili, ecc . E
evidenteche non tuttelecosecomunisianodestinateaservireicondominiin
ugual misura. Accade, infatti, che, per la particolare conformazione dello
stabile in relazione ad una singola unit immobiliare, un bene comune sia
utilizzato inmisuraridottadalcondominoproprietariodiquellunitrispettoagli
altri.Inquestecircostanzetrova applicazionelart. 1123secondacomma,per
il quale, appunto, in caso di utilizzo differente di un bene, le relative spese
sono ripartite in misura proporzionale alluso che ciascuno pu farne. La
normaha sollevatononpochedifficoltinterpretative.Sebbeneabbiailpregio
di poter essere applicata con riferimento a diverse fattispecie, proprio per la
sua formulazione generica non facile delimitare i confini applicativi. In
considerazione di ci molti condomini, spesso, ritengono di non dover
contribuire (o di dover contribuire in misura minore) a determinate spese,
poich nonfanno uso(ofannounusominorerispettoaglialtri)diun servizio
comune. E bene fare chiarezza sulpunto.Perquantogenericasia lanorma
in questione, una cosa certa: luso di cui parla il legislatore, allart. 1123
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secondo comma c.c., nonquellopersonaleesoggettivodiognicondomino

in relazione al proprio stile di vita. Esemplificando: se un condomino ha il
proprio appartamento al primo piano di uno stabile e, per vari motivi (es.
claustrofobia, mantenere la forma fisica, ecc.), non usa lascensore, per ci
solo non potr richiedere una diminuzione della propria quota di spesa in
relazione ai costi di gestione dellimpianto. In questo caso, infatti, ci che
conta luso potenziale ed astratto che ogni singola persona, che abita al
primo piano di un edificio, possa fare dellascensore e non il fatto che quel
determinato condomino per delle proprieconvinzioni(enonperdatiobiettivi)
non usi il bene comune. Daltronde un ragionamento del genere portato alla
sue logiche conseguenze dovrebbe comportare un aumento delle spese
relative alla pulizia scale per il condomino chenonfausodellascensore.La
giurisprudenza intervenuta diverse volte sullargomento ribadendo quanto
appena detto e sottolineando come luso di cui parla lart. 1123 seconda
comma c.c. riferito ad una minore possibilit di fruizione delbene comune
per ragioni strutturali dellostabilecondominialeindipendentidallavolontdel
soggetto. Continuando per esempi, prendiamo il caso (ricorrente) del
proprietariodiunlocalecommercialeposto,alpianoterrenodiuncondominio.
La sua propriet ha un ingresso indipendente e la possibilit di accedere
allandrone comune solo tramite il portone dingresso che d sulla pubblica
via. In questi casi molti condomini ritengono di dover contribuire in misura
minore o addirittura di dover essere esentati da quella spese relative alla
pulizia e manutenzione scale o allilluminazione interna o ancora alle spese
per lascensore. Cerchiamo di comprendere quale sia la soluzione.Laprima
cosadafare leggerelattodacquistodella singolaunitimmobiliari.Questo
ci pu aiutare nel comprendere quale siano leparticomuniese adesempio
qualcuna di quelle indicate dallart. 1117 c.c. non sia comune al
commerciante. Successivamente occorre comprendere se il regolamento di
condominio, o una qualche delibera assembleare, deroghi alla disciplina
legale nei modieneiterminisopraesposti.Verificatotuttoci,edin assenza
di qualunque disposizione pattizia, il condomino proprietario del locale
commerciale sar tenuto a pagare, seppur in misura ridotta rispetto aglialtri
per la manutenzione delle scale ecc. Si tratta, giova sottolinearlo, di una
soluzionedimassimaepuramenteesemplificativachenonpuinalcunmodo
considerarsi quale modello generale. La Cassazione, infatti, proprio per la
formulazione generica della norma ritiene che la valutazionecircalacorretta
applicazione dellart. 1123 II comma c.c. debba essere fatta casopercaso.
Cosicch laddove ilgiudicedimeritomotivi adeguatamentela suadecisione,
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essa sar insindacabile in sededigiudiziodilegittimit (cfr.tralealtreCass.

n. 9263 del 1998). Appare utile a questo punto dellanalisi dellart. 1123 c.c.
considerare alcune norme del codice civile dettate sempre in materia di
condominio, che specificano il principio contenuto nel secondo comma del
succitatoarticoloconriferimentoasingolibenicomuni.
E il caso dellart. 1124 c.c. che recita: " Le scale e gli ascensori sono
mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unit immobiliari a cui servono. La
spesa relativa ripartita tra essi, per met in ragione del valore dei singoli
piani o porzioni di piano, e per l'altra met esclsivamente in misura
proporzionaleall'altezzadiciascunpianodalsuolo.
Al fine del concorso nella met della spesa, che ripartita in ragione del
valore,siconsideranocomepianilecantine,ipalchimorti,lesoffitteocamere
atettoeilastricisolari,qualoranonsianodiproprietcomune".
Questanormaunesempio dicomeilcriteriodellusocheciascunopufare
della cosa comune sia stato specificato per un tipo di bene condominiale
quali, appunto, le scale. E del tutto evidente, infatti, che il condomino con
appartamento al pianoterra utilizzilescaleinmisuraminorerispettoa quello
delsecondoedeipianisuperiore.Tuttavia,proprioaconfermadiquantodetto
nellanalisi del secondo comma dellart. 1123 c.c., anche in questo caso il
codice non prevede nessuna esclusione dalla spesa masemplicemente una
parametrazione pi equa dovuta al diverso posizionamento della unit
abitativa nello stabile. Infine, va detto come sia lart. 1124 c.c. trovi
applicazione, per analogia, anche con riferimento alle spese relative
allimpiantodellascensore.
Altra norma specifica del medesimo tenore quello contenuta nellart. 1126
c.c.relativoailastricisolaridiusoesclusivoladdovesistabilisceche:" quando
l'usodeilastricisolario diunapartediessinon comunea tuttiicondomini,
quelli che nehannol'usoesclusivosonotenutiacontribuireperunterzonella
spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico gli altri due terzi sono a
carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico
solare serve, in proporzione del valore del piano odella porzionedi pianodi
ciascuno ". Al lastrico solare equiparata laterrazza alivello diproprietoin
usoesclusivoadunsingolocondomino.
Ultimo tra i casi contemplati dallart. 1123c.c.quelloprevistoedisciplinato
dal terzo comma. Si tratta di quegli stabili che per la loro conformazione
hanno pi scale, cortili o lastricisolarichenonservonolinterofabbricatoma
solo una parte delledificio. In questo caso, alle spese relative alla
manutenzionepartecipanosologliinteressati.Eilc.d.condominioparziale.In
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questi casi, evidente che il condomino che abita nella scala "A" debba
certamente partecipare alle spese di manutenzione di quellapartedistabile
tuttavia altrettanto logico che non sarebbe corretto imporgli di partecipare
alle spese di manutenzione delle scala "B". In questo caso, come in tutti
quegli altri che riguardano le spese comuni, sempre possibile derogare al
dettato normativo disciplinando le spese del c.d. condominio parziale con
accordo interno ai condomini. Abbiamo visto nel capitolo riguardante leparti
comuni come il condominio sia, quasi sempre, indivisibile. Diversa la
situazione del condominio parziale che,invece,potrebbeesseredivisoinpi
condomini.Comecelodicelart.61delledisposizionidiattuazionedelcodice
civile che recita: "
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per
piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che
abbianolecaratteristichediedificiautonomi,ilcondominiopuesseresciolto
e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio
separato.
Loscioglimentodeliberatodall'assemblea con lamaggioranzaprescrittadal
secondocommadell' art.1136delcodice,oedispostodall'autoritgiudiziaria
su domandadialmenounterzodeicomproprietaridiquellapartedell'edificio
della quale si chiede la separazione. " E chiaro, anche alla luce di questa
disposizione,perchilregimedellespeseprevistodallart.1123c.c.risentadi
questafacoltpostaincapoaicondominidelcondominioparziale.
Compreso che, in assenza di deroghe pattizie,ilcriteriolegale diripartizione
delle spese quello della proporzionalit (art. 1123 primo comma c.c.) e
chiarite le specificazioni di tale criterio in relazione a singoli gruppi di spese
(art. 1123 secondo comma c.c.) vediamo come questi principi trovino
applicazionenellarealtquotidiana.
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Letabellemillesimali
Le tabelle millesimali rappresentano gli strumentidiripartizione dellespese

che individuano il valore della singolaunitimmobiliareinrelazionealleparti
comuni dello stabile in misura, definita dalla legge, millesimale (art. 68 disp.
att. c.c.). Il valore di cui parliamo riguarda solo il posizionamento dellunit
immobiliaredelledificiocondominiale.
Vari sono i parametri cui bisogna fare riferimento per determinare questo
valore come, ad esempio, la metratura, il piano, lesposizione a sud o
nord, ecc. Si tratta, come si pu notare, di tutta una serie di parametri che
noncomprendonole modificheche ognicondominopuandareadapportare
al proprio appartamento.Infatti, ex
art.68disp.att.c.c." nell'accertamentodei
valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei
miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unit
immobiliare ". Lo spirito della norma proprio quello di valutare il valore
proporzionale dellunit immobiliare in s e per s, senza considerare
nientaltro. Una menzione aparte,chesar approfonditapiavanti,meritala
trasformazionedibalconeinverandeelasuainfluenzasuivalorimillesimali.
Parliamo al plurale dicendo tabelle perch affianco a quella generale di
propriet prassi la redazione di tutta una serie di tabelle utili a ripartire le
spese per beni e servizi comuni in relazione alluso di ciascun condomino.
Sono lec.d. tabelleduso chealtrononfannochedareapplicazioneconcreta
al precetto normativo del summenzionato secondo comma dellart. 1123 c.c.
Le tabelle millesimali pertanto consentono lapplicazione di quel principio di
proporzionalitpivolterichiamato.
Iterdiformazionedelletabellemillesimali
Chiarito ci, vediamo qual liter di formazione delle tabelle. Prima di
rispondere a questa domanda vediamo in quale documento devono essere
contenute le tabelle millesimali. Il secondo comma dellart. 68 disp. att. c.c.
dice che " i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello
dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella
allegata al regolamento di condominio ". Le tabelle, quindi, altro non sono
che un allegato del regolamento di condominio. Se consideriamoche ex
art.
1138 c.c. " quando in un edificio il numero dei condomini superioreadieci,
deveessereformatounregolamento,il qualecontenga lenormecircal'uso
delle cose comuni e la ripartizione delle spese , secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonch le norme per la tutela del
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decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino

pu prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o
per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato
dall'assembleaconlamaggioranzastabilitadalsecondocommadell'art.1136
e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129 .
Esso pu
essereimpugnatoanormadell'art.1107. ",sipotrebbecosconcludere:
a) le tabelle millesimali sono un documento allegato al regolamento di
condominio
b)sonoobbligatoriesoloquandoilnumerodeicondominisuperioreadieci
c)ognicondominopuprendereliniziativaperlaloroformazione
d) per lapprovazione sono sufficienti le maggioranze indicate dallart. 1136
secondo comma c.c. (vale a dire la maggioranza dei partecipanti
allassembleacherappresentialmeno500millesimi).
Per quanto queste deduzioni siano logiche ed ancorate al dettato normativo
essanonrispecchianoappienolarealtdeifatti.
Cerchiamo di capire perch. Abbiamo visto che con la sentenzan. 2046del
2006leSezioniUnitedellaSupremaCortediCassazionehannodetto che" in
un edificio composto da pi unit immobiliari appartenenti in propriet
esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei
servizidiusocomune,legati aipianioalleporzionidipianodallarelazionedi
accessoriet,siaperquantoriguardaladisposizionesiapercicheconcerne
la gestione, regolata dalle norme sul condominio. In definitiva, lesistenza
del condominio e lapplicabilit delle norme in materia non dipende dal
numero delle persone, che ad esso partecipano" ed ancora sempre nella
stessa decisione, a supporto di tale affermazione si affermato che " non
sussistono ostacoli allapplicazione anche al condominio minimodellenorme
concernentilasituazionesoggettiva(art.1117,1118,1119,1122,1123,1124,
1135, 1136,1137,1138c.c.) ".Cisignificacheancheneicondominicondue
soli partecipanti le spese possono essere divise secondo il criteriodella
proporzionalit .Pichepossono verrebbedadire devono .Infatti,lart.1123
c.c. non pone come condizione alla sua applicazione un limite numerico di
condomini superato. N tale limite desumibile perrelationemdalcontenuto
dellart. 1138 c.c. Pi volte la Cassazione ha affermato che, salvo un patto
contrario,sononulleledelibereassemblearicheripartisconolespesein
maniera difforme a quanto stabilito dallart. 1123 c.c. ( ex multis Cass. n.
126 del 2000). Stando cos le cose, evidente che per quanto lart.1138ci
dica che le tabelle debbano essere inserite nel regolamento di condominio
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esse potranno essere separate dallo stesso e formate anche nei condomini
conduesolipartecipanti.
Vediamo ora la questione pi spinosa che allo stato non ha ancora una
soluzione definitiva ed oscilla tra due opposti orientamenti giurisprudenziali:
stiamo parlando della formazione, approvazione e revisione delle tabelle
millesimali . Si soliti distinguere tra tre tipi di tabelle, che, in relazione al
procedimento di approvazione sotteso, vengono nominate contrattuali,
giudiziali eassembleari.Perleprimeduenonsipongonoparticolariproblemi,
mentre il contrasto giurisprudenziale di cui sopra emerge per le tabelle
assemblearieperi quorum relativiallapprovazionedellemedesime.
Vedianche:
Cassazione:perl'approvazionedelletabellemillesimalisufficientela
maggioranzaqualificata
Cassazione:perlarevisionedelletabellemillesimalisufficienteindividuare
l'erroreoggettivo
Cassazione:nonc'bisognodelletabellemillesimaliperripartirelespesein
uncondominio
Cassazione:validamodificatabellemillesimaliconlasolamaggioranza
anchesedeliberaanterioreal2010
Cassazione:l'assenzaditabellemillesimalinonprecludelaripartizionedelle
spesecondominiali
Tabellemillesimali:raccoltadiarticoliesentenze
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Letabellemillesimalicontrattuali
Le tabelle contrattuali sono quelle inserite nei singoli atti di vendita ed
approvatedallacquirenteassieme alregolamentocontrattuale.Questo tipodi
tabelle pu derogare ai criteri legali rientrando, di fatto, in quel concetto di
salvo diversa convenzione
" " previsto dallart. 1123 c.c. Una volta formateed
approvate, le tabelle contrattuali possono essere riviste solo in due modi: a)
con un nuovo accordo tra tutti i partecipanti al condominio che decidano di
individuare un nuovo criterio di ripartizione delle spese b) su ricorso di ogni
singolo condomino allautorit giudiziaria. Laccordo tra i condomini pu
esseresiaassembleare cheextraassemblearepurchrisultichiaramentela
volont di tutti di consentire alla modificazione delle precedenti tabelle. Che
cosa succede se le tabelle contrattuali, che derogano al criterio legale di
ripartizione delle spese, non sono inserite o richiamate in un atto dacquisto
successivo alloriginario intervenuto tra costruttore e primo acquirente? Vale
quantodettosopraperlaccordotraipartecipantialcondominioconilqualesi
decida una ripartizione delle spese diversa da quella proporzionale prevista
dalla legge. Se le tabelle non sono inserite o richiamate nellatto di vendita,
esse non potranno trovareapplicazioneneiconfrontidelneocondomino. Ci,
naturalmente,nonsi verificherladdoveletabellemillesimalisianocomunque
rispettosedeicriterilegalidiproporzionalitprevistidallart.1123c.c.
Chiarito ci, vediamo come e perch un condomino pu ricorrereallautorit
giudiziaria per ottenere la revisione delle tabelle millesimali contrattuali
esistenti. Il ricorso deve essere presentatoalTribunalecompetentechesar
quellodel luogoincui sitrova ilcondominioedilcontraddittoriodovressere
instaurato tra tutti i partecipanti al condominio. Ci significa che latto
introduttivo del giudizio dovr essere notificato a tutti i condomini non
bastando in tal senso la solonotificaallamministratorequalerappresentante
protempore deglistessi(cfr.Cass. n.14037del1999).Ilricorsoal Tribunale
non potr essere esperito sempre e comunque ma solamente al ricorrere di
determinate condizioni. Queste sono contenute nellart. 69 disp. att. c.c.che
recita: "
Ivaloriproporzionalideivaripiani oporzionidipianopossonoessere
riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, neiseguenti
casi:1) quando risulta che sono conseguenza di un errore2) quando, per le
mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della
sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazionidi
bassa portata, notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei
singoli piani o porzioni di piano ". E bene osservare alcune questioni sorte
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sullinterpretazione diquestoarticolo:a)primaditutto,checosasiintendeper
erroreb)quandopudirsinotevolmentealteratoilrapportodiproporzionalit.
Lerrore di cui parla lart. 69 disp. att. c.c. quello che avviene nella
formulazione delle tabelle millesimali. In sostanza il tecnico incaricato deve
aver redatto delle tabelle che nonrispondonoai parametridilegge oaquelli
richiesti dalle parti, in caso di deroga ai criteri legali. Diverso il caso
dellerrore di chi abbia accettato quelle tabelle nellaconvinzionechefossero
conformi al dettato dellart. 1123 c.c. ed invece scoprisse solo
successivamente, ad esempio, una divisione in parti uguali delle spese. In
questocaso, ladisciplinadiriferimentosarquelladeivizidelconsensonella
formazione del contratto . Sul punto tuttavia non vi unit di vedute nella
giurisprudenza della Cassazione: cos alcune sentenze ritengono rilevante
lerrore contenuto nella tabella solo se sia stato causa di un vizio nella
formazionedelconsensodelcontraente(tralealtreCass.n.2253del2001).
E possibile, inoltre, impugnare le tabelle millesimali quando i valori in esse
contenutisianonotevolmentemutatiacausadiinterventidivariogeneresulle
parti di propriet esclusiva delledificio. Lalterazione dei rapporti tra le parti
deve essere rilevante. Inoltre, parlando di un cambiamento che incide sui
valori proporzionali tra le varie porzioni di piano, il disposto normativo
contenuto al n. 2 dellart. 69 disp. att. c.c. trover applicazione solamente
laddoveletabellerispettinoi criteridiripartizionelegale.Insostanza,seinun
condominio le spese si dividono in partiugualitratutti,o inunmododiverso
daquellolegale,inbaseadunaccordotraicondomini,larevisionenonpotr
essererichiesta.
Appuratoci,quandosipotrannodirenotevolmentemutatiirapportideivalori
millesimali degli appartamenti? Le disposizioni di attuazione del codice ci
elenca alcune circostanze indicative di tale cambiamento. Cos,adesempio,
sarindicedi alterazionedellaproporzionalitdeirapporti lasopraelevazione
dei piani (art.1127 c.c.). La sopraelevazione, tuttavia, non comporta
automaticamente la revisione delle tabelle millesimali: come hanno
opportunamentesottolinetoleSezioniUnitedelSupremoCollegio" lamodifica
delle tabelle pu aver luogo solo ove l'obiettiva divergenza tra il valoredelle
singoleunit immobiliariedilvalore,proporzionaleaquellodell'interoedificio,
attribuito loro nelle tabelle medesime, non sia di modesta entit (Cass.
19.2.99 n.1408,13.9.91 n.9579)eche,inognicaso,lamodificastessa non
costituisce una conseguenza naturale ed immediata della trasformazione
intervenuta a seguitodeglieventinormativamente previstidal n.2 dell'art.69
disp. att. c.c., bens l'effetto d'un accertamento, negoziale o giudiziale " (cos
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Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
Cass.SS.UU.n.16794del2007).Altrielementi,alparidellesopraelevazioni,
indicative di una possibile alterazione dei rapporti di proporzionalit sono le
espropriazioni e le innovazioni di bassa portata.Eilcaso,adesempio,della
trasformazione di un balcone in veranda. Laddove questa modifica vada ad
incidere in modo notevole sulla volumetria dellappartamento rendendo, di
fatto, non rispondenti al vero le tabelle millesimali, i condomini interessati
potranno chiederne la revisione. Le nuove tabellecos formatefarannostato
controtuttiicondominifattisalvi,naturalmente,tuttiirimedigiurisdizionalidel
caso.

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Letabellemillesimaligiudiziali
Un altro tipo di tabelle millesimali quello c.d. giudiziale. Fermo restando
quanto appena detto per il ricorso allAutorit Giudiziaria in materia di
revisione delle tabelle gi formate, ogni condomino pu rivolgersi al giudice
civilecompetenteperottenerelaformazione exnovodelletabellemillesimali.
Da quale norma si deduce questa legittimazione adagire? Inrealtilcodice
civile non contiene alcuna disposizione che disciplini, quanto meno
direttamente, il ricorso allAutorit Giudiziaria per la formazione delle tabelle
millesimali. Sicuramente nei casi di condomini con pi di dieci partecipanti
ognisingolocondomino legittimatoadagireperlevielegalialfinedivedere
formato un regolamento di condominio e le annesse tabelle. Ciquantoci
dice, lo abbiamo visto precedentemente, lart.1138c.c.Unadato, dunque,
certo: nei condomini con pi di dieci partecipanti data facolt ad ogni
condomino di ricorrere allAutorit Giudiziaria per vedere formate le tabelle
millesimali,seppursubordinatamente alla formazionediunregolamento.Che
cosa succede nei condomini pi piccoli? Sar, comunque, possibile agire in
giudizio per ottenere laformazionedellostrumentodiripartizione dellespese
oppure il numero mimino previsto per il regolamento ostativo? Non dato
reperire, allo stato, delle pronunce della Cassazione in merito. Per tutto
quanto detto fino ad ora evidente che negare una tale possibilit sarebbe
incoerenteconilsistemanormativogiurisprudenzialedescritto.
Ricapitolando:lenorme relativealcondominio degliedificiivicompresolart.
1123 c.c.,cheregolamentalaripartizionedelle spesetraivaripartecipantial
condominio sonoapplicabiliancheaquelleformazionicondominiali condue
solipartecipanti(c.d.condominiominimo).Nediscendecheladdoveletabelle
non fossero inserite negli atti dacquisto delle unit immobiliari o due i
condomini non trovassero accordo per la loro formazione si arriverebbe alla
stasi totale, rendendo di fatto lettera mortail principiodi proporzionalitdelle
spese contenuto nel succitato art. 1123 c.c. E chiaro che una visione
coerente dituttalamateriadebbaportareadunasoluzionedifferente.Atanto
giuntoancheilTribunaledi Trapani,checonsentenzadel28febbraio2008
ha ritenuto legittimo il ricorso per la formazione delle tabelle millesimali da
parte di un condomino proprietariodiun appartamento inuncondominiocon
meno didiecipartecipanti.Ilgiudicediprimogrado,infatti,haritenutochenon
si possa giungere a diversa soluzione sulla base della seguente
considerazione: severocheilregolamentocondominialeobbligatoriosolo
al superamento di una determinata soglia, altrettanto non si pu dire per le
tabelle che possono essere sempre formate al fine di rendere operativo il
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criteriolegalediripartizione dellespeseindividuatodallart.1123c.c.chenon
prevede soglie minime di applicazione. (Trib. di Trapani 28 febbraio 2008).
Dato per certo questo punto ne scaturisce che ogni condomino possa
ricorrereallAutorit Giudiziariaperlaformazionedelletabellemillesimali.Una
volta approvate, le tabelle giudiziali hanno lo stesso valore di quelle
contrattuali pertanto una loro modificazione pu avvenire, cos come per le
tabelle c.d. contrattuali, o con il consenso di tutti i condomini o con ricorso
allautoritgiudiziariaperimotividicuiallart.69disp.att.c.c.
Quanto appena detto non vale solo per c.d.condominiminimimaancheper
quelli che abbiamo tre, quattro o cinque partecipanti e che non superino la
sogliadeidieci.
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Letabellemillesimalic.d.assembleari
Le tabelle assembleari sono cos dette in quanto vengono approvate
collegialmente dai condomini. Per le tabelle assembleari di natura
contrattuale, valeadirequelledeliberateallunanimit datuttii partecipantial
condominio e dagli stessi sottoscritte, nulla quaestio : esse sono valide ed
efficacialparidiquellecontrattualie/ogiudiziali.
Il discorso si complica nel momento in cui si deve andare a verificare la
legittimitdelletabellec.d.assemblearivotateamaggioranzaoaccettatesolo
dallunanimit dei presenti allassemblea. Senza andare troppo indietro nel
tempo, sufficiente dare uno sguardo alle decisionedellaSupremaCortedi
Cassazione degli ultimi 15 anni per capire come il contrasto di orientamenti
siatuttaltrochesuperato.Ilmotivosostanzialedelconflittorintracciabilenei
seguente quesito: qual la natura giuridica delle tabelle millesimali? La
rispostaaquesta domandahadeiriflessiimmediatiedirettisullacompetenza
dellassemblea ad approvare delle tabelle millesimali e sui quorum a ci
necessari. Un orientamento pi datato nel tempo ritiene che le tabelle
millesimali un negozio di accertamento: come tale ed andando ad incidere
direttamente sui diritti soggettivi di ciascun condomino, necessita
dellunanimit dei consensi. Infatti, secondo una datata, ma sempre attuale
decisione del Supremo Collegio, chiara " la natura negoziale dell'atto di
approvazionedelletabellemillesimali, nelsensoche,purnonpotendoessere
considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con
essoi condomini,almenodisolito,nonintendonoinalcunmodomodificarela
portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del
condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale
portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozidiaccertamento,
con conseguente necessit del consenso di tuttiicondomini "(Cass.n.1801
del 1964).Ne discende che una delibera assembleare votata a maggioranza
non possa mai approvare delle tabelle millesimali. Conseguenza diunsimile
attolanullitradicaledelladeliberazionenelpuntorelativoallapprovazione
delle tabelle. Questo concetto, pi volte ribadito inpassato (sivedaCass.n.
5686del1998ed ancora Cass.14037del1999),hatrovatospondainalcune
recenti pronunce di merito e di legittimit (cfr. Trib. di Palermo n. 2225 del
2006 e Cass. n.14951del2008). Lepronunceappenacitaterappresentano,
in realt, unincursione nel pi recente filone interpretativo che, da qualche
anno a questaparte,ritienelegittimalapprovazioneamaggioranza,daparte
dellassemblea, delle tabelle millesimali. Per spiegare la ratio di tale
convincimentobastacitarei passaggidialcunerecentidecisionidelSupremo
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Collegio in materia di tabelle millesimali. Per prima cosa il Giudice di

Legittimit ha precisato che " le tabelle millesimali hanno solamentefunzione
accertativa e valutativa delle quote condominiali, onde ripartire le relative
spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volont
assembleare "(cos Cass. 7709 del 2007). Come tali esse possono avere
natura deliberativa e " richiedono per la loro approvazione e modifica la
maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. "(Cass. n. 4219 del 2007).
Appurato ci la Cassazione, nellultima sentenzacitata,haanche delimitatoi
contenuti delle tabelle millesimali di natura assembleare. Infattiesse, proprio
quale atto di accertamento diquotecondominialiriferibiliaisingoli condomini
"sono soggettealrispettodeicriterilegali perlaripartizionedelle spese "(cos
Cass. n. 4219 del 2007). Il contrasto giurisprudenziale di quelli capaci di
rendere incerto un settore particolarmente delicato in quanto idoneo ad
incidere profondamente su una materia di notevole importanza come quella
delle spese condominiali. Lesigenza di comporre la controversia giuridica
statasollecitatapivolte edapiparti.Questerichiestenonstateinascoltate.
Adoggiinfatti pendentepressolaSupremaCortediCassazioneungiudizio
avente ad oggetto le tabelle millesimali c.d. assembleari, per il qualestato
chiesto al PrimoPresidente divalutarelapossibilitdirimetterelacausaalle
SezioniUnitealfinedidirimereil contrastosortoinsenoalleSezionisemplici
sui
quorumnecessariallapprovazionedelletabelle(cfr.Cass.ord.n.2668del
2009). Nellattesa di una soluzione definitiva al quesito giusto riportare
quanto detto nellordinanza di remissione al Primo Presidente della
Cassazione " se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art.68 disp.att.
c.c.,sono allegatealregolamentodi condominio,ilquale,inbaseall'art.1138
c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non
accertano il diritto dei singoli condomini sulle unit immobiliari di propriet
esclusiva,masoltantoilvaloreditali unitrispettoall'interoedificio,aisolifini
della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali
tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il
regolamentodicondominio "(Cass.ord.n.2668del2009).
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Lapprovazionedelletabellemillesimali:uncasoconcreto
Caioproprietariodi unappartamentoinun condominiodi 5pianipossiede,
inoltre, sempre nello stesso stabile 3 box. Il piano terra non ospita alcuna
unit immobiliare. A partire dalprimopiano,adogni piano,cisonodueunit
immobiliari, tranne al terzo doveabitaCaio. Perlaparticolareconformazione
dellostabile,infatti,lunicopianodovecunsoloalloggiocherisultaessere
notevolmentepigrandedeglialtri. Labitazionecompletatadaunaterrazza
a livello. Il condominio composto da 9 unit immobiliari. Il costruttore al
momento delle stipule per la cessione dei vari appartamenti, non essendo
obbligato dalla legge, non ha inserito negli atti di vendita il regolamento di
condominio con le relative tabelle millesimali. Per diverso tempo si andati
avantidividendo lespeseinpartiugualidicendosempre,per,chesisarebbe
conguagliatoiltuttounavoltaformateedapprovateletabellemillesimali.Tutti
i condomini, infatti, ad eccezione di Caio, si sono immediatamentelamentati
dellamancanzadelletabellemillesimaliedelfattocheilcondominodelterzo
piano, proprietario dellappartamento pi grande edimaggior valore, nonch
didiversibox,pagassedellequotepressochugualiaglialtri.Talicircostanze,
unite alla volont di evitare linsorgeredi controversiesulla futuraripartizione
delle spese condominiali, hanno indotto i condomini adincaricare untecnico
di redigere delle tabelle millesimali, al fine di sottoporle allattenzione
dellassemblea per la discussione e leventuale approvazione. Cos facendo,
nellasuccessivariunionecondominiale,tuttiicondominiadeccezionediCaio,
cheeraassente, approvavanoicriteridiripartizionecoscomepredispostidal
tecnico, dotando il condominio di proprie tabelle millesimali. Inizialmente
alcunicondominiavevanosollevatoildubbiodellalegittimitditaleprocedura.
Tuttavia, visto e considerato che si stavano approvando delle tabelle che
eranoconformiaicriterilegalisiritenutodideliberarelaloroadozioneconle
maggioranze di cui allart. 1138 terzo comma (quelle previste per il
regolamento cui le stesse devono essere allegate nei condomini con pi di
dieci partecipanti. Cos nella successiva assemblea ordinaria, si iniziato a
fare uso di tale strumento. Caio, sempre assente alle assemblee, pur se
regolarmente convocato, dopo due mesi dalla comunicazione del verbale
faceva notificare al condominio il ricorso per impugnazione del verbale,
sostenendo la nullit delle ultime deliberazioni per violazione dei criteri di
ripartizione delle spese basati su tabelle millesimali invalide. E chiaro che
rifacendoci a quel filone giurisprudenziale che ritiene sufficiente
lapprovazione maggioritaria, lazione di Caio sar infruttuosa. Viceversa, se
lorientamento che sostiene la necessit di unapprovazione unanime delle
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tabelledovesseprevalerealloraCaioavrebbe buongioco efarebbetornareil

condominio alla situazione antecedente lapprovazione delle tabelle
millesimali.
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Lanaturadelleobbligazionicondominiali
Perintrodurcialdiscorsorelativoallanaturadelleobbligazionicondominiali,
utile sintetizzare brevemente quantodetto intema diripartizionedellespese.
Unesempiorender pi chiaroil tutto.NelcondominioAlfastatadeliberata,
con le maggioranze di legge, la sostituzione del portone dingresso. In
assenza di uno specifico accordo tra i condomini e nel silenzio del
regolamentodicondominio,laspesadovressereripartita exart.1123,primo
comma, c.c. andando a riguardare un intervento manutentivo sulle parti
comuni del condominio. Nel corso dei lavori sono previste due tranche di
pagamentodiugualeentit: laprimaalliniziodelloperaelasecondaa lavori
ultimati. Tanto detto lamministratore suddivide la spesa tra i condomini in
baseallatabellemillesimalediproprietecomunicaagliinteressatilequotee
le datedei versamenti.Laprima rata pagatadatuttiicondominineitempie
nei modi stabiliti: ci permette allamministratore di adempiere lobbligazione
di pagamento nei confronti della ditta Beta, incaricata dei lavori. Terminati i
lavori, che risultano eseguiti a regola darte e che sono accettati e non
contestati, non tutti i condomini versano la rata finale. La ditta incalza
lamministratore per vedere saldato il conto e lamministratore versa quanto
ceraincassafinoadallora.Dopoalcunisollecitiscrittirimastiletteramortala
dittaBeta decide diiniziareunazionegiudizialecontro ilcondominioAlfaefa
notificare allamministratore (quale legale rappresentante) un decreto
ingiuntivo. Ci fermiamo qui. La questione lungi dallessere un esempio di
scuola quanto di pi concreto possaesserci.Lecomplicazionisorgononel
momento in cui questo decreto ingiuntivo diviene esecutivo e deve essere
notificato assieme al precetto, per lintimazione di pagamento necessaria ad
iniziareunprocedimentoesecutivo.Ilproblemailseguente:controchipotr
essere azionato un eventuale pignoramento? Contro il condominio? Contro
uno qualunque dei condomini?Laquestione,checipermettedirisponderea
questi interrogativi, riguarda la natura delle obbligazioni condominiali. E
chiaro,infatti,cheallaprestazionedella ditta(edingenerediqualunquealtro
fornitore del condominio) corrisponda una controprestazione del condominio
individuabile,nellamaggior partedeicasi,inunobbligazionepecuniaria.Achi
imputabile questa obbligazione? In poche parole, chi il debitore? Le
possibili risposte sono due: a) il condominio b) i singoli condomini. La
differenza questa mentre nel primo caso andremo a parlare di
unobbligazione solidale, nel secondo sar pi logico parlare di obbligazione
parziaria.Lobbligazionesolidale quellaincuipidebitorisonoobbligatitutti
per la medesima prestazione. Lobbligazione parziaria quella in cui ogni
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debitore obbligato, solamente, in relazione alla sua quota parte. E sorto

quindi il dubbioseleobbligazionicondominialidovesseroessereconsiderate
parziarie piuttostochesolidali.Afavore diquestultima tesisieraespressala
giurisprudenza pi recente, nonch maggioritaria che considerava la
obbligazione condominiale una obbligazione condominiale in quanto
intravedeva nella stessa non soltantola pluralitdidebitori elidentica causa
di obbligazione ma anche lindivisibilit della prestazione. Lorientamento pi
datato, nonch minoritario, al contrario riteneva lobbligazione condominiale
divisibile (trattandosi quasi sempre di prestazione pecuniaria) pur
riconoscendo gli altri due requisiti. Il contrasto non mai stato davvero
superato.Comintuibileledifferenzenonsonodapoco.Stantelasolidariet
ancheilcondominoadempientepotevaessereescussoperla restanteparte,
magari solo per la sua agiatezza economica. La Cassazione, pi
precisamente leSezioni Unitesono intervenuteloscorsoannoperdirimereil
conflitto.Lasentenza,la n.9148del2008hasollevatononpocheperplessit.
Primadicapireperchvediamoilpassaggiocrucialedelladecisione:" ritenuto
che la solidariet passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non
soltantodellapluralitdeidebitoriedellaidenticacausadell'obbligazione,ma
altres della indivisibilit della prestazione comune che in mancanza di
quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la
intrinseca parziariet della obbligazione prevale considerato che
l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorch comune, divisibile,
trattandosi di somma di danaro che la solidariet nel condominio non
contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cit.,
interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si
inserisce,nondistingue ilprofilo esternoequellointernorilevato,infine,che
in conformit con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui
organizzazione non incide sulla titolarit individuale dei diritti, delle
obbligazioni e della relativa responsabilit l'amministratore vincola i singoli
nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle
quote: tutto cipremesso,le obbligazionielasusseguente responsabilitdei
condominisonogovernatedalcriteriodalla parziariet.Ai singolisiimputano,
in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto
"interesse delcondominio",inrelazioneallespeseperlaconservazioneeper
il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a
quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie,
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secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in

proporzionealleloroquote ".
Riepilogando: se unobbligazione contratta dallamministratore quale
rappresentantedelcondominioenontuttiicondominiadempiono allapropria
obbligazione versando la loro quota parte, il creditore potr agire solo e
soltantodirettamentecontroicondominiinadempientienonanchecontrouno
qualunque dei condomini per il totale del suo credito. Lobbligazioni
condominiali,infatti,nonsonoobbligazionisolidalimaparziarie.
Gli interrogativi iniziali sono stati tanti, in parte sono stati gi fugati in parte
avremo conferme solo attraverso lapplicazione pratica del principio sancito
dalleSezioniUnite.
Una cosa certa, chi ha pagato potr dormire sogni tranquilli
lamministratore, infatti, potr fornire ai creditori i nominativi dei condomini
morosial fine diunazioneesecutivamirata neiloroconfronti.Certocheper
ilcreditoresignificaframmentarelazioneesecutivaintanteazioniquantisono
i morosi. Il rischio un enorme mole di microprocedure esecutive o
linasprimento delle condizioni contrattuali previste dalle ditte come, per
esempio,pagamentianticipatiecc.
Tanto premesso, quindi, possibile dire che le obbligazioni condominiali
sono, allo stato, delle obbligazioni parziarie imputabili direttamente e
proquota aisingolicondominichenerisponderanno,conseguentemente,nei
limitidellaloroparte.
In tuttaquestavicenda,unacosacerta:proprioperchlasituazioneattuale
si basa su indirizzi giurisprudenziali che spesso e volentieri subiscono
mutamenti e/o rovesciamenti, nulla vieta che i condomini adempienti (e
volenterosi)ondeevitarepossibiliedincresciosicontenziosilegalidecidanodi
antiparelequote deimorosi(c.d.quotadisolidariet)lasciandopoinellemani
dellamministratore lazione per il recupero del credito quale quota
condominiale.
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Ilfondocassa
Perfarfronteadeterminatespese,l'assembleadeicondominipudecidere,a
maggioranza,l'istituzionediunfondocassa.
Il codice provvede a disciplinare espressamente, all'art. 1135, punto 4), il
"fondospeciale "collegandoloalledeliberazioni dioperestraordinarie,conla
funzione di accantonare dellesommedidenaroinvista dideterminate spese
deliberatedall'assemblea.
Mutuando il terminedallamateriafinanziaria,sipuaffermarechesitrattadi
un "fondo vincolato ".
L'assemblea, infatti, non pudecidere l'istituzione
di tale fondo senza una specifica e attuale destinazione , n
l'amministratore pu disporre delle somme confluite nel fondo in modo non
conformeallaloroprecisadestinazione.
Resta inteso che ci valido relativamente all'assemblea che vota a
maggioranza(secondo il quorum richiesto dall'art.1136,2commac.c.,perle
deliberazioni che concernono le opere straordinarie o di notevole entit)
poich ove deliberato da tutti i condomini all'unanimit o previsto nel
regolamentocontrattuale,l'assisecondominialepustabilirel'istituzionediun
fondocomuneperipidisparaticapitolidispesa.
L'obbligatorietdelfondospeciale
Con la riforma del condominio, il fondo specialeperfarfronteainterventi

di manutenzionestraordinariadafacoltdiventatoobbligo .Difatti,l'art.
13dellal.n.220/2012hasostituitoil punto4)dell'art.1135c.c. disponendo
che l'assemblea dei condomini provvede " alle opere di manutenzione
straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo
speciale ".
Le ragioni dell'obbligatoriet della costituzione del fondo speciale vengono
ravvisate, innanzitutto, nella predisposizione di una provvista di denaro
sufficiente per
garantire all'assemblea dipotersostenerelarealizzazione
di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni secondo le
cadenze temporali deliberate, con un pacifico riparto delle spese tra i
condomini, riducendo, intalmodo,sensibilmentei vizidilegittimitdelle
delibere oltre che nel rafforzamento della garanzia per coloro che sono
chiamatiarealizzaretaliopere ,di un'appositasomma vincolatae destinata
asoddisfareleloropretesecreditorie.
Laprevisione,inoltre,varaccordataalla ratio
,analogaagliobblighiprevistidal
legislatore della riforma per l'amministratore, di una contabilit separata ed
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evidente,dallecuirisultanzepossanoricavarsituttiimovimentipatrimoniali,in
entrataeinuscita,delcondominio.
Laspecialitelastraordinarietdelfondo
La specialit del fondo di cui al punto 4)delnovellato art. 1135c.c.consiste

nel fatto che lo stesso potr essere utilizzatosoloperladestinazioneche
gli statapreventivamenteeobbligatoriamenteimpressa dall'assemblea
deicondomini.
Il fondo, inoltre, va istituito solo per le specifiche opere di manutenzione
straordinariaeperleinnovazioni ,deliberatedall'assemblea,intendendoper
tali, gli interventi che esulano dalla normalit o dall'abitualit o comunque di
notevole entit da eseguirsi sui beni e sugli impianti comuni, con il fine di
conservarne nel tempo, ricostruirneoinnovarne,lastruttura,enongirelativi
adoperefuturenonancoradeterminateonondeterminabili.
L'ammontare
Ilfondospeciale, per espressaprevisionecodicistica,dovresserediimporto

pari all'ammontare dei lavori da eseguire ovvero, " se i lavori devonoessere
eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in
funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo pu essere
costituitoinrelazioneaisingolipagamentidovuti ".
In ognicaso,questaparticolareformadi accantonamento sarrappresentata
da un'aggiunta proporzionale alle quote millesimali versate da ogni
condomino salva,naturalmente,ognidiversaconvenzione.
I fondi disponibili e le eventuali riserve devono comunque risultare nel
rendiconto annuale , espressi in modo da consentirne l'immediata verifica,
unitamente alle altre voci di entrata e di uscita relative alla situazione
patrimonialedelcondominio,comedispostodalnuovoart.1130 bis
(introdotto
dallal.n.220/2012).
Ilfondomorosi
La riforma nonha espressamenteprevistolapossibilitdicostituireunfondo

cassa per far fronte ai problemi di liquidit determinati dal mancato
pagamentodellequotedaparte deicondominimorosi.Tuttavia,l'istituzionedi
un fondo ad hoc, c.d. "fondo morosi" , pur costituendo una questione
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dibattuta e fonte di controversie tra i condomini in regola con i pagamenti,

costretti ad esborsi ulteriori per sopperire alla situazione provocata dai
mancati versamenti di altri, ritenuta legittima dalla giurisprudenza e trova
applicazionenellapratica.
Si tratta in ogni caso di un
fondo straordinario destinato a far fronte alla
proceduraperilrecupero deicrediti,cui l'amministratore tenutoperla
riscossione forzosa delle somme dovute, ex art. 63 disp.att.c.c. , eche
rappresenta una sorta di prestito che verr restituito nel caso di recupero di
quantodovutodaldebitoremoroso.
A causa del "sacrificio" che il fondo rappresenta per i condomini virtuosi,
chiamatiapartecipareallespesecondominiali inmisuranonproporzionaleal
valore delle rispettive propriet come previsto dall'art. 1123 c.c., si ritiene
esso debba essere approvato dall'unanimit di tutti i condomini . Sul
punto, tuttavia, la giurisprudenza,formatasiinmateria primadellariforma,ha
ritenuto legittima la delibera approvatacon ilvotodellasolamaggioranzanei
casi di effettiva e dimostrabile urgenza (ovvero nel caso in cui i creditori del
condominio avessero esercitato azioneesecutivaindannodelleparticomuni
dell'edificio)(Cass.n.13631/2001).Con lariforma,invece,ilnovellatoart.63
disp.att.c.c.prevedendoche" icreditorinonpossonoagireneiconfrontidegli
obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri
condomini ", sembra escludere l'ipotesi eccezionale sopra descritta, con la
conseguenzacheilfondova deliberato conilconsensodell'unanimitdituttii
condomini.
L'usodelresiduoattivodellagestione
Quando la gestione annuale del condomino si conclude con un residuo

attivo, spetta all'assemblea decidere la destinazione del denaro rimasto in
eccedenza.
I condomini possono liberamente decidere di ridistribuiretradiloroilresiduo
in ragionedei rispettivimillesimi oppure didestinarloall'istituzionediunfondo
cassa per le opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione
successiva.
L'art. 1135, n. 3), c.c. prevede espressamente che l'assemblea dei
condomini provveda " all'impiego del residuo attivo della gestion e"
,
intendendoperresiduo,appunto,unapiccolafrazioneresidualedellagestione
enongiunasommaimportante.
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La norma, chiamando l'assemblea a deciderne la destinazione, lascia

pacificamenteintenderela pienadiscrezionalitdellastessadidisporredelle
somme residue appartenenti alla collettivit condominiale e non ai singoli
condomini, per cui si ritiene che la maggioranzapossadecideredidestinare
talisommeadundeterminatofine,comel'istituzione diunfondocassaperle
spesediordinariamanutenzioneeconservazionedeibenicomuni.
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Idebiticontrattidal condominio. Unabreve guidasuquellocheoccorre

sapere per meglio difendersi. Condomini morosi: obblighi
dellamministratore,lasolidarietpassivaeilprincipiodiparziariet.
(UnarticolodellAvv.PaoloAccoti)
Negli immobiliincondominiolespesenecessarieperlaconservazioneeperil
godimento della cosa comune, al pari di quelle relative alla prestazione di
servizi e alle innovazioni di interesse comune, sono a carico dei singoli
condominiinmisuraproporzionalealvaloredellerispettivepropriet.
Il principio generale enunciato dallart. 1123 co. I c.c., pu subire delle
deroghe nel caso di diversa convenzione e, in virt dei successivi II e III
comma, nellipotesi di beni destinati a servire i condomini in misura diversa,
nel qual caso le spese sono ripartite proporzionalmente sulla scorta del
diverso uso (pi o meno intenso) che ciascuno pu farne allorquando
ledificioin
condominioabbiapistrutture(scale,cortili,lastricisolari),opereo
impianti destinati a servire solo parte del fabbricato, sicch le relative spese
vannoimputateesclusivamentealgruppodicondominichenetraeutilit.
ADVERTISING
Ciposto,latitolaritdiundirittorealesullacosacomune,chesiidentificanel
diritto di propriet ovvero la titolarit di un diritto di godimento, il caso del
diritto diuso,
usufruttoeabitazione,fasorgereincapoaititolarideglianzidetti
dirittilobbligodicontribuzioneallespese.
Per completezza, prima di entrare nel merito dellargomento trattato, si
evidenzia come per cosa comune, o meglio, per usare lespressione del
legislatore leparticomunidelledificio ,perlequaliappuntonascelobbligodi
contribuzione, risultano, se il contrario non emergedal titolo: 1)tutteleparti
dell'edificionecessarieall'usocomune,come ilsuolosucuisorge l'edificio,le
fondazioni,imuri maestri,ipilastrieletraviportanti, itettieilastricisolari,le
scale,iportonidiingresso,ivestiboli,glianditi,iportici,icortilielefacciate2)
le areedestinate aparcheggiononchilocaliperiserviziincomune,comela
portineria,inclusol'alloggiodelportiere,lalavanderia,glistenditoieisottotetti
destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune 3) le
opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso
comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gliimpiantiidriciefognari, i
sistemi centralizzati di distribuzione e ditrasmissioneperilgas,perl'energia
elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria,perlaricezione
radiotelevisiva e per l'accessoaqualunquealtro genere diflussoinformativo,
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anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di

diramazione ai locali di propriet individuale deisingoli condomini,ovvero,in
caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle
normativedisettoreinmateriadiretipubbliche (art.1117c.c.).
Anteriormente alla profonda riforma del condomino apprestata dalla L.
220/2012,entratainvigoreil18.06.2013,eprimadelloramaistoricasentenza
delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9148/2008, generalmente, la
giurisprudenza era portata a considerare lobbligazione assunta dal
condominio alla stessa stregua di una obbligazione solidale tout court , di
talchildebitodel condominioeraritenutoesigibileperinteroneiconfrontidel
singolo condomino, aprescinderedallaquotamillesimale disuapertinenzae
dalfattochelostessoavessegieventualmenteprovvedutoaversarla.
In altri termini il creditore poteva soddisfarsi per intero sul patrimonio del
singolo condomino, salvo il diritto di rivalsa diquestultimoneiconfrontidegli
altripartecipantial condominio .
Come accennato, con la sentenza 8 aprile 2008, n. 9148, la Corte di
Cassazione, a sezioni unite, ha definitivamente escluso la solidariet fra i
condomini per le obbligazioni assunte verso terzi, affermando limportante
principio per cui: La solidariet passiva, in linea di principio, esige la
sussistenza non soltanto della pluralit dei debitori e della identica causa
dell'obbligazione, ma altres della indivisibilit della prestazione comune in
mancanzadi quest'ultimo requisitoe indifettodiunaespressadisposizionedi
legge, la intrinseca parziariet della obbligazione prevale. Considerato che
l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorch comune, divisibile,
trattandosi di somma di danaro, e che la solidariet nel condominio non
contemplata da nessuna disposizione di legge, dal momento che l'art. 1123
c.c., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistemain cuisi
inserisce,nondistingue ilprofilo esternodaquellointernorilevato,infine,che
in conformit con il difetto di struttura unitaria del condominio , la cui
organizzazione non incide sulla titolarit individuale dei diritti, delle
obbligazioni e della relativa responsabilit l'amministratore vincola i singoli
nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle
quote, le obbligazioni e la susseguente responsabilit dei condomini sono
governate dal criterio della parziariet, secondo regole consimili a quelle
dettatedagliartt.752e1295cod.civ.perleobbligazioniereditarie .
Qualeconseguenzapratica didetto principio: ilterzocreditore,conseguita
in giudizio la condanna dell'amministratore quale rappresentante dei
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condomini, pu procedere esecutivamente nei confronti di questi ultimi non

perl'interasommadovuta,benssoloneilimitidellaquotadiciascuno .
Questo il quadro giuridiconormativo applicabile a tutte le obbligazioni
sorteprimadel18giugno2013.
Al contrario, per le obbligazioni sorte successivamente, occorrer fare
riferimentoallenuovenormeintrodottedallaL.220/2012.
In questa sede, in considerazione dellargomento trattato, quella che pi ci
interessala statuizioneportatadallart.66 disp.att.c.c.,perilquale: Perla
riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato
dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa,
puottenereundecretodiingiunzioneimmediatamenteesecutivo,nonostante
opposizione, edtenuto acomunicareaicreditorinonancorasoddisfattiche
lointerpellinoidatideicondominimorosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i
pagamenti,senondopol'escussionedeglialtricondomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un
semestre, l'amministratore pu sospendere il condomino moroso dalla
fruizionedeiservizicomunisuscettibilidigodimentoseparato.
Chisubentra neidirittidiuncondominoobbligatosolidalmenteconquestoal
pagamentodeicontributirelativiall'annoincorsoeaquelloprecedente.
Chi cede diritti su unit immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente
causa per i contributi maturati fino al momento in cui trasmessa
all'amministratore copia autentica del titolo chedeterminail trasferimentodel
diritto.
Prima di entrare nel merito della nuova disposizione, occorre fare due
fondamentali premesse: la prima di carattere generale,cheriguardaancheil
periodo antecedente a quello in osservazione la seconda pi specifica, con
valenzalimitataalperiodosuccessivoal18giugno2013.
1) Ilprincipiodiparziarietdelleobbligazioniincapoal condominio,oracome
allora,nonrisultaprincipioapplicabileinassoluto.
In realt anche le Sezioni Unite, nella sentenza n. 9148/08, avevano gi
lasciato intravedere detta limitazione, laddove nella motivazione veniva
specificato come solo in difetto di unespressa previsione normativa che
stabiliscailprincipio dellasolidariet,la responsabilitdeicondomininelcaso
diobbligazionipecuniarierettadalcriteriodellaparziariet.
Pertanto, anche in materia condominiale, sussiste un obbligo solidale
(residuale) nel caso di obbligazione espressamente ritenuta tale dalla legge
107
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sicch, in questi casi, il creditore potr esigere lintero importo

dellobbligazioneneiconfrontidelsingolocondomino.
Sono i casi di responsabilit disciplinati dallart. 2055 c.c., peril quale: Seil
fatto dannoso imputabile a pi persone, tutte sono obbligate in solido al
risarcimento del danno. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro
ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravit della rispettiva
colpa e dall'entit delle conseguenze che ne sono derivate. Nel dubbio, le
singole colpe si presumono uguali , ubicato nel libro IV, titolo IX, del
Codice
Civile,inmateriadi FattiIlleciti
.
Si pensi alfattodolosoocolposo che cagionaad altriundannoingiusto (art.
2043),oppurealrisarcimentodeldannocagionato dallecoseincustodia(art.
2051).
Eccoche allora,insiffatti casi,siconsideriadesempioil dannoprovocatoda
scale (parte comune dellimmobile) danneggiate o pericolanti, lacuicustodia
ovviamentespettaal condominio ,lobbligazionederivante,unavoltaaccertato
e quantificato il danno, risulta esigibile nei confronti anche del singolo
condominoperlintero,ecipurenellavigenzadellanuovanormativa.
Detto principio stato di recente ribadito dalla Suprema Corte, chiamata a
giudicare in merito ai danni provocati ad un magazzino posto al piano
scantinatoeailocaliadibitiaeserciziocommerciale,dainfiltrazionidiacquae
ristagniprovenientidabenicondominiali.
In questa occasione stato ricordato come l'applicabilit dell'art. 2055 c.c.
(che opera un rafforzamento del credito evitando al creditore di dover agire
coattivamente contro tutti i debitori proquota)aidannidacosacondominiale
in custodia trova una prima conferma, innanzi tutto, in alcuni precedenti di
questa Corte, come Cass. n. 6665/09, che ha ritenuto il condomino
danneggiato quale terzo rispetto allo stesso condominio cui ascrivibile il
danno stesso (con conseguente inapplicabilit dell'art. 1227 c.c., comma 1)
Cass.n.4797/01,perl'ipotesi didanni daomessamanutenzionedelterrazzo
di copertura cagionati al condomino proprietario dell'unit immobiliare
sottostanteCass.n.6405/90,secondocuiisingoliproprietaridellevarieunit
immobiliaricompresein unedificiocondominiale,sonoanormadell'art.1117
c.c.(salvocherisultidiversamentedaltitolo)comproprietaridelleparticomuni,
tra Le quali il lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo
obbligo di manutenzione, con la conseguenza, nel caso di danni a terzi per
difettodimanutenzionedeldettolastrico,dellaresponsabilit solidaledituttii
condomini,anormadegliartt.2051e2055c.c. .
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Ci posto, stato stabilito il principio per cui:

Il custode non pu essere
identificato n nel condominio , interfaccia idoneo a rendere il danneggiato
terzorispetto aglialtricondomini,mapursempreentedisolagestionedibeni
comuni, n nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei
condomini. Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del
governo della cosa, in base ad una disponibilit di fatto e ad un potere di
diritto che deriva loro dalla propriet piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c.
Sene devetrarre,pertanto,cheilrisarcimentodeldannodacosaincustodia
di propriet condominiale non si sottrae alla regola della responsabilit
solidaleexart.2055, 1commac.c.,individuatineisingolicondominiisoggetti
solidalmenteresponsabili (
Cass.civ,Sez.II,29/01/2015,n.1674 ).
2) La seconda considerazione che, questa volta, riguarda esclusivamente il
periodosuccessivoallentratainvigore dellariforma,quellapercuiinlinea
teorica non ci si dovrebbe pi preoccupare della parziariet
dellobbligazione,neiterminipraticidelrecuperomaterialedelcreditodaparte
delterzo,proprioinvirtdellenovitintrodotteinmateriacondominiale.
Infatti,ilnovellatoart.1135c.c.,alnumero4,stabiliscecomelassembleadei
condomini provvede: alle opere di manutenzione straordinaria e alle
innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari
all'ammontare dei lavori se i lavori devono essere eseguiti in base a un
contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro
progressivostatodiavanzamento,ilfondopuesserecostituitoinrelazioneai
singolipagamentidovuti .
Cipresupponeche ifondinecessarialpagamentodeicreditori(adesempio:
fornitori chi materialmente presta la propria opera per la realizzazione degli
anzidetti lavori ecc.), dovrebbero giessereaccantonatiperintero,o invirt
dellostatodiavanzamento,primadelliniziodeilavorie,quindi,materialmente
corrispostinelmomentodellultimazionedeglistessiovveroallafinedeisingoli
stati di avanzamento, di talch difficilmente potrebbe residuare un debito a
caricodel condominio .
A cisiaggiungacomeilnovellatoart.1129c.c.,alnumeroIX,dispone che:
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea,
l'amministratore tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme
dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il
credito esigibile compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma,
delle disposizioni per l'attuazione del presente codice , pertanto, anche con
decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo e senza alcuna necessit di
autorizzazionedapartedellassemblea.
109
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Anche in questo caso appare plausibile ipotizzare che, prima che il terzo
creditore batta cassa, lamministratore, per mezzo dellanzidetta procedura
anche esecutiva, riesca a reperire le somme necessarie ad estinguere
lobbligazionecontrattaversoterzi,evitandol'azionegiudiziariadiquesti.
Pertanto, la nuova normativa ha approntato una serie di obblighi per
lamministratore lacuiviolazionefonderebbe lipotesidellagraveirregolarit
e, contestualmente, legittimerebbelarevocadellostessodapartedellautorit
giudiziariasuricorsodiciascun condominio ,exart.1129c.c.,proprioalfine
di arginare fenomeni di eccesivo indebitamento da parte del condominio e,
pertanto, la presenza di un rilevante numero di creditori che inevitabilmente
cercherebberodisoddisfarsisulpatrimoniodeisingolicondomini.
Infine, altra novit di non poco conto quella per cui, sempre in virt del
novellato art. 1129 c.c. (num. VII), dal 18 giugno 2013: L'amministratore
obbligato afartransitarelesommericevuteaqualunquetitolodaicondominio
daterzi,nonchquelleaqualsiasititoloerogate per contodel condominio ,su
uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio
ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, pu chiedere di
prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione
periodica , altra ipotesi che, in mancanza, legittimerebbe larevocagiudiziale
dellamministratore.
Con riferimento a quanto test visto e, pertanto, allesistenza di un conto
corrente condominiale, il terzo creditore, a prescindere dalla parziariet o
meno dellobbligazione, ben potrebbe sottoporre a pignoramento (presso
terzi) le somme depositatesudettocontocorrente, connotevolerisparmiodi
tempoedenaro.
Ed infatti, se in fase di primo commento alla legge di riforma,si sostenuto
erroneamente che detto conto corrente non fosse pignorabile
essenzialmente sulla scorta della circostanza per laquale nellostessomolto
probabilmente sarebbero confluite solo le somme versate dai condomini in
regola con i pagamenti, e non certo quelle dei condomini morosi effettivi
debitori delterzo eperchilnuovoart.63disp.att.c.c.imponeaicreditoridi
escutere prima il condomino non in regola con i pagamenti , la prima
giurisprudenzaformatisisulpuntohainesorabilmentesmentitodettatesi.
Tanto vero che prima il Tribunale di Reggio Emilia , con ordinanza del
15.05.2014 , e poi quello di
Milano, con ordinanza del 27.05.2014 , hanno
ritenutocheallorquandovengacostituitounpatrimonio(nellaspecie,unconto
corrente) intestato formalmente all'ente di gestione, si realizzi una seppur
embrionaleautonomiapatrimonialederivantepropriodalleattivitdigestione
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che, per ci solo, determina la imputazione della titolarit di essi in capo

esclusivamente al condominio . Dunque, dal momento che lesomme esistenti
su detto conto sono intestate formalmente all'ente di gestione, che ne pu
cosdisporre sullabasedelledecisionidell'organoassembleare,essedevono
conseguentemente ritenersi sottratte alla disponibilit dei singoli condomini,
con la conseguenza finale che si realizzi quella evidenziata coincidenza tra
soggetto debitoreetitolaredelpatrimonioaggreditocheconsentel'attivazione
dellaproceduraesecutiva.Inaltreparole,allesommepresentisulcontoviene
impressounvincolodidestinazioneche,alparidelleparticomunidell'edificio,
determinal'elisionedellegamegiuridicotrasingolicondominieil condominio .
Ed infatti, negare la pignorabilit del conto corrente condominiale avrebbe
comportato delle illegittime differenze di trattamento in fattispecie
sostanzialmenteidentiche: sipensialcasodelpignoramentodelleretribuzioni
o la pensione del debitore, espropriabili (generalmente) nella misura di un
quinto, salvo non confluiscano in un conto corrente bancario nel qual caso,
perdono la loro specifica connotazione, rientrando nel patrimonio
dellobbligato, e sono pignorabili per intero. Esattamente come ritenuto dai
Tribunali di Reggio Emilia e Milano, con riguardo al conto corrente
condominiale.
Ci detto, ritornando al concetto di parziariet dellobbligazione contratta dal
condominioe,pertanto, allipotesidimorositdellostesso,abbiamoverificato
come detta evenienza dovrebbe (il condizionale dobbligo) riscontrarsi in
casiresiduali,chesfuggano alle variegaranziesopratratteggiate(fondoper
le opere straordinarie obbligo di riscossione anche coattiva delle quote
condominialipignorabilitdelcontocorrentecondominiale)echedovrebbero
attenere essenzialmente alle spese cosiddette ordinarie, valeadirequelledi
manutenzionee conservazionedelleparticomuni eallaprestazionediservizi
comuni.
La formulazione del novellato art. 63 disp. att. c.c., purtroppo, non brilla per
chiarezza,tantoche haingeneratoqualchedubbio,addiritturasiadombrata
lipotesidellareintroduzionedellasolidarietnelleobbligazionecondominiali.
Abbiamo gi anticipato che detta disposizione consente allamministratore di
riscuotere le quote condominiali sulla scorta del piano di ripartizione
approvato dallassemblea, e di ottenere ingiunzione di pagamento,
immediatamenteesecutiva,senzaalcunaautorizzazionedellastessa.
Norma che letta in relazione allart. 1129 c.c., sostanzialmente, obbliga
lamministratore ad agire anche esecutivamente, entro 180 giorni dalla
chiusuradellesercizionelqualematuratoilcredito(quotacondominiale).
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IlpassaggiochehacreatoleanzidetteperplessitquellodicuialIIcomma:
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i
pagamenti,senondopol'escussionedeglialtricondomini .
Tuttavia, diciamo subito che in difetto di un espresso vincolo di solidariet
questo non si pu affatto desumere n, appunto, dal tenore letterale della
norma,maneppureinviainterpretativa,atteso cheinognicasoosterebberoi
principididirittogicristallizzatinellasentenzadellaCassazione9148/08.
Escluso, pertanto, allorigine qualsivoglia intento solidaristico potremmo
ritenere che lanzidetta norma ha voluto apprestare una sorta di duplice
garanzia, sia in favore del creditore, sia in favore del condomino in regola
conipagamenti.
Tanto vero che la stessa dispone il divieto per il creditore di agire nei
confronti dei condomini ( obbligati) in regola con i pagamenti, se non dopo
averescussoilpatrimoniodeglieffettividebitori.
In altri termini, il condomino in regola con i pagamenti viene assimilato in
senso lato ad un fideiussore (funzione di garanzia), ed infatti la norma in
commento presenta dei caratteri di affinit conquelladicui allart.1944c.c.:
Il fideiussore
obbligato in solido col debitore principale al pagamento del
debito. Le parti per possono convenire che il fideiussore non sia tenuto a
pagareprimadell'escussionedeldebitoreprincipale .
Tuttavia, nel caso del fideiussore la norma, contrariamente a quello che
avvieneinmateriacondominiale,parla espressamentedi obbligatoinsolido
questo ad avvalorare la tesi che laddoveillegislatorehavolutodisporreun
vincolo di solidariet, lo ha esplicitamente manifestato e il beneficio
dellescussionesoloeventuale,dovendoessere convenuto .
Nel nostro caso, invece, lobbligazione non risulta solidale elescussione del
patrimonio del condomino non moroso, diventa sussidiaria, eventuale e
successivaaquelladelpatrimoniodelleffettivodebitore.
Inoltre, la funzione di garanzia prestata dal condomino in regola con i
pagamenti, sulla scorta della giurisprudenza formatasi anteriforma,lettacon
riferimento allart. 1123 c.c., per il quale le spese necessarie per la
conservazione e il godimento delle parti comunieperiserviziin condominio
sono sostenute in misura proporzionale al valore della propriet dei singoli
condomini, ci porta a sostenere che detta garanzia limitata al valore della
quota(millesimi)diognicondomino.
Pertanto il novellato art. 63 disp. att.c.c.configura,pericondomini inregola
con i pagamenti, una funzione di " garanzia secondaria parziale ", operativa
soloincasodi condomini morosi econunpatrimonioinsufficienteadonorare
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il proprio debito, ma sempre limitata al valore millesimale della rispettiva

quota.
Fatte salvele eccezionisopravisteinmeritoalleobbligazionisolidali exlege
lo ricordiamo sono le ipotesi contemplate dallart. 2055 c.c. per cui la
funzione di garanzia secondaria parziale del condomino in regola con i
pagamenti, cede il passo alla solidariet disposta dal precetto normativo
specifico,rendendo ilcreditodelterzoesigibileneiconfrontianchedelsingolo
condominoperlintero.
Veniamo ora alle conseguenze rinvenienti dallapplicazione pratica della
normaincommento.
Il creditore del condominio , una volta ottenuto il titolo per agire
esecutivamente nei confronti dello stesso si pensi ad esempio al decreto
ingiuntivo ovvero alla sentenza di condanna , notificato lo stesso, dovr
attendere che lamministratore, convocata lassemblea, ripartisca ildebitotra
tuttiicondominisullascortadeirispettivimillesimidipropriet.
Conseguentemente lamministratore, incamerate lesomme,dovrversarlein
favoredelcreditore,perestinguerelobbligazionecontrattadal condominio .
Nel caso di condomino/i moroso, su richiesta del creditore insoddisfatto,
l'amministratoredovrnecessariamentefornireidatidellostesso(art.63disp.
att.c.c.co.II).
Questo, come visto, un vero e proprio obbligo di legge la cui violazione
abilita il creditore ad agire giudizialmente per lottenimento dei dati richiesti,
ancheconlacondannaallespesedigiudizio.
In questi casi, gli strumenti giudiziari che lordinamento mette adisposizione
delcreditorepotrannoindividuarsinelgiudizioordinario,nelricorsoexart.700
cpc (nei casi di estrema urgenza) ovvero nello speciale procedimento di
cognizionesommariaregolatodagliartt.702bisesegg.cpc.
Una volta ottenuto il nominativo e i dati delcondomino/i moroso,ilcreditore,
deve notificare il titolo esecutivo e l
atto di precetto
, notificazione che pu
essereanchecontestuale.
Questopassaggioessenziale per ilcorrettoavviodelleventualeesecuzione
forzata: ed invero, sulla scorta del principio per cui non ravvisabile alcuna
responsabilit solidale tra il condominio ed il condomino, su cui grava come
visto una responsabilit solo parziale in relazione alla sua quota, anche nei
rapporti esterni, statocorrettamenteritenuto che: Lanotificazionedel titolo
esecutivo non necessaria per il destinatario diretto del decreto monitorio
nell'ipotesi prevista dall'art. 654, comma 2, c.p.c.. Viceversa, siffatta
notificazione deve essere effettuata allorch si intenda agire contro un
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soggetto, nonindicatonell'ingiunzione,perlapretesasuaqualitdiobbligato
solidale. Ed infatti, tale soggetto deve essere messo nelle condizioni di
conoscerequal iltitoloexart.474c.p.c.,invirt del qualevieneminacciata
in suo danno l'esecuzione, ma anche di potere adempiere l'obbligazione da
esso risultante entro il termine previsto dall'art. 480 c.p.c.
(
Cass. Civ.,Sez.
III, 30/01/2012, n. 1289 . Da ultimo: Tribunale di Nocera Inferiore,
30/04/2014 ).
Pertanto,il titoloesecutivogiudizialesiaessoun decretoingiuntivocomenel
caso sopra visto sottoposto al vaglio della Suprema Corte ovvero una
sentenza di condanna formatosi nei confronti dell'ente di gestione
condominiale in persona dell'amministratore protempore, per essere
validamente azionato nei confronti del singolo condomino, deve essere
necessariamente notificato almedesimocondominocontroil qualesiintende
agire.
Lomessa notificadel titoloesecutivoconsentirebbe,alcondominoesecutato,
lopposizionealprecettoovveroallesecuzioneoagliattiesecutivi(exartt.615
e segg. cpc) che risulterebbe, sulla scorta dei principi appena enunciati,
assolutamentefondata.
Altrettanto corretta risulterebbe, quale logica conseguenza del principio di
parziariet, lopposizione del condomino avverso lintimazione di pagamento
dellintero credito, considerato che lo stesso come pi volte ripetuto
risponde esclusivamente nei limiti della quotamillesimaledipropriet.In altri
termini, limporto del credito insoddisfatto,peresserecorrettamente esigibile,
deve essere distribuito tra i condomini in regola con i pagamenti, in misura
corrispondenteaimillesimidiproprietdiognuno.
Tuttavia, questa eventualitpotravverarsisoloallorquandoilcreditoreabbia
esauritoinfruttuosamentetutteleazioniesperibilineiconfrontidelcondomino/i
effettivo debitore (moroso), sotto pena, in mancanza, di giustificata
opposizionedapartedelcondominoinregolaconipagamenti.
In altri termini,perpoterlegittimamente richiedere ilpagamento(proquota)al
condomino in regola con i pagamenti, il creditore dovr preventivamente
intraprendere tutte le procedure, anche esecutive (mobiliari, immobiliari e
presso terzi), in danno delcondominomorosononchseguirleconladovuta
diligenzaebuonafede.
Il creditore, quindi, dovr dare la rigorosaprova diaverfattotuttoilpossibile
per soddisfare ilpropriocreditoneiconfrontidel condominomoroso,primadi
aggredireilpatrimoniodelcondominoinregolaconipagamenti,inmancanza,
lostessopotrebbeproficuamenteopporsiallesecuzioneneisuoiconfronti.
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Va da se che il condomino che ha assolto alla funzione di garanzia, con il

pagamento (pro quota) del debito di pertinenza delcondominomoroso,avr
azione di regresso nei confronti dello stesso per la restituzione di quanto
pagatopersuoconto.
Tuttavia, inutile nasconderlo, le possibilit di rientrare nel possesso delle
somme versate, risultano quanto meno nel breve periodo francamente
scarse.
Non fosse altro perch il patrimonio del condomino moroso evidentemente
risulta insussistente/incapiente, altrimenti sarebbe stato preventivamente
aggredito dal creditore in virt del beneficio di escussione imposto dallart.
63 disp. att. c.c.:
Icreditorinonpossono agireneiconfronti degliobbligatiin
regolaconipagamenti,senondopolescussionedeglialtricondomini .
Infine un utile avvertimento per non incorrere nel plausibile rischio dipagare
duevolte.
Nel caso in cui non si siaancoragiuntiallintimazionedipagamento(notifica
titolo e
atto di precetto ), vale a dire quando si versi ancora nella fase
preesecutiva, il pagamento da parte dei condomini della quota di rispettiva
pertinenza, andrnecessariamenteeffettuatonellemanidellamministratore
dellostabile,giammaiinfavoredelmedesimocreditore.
Edinvero,premessocheIl condominiosipone,versoiterzi,comesoggettodi
gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni,
sicch l'amministratore rappresentante necessario della collettivit dei
partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle
cosecomuni,siaqualereferentedeirelativipagamenti,logicaconseguenzadi
ci che: non idoneo ad estinguere il debito "pro quota" il pagamento
eseguito dalcondomino direttamentea manidelcreditore del condominio ,se
tale creditore non munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo
partecipante (
Cass.civ.,Sez.VI,ordinanza17/02/2014 ).
Di talch, il pagamento effettuato direttamente al creditore del condominio ,
sempre che il creditore medesimo non si sia a sua volta munito di titolo
esecutivo nei confronti del singolo condomino, non liberer lo stesso dal
debitoproquota(Nellostessosensoanche: Cass.civ.Sez.II,29/01/2013,n.
2049 ).
Pertanto, in fase di ripartizione pro quotadeldebito, ilpagamentodeisingoli
condomini,nonobbligatipersonalmente,andrsempreecomunqueeffettuato
nellemanidellamministratoreenoninquelledelcreditoredel condominio .
Avv.PaoloAccoti
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IVGLIORGANIDELCONDOMINIO
Gliorganidelcondominiochiarimentopreliminare
Gliorganiattraversoiqualiilcondominioponeinessereattieinteragiscecon
ipropripartecipantioconiterzi,sono: l'amministratorel'assemblea e,ove
previsto,ilconsiglio .
L'amministratorel'organoesecutivodelcondominio ,icuipoteridoveri
sonofissatinell'art.1130c.c.
Illegislatoredellariforma,recependol'orientamentogiurisprudenziale
formatosiinmateria(cfr., explurimis,Cass.SS.UU.n.9148/2008),raffigura
l'amministratorecome unufficiodidirittoprivatoassimilabilealmandato
conrappresentanza ,conlaconseguenteapplicazione,neirapportitralo
stessoeicondomini,delledisposizionilegislativesulmandato.
L'assemblea,invece,l'organodeliberantedelcondominio ,ne
rappresentalavolontall'interno,attraversol'adozionedelledecisioni
collegiali,conimmediatiriflessiall'esterno,mentrel'amministratorerivesteil
ruolodiesecutoredelledeliberazioniadottateinsenoallastessa(sebbene,la
riformaneabbiaallargatoilcampodelleattribuzioni,rendendoloingradodi
adottareancheprovvedimentivincolanti,comedisponel'art.1133c.c.,senza
l'assensopreventivodell'assemblea).
Adifferenzadell'amministratore,chedeveesserenominatosecondoicriteri
stabilitidall'art.1129c.c.,
l'assemblea,invece,organonaturale (definito
dalladottrinaanche"supremo"), strutturaleepermanentedelcondominio.
Perquantoconcerne,infine, ilconsigliodicondominio ,giprevistonelle

compaginidigrandidimensioniprimadell'entratainvigoredellariforma,si
trattadiun organofacoltativo,confunzioniconsultiveedicontrollo ,che,
aisensidell'art.1130bisc.c.,puesserenominatonegliedificiconalmeno
12unitimmobiliari.
doverososottolineareche gliorganidelcondominiononpossono
esserequalificatiinsensostrettamentetecnicocometali ,poichlo
stessosprovvistodipersonalitgiuridica.
Inrealt,lamateriaoggettodidibattitoindottrinaeingiurisprudenza,per
cuinelsilenziodellegislatoredellariforma,continuanoaravvisarsiopinioni
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contrastantitrachiaderisceincondizionatamentealla" teoriadella
personalitgiuridica "opreferiscevederenelcondominiouna" struttura
dotatadiorganiaventicompetenzeesclusive "(cfr.,traglialtri,indottrina,
ScialojaBrancaBiancaingiurisprudenza,Cass.n.23693/2011)echi,
invece,continuaaconsiderarlocomeun" entedigestionesprovvistodi
soggettivitgiuridica "(cfr.,traglialtri,indottrinaGazzoniingiurisprudenza,
Cass.n.9674/99).
Invero,
ildifettodiautonomiapatrimonialeelariconducibilitdell'attivit
dell'amministratorealmandato eallarappresentanzadeicondominienona
unnessodiimmedesimazioneorganica,operatadallastessariforma,
evidenzianocomesiadifficileaffermarel'esistenzadiun'entit
condominialedotatadiunapropriaconsistenzasoggettivaautonoma .
Tuttavia,selariformanonhadissipatoidubbiprecedenti,alcunedelle novit
introdotte (comelamaggioreincisivitdellecompetenzeaffidate
all'amministratore(aperturadelcontocorrentedecretoingiuntivocontroi
condominimorosiecc.),lanecessitdelladenominazione,ubicazionee
codicefiscaledelcondominioinmateriadipubblicitimmobiliareecc.),
sembranoaverspostatol'agodellabilanciaafavore dellateoriadella
pretesasoggettivitgiuridicadelcondominio, alimentandoildibattito siain
dottrinacheingiurisprudenza.
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Lamministratore:nomina,confermaerevoca
Lamministratore "lorgano esecutivo" del condominio . Il codice civile
disciplina in modo completo la nomina, la conferma e la revoca
dellamministratore. Prevede che l'amministratore sia obbligatoriamente
nominato superato un certo numero di condomini e disciplina le modalit di
nominaerevocadapartedallAutoritGiudiziaria.Andiamopergradi.
Chipuesserenominatoamministratore?
Sino a poco tempo fa, prima della riforma, n il codice civile, n le leggi
speciali ponevano dei limiti allo svolgimento della professione di
amministratore condominiale. Ci significava che potevano svolgere questa
professionetutticoloroiqualiavesserolacapacitdagire,senzanecessitdi
qualifiche particolari. In assenza di una precisa disciplina, anchelaSuprema
Corte,chiamata apronunciarsisulcaso,ha affermato: "non esistendoalcuna
disposizione di legge, la quale abbia escluso che la personagiuridicapossa
esercitare l'incarico di amministratore di condominio, la soluzione della
questione,chenonpuesseredecisaconunaprecisadisposizionedileggee
nemmenoavendoriguardo alle disposizionicheregolano casisimiliomaterie
analoghe, deve ricavarsi dai principi generali dell'ordinamento giuridico dello
Stato(art.12preleggi).
Orbene, la capacit generalizzata delle persone giuridiche deveconsiderarsi
come principio generale dell'ordinamento. Nell'ambito della capacit
generalizzata, in difetto di specifiche disposizioni contrarie, si comprende la
possibilit di una persona giuridica di essere nominata amministratore di
condominio.
Ci in conformit con l'evoluzione della figura dell'amministratore. In tempi
meno recenti, invero, l'incarico di amministratore dall'assemblea veniva
conferito agli stessi condomini, che avessero del tempo a disposizione: di
solito, gli anzianiedipensionati. Daqualchetempo,l'incaricovieneconferito
a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle
numerose egraviresponsabilitascritteall'amministratoredalleleggi speciali
(per tutte, le norme in materia edilizia, di sicurezza degliimpianti,diobblighi
tributati come sostituto d'imposta).E'ragionevole pensareavutoriguardoal
continuo incremento dei compiti che questi possano venire assoltiinmodo
migliore dalle societ (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti
neidiversirami".(cosCass.22840del2006).
Pertantoamministratoredicondominioallostatoattuale,efattisalviimprovvisi
revirement ,
potr essere tanto una persona fisica quanto una persona
giuridica .
119
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
Oggi l'articolo 71bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie elenca espressamente una serie di requisiti
indispensabiliaifinidell'eserciziodell'attivitdi amministratore .Traipi
rilevanti, il pieno godimento dei diritti civili e politici, il conseguimento di
(almeno) diplomadiscuolasuperioredi secondogradoelafrequentazionedi
appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di
amministrazione condominiale. Ammettendo che questi ultimi due requisiti
possonoesserederogatinelcasoin cuivenganominatoamministratore uno
dei condomini dello stabile
. Laleggeprevedealtreschepossanoesercitare
questaattivitanchelesociet,semprenelrispettodeicanonielencati.
Apartiredal9ottobre2014inforzadeldecretoministerialen.140/2014agli
amministratoridicondominiosonoobbligatiaseguirecorsiperlaformazione
continua.
Vedi:
Anchepergliamministratoridicondominiolaformazionediventa
obbligatoria.EccoiltestodelDM140/2014
Quandoobbligatoriocheilcondominionominiunamministratore?
Vediamo adesso in quali casi la nomina dell'amministratore obbligatoria. Il
primocommadellart.1129c.c.riformatorecita: "Quandoicondominisonopi
di otto,sel'assemblea nonviprovvede,lanominadiunamministratorefatta
dall'autoritgiudiziariasu ricorso diunoo picondominiodell'amministratore
dimissionario."
Unavolta cheun condominio compostodanovecondomini(intendendo
per condomini cinque diversi proprietari di distinte unit immobiliari), questi
devonoriunirsiinassembleapernominareunamministratore.
In sostanzaperquellecompagini conmenodinovecondomini(c.d.piccoli
condomini nei quali sono ricompresi i c.d. condomini minimi, cio quellicon
due soli partecipanti) i partecipanti possono provvedere autonomamentealla
gestionedelcondominio.
Iquorumperlanominadell'amministratore
Riunitasi lassemblea necessario capirequalisianoi quorumnecessari alla
nomina di un amministratore. Lart. 1136, quartocomma,c.c.cidicecheper
la nomina dellamministratore sono necessari i quorum di cui al secondo
comma dello stesso articolo, vale a dire la maggioranza degli intervenuti
allassembleacherappresentinoalmeno500millesimi(lametdelvalore
dell'edificio).
E normale chiedersi come si calcoli la maggioranza quando un condominio
non dotato di tabelle millesimali . Fermo restandoche peruna soluzione
"certa" della vicenda il modo migliore quello di ricorrere allAutorit
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Giudiziaria,moltospessoaccadecheperquietovivereopercontenimentodei
costinonsigiungadavantiadungiudice,cercandodirisolverelaquestionein
assemblea. In questi casi ad ogni singolo condomino deve essere
attribuita una quota , pertanto la nomina dellamministratore dovr ritenersi
valida con la maggioranza dei condomini che rappresenti la maggioranza
delle quote. Si tratta, giova ribadirlo, di una soluzione tampone, frutto
dellaccordo delle parti che presta sempre il fianco ad obiezioni
potenzialmenteinsuperabili.
Sel'assembleanonriesceanominarel'amministratore
Quantodettoriguardal'ipotesidinominafattadallassemblea.
Pu accadere, tuttavia, che lassemblea non riesca a nominare un
amministratore. Senza indagare imotivi,chepossono essere ipivarienon
interessano questa trattazione, vediamo quali sono i rimedi che ogni
condominopuapprontare perottenerelanominadellamministratore.
La soluzione,contenuta nellart. 1129 codice civile, il ricorso allAutorit
Giudiziaria. Modieterminidellazionesonocontenutinellart.59disp.att.
c.c.:
"La domanda per la nomina dell'amministratore o per la designazione
dell'istituto di credito nei casi previsti dall'art. 1003 del codice, se non
proposta in corso di giudizio, si propone con ricorso al presidente del
tribunale: nel caso di nomina dell'amministratore, al presidente del tribunale
delluogoincuisitrovano gliimmobiliositrovalapartepirilevantediessi.Il
presidentedeltribunaleprovvedecondecreto,sentital'altraparte.Controtale
provvedimentosipuproporrereclamoalpresidentedellacorted'appellonel
terminedidiecigiornidallanotificazione".
La nuova formulazione dell'articolo 1129 contempla altres che l'assemblea
possa subordinare la nomina dell'amministratore al fatto che questi stipuli
idonea polizza assicurativa per la responsabilit civile a copertura degli
eventualidannichelasuaazionepotrebbeprovocare.Ilmassimaleprevistoin
polizza e le tipologie di danno coperte devono essere periodicamente
aggiornate, anche in considerazione degli interventi di manutenzione
straordinariaedinuoveoperechel'amministratorepotrebbeintraprendere.
Unultimaannotazioneintemadinominadellamministratore.
L'amministratore, superati gli otto condomini organo indefettibile del
condominio e come tale nessuna norma di regolamento condominiale,
ancorch contrattuale, potr derogare impedendo la nomina di un
amministratore(art.1138,quartocomma,c.c.).
Una volta nominato, lamministratore dura in carica per un anno ed
aggiunge testualmente la legge che tale termine si intende rinnovato per
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eguale durata . Vedremo dopo i compiti che egli dovr svolgere ed il tipo di
rapportogiuridicochesiinstauraconilcondominio.
Oraciinteressacapirecosasuccedeallascadenzadeltermine.
Le soluzioni sono, sostanzialmente due: la conferma dellamministratore
uscente olanominadiunnuovoamministratore .Il quesitochesiposto
allattenzione degli interpreti se esista una differenza tra nomina e
conferma . A parte le chiare ed evidenti differenze linguistiche, ci che
interessalinterpreteeseesista omeno unadifferenza suiquorumnecessari
per i due atti. Una primo risalente indirizzo riteneva i due atti differenti
cosicch per la conferma riteneva necessari i quorum semplici previsti peril
tipo di convocazione (es. in seconda convocazione1/3dei condomini ed1/3
dei millesimi). Lorientamento attuale , che trova riscontro almeno dalla fine
deglianni settanta(v.Cass.3797787180ecc.),ritieneche "nonsoloincaso
di nomina o revoca dell'amministratore, ma anche in quello di conferma
necessarialamaggioranza dicuiall'art.11364c.c.civ.,trattandosididelibere
chehannocontenutoedeffettigiuridiciuguali" (cosCass.n.4269del1994).
Concludiamo le vicende relative alla costituzione estinzione del rapporto
amministratore codominio parlando della revoca dellamministratore. Lart.
1129 c.c. recita "la revoca dell'amministratore pu essere deliberata in ogni
tempo dall'assembleaconlamaggioranzaprevistaperlasuanominaoppure
conlemodalitprevistedalregolamentodicondominio.
Pu altres essere revocato dall'autorit giudiziaria, su ricorso di ciascun
condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se
nonrendeilcontodellagestione,ovveroincasodigraviirregolarit.
La prima ipotesi quellapiclassica.Durantelosvolgimentodellincarico,in
qualsiasi momento e senza dover addurre qualsivoglia motivazione,
lassemblea, con le maggioranze previste per la nomina, pu revocare
lamministratore. Questo avr diritto esclusivamente al compensoperlopera
svolta, nonch al rimborso delle eventuali anticipazioni,senzaalcundirittoal
risarcimento del danno. Sitratta,evidente,diunascelta,chenellamaggior
parte dei casi, viene fatta quando non c pi il rapporto di fiducia tra
condominioeprofessionista.
Glialtricasiregolatidallart.1129c.c.sonoquellidella c.d.revocagiudiziale .
Si tratta di due ipotesi ben precise e tassative ed in una, lultima, di difficile
applicazione stantelasuagenericit.Innanzituttolegittimatoaricorrere,come
nel caso della nomina giudiziale, ogni condomino. Il caso indicato dallart.
1131 c.c. riguarda la violazione dellobbligo di informare tempestivamente
lassemblea nei casi notifica di atti o provvedimenti esorbitanti dalle proprie
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attribuzioni. I fondati sospetti di gravi irregolarit rappresentano, come

intuibileunaformula apertachenecessitadiunaverificacostanteinrelazione
al singolo caso. Proprio per questo motivo il legislatore intervenuto
integrando l'articolo 1129 c.c. Con determinate previsioni. L'elenco tuttavia
esemplificativo e non tassativo e le fattispecie andranno analizzatecasoper
caso. Tra le altre, l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione
del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione delle delibere
assembleari e la mancata apertura di un conto corrente intestato al
condominio(suquestoaspettocisisoffermerpiavanti).
Le ipotesi di revoca giudiziale sono completate, nei loro profili applicativi,
dallart. 64 disp. att. del codice civile:
"Sulla revoca dell'amministratore, nei
casi indicati dall'unidicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma
dell'articolo 1131 del codice, il tribunaleprovvedeincamera diconsiglio,con
decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale puesserepropostoreclamoallacorte
d'appellonelterminedidiecigiornidallanotificazioneodallacomunicazione" .
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Leattribuzionidellamministratoreelanaturadelsuorapportoconil
condominio
Lart. 1130 c.c. ha subito una sostanziale modifica. Il legislatore ha

ampliato notevolmente l'elenco dei poteri e dei doveri in capo
all'amministratore.
Recitainfattiilnuovotestonormativo:
"LAmministratoredeve:
1) eseguire le deliberazioni dellassemblea, convocarla annualmente per
l'approvazionedelrendicontocondominialedicuiall'articolo1130bisecurare
l'osservanzadelregolamentodicondominio
2) disciplinare luso delle cose comuni e la fruizione deiservizinellinteresse
comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei
condomini
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti perlamanutenzione
ordinariadelleparticomunidelledificioeperleserciziodeiservizicomuni
4)compieregliatticonservativirelativialleparticomunidelledificio
5)eseguiregliadempimentifiscali
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le
generalitdeisingoliproprietariedeititolarididirittirealiedidirittipersonalidi
godimento,comprensivedelcodicefiscaleedellaresidenzaodomicilio,idati
catastali di ciascuna unit immobiliare, nonch ogni dato relativo alle
condizionidisicurezzadelle particomunidell'edificio.Ognivariazionedeidati
deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta
giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle
comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie
alla tenuta del registro anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o
incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie,
addebitandoneilcostoairesponsabili
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di
nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilit. Nelregistro
dei verbali delle assemblee sono altres annotate: le eventuali mancate
costituzioni dell'assemblea,ledeliberazioni nonchlebrevidichiarazionirese
dai condomini che ne hanno fatto richiesta allo stesso registro allegato il
regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca
dell'amministratoresono annotate,inordine cronologico,ledatedellanomina
e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonch gli estremi
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deldecretoincasodiprovvedimentogiudiziale.Nelregistrodicontabilitsono
annotatiinordinecronologico,entrotrentagiornidaquellodell'effettuazione,i
singoli movimenti in entrata ed in uscita. Taleregistroputenersianchecon
modalitinformatizzate
8) conservare tutta la documentazione inerenteallapropriagestioneriferibile
sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnicoamministrativo
dell'edificioedelcondominio
9) fornire al condomino chenefacciarichiestaattestazionerelativaallostato
deipagamentideglionericondominialiedelleeventualilitiincorso
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gesione e convocare
l'assembleaperlarelativaapprovazioneentrocentottantagiorni".
Andiamoadanalizzareilcontenutodellart.1130c.c.
In primo luogo lamministratore deve eseguire le delibere assembleari: ci
significa che per adempiere a questobbligo egli deve porre in essere tutta
quellattivit collaterale e sussidiaria finalizzata allesatto adempimento del
propriocompito.
Tantoper esemplificare,nelmomentoincuilassembleadeliberalesecuzione
di lavori di straordinariamanutenzionedellostabile,scegliendoancheladitta
esecutrice, lamministratore dovr: porre in essere tutta quellattivit di
carattere amministrativoburocraticovoltaapermettereliniziodellesecuzione
dei lavori, predisporre un prospetto iniziale diripartodellespese,provvedere
aipagamentiinbasealcontrattostipulatoconladitta,ecc.
Dubbia la posizione dellamministratore in relazione alla esecuzione
delledelibereassemblearichepossonopresentareprofilidiillegittimit.
Ladottrinadivisatrachiritienechelamministratorenonpossaesprimereun
giudizio sulla liceit della delibera e chi, invece, lo ritiene autorizzato o
addirittura tenuto a valutare questa eventualit. Sicuramente la mancanzadi
una legge che specifichi in modo puntuale doveri e responsabilit
dellamministratorenonaiuta.
Bisogna, comunque,sottolinearechenonsarebbedifficiledareunasoluzione
chevalgapertuttelesituazioniincuiladeliberainvalida.
Sarebbe utile, ad esempio, limitare la responsabilit ai soli casi di dolo e/o
colpagrave.
Sesonodubbiiprofilidiresponsabilitinrelazioneallaesecuzionedidelibere
illegittime, certo, invece, che lamministratore possa essere ritenuto
responsabile per lomessa esecuzione di una delibera assembleare. La
dottrina maggioritaria ritiene che la responsabilit sia di carattere
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extracontrattuale nei confronti dei condomini e dei terzi che hanno subitoun
dannodallamancataesecuzione.
Unaconsiderazionedoverosa:inseguitoalladeliberazionen.9148del2008
delleSezioni UnitedellaCassazione,chehasancitolinesistenzagiuridicadel
condominio, lamministratore considerato mandatario deicondominiinvirt
della deliberazione di nominae/oconferma.Standocoslecose,cisichiede
come possa considerarsi extracontrattuale la responsabilit nei confronti dei
condomini(mandanti)inrelazioneallomessaesecuzionediunadeliberazione
assembleare.
Assiemeallesecuzionedelledelibereassemblearilamministratoredeve
convocare l'assemblea annualmente e curare losservanza del
regolamento di condominio. Quest'ultimo, in particolare, un dovere
dellamministratore che si spinge fino alla possibilit di intraprendere tutte
quelleazionigiudiziarieutiliatal fine.Sebbeneinunapronunciaantecedente
la riforma, la Cassazione ha infatti evidenziato che " l'amministratore non
necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egligitenuto
ex lege (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1: ex plurimis, cfr. Cass. 14088/1999
Cass. 9378/1997) a curare l'osservanza del regolamento del condominio al
fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillit edall'abitabilit
dell'edificio ".Nonsolo,"altresnellesuefacolt,aisensidell'art.70disp.att.
c.p.c., anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condominiresponsabili
di siffatteviolazionidelregolamento(Cass.8804/1993):ovelostessocome
del resto nella specie accertato dai Giudici di appello preveda tale
possibilit. "(cos Cass. 14735 del 2006). Una possibilit dazione piena e
compiuta.
Altro compito "classico" quello della disciplina delluso delle cose
comuni. Chi viveincondominio benconoscelaprassidimoltiamministratori
che spesso si servono di lettere circolari al fine diinvitareicondominiadun
usopiconsonoallalorodestinazionedeibenicomuni.
Ennesimo compito fondamentale quellodella riscossionedeicontributi e
della erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria
deibenicomuninonchallaerogazionedellespeseatalfinenecessarie.
Cideveesserefatto,sostanzialmente,perseguendolaregolaritcontributiva
di tutti i partecipanti al condominio. In questo senso, la legge dota
lamministratore di strumenti idonei a garantire questa regolarit. E il caso,
che approfondiremo pi avanti, della possibilit di ottenere un decreto
ingiuntivoimmediatamenteesecutivosullabasedelpianodiripartoapprovato.
Ilfatto,nonsidevenasconderlo, spessoportadeimalcontentitraicondomini
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che, soprattutto se in possesso di molti millesimi, fanno poi il bello e cattivo

tempo nella conferma dellamministratore. Ci, principalmente nei casi pi
delicati rischia di comportare la stasi del condominio in quanto molti
amministratori, per tale ragione, evitano unazione giudiziaria. Sarebbe
auspicabile un intervento legislativo teso ad eliminare questa situazione di
conflitto.
Lamministratore deve, inoltre, compiere tutti gli atti conservativi in
relazione alle parti comuni delledificio. Per atti conservativi devono
intendersi quelle attivit volte a tutelare la propriet comune da azioni
dannose.Lamministratore potradesempio,inmanieraautonomaesenzala
necessit di autorizzazione assembleare, iniziare unazione per denuncia di
danno temuto o di denunzia di nuova opera, al fine di tutelare la propriet
comunedaeventualipericoliedanni.Pichepotr,lamministratoredovr.Si
tratta, infatti, di un dovere espressamente previsto dalla legge (sul punto si
vedaCass.24391del2008).
Tra gli altri doveri previsti dall'articolo 1130 c.c. rileva poi quello in base al
quale, alla fine di ogni anno, lamministratore tenuto a redigere il
rendiconto della propria gestione. Sul rendiconto si sofferma pi
diffusamente l'art. 1130bis, anche in relazione ai diritti che, con riferimento
adesso,spettanoaicondomini.
Continuando nellelencazione dei doveri dellamministratore in relazione alla
sua carica, lart. 1131 c.c. dice cheeglisartenutoa informareprontamente
lassemblea dei condomini dell'eventuale notifica di atti e provvedimenti che
esorbitanodallesuefunzioni.Senonviprovvede,eglipotressererevocatoe
sartenutoalrisarcimentodeidanni.
Il successivo art. 1135 c.c., infine, prevede lafacoltperl'assembleadi
autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti,
programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzionilocalio dasoggetti
privati qualificati con l'obiettivo di favorire il recupero del patrimonio edilizio
esistente, la vivibilit urbana, la sicurezza e la sostenibilit ambientale della
zonaincuisitrovailcondominio.Cipotravvenireancheattraversooperedi
risanamento di parti comuni degli immobili nonch di demolizione,
ricostruzioneemessainsicurezzastatica.L'art.1135prevede,poi,ancheche
l'amministratore possa autonomamente ordinare lavori di manutenzione
straordinaria solo nel caso in cui essi rivestano carattere di urgenza e
riferendoneprimaall'assemblea.
Nelle disposizioni di attuazione del codice civile, allart. 66 primo comma,
prevista in capo allamministratore la facolt di convocare lassemblea
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condominiale in via straordinaria " quando questi lo ritiene necessario o

quando ne fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un
sesto del valore dell'edificio". Si tratta, giusto sottolinearlo, di un potere
puramente discrezionale controbilanciato, come vedremo oltre, nel caso di
richiesta di convocazione assembleare formulata dai condomini dalla
possibilitdataaquestidiautoconvocarsi.
Le incombenze dellamministratoreelencatedalcodicecivile sonoquelleche
possono riferirsi soprattutto alla gestione della vita quotidiana del
condominio in relazione alla conservazione dei beni ed alla erogazione
deiservizi.
Esiste,inoltre,unaserie dicompiticuilamministratoretenutoadadempiere
che riguardano soprattutto i rapporti con lamministrazione finanziaria. Il
condominio, ad esempio, sostituto dimposta. In questi termini,pertanto,ai
sensi dellart.64, primocomma, d.p.r.600/1973" obbligatoalpagamento di
imposteinluogodialtri,perfattio situazioniaquestiriferibiliedancheatitolo
di acconto ". Strettamente correlato ildoveredieffettuareunadichiarazione
su modello c.d. 770 per la specificazione degli importi trattenuti ai singoli
soggetti. A questi obblighi verso lamministrazione finanziaria si affianca il
correlato dovere ex. art. 4 d.p.r. n. 322 del 1998, di comunicare al soggetto
sostituito una certificazione dellavvenuto versamento dellaritenutaalla fonte
asuotempoeffettuata.
La domanda che ricorre sovente in relazione al rapporto amministratore
condominiola qualificazionegiuridica delrapportostesso.
La giurisprudenza pi recente (su tutte la nota sentenza delle Sezioni Unite
della Corte di Cassazione n. 9148 del 2008),ritiene applicabileal rapporto
amministratorecondominio la disciplina del mandato. Ci in
considerazione del fatto che il rapporto giuridico si va ad instaurare
direttamente tra condomino ed amministratore, anche in relazione alla
inesistenzagiuridicadelsoggettocondominio.
Per quanto la citata decisione sia in linea con lorientamento pi recente in
materia, non si pu tacerecome sarebbepigiusto dire cheperladisciplina
delrapportoamministratorecondominio(ocondomini)siosservano,inquanto
applicabili, le norme previste per il mandato. Questa applicazione analogica
permetterebbedirisolverealmeglioalcuneincongruenze.Adesempio,quella
in temadi revocasenzagiustacausadellamministratoreincontrastoconla
revoca senza giusta causa del mandatario vista limpossibilit
dellamministratoredichiedereunrisarcimentodeldanno.
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Si tratta di attendere anche delle decisioni giurisprudenziali per capire come

possaessererisoltalaquestione.
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Larappresentanzadellamministratore
L'art.1131,aicommiprimoesecondo,delcodicecivile diceche:" Nei

limitidelleattribuzionistabilitedall'articolo1130odeimaggioripoteri
conferitiglidalregolamentodicondominioodall'assemblea,l'amministratore
halarappresentanzadeipartecipantiepuagireingiudiziosiacontroi
condominisiacontroiterzi.Puessereconvenutoingiudizioperqualunque
azioneconcernenteleparticomunidell'edificioaluisononotificatii
provvedimentidell'autoritamministrativachesiriferisconoallostesso
oggetto ".
Sitratta,quindi,della
rappresentanzaprocessuale ,strettamenteconnessa
aipoteridell'amministratoreedallacollegatarappresentanzasostanziale,in
baseallaqualel'amministratorepuagireatuteladell'interessecomunedel
condominiosiacontroiterzi,siacontroglistessicondomini.
utiledistinguerelalegittimazioneattivadaquellapassiva ,sullabase
dellequali,entroilimitistabilitidallalegge,l'amministratorehailpoteredi
agireingiudizio,promuovendounalitenell'interessedelcondominio,ovvero
halacapacitdiresistereedesserecoinvoltonellevertenzegiudiziarie
inerentiilcondominiodaluirappresentato.
Lariformadelcondominiononhaincisoinmododirettosulladisciplinadella
rappresentanzaprocessualedell'amministratore,lasciandoinalteratol'art.
1131c.c.cherappresenta,appunto,ilcardinedelladisciplina.
Legittimazioneattiva
Conriguardoallelitiattive,l'amministratorepotragireingiudizioneilimiti
delleattribuzionielencate nell'art.1130c.c. edinquellideipotericonferitigli
dalregolamentoedall'assemblea.Sitratta,periprimi,dilimitimoltoben
definiti,tassativi.Quelliprevistidall'assembleaedalregolamentoandranno
valutatidivoltainvolta.Inognicasostandoalcontenutodell'art.1138c.c.,
l'art.1130c.c.derogabile,sicch,nonscontatocheinognicondominio
tutteleattribuzionicontenuteinquest'ultimoarticolositrasformino"d'ufficio"in
rappresentanzaprocessualeattivadall'amministratore.
Neilimitidellesueordinarieattribuzioni,ovverolemateriechel'art.1130c.c.
attribuisceallesuecompetenze,l'amministratorepotrpromuoverequalsiasi
lite
senzanecessitdiappositaautorizzazioneassembleare ,laquale
invece necessariaallorquando (coscomedispostodall'art.1136,4comma,
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c.c.),debbadarcorsoa liticheriguardanomaterieesorbitantidalla
previsionedell'art.1130c.c.
Afiniesemplificativi,salval'estensionedellalegittimazioneadagireestesaai
casiprevistidalregolamentodicondominiooaquelliincuil'assembleaa
darglimandato,l'amministratorepotragireneiconfrontideisingolicondomini
senzaalcunaautorizzazionepereseguireledelibereassembleari,per
garantirel'osservanzadelregolamentocondominiale,perdisciplinarel'usodei
beniedeiservizicomuni,nonchcompieregliatticonservativi.Sar
competente,inoltre,adavviareun'azionedidannotemutocontroiconfinanti
(oglistessicondomini),qualoranecessariaatuteladegliinteressicomuni,
ovveroadiniziarel'azionedirecuperogiudizialedelcreditoneiconfrontidei
condominimorosi,nonchapromuovereungiudizioperrimuovereleaperture
abusiverealizzatesullafacciatadellostabile,senzabisognodispecifica
autorizzazioneassembleare(Cass.n.26849/2013).
Fattaeccezioneperletransazionioperlealtrecauseestintivedellelitiincuiil
condominioparteattiva,unavoltainiziatal'azione,l'amministratoredovr
ritenersilegittimatoadagireintuttiigradidigiudizio.
Legittimazionepassiva
Ipoterispettantiall'amministratore dallatopassivo dellarappresentanza

processualesonosicuramentepivastiinquantosarilpuntodiriferimento
aifinidella
notificadituttigliattieprovvedimentidicaratteregiudiziario
eamministrativo .Soloinunsecondomomento,cionelvagliodell'attivitda
svolgereinrisposta,sidovrvalutareselamateriatraquelleperlequali
l'amministratorepuagired'ufficioosesarnecessarioconvocare
un'assemblea.Iltuttoconleconseguenzegiviste,incasodierrato
comportamento(vedi revocagiudiziariadell'amministratore ).
Sullabasedeltenoreletteraledell' art.1131,secondocomma,c.c. ,ilquale
prevedechel'amministratorepossaessereconvenutoingiudizioperqualsiasi
azioneconcernentele" particomunidell'edificio ",siritienechela
legittimazionepassivadell'amministratoresussistaconriferimentoadogni
azioneriguardantegliinteressidelcondominioeirapportigiuridicinascentio
aventiincidenzasulleparticomuni.
Pertanto,sullabaseditalipremesse,stataaffermatalasualegittimazione
passivaancheinordine: alleazionidinaturareale promossecontroil
condominiodaterziodalsingolocondominorelativamentealleparticomuni
dell'edificio(Cass.n.22886/2010n.9093/2007n.919/2004)alle
132
Guidaalcondominio
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impugnazionidelledelibereassembleari (Cass.n.14951/2008n.
16228/2006)nonchallecontroversierelativeaiservizicomuni(Cass.n.
8139/2004n.852/2000).Lagiurisprudenza,inoltre,hachiaritochela
generalevocazionedellalegittimazionepassivaexart.1131,2co.,c.c.,
rimaneinsensibileall'eventualedistinzionetraazionidiaccertamento,
costitutiveodicondanna,poichla ratiolegis
semprequelladiagevolarei
terzinellachiamataingiudiziodelcondominio,attraversolarappresentanzadi
unorganounitario(Cass.n.19460/2005).
Tuttavia,inordineallemodalitdieserciziodellarappresentanzapassiva,se
inpassatol'orientamentodellagiurisprudenzariteneval'amministratore,quale
rappresentantedelcondominio,illegittimatopassivodiognidomandaaltrui,il
qualepotevavalidamentecostituirsiedifendereilcondominioinogni
controversiaincuilostessofosseconvenutosenzaalcunaspecificadelibera
inmerito,avendo,soltantoperlecauseesorbitantidalleattribuzioniordinarie,
un mero"obbligodiinformativa" dacompiereallaprimaassembleautile,di
recentesiaffermatol'indirizzosecondoilqualel'amministratoredi
condominiocomunquetenuto,ancheladdovepossacostituirsiingiudizio
senzapreventivaautorizzazioneassembleare,ad ottenerelanecessaria
ratificadelsuooperato dapartedell'assise,alfinedievitareunapronuncia
diinammissibilitdell'attodicostituzioneodiimpugnazione.
SecondoleSezioniUnitedellaCassazione,lacuitesivieneconfermata
anchedallesingolesezioni(cfr.exmultis,Cass.n.26015/2010),infatti:
"L'amministratoreconvenutopuancheautonomamentecostituirsiingiudizio
ovveroimpugnarelasentenzasfavorevole,nelquadrogeneraleditutela(in
viad'urgenza)diquell'interessecomunecheintegralaratiodellafigura
dell'amministratoredicondominioedellalegittimazionepassivagenerale,ma
ilsuooperatodeveessereratificatodall'assemblea,titolaredelrelativopotere.
Laratifica,chevaleasanareconeffettiextuncl'operatodell'amministratore
cheabbiaagitosenzaautorizzazionedell'assemblea,e'necessariasiaper
paralizzareladedottaeccezionediinammissibilitdellacostituzionein
giudizioodell'impugnazione,siaperottemperarealrilievoufficiosodelgiudice
che,intalcaso,dovrassegnare,exart.182c.p.c.,untermine
all'amministratoreperprovvedere "(Cass.,S.U.,n.18331/2010).
Qualoralacitazioneoilprovvedimentoabbianouncontenutocheesorbita
dalleattribuzionidell'amministratore,questidovrdotarsidiunadelibera
assemblearepreventivapercostituirsiingiudizio,essendotenutoad
informaresenzaindugiol'assemblea ,penalarevocadell'incaricosu
133
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
provvedimentodell'autoritgiudiziaria(richiestoanchedaunsingolo
condomino),oltrealrisarcimentodeglieventualidanni.
Unadellenovitinseritedallariformalanuovaformulazionedell' art.69
disp.att.c.c.chesanciscel'obbligoperl'amministratoredidare
immediatanotiziaall'assemblea nelleipotesidiconvocazioneingiudizioper
la
revisionedelletabellemillesimali .Ancheintalcaso,l'amministratoreche
nonadempieataleobbligoinformativosoggettoallarevocadell'incaricoeal
risarcimentodeidannieventualmentecagionatialcondominio.
Lalegittimazionedell'amministratore,qualerappresentantedelcondominio,
nonprivainognicaso" isingolipartecipantidellafacoltdiagirea
difesadeidiritti ,esclusiviocomuni,inerentiall'edificiocondominiale.Ne
conseguecheciascuncondominolegittimatoadimpugnarepersonalmente,
anchepercassazione,lasentenzasfavorevoleemessaneiconfrontidella
collettivitcondominiale,ovenonviprovvedal'amministratore ",alfinedi
evitareglieffettisfavorevolidelprovvedimentoperilcondominio,ovvero
intervenireneigiudiziincuiladifesasiastataassuntadall'amministratore
(Cass.n.1011/2010n.6881/1986).
134
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Iprovvedimentidellamministratore
Ilcodicecivile,all'art.1130,primocomma,attribuisceall'amministratoreuna
seriedicompitifinalizzatiallagestioneeconservazionedelleparticomuni
dellostabile,nonchilpoteredicompiereattigiuridicamentenecessariper
poteragireeffettivamenteatuteladegliinteressidelcondominio.
Questiattiprendonoilnomedi" provvedimentidell'amministratore "che,
presinell'ambitodeisuoipoteri,secondol' art.1133,1comma,c.c. ,neltesto
lasciatoinalteratodallariforma," sonoobbligatoripericondomini ".
Atitoloesemplificativo,perchiariremeglioilconcettodelprovvedimentoe,pi
ingeneraledellaportatadellanorma,bastapensare:all'ordinedipagamento
diunfornitoreall'esecuzionediunadeliberazioneassembleareepiin
generaleatuttiquegliadempimentiutiliperilcondominio.Cos,continuando
adesemplificare,seunacircolaredell'amministratoreinvitaipartecipantial
condominioadosservareiregolamenticomunaliinmateriadisbattimentodi
pannidaibalconichesiaffaccianosulprospettoprincipale,essasar
obbligatoriapertuttiicomunisti,comeancheladisposizioneinmerito
all'interventodimanutenzioneordinariaperlariparazionedelportone
d'ingressoecc.
Tuttigliattielencatirientranotraiprovvedimentiemanatidall'amministrazione,
nell'eserciziodeisuoipoterifinalizzatialmigliorgodimentodelleparticomuni
dellostabilee,cometali,obbligatoriperisingolicondomini.
Nonostantel'obbligatorietespressamentedispostadall'art.1133c.c.,pu
capitare,edanzinonaffattoraro,chesorgano contestazioniinmerito
all'operatodelprofessionista ,conparticolareriferimentoalledecisionidallo
stessoassunte.
ilclassicocasodell'eccessodipoterechesiverificaladdoveil
provvedimentosiacontrarioalladeliberazione,vadaoltrelastessaoppure
travalichileattribuzioniconferiteexlegeall'amministratore.
Inquesticasiilcondomino(oilgruppodicondomini)cheritengaeccessivoil
provvedimentodell'amministratorehaduepossibilit: ilricorso
all'assembleae/oquelloall'autoritgiudiziaria.
Perespressodispostodell' art.1133,2comma,c.c ."
controiprovvedimenti
dell'amministratoreammessoricorsoall'assemblea,senzapregiudiziodel
ricorsoall'autoritgiudiziarianeicasieneltermineprevistidall'art.1137 ".
Daltenoreletteraledellanorma,sipudedurrechenonsussistaalcun
rapportodipregiudizialittraiduetipidiazioni .
135
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Insostanzanonobbligatorioricorrereall'assembleaprimadiiniziare
un'azionegiudiziale,chepuesserepropostaimmediatamente,anzi,l'art.
1133c.c.sembraammettereil ricorsoimmediatoaltribunalesenza
imporreuna preventivadenunciaall'assemblea (cfr.Cass.n.960/1977
Cass.n.804/1974).Peraltro,l'esperimentodelricorsoall'autoritgiudiziariasi
ritieneabbiacarattereassorbente,escludendodunqueilricorsoall'assise
(Cass.n.2353/1950).
Inmeritoallatempisticaeallamodalitdiattivazionedel ricorso
all'assemblea sireputachelostesso nonsiasoggetto adalcunterminedi
decadenza echevadapresentatoperiscrittoall'amministratore,ilquale
tenutoaconvocarel'assembleaperdeciderealriguardoilricorsopotrebbe
proveniresiadalsingolocondominochedallostessoamministratoreche
vogliasollecitarel'interventoassemblearepervedereratificatoilproprio
operato(Cass.n.4437/1985Cass.n.3024/1975).
Riguardoal ricorsogiudiziale ,l'art.1133c.c.richiamaespressamentei
terminiprevistidall' art.1137c.c. inmateriadiimpugnazionedelledelibere
assembleari:ilcondominocheritieneilprovvedimentodell'amministratore
illegittimopotrpertantoricorrereneimodiindicatidataleultimadisposizione,
entrotrentagiorni dallasuaadozionee/ocomunicazione,persentirne
dichiararel'annullamento.
Unaprecisazioned'obbligo:ancheperiprovvedimentidell'amministratore,
comeperl'impugnazionedelledelibereassembleari,valeladistinzionetra
nulliteannullabilit .
Cosunprovvedimentochelede" idirittideicondominisullacosacomune,
sarebbecomunqueaffettodanullitassolutaeladeducibilitditalenullit
davantialgiudicenonsoggettaalterminedidecadenzadicuiagliartt.1133
e1137c.c.,ilqualeoperaperladiversaipotesidiprovvedimentomeramente
annullabileperviziformali "(cos,exmultis,Cass.n.12851/1991).
Occorrerilevare,infine,cometuttiiprovvedimentidell'amministratore,tanto
quellinulliquantoquelliannullabili(fattaeccezionepericasidipalese
eccessodipotereodiilliceitpenale), possonoessereratificati
dall'assemblea ,inunmomentosuccessivo.
Intalcaso,perqualsiasicontestazionesulla"sanatoria"operatadall'assise
condominiale,sarnecessarioproporre impugnazioneavversoladelibera
assembleareenonpicontroilprovvedimentodell'amministratore.
136
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Prorogatiodeipoteridellamministratore
L'incaricodiamministratorehala duratadiunanno eallascadenzasi

intende rinnovatoperugualedurata comedispostodall'art.1129,comma
10,c.c.,novellatodallariforma,fermarestandolapossibilitperl'assemblea
condominialedidisporrelarevocainognimomento.
Allafinedelmandatodigestione,ovveroincasodirevocaodimissioni,
l'
assembleadovr quindideliberaresulla
nomina delnuovoamministratore
(osullaconfermadelprecedente),secondolemaggioranzegirichiestein
precedenza,nonmodificatedallariforma:il quorumrichiestoquellodella
maggioranzadegliintervenuti cherappresentinoalmenolametdelvalore
millesimaledell'edificio.
Tuttavia,puaccadereche,per mancanzadelraggiungimentodelnumero
legale ,consideratochelanominaelarevocadell'amministratore(e,
parimenti,laconferma)rientranotralematerieperlequaliillegislatore
richiedeunamaggioranza"fissa"comeprevistadal quartocommadell'art.
1136c.c., l'assembleanonriescaanominare,confermareorevocare
l'amministratore.
Nell'eventualitincuil'assembleanonviprovveda,le opzionisonodue :a)
ognisingolocondominohadirittodi rivolgersiall'autoritgiudiziaria ,
affinchlastessanominicondecretoun amministratorec.d."giudiziale"
b)l'amministratoreuscenteprosegue nell'esercizioordinariodellesue
funzionifinoallaconvocazionedellanuovaassembleaecomunquefinoalla
suaconfermaoallanominadiunnuovoamministratore.
Nelprimocaso,ilricorsoperlanominapuesserepresentatoaltribunale
competenteperterritorio,chedecideinsedecamerale,anchedaunsolo
condomino,oltrechedall'amministratoredimissionario.
Nelsecondocaso,pergarantirelacontinuitdell'incaricodell'amministratore
nell'edificiocondominiale,siparladi "prorogatio imperii" .
Per prorogatio siintendelaprosecuzionenellacaricadiamministratoreinvia
provvisoria(o adinterim )propriopersottolineareunasituazioneprovvisoria
cheandrarisolversiinfuturo.
Ilcodicesilimitaadisporre,nell' art.1129modificatodallariforma,cheal
momentodellacessazionedallacaricaperqualsiasiragione(dimissioni,
rinuncia,revoca,ecc.),l'amministratorehal'obbligodi" eseguireleattivit
urgenti alfinedievitarepregiudiziagliinteressicomunis enzadirittoad
ulterioricompensi ".Sembra,quindi,chelostesso,attesaanchel'assenzadi
corrispettiviperlosvolgimentodellesuddetteattivit,possasoloesercitarele
137
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
operazioniordinarieeildisbrigodegliaffaricorrenti,nonprocrastinabili,
poichpregiudizievoliperilcondominio,nell'attesadelpassaggiodiconsegne
alsuosuccessore.
Sulpunto,lagiurisprudenzadella SupremaCortediCassazione ritiene,
invece,che" l'amministratorediuncondominio,anchedopolacessazione
dellacaricaperscadenzadelterminedicuiall'articolo1129c.c.oper
dimissioni,conservaadinterimisuoipoteriepucontinuarliadesercitarefino
achenonsiastatosostituitodaaltroamministratore.Mataleprincipio
nell'elaborazionegiurisprudenziale,inchetrovapropriamentelasuagenesi
(indifettodiesplicitaenunciazionenormativa)sigiustificainragionediuna
presunzionediconformit,diunasiffattaperpetuatiodipoteridell'ex
amministratore,all'interesseedallavolontdeicondomini "(cosCass.n.
1445/1993).Ancheneipirecentiorientamentidilegittimitinmateria,si
affermache:" intemadicondominiodiedifici,l'istitutodella'prorogatioimperii'
chetrovafondamentonellapresunzionediconformitallavolontdei
condominienell'interessedelcondominioallacontinuitdell'amministratore
applicabileinognicasoincuiilcondominiorimangaprivatodell'opera
dell'amministratore,epertantononsoloneicasidiscadenzadelterminedicui
all'art.1129,secondocomma,c.c.,odidimissioni,maancheneicasidi
revocaoannullamentoperillegittimitdellarelativadeliberadinomina ".
(Cass.n.1405/2007Cass.n.18660/2012n.14930/2013).
D'altrondeproprioinconsiderazionedelfattocheognisingolocondomino,nel
casodiinerziadell'assemblea,possaagireperlevielegalialfinediottenere
lanominadiunnuovoamministratore,manonlofaccia,sottolineailfattoche
effettivamentela prosecuzioneprovvisoriadellacaricasiaconforme
all'interesseedallavolontdeicondomini .
Ilnuovoart.1129,comma8,c.c.dispone,altres,che" allacessazione
dell'incaricol'amministratoretenutoallaconsegnadituttala
documentazioneinsuopossesso afferentealcondominioeaisingoli
condomini ".
Lamancataeingiustificataconsegnadelladocumentazionecondominiale
integrailreatodi appropriazioneindebitaexart.646c.p. peravere
l'amministratoretrattenutounbenealtruieoperatounainterversionedel
possesso.
Cilegittimerilnuovoamministratoreadagireperilrecuperocoattivodei
documenticondominialioltrecheaproporrel'azionecivileperilrisarcimento
deldanno.
138
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
139
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
Lamministratoredicondominioela privacy
Lamministratore di condominio, nellesercizio delle sue funzioni, si trova a
dover trattare una serie di dati imputabili ai condomini. Dopo lapprovazione
dellal.675del1996esuccessivemodificazioni(c.d.leggesulla privacy )sono
stati posti una serie di interrogativi, in particolare: a) lecito che l
amministratore chieda ai condomini copia dell'atto notarile dalle quali
verificare l'effettivo diritto di partecipazione all'assemblea condominiale? b)
pu un amministratore di condominio comunicare al condomino richiedente
l'elenco dei proprietari di singole unit immobiliari, nonch dei conduttori in
relazione allordine del giorno dellassemblea ed alla contestuale
legittimazione a partecipare? c) lecita la redazione e la comunicazione ai
condominideiprospetticontabiliconlerelativeposizioniattiveepassive?
Questi sono gli interrogativi principali che sono stati posti al Garante per la
protezione dei dati personali, il quale con parere del 18 maggio del2006ha
risposto che " la legge sulla privacy non pone ostacoli all'applicazione delle
norme del codice civile riguardanti il condominio degli edifici, sottolineando
comunque la necessit che vengano raccolti e utilizzati solo i dati personali
necessari alla gestione amministrativa della propriet. I condomini devono
infatti essere considerati come contitolari di un medesimo trattamento e in
quantotalihanno ildiritto diaccedereediriceverele informazioniriguardanti
l'amministrazione e il funzionamento del condominio "
. Si tratta di principi di
massima ribaditi dallo stesso Garante nella prescrizionedel18maggio2006
indirizzata agli amministratori di condominio. In questultimo atto il garante
sottolinea, ad esempio, come sia lecita la comunicazione ai condomini della
situazionedimorositdi"unlorovicinodicasa".Edaritenersiillecita,invece,
la diffusione dei dati, ad esempio mediante esposizione in una bacheca
nellandrone comune del condominio in quanto potenzialmente idonea ad
esserepercepitadaunnumeroindefinitodipersone.
Vedianche:

Il condominio e la privacy: online la nuova guida le Garante per garantire
riservatezzaincondominio.InallegatoilPDF A.V.11/10/13

Cassazione: il condominio deve tutelare la privacy deimorosi!Emanuele
Ameruso17/01/11
Garante privacy: no agli avvisi condominiali nelle bacheche Cristina
Matricardi 14/02/09
140
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Anche per gli amministratori di condominio la formazione diventa

obbligatoria.EccoiltestodelDM140/2014
Apartiredal9 ottobre entrain vigoreilDM140/2014cherenderobbligatoria
laformazionepergliamministratoridicondominio
Articolodel27settembre2014
A partire dal 9 ottobre 2014 entrer in vigore il decreto ministeriale n. 140

24/09/2014 che impone anche gli amministratori di condominio di seguire
corsiperlaformazionecontinua.
I neo amministratori dovranno essere abilitati da

enti e istituti di
formazione.
1
Gli aspiranti amministratori dovranno avere competenze tecniche

approfondite su materie giuridiche e commerciali ed avranno l'obbligo di
aggiornamentoperiodicodellepropriecompetenze.
I corsi di formazione devono esser svolti da professionistiincampogiuridico

ed economico che abbiano esperienza nell'amministrazione di condomini e
devono avere un responsabile scientifico che rispetti le linee guida imposte
dal decreto ministeriale, che comprende, oltre alle competenze tecniche,
requisitidionorabilit(art.3).
I corsi di formazione dovranno contenere moduli sulla sicurezza degli
edificiesullenuovenormechedisciplinanoeregolanoleindicazionisul
risparmio energetico e gli obblighi di legge vigenti sulle certificazioni
energetiche.
Il regolamento arriva a pi di due anni dall'entrata in vigore della "riforma

condominiale". Sebbene gi da tempo la UNAI (Unione Nazionale
AmministratoridiImmobili) avesse infattiattivatodeicorsidipreparazioneper
gli aspiranti delegati, la Legge tuttavia non richiedeva a questi ultimi il
possessodialcuntitolooabilitazione.
Il percorso formativo di tipo teoricopratico dovr culminare in una sorta di

esame finale per il conseguimento del titolo di legale rappresentante di
comproprietaridiimmobili.
I futuri amministratori di
condominio dovranno dimostrare di aver seguito un
numero minimo di ore di lezione (almeno 72) presso enti autorizzati, eal
141
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
termine di queste dovranno ottenere un placet da parte di un organismo

regolarmenteiscrittoaglielenchistatali.
In pi, anche una volta ottenuto il titolo di "amministratori", questi avranno

l'obbligo di frequentare dei corsi periodici di aggiornamento su argomenti
praticienormativi.Lanorma definisceanchele materiechedovrannoessere
obbligatoriamentetrattatedaicorsiabilitanti.
Esono:
a) amministrazione condominiale, con particolare riferimento ai compiti ed ai
poteridell'amministratore
b) dirittireali,inparticolarein materiadiproprietediliziaecomproprietdegli
edifici
c) sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticit e di
risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli
impiantiidrici,etc.
d) problematiche e controversie connesse all'uso degli spazi comuni, ai
regolamenti condominiali, alla ripartizione dei costi in base alle tabelle
millesimali
e) normativa urbanistica, in particolare: regolamenti edilizi, legislazione
speciale delle zone territoriali di interesse per l'esercizio della professione e
normesullebarrierearchitettoniche
f)contratti,inparticolarequellod'appaltoedilavorosubordinato
g)contabilit
h)tecnichedirisoluzionedeiconflitti
i)informatica
1

Nota di redazione: L'autrice dell'articolo aveva fatto riferimento
all'accreditamento regionale. Interpellata in merito ha chiarito di aver
collaborato con un istituto che si occupa di formazione tecnica per
professionisti,checomprendeanchecorsi per laformazionediamministratori
di condominio (http://www.betaformazione.com/) e che risulta accreditato
pressolaRegioneEmiliaRomagna.
Ilregolamentopubblicatoin questapaginapernulladicenullainpropositoe
dovrebbe quindiescludersil'obbligatoriet.Daquestopuntodell'articolosono
statetolteleparole:"accreditatieregolamentatialivelloregionale,secondole
indicazionipresentinelregolamentogovernativoufficiale"
142
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EccoiltestodelDecreto:
MINISTERODELLAGIUSTIZIA
DECRETO 13 agosto 2014, n. 140 Pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.
222del2492014
Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalita' per la

formazionedegliamministratoridi condominiononche' deicorsidiformazione
pergliamministratoricondominiali.
omissis
Art.1Oggettoedefinizioni
1.Ilpresentedecretodisciplina:
a) icriteri, lemodalita'eicontenutideicorsidiformazioneediaggiornamento
obbligatoripergliamministratoricondominiali
b)irequisitidelformatoreedelresponsabilescientifico.
Art.2Finalita'dellaformazioneedell'aggiornamento
1. Le attivita' di formazione ed aggiornamento devono perseguire i seguenti

obiettivi:
a) migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in
materiadiamministrazionecondominialeedisicurezzadegliedifici
b) promuovere il piu' possibile l'aggiornamento delle competenze appena
indicate in ragione dell'evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e
dell'innovazionetecnologica
c) accrescere lo studio e l'approfondimento individuale quali presupposti per
unesercizioprofessionalediqualita'.
Art.3Requisitideiformatori
1. I formatori devono provare al responsabile scientifico, con apposita

documentazione, il possesso dei seguenti requisiti di onorabilita' e
professionalita':
143
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a)ilgodimentodeidiritticivili
b) di non essere stati condannati per delitti contro la pubblica
amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il
patrimoniooperognialtrodelittononcolposoperilqualelaleggecomminala
penadellareclusionenoninferiore, nelminimo,adueanni,e,nelmassimo,a
cinqueanni
c) di non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive,
salvochenonsiaintervenutalariabilitazione
d)dinonessereinterdettioinabilitati
e) di aver maturato una specifica competenza in materia di amministrazione
condominialeodisicurezza degliedificiediaverconseguitoalternativamente
uno dei seguenti titoli: laurea anche triennale abilitazione alla libera
professione docenza in materie giuridiche, tecniche ed economiche presso
universita',istitutiescuolepubbliche oprivatericonosciute.Possonosvolgere
attivita' di formazione ed aggiornamento anche: i docenti che abbiano
elaborato almeno due pubblicazioni in materia di diritto condominiale o di
sicurezza degli edifici, dotate di codice identificativo internazionale (ISBN) ai
sensi dell'articolo 1, lettera t), del decreto ministeriale 7 giugno 2012, n. 76
coloro che hanno gia' svolto attivita' di formazione in materia di diritto
condominialeodisicurezza degliedificiincorsi delladuratadialmeno40ore
ciascuno,peralmenoseianniconsecutiviprimadelladatadientratainvigore
delpresenteregolamento.
Art.4Responsabilescientifico
1. Lafunzionediresponsabilescientificopuo'esseresvoltadaundocentein
materie giuridiche, tecniche o economiche (ricercatore universitario a tempo
determinatooatempoindeterminato,professorediprimaodisecondafascia,
docentediscuolesecondariedisecondogrado),unavvocatoounmagistrato,
unprofessionista dell'areatecnica.Isoggettiappenaindividuati,chepossono
anche essere in trattamento di quiescenza, devono essere in possesso dei
requisiti di onorabilita' e professionalita' di cui all'articolo 3 del presente
regolamento.
2. Il responsabile scientifico verifica il possesso dei requisiti di onorabilita' e
professionalita' dei formatori tramite riscontro documentale, e verifica il
rispetto dei contenuti di cui al successivo articolo 5, comma 3, del presente
144
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regolamento, le modalita' dipartecipazionedegliiscrittiedirilevamentodelle

presenze,ancheincasodisvolgimentodeicorsiinviatelematica.
Il responsabile scientifico attesta il superamento con profitto di un esame
finale sui contenuti del corso di formazione e di aggiornamento seguito dai
partecipanti.
Art. 5 Svolgimento e contenuti dell'attivita' di formazione e di

aggiornamento
1. Il corso di formazione iniziale si svolge secondo un programma didattico

predispostodalresponsabilescientificoinbaseaquantospecificatoalcomma
3delpresentearticolo.Ilcorsodi formazioneinizialehaunaduratadialmeno
72oreesiarticola,nellamisuradiunterzodellasuadurataeffettiva,secondo
modulicheprevedonoesercitazionipratiche.
2. Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il
corso diaggiornamento haunaduratadialmeno15oreeriguardaelementiin
materia di amministrazione condominiale, in relazione all'evoluzione
normativa,giurisprudenzialeeallarisoluzionedicasiteoricopratici.
3. I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici
attinentilemateriediinteressedell'amministratore,quali:
a) l'amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai
poteridell'amministratore
b) lasicurezzadegliedifici,conparticolareriguardoairequisitidistaticita'edi
risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli
impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della
manutenzionedelleparticomunidegliedificiedallaprevenzioneincendi
c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali,
ripartizionedeicostiinrelazionealle tabellemillesimali

d) i diritti reali, con particolare riguardo al
condominio degli edifici ed alla
proprieta'edilizia
e) lanormativaurbanistica,conparticolare riguardoai regolamentiedilizi,alla
legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l'esercizio della
professioneedalledisposizionisullebarrierearchitettoniche
f)icontratti,inparticolarequellod'appaltoedilcontrattodilavorosubordinato
g)letecnichedirisoluzionedeiconflitti
h)l'utilizzodeglistrumentiinformatici
i)lacontabilita'.
145
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4. L'inizio di ciascun corso, le modalita' di svolgimento, i nominativi dei

formatori e dei responsabili scientifici sono comunicati al Ministero della
giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata,
all'indirizzo di posta elettronica che verra' tempestivamente indicato sul sito
delMinisterodellagiustizia.
5. Il corso di formazione e di aggiornamento puo' essere svoltoancheinvia
telematica, salvo l'esame finale, che si svolge nella sede individuata dal
responsabilescientifico.
Il presentedecreto,munitodelsigillodelloStato,sara'inseritonellaRaccolta
ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. E' fatto obbligo a
chiunquespettidiosservarloedifarloosservare.
Roma,13agosto2014IlMinistro:OrlandoVisto,ilGuardasigilli:Orlando
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Lassembleacondominiale
Laltro "organo" delcondominio,accantoallamministratore,lassemblea.Si

tratta, praticamente, dellorgano deliberante che ha i maggiori poteri per
decidere ed incidere, nel bene e nel male, sulla vita del condominio. Per
quanto una parte di giurisprudenza ritenga lassemblea un vero e proprio
organodelcondominio,ancheinquestocasosiribadiscecheiltermineviene
utilizzato non in senso tecnico ma per praticit espositiva. Lart. 1135 c.c.
delineaquellechesonoleprincipaliattribuzionidellassembleacondominiale:"
Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea deicondomini
provvede:
1)allaconfermadell'amministratoreedell'eventualesuaretribuzione
2) all'approvazionedelpreventivodellespeseoccorrentidurantel'annoealla
relativaripartizionetraicondomini
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego
delresiduoattivodellagestione
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo
obbligatoriamenteunfondospecialediimportopariall'ammontaredeilavori
L'amministratorenon pu ordinarelavori dimanutenzionestraordinaria,salvo
che rivestano carattere urgente, ma inquestocaso deveriferirnenellaprima
assemblea.
L'assemblea pu autorizzare l'amministratore a partecipare eacollaborare a
progetti,programmi einiziativeterritorialipromossedalle istituzionilocalioda
soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti
comuni degli immobili nonch di demolizione, ricostruzione e messa in
sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edillizio
esistente, la vivibilit urbana, la sicurezza e la sostenibilit ambientale della
zonaincuiilcondominioubicato.
Si trattadi unelencazionemeramenteesemplificativache,come diceilprimo
commadellart.1135c.c.,integratadalcontenutodegliarticoliprecedenti.Il
riferimento alle innovazioni, allarappresentanza processuale,ecc. Lattivit
dellassemblea viene fotografata in un documento chiamato verbale e le
decisioni che essa prende sono dette deliberazioni. Come vedremo oltre, le
deliberazioniassemblearisonoobbligatoriepertuttiicondomini,quindianche
per assenti e dissenzienti, fatte salve le possibilit di ricorso allAutorit
Giudiziaria.
Per funzionare correttamente lassemblea deve essere convocata. Il codice
civile prevede in modo chiaro le modalit di convocazione, che lungi
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dallessere chiuse in rigidiformalismisonoorientateagarantiretempi emodi

idonei ad una partecipazione consapevole alla c.d. riunione condominiale.
Unapremessadobbligo:ledisposizionidileggerelativeallassembleasono
inderogabili. Il regolamento condominiale (sia esso di natura contrattuale o
assembleare) pu solo modificarein melius le norme previste dalla legge.
Vediamo quali sono le norme che regolano la convocazione dellassemblea.
Lart. 66 delle disposizioni di attuazione delc.c.diceche:"L'assemblea,oltre
cheannualmenteinviaordinariaperledeliberazioniindicatedall'art.1135del
codice, pu essere convocata in via straordinariadall'amministratorequando
questi lo ritiene necessario o quando ne fatta richiesta da almeno due
condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi
inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere
direttamenteallaconvocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto
straordinariapuessereconvocataainiziativadiciascuncondomino.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del
giorno, deve essere comunicato almeno cinque prima della data fissata per
l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta
elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere
l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o
incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare
annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codicesuistanzadeidissenzientio
assentiperchnonritualmenteconvocati.
L'assemblea in seconda convocazione non tenersi nel medesimo giorno
solaredellaprima.
L'amministratore ha facolt di fissare pi riunioni consecutive in modo da
assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli
aventidirittoconununicoavviso nelqualesonoindicateleulterioridateeore
dieventualeprosecuzionedell'assembleavalidamentecostituitasi.
Prima di tutto quindi dobbiamo distinguere due tipi di assemblea: quella
ordinaria e quella straordinaria. La convocazione della prima obbligatoria
per legge e deve essere fatta ogni anno per lattivit prevista dallart. 1135
primo comma c.c. Lamministratore, infatti, alla fine di ogni anno tenuto a
rendere il conto della propria gestione e linadempimento per due anni di
seguito permette ai condomini di ricorrere allAutorit Giudiziaria per la sua
revocaesostituzione.Ilsecondotipodiassemblea quellastraordinariache
pu essere convocata dallamministratore a propria discrezione e/o su
impulsodiparteogniqualvoltacenesialanecessit.
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Guidaalcondominio
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Insecondoluogoutilesottolineareche,quantomenoinprimaistanza,lunico
soggetto legittimato a convocare lassemblea lamministratore di
condominio. Ci si evince chiaramente contenuto dal contenuto dellart. 66
disp.att.c.c.Aicondominiriconosciuto,inprimaistanzaunpoteredimpulso
e successivamente un vero e proprio diritto di convocare lassemblea. E
dubbiose larichiestadeicondominipossaesserefattaancheperlassemblea
ordinaria. In ogni caso tale richiesta deve essere presentatadalalmenodue
condomini che rappresentino 1/6delvaloredelledificio.Trascorsidiecigiorni
dalla sua presentazione e non essendo stataconvocatanessunaassemblea
da parte dellamministratore, gli stessi possono provvedere ad
autoconvocarla.
La proceduradiconvocazione,inprecedenzamoltosnella,stataoggettodi
revisione da parte del legislatore. Essa deve rispettare determinatiparametri
al fine di consentire la partecipazione di tutti i condomini. Uno dei requisiti
minimi ed inderogabili che lavviso di convocazione ben preciso e
circostanziato(conriferimentoadora,luogoeordinedelgiorno)deve essere
comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima dello svolgimento
dellassemblea. Come si conteggiano questi giorni? Secondo il parere della
giurisprudenza i cinque giorni liberi devono essere conteggiati dal deposito
nellacassettapostaledelcondominodellavvisodigiacenzadiunplicopresso
lufficio postale. Cos, qualora lavviso di convocazione fosse consegnato,
dallamministratore alle poste, il giorno 1 e lavviso di giacenza depositato
nellacassettadellelettereilgiorno2,dataleultimadatachevaconsiderato
il termine di cinque giorni.Lassembleaperesserevalidapotressere svolta
(in prima convocazione) il successivo giorno 7 non computandosi nei termini
di cuiallart.66disp.att.c.c.il giornodisvolgimentodellariunione.Prosegue
la normadettandomodalitben preciseattraversolequalieseguirelanotifica
diconvocazione.
Bisogna chiedersi, a questo punto, achi dovressereindirizzatolavviso. La
rispostacorretta,chepoianchelapiovvia,chelavvisodiconvocazione
deve essere inviato al condomino. Chi il condomino? Per condomino
dobbiamo intendere il proprietariodelpianoodella porzionedi pianofacente
parte delcondominio.Unavvisodiconvocazionedellassembleadovrquindi
essere inviato al proprietario dellappartamento. Che cosa succede se un
soggetto appareilproprietariomainrealtnonlo?Sipensiadunacoppiadi
coniugi in cui il marito sicomporti daproprietarioma inrealtlappartamento
siaintestatoallamoglie. Eilcasodelc.d.condominoapparentechefinoalla
nota sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, n.
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5035 del 2002, imperversava in materia condominiale. A dire il vero, come

dice espresse mante la summenzionata decisione, ilprincipiodellapparenza
non trova applicazione in materia di azione giudiziaria contro il condomino
apparente. Ci perch nei registri immobiliari vi piena pubblicit della
propriet dellimmobile sicch non possano sorgere dubbi in merito al
soggetto titolare dellunit immobiliare. Come dice la stessa Corte, per, "le
esigenze di celerit, praticit e funzionalit, addotte a giustificazione
dell'applicazionedell'istitutodell'apparenzadeldiritto,valgonoperl'ipotesinon
contenziosa del rapporto, quando, cio, l'apparente condomino non solleva
alcuna contestazione" (cos Cass. SS.UU. n. 5035 del 2002). E anche vero
che questa sentenza aveva adoggettoilpagamentodeglionericondominiali
e non quello dellavviso di convocazione. Tuttavia, quantomeno laddove un
regolamento di condominio imponga ai condomini di comunicare
allamministratorelevariazioni diindirizzocuirecapitaregliavvisi,lapropriet
dellunit immobiliare, ecc. a rigor di logica nulla potrebbe essere imputato
allamministratore che invia un avviso in modo errato. Negli altri casi la
situazione andrebbe giudicata in relazione alla concretafattispecievalutando
ladiligenzadellamministratorenellosvolgimentodelsuoincarico.
Appurate tempistica e adempimenti utili alla corretta individuazione del
destinatario dellavviso, bisogna capire come si svolge unassemblea di
condominio. In primo luogo utile fare una distinzione tra prima e seconda
convocazione. La legge prevede nellambito della convocazione dellassise
condominialelapossibilitdiduedistinteconvocazionidellastessariunione.Il
finequellodirazionalizzareitempi ediminuirei quorumdeliberativiladdove
la prima volta lassembleanonsi sia svoltaperchandatadeserta. Inquesto
casopossibileprevedereunasecondachecadaentro10 giornidallaprima
relativa alla medesima deliberazione. La prassi vuole che per le maggiore
facilit di deliberazione, la seconda convocazione sia considerata la vera e
propriaassemblea.Cinontoglie,per,cheicinquegiorniliberivannocontati
in relazione alla prima convocazione. In relazione alle differenze tra le due
convocazioni,vediamocosadicelart.1136c.c.:
L'assembleainprimaconvocazioneregolarmentecostituitaconl'intervento
di tanticondominicherappresentinoidueterzidelvaloredell'interoedificioe
lamaggioranzadeipartecipantialcondominio.
Sono valide le deliberazioniapprovateconunnumerodivoticherappresenti
lamaggioranzadegliintervenutiealmenolametdelvaloredell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non pu deliberare per mancanza di
numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno
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Guidaalcondominio
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successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla
medesima. L'assemblea in seconda convocazione regolarmente costituita
con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del
valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La
deliberazione valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con
unnumerodivoticherappresentialmenounterzodelvaloredell'edificio.
Ledeliberazionicheconcernonolanominaelarevocadell'amministratoreole
liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la
ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entit e le
deliberazioni di cui agli articoli 1117quater, 1120,secondocomma,1122ter
nonch 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la
maggioranzastabilitadalsecondocommadelpresentearticolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo1122bis,
terzocomma,devonoessereapprovatedall'assembleaconunnumerodivoti
che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del
valoredell'edificio.
L'assembleanonpudeliberare, senonconstachetuttigliaventidirittosono
statiregolarmenteconvocati.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel
registrotenutodall'amministratore.
Facciamo un esempio: in un condominio con 12 partecipanti, affinch
lassemblea di prima convocazione possa ritenersi valida devono essere
presenti 8 condomini su 12 che rappresentino almeno 666,6 millesimi. In
questa convocazione per lapprovazione del rendiconto servir una
maggioranza di 500 millesimi e 5 partecipanti. In seconda convocazione
affinch lassemblea possa deliberare su tutte le materie per le quali non
richiesta una maggioranzaadhoc(comeperilrendiconto) bastalapresenza
di 4 condomini su 12 e di333,3millesimi. Sicapiscecheladifferenzanon
da poco e perch oramai prassichelasecondaconvocazionesia quellain
cuisisvolgesemprelassemblea.
Riepilogando: lamministratore decide di (o viene sollecitato a) convocare
unassemblea condominiale. Invia, nei termini di legge, a tutti i condomini
lavvisodiconvocazioneequestisipresentano perlasecondaconvocazione.
Una volta presenti i condomini lamministratore apre il verbale e i presenti
nominano un presidente che sceglie un segretario, che a questo punto si
occuper della redazione del verbale. Gli stessi verificano la regolare
convocazionedi tutti ipartecipantialcondominoepassanoatrattaredeipunti
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Guidaalcondominio
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allordine del giorno (c.d. o.d.g.). Questo altro non che lelenco degli
argomenti di cui si discuter in assemblea. Esso deve essere gi presente
nellavviso di convocazione al fine di permettere aivaricondomini diarrivare
preparati alla riunione.Sesitrattadiassembleaordinarialo.d.g.inpartegi
previsto dalla legge (nomina o revoca amministratore, approvazione
rendiconto preventivo, ecc.). Per tutti gli altri punti decide lamministratore la
pertinenza e necessit. La richiesta di convocazione formulatagli dai
condomini non lo vincola a seguire quanto chiesto in relazione ai punti
allo.d.g.che glistessivorrebberodiscutere,puressendodifattoconsigliabile.
Adempiute tutte queste incombenze di carattere burocratico e passati alla
discussione vera e propria, in relazione ad ogni singolo punto posto
allattenzione dellassise bisogna verificare quale siailquorumrichiestodalla
legge affinch la deliberazione possa ritenersi valida. Nel corso di questa
trattazione abbiano indicato in relazione ai singoli argomenti gli specifici
quorumrichiestidallaleggeaifinidiunadeliberazione.
Nello svolgimento dellassemblea, pertanto, dopo ogni singola discussione
dovr mettersi ai voti la relativa decisione. Il presidente, quindi, concluse le
operazionidi votodovrverificareseladeliberazionesiastataadottataconle
maggioranzeprescrittedallalegge.Inmancanzadovrritenerenonapprovata
la proposta (es. di innovazione) messa ai voti. Alcune sentenze richiedono
che in relazione ad ogni singolo punto all o.d.g. sul quale si sia votato
debbano essere ben chiari i nominativi dei condomini e i millesimi di
riferimento.Ciperunaverificaimmediatadellavaliditdellavotazione(Cass.
n.10329 del 1998). Naturalmente una volta costituita lassembleaeriportatii
nominativi dei condomini ed imillesimidiriferimentoai finidellavaliditdella
costituzione, non sar necessario ripeterli per ogni singola votazione presa
allunanimitdeipresenti.
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Ilconsigliodeicondomini
Giprimadell'entratainvigoredellariformamoltiregolamentidicondominio,
nell'assenzadiprevisioninelcodicecivileenelledisposizionidiattuazione,
soprattuttonellecompaginidigrossedimensioni,unitamentealletradizionali
articolazioniattraversocuiilcondominioagisce(amministratoreeassemblea)
prevedevanol'istituzionediun" consigliodicondominio",concompiti
consultiviedicontrollo .
Recependoleindicazionidellagiurisprudenzaedellaprassi,lal.n. 220/2012
hariconosciutoespressamentetalefigura,prevedendo,alsecondocomma
dell'art.1130bisc.c. ,che" l'assembleapuanchenominare,oltre
all'amministratore,unconsigliodicondominiocompostodaalmenotre
condomininegliedificidialmenododiciunitimmobiliari.Ilconsiglioha
funzioniconsultiveedicontrollo ".
Ilriferimentoalleunitimmobiliari,nellalaconicitdellanorma,sembra
slegarel'esistenzadelconsigliodalnumerodeicondomini,tuttavia,siritiene
chelarealeintenzionedellegislatore,inquadratanelcontestonormativo
complessivo,siaquelladiconsentirel'istituzionedelconsiglio solamentenei
condominiconalmenododicipartecipanti .
Inmeritoallefunzioni ,ilConsigliodeicondominiunorganodelcondominio,
nelsensoatecnicodeltermine,conprevalenticompiti consultiviedi
controllo .
Moltospesso,infatti,l'istituzioneditaleorganocollegialerispondealla
necessitdidareun supportoall'amministratore nellosvolgimentodel
propriomandato,coadiuvandoloefungendodapuntodiraccordotralostesso
eisingolicondomini,facendoda filtroallesingoleesigenze ,proposteo
lamentele,maanchedisvolgereunafunzioneconsultivaedistimoloinfavore
dell'assemblea ,periltramitedipropri pareri,nonchdicontrollarechela
gestionecondominialeeilrelativooperatodell'amministratorevengano
effettuatinelpienointeressedellacollettivit.
Unesempiochiarirlaportatadiquesticoncetti.Sipensi,all'ipotesiincui
l'assembleadecidadieffettuaredeilavoridimanutenzionedirilevanteentit,
demandando,condeliberazione,all'amministratoreicriteridisceltadella
societappaltatrice.Alfinediaiutareilprofessionistanellasceltadellastessa,
nonchdicontrollarnel'operatoelapienatrasparenzadeicriteridiselezione,
possibilechetaleattivitvengademandataalConsiglio,ilquale,seppurla
sceltafinaleelafirmadelcontrattospettanosempreaipoteridiesecuzione
dell'amministratorefissatidall'art.1130c.c.,potrservireacoadiuvaree
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agevolareleoperazioni,appianareeventualidivergenzee,soprattutto,
esercitareuncontrollo,sianellefasidelletrattativecheinquelleesecutive.I
compitidelConsiglio,inoltre,nell'attivitdicollaborazionedellagestione
condominialepotrannospingersianchenellarichiestadiconvocazione
dell'assembleaperapprofondireeventualiquestioninonesaminateoemerse
successivamente,iltuttonell'esclusivointeressedell'interocondominio.
Relativamenteal quorum richiestoperl'istituzionedelConsiglioedeisingoli
consiglieri,ladeliberazionedeveessereadottatadalla maggioranzadegli
intervenutiall'assembleacherappresentinoalmenolametdelvalore
dell'edificio,mentreilnumerodeicomponentidelconsigliostabilito
dall'assemblea,maincasodicondominiconalmeno12unitimmobiliari,
secondol'espressodettatolegislativo,nonpuessereinferiorea3.
Quantoalla duratadell'incarico, ilconsigliopuintendersisiaistituitoa
tempo indeterminato ,sia,alparidell'amministratore,durareincaricaun
anno,con prorogatio dellacaricapericonsiglieriuscenti,incasodi
impossibilitdirielezionepermancanzadel quorum .
Inognicaso,sarilregolamentodelcondominio acontenereladisciplina
relativaalConsigliodeicondominiovvero,incasocontrario, l'assemblea ,la
quale,oltreadistituirlo
conpropriadeliberazione ,provvederadelinearnei
compiti,ipoteriel'eventualedurata.
Adognimodo,ilconsigliononpotrinnessuncasoesercitarepoteriattribuiti
perleggeall'assembleasulpunto,gli artt.1138c.c.e72delledisposizioni
diattuazionedelcodicecivilevietano espressamentealregolamentodi
condominiodi derogareallenormerelativealleattribuzionidell'assise .
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Ilruolodelsingolocondomino
Ilsistemagiuridicocondominialesimanifestaconlastrutturatipicadella
democraziapartecipativa,conunanettaseparazionedeipoteri,tralafunzione
deliberativaesercitatadall'assembleaequellaesecutivaattribuita
all'amministratore.Il legislatoredel1942 ,tuttavia,sancendodaunlatola
centralitdell'assembleaedell'amministratore,qualiorganideliberatied
esecutivi,haritenutonecessario concedereancheaicondominiimportanti
poteri econferirerilevanzaailoroatti,ingradodiinfluenzarelavita
condominiale.
Sivisto,infatti,comeduecondomini,cherappresentinoalmeno1/6del
valoremillesimaledell'edificio,possanorichiederelaconvocazione
dell'assemblea.possibilecheungruppodicondominisianominatoinausilio
all'operatodell'amministratore.Tuttavia,anchealdifuoridelleipotesidi
interventocollettivo ,illegislatorehaconferitoaicondominiuti singuli
importantipoteriall'internodellacompaginecondominiale,affidandoaisingoli
partecipantiun ruolo attivo,uscitoulteriormente rafforzatoaseguitodella
riforma ,siaperquantoconcerneleproprieunitimmobiliari,siainmeritoai
dirittiqualicondomini,allagestionedeibenicomunieall'eventualereazione
all'inerziadelmandatarionelcasodionerediconvocazionedellariunionedi
condominio.
Inprimoluogo,quindi,secondoilnuovo art.1122c.c. ,ilcondominotenuto
arispettarenormeeregolamentialfinedipermetterel'utilizzodelbene
comunenellastessamisuraatuttiglialtripartecipantialcondominio.Potr
goderedellapropriaunitimmobiliareedeseguiretuttequelleopereche
ritienepiopportunesenzachecirechidannoalleparticomuni(art.1122
c.c.).
Unadelleinnovazionipiimportanti,inoltre,il dirittodiinformativa,
sancitodalnuovopunto9dell'art.1130c.c. cheprevede,traleattribuzioni
dell'amministratore,quelladi" fornirealcondominochenefacciarichiesta
attestazionerelativaallostatodeipagamentideglionericondominialiedelle
eventualilitiincorso ".Siinpresenzadiunfondamentalediritto,attribuitoal
singolocondomino(eaduncorrispondenteobbligodell'amministratore),di
chiedereedottenereinformazionirilevantiinmeritoallacondizioneeconomica
delcondominioedeglialtricondomininonchallasituazionedellecausein
corso.Cosdisponendo,illegislatoredellariformaintervenutosultema
moltodelicatodeldirittoall'informazione,incidenteanchesottoilprofilodella
tuteladellaprivacy,muovendosinelsolcosegnatodallapacifica
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giurisprudenzachehasancitofermamenteildirittodiognicondominodi
conoscere,anchesupropriainiziativa,gliinadempimentideglialtricondomini
neiconfrontidellacollettivitcondominiale.Il nuovoart.1130sispinge
ancheoltre, sancendo,altres,chel'inosservanzadell'obbligodiinformazione
siaconsiderataunadelle" graviirregolarit "perlequaliprevistafinanche
larevocadell'amministratore(art.1129,11comma,cc.).
Rilevano,inoltre,gliimportanti poterid'impulsodelcondomino ,ilquale,nei
casidiinerziadell'assembleapotrchiedereall'autoritgiudiziariala nomina
dell'amministratore oneicasidi"
cattivagestione "la
revoca del
professionista(art.1129c.c.).
Altroprofiloincuilariformahaintesointervenirenell'ambitodellaposizione
delsingolo,alfinedirafforzarelasuapartecipazioneallavitacondominiale,
attieneallaconvocazionedell'assemblea.
L'art.5dellaleggen.220/2012hamodificato,infatti,l' art.1120c.c.,
aggiungendoalterzocommache" l'amministratoretenutoaconvocare
l'assembleaentrotrentagiornidallarichiestaanchediunsolocondomino
interessatoall'adozionedelledeliberazionidicuialprecedentecomma ",
ovveroquelleattinentialleopereeagliinterventivoltiamigliorarelasicurezza
elasalubritdegliedificiedegliimpianti,all'eliminazionedibarriere
architettoniche,alconsumoenergeticodegliedifici,allarealizzazionedi
parcheggi,allaproduzionedienergiamediante" l'utilizzodiimpiantidi
cogenerazione,fontieoliche,solariocomunquerinnovabili "nonch
all'installazionediimpianticentralizzatiperlaricezioneradiotelevisivaeper
l'accessoaqualunquealtrogenerediflussoinformativo.
Infine,
l'art.1134c.c.,recenteriformato,limitailcampod'azionedelsingolo
allesituazionid'urgenza,disponendoche" ilcondominochehaassuntola
gestionedelleparticomunisenzaautorizzazionedell'amministratoreo
dell'assembleanonhadirittoalrimborso,salvochesitrattidispesaurgente ".
Perchiarirelaportataapplicativadelladisposizionecodicistica,occorre,
quindi,comprendereilconcettod'urgenza.chiaroche,inlineagenerale,
una spesaurgente quandolasuaeffettuazioneinritardopossa causare
deidanniodeidisagi .altrettantoevidentechequestoconcetto,alquanto
generico,nonpermettaunaclassificazionestandardevadaverificatodivolta
involta.Atalproposito,laSupremaCortediCassazionehaaffermatoche:
"l'accertamentodell'urgenza,cometuttigliaccertamentideifattidicausa,
competepoialgiudicedimerito,lecuivalutazionialriguardononsono
censurabiliconilricorsopercassazione,seadeguatamentemotivati "(Cass.
n.4364/2001).
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Ilcondominioelaprivacy
Sial'amministratorenell'eserciziodellepropriefunzionichel'assemblea,quale
organodeliberante,nellagestionepraticadelcondominiositrovanoadover
trattareunaseriedi datisensibili ,imputabiliaicondomini.
Dopol'approvazionedella l.n.675/1996 esuccessivemodificazioni(c.d.
"leggesullaprivacy" )sonosortiunaseriediinterrogativi,inparticolarecirca
laliceit:dapartedell'amministratoredirichiederelacopiadegliattinotarili
perverificarel'effettivodirittodipartecipazioneall'assembleacondominialedi
comunicarealcondominorichiedentel'elencodeiproprietaridisingoleunit
immobiliaridiredigereecomunicareaicondominiiprospetticontabiliconle
relativeposizioniattiveepassive,ecc.Analogamente,perl'assembleacisono
delleregoledaseguirepernonincappareinviolazionidellaprivacy,come,ad
esempio,quellerelativeallapartecipazionealleriunionidellastessa,anchein
virtdelnovellatoart.67delledisposizionid'attuazionedelcodicecivile,che
sancisceildirittodeicondominiapartecipareall'assembleaanchepermezzo
diundelegatochepuessereesternoalcondominio,ovverolapossibilitdi
redigereappositiverbalielencantiipuntidicriticitsull'operato
dell'amministratoreuscente.
Lesuddettequestionihannorichiesto,neltempo,l' interventodelGarante
perlaprotezionedeidatipersonaliedella giurisprudenza .
Inmeritoaltrattamentodeidatipersonali,ilGarante,con pareredel18
maggio2006 ,haaffermatoche" laleggesullaprivacynonponeostacoli
all'applicazionedellenormedelcodicecivileriguardantiilcondominiodegli
edifici,sottolineandocomunquelanecessitchevenganoraccoltieutilizzati
soloidatipersonalinecessariallagestioneamministrativadellapropriet.I
condominidevonoinfattiessereconsideraticomecontitolaridiunmedesimo
trattamentoeinquantotalihannoildirittodiaccedereediriceverele
informazioniriguardantil'amministrazioneeilfunzionamentodelcondominio ".
Relativamente,alleperplessitsullapartecipazionedielementiesternial
condominiodurantel'assise,ilGarantehachiaritochetecnicieconsulenti
possonopartecipareall'assembleaperiltemponecessarioall'espletamentodi
quantorichiestoerestarepresentisoloconilconsensounanimedei
partecipanti.L'unanimitrichiesta aborigine
perlapartecipazionedi"uditori"
completamenteestraneialcondominio.Allostessomodola
videoregistrazioneconsentitasoloconilconsensodituttiicondomini
presenti.
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Guidaalcondominio
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Infine,nelcasodiappositi verbaliredattidall'assemblea deicondomininei

confrontidell'amministratoreuscente,la giurisprudenzadellaS.C.si
espressafavorevolmente ,respingendolarichiestadirisarcimentoper
diffamazioneavanzatadall'amministratorecontestatoeaffermandocheilfatto
cheicondominiesprimanoformalmente,redigendoappositoverbale,propri
dubbieperplessitrispettoadalcuneazionisvoltedalprecedente
amministratore,nonviolerebbelanormativasullaprivacy, prevalendoinvece
ilprincipioditrasparenza neirapportiinerentil'amministrazionedellecose
comunidellostabile(Cass.n.1593/2013).
L'interventodelGarante
Allalucedelleinnovazionisubitenegliultimianniinmateriadiprivacy
all'internodelcondominioedeiprincipifissaticonlariforman.220/2012,
consideratalamoltiplicazionedellequestioniinerentiirapportitrail
condominioelatuteladeidatipersonali,siresonecessariounintervento
decisivodapartedelGarantealfinedichiarireidubbirelativiallanormativae
consentireunpiserenosvolgimentoefunzionamentodellagestione
condominiale.
Atalescopo,statapredispostala guida"Ilcondominioelaprivacy" che
prendeinconsiderazioneleipotesieidubbichepifrequentemente
emergononellavitacondominiale,dall'assembleaall'accessoagliarchivi,
dallecomunicazioniairapporticonl'amministratore,sinoallenormerelativeal
c.d."condominiodigitale",tenendocontodellenovitintrodottedallariformae
dellerisposteamoltideiquesitipervenutialGaranteinmeritoallacorretta
applicazionedellenuovenorme,fissandodeiprincipidimassimaconloscopo
difacilitareedequilibrareildialogotragliabitantidelcondominio.
Ilvademecum
IlmanualedelGarantedellaprivacyaffrontaitemipicaldiinmateriadi
trattamentodeidatipersonali,prevedendounasortadivademecum
contenentevereeproprie" regoledicomportamento "perlacorretta
applicazionedellanormativaincondominio.Iltestofornisce,infatti,chiare
indicazionisulleazionidapredisporreinsituazionicritiche,alfinedi
contemperareleopposteesigenzedituteladellaprivacydeicondominicon
quelledellacorrettagestionedell'attivitcondominialeedsuddivisoin otto
parti :l'amministratorel'assemblealabachecacondominialelagestione
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Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
trasparentedelcondominiolavideosorveglianzailcondominiodigitaleil
dirittodiaccessoaipropridatiealtridirittiulteriorichiarimenti.
Diseguitoleprincipaliregolefissatenelvademecum:
L'amministratore: ingenerenominato"responsabiledeltrattamentodeidati
personali"colfinedicontemperareleesigenzediriservatezzaconquelledella
trasparenza,putrattareidatipersonalideicondominineilimitidellefinalitdi
gestioneedamministrazione(datianagrafici,indirizzi,numeritelefonicie
indirizzidipostaelettronica,segiindicatiinelenchipubblicioforniti
direttamentedalcondomino,fermorestandocheilloroutilizzodeveessere
basatosulleregoledelbuonsensoidatisensibili,sanitariogiudiziari,
indispensabiliperl'amministrazionedelcondominio).Oveidatiriguardino
terzepersone,questedevonoessereinformatesullefinalitelemodalitdel
trattamentostesso.Infine,l'amministratorehal'obbligodi:conservazionedella
documentazione(cartaceaotelematica)inerenteicondominipredisposizione
dellemisuredisicurezzaperproteggereidatisensibilicomunicazioneai
condominideipropridatianagraficieprofessionalichevannoportatia
conoscenzadellacollettivitcondominialemedianteaffissionenel
condominio
L'assemblea: nelvademecumstabilitoche,laddoveall'assemblea
partecipinoterzi(tecnicieconsulentichiamatiperfornireconsulenzasu
appositequestioni),costoropossonorimanereiltempoutilepertrattarequel
determinatopunto,percuirichiestol'inserimentodellaloropresenza
nell'ordinedelgiorno.L'assemblea,inoltre,puessereregistrataconil
consensoinformatodituttiipartecipantieleregistrazionivannocustodite
Labachecacondominiale: ilvademecumfissailimitialleaffissioninella
bacheca,nellaquale,secondoilGarante,nonpossonoessereaffisse
comunicazioniinerentiidatipersonalideisingolicondomininiverbalidi
assembleapericondominiassenti,nlecomunicazioniriguardantila
morositdiunoopicondomini
Lagestionetrasparentedelcondominio: intemaditrasparenza,laguida
prevede,daunaparte,ildoveredell'amministratoredicomunicareidatidei
condominimorosi,aicreditorichenefaccianorichiestadiaprireunconto
corrente(postaleobancario)intestatoalcondominiodovetransiterannole
sommepercepiteaqualsiasititolopercontodellostessodall'altra,ildirittodi
ognicondominodiconoscereleinformazionieidatiraccolticheloriguardano
oltreallespeseeagliinadempimentideglialtricondomini,ovviamente
riguardantil'ambitocondominiale,nonchdiprenderevisioneedestrarre
copiadelrendicontoperiodicoredattodall'amministratore
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Guidaalcondominio
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Lavideosorveglianza: inmeritoall'installazionedellevideocameredi
sorveglianzaperilcontrollodelleareecomuni,ilmanualeriportagliobblighi
dellanormativasullaprivacy(appositicartellidisegnalazioneconservazione
delleregistrazioniperunperiododitempolimitatoripresadellesolearee
comuniecc.)disponendochel'installazionedegliapparecchidebbaessere
deliberatadall'assembleaamaggioranzadegliintervenutirappresentanti
almenolametdelvaloredell'edificio.Allevideocameresonoequiparatii
videocitofoniche,overiguardantileareecomuni,seguono,peranalogia,le
stesseregole
Ilcondominiodigitale: inmeritoall'obbligodell'amministratorediattivare,
surichiestadell'assembleachedeliberaconlamaggioranzadegliintervenuti
rappresentantilametdelvaloredell'edificio,unsitointernetcheconsentaa
tuttiicondominilapossibilitdiconsultareedestrarrecopieinformatodigitale
deidocumentiprevistinelledelibereassembleari,ilvademecumstabilisceche
lemodalitdidiffusionedeicontenutisulsitodebbanorispondereairequisiti
dinecessiteproporzionalitdeltrattamento,laddoveriguardinoidati
personalideicondomini
Dirittodiaccessoaipropridatiedaltridiritti: previadomanda
all'amministratore,sancitoildirittodiciascuncondomino(odichiviabbia
interesse)diaccedereesclusivamenteaidaticheloriguardano.Ilcondomino
hadiritto,inoltre,all'aggiornamento,allarettificaoall'integrazionedeidatialui
inerenti,oltrechedichiedernelatrasformazione,ilbloccoolacancellazione
ovetrattaticontrolalegge
Ulteriorichiarimenti: ilvademecumdedicalapartefinaleaicasiincuiil
trattamentodeidatipersonalipuessereeffettuatosenzailconsensodegli
interessati,ovveroneicasispecificiprevistidaunobbligodileggeoquando
necessarioadempiereadeterminatiobblighicontrattuali(exart.24delCodice
dellaprivacy).semprerichiesto,invece,ilconsensodell'interessatoper
comunicareisuoidatipersonaliaterzi.Nonrientrano,infine,tralequestioni
assoggettatealCodicedellaprivacy,lecomunicazionicherispondonoa
finalitpersonali,comequelletravicinidicasa.

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Telecamereincondominio
Lavideosorveglianzaall'internodegliedificicondominiali,inassenzadi
preciseprevisionilegislative,harappresentatopermoltotempounodegli
argomentimaggiormentedibattutiinsenoallagiurisprudenza.
Innomedeldirittoallaprivacy,siassistito,infatti,peranniadarresti,
oscillantitrauncompletodivietodiinstallazionediapparecchiatureingradodi
osservareeriprendereleparticomunidell'edificio,inquantocostituenti
"lesioneecompressionedell'altruidirittoallariservatezza"(Trib.Milanon.
4164/1992),undivietoristrettoalsingolocondominoquandononvialcuna
proporzionalittralagaranziadisicurezzaelaviolazionedellaprivacy(Trib.
Nola3.2.2009),sinoall'ammissibilit,consentitaall'assembleacondominiale
tramitel'adozionediunadeliberaamaggioranza(Cass.n.5591/2007Cass.
n.71/2013Trib.Varesen.1273/2011Trib.Roman.7106/2009),edestesa
anchealcondominoutisingulocheabbiainstallatotelecameresullearee
comuniperragionidisicurezza,ilquale"noncommetteilreatodicuiall'art.
615bisc.p.ancheladdoveleripresesonoeffettuatecontrolavolontdei
condomini"(Cass.n.44156/2008).
Inquestoquadrodiincertezzeinterpretativesullalegittimitomeno
dell'installazioneedell'usodelletelecamereall'internodelcondominio,
intervenuto,conprovvedimentodell'8aprile2010,ilGarantedellaPrivacy
sollecitandouninterventonormativo.
Ilvuotonormativo,infine,statocolmatodallariformadelcondominio,l.n.
220/2012,che,perlaprimavoltasioccupatadegliimpiantidi
videosorveglianzasulleparticomuni,attraversoilnuovoart.1122ter.
Contaledisposizione,illegislatorehadisciplinatolaliceitdell'installazione
degliimpiantidapartedell'assembleadelcondominio,prevedendoancheche
ilquorumperlavaliditdelledeliberazioniadottatedall'assisesia"la
maggioranzadicuialsecondocommadell'art.1136",ovverounnumerodi
voticherappresentilamaggioranzadegliintervenutiealmenolametdel
valoredell'edificio.
Unavoltadeliberatal'installazione,conlemaggioranzerichiesteexlege,le
modalitel'acquisizionedelleripresedeglispazicondominialidovranno
rispettare,ovviamente,leindicazionidettatedalCodicedellaprivacyedal
provvedimentogeneraledelGaranteintemadivideosorveglianza.
TaliindicazionisonostatepredisposteepubblicatedalGarantestesso
nell'appositaguida"Ilcondominioelaprivacy",tenendobendistinteleipotesi
incuisiailcondominionelsuocomplessoadecideredidotarsidiunsistema
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Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
divideosorveglianzaperleareecomuni,daquelleincuileripresevengono
effettuatedaisingolicondominineglispaziesterniallalorounitimmobiliare:
Impianticondominiali
Quandol'assembleacondominialeadeciderediinstallareletelecamereper
ilcontrollodelleareecomuni,gliobblighidarispettaresonoiseguenti:
segnalazionedellapresenzadell'impiantodivideosorveglianzaconappositi
cartelliconservazionedelleregistrazioniperunperiodolimitatoditempo,di
regolanonsuperiorealle2448ore(salvonecessitditempiulteriori,previa
richiestaalGarante)ripresaesclusivadelleareecomuni(accessi,garage,
ecc.),evitando,possibilmenteiluoghicircostantieiparticolarichenon
risultinorilevanti(strade,esercizicommerciali,altriedifici,ecc.)protezionedei
datiraccolticonidoneeepreventivemisuredisicurezzacheneconsentano
l'accessoallesolepersoneautorizzate(titolare,responsabileoincaricatodel
trattamentodeidati)
Impiantodelsingolocondomino
Quandol'installazionedell'impiantovideoeffettuatadapersonefisiche(al
finedisorvegliarelapropriaunitimmobiliare,ocomunqueafini
esclusivamentepersonali),seleimmagininonvengononcomunicateaterzi
ndiffuse,laquestionenonrientratralenormedettatedalCodicedella
privacy.Tuttavia,ilGarantesioccupatodiindicareunaseriediregoleda
rispettare,affinchleinstallazioni"private"venganoeffettuatenelrispetto
delledisposizioniintemadiresponsabilitcivileesicurezzadeidationde
evitarediincorrereinilleciti.Cos,ilsingolocondomino:nonsarobbligatoa
segnalarelapresenzadelsistemadivideosorveglianzaconappositocartello,
masartenutoainstallareletelecamereinmodotaledariprendere
esclusivamenteilpropriospazioprivato:l'angolodiripresadovr,quindi,
esserelimitatoallaportadicasaenonatuttoilpianerottolooallastrada,
oppurealpropriopostoautoenonatuttoilgarage,ecc.
Allemedesimedisposizionivigentiperisistemidivideosorveglianza,
soggiaccionoivideocitofoniequalsiasialtraapparecchiaturacherilevi
immaginiosuoni,anchetramiteregistrazione.
Nelcasodimancatorispettodiquesteprescrizioni,inapertaviolazionedel
CodicedellaPrivacy,siailsingolocheilcondominionelsuocomplesso
potrannoincorrerenell'applicazionedellesanzionisiacivilichepenali
collegateallalesionedellasferaprivatadegliinteressati(art.161ess.Codice
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Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
privacy),oltreovviamenteall'eventualerisarcimentodanniaisingolisoggetti
danneggiati.
Quantoalvaloreprobatorio,leripresevideoeffettuateinambitocondominiale,
siadalsingolocondominochedalcondominionelsuocomplesso,sonoda
considerarsimezzidiprovalegittimi(Cass.n.28554/2013).Perla
giurisprudenzapirecente,infatti,levideoregistrazionicostituiscono"una
provadocumentale,lacuiacquisizioneconsentitaaisensidell'art.234c.p.p.
essendoinoltreirrilevantechesianostaterispettateomenoleistruzionidel
Garanteperlaprotezionedeidatipersonali,poichlarelativadisciplinanon
costituiscesbarramentoall'eserciziodell'azionepenale"(cfr.,exmultis,Cass.
n.6813/2013n.28554/2013).
Vedianche:
Nonservel'unanimitperinstallareletelecamerenelparcheggiodel
condominio LuciaIzzo26/12/15
Videosorveglianzanelcondominio:quandoobbligatorioesporreun
cartelloperavvisaredellapresenzadelletelecamere? DomandeeRisposte
11/08/15
Violalaprivacylatelecamerachepuntaversoilvicino,ancheseinquadra
sololegambe MarinaCrisafi12/06/15
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VILCONDOMINIOELAUTORITAGIUDIZIARIA
Lelitiattiveepassivedelcondominio
Pu accadere che in relazione alle parti comuni dello stabile sorgano dei
contenziosi che giungano davanti allAutorit Giudiziaria. Quando il
condominio a promuovere lazione legale si parler di liti attive. Viceversa
quando il condominio dovr difendersi dalle pretese di terzi parleremo di liti
passive. Una precisazione obbligatoria. In entrambi i casi il soggetto
contraddittoredelcondominiopotrebbeancheessereunodeicondomini.
Come per le questioni extragiudiziali, anche nel campo del contenzioso
giudiziario esistono ben precise competenze divise tra amministratore e
assemblea. Ci significa che vi saranno dei casi nei quali lamministratore
potr procede dufficio e altre circostanze in cui dovr riferire allassemblea
per le opportune prese di posizione. Il mancato rispetto delle competenze
assembleari pu portare alla revoca dellamministratore. Andiamo ora a
delineare, nellambito delle liti attive e passive, quali sono le materie di
competenza dellamministratoree qualiquelledellassemblea.Lart.1131c.c.
recita:"
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei
maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea,
l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti epuagireingiudizio
siacontroicondominisiacontroiterzi.
Pu essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente leparti
comuni dell'edificio a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorit
amministrativachesiriferisconoallostessooggetto.
Qualoralacitazioneoilprovvedimentoabbiauncontenutocheesorbitadalle
attribuzioni dell'amministratore, questi e tenuto adarne senzaindugionotizia
all'assembleadeicondomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo pu essere revocato (att.
64)edtenutoalrisarcimentodeidanni" .
Ilprimocommadelineailpoteredellamministratorediagireingiudizio(c.d.liti
in primis
attive). Egli, , potr farlo in tutte quelle circostanze previste nellart.
1130 c.c. (relativo alle attribuzioni). Per esemplificare: lamministratore sar
competenteadiniziareunazionedi dannotemutocontroiconfinanti(ocontro
gli stessi condomini) laddove sia necessario farlo a tutela degli interessi
comunio ancora adiniziarelazione direcuperogiudizialedelcreditoavverso
icondominimorosi.Lalegittimazioneadagireestesaaqueicasiprevistidal
regolamento di condominio ed a quelli in cui sia stata lassemblea a dargli
mandato. In questo caso i quorum richiesti sono: maggioranza degli
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Guidaalcondominio
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intervenuti allassemblea ed almeno 500 millesimi (art. 1136, quartocomma,

c.c.). Una volta iniziata lazione, e fatte salve le transazioni o altre cause di
estinzione della lite, si dovr ritenere lamministratore legittimato ad agire in
tuttiigradidigiudizio.Ciperquantoconcernequellelitiincuiilcondominio
parteattiva.
Per le liti c.d. passive, cio quelle in cui il condominio chiamato in causa,
lamministratore pu essere convenuto per qualunque azioneconcernentele
parti comuni delledificio. Ci si posti il problema diindividuare illimitedella
legittimazione passiva, anche inconsiderazionedelfattochei commi terzoe
quarto dellart. 1131 c.c. prevedono undiversocomportamentoin casodi atti
esorbitanti le sue attribuzioni. Lorientamento maggioritario della
giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ha interpretato
estensivamente il dettato normativo affermando che " la rappresentanza
processuale dellamministratore del condominio dal alto passivo, aisensidel
secondo comma dellart. 1131 c.c., non incontra limiti quando le domande
proposte contro il condominio riguardano le parti comuni delledificio " (cos
Cass.5203 del 1986, conf. Cass. n. 8286 del 2005). Alla luce di questo
orientamento i commi terzo e quarto vedono notevolmente ridotto il loro
campo applicativo. Comunque, e buonanormacheogniqualvoltagli venga
notificato un atto giudiziario o un provvedimento amministrativo,
lamministratore predisponga tutte lepiopportunedifesema cheallostesso
tempo convochi nel pi breve tempo possibile unassemblea al fine di far
prendereallassiseladecisioniritenutepiopportune.
Alla luce di quanto detto se ne deduce, quanto meno fermandosi ad una
lettura del dettato normativo, che i poteri dellamministratoreinrelazionealla
legittimazione giudiziariasiano moltopiestesiperlelitic.d.passivecheper
quelle attive. Chiarito ci, vale la pena concentrare lattenzione su tre tra le
tematiche pi ricorrenti e delicate: a) il procedimento dingiunzione contro il
condomino moroso b) il dissenso rispetto alle liti da parte del singolo
condominoc)limpugnazionedelledelibereassembleari.
166
Guidaalcondominio
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Ildecretoingiuntivocontroilcondominomoroso
Recita il primo comma dellart. 63 disp. att. c.c.: "Per la riscossione dei
contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea,
l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, pu ottenereun
decretodiingiunzioneimmediatamenteesecutivo,nonostanteopposizione,ed
tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellinoi
datideicondominimorosi".
Lanormacitata completaerende attualeildispostodellart.1130,primo
comman.3,c.c. che imponeallamministratoredi " riscuotereicontributi[]
per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio eperl'esercizio
deiservizicomuni ".
Si tratta del
c.d. decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo . E uno
strumento particolarmente incisivo. Si tratta di una disposizione prevista ad
hocperilcondominio,supplementareedistintadaquellecontenutenelcodice
di procedura civile. Per quanto, infatti, la giurisprudenza abbia esteso il
concetto di prova scritta sulla quale possibile fondare una domanda
dingiunzione, il credito condominiale gode di una tutela specifica. Leragioni
sono varie, certamente incide il fatto che il pagamento ritardato delle quote
condominiali incide sulla regolare conservazione della parti comuni, nonch
sullerogazionedeiservizicomuni.
Soggetto legittimato ad agire lamministratore di condominio. Sitratta
di uno di quei casi, contemplati dallart. 1131, primo comma, c.c., in cui
lamministratore potr agire in giudizio senza il preventivo assenso
dellassemblea. E importante sottolineare, ad ulteriore dimostrazione della
particolare attenzione data dal legislatore al recupero del credito
condominiale, che si tratta di una norma imperativa. In sostanza, il
regolamento di condominio (sia esso assembleare o contrattuale) non potr
derogare a quanto previsto dallart. 63, primo comma, disp. att. c.c.(si veda
art. 72 disp.att.c.c.).Per iniziare ilprocedimentomonitorio necessarioche
lassemblea abbiaapprovatounpianodiripartizioneenaturalmentelostatodi
morosit del condomino. E indifferente che la ripartizione sia quella
preventivaoquellaconsuntiva. Essafungedariconoscimentodeldebito.In
questomodo,pertantoilcondominiosartitolarediuncreditocerto(inquanto
approvato dallassemblea), liquido (perch determinato nel suo ammontare)
ed esigibile (poich lo stato di morosit fa maturare le quote dovute. Una
recentepronunciadellaCassazione,resanelsettembre2008(lan.24299)ha
confermatoquantoappenadetto.IlSupremoCollegiovaoltreritenendocheil
167
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
rendiconto preventivo non sia soggetto a scadenza giunti alla fine dellanno
desercizio. Per i Giudici di legittimit, infatti, questo principio "
renderebbe
impossibile la riscossione degli oneri e, quindi, inciderebbe sullapossibilit
stessa di gestione del condominio per tutto il tempo intercorrente tra la
scadenzadell'esercizioe l'approvazionedelconsuntivo,periodochepotrebbe
ipotizzarsi anche lungo in relazione a molteplici possibili eventi, tra cui, non
ultimo, la non approvazione del progetto da parte dell'assemblea ". E
evidente,per,chelamancataapprovazionedelrendicontoconsuntivodebba
essereimputabileallassembleaenonadinadempienzedellamministratore.
Prima di iniziare unazione giudiziale sar opportuno farla precedere dalla
messa in mora ex. art.1219c.c. Laleggenonrichiede espressamenteche
lingiunzione di pagamento ex art. 63 disp. att. c.c. sia preceduta da
unintimazione stragiudiziale di pagamento. Tuttavia cipotressereoggetto
di valutazione ai fini della condanna alle spese del giudizio nei casi di
opposizione. Fino a qui nulla quaestio : ogni amministratore, sulla base
dellultimo statodiripartizioneapprovato,potragire,dufficio,perilrecupero
del credito proponendo ricorso per ingiunzione di pagamento al giudice
competente ( id est Tribunale o Giudice di Pace, a seconda del valore della
causa,delluogoincuisituatoilcondominio).
Resta da chiarire un ultimo, e non certamente secondario, aspetto. Contro
chi dovr essere rivolta la domanda di pagamento? La risposta, per
quanto possa sembrare scontata, necessita di alcune specificazioni. Per
quanto naturale volgere il pensiero al condomino moroso, giusto
approfondire il concetto di condomino al fine di poter individuare
concretamente chi il condomino. Certamentenonpotressereconsiderato
condomino linquilino. Questo soggetto, infatti, per quanto sia obbligatodalla
legge,inassenzadipattocontrario, apagaredeterminatespesecondominiali
(si veda art. 5 l. n. 392/1978) non potr essere legittimato passivo nel
procedimento monitorio. Lunico e solo legittimato passivo il proprietario
dellappartamento che risulter in ritardo con i pagamenti. Nonsipotragire
nemmeno contro chi appare il condomino (c.d. condomino apparente).La
questione dellapplicazione del principio dellapparenza stata oggetto diun
contrasto giurisprudenziale risolto da un intervento delle Sezioni Unite della
Cassazione. In sostanza molte volte si agiva contro colui che effettuava i
pagamenti (es. la moglie o il marito delleffettivo proprietario) o contro il
vecchioproprietario,inquantolacessionedellunitimmobiliarenonerastata
comunicata allamministratore. Le Sezioni Unite, intervenute per dirimere il
contrasto, hanno affermato che " in caso di azione giudiziale
168
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di

competenza di una unit immobiliare di propriet esclusiva, passivamente
legittimato il vero proprietario di detta unit e non anche chi possa apparire
tale". Ci perch alla luce della pubblicit dei trasferimenti immobiliari sar
sempre possibile, anzi doveroso, prima di inoltrareunricorsorintracciare nei
pubblici registri il proprietario dell appartamento. Stesso discorso in caso di
vendita dellappartamento. Lart. 63, secondo comma, disp.att.,c.c.prevede
che "Chi subentra nei diritti di un condominio e obbligato, solidalmente con
questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello
precedente ".Fermarestandoalsolidarietelepossibiliazionidiregressotrai
soggettidellacompravendita,bisogna comprenderechi ilcondominocontro
cui possibile agire in giudizio. Per fare ci utile capire la relazione che
intercorretra titolaritdiundirittorealee obbligazionirelativealbeneoggetto
di questodiritto.Il SupremoCollegioritienechequeste obbligazionisianoda
considerarsirealio propterrem .Questo tipo diobbligazione" sussisteogni
qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una
obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarit del diritto sul bene:
contestuale titolarit in capo allo stesso soggetto del diritto edell'obbligo.La
connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ci che, a certe condizioni,
l'obbligazioneseguelevicendedeldiritto,trovandolapropriaragioned'essere
nellatitolarit,onella contitolarit,deldirittoreale,invirtdelprincipiopercui
ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi ( cuius comoda
eiusetincomoda )
"(cosCass.6323del2003).Inconseguenzadici,sempre
nella stessa decisione, si , logicamente, affermato che " le obbligazioni dei
condominidiconcorrerenellespeseperlaconservazionedelleparticomunisi
considerano obbligazioni propter rem, perch nascono come conseguenza
della contitolarit del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi
comuni "(Cass. n. 6323 del 2003). Ci significa che i debiti relativi
allimmobile si trasferiscono in capo altitolare del dirittorealesulbene
dequo .Inpoche parole, chiacquistacompraancheidebiti.Questoprincipio,
oramai consolidato nella giurisprudenza della Cassazione, stato
recentemente ribadito dagli stessi Giudici di legittimit, secondo i quali " lo
statusdicondomino spettaallacquirentee []consegueche seilcondomino
alienante non legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le
delibere condominiali,neisuoiconfrontinonpuesserechiestoedemessoil
decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei
confronti dicoluicherivestalaqualitdicondomino putrovareapplicazione
l'art.63comma1 "(cosCass.n.23345del2008) .
169
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
Ricapitolando possibile affermare quanto segue: ogni amministratore di

condominio dopo aver messo in mora il condominioconraccomandataa.r.
(come detto sopra questa fase non obbligatoria ) potr, sulla base
dellultimo piano di riparto approvato, ottenere un decreto ingiuntivo di
pagamento (immediatamente esecutivo) contro il condomino (cio il
proprietariodellappartamento).
Formuladiundecretoingiuntivocontroilcondominomoroso
UFFICIODELGIUDICEDIPACEDI_________________
oppure
TRIBUNALECIVILEDI____________________________

RICORSOPERINGIUNZIONEDIPAGAMENTO

Il ricorrente Condominio ___________, sito in _______ (__), alla via
________ n. ___, in persona dellAmministratore protempore
Sig./Dott./.Geom./Avv. _______ _______, C.F. ___________, elettivamente
domiciliato/a in ______ (__), alla via ________ n. ___, presso lo studio
dellAvv. _____ ______ che lo rappresenta e lo difende giusta procura a
marginedelseguenteatto.
PREMESSO

che il/la Sig. _____________, risulta proprietario/a di una unitimmobiliare
situata presso il Condominio __________ sito in _____ (__), alla via
__________n.__
che il ricorrente Condominio risulta creditore nei confronti del/la Sig.
____________diunasommapariadEuro_____perilpagamentodispesee
contributicondominiali,comeattestatodaiseguentidocumentiallegati:
1.es.copiaverbalediassembleacondominialedel__.__.__(doc.1)
2.es.rendicontospese()
3.es.preventivospese()
4.es.copiabilancio().
cheinumerosisollecitidirettiallattenzionedel/laSig. ____________,peril
pagamentodiquantodovuto,sonorimasti,alladataodierna,inadempiuti
cheilcreditorisultaessereliquido,esigibileefondatosuprovascritta.
170
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Tanto premesso e considerato, il Condominio ________, ut supra

rappresentato,difesoedomiciliato
CHIEDE

che lIll.mo Giudice adito, visti gli artt. 633, 634 e segg. c.p.c., voglia
ingiungere al/la Sig. __________, residente in ______ (__), via ______, di
pagare immediatamente al Condominio _______, in persona
dellAmministratore protemporesig.________,lasommadiEuro_________,
oltre ad interessi legali maturati al saldo e spese bancarie, nonch spese,
dirittiedonoraridelpresente giudiziocome danotaspeseallegatainatti(doc
___)esuccessiveoccorrende.
Voglia, inoltre, lIll.mo Giudicante, autorizzare la provvisoria esecuzione del
provvedimento, nonostante opposizione, come previsto dallart. 63 disp. att.
c.c.
Ai fini della determinazione del contributo unificato di cui agliartt.9e13 del
D.P.R. 115/2002, si dichiara che il valore della presente causa ammonta ad
Euro____.
Siproducono:
1)Copiaverbalediassembleacondominialedel__.__.__
2)Copiaverbalerendicontospesedel__.__.__
3)Copiapreventivospesedel__.__.__
4)Copiabilanciodel__.__.__
5)Copialetteradisollecito
6)Notaspeseecompetenze
()
_______l_______
DepositatoinCancelleriail__.__.__
171
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Ildirittoquotidiano
Ildissensorispettoalleliti:modalitdicomunicazioneerisvoltipratici
Pu accadere che di fronte alla scelta di affrontare una causa non tutti i
condomini siano daccordo. Il codice civile per questa specifica situazione,
allart. 1132, prevede che " Qualora l'assemblea dei condomini abbia
deliberato dipromuovereunaliteodiresistereaunadomanda,ilcondomino
dissenziente, con atto notificato all'amministratore, pu separare la propria
responsabilit in ordine alle conseguenze della lite per il caso di
soccombenza.L'attodeveesserenotificatoentrotrentagiornidaquelloincui
ilcondominohaavutonotiziadelladeliberazione.
Ilcondomino dissenzientehadiritto dirivalsapercicheabbiadovutopagare
allapartevittoriosa.
Sel'esitodellalitestatofavorevolealcondominio,ilcondominodissenziente
che ne abbia tratto vantaggio tenuto a concorrere nelle spese del giudizio
chenonsiastatopossibileripeteredallapartesoccombente ".
In sostanza ogni condomino, singolarmente considerato, pu dissociarsi da
unalitesiaessaattiva,siaessapassiva. Inchemodo?Coluiilqualeintenda
far valere dissociarsi da una controversia deve fare notificarealcondominio,
in persona dellamministratore, il proprio dissenso entro 30 giorni dalla data
della delibera che decide sulla lite. In questo caso il dissenziente separa la
propriaresponsabilit,daquelladeglialtricondominiinrelazioneallesitodella
lite. Ci significa che in caso di soccombenza del condominio egli dovr
esseretenutoesentedallarichiesta pagamentodiqualsivogliaspesariferibile
alla lite. Il secondo comma dellart. 1132 c.c. dice che il condomino
dissenzientepurivalersisuglialtri condomini inqueicasiincuiabbiadovuto
pagare alla parte vittoriosa. Si tratta, evidentemente, di una norma posta a
tutela del condomino che si sia visto costretto a pagare in favore della
controparte.Cdachiedersi,vistoiltenorediquestadisposizionequalesiala
valenza della comunicazione di dissenso rispetto allalite.Stando aldisposto
normativo appena citato, sembrerebbe che la comunicazione di separazione
di responsabilit abbia valore puramente interno. Vi di pi, nel caso di
soccombenza giudiziaria del condominio, parrebbe esserci una sorta di
responsabilit solidale in capo a tutti i condomini. Cosa che abbiamovisto
statanegata, almenoinlineagenerale,perlealtreobbligazioni(Cass.SS.UU.
n. 9148/08) . Si impone una riflessione: i condomini potranno dissociarsi da
tutte le liti oppure esiste un limite alesercizio di questa facolt? Il contenuto
dellart. 1132 c.c. non chiarisce questo aspetto. La Cassazione, chiamata a
pronunciarsi sulpunto,hadistintoqueicasi incuilamministratoreobbligato
per legge a dare comunicazione allassemblea della vertenza giudiziaria da
172
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
quei casi in cui, invece, pu iniziare o resistere in giudizio senza avere

lobbligo di comunicazione. Infatti, dice il Supremo Collegio, " presupposto
essenziale per l'esercizio da parte del condominio dissenziente del poteredi
estraniarsi dalla lite l'esistenza d'una delibera dell'assemblea resa
necessariadalfattochelacitazione notificataall'amministratorecontieneuna
domanda avente ad oggetto una materia di competenza dell'assemblea
stessa " (Cass. 2259 del 1998). E chiaro, allora, che il condomino non pu
dissociarsi laddove la materiaoggettodelcontendere rientri exlegein quelle
di competenza allamministratore (art. 1130 c.c.). Vediamo, infine che cosa
succede nel caso in cui la lite, da cui il condomino si sia dissociato, abbia
esito favorevole al condominio. In questi casi il dissenziente che ha tratto
vantaggio dallesito favorevole della controversia sar tenuto a contribuire a
quella parte che non sia stato possibilerecuperaredallapartesoccombente.
Questa circostanzaricorreneicasiincuivisiacompensazionedellespeseo
esitonegativodelleprocedureesecutive.Sicuramenteilcondominonondovr
contribuire in quei casi in cui sia stato il condominio a decidere di non
proseguirenelrecuperodellespesedallacontroparte.
173
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Limpugnazionedelledelibereassembleari
Ognideliberazioneassemblearedeve averedeterminatirequisitiaffinchlasi
possa considerare valida. Come abbiamo visto in precedenza, ad esempio:
lavviso di convocazione,
che deve contenere lindicazione dellordine del
giorno, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data di
svolgimento dellassemblea. Il verbale deve essere compilato facendo in
modo che tutto lo svolgimento dellassise sia comprensibile e sia possibile
verificare la correttezza dei
quorum deliberativi.
Ogni deliberazionerelativa
ai singolo punto allordine del giorno, per essere valida, deve riportare
un numero di voti uguale o superiore a quello previsto dalla legge.
Devono essere rispettati i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dal
regolamento, ecc. Tutte questi aspetti concorrono a formare una delibera
assembleare valida.
Lart. 1137, primo comma, c.c. dice che "
le
deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono
obbligatorie per tutti i condomini
". Eunanormaimportanteinquantovincola
tutti condomini, compresi assenti e dissenzienti, al rispetto di quanto deciso
dallamaggioranza.
Proprio per questa particolare incisivit del deliberato assembleare

giusto porsi alcune domande.
Che cosa accade se prima o durante lo
svolgimento dellassemblea non vengono rispettate le regole previste dalla
legge o dal regolamento di condominio? In poche parole come si possono
contestare le irregolarit di una delibera?
Lart. 1137, secondo e terzo
comma,c.c.recita:
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio

ogni condomino assente, dissenziente o astenuto pu adire l'autorit
giudiziaria chiedendone l'annullamento neltermine perentorio ditrentagiorni,
chedecorredalladatadelladeliberazioneperidissenzientioastenuti edalla
datadicomunicazionedelladeliberazionepergliassenti.
174
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L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione,

salvochelasospensionesiaordinatadall'autoritgiudiziaria.
L'istanzaperottenere lasospensionepropostaprimadell'iniziodella causadi

merito non sospende n interrompe il termine per la proposizione
dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente
previsto, la sospensione disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I,
capo III, sezione I,conl'esclusionedell'articolo669octies,sesto comma,del
codicediproceduracivile.
Si tratta della disciplina dellimpugnazione delle deliberazioni

assembleari. Le norme appena citate rappresentano le uniche
disposizioni legislative che si occupano dellinvalidit delle decisioni
assembleari.
Le problematiche di maggiore impatto che hanno sollevato, e
tuttora sollevano, dubbi si riferiscono principalmente al tipo di vizi della
deliberaedallemodalitdiricorsoingiudizio.
Vediamopinellospecificoperch.
Lanullitel'annullabilitdelledelibereassembleari
Il codice civile parla semplicemente di deliberazioni contrarie alla legge o al
regolamento dicondominio ene richiede
limpugnazionetempestiva(entro
30 giorni).
Dottrina e giurisprudenza, nel corso del tempo, hanno ritenuto
applicabile allinvalidit delle delibere i concetti di nullit e annullabilit. Le
conseguenze sono evidenti. Una delibera nullaimpugnabile inognitempo,
dachiunqueneabbiainteresseenonsuscettibilediprodurreeffettigiuridici.
In poche parole come se non fosse mai esistita. U
na deliberazione
annullabile deve essere impugnata nei tempi previsti dall'articolo 1137
c.c. La disputa,chesisviluppatain conseguenzadiquestaclassificazione,
ha riguardato lindividuazione concreta di quei vizi comportanti nullit o
annullabilit. Il silenzio della legge al riguardo non ha aiutato. Certamente i
riflessi pratici sono notevoli, proviamo ad esemplificare. In unassemblea
175
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condominiale si decidono lavori straordinari di notevole entit, quasi tutti i

condomini iniziano a versare le rate e si d corso allesecuzione dei lavori.
Giunti a met dei lavori uno dei condomini morosi, sollecitato a mettersi in
regolaconipagamenti,impugnaladeliberarelativaailavoriperchasuodire
nulla. E chiaro che una successiva delibera pu sanare il vizio, tuttavianon
sempre semplice ricomporre determinate maggioranze.
La labilit del
confine tra nullit e annullabilit comportava unincertezza dei rapporti
giuridici non solo tra i condomini ma anche tra condominio e terzi. La
questione, oggetto di un acceso contrasto giurisprudenziale, stata
risoltadalleSezioniUnite
dellaSupremaCortediCassazionenel2005.Con
la sentenza n. 4806, infatti, si affermato che sono da "
qualificarsi nulle le
delibere prive degli elementi essenziali, ledelibere conoggettoimpossibileo
illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le
delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le
delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comunio sulla
propriet esclusivadiognunodeicondomini,le deliberecomunqueinvalidein
relazioneall'oggetto"
.Dicontro,sonoda"
qualificarsiannullabililedeliberecon
vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con
maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento
condominiale, quelle affette da viziformali, inviolazionedi prescrizionilegali,
convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di
informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarit'nel
procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono
qualificate maggioranze in relazione all'oggetto
" (cos Cass. SS.UU. n. 4806
del2005)
.
Lopera giurisprudenziale sta proseguendo nel solco tracciato da questa

fondamentale sentenza catalogando i vari vizi in un modo piuttosto che
nellaltro. Cosin una recentesentenza ilSupremoCollegioha affermatoche
le delibere assembleari relative alla ripartizione delle spese sono nulle "
solo
176
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nel caso l'assemblea consapevolmente modifichi i criteri di ripartizione delle

spese stabiliti dalla legge sempre secondo questa S.C., invece, le
deliberazioni relative alla ripartizione delle spese sono semplicemente
annullabili nel caso in cui isuddetticriterisianoviolatiodisattesi
"(cosCass.
747 del 2009). In sostanza, si impostata la questione limitando i casi di
nullit a quelle violazioni di legge macroscopiche, ampliando il concetto di
routine
annullabilit a tutte quelle ipotesi di " " nellambito della una gestione
condominiale. Riepilogando:unadelibera nullapuessereimpugnatain ogni
tempo, quella annullabile entro 30 giorni, che per i dissenzienti decorrono
dallo svolgimento dellassemblea e per gli assenti dalla comunicazione dello
svolgimento stessa. In ogni caso utile impugnare nei terminiappena citati.
Come abbiamo visto, infatti, nullit e annullabilit, con riferimento alle
deliberazioni condominiali, sono concetti di creazione giurisprudenziale e di
conseguenza valutati volta per volta dal giudice. Cos, per non incappare in
decadenze dovuto a mutamenti dindirizzo giurisprudenziale, vale la pena
impugnare qualsiasi deliberazione entro i 30 giorni di cui al terzo comma
dellart.1137c.c.
Comeimpugnareunadelibera
E necessario a questo punto comprendere come si debba impugnare una
deliberazione assembleare.
Qual latto introduttivo del giudizio?
Come
per le questioni attinenti alla nullit ed allannullabilit, anche per lazione
giudiziaria sono sorti dei dubbi. Escludendo il pi volte citato art. 1137 c.c.
nessunaltra disposizione del codice civile, n tantomeno di quello di
procedura civile prevedono un particolare procedimento per limpugnazione
delledelibereassembleari.
Cosbisognacapirecosasiintendequandolart.1137c.c.parladiricorso.La
giurisprudenza della Cassazione, nel suo orientamento maggioritario, ritiene
cheiltermine
ricorso siautilizzatoin sensoatecnico.Inparticolare,ribadendo
quanto appena espresso, in una recente pronunciailgiudicedi legittimitha
177
Guidaalcondominio
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affermato che "

l'impugnazione della delibera assembleare pu avvenire
indifferentemente con ricorso o con atto di citazione, e che in quest'ultima
ipotesi, ai fini del rispetto del termine di cui all'art. 1137 c.c., occorre tener
conto della data di notificazione dell'atto introduttivo del giudizio invece di
quella del successivo deposito in cancelleria che avviene al momento della
iscrizionedellacausaaruolo
"(cosCass.n.14007del2008).
Per quanto questa presa di posizione sia rappresentativa dellorientamento

pi recente e consolidato, non va sottovalutato quellaltro filone
giurisprudenziale,ilqualehaaffermatoche"
illegislatorequandonellamateria
del condominio, [], ha usato la parola "ricorso" per limpugnazione delle
deliberazioni dellassemblea condominiale, non ha inteso soltantoconcedere
lazione al condomino dissenziente, ma ha anche stabilito il modo
dimpugnazione,inconsiderazionedellasollecitasoluzionedellequestioniche
possono intralciare o paralizzare la gestionedelcondominio"
(Cass.6205del
1997).
Certamente ladifferenzanonsolo nominale.

Impugnareunadelibera con
citazione significa allungare di molto i termini di inizio del giudiziocon
evidenti riflessi sullesecuzione del deliberatoassembleare.Laquestione
dovrebbeessereoggettodispecificaregolamentazionelegislativa.
Conclusioni
In definitiva: una delibera condominiale pu essere nulla o annullabile. Nel
primo caso limpugnazione pu essere fatta in ogni tempo, nel secondo
bisogna rispettare i termini previsti dall'articolo 1137 c.c.
Limpugnazione
puesserepropostatantoconricorso,checoncitazione.
Nelprimocaso
il termine si ritiene rispettato se il ricorso depositato nei 30 giorni di cui al
citato art. 1137 c.c. Nel secondo caso, per non vedere decaduto il diritto ad
impugnare, iterminisarannorispettatinotificando lacitazioneentroisuccitati
30giorni.
178
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Vedioranelformulario:
Facsimilediunaimpugnazionedideliberacondominiale
179
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Lamediazioneinmateriacondominiale
Il
d.l.n.69/2013c.d."decretodelfare" ,convertitoconmodificazioninellal.
n.98/2013,ha reintrodottol'obbligodellamediazione civileecommerciale,
perlemateriedicuiall'art.5deld.lgs.n.28/2010(dirittireali,successioni,
locazioni,contrattiassicurativi,bancari,finanziari,ecc.),ivicompresequelle
condominiali .
Contaleintervento,quindi, riprendevital'art.71quaterdelledisposizioni
diattuazionedelcodicecivile ,introdottodallal.n.220/2012 perdisciplinare
ilprocedimentodimediazioneperlecontroversieinmateriadicondominio,
maientratoinvigore,poichnellemoredell'approvazionedellariforma,la
CorteCostituzionaleavevagicancellatolamediazioneobbligatoria
(sentenzan.272/2012).
Leduenormesisovrappongono,esclusivamente,perladisciplinasulla
competenzaperterritorio ,perlaquale,dallaletturacoordinatadellanorma
codicisticaedall'art.4deld.lgs.n.28/2010,vieneindicataidenticasoluzione:
ladomandavapresentata,infatti,apenadiinammissibilit,pressoun
organismodimediazioneabilitatoubicatonelluogodelgiudice
territorialmentecompetente perlacontroversia,ovveroilluogoincui
situatoilcondominio.Perilresto,l'art.71quaterdisp.att.c.c.incidesu
argomentispecificidell'ambitocondominiale,nontrattatidalleleggegenerale
sullamediazione.
Lecontroversieoggettodellamediazione
L'art.71disp.att.c.c.chiarisce,alprimocomma,cosadebbaintendersiper
controversie"inmateriadicondominio" cuifariferimentoilcitatod.lgs.n.
28/2010,offrendounanozioneampiachericomprende,oltreatuttoilcapoII
deltitoloVIIdellibroIII,anchegliartt.6172delledisposizioniattuativedel
codicecivile.
Sitratta,quindi,dituttelecontroversierelativesiaagliartt.da1117a
1139delcodicecivile, siaalleprevisioni,inmateriadicondominio,
disciplinatenelledisposizionidiattuazionedellostessocodice.
All'internodellecontroversiecondominialirientrano,pertanto, levicende
riguardantileparticomuni, ladestinazioned'usodellestesse(considerata
anchelaconfermadellaprevisione,postriforma,degliartt.1117tere
1117quaterc.c.intema,rispettivamente,dimodificazioniedituteladelle
destinazionid'uso).
180
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Ladisciplinadellamediazioneobbligatoriasiintendepacificamente
estesa siaalcondominiominimo,siaaquelloorizzontalecheal
supercondominio(tutte"articolazioni"previstenellenormedicuiagliartt.1117
ess.c.c.).
Rientrano,inoltre,nell'alveoapplicativodellamediazioneinmateria
condominiale, tuttelecontroversierelativeall'amministratore (artt.
11291133c.c.),allespesefattedalcondominosenzaautorizzazione
dell'amministratoreodell'assemblea(art.1134c.c.),all'assembleadei
condomini(artt.11351137c.c.),ealregolamentodicondominio(art.1138
c.c.),nonchlequestioniinerentil'impugnazionedelledeliberecondominiali
(art.1137c.c.)elaresponsabilitdell'amministratoreelasuarevoca.
Vanno,inoltre,fatterientrarenellamediazioneobbligatoria,lequestioni
inerentiledisposizionidettatedagliartt.61e62disp.att. c.c.intemadi
scioglimentodelcondominioedall'art.63disp.att.c.c.inmateriadi
riscossionedeicontributicondominiali.Tuttavia,dasottolineareche,seda
unlato,nelladisciplinadellamediazionerientranolecontroversieintemadi
riscossionedeicontributi,vaprecisato,dall'altroche,anormadell'art.5del
d.lgs.n.28/2010,lamediazionenonsiapplica"neiprocedimentiper
ingiunzione,inclusal'opposizione,finoallapronunciasulleistanzedi
concessioneesospensionedellaprovvisoriaesecuzione"cisignificachela
disciplinadellamediazioneobbligatoriapuscattareneiprocedimentidi
opposizionealdecretoingiuntivo,soloaseguitodellapronunciagiudiziale
sullarichiestadisospensione.
Darilevare,infine,ledisposizionisull'amministratore(artt.66e67,disp.att.,
c.c.),sulletabellemillesimali(artt.68e69,disp.att.,c.c.),esuiregolamenti
condominiali(artt.70e72,disp.att.,c.c.).
Ilregimedelleeccezioniallobbligatorietdelladisciplinadella
mediazionenonsifermaallaproceduraperingiunzione(cosdetto
decretoingiuntivo).
Lart.3deld.lgs.n.28/2010,specificache losvolgimentodellamediazione
nonprecludeinognicasolaconcessionedeiprovvedimentiurgentie
cautelari,ne'latrascrizionedelladomandagiudiziale .Civuoldirechese
lamministratore,adesempio,devepromuovereunazionedurgenzaper
ottenerelaconsegnadeidocumentidapartedelsuopredecessorenondeve
presentare,preventivamente,istanzadimediazione.
Lart.5,specificaaltrescheilprocedimentodimediazionenon
necessario: [...]
c)neiprocedimentidiconsulenzatecnicapreventivaaifini
dellacomposizionedellalite,dicuiall'articolo696bisdelcodicediprocedura
181
Guidaalcondominio
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civiled)neiprocedimentipossessori,finoallapronunciadeiprovvedimentidi
cuiall'articolo703,terzocomma,delcodicediproceduracivile[...]f)nei
procedimentiincameradiconsiglio(art.5,quartocomma,d.lgsn.28/2010).
Abbiamovolutamentecitatosolamenteleeccezionistrettamente
connesseallagestionedelcondominio.
Neiprocedimentiincameradiconsigliovannoincluseancheleazioniper
nominaerevocadellamministratoredicondominio. Rispettoaquestultima,
tuttavia,nonsipuignorarechestataaffermatalobbligatorietdella
proceduradimediazione (cfr.Trib.Padova24febbraio2015)adognibuon
contobenespecificarechesitrattadiunapresadiposizioneisolataeche
hadestatononpochecritichestanteilsummenzionatoregimedelleeccezioni.
Lalegittimazione
L'art.71quaterdisp.att.c.c.disponealterzocommachealprocedimento"
legittimatoaparteciparel'amministratore ,previadeliberaassembleareda
assumereconlamaggioranzadicuiall'articolo1136,secondocomma,del
codicecivile ".
Cisignificacheil quorum deliberativodeveesserecostituito,siainprimache
insecondaconvocazione,daunnumerodivoticherappresentila
maggioranzadegliintervenutiinassembleaealmenolametdelvalore
dell'edificio ,fermarestandoovviamentelavaliditdelquorumcostitutivo,di
cuialprimoealsecondocommadell'art.1136c.c.,formatodaicondominiche
rappresentino:inprimaconvocazione,lamaggioranzadeipartecipantial
condominioeidueterzidelvaloredell'interoedificioinseconda
convocazione,unterzodeipartecipantialcondominioealmenounterzodel
valoredell'interoedificio.
Ilprocedimento
Perilprocedimentodimediazioneperleliticondominialivalgono,inlinea
generale,leregoledettatedald.lgs.n.28/2010.
Almomentodella presentazionedell'istanza,ilresponsabile
dell'organismo dimediazionedovr designare unprofessionista
(mediatore ),fissandol'incontro tralepartientroenonoltretrentagiornidal
depositodell'istanzastessa.
Inmeritoallapresenzadelleparti,occorre,tuttavia,tenerepresentequanto
previstodalquartocommadell'art.71quaterdisp.att.c.c.,secondoilquale,
182
Guidaalcondominio
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seiterminidicomparizionedavantiall'organismodimediazionenon
consentonodiottenereladeliberadilegittimazioneinfavore
dell'amministratore,possibileottenere(previaappositaistanza)una
"proroga "delladatadiprimacomparizione.
Nelcorsodelprimoincontro,spetteralmediatorechiarirelefunzioniele
modalitdisvolgimentodell'istituto,invitandolepartieilorolegali(lacui
partecipazioneobbligatoria exlege),adesprimersisullapossibilitdidare
avvioallamediazione.
Incasodi esitonegativo,ilprocedimentosiriterrconcluso ,potendo
adirel'autoritgiudiziariaenonprevedendoalcuncompensoperl'organismo
diconciliazione.Incaso,invece,di esitopositivo ,lamediazioneproseguiril
suoregolaresvolgimento,potendoverificarsidueipotesi:ilraggiungimentoo
menodell'accordo.
Nell'ipotesiincuisiraggiungaunaccordo ,ilmediatoreredigerapposito
verbaleallegandoiltestodell'accordomedesimo,ilquale,unavolta
sottoscrittoanchedagliavvocatidalleparti,costituir" titoloesecutivo "
nell'ipotesiincui,invece,nonsipervengaadunaccordo,compitodel
mediatoreformulareuna propostadiconciliazione ,allaqualeleparti,entro
unterminecongruo(diregola 7giorni),dovrannorispondere,comunicando,
periscritto,laloroaccettazioneoilrifiutol'eventuale silenzioequivaleal
rifiutodellaproposta.
Ancheintalcaso,l'art.71quaterdisp.att.c.c.prevedealquintoealsesto
comma,inmeritoalla"propostadimediazione"chelastessavengaapprovata
dall'assembleaconlamaggioranzarichiestadall'art.1136,secondocomma,
c.c.atalfine,ilterminedisettegiornifissatoinlineageneraleper
l'accettazioneomenodellapropostapuesserederogatodallostesso
mediatoreinragionedella" necessitperl'amministratoredimunirsidella
deliberaassembleare ".
Ladurata
Ild.lgs.n.28/2010fissain tremesiilterminediduratamassima della

mediazionee,consideratal'assenzadidisposizionispecifichenella
disposizionecodicisticadicuiall'art.71quaterdisp.att.c.c.,taleterminesi
ritieneapplicabileancheallecontroversiecondominiali.
daprecisare,infine,chelaproceduraconciliativa,instaurataconla
domandadimediazione, impedisceildecorsodelterminedidecadenza
(30giorni)previstodall' art.1137c.c.perimpugnareladeliberacondominiale.
183
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184
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VIILREGOLAMENTODICONDOMINIO
Ilregolamentocondominiale
Ilregolamentocondominialedisciplinatodall'art.1138c.c.nonchdagliartt.
68,6970,71e72disp.att.c.c.
Ilcodicecivileneindividual'obbligatorieteilcontenuto,disponendoalprimo
commache" quandoinunedificioilnumerodeicondominisuperioreadieci,
deveessereformatounregolamento,ilqualecontengalenormecircal'uso
dellecosecomunielaripartizionedellespese,secondoidirittiegliobblighi
spettantiaciascuncondomino,nonchlenormeperlatuteladeldecoro
dell'edificioequellerelativeall'amministrazione "(art.1138c.c.)icommi
successivi,invece,sioccupanodifissarnele modalitdiapprovazione ,da
partedell'assembleaconlamaggioranzastabilitadall'art.1136c.c.,ei limiti
.
Inquestapagina:
Ilregolamentocondominiale |
Definizione |
Naturadel
regolamento |
Obbligatoriet,funzioneeapprovazione |
L'osservanzadel
regolamento |
Lanuovadisposizione"petfriendly" |
Esempiodiregolamento
condominiale
Definizione
Illegislatore,tuttavia,nonfornisceunadefinizioneunivocadelregolamento,
nlariformadelcondominiohaprovvedutoadapportarecontributispecificiin
materia.
Allalucedelladisposizionecodicistica,partedelladottrinasostienecheil
regolamentorappresentiuna "legge"internaalcondominio ,mentrealtre
teorie,propendendoperun'interpretazioneletteraledeldettatonormativo,
sostengonosiaun documentocontenenteuninsiemedinormefinalizzate
adisciplinarel'usodellecosecomuni elaripartizionedellespesesulla
basedeidirittiedegliobblighispettantiaciascuncondominio,nonchle
normeperlatuteladeldecorodell'edificioequellerelative
all'amministrazione.
Secondolagiurisprudenza," ilregolamentodicondominio,qualichenesiano
l'origineedilprocedimentodiformazione,e,quindi,anchequando,abbia
naturacontrattuale,siconfigura,inrelazioneallasuaspecificafunzionedi
costituireunasortadistatutodellacollettivitcondominiale,comeattovolto
adincidereconuncomplessodinormegiuridicamentevincolantipertuttii
componentididettacollettivit,suunrapportoplurisoggettivo
concettualmenteunico,edaporsicomefontediobblighiedidiritti,nontanto
185
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
perlacollettivitcondominialecometalequanto,soprattutto,perisingoli
condomini "(Cass.n.12342/1995).
[Tornasu]
Natura
Conriferimentoallasuanatura,ilregolamentopuessere:" contrattuale "o

negoziale(spessogiinseritonell'attodicompravenditadal
costruttorevenditoreeaccettatoesottoscrittodatuttiicondomini)
"assembleare ",quandosonoicondominiadotarseneattraversoilvoto
dell'assise(inquestecircostanze,exart.1138,comma2,c.c.,ogni
condominopotrprenderel'iniziativaperlaformazionee/olarevisionedel
regolamentoesistente)ovvero" giudiziale",qualora(incasononsiriescaa
pervenireallaformazionedelregolamentoinsedeassembleare)siricorra
all'autoritgiudiziariaaffinchsialastessaaprovvedere.
Ladifferenzatraitretipidiregolamento,lungidall'esseresolonominale
puestendersianchealsuocontenuto .Difatti,secondol'elaborazione
giurisprudenziale, mentregliordinariregolamenticondominiali ,approvati
amentedell'art.1138,comma4,c.c.,dallamaggioranzadeipartecipanti, non
possonoimportarelimitazionidellefacoltcompreseneldirittodi
proprietdeicondominisullepartidiloroesclusivapropriet (Cass.n.
12028/1993),dovendoritenersiesorbitantidalleattribuzionidell'assemblea
(allaqualeconferitoilpotereregolamentaredigestirelacosacomune,
disciplinandonel'usoeilgodimento), legittimalaprevisione,nei
regolamenticontrattuali,diclausolecheimpongonodivieti ochedifatto
incidonosuidirittideicondomini,poich" talidisposizionihannonatura
contrattuale,inquantovannoapprovateepossonoesseremodificateconil
consensounanimedeicomproprietari,dovendonecessariamenterinvenirsi
nellavolontdeisingolilafontegiustificatricediattidispositiviincidentinella
lorosferagiuridica "(Cass.n.3705/2011).
Inognicaso, lenormedelregolamentononpossonoinalcunmodo
menomareidirittidiciascuncondomino ,qualirisultantidagliattidi
acquistoedalleconvenzioni,ncontenereclausoleincontrastooderogatorie
alledisposizionidilegge,ilcuielencoespressamenteindicatonell'art.1138
c.c.enell'art.72disp.att.c.c.
[Tornasu]
Obbligatoriet,funzioneeapprovazione
186
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
Illegislatoredellariformahalasciatoinvariatoilsuperamentodella sogliadei
diecipartecipantiperlaformazioneobbligatoria delregolamento
condominiale,nonchla funzioneprecipua dellostessodidisciplinarel'uso
dellecosecomuni,prevedereicriteridiripartizionedellespese(al
regolamento,infatti,devonoessereallegateletabellemillesimali),fissarele
normeatuteladeldecorodell'edificiononchquelleinerenti
all'amministrazionedellacosacomune.
Nelfissarelemodalitdiapprovazione delregolamento(conla
maggioranzastabilitadalsecondocommadell'art.1136c.c.),ilterzocomma
dell'art.1138c.c.,statonovellatodallariformadel2012,chehaintrodotto
l'obbligochelostessosiaallegatoalregistroindicatodalnumero7)
dell'art.1130c.c .:ovvero,il"registrodeiverbalidelleassemblee"curato
dall'amministratore.
[Tornasu]
L'osservanzadelregolamento
Perespressaprevisionedell'art.1107c.c.,dettatoinmateriadicomunioneed
applicabileanchealcondominio,invirtdelrichiamocontenutonelterzo
commadel'art.1138c.c., ilregolamento,unavoltaapprovato,haeffetto
pertuttiipartecipanti,nonchperglierediegliaventicausa,salvo
impugnazione ,adoperadeidissenzientidavantiall'autoritgiudiziariaentro
trentagiornidalladeliberazione.
compitodell'amministratore ,secondol'art.1130c.c.,novellatodallal.n.
220/2012,punto1), curarel'osservanzadelregolamento dicondominio,
nonchlatenutadelregistrodeiverbalidelleassemblee,alquale,lostesso
vaallegatocomedispostodalsuccessivopunto7).
[Tornasu]
Lanuovadisposizione"petfriendly"
Unadellepirilevantinovitapportatedallariformainmateriadiregolamento
dicondominioquellarelativaall'introduzionedel nuovoquintocomma
dell'art.1138c.c. chesanciscel'impossibilitperiregolamenticondominiali
diinserirenormechevietinodipossedereodetenereanimalidomestici.
La"liberalizzazione "dell'ingressodeglianimalidomesticiincondominio,
sinonimodiunorientamento" petfriendly
"dapartedellegislatore,
destinataadavereuneffettoimpattantesulleliticondominialiportatenelle
187
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
auledigiustizia,apartiredallaindeterminatezzadelladefinizione.Mentre,
infatti,nelprimotestodiriforma,lapertinenzadeldivietoriguardavagli
"animalidacompagnia "chelagiurisprudenzainlineaconl'interpretazione
evolutivadellenormevigenti,hariconosciutocome" esserisenzienti ",
stabilendoche" ilgatto,comeancheilcane,deveessereconsideratocome
membrodellafamiglia "(Cass.13.3.2013)nellastesuradefinitivadeltestodi
riformadell'art.1138c.c.ilterminestatosostituitocon" animalidomestici ".
Ladifferenzatutt'altrochepacifica,poichmentrechiarochetraquesti
ultiminonrientrinogli" animaliesotici "(comeperesempioiserpenti),nonlo
altrettantoperaltrianimalid'affezionechenonsemprevengonoconsiderati
domestici(v.adesempiocriceti,furetti,conigli,ecc.).
Inognicaso, ladirettivasembrapossaritenersivalida,secondola
giurisprudenza,soloperiregolamenticondominialiordinari ,poicha
differenzadiquellicontrattualichepossonolegittimamentelimitareipoteriele
facoltspettantiaicondominisullepartidiloroesclusivaproprietconil
consensounanimedituttiicomproprietari,inquelliassembleari,approvati
dallamaggioranzadeipartecipanti,nonconsentitol'inserimentodiclausole
cheincidonosullalibertdelsingolocondominodipotergodereedisporre
dellapropriaproprietesclusiva,rientrandotraquestefacoltdigodimento
ancheladetenzionedeglianimalidomestici(Cass.3705/2011).
Restanoferme,ovviamente,leregolamentazionigeneraliprevistein
materia ,tracuil'obbligo,incombenteneiconfrontideiproprietaridell'animale,
dimantenereordineepulizianell'areadipasseggio,diusufruiredelguinzaglio
inogniluogoediapplicarelamuseruolaaglianimalidiindoleaggressiva
(comeprevistodall'ordinanzadelministerodellasalutedel2009),oltrealle
consueteresponsabilitcivilideiproprietariperidannicagionatidall'animale
exart.2052c.c.,perleimmissionimoleste(sottoformadirumoreedisturbo
dellaquiete)chesuperanolanormaletollerabilit(art.844c.c.),nonchgli
estremicensuratiinsedepenaledall'art.672c.p.per" omessacustodiaemal
governodianimali ".
[Tornasu]
Esempiodiregolamentocondominiale
Unfacsimlediregolamentodisponibileinquestapagina:
EsempioinPDFdiregolamentocondominiale
188
Guidaalcondominio
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Laproceduradiapprovazionedelregolamentocondominiale
Lart.1138c.c.recita:
"Quando in un edificio il numero dei condomini superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle
cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi
spettanti a ciascun condomino, nonch le norme per la tutela del decoro
dell'edificioequellerelativeall'amministrazione.
Ciascun condomino pu prendere l'iniziativa per la formazione del
regolamentodicondominiooperlarevisionediquelloesistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo commadell'articolo 1136edallegatoal registroindicato
dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso pu essere impugnato a norma
dell'articolo1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascuncondomino, qualirisultano dagliattidiacquistoedalleconvenzioni,e
in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo
comma,1119,1120,1129,1131,1132,1136e1137c.c. "
Lenormedelregolamentononpossonovietaredipossedereodetenere
animalidomestici.
Partiamo dal primo comma. Il codice civile prevede una soglia numerica al
superamento della quale il regolamento condominiale obbligatorio. In
sostanza, ogni condominio con pi di diecipartecipanti(ciodaundici insu)
deve dotarsi di un regolamento condominiale. Si era posto, in dottrina, il
problema del calcolo della soglia. In sostanzacisi chiestiseilnumero era
riferibileaicondominioalleunitimmobiliari.Lorientamentomaggioreritiene
che si debba fare riferimento al numero dei partecipanti. Al di sotto di tale
limiteminimoilcondominiononobbligatoadotarsidiunregolamento.
Che cosa succede se un condomino vuole adottare il regolamento
condominiale ma trova lopposizione degli altri? La risposta varia a seconda
delnumerodeipartecipantilacondominio.Sequestisonoinmisuraminorea
dieci, non si potr faraltrochesottoporredivolta involta lapropriaproposta
allapprovazione dellassemblea. Qualora invece il numero sia superiore alle
dieciunitognisingolopartecipantepotrrivolgersiallAutoritGiudiziariaper
la formazione del regolamento. E dubbio se questo ricorso abbia natura
contenziosa o di volontaria giurisdizione. Stando al tenore letterale della
disposizione normativa contenuta nel secondo comma, non si vede un
rapporto pregiudizialetraricorsoallassembleaperlaformazione exnovodel
189
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
regolamento condominiale e ricorso alla magistratura civile. Sicuramente,

coinvolgendo i diritti di tutti i condomini sulle parti comuni, il promotore
delliniziativa di formazione giudizialedelregolamentodovrcitarein giudizio
tuttiglialtripartecipantialcondominio.
Chiariti i contorni pratici del ricorso per la formazione giudiziale del
regolamento passiamo ad affrontare le ipotesi pi ricorrenti: la formazione
assembleare equella
contrattuale .
Il regolamento si dice di natura assembleare quando approvato
dallassembleadeicondomini.Ebeneteneredistinteleduefasidiformazione
eapprovazione. Ilfattochelassisecondominialeapproviunregolamentonon
indice del fatto che lo stesso sia stato formato dal collegio. Infatti, come
detto poco sopra ogni condomino pu prendere liniziativa per laformazione
del regolamento. Sar poi una scelta demandata allassemblea quella di
apportare modifiche o approvare sic et simpliciter il regolamento
condominiale. Appurato ci utilechiarirequalesiano quorum necessari per
approvareunregolamentocondominialeassembleare.Ilterzocommadellart.
1138 rimanda alle maggioranze previste dallart. 1136 secondo comma c.c.
Ci significa che un regolamento condominiale, quantomeno sotto il profilo
delle maggioranze, sar valido se votato dalla maggioranza dei partecipanti
allassemblea che rappresentino almeno 500 millesimi. Le stesse
maggioranze sono richieste per la modifica del regolamento o di una sua
parte. Una volta approvato il regolamento obbliga tutti i condomini al suo
rispetto (si veda art. 1137 c.c.) e sar valido pure nei confronti di un nuovo
condomino (non partecipante allassemblea) in caso compravendita di una
unit immobiliare. Ci anche in base al fatto che, come detto in materia di
obbligazioni condominiali (c.d. propter rem ), assieme al diritto reale si
trasferiscono tutta una serie di posizioni ad esso connesse. Il contenuto
quello prescritto dal primo comma dellart. 1138c.c.Sitrattadiquellenorme
destinate: a) a disciplinare luso delle cose comuni (es. si potr stabilireuna
turnazione delluso del parcheggio condominiale) b) alla ripartizione delle
spese secondo i diritti e gli obblighi di ciascuno (in sostanza come detto in
precedenza secondo i criteri di allart. 1123 c.c.) c) a tutelare il decoro
delledificio (es. disciplinando lutilizzo delle parti comuni al fine di evitare la
lesione del decoro architettonico) d) a disciplinare lamministrazione (es.
istituzione del consiglio dei condomini). La legge (art. 71 disp. att. c.c.)
prevede la trascrizione del regolamento in un registro tenuto presso
l'associazione professionale deiproprietaridifabbricati,checosadifferente
dalla trascrizione presso la Conservatoria dei pubblici registri immobiliari. La
190
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
norma appena citata rimasta inattuata. In questi casi il contenuto del

regolamento, non potr essere limitativo dei diritti dei singoli condomini n
sulle parti di propriet comune n su quelle di propriet esclusiva. Cos, la
norma regolamentare che disciplini luso turnario dello spazio adibito a
parcheggio non potr escludere nessuno da questuso, ne delimitare ed
assegnare i singoli posti inusoesclusivo.Allostessomodoilregolamento di
natura assembleare non potr limitare luso delle partidipropriet esclusiva,
adesempiovietandounaspecificadestinazione.Cidetto,utiledomandarsi
se queste limitazioni sonopropriedelregolamento assembleareosenessun
puimporrelimitiaidiritti soggettivideipartecipantilacondominio.Sitratta,in
realt, di limiti propri del solo regolamento assembleare. Un altro tipo di
regolamento potr disporre diversamente. E il c.d.regolamentocontrattuale.
Essocosdetto perch accettato datuttiicondominiedha,perlappunto,
valenza contrattuale. Solitamente il regolamento contrattuale predisposto
dalproprietariooriginariodellostabileedinseritoneisingoliattidacquistooin
esso richiamato. Con questo tipo di regolamento sar possibilelimitareluso
delleparticomunistabilendo,edesempio,cheunapartedellostabileandrin
usoesclusivodialcunicondomini,o ancora sarpossibilederogarealcriterio
legale di ripartizione delle spese (criterio della proporzionalit ex art. 1123
c.c.). Si tratta di un vero e proprio contratto con il quale le parti possono
disporre dei propri diritti. E utile capire sino a che punto il regolamento
condominiale possa derogare alle disposizioni di legge. Il quarto comma
dellart.1138 c.c.,coscomelart.72 disp.att.c.c.pongono una seriedilimiti
al campo dazione del regolamento condominiale. Cos, a puro titolo
esemplificativo, non potranno essere derogate: a) le norme di cui allart. 63
disp. att. c.c. relative al procedimento dingiunzione contro il condomino
moroso b) quelle relative al dissenso rispetto allelitiart.1132c.c.c)quelle
relative alle maggioranze assembleari d) quelle relative allimpugnazione
delledelibere,ecc.Questenormesono sicuramentevalideperilregolamento
condominiale di natura assembleare e per quello di natura contrattuale? La
risposta la stessa, per quanto siano stati sollevati dei dubbi da una parte
della dottrina, deve ritenersi che trattandosi di norme inderogabili esse non
possano essere disapplicate solo perch vi laccordo unanime di tutti i
partecipantialcondominio.
C da chiedersi che efficacia abbia questo tipo di regolamento. Come tuttii
contratti ha valore di legge inter partes, tuttavia anormadellart.1372,terzo
comma c.c. " il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi
previstidalla legge ".Cisignificacheilcasodicessionedellunitimmobiliare
191
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
se il regolamento non inserito nellatto dacquisto o quantomeno

espressamente richiamato, esso non avr efficacia nei confronti
dellacquirente. In effetti trattandosi di un vero e proprio contratto non
potrebbe essere diverso. Questa rigidit di posizioni unit alla necessit di
quorum
chiarire i necessari alla modifica del regolamento contrattuale hanno
contribuito ad alimentare un contrasto giurisprudenziale sfociato in una
sentenzadelleSezioniUnite.Proviamoachiarire.
Finoadorasiparlatodiregolamentocondominialedinaturaassemblearee
di regolamento di natura contrattuale. Ci portava, in coerenza con le
definizioni, alle seguenti conclusioni: per la modifica del regolamento
assembleare saranno necessarie le maggioranze indicate dal terzo comma
dellart. 1138 c.c., per la revisione del regolamento contrattuale sar
necessario laccordo tra tutti i condomini essendo tale regolamento un
contratto atuttiglieffetti.Ladottrinahasemprepropostounainterpretazione,
che aveva come centro della propria attenzione non il regolamento
globalmente consideratomalesingole clausolechelo andavanoacomporre.
Cos dicendo, la dottrina era solita distinguere tra clausole di natura
contrattuale e clausole di natura assembleare. La differenza non di poco
conto: le clausole di natura assembleare, infatti, sono contenute anche nei
regolamentidinaturacontrattuale,anzicoscomeperletabellemillesimali(di
naturacontrattualemaa contenuto"legale"),facileimbattersiinregolamenti
contrattuali che siano in toto composti da clausole di natura assembleari.
Conseguenzadi ci, adiredeglistudiosi,erachepermodificareleclausoledi
natura assembleare presenti nel regolamento contrattuale sarebbe stata
necessaria la semplice maggioranza indicata dal terzo comma dellart. 1138
c.c. e non lunanimit. Un intervento delle Sezioni Unite, relativo alla forma
che deve assumere il regolamento condominiale,haribaditoincidentalmente
che " stata da tempo abbandonata l'opinione secondo cui sarebbero di
natura contrattuale, quale che sia il contenuto delle loro clausole, i
regolamenti dicondominiopredisposti dall'originarioproprietariodell'edificioe
allegati ai contratti d'acquisto delle singole unit immobiliari, nonch i
regolamenti formati con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla
comunione edilizia (v. sent. nn. 2275 del 1968,882 del 1970). La
giurisprudenza pirecenteeladottrinaritengono,invece, che,adeterminare
la contrattualit dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi
limitatrici deidirittideicondominisulleproprietesclusive (divietodidestinare
l'immobile a studio radiologico, a circolo ecc...) o comuni (limitazioni all'uso
dellescale,deicortili ecc.),ovveroquelleclausolecheattribuiscanoadalcuni
192
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condominideimaggioridirittirispettoaglialtri(sent.nn.208del1985,3733del
1987,854 del 1997).Quindi il regolamento predisposto dall'originario, unico
proprietario o dai condomini con consenso totalitario pu non avere natura
contrattuale se le sueclausolesi limitanoadisciplinare l'uso deibeni comuni
pure se immobili. Conseguentemente, mentre necessaria l'unanimit dei
consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale, come
sopra inteso, avendoquestolamedesimaefficaciavincolantedelcontratto,,
invece, sufficiente una deliberazione maggioritaria dell'assemblea dei
partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento chenon
abbia tale natura" (cos Cass. SS.UU. n. 943 del 1999).Cisignifica quanto
segue:ognipartecipanteaduncondominiodotatodiunregolamento,siaesso
di naturaassembleareo dinaturacontrattuale,potrchiederedimodificarele
clausole avendo riguardo alla natura delle stesse e non a quella del
regolamento globalmente considerato.Quantoespostoportaadirechepi
corretto parlare di clausole di natura contrattuale o assembleare, mentre
riferendoci al regolamento sar pi opportuno dire che esso di origine
contrattualeoassembleare:tantopersottolinearelemodalitdiapprovazione
dello stesso. Cos potr accadere che unregolamento dioriginecontrattuale
contenga clausole di natura assembleare ma non viceversa. Il tutto con le
sopra evidenziate conseguenze in materia di quorum necessari per la
revisionedellanormeinessocontenute.
Unultimaquestione quellaattinentelaformadelregolamentocondominiale.
La lettura delle norme ad esso relative d limpressione che per ogni
regolamentosia necessarialaformascritta.LeSezioniUnite,conlasuccitata
pronunciadel1999,hannogiustamentesottolineatotalefattoaffermandoche
un regolamento di condominio non contenuto nello scritto inconcepibile
perch l'applicazione dellesuedisposizioni, avoltediincertainterpretazione,
e la sua impugnazione sarebbero difficili se non impossibili inassenzadiun
riferimentodocumentale.Inoltreperlanecessitdella formascrittamilitanole
seguenti decisive osservazioni: a) l'art. 1138 del codice civile prevede la
trascrizionedelregolamentonelregistrodi cuiall'art.71disp.att.cod.civ.,in
deposito presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati, e
questa previsione rivela la volont del legislatore di richiedere il requisito
formale anche se la norma divenuta inapplicabile presupponendo la sua
operativit l'esistenza dello ordinamento corporativo non piin vigoreb)per
l'art. 1136 7 comma del codice civile deve redigersi processo verbale, da
trascrivere in un registro conservato dall'amministratore del Condominio, di
tutteledeliberazioni dell'assembleadeipartecipantiallacomunionee, quindi,
193
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
anche della delibera di approvazione del regolamento amaggioranzae,per

la identit di ratio deve essere, altres, depositato presso l'amministratore il
documento contenente il regolamento c) la tesi secondo cui la formascritta
sarebberichiestasolo"adprobationem"nonmeritaadesione.Infatti,accertato
che il regolamento deve essere racchiuso in un documento, la scrittura
costituisce un elemento essenziale per la sua validit in difetto di una
disposizione che ne preveda la rilevanza solo probatoria, presupponendo
questa, per la sua eccezionalit, un'espressa previsione normativa nella
specie mancante d) la forma scritta per la validit del regolamento
contrattuale poi fuori discussione, incidendo le sue clausole suidirittichei
condominihannosulleunit immobiliaridiproprietesclusivaocomune .(cos
Cass. SS.UU. n. 943 del 1999). Cos come per la forma "iniziale" anche le
eventuali revisionidevonoessereapportatein formascrittanonpotendosifar
valere una sorta di abrogazione tacita o per facta concludentia . Sul punto
lappena citata sentenza ha affermato che " ritenuto che il regolamento di
condominioperesserevalidodebbarisultaredaunattoscritto,indubbioche
la stessa forma sia richiesta per le sue modificazioni perch queste,
risolvendosi nell'inserimento nel documento di nuoveclausole insostituzione
delle originarie, non possono non avere i medesimi requisiti di esse " (Cass.
ult.Cit)
.
E tanto pi la forma scritta indispensabile se le variazioni riguardino le
clausole di un regolamento contrattuale che impongano limitazioni ai diritti
immobiliari dei condomini, in quanto queste integrano per la giurisprudenza
oneri reali o servit prediali datrascrivereneiregistridellaConservatoriaper
l'opponibilit ai terzi acquirenti di appartamenti dello stabile condominiale
(sent.nn.1091e2408del1968,882del1970) "(Cass.SS.UU.943del1999).
194
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Larevisionedelregolamentocondominiale:uncasopratico
Tanto detto per comprendere al meglio tutto quanto sopra esposto in
relazione allorigine del regolamento, alla natura delle clausole ed alla sua
forma utile portare un esempio. Tizio costruttore delledificio Alfa vende le
varie unit immobiliari in esso insistenti. Trattandosi di un condominio, che
avr pi di dieci partecipanti, lo stesso costruttore predisponeilregolamento
condominiale che andr a far parte dei singoli atti di vendita. Una volta
formatoedaccettato questo regolamentopotrdirsidi origine contrattuale.Al
suo interno sono contenute una serie di norme disciplinanti luso della cosa
comune nonch alcune disposizioni limitative della destinazione duso delle
singole unit immobiliari. Con il passare del tempo, mutano le esigenze dei
condomini cosicch alcuni di essi prendono liniziativa per la revisione del
regolamento di condominio. In sostanza si vogliono andareamodificaredue
clausole. In primis quella che disciplina luso del parcheggio comune. Il
numerodeicondomini aumentato eiposti autononbastanopertutti.Adire
dei pi sarebbe utile una turnazione. Molti condomini vorrebbero adibire la
loro unit immobiliare a studio professionale, ma una clausola del
regolamento lo vieta. Giunti allassemblea si tratta di mettere ai voti le
proposte. Alcuni condomini sostengono che essendo il regolamento di
carattere contrattualele clausolein essocontenutenecessitinodellunanimit
per la loro modifica. I proponenti convinti che avrebbero sentito simile
obiezionemostrano ediscutonoassiemeaipresentiiltestodellasentenza.Si
giungecosallaconclusionedimodificarelaclausolarelativaaiparcheggicon
le maggioranzedicuiallart.1138terzocomma c.c.,trattandosidiclausoladi
naturaassembleare voltaadisciplinarelusodellecosecomuni.Nonessendo
presenti tutti i condomini per la votazione relativa alla modifica dellaltra
clausola di natura contrattuale in quanto imitatrice del diritto di ognuno sul
proprioimmobilesidecidedirinviareladiscussionesulpuntoallasuccessiva
assemblea.
195
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VIIAPPROFONDIMENTIVARI
Cosafarequandoilcondominomoroso
Dott.ssaManuelaMargilio ConlaRiformadelCondominio attuatacon

Legge11dicembre2012,n.220siriapertalaquestionetantodibattutain
meritoallediversesoluzionidaintraprendereneiconfrontidelcondominoche
nonversilapropriaquotadispesecondominiali.
Achinonmaicapitatodidoveraccollarsilespesediqualchecondomino
chenonintendecorrisponderelapropriaquotaedisentirsirichiedereanche
lapartedovutadalcondominoinsolvente?Difronteaquestoproblema
spinosochemettesicuramenteindifficoltglialtricondominima,ingenerale,
qualsiasicreditoredel
condominio ,possiamoevidenziarequantosegue:
ADVERTISING
inprimoluogosegnaliamoinuovipoteriattribuitidallaRiforma
allAmministratoredistabilialfinediprocedereallariscossionedellespese
condominiali,inbaseallaripartizionestabilitadallassemblea.Aisensidel
nuovoart.63 codicecivile
dispatt.eglipuottenereun
decretoingiuntivo
immediatamenteesecutivoneiconfrontidelcondominomoroso,nonostante
leventualeopposizione
precisiamoinoltrechelAmministratorehatemposeimesidallachiusura
dellesercizioannualeperpoteragirecontroilcondominomorosoperlequote
nonpagate
evidentecomeeglidispongadiunostrumentopiimmediatoedefficace
perilrecuperodeicrediticondominialinonessendopinecessariala
preventivaautorizzazionedellassembleanlobbligodimettereinmorail
condominoinadempiente
infinel'amministratore,comemisuracautelare,pusospendereilcondomino
morosodallusodeiservizicomunichesianosuscettibilidigodimento
separato.
Soffermandociorasullanaturadegliobblighideicondominineiconfrontidi
terziCreditoridel
condominio ,qualiunimpresaappaltatricecheeseguelavori
diristrutturazionedellafacciata,oentierogatoridienergiaelettrica,acqua
ecc,sonoopportuneleseguenticonsiderazioni.
undatodifattocheleobbligazioniassuntedallamministratore,innomee
percontodel condominio ,eranodisciplinatefinoapocotempofadalprincipio
dellasolidarietpassivatracondomini.Ilcreditorepertantoperla
196
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
soddisfazionedelpropriocreditopotevadomandareilpagamentoadunosolo
deicondominiilquale,asuavolta,potevarivalersiproquota,neiconfrontidei
morosiperlapartedovuta.
Sullabasediquantostabilitodallasentenzan.9148/2008del08.04.2008
dellaCortedicassazioneaSezioniUnitevenivaintrodotta,perlafattispecie
considerata,laregoladellaparziarietdelleobbligazionicondominialinei
confrontideiterzicreditori,consuperamentodelprecedenteorientamento
dellasolidarietpassiva.
Neconseguecheognicondominoerachiamatoarisponderedeidebiti
soltantoperlapropriaquotadicompetenzaedunqueilcreditorepoteva
pertantopretenderedaognicondominosololapartedovuta.
Taleimpostazionenonstatapienamenteconfermatadallarecenteriforma
delcondominio .
Occorredunqueinquestasedesoffersisuquellachelaposizioneoggi
assuntadalLegislatoreconlanuovadisciplina,percomprenderequantoe
cosasiastatorecepitodellorientamentogiurisprudenzialesopraesposto.
Possiamoritenerereintrodottalasolidarietpassivaprimaesistente?Forse
sulpuntocancoraunpodiambivalenzaenonpocheperplessitinmerito.
Aisensidelgicitatoart.63,alsecondocommasiprevedequantosegue:
"Icreditorinonpossonoagireneiconfrontidegliobbligatiinregolaconi
pagamenti,senondopol'escussionedeglialtricondomini."
Quindi,nelcasoincuilaspesainquestionesiadovutaadesempio,quale
corrispettivoperleffettuazionedilavoridistraordinariaamministrazione,a
frontedelcontrattostipulatodallamministratoreinrappresentanzadeglialtri
condomini,limpresachehaeseguitoilavorinonpotrchiederetuttoil
pagamentoadunsolocondomino.Dovrrivolgersiaciascunodeicondomini
inproporzioneallasingolaquotadebitoriadispettanza.Inoltre,edquila
novitrilevante,ilcreditoredovragireproquotaprimaneiconfrontidei
condominimorosi(aluiindicatidallamministratore)e,solonelcasoincuisia
impossibilesoddisfarsisulpatrimoniodiquestiultimi,potrsuccessivamente
rivolgersiaicondominiinregola.Vienepertantointrodottoilbeneficiodella
preventivaescussionemaqualoraleazioniesecutiveneiconfrontidei
condominimorosisidovesserorivelareinfruttuose,icondominivirtuosi
sarannocomunquechiamatiarisponderedelleobbligazionicondominiali.
Concludendo,deltuttoevidentecomelariformasiaintervenutaperdirimere
contrastieconflittidiinteressetipicidiquestamateria.Daunlatoponendosia
197
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
tuteladeicondominiadempientiedallaltrocercandodisoddisfaregliinteressi
deicreditoridel
condominioincasodiinadempimentodeicondomini.
Restiamotuttaviainattesadisuccessivepronuncegiurisprudenzialesucasi
concretichepossanofareulteriorechiarezzasuunamateriachenellato
praticosiprestaancoraadiverseinterpretazioni.
Dott.ssaManuelaMargilio margilio.manuela@gmail.com

198
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Lazionedelterzocreditorecontroilcondominomoroso
LuciaIzzo L'art.1123c.c.,comma1,prevedeche" lespesenecessarieper

laconservazioneeperilgodimentodelleparticomunidell'edificio,perla
prestazionedeiser /
vizinell'interessecomuneeperleinnovazionideliberate
dallamaggioranzas onosostenutedaicondominiinmisuraproporzionale
alvaloredellaproprietdiciascuno" .
Il
codicecivilefasalvelediverseconvenzioni,nonchipotesidideroga
previsteneicommasuccessivi.
Intemadiripartizionedellespesecondominialiilprincipiodunquequello
della
proporzionalitinrelazioneallapropriaquotadipartecipazioneal
condominio .
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Lanotapronuncia 9148/08 haportatoleSezioniUnitedellaCassazionea

disconoscerel'indirizzoprincipaleadottatodallaprevigentegiurisprudenza
chequalificavaleobbligazioniassuntedal condominiocomesolidali,
ritenendoesigibileperinterodalsingolocondominoildebitocondominiale
(salvopoiildirittodirivalsasuglialtricondomini).
Lapronunciahapreferitol'oppostatesiminoritariadel criteriodella
parziarietcomeespressanell'art.1123c.c. ,cosdaconsentirealcreditore
dirichiederel'adempimentodelcreditoincapoaisingolicondominiinragione
dellapropriaquotapercentualediriferimento.
Successivamente,ilmutatoindirizzogiurisprudenzialeconfluitoinuna
modificalegislativadelledisposizionidiattuazionedel codicecivile
:lalegge
220/2012hanovellatol'art.63disp.att.c.c.chealsecondocommaafferma" I
creditorinonpossonoagireneiconfrontidegliobbligatiinregolaconi
pagamenti,senondopol'escussionedeglialtricondomini ".
Laleggenonhatuttaviaprecisatolemodalitd'azionecheilterzocreditore
deveseguireversoilcondominomoroso:seppurildecretoDestinazioneItalia
elaleggedistabilitsianointervenutesuldettamedella220/2012, rimasto
unvuotonormativocolmatotramiteorientatainterpretazione
giurisprudenziale .
199
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
Inlineagenerale,siritenutocheilcreditoredebbaagireneiconfrontidel
condominio procurandosivalido titoloesecutivo perl'escussionedel
propriocreditorimastoinsoluto .L'amministratoreprovvederaripartirela
sommadovutainbaseallequotedispettanzadeisingolicondominie,seil
creditononrisultercompletamentesoddisfatto, l'amministratoredovr
fornirealcreditorel'elencodeicondominimorosiperconsentirglilaloro
previaescussione .
Fornireidatideimorosiconsideratounobbligodileggeacarico
dell'amministratoregiacch,inmancanza,ilcreditorepotragire
giudizialmenteperottenereidatirichiesti.
Comeprecisatodall'avv.MicheleD'Auriain" Laresponsabilitsolidaledei
condominidopolariformadelcondominio ","
qualoral'escussioneabbia
esitonegativo,ilCreditorepotragirecontroicondominivirtuosi ,ma
ancheinquestocasoentroillimitedellequotedovuteinragionedeimillesimi
dipropriet,percuilasommadarecuperare,chenonstatopossibile
escuteredaicondominimorosi,andrripartitatraicondominivirtuosiin
misuraproporzionaleaimillesimidiproprietdiciascuno ".
Proprioinragionediunasimileeventualit,siritienechel'amministratore
diligentedebbacomunicaretempestivamenteaglialtricondominiinominativi
deimorosi,inmanierarispettosadell'interessepersonaleallariservatezza.
Aggiungeancoral'avv.D'Auriache" Q ondominio
ualorailc nonabbia
regolarmentedeliberatoilpagamentodellesommepretesedalcreditore
equestiottengavalido titoloesecutivo ,sarpossibileagireperl'escussione
controtuttiicondominiinragionedellerispettivequotecalcolateinbaseai
millesimidipropriet(cioesattamentenellostessomodosancitodalle
SezioniUniteinepocaanteriforma) ".
Pertantoilterzodovr,dinnanziadunaregolaredeliberadiripartizione
sommerimastaparzialmenteinadempiuta,secondolanuovastruttura
normativadelineatadalleSezioniUniteedallaL.220/2012, soddisfarsi
preventivamentesuicondominimorosicontutteleazionipossibili
(mobiliariimmobiliariepressoterzi)esoloincasodiprovatoesito
negativo,sarpossibileaggredireilcondominoinregola .
200
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
Alternativamente,siccome(salvosiastatodispensato)" l'amministratore
tenutoadagireperlariscossioneforzosadellesommedovutedagliobbligati
entroseimesidallachiusuradell'esercizionelqualeilcreditoesigibile
compreso "(art.1129c.c.),l
'amministratorepotr,inviapreventivaed
anchetramiteprocedureesecutive,agirepersonalmenteperreperirele
sommenecessarieadestinguerel'obbligazione edevitarel'intervento
direttodelcreditore.
Poichl'amministratoretenutoperleggeafartransitaresuunconto
correnteintestatoal condominio ognisommaricevutaaqualunquetitolodai
condominiodaterzi, larecentegiurisprudenza( tratutteTrib.Milano
25/05/14comeillustratodaPaoloM.Storaniin" Contocorrentedel
condominio:SalpignoramentoancheperTrib.Milano "
)haipotizzatoche
siapossibileperilcreditorepignorarelesommeivicontenuteinragione
delvincolodidestinazioneimpressosudiesse, poichormaiincamerate
dall'entedigestione condominio .
LuciaIzzo
Perapprofondimenti,sivedaanche:
Idebiticontrattidalcondominio.Unabreveguidasuquellocheoccorre
saperepermegliodifendersi.Condominimorosi:obblighidellamministratore,
lasolidarietpassivaeilprincipiodiparziariet.
201
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Ildirittoquotidiano
LasopraelevazioneincondominioAvv.SilvioRezzonico
Secondoquantodispostodal primocommadellarticolo1127del codice

civile
,ilproprietariodellultimopianoodellastricosolaredelledificio
condominialepuelevare"nuovipianionuovefabbriche",salvocherisulti
altrimentidaltitolo.
Taledisposizioneapparentementediagevoleletturanelsuoinsieme
tuttaltrochedifacileinterpretazione .
Sipensi,innanzitutto,al concettodinuovipianionuove fabbriche.
Noncosagevolecapiresecontaliterminidevono intendersile
costruzionicorrispondentiaglistandardminimidialtezza o
deipianise
possanoesserviricondottequelleche silimitanoadoltrepassarela
precedentealtezza delfabbricato.
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Nonneanchefacilecapiresenellanozionedisopraelevazionerientraanche
il
recuperodeisottotetti ,neiqualisianoricavatiunoopiappartamenti,a
prescinderedallinnalzamentodeimuriperimetralidellultimopianoodeltetto.
Intema,unruolofondamentalestatoassuntodalle pronuncedellaCorte
dicassazione ,nonostanteillorocarattere oscillanteetalvolta
contrastante .
Lasopraelevazione:possibilesenzaspostamentoinalto?
Unaquestioneparticolarmenteinteressantequella,sovraaccennata,
relativaallapossibilitdiconsideraresopraelevazioneanchelasemplice
modificadelsottotettochenontocchiilimitidelfabbricato.
Conlasentenzaa sezioniunitenumero16794/2007 ,adesempio,laCorte
dicassazionehachiaritochesiinpresenzadella sopraelevazioneexart.
1127c.c. ,laddovenoncisilimitiamodificazionisoltantointernecontenute
neglioriginarilimitidelfabbricato.
Intalsenso,conspecificoriferimentoadunipotesidirifacimentodiun
sottotetto,laCortesieragiespressaconla sentenzanumero1498/1998 ,
affermandochesihasopraelevazionesolonelcasoincuinoncisilimitialle
modificazioniinternedelsottotettonellambitodeilimitistrutturalioriginaridel
fabbricato,macisiadoperinelsuperamentoditalilimitistrutturaliattraverso
linnalzamentodelloriginariaaltezzadelledificioelospostamentoinaltodella
coperturadelfabbricato.
Tuttavia,occorredarenotadelfattocheinmaterianonsonomancate
opinionidisegno contrario.
BastipensareallasentenzadellaCassazionenumero6643del22maggio
2000che,conriferimentoadunanalogafattispecie(concernentelavoridi
202
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
innalzamentodicirca60cmdellafaldadeltettoedeisoffittilungoilperimetro
delpreesistentelocalelavanderia),haritenuto chelasopraelevazione
sussistentenonperilfattodiunapuraesemplicecostruzioneoltrelaltezza
precedentedelfabbricato,ma soloincasodicostruzionediunoopi
nuovipianiodiunaopinuovefabbriche,sopralultimopiano
delledificio,qualechesiailrapportoconlaltezzaprecedente .
Ilcontrastogiurisprudenzialeinmateriadisottotettituttaltrocheirrilevante,
inunperiodoincuiillororecuperonotoriamenteconsistente.Tantchegi
lasecondasezionedellaCortediCassazionecon ordinanza7giugno
2005,n.11857 avevarimessolaquestioneallanalisidellesezioniunite,
ondetentaredipervenireaunacomposizionedelcontrastoemerso
nellambitodellasezionestessa.
Inparticolare,nellarichiamataordinanza,igiudiciavevanoevidenziatochein
giurisprudenzarisultaormaidelineatolorientamentoinbasealquale,aisensi
dellart.1127c.c.,devonoessereconsiderati nuovipianionuovefabbriche
leopereconsistentinella trasformazioneinappartamentodiunasoffitta
mediantelaumentoda1a3metridellasuaaltezzamedia ,inquantoi
sottotetti,lesoffitte,lecantine,isolaivuotieglianaloghispazinonpraticabili,
destinatiadisolareilcorpodifabbricadallasuacopertura,costituisconouna
semplicepertinenzadellinteroedificiocondominialeodelsuoultimolivello
oveappartenganoinviaesclusivaalproprietariodiquesto,comenellaspecie,
enondannoluogoalorovoltaadunpianoasstante,destinaticomesonoa
funzioniaccessorie,qualidepositi,stenditoi,cameredariaaprotezionedegli
alloggisottostantidalcaldoedalfreddoedallumidit.
Mentre noneraaltrettantochiaroseilrecuperodeisottotetti
comportassesopraelevazione ,ancheladdovelemodificazionisiano
soltantointerneecontenuteneglioriginarilimitidelledificio,senzaalcun
aumentodialtezza.
Oggi,tuttavia,anchegrazieallapronunciadel2007, ilcontrastosembra
esserestatocomposto nelsensodinon riteneretaliultimemodificazioni
comerientrantinellanozionedi sopraelevazione .
Precisazionesucosalaleggeintendeper"ultimopiano"
Ciaparte,valelapenadipuntualizzare chenellecasecopertedatetto i
cuisottotetti,solai,soffitte,abbaini,sianodiproprietesclusivaper ultimo
piano deveintendersiquellodel sottotettoenonilsottostanteultimo
pianonormale ,sicchildirittodisopralzospettaaiproprietaridisolaio
soffitteoabbainienongiaiproprietaridelpianosottostante.
203
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
Sitengatralaltropresentechequalora lultimopianodelledificio
appartengaperporzioniapidiuncondomino ,laparziarietdeldiritto
comporta checiascunodeiproprietaripusopraelevaresoltantonella
colonnadariasoprastantelaporzionediproprietesclusiva salvo
danniallesteticadelledificioeingeneralenelrispettodellenormedel codice
civile
senzachesianecessarialacontemporaneasopraelevazione,daparte
deglialtriproprietari,dellerispettiveporzioni(cfr.,intalsenso,Cassazione24
febbraio2005n.4258e,assaipiindietroneltempo,Cortedappellodi
Milano16marzo1951).
Sitenga,poi,presenteche seillastricosolarediproprietcomunedei
condomini ,anormadellart.1117c.c.,secondounavecchiaCassazione,il
dirittodisopralzo spettaalproprietariodellultimopianoenonatuttii
condomini(cfr.sentenza7novembre1961,n.2572).
Lecondizioniperlasopraelevazione
Nonostantelalibertdisopraelevaresiageneralmenteconcessadalprimo
commadellarticolo1127,essaconoscecomunquedeilimiti,chelastessa
normaaporrenelprosieguo.
Innanzitutto,infatti,lasopraelevazionenonammessa senonlo
consentonolecondizionistatiche delledificio.
AtalpropositolaCortedicassazione,consentenzanumero8642/2012,ha
chiaritochetalelimitevavalutatononsoloconriferimentoallepossibilit
delledificiodisopportareilpeso,maancheinrelazioneaquelledi
sopportarelurtodiforzeinmovimentoqualilesollecitazionidiorigine
sismica .
Insecondoluogo,ilcodicedlapossibilitaicondominidiopporsialla
sopraelevazionequandoessa pregiudichilaspettoarchitettonico
delledificio o
diminuiscanotevolmentelariaelalucedeipiani
sottostanti (art.1127,terzocomma,c.c.).
Lindennitdisopraelevazioneelaricostruzionedellastricosolare
Senonsiverificanolelimitazioniprevistedal codicecivile ela
sopraelevazionevieneeseguita,ilsopraelevantetenutoacorrispondere,
aglialtricondomini(sibadibene:nonal condominio ),lacosiddettaindennit
disopraelevazione ,dacalcolaretenendocontodelvaloreattualedellarea
daoccuparsiconlanuovafabbrica,divisoperilnumerodipianicompreso
quellodaedificareedetrattolimportoaluispettante.
Intemadi calcolodellindennitdisopralzo ,ancheunaconsolidata
giurisprudenzahaperaltropuntualizzatoche,assuntocome elementobase
perilcalcolodellindennitdicuiallart.1127c.c.ilvaloredelsuolosucui
204
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
insisteledificioolapartediessochevienesopraelevata,questoimportova
poidivisoperilnumerodeipiani compresoquellodinuovacostruzione,
deducendo infinedalquozientecosottenuto, laquotachespetterebbeal
condomino cheeseguelasopraelevazione,inrelazionealpianooallaparte
dipianooaipipianidisuapropriet:lasommaresiduacostituisce
lammontaredellindennit,daripartirsitraglialtricondomini(Cfr.Cassazione
n.1635/1960,n.1084/1976,n.12292/2003).
Delresto,pereffettodellasopraelevazionesiverificaun trasferimento
patrimonialecheriguardatutteleparticomunidelledificio eche
compensatopropriodalversamentodellapredettaindennit.
Insostanza,lindennitdisopraelevazionevieneaconfigurarsicomeuna
reintegrazioneparzialedellaperditasubitadaicondomini ,conil
trasferimentodellequotedicomproprietdellareacondominiale.
Eperquesto,oltretutto,cheilsopralzo,quandoalteraperpidiunquintoil
valoreproporzionaledellunitimmobiliaredelcondominointeressato,rende
necessariala revisionedellatabellamillesimaledipropriet (exart.69,n.
2,disp.att.c.c.),conunaumentodellaquotadicomproprietdelcondomino
chehaeffettuatoilsopralzoelacorrispondentediminuzionediquelleditutti
glialtricondomini.
Pereffettodelloccupazionedellacolonnadaria,ilsopraelevantetenuto,
peraltro,acorrisponderel indennitdisopraelevazioneaciascunodegli
altricondomini anchequandolasopraelevazionesiaeseguita senza
concessioneedilizia (Cassazione21/05/2003,n.7956).
Lindennitdeveesserevalutatainrelazionenonallapuraesemplice
superficiedelsuolocondominiale,maalla volumetriacostruibileoal
numerodilocalicostruibili secondoglistrumentiurbanisticicomunali,
sicchilvaloredelsuolosideterminainbaseallavolumetriatotaleedificata,
chesiottieneconilsopralzooinbasealtotaledeilocalicherisulteranno
costruiti.
Ildirittoallindennitsiconfiguracome dirittodicredito ,sicchil
terminedi
prescrizione quellodecennale dicuiallarticolo2946c.c.e,incasodi
ritardatopagamentodellindennit ,icondominicreditori,chevogliano
conseguireancheilpagamentodegliinteressi,devono mettereinmorail
debitore ,anormadellart.1282c.c..
Lobbligodelpagamento sorgeinfattiallattodell
ultimazionedeilavori ,ma
gliinteressi perritardatopagamento,dapartedichihasopraelevatoea
favoredeglialtricondomini,decorronosolo dalladatadimessainmora a
normadellart.1282c.c.(cfr.Cassazione16ottobre1990,n.10098).
205
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
Oltreallindennitdisopraelevazione,ilcodicecivileprevedeperil
sopraelevanteanchelobbligodi ricostruireillastricosolare sucuituttio
partedeicondominiavevanodirittodusoinmododanonrenderepi
incomodolusooriginario.
Definizionegiuridicadeldirittodisopraelevazione
Inognicasoicontrastidottrinaliegiurisprudenzialinonsifermanoalla
nozionedinuovipianionuovefabbriche,masiestendonoallastessa
definizionegiuridicadeldirittodisopraelevazione ,talvoltaconsiderato
comeun dirittodisuperficie,concontenutoeconomicoproprioevalutabile
separatamentedaquellodeglialtripiani(cfr.Cassazione7dicembre1994,n.
10498),talaltracomeunveroeproprio dirittodipropriet ,comprensivo
dellafacoltdiedificare,spettanteesclusivamentealproprietariodellultimo
pianodelledificiooalproprietarioesclusivodellastricosolare.
Ladistinzionetraproprietdellastricosolareeproprietdella
sovrastantecolonnadaria
Inognicaso,occorretenerpresentechevidistinzionetraproprietdel
lastricosolareeproprietdellasovrastantecolonnadaria,sicchstatoper
esempioritenutoche,incasodisopraelevazione,ilproprietariodellastrico
soloquandosisiariservatoanchelaproprietdellacolonnadaria
esoneratodallobbligodicorrisponderelindennitdisopraelevazioneaglialtri
condomini.Sivedano,intema,lepronuncedella Cassazione n.1463/1962,
n.1084/1976,n.5556/1988e n.22032/2004 .
Einparticolaretaleultimasentenzaastabilirechela colonnad'aria (ecio
lospaziosovrastanteillastricosolare)noncostituisceoggettodidiritti e
quindinoncostituisceoggettodiproprietautonoma,rispettoallaproprietdel
lastricosolare,sicchnonesoneradallobbligodelpagamentodellindennit
incasodisopraelevazione.
Avv.SilvioRezzonico
206
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Vedioralaraccoltadiarticoliesentenzeinmateriadicondominio.
rrr
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CONDOMINIO: SCATTA LA REVOCA PER L'AMMINISTRATORE CHE
RITARDAILBILANCIO
LuciaIzzo31/12/15diLuciaIzzoLegittimalarevocadell'amministratoredi
condominio che sottopone in ritardo all'assemblea l'approvazione del conto
dei suoi esercizi, anche se questi siano stati poiapprovatidaicondomini.Lo
ha stabilito il Tribunaledi Tarantoconun decretodel21settembre2015(qui
sotto allegato).Nella fattispecie l'amministratore non aveva reso il conto
relativoa due annualit.L'assembleaveniva convocata per l'approvazionedel
conto dei due esercizi solo nell'ottobre del 2014, ma si soprassedeva sul
punto.Solo nel giugno del 2015, dopo la notifica del ricorso per la revoca
giudiziale dell'amministratore resistente, si svolgeva l'assemblea che
approvavaall'unanimitdeipresenti iduerendiconticumulativi.Lacircostanza
chel'assembleaabbia,seppurinritardo,approvatoiduerendiconti,nonsalva
l'amministratore dalla sua revoca giudiziale stante la gravit della violazione
addebitatagli.Secondo il giudice territoriale, infatti, l'art. 1129 c.c., che
attribuisce la legittimazione attiva a proporre l'azione in discorso al singolo
condomino, evidenzia sostanzialmente che la volont della maggioranza
assembleare, che approvi l'operato dell'amministratore nonostante la
violazione commessa, non pu escludere di per s l'illecito e la sua
gravit.D'altrondeilnonrendereilcontodellagestionerilevadipersaisensi
dell'art. 1129 c.c. come grave irregolarit.Per il giudice "deve al riguardo
sottolinearsi che quando ci si trova di fronte a delibera assembleare che
approvi rendiconti pluriennali, non osservandosi la regola della necessaria
annualit del rendiconto,siritienechesiconfiguriunaformadinullitenondi
semplice annullabilit della delibera". Ci quindi vale a rimarcare la gravit
della violazione in parola, sotto il profilo qui in esame, anche quando sia
avvenuta con riferimento ad un solo esercizio.Infatti, nel caso di specie, per
quanto riguarda l'esercizio luglio 2012 giugno 2013 i termini erano
ampiamente scaduti,posto che laconvocazionedell'assembleaavvenivasolo
207
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
nell'ottobredel2014.Anzi,daitrascorsiemergeancheunasortadirecidiva,se
siconsideracheanchenelsettembre2012l'approvazioneassembleareaveva
ad oggetto ancora una volta due esercizi cumulativi e cio il periodo
20102012.Appare evidente che la violazione, cio il non aver presentato il
conto relativo ad un esercizio, sia grave e come tale giustifichi la revoca
giudizialedell'amministratore..

RACCOLTA RIFIUTI 'PORTA A PORTA'? I CASSONETTI VANNO NEL
CORTILECONDOMINIALE
Lucia Izzo 31/12/15 di Lucia Izzo I cassonetti della differenziata vanno
posizionati all'interno dei cortili condominiali nel caso sia attivo il servizio di
raccolta dei rifiuti "porta a porta".Questo quanto stabilito dalla sentenza n.
1169/2015 del Tar Piemonte.Rigettato il ricorso di un condominio contro il
gestore del servizio servizio pubblico di raccolta, trasportoesmaltimento dei
rifiuti urbani del Comune di Torino, il quale aveva ordinato che i cassonetti
della raccolta differenziata venissero collocati all'interno del cortile
condominiale, con obbligo di esporliinstradasoltantonellezonee neigiorni
stabiliti dal gestore stesso.Il condominio impugna il provvedimento del
gestore, assumendo che linternalizzazione deirifiutinoncostituisca principio
di carattere generale e precisando che, in ogni caso, sarebbe possibile
derogarvi in presenza di specifici presupposti.Doglianze prive di pregio a
parere del Tribunale Amministrativo: secondo il regolamento comunale di
gestione dei rifiuti urbani sarebbe possibile collocare i cassonetti sul suolo
pubblico, ma solo se non adottato il sistema della raccolta differenziata
"porta a porta".Di fronte ad una simile eventualit, scatta l'obbligo dei
proprietari di trattenere i cassonetti all'interno degli spazi pertinenziali di
propriet,esponendoliinstradasoltantoneigiornienelleorediraccoltacheil
gestorediserviziopubblicohastabilito.IlComunediTorino,rilevailTar,hada
diverso tempo adottato il sistema di raccolta dei rifiuti a domicilio,
coinvolgendo man mano quante pi aree cittadine possibili: pertanto vige il
principiogeneraledellacollocazionedeicassonettineicortiliprivati.Laderoga
a cui si appella il condomino in effetti praticabile, come affermato dalla
circolare della giunta regionale n. 3 del 25 luglio 2005, ma solo se
linternalizzazione dei cassonetti pu intralciare o ostacolare il passaggio
nelle stesse pertinenze dei fabbricati o creare problemi igienici.Nel caso di
specie la collocazioneindicatadalgestoreeraapparsaquella piconfacente
esarebbedovutoessereilcondominioaproporreundiversoposizionamento
208
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meno gravoso per le esigenze dei condomini e, al tempo stesso,

tecnicamente praticabile senza pregiudizioperl'efficacegestionedelservizio
di raccolta dei rifiuti urbani.Irrilevante la circostanza addotta dal condominio
secondo cui la collocazione nel cortile interno avrebbe sottrattoaicondomini
areeadibitea parcheggio:sitrattadimeriinteressiprivatichecedonoilpasso
al preminenteinteressepubblicotesoallacorrettarealizzazionedelsistemadi
raccoltadeirifiutiportaaporta..

CONDOMINIO: IL DISTACCO DAL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO
NON ESONERA DAL PAGAMENTO DI TUTTE LE SPESE DI
MANUTENZIONE
Valeria Zeppilli 30/12/15 di Valeria Zeppilli Se per alcuni condomini il
riscaldamento centralizzato costituisce ancora oggi una comodit, c' chi
preferiscedistaccarseneerendersiautonomononsoloperragionidipraticit
ma, spesso, anche per convenienza economica. Oggi dopo le modifiche
apportateall'art.1118dallaleggen.220/2012(Vedi:Ildistaccodelcondomino
dal riscaldamento centralizzato) staccarsi dall'impianto autonomodiventato
pi semplice ma bisogna tenere conto che non sempre la scelta risulter
essere vantaggiosa. Recentemente, la Corte di appello di Milano ha infatti
stabilito che il condomino che decida di rinunciare al riscaldamento
centralizzato deve comunque continuare a pagare le spese della
manutenzione non solo straordinaria ma anche ordinaria dell'impianto
comune. Con la pronuncia numero 3360 del 31 luglio 2015, in particolare, il
giudice dell'impugnazione del capoluogo lombardo ha infatti fornito
un'interpretazionedecisamente suigeneris dell'articolo1118delcodicecivile.
Tale norma, letteralmente, obbligherebbe il condomino che decida di
rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato a concorrere alle sole spese
per la manutenzione straordinaria dell'impianto e perlasuaconservazionee
messa a norma. Per i giudici milanesi per proprio il riferimento alla
conservazione che rende necessaria la partecipazione anche alle spese
ordinarie: se il bene non viene mantenuto in via ordinaria, esso infatti
destinato a deteriorarsi. Oltretutto, secondo quanto stabilito dalla Corte di
appello, nel caso in cui tale obbligo non fosse riconosciuto, il condomino
preserverebbe il valore dellapropriaabitazioneaspesedeglialtricondomini.
Egli, infatti, potrebbe sempre riallacciarsi all'impianto centralizzato e
beneficiare della sua ordinaria conservazione. Nel caso in esame,insomma,
la scelta di non usufruire pi del riscaldamento comune del condominio, a
209
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conti fatti, non risultata affatto conveniente. Chiss dopo la sentenza il

condominotornersuisuoipassi...Testodell'art.1118.delcodicecivile.Diritti
dei partecipanti sulle cose comuni. Il diritto di ciascun condomino sulle parti
comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, e' proporzionale al valore
dell'unita' immobiliare che gli appartiene. Il condomino nonpuo'rinunziare al
suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non puo' sottrarsi all'obbligo di
contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche
modificando la destinazione d'uso della propria unita' immobiliare, salvo
quanto disposto da leggi speciali. Il condomino puo' rinunciare all'utilizzo
dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, sedalsuo
distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa
per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al
pagamentodellesolespese per lamanutenzionestraordinariadell'impiantoe
perlasuaconservazioneemessaanorma..

NON SERVE L'UNANIMIT PER INSTALLARE LE TELECAMERE NEL
PARCHEGGIODELCONDOMINIO
Lucia Izzo26/12/15diLuciaIzzovalidaladeliberacondominiale,anche
senzaunanimit,concuiicondominidecidono disottoporrelazonagaragea
sorveglianza mediante l'installazione di un sistema di telecamere a circuito
chiuso per prevenire ed evitare la commissione di reati.Ilsistemanonledeil
diritto alla privacy poich le aree condominiali comuni, come il garage e i
parcheggi, non rappresentano luoghi di privata dimora.Lo conferma il
TribunalediRoma,quintasezionecivile,conlasentenzan.17803/2015,adito
da un condomino contro la decisione assembleare che aveva autorizzato
l'apposizione dell'impianto di videosorveglianza.Non sussiste la lesione della
privacy lamentata dal ricorrente: infatti, come stabilito nella sentenza
44701/08 della Cassazione penale "l'area condominiale e il relativo ingresso
non rientrano nei concetti di 'domicilio', 'privata dimora' n 'appartenenza di
essi'aiqualisiriferisce l'art.614 c.p. (richiamatodall'art. 615 bisc.p.)nozioni
cheindividuanounaparticolare relazionedelsoggettoconl'ambienteoveegli
vive la sua vita privata, in modo da sottrarla ad ingerenze esterne
indipendentemente dalla sua presenza: i luoghi sopra menzionati sono, in
realt, destinati all'uso di un numero indeterminato di soggetti e di
conseguenzalatutelapenalisticadicuiall'art.615bisc.p.nonsiestende alle
immaginieventualmenteiviriprese".AncheilGaranteperlaprotezionedeidati
personali, in apposita guida stilata a seguito della riforma del condominio,
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conferma che l'impianto a circuito chiuso, cos come l'appositawebcam, che

riprendono la zona parcheggio, i box auto o l'ingresso della casa, non sono
soggettiallanormativadelcodiceprivacy.Neppurevaleaconvincereilgiudice
la circostanza che la delibera non fosse stata assunta dall'unanimit dei
condomini.A seguitodellalegge220/2012,infatti,necessariocheafavoresi
sia espressa la maggioranza dei presenti all'assemblea e che costoro
rappresentino la met dei millesimi non trattandosi diun'innovazionevietata.
Per il giudice capitolino "se il fine indicato dal Garante quello di evitare la
commissione di reati e se la giurisprudenza di legittimit esclude la
configurabilit dell'illecito sulle parti comuni per la loro intrinseca natura, le
particomunidiunedificiobenpossonoessereoggettodisorveglianzavideo"..

RUMORI: NON C' DISTURBO DELLA QUIETE PUBBLICA SE A
LAMENTARSIUNSOLOCONDOMINO
Valeria Zeppilli 22/12/15 di Valeria Zeppilli C' una norma del codice
penale che puniscechiunquedisturbiin variomodoleoccupazionioilriposo
delle persone: si tratta dell'articolo659.Proprioconriferimentoatalenorma,
la Corte di Cassazione ha recentemente precisato che, affinch la relativa
fattispeciecriminosapossa ritenersiintegrata,fondamentalecheilfrastuono
si propaghi in maniera tale da disturbare una pluralit di persone e non un
solosoggetto.Ciindipendentemente dallivellodeirumoriedalsuperamento
del limite normale di tollerabilit. Ad averlo chiarito, pi nel dettaglio, la
sentenza numero 49983/2015, depositata il 18 dicembre (quisottoallegata).
Nelcasodispecie,laricorrenteerastatacondannatadalTribunalediCatania
per il reato in questione, in ragione della sua abitudine a trascinare mobili e
sbattere energicamente i tappeti sulle ringhiere dei balconi, cagionandocos
forti rumori. A lamentarsene, per,eraunsolocondomino. Epropriopertale
circostanzalaCassazionehadecisodiaccogliereledoglianzedelladonnae,
con esse, il ricorso dalla stessa presentato. Infatti, ricordano i giudici, il
soggetto passivo del reato di cui all'articolo 659 c.p. deve necessariamente
coincidere con una pluralit di persone. Del resto il bene giuridico protetto
dalla norma non di certo la tranquillit di un singolo soggetto ma va
ravvisato,piingenerale,nellaquietepubblica.Oltretutto,se, comenelcaso
di specie, irumorisipropaganoall'internodiuncondominio,ilfastidiononpu
riguardare esclusivamente gli abitanti degliappartamenti situatisopraosotto
quello dal quale essi provengano. piuttosto necessario che il disturbo si
estenda a una parte pi consistente di condomini. La sentenza dicondanna
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delTribunale diCataniadeveinsommaessereannullata.Vedianchelaguida:
Immissioni di rumore. Come tutelarsi contro le immissioni di rumori molesti
Quidi seguitoalcuniprecedentiarticoliesentenzeinmateriadiimmissionidi
rumoreCondominio:lalavatricerumorosaedisturbaognigiorno?Nessun
risarcimento per i vicini Marina Crisafi 30/10/15 Cassazione: night club
tropporumoroso?Non soloillecitoamministrativo.E'reatoMarinaCrisafi
21/09/15 Il bar sotto casa troppo rumoroso? La sanzione solo quella
amministrativa Valeria Zeppilli 19/08/15 Condizionatore rumoroso? Va
risarcito il dannoesistenzialeeil dannoallasalutemaperquest'ultimoserve
documentazione medica N.R. 21/06/15 Cassazione: Commette reato il
gestoredelpubchenoncacciaiclientirumorosiN.R.07/04/15Immissioni
di rumore: Cassazione, basta dimostrare il superamento del limite della
normale tollerabilit per ottenere il risarcimento del danno LiciaAlbertazzi
03/11/14Ilconduttorepurecederedalcontratto secisonorumoriMarina
Crisafi 16/08/14 Cassazione: L'inquilino pu recedere dal contratto di
locazione se il cane del vicino troppo rumoroso A.V. 04/06/14
Condominio: Cassazione, rumori molesti, quando si pu chiedere il
risarcimento del danno non patrimoniale? Licia Albertazzi 27/04/14
Tollerabilit delle immissioni di rumore. Cassazione: indennizzo e
prosecuzione o inibizione e risarcimento del danno? Licia Albertazzi
14/04/14 Immissioni intollerabili di fumo, rumore e odori: diritto del
proprietarioallacessazioneeal risarcimentodanni.Avv.SilviaDelcuratolo
12/04/14.

CONDOMINIO E SINGOLE UNIT ABITATIVE, QUANDO
CONFIGURABILEILGRAVEDIFETTOCOSTRUTTIVO
Avv. Paolo Accoti 18/12/15 Avv. Paolo Accoti L'art. 1669 c.c., rubricato
sottoladizionedi "Rovinaedifettidicoseimmobili",prevedeche:"Quandosi
tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga
durata,se,nelcorsodidiecianni dalcompimento,l'opera,perviziodelsuolo
o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta
evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore responsabile nei
confronti delcommittenteedeisuoiaventicausa,purchsiafattaladenunzia
entrounannodallascoperta".Insimilievenienze,pertanto,ilproprietarioha
diritto a vedersi riconosciuti i danni per la rovina o il difetto costruttivo. La
giurisprudenza, generalmente,portataa ritenerecheigravidifetticostruttivi
di un edificio sono quelli che incidono sulla struttura e sulla funzionalit
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dell'opera, ma anchequellicheinibisconoinmanieraconsiderevoleilnormale
godimentodellacosa,cheinfluisconoinmanierarilevantesull'utilitcuiessa
destinata e le carenze riconducibili ad erronee previsioni progettuali o
prescrizioniesecutivedelcommittente,etantoaprescinderedall'esiguitdella
spesa occorrente per il ripristino dell'immobile. Ci posto, sono stati
consideratigravi difettidell'edificio,lecarenzecostruttivedell'operaallorchla
realizzazione avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed
anche se incidenti su elementi secondari ed accessori, purch tali da
compromettere la sua funzionalit e l'abitabilit (Tribunale di Grosseto,
01/08/2015). Ed ancora il grave difetto configurabile nell'ipotesi di carenza
all'impianto di scarico delle acque di un immobile (Cass. civ. Sez. VI 3,
13/11/2014, n. 24188), per le copiose infiltrazioni di umidit dalla copertura
dell'immobile dovute a difetto di impermeabilizzazione (Corte App. Bologna
Sez. II,05/03/2014), incasodianomalierelativeallarealizzazionedel tettoo
delterrazzodicopertura diedificio,talidaprovocareinfiltrazioned'acquaagli
appartamentisottostantioadaltrestrutturecondominiali(TribunalediNocera
Inferiore, 10/09/2013), per le inadeguatezze della rete fognaria (Tribunale di
Monza, 01/07/2009), nell'ipotesi di caduta dell'intonaco per infiltrazioni di
umidit ovvero per i difetti di costruzione che interessano i tetti e quelli
attinenti alla impermeabilizzazione del manto di copertura dell'edificio (Cass.
civ. Sez. II, 29/03/2006, n. 7254). Al pari, sono stati ritenuti gravi difetti
dell'edificio,l'inadeguatezzarecettivadellefossebiologiche(Cass.civ.Sez.II,
27/12/1995, n. 13106) e quelli incidenti sull'impianto centralizzato di
riscaldamento (Cass. civ. Sez. II, 21/05/1994, n. 5002). Da ultimo, stato
ritenuto che il difetto relativo all'isolamento acustico rientra nei gravi difetti
costruttivi di cui all'art. 1669 c.c., sempre che lo stesso pregiudichi in modo
sensibile ilgodimentoel'utilizzazionedellesingoleunitabitative(Tribunaledi
Milano, 13/11/2015). Nel caso sottoposto al vaglio del Tribunalemeneghino,
alcunicondominiconvenivanoingiudiziolasocietcostruttrice,ilprogettistae
direttore lavori, nonch i tecnici incaricati di predisporre la relazione sui
requisiti acustici dell'immobile, per ottenere ilrisarcimentodeidanniderivanti
dai gravi difetti afferenti l'edificio e gli immobili in propriet esclusiva degli
stessi, per l'inadeguato isolamento acustico e in conseguenza del mancato
rispettodeiparametrifissatidalDPCMdel5.12.1997.Evidenziavanoglistessi
che, il livello di rumorosit percepito nelle rispettive abitazioni, rinveniente
dalla inadeguata insonorizzazione dello stabile in condominio, era divenuto
intollerabile, e che ci aveva comportato la diminuzione del valore
dell'immobile oltre che un danno alla salute degli occupanti. All'esito della
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disposta consulenza tecnica d'ufficio, emergeva il superamento dei limiti del

livello di rumore da calpestio, dell'isolamento di facciata e degli impianti a
funzionamento discontinuo. Si riscontrava ancora che la tipologia di posa in
operadei pavimentiedei rivestimenti,edinparticolare l'assenzadisoluzione
di discontinuit tra gli stessi e la non rilevata presenza del materassino
"anticalpestio", coscomelastessatecnicadiposaimpiegatasul corposcale
per la posa degli scalini e del rivestimento deipianerottolieracausadiponti
acustici ("I Ponti acustici sono a tuttiglieffettiviepreferenzialichecollegano
due ambienti diversi, ilrumorepercorre talivieperoltrepassareagevolmente
pareti e solai che ci dividono da altri ambienti e dal mondo esterno". Fonte:
www.edilio.it di Stefano Benedetti, Esperto in acustica in edilizia). Ci posto,
ritiene il Tribunale meneghino richiamando la consolidata giurisprudenzadi
legittimit che: "la nozione di difetto di costruzione ricomprende anche
alterazionichenoninvestonopartiessenzialidell'immobilemaqueglielementi
secondari o accessorifunzionaliall'impiego duraturodell'operaetali pertanto
dainciderein modoconsiderevolesulgodimentodell'immobile(Cass.civ.,II4
ottobre2011 n.20307,Cass.civ.,II, 19febbraio2007n.3752).talegiudizio
si fonda per l'appunto sulla constatazione della idoneit di tali difetti a
pregiudicare in modo sensibile il godimento e la utilizzazione delle singole
unit abitative immobilidaparte degliattorie,conseguentemente adincidere
sulla funzione abitativadelbene (cfr.Cass. civ.,III,27gennaio2012n.1190
che ha ricondotto alla fattispecie di cui all'art. 1669 cod.civ. il difetto relativo
all'isolamento termico ed acustico dell'immobile)". Con riferimento alle
posizioni dei singoli convenuti il Tribunale delinea i profili delle rispettive
responsabilit. Per quanto concerne il progettista e direttore dei lavori, lo
stesso avrebbe dovuto impartire le indicazioni tecniche, sia grafiche che
descrittive, necessarie a definire le parti dell'edificio tenute al rispetto dei
requisiti acustici passivi, nonch, quale direttore dei lavori avrebbe dovuto
presenziare in cantiere, anche al fine di fronteggiare l'assenza dei riferiti
dettagli grafici. Con riferimento ai tecnici acustici convenuti, gli stessi sono
statiritenutiresponsabiliatitolodicolpa,consideratol'apportodeglistessialla
"valutazione previsionale di clima acustico e sui requisiti acustici passivi
dell'edificio", affetta da carenze e da violazioni della normativa relativa alla
modalit di redazione. Infine, per quanto concerne la posizione della ditta
appaltatrice, il Tribunale di Milano, richiama i costanti principi dellaSuprema
Corte per cui: "la responsabilit per i vizi e difetti dell'opera va imputata di
norma all'appaltatore, in considerazione dell'autonomia tecnica ed
organizzativa di cui gode nell'esecuzione del contratto, e ci anche laddove
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siano ravvisabili vizi o omissioni nel progettopredispostodalcommittente.In

particolare l'appaltatore, dovendo assolvere al proprio dovere di osservare i
criteri generali della tecnica obbligato a controllare, nei limiti delle sue
cognizioni, la bont del progetto odelleistruzioniimpartitedalcommittentee
dal direttore dei lavori, ove queste siano palesemente errate, pu andare
esente da responsabilit soltanto se dimostri di avere manifestato il proprio
dissenso ediesserestatoindottoad eseguirle,quale"nudusminister",perle
insistenze del committente ed a rischio di quest'ultimo (Cass.c iv., III, 20
settembre 2011, n. 19132, Cass. civ., III, 12 luglio 2006, n. 15782)". Sulla
scorta delle anzidette argomentazioni, i convenuti sono stati condannati in
misura proporzionale alle rispettive responsabilit, in virt: "del minor valore
delleunitimmobiliaripereffettodeiviziaccertati,avutoriguardoalladifficolt
di realizzare gli interventi di ripristino" (Trib. Milano Sez. VII, Sent.,
13/11/2015).Pertanto,nell'ipotesidi gravidifetti costruttivi, isingolicondmini
edilcondominiostesso,quest'ultimoinrelazionealleparticomunidell'edificio,
hannodirittoalrisarcimento deldanno,invirtdellaclausoladiresponsabilit
posta dall'art. 1669 c.c., oltre che nei confronti dell'appaltatore, anche nei
confronti degli eventuali corresponsabili, ai sensi dell'art. 2055 c.c., per il
quale, se il fatto dannoso imputabile a pipersone,tuttesonoobbligatein
solido al risarcimento del danno. Da ricordare, infine, che il termine
decadenzialediunanno perladenunciadeigravidifettiprevistodall'art.1669
c.c., decorre dal giorno in cui si consegue un elevato grado di conoscenza
("oggettiva") in merito alla gravit dei difetti e alla loro origine, conseguenza
dell'imperfettaesecuzionedell'opera, nonessendoalcontrariovalutabilisegni
discarsarilevanzaemerisospetti..

CONDOMINIO: ADDIO ALLA CASAFAMIGLIA SE IL REGOLAMENTO
NONLOPREVEDE
Valeria Zeppilli 16/12/15diValeriaZeppilliNelcasoincuiilregolamento
condominiale preveda che un appartamento possa essere destinato
esclusivamente ad abitazione, studio professionale o ufficio privato, non
possibile adibirlo ad altre destinazioni, neanche a una casafamiglia. Non
importa che il proprietario, unico interessato, abbia gi ottenuto tutte le
autorizzazioni amministrative necessarie atal fine:perilTribunalediCatania
la residenza per anziani pu essere aperta solo con l'autorizzazione
aggiuntiva dei condomini. La casafamiglia, del resto, non pu essere in
nessun modo paragonata a una civile abitazione: le sue caratteristiche e la
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necessit aggiuntiva di un ambulatorio specializzato incrementano, infatti,

l'affluenza sia nell'edificio che, soprattutto, nei parcheggi. A precisarlo la
sentenzanumero4976/2015dellaterzasezionecivile:l'attivitdelproprietario
dell'appartamento deve essere necessariamente approvata dall'assemblea
condominiale con la maggioranzadicui alsecondo commadell'articolo1136
del codice civile, ovverosia con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la met del valore dell'edificio. Il
giudice siciliano, a sostegno delle sue conclusioni, sottolinea, peraltro,cheil
regolamento condominiale che dispone la limitazione della destinazione
dell'edificio ha natura contrattuale in quanto stato allegato al rogito e
richiamato in esso. Esso, poi, non pu essere sottoposto ad alcuna
interpretazione estensiva, nonostante non ponga alcun espresso divieto di
casafamiglia.Insomma:ilcondomino deverassegnarsi. Lasuainiziativanon
puproseguireseglialtricondomininonsonod'accordo..

CONDOMINIO: LECITO PARCHEGGIARE LA SECONDA AUTODAVANTI
ALPROPRIOGARAGE
Marina Crisafi 16/12/15 di Marina Crisafi Uno dei tanti problemi che
alimentanolelitiincondominioilparcheggiodellesecondeauto.Selaprima
infatti va in garage, l'altra dove si pu collocare? Secondo il tribunale di
Vicenza (sentenza n. 984/2015, qui sotto allegata), lecito parcheggiarla
davanti o in prossimit del proprio box, purch rimanga lo spazio sufficiente
periltransitoesequestonon comportaunmutamentodelladestinazionedel
bene comune. E la decisione che contempla tale facolt per tutti gli inquilini
pu essere bendeliberataamaggioranzadall'assembleacondominiale.Cos
affermando, iltribunalehadatotortoadunacondominacheavevaimpugnato
la delibera assembleare manifestando la propria contrariet alla decisione
approvataamaggioranza.Perlaricorrente,inparticolare,lafacoltconcessa
a tutti i condomini di parcheggiare la seconda macchina davanti ai propri
garage,erastata assuntainviolazionedell'art.1120,3comma,c.c.,potendo
arrecare "pregiudizio alla stabilit o alla sicurezza del fabbricato", oltre a
"comprometterelatempestivitel'efficaciadi eventualiinterventidisoccorso,
ovvero l'accessoediltransitodimezziqualiambulanzeoveicoli deivigilidel
fuoco". Ma per il tribunale, il pregiudizio prospettato dall'attrice non sussiste.
Nel caso di specie, infatti, il restringimento della corsia di accesso ai box di
propriet dei condomini lascianelpuntopi strettouno spazioliberodi quasi
tre metri, pichesufficientequindiperiltransito diambulanzeodimezzidei
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vigili del fuoco di medie dimensioni. Quanto alla mancanza del consenso
unanime di tutti i condomini, il giudice vicentino ritiene che la delibera si
limitata ad introdurre una ulteriore modalit di utilizzo dello spazio comune,
consentendo il parcheggio delle auto nelle aree individuatesenza prevedere
una "facolt di sosta incondizionata" n creare disparit di trattamento tra i
condomini, posto che la facolt concessa statariconosciutaatuttiequindi
ancheallaricorrente."Sepoiquest'ultimasiopposta alla regolamentazione
dell'uso della cosa comune voluta dalla maggioranza e non ha richiesto
l'individuazionedi uno spazio davanti algaragedisuapropriethaspiegato
il tribunale ci non significa certo che la delibera abbia introdotto una
disparit ditrattamentonelgodimentodellacosacomune".Percui,ladelibera
rientra senz'altro tra quelle per le quali l'art. 1136 c.c. prevede il voto
favorevoledellamaggioranzadeicondominieilricorsovarespinto..

IL SINGOLO CONDOMINO PU PROLUNGARE LA CORSA
DELL'ASCENSORE SINO AL SUO PIANO SENZA BISOGNO DI UNA
DELIBERADELL'ASSEMBLEA
Valeria Zeppilli 14/12/15diValeriaZeppilliProlungareapropriespesela
corsa dell'ascensore un vero epropriodirittodelsingolocondomino.Losa
beneunanzianosignore che,acausadegliacciacchidatidall'et,volevache
l'ascensorenonsifermassepialquartopianodell'edificio,maarrivassesino
al quinto, ove egli abita. Con la sentenza numero 12791/2015, del 12
novembre scorso (qui sotto allegata), la nona sezione civile del Tribunale di
Milanohaaccoltolesueragioniehadichiaratonullaladeliberaassembleare
con la quale il condominio aveva respinto la richiesta dell'uomo. Secondo il
tribunale meneghino infatti "non si richiede una preventiva autorizzazione
assembleare che abiliti il singolo condominoadeffettuareunusopiintenso
della cosa comune realizzando delleinnovazionisiapureneilimiti postidalla
legge"Comericordanoigiudicimilanesi,pergiudicareuncasocomequelloin
esame,necessariofareriferimentoagliarticoli1102e1120delcodicecivile.
Quest'ultimo,inparticolare,all'ultimocommavietaleinnovazionichepossono
recare un pregiudizio alla stabilit, alla sicurezza o al decoro di unedificioo
cherendanoleparticomuniinservibiliall'uso oalgodimentoanchediunsolo
condomino. Si tratta di una disposizione di carattere generale che siapplica
anche al primo articolo, il quale si occupa delle innovazioni che ciascun
condomino pu realizzare a proprie spese, senza alterare la destinazione
della cosa comune o impedire agli atricondominidi farneparimentiuso.Per
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realizzareleinnovazioni,quindi,ciascuncondominodevelimitarsiarispettare
idivietidicuiaipredettiarticoli,senzatuttaviadoverchiederel'autorizzazione
dell'assemblea, salvo che ci sia richiesto da eventuali regolamenti
condominiali di natura contrattuale: il potere di realizzazione di
un'innovazione, del resto, un vero e proprio diritto soggettivochespettaal
condomino,purseneilimitiprevistidallalegge.Sono,invece,icondominiche
intendono opporsi all'innovazione o il condominio a dover dimostrare in
concreto l'elemento ostativo della stessa. Se nonriesconoa farlo,comenon
sono riusciti a farlo nel caso di specie, la conseguenza non pu che essere
quella della declaratoria di nullit della delibera assembleare con la quale la
fattibilitdell'innovazionestatarigettata..

CONDOMINIO: SE I PARCHEGGI NON BASTANO, SI PROCEDE CON I
TURNICHEVALGONOANCHEPERI"NONRESIDENTI"
ValeriaZeppilli13/12/15diValeriaZeppilliQuantelitiincondominioperi
parcheggi! Tutte le volte in cui i posti disponibili non sono sufficienti a
soddisfare tutti i condomini, ecco che ognuno di essi cerca una ragione per
poterrivendicareilpropriodirittosulposteggio.Maquandoipostinonbastano
occorreapplicareilcriteriodellaturnazionetratuttigliaventidiritto.Compresii
"non residenti". A ricordarlo la quinta sezione civiledelTribunalediRoma,
con la sentenza numero 16154 del 2015. Nel caso di specie, a due sorelle,
proprietarie di un appartamento nel quale tuttavia non risiedevano, erastato
proibitomedianteduedeliberecondominialidi utilizzareipostiautodelcortile
comune. Nonostante la donna che principalmente richiedeva di posteggiare
nel cortile avesse addiritturapartecipatoallespesedirifacimento,allastessa
noneranoneanchestateconsegnatelenuovechiavidiaccesso.Perigiudici,
per, tale esclusione non pu essere considerata valida. Il criterio della
turnazione, infatti, non pu essere influenzato dal criterio della residenza:
perch i condomini abbiano il diritto di utilizzare come tutti gli altri il bene
comune basta che siano proprietari. Solo un regolamento condominiale con
natura contrattuale o una convenzione tra tutti i comproprietari potrebbe
semmai portare a una soluzione diversa. Viceversa, la lesione del diritto
dominicale deve ritenersi palese. Le due delibere con le quali sono state
discriminate le due "non residenti" vanno quindi considerate nulle con
buonapacedeglialtricondomini..
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IL FONDAMENTO TECNICO DEL DIRITTO DI CONDOMINIO: LA

RELAZIONE DI ACCESSORIET. QUANDO COSE, IMPIANTI E SERVIZI
POSSONODEFINIRSICOMUNI
Avv. Paolo Accoti 11/12/15 Avv.PaoloAccoti Sipresumonodipropriet
comune, se il contrario non risulta dal titolo, tutte le parti dell'edificio
necessarieall'uso comune,comeilsuolosucuisorgel'edificio,lefondazioni,i
muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i
portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici,i cortilie lefacciate learee
destinate a parcheggio nonch i locali per i servizi in comune, come la
portineria,inclusol'alloggiodelportiere,lalavanderia,glistenditoieisottotetti
destinati, perlecaratteristichestrutturaliefunzionali,all'usocomuneleopere,
leinstallazioni,imanufattidiqualunquegeneredestinatiall'usocomune,come
gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi
centralizzati didistribuzioneedi trasmissioneperilgas,perl'energiaelettrica,
per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione
radiotelevisiva e per l'accessoaqualunquealtro genere diflussoinformativo,
anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di
diramazione ai locali di propriet individuale deisingoli condomini,ovvero,in
caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle
normative di settoreinmateriadireti pubbliche. Ognicondominopuservirsi
deglianzidettibeni,a pattochenonnealteriladestinazione enonimpedisca
agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Tanto
emerge dal combinato disposto dagli artt. 1117 e 1102 c.c., norme cardine
approntate dall'ordinamento vigente per definireibenicomuniedisciplinarne
l'utilizzo. Tuttavia, la Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, con
sentenza n. 24296, del 27.11.2015, ha precisato che: "Il presupposto per
l'attribuzione della propriet comune in favore di tutti i compartecipi viene
meno, se le cose, gli impianti, i servizi di usocomune,peroggettivicaratteri
strutturali e funzionali, siano necessari per l'esistenza o per l'uso (ovvero
siano destinati all'uso o al servizio) di alcuni soltanto dei piani o porzioni di
piano dell'edificio".EvidenzalaSupremaCorte,conlasentenzaincommento,
cheilfondamentotecnicodeldirittodicondominio,inaltreparole,ildirittoche
ogni singolocondomino pu legittimamentevantaresubenioservizicomuni,
da individuarsi nella relazione di accessoriet che lega quel determinato
bene o servizio alla singola unit immobiliare, e cio dal collegamento
strumentale, materialeefunzionaleconsistentenelladestinazioneall'uso oal
servizio della medesima. Lo spunto per enunciare i predettiprincipididiritto,
viene fornito dal ricorso per cassazione proposto da un condomino che, in
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primo grado, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Cosenza il

Condominio per la declaratoria di nullitdiunadelibera condominiale,conla
quale l'assemblea aveva deliberato in merito alla demolizione della parte
finale di una canna fumariae lacontestualechiusuradellastessa.Adiredel
condomino,ciavrebbe compromessoilsuodirittoall'utilizzoditaleimpianto,
collegato con il camino sito in un locale al piano terra di sua propriet.
ResistevaingiudizioilCondominioilqualededucevachelademolizionedella
canna fumaria era necessaria in virt dell'accertato pericolo di crollo e,
comunque, in considerazione del mancato utilizzo della medesima da parte
dei condomini sin dal 1985, attesa la trasformazione dell'impianto di
riscaldamento da centralizzato in autonomo. Evidenziava altres l'illegittimit
delcollegamentorealizzato dalcondominotrailcaminodelsuolocalepostoa
piano terra e la canna fumaria comune, siccome mai autorizzato e limitativo
deldiritto deglialtricondomini.Il Tribunale,all'esitodelladispostaconsulenza
tecnica d'ufficio, dichiarava nulla la delibera condominiale e confermava il
diritto del condomino all'uso della canna fumaria condominiale. La sentenza
veniva completamente riformata, in secondo grado, dalla Corte d'Appello di
Catanzaro, cheaffermavacomeiproprietaridelleunitimmobiliariiquali per
ragioni di conformazione dell'edificio non sono mai stati serviti dall'impianto
termicocentralizzatodicuifacevapartelacannafumariaoggettodicausa,tra
cuiilcondominoistante, non sonotitolaridialcundiritto comunesull'impianto
medesimo,nonessedolostessolegatoalleunitimmobiliaridallarelazionedi
accessoriet, non esistendo alcun collegamento strumentale, materiale e
funzionale, consistente nella destinazione all'uso o al servizio. La Corte di
Cassazione, con la sentenza 24296/2015, conferma la sentenza della Corte
d'Appello e, pertanto, rigetta definitivamente il ricorso del condomino. La
stessadopo averecondivisol'assuntodisecondogradoperilquale,illocale
magazzino di cui il ricorrente proprietario non era servito dall'impianto
termico centralizzato quando questo era in esercizio il condomino ha
realizzato all'interno del locale un caminetto che ha provveduto a collegare
alla canna fumaria , richiamando un proprio precedente, evidenzia che: "il
proprietariodell'unitimmobiliare(nella specie,magazzino)che,perragionidi
conformazione dell'edificio, non sia servita dall'impianto di riscaldamento
centralizzato, non pu legittimamente vantare un diritto di condominio
sull'impianto medesimo, perch questo non legato alla detta unit
immobiliari da una relazione di accessoriet (che si configura come il
fondamento tecnico del diritto di condominio), e cio da un collegamento
strumentale, materialeefunzionaleconsistentenelladestinazioneall'uso oal
220
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
servizio della medesima" (Cfr.: Cass. civ., Sez. II, 7/06/2000, n. 7730). Ci
posto haritenuto correttoilragionamentodellaCorted'appellochehaescluso
che l'utilizzazione della canna fumaria, per lo scarico dei fumi dal camino
realizzato nel magazzino a piano terra, rientrasse in un'ipotesi di uso
frazionato della cosa comune, non essendo l'impianto termico e la canna
fumaria,peroggettivicaratteristrutturaliefunzionali,aserviziodiquellocale.
In altra fattispecie, statoparimenti ritenutoche:"Affinchpossaoperare,ai
sensi dell'art. 1117 cod. civ., il cosiddetto diritto di condominio, necessario
che sussista una relazione di accessoriet fra i beni, gli impianti o i servizi
comunie l'edificioincomunione,nonchuncollegamentofunzionalefraprimi
e le unit immobiliari di propriet esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue
caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti
singole dell'edificio comune, si presume indipendentementedalfattoche la
cosasia,opossa essere,utilizzatadatuttiicondominio soltantodaalcunidi
essi la contitolarit necessaria di tutti i condomini su di esso. Detta
presunzione pu essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve
essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la propriet esclusiva
delbene, potendosiatalfineutilizzareiltitolosalvochesitrattidiacquistoa
titolo originario solo se da esso si desumano elementi tali da escludere in
maniera inequivocabile la comunione. (Nella specie, la S.C. ha rigettato il
ricorso avverso la sentenza della corte di appello che aveva ritenuto non
superata la presunzione di comunione del muro sul quale poggiava la
costruzionerealizzatadaldantecausadelricorrente,nonavendoquest'ultimo
fornito la prova della propriet esclusiva del muro perimetrale su cui si
innestavano imanufattiedificati,anulla rilevandochepartedeldettomuro"si
aprisse" su un terrazzo di propriet esclusiva del ricorrente stesso)". (Cass.
civ. Sez. II Sent., 21/12/2007, n. 27145. Si veda anche: Cass. civ. Sez. III,
13/03/2009,n.6175Cass.civ.Sez.II,16/04/2007,n.9093Cass.civ.Sez.II,
18/01/2005, n. 962). Peraltro, per come ricordato a pi riprese dalla stessa
Corte di Cassazione (Sent.: 17332/2011 19939/2012 2305/2008), la
relazione di accessorio e principale fonda "ipsoiureefacto"la creazionedel
cd. supercondominio, e tanto senza bisogno di approvazioni assembleari,
sempre seiltitolo nondisponealtrimenti.Ciavvienequandoisingoliedifici,
costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e
servizilegatiattraversolapredettarelazionetraaccessorioeprincipale,lacui
propriet rimarr comune e "pro quota" in capo agli intestatari delle singole
unitimmobiliaricompreseneidiversifabbricati..
221
Guidaalcondominio
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IL DISTACCO DELLENERGIA ELETTRICAIN DANNODELCONDOMINO
MOROSO CONFIGURA IL REATO DI ESERCIZIO ARBITRARIO DELLE
PROPRIERAGIONI
Avv.PaoloAccoti 10/12/15Avv.PaoloAccotiCieravamogioccupati,da
un punto di vista civilistico, della problematica relativa alla possibilit di
sospendereilcondominomorosodalla fruizionedeiservizicomunisuscettibili
di godimento separato (leggi: "I debiti contratti dal condominio. Una breve
guida su quellocheoccorresaperepermegliodifendersi.Condominimorosi:
obblighidell'amministratore, lasolidarietpassivaeilprincipiodiparziariet").
In quella sede si evidenziavano le difficolt interpretative della norma, tanto
che,inmerito alla concretaapplicazionestessa,lagiurisprudenzadimeritosi
eraimmediatamentedivisa.Conlariformadelcondominiodel2012(entratain
vigore il 18.06.2013), il legislatore ha modificato l'art. 63 disp. att. c.c.,
prevendendo al 3 comma dello stesso, la possibilit per l'amministratore,in
caso di mancato pagamento dei contributi protratto per un semestre, di
sospendereilcondominomorosodalla fruizionedeiservizicomunisuscettibili
di godimento superato.Loscriventeavevaespressoperplessitinmeritoalla
stessa, ritenendola consentita solo in relazione a quelle forniture non
essenziali, con divieto di sospensione per le forniture di prima necessit
(acqua, luce, riscaldamento, ecc.) che, semmai, potrebbero essere interrotte
solo negli immobili non destinati ad abitazione principale (quali ad esempio:
doppi immobili,box,garage,cantine,ecc.),(leggianche:"Condominomoroso:
breve focus sulla possibilit di sospensione delle forniture"). Ed invero, il
TribunalediMilano,conordinanzadel24.10.2013,avevaritenutoillegittimala
sospensione del servizio di riscaldamento, in quanto bene primario
costituzionalmente protetto. Di contro, pi di recente, una siffatta
interpretazione non era stata ritenuta condivisibile (Tribunale di Roma,
ordinanzadel27giugno2014TribunalediBrescia,ordinanzedel17.02.2014
edel21.05.2014),tantoverocheerastatoordinatoalcondominomorosodi
consentire ai tecnici incaricati dal condominio la sospensione della fornitura
del riscaldamento, mediante ingresso all'interno dei locali di loro propriet e
mediante interruzione dell'afflusso dell'acqua calda dalle tubazioni
condominiali verso i radiatori posti all'interno dell'unit immobiliare. Ora la
SupremaCorte, siapureinunafattispecieantecedentel'anzidettariformadel
condominio, comunque applicabile per analogia anche al mutuato quadro
legislativo, sembra condividere l'interpretazione meno afflittiva della
menzionatanorma.Inbuonasostanza,ilTribunalediCuneoprima,elaCorte
222
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d'Appello di Torino dopo, condannavano un tizio per avere, quale gestoredi

un residence, disattivato la corrente elettrica in un appartamento di un
condomino moroso nel pagamento di utenze condominiali, alla penadiEuro
250,00 oltre al risarcimentodel dannoinfavoredellacostituitapartecivile
per il reato di cui all'art. 392 C.P. di esercizio arbitrario delle proprieragioni.
Ricorrevaincassazionel'imputato,deducendodiessereunmeroesecutoredi
provvedimenti intrapresi da terzi soggetti, in particolare, dall'amministratrice
della societ che gestiva il residence che, peraltro, aveva gi informato il
condomino morosodell'imminentedistacco.La CortediCassazionenonvuol
sentire ragioni, e con sentenza n. 47276, del 30.11.2015, dichiara
inammissibile il ricorso dell'imputato, cos confermando la pena allo stesso
comminatainprimogrado.Asostegnodelladecisione assunta,la VIsezione
penaleriferiscecome:"Nelcasoinesame,lacircostanzachel'imputatoabbia
eseguitodecisioniodirettivedeltitolaredeldirittononescludeaffattodipers
la punibilit dell'agente, in quanto per costante giurisprudenza il soggetto
attivo del delitto di esercizio arbitrario delleproprieragionipu essereanche
coluicheesercitiundirittopurnonavendonelatitolarit,maagendoperconto
dell'effettivo titolare (tra tante, Sez. 6, n. 8434 del 30/04/1985 Sez. 6, n.
14335 del 16/03/2001). N tale circostanza poteva escludere nel caso di
specie il dolo dell'agente. Giova rammentare che il delitto di esercizio
arbitrario delle proprie ragioni, previsto dall'art.392c.p., richiede,oltreildolo
generico, costituito dalla coscienza e volont di farsi ragione da s pur
potendoricorrerealgiudice, anchequellospecifico,rappresentatodall'intento
di esercitare un preteso diritto nel ragionevole convincimento della sua
legittimit". Al fine di coordinare la decisione in commento, con gli aspetti
civilisticidellavicenda,dopoaverricordato comeil IIIcommadell'art.63disp.
att.c.c.,disponeche:"Incasodimora nelpagamentodeicontributichesisia
protratta per un semestre, l'amministratore pu sospendere il condomino
moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimentoseparato",
l'art. 392 c.p., prevede: "Chiunque, al fine di esercitare un preteso diritto,
potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da s medesimo,
medianteviolenzasulle cose,punito,aquereladellapersonaoffesa,conla
multa fino a cinquecentosedici euro". Appare evidente, pertanto, che il
discrimine per non incappare nel predetto reato il preventivo ricorso al
giudice civile. Pertanto, l'amministratore che intenda legittimamente
provvedere alla sospensione delle forniture in danno del condomino moroso
dapi diseimesi, devepreliminarmente,chiederel'autorizzazionealgiudice,
al fine diottenere ilsigillodilegittimitinmeritoalpropriooperato,oltreche i
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Guidaalcondominio
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limiti, il contenuto e le modalit concrete del distacco delle forniture. Ci

eviterebbe abusi da parte dei soggetti (amministratore) abilitati dalla legge
(art.63disp.att.c.c.)acomminarelapredettasospensionedelleforniture.Va
da se che, con un quadro cos eterogeneo della giurisprudenza di merito ,
come sopra riassunto alcuni Tribunali, aderendo all'orientamento pi
restrittivo, consentirebbero la mera sospensione di forniture non essenziali,
mentre altri, giungerebbero a decisioni diametralmente opposte, abilitando
l'amministratore a sospendere forniture di vitale importanza, quali energia
elettrica, gas o riscaldamento. In materia, pertanto, non appare pi
procrastinabile l'intervento del legislatore che dovrebbe mettere mano alla
norma e chiarire definitivamente i limiti e la portata della stessa ovvero
nell'inerzia dello stesso ci si attendel'interventorisolutivodellesezionicivili
della Suprema Corte di Cassazione. Fermo restando che, a parere di chi
scrive, alcune forniture vitali, quali acqua, luce, gas, dovrebbero risultare
intangibili, anche in caso di reiterata morosit, atteso illoro evidenteimpatto
sullecondizionidivitaesalutedeimalcapitatichedovesseroincappareintale
problematica. Fortunatamente, in tale contesto, si registra con soddisfazione
come la giurisprudenza, sia pure con alcuni distinguo, sia stia lentamente
orientando verso tale ultima e meno afflittiva soluzione (Cfr.: Tribunale di
Brescia, (ord.) 29.09.2014, n. 15600 Tribunale di Alessandria, 17.07.2015),
motivando detta scelta anche in virt della risoluzione delle Organizzazioni
delle Nazioni Unite, per cui "il bene acqua non una semplicemerce,ma
un'estensione del diritto alla vita" (Risoluzione ONU GA/10967, del
28.07.2010)..

SI AL NUOVOBOXAUTOASPESEDELCONDOMINO SE NONALTERA
ILGODIMENTODELLEPARTICOMUNI
Lucia Izzo 05/12/15 di Lucia Izzo Ilproprietarioesclusivopurealizzare
un box auto accanto a quelli gi esistenti nel condominiose lasuainiziativa
non altera la destinazione della cosa, non impedisce ad altri condomini il
normalegodimentodelleparticomuni,nonscompensal'aspettoarchitettonico
dell'edificio e non violi le prescrizioni urbanistiche.In tal caso, il condomino
sar tenuto al pagamento di tutte le spese necessarie per le modificazioni
necessaria, senza aver bisogno di un parere favorevole dell'assemblea
condominiale.Loha stabilitolaquintasezioneciviledelTribunalediRomacon
la sentenza 16933/2015 in accoglimento della domanda proposta da un
condomino contro una delibera dell'assemblea condominiale tesa ad
224
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impedirgli di realizzare, a sue spese, un box auto adiacente a quelli gi

esistenti nello stabile.Indubbiamentelacostruzioneavrebbe incisoinqualche
modo sul corridoiochepermetteaglialtricondominidiaccedereaipropribox,
poichivi sarebbestatosituatoil suoingresso,elarampad'accessosarebbe
asuavoltadivenutaluogodipassaggiodellavetturadelproprietario.Tuttavia,
la perizia tecnica espletata conferma che in alcun modo il box autoavrebbe
arrecato pregiudizio d'uso agli altri condomini, non violando alcuna
disposizione urbanistica e non danneggiando l'aspetto architettonico
dell'edificioolasuastabilit.Ilgiudicechiarisceche,sesonorispettatiilimitidi
cui all'art. 1102 c.c., "il condomino pu accrescere, riguardo alla cosa
comune, la misura del proprio godimento senza che gli altri condomini
possano impedirlo".Sono espressamente vietate, dunque, "soltanto quelle
innovazioni della cosa comune che ne mutino la sostanza o la forma in
relazioneall'usocuidestinata,o rechinolimitazioni odanni all'usodeglialtri
condomini".Per tali motivi valida la pretesa del condomino, suffragata da
esaustivadocumentazione,eleeccezionidapartedelconvenutocondominio
appaionodeltuttoimmotivate..

DOMANDE E RISPOSTE: COME FARE PER INSTALLARE UN'ANTENNA
PARABOLICAINCONDOMINIO?
Domande e Risposte 03/12/15 Domanda: "Come fare per installare
un'antenna parabolicaincondominio?"Risposta:Larispostavariaa seconda
chel'antennaparabolicachesivogliainstallaresiadestinataall'usocomuneo
all'usoprivatodelsingolo. Adoccuparsiespressamentedellaprimaipotesi
l'articolo 1120 del codice civile. Tale disposizione, infatti, inserisce tra le
innovazioni che i condomini possono disporre con il voto favorevole della
maggioranza degli intervenuti e di almeno la met del valore dell'edificio
anche l'installazione di impianti centralizzati per la ricezioneradiotelevisivae
perl'accessoaqualunquealtrogenerediflussoinformativo,anchedasatellite
o via cavo. Sono compresiirelativicollegamenti,finoalladiramazioneper le
singole utenze. Di conseguenza, per poter installare un'antenna parabolica
comune in condominio sar sufficiente un'apposita deliberazione
assembleare, con le maggioranze sopra indicate. In ogni caso, occorre
precisare chelepossibilitdiinstallazionenonsonoprivedilimiti.Infatti,non
possibile installare quegli impianti che comporterebbero modifiche tali da
alterare la destinazione della cosa comune o impedire agli altri condomini di
farne uso secondoillorodiritto.Setuttoquantodettovaleperl'installazionedi
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Guidaalcondominio
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un'antennaincondominio,diversoilcasoincuiunsingolocondominovoglia
installare una propria autonoma antenna nella propria abitazione o anche
nelle parti comuni. In tal caso il riferimento normativo va individuato
nell'articolo 1122bis del codice civile, introdotto dalla recente riforma del
condominio e in vigore dal 17 giugno 2013. Tale disposizione si occupa
espressamente di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva (oltre
che di impianti non centralizzati diproduzionedienergiadafontirinnovabili).
In particolare, tali impianti, anche per la ricezione via satellite, e i relativi
collegamenti devono essere installati in maniera tale da arrecare il minor
pregiudizio alle parti comuni e alle unit immobiliaridiproprietindividualee
da preservare il decoro architettonico dell'edificio. In via generale
l'installazionelibera, ma nelcasoincuisirendanonecessariemodificazioni
delle parti comuni l'interessato tenuto a darne comunicazione specifica
all'amministratore. L'assemblea pu quindi prescriveremodalitalternativedi
esecuzioneoimporrecautelevolteasalvaguardarelastabilit,lasicurezzao
il decoro architettonico dell'edificio. L'esecuzione dei lavori, poi, pu anche
essere subordinata alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea
garanzia per i danni eventuali. A tali fini necessario un numero divotiche
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore
dell'edificio. L'articolo 1122bis stabilisce, infine, che l'accesso alle unit
immobiliari di propriet individuale pu essere consentito solo se necessario
perlaprogettazioneeperl'esecuzionedelleopereechenonsonosoggettiad
autorizzazione gli impianti destinati alle singole unit abitative. Da ultimo,
occorre precisare che, sulla base di quanto previsto dall'articolo 1118 del
codice civile, il condomino che decida di avvalersi di un'antenna personale
non pu in ogni caso essere esonerato dal contribuire alle spese di
conservazionedell'antennacomune..

CASSAZIONE: COMMETTE REATO IL GESTORE DEL RESIDENCE CHE
STACCALACORRENTEALCONDOMINOMOROSO
Lucia Izzo 02/12/15 di Lucia IzzoCommetteilreatoprevisto dal'art.392
c.p. (Esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose) il
gestore del residence che stacca la corrente elettrica all'unit abitativa del
condomino moroso.Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, sesta sezione
penale, con la sentenza n. 47276/2015 (qui sotto allegata) con cui ha
dichiarato inammissibile il ricorso proposto dal gestore di un residence,
colpevolediaver disattivato laderivazionedellacorrenteelettricaversol'unit
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abitativa di un condomino che non aveva provveduto al pagamento delle

utenze condominiali.Gi la Corte d'appello aveva valutato che l'uomo,
nonostante non fosse il rappresentante della societ che amministrava il
condominio, dovevaconsiderarsenegestorepoichagivasempreeperconto
della suddetta societ provvedendo direttamente al pagamento delle spese
condominiali e delle utenze elettriche.A nulla valgono le doglianze dell'uomo
che sostiene di aver agito come mero esecutore di direttive adottate dalla
societin questione.Infatti,percostantegiurisprudenza,"il soggettoattivodel
delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragionipuessereanchecoluiche
eserciti un diritto pur non avendone la titolarit, ma agendo per conto
dell'effettivotitolare".Neppure inbase atalecircostanzapotevaescludersinel
caso dispecieildolodell'agentein quanto l'art.392c.p. richiede,oltreil dolo
generico (coscienza e volont di farsi ragione da s pur potendoricorrereal
giudice) anche quello specifico, rappresentato dall'intento di esercitare un
preteso diritto nel ragionevole convincimento della sua legittimit.Siccome
dalle testimonianze emerso che il ricorrente si era sempre occupato di
riscuotere, per conto della societ, le quote condominiali relative all'energia
elettrica, per gli Ermellini evidente che l'imputato, nel momento in cui
illecitamentedistaccl'utenza,erabenconsapevolediagireperesercitareun
diritto con la coscienza che l'oggetto della pretesa competesse alla
societ.Alladeclaratoriadiinammissibilitseguelacondannadelricorrenteal
pagamento delle spese del procedimento e di una somma alla Cassa delle
ammende.Vedi anche: Tribunale Modena: ai condomini morosi si pu
staccare l'acqua! Dopo la riforma, l'art. 63 dis. att. c.c. consente
all'amministratorediricorrereinautotutela.

CASSAZIONE: VA DEMOLITA LA CANNA FUMARIA PERICOLOSA E
NONUTILIZZATADATUTTIICONDOMINI
Lucia Izzo 30/11/15 di Lucia Izzo La canna fumaria pericolosa e non
utilizzata da tutti i condomini pu essere demolita. Non pu riscontrarsi un
diritto dicondominio sull'impiantosequestomancadellanecessariarelazione
di accessoriet con l'unita immobiliare, ossia del collegamento strumentale,
materialeefunzionaleconsistente nelladestinazione all'usooalserviziocon
la medesima.Ilpresuppostoperl'attribuzionedellaproprietcomuneinfavore
dituttiicompartecipivienemeno,difatti,selecose,gliimpianti,iservizidiuso
comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per
l'esistenza o per l'uso (ovvero siano destinato all'uso o al servizio) di alcuni
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Guidaalcondominio
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soltanto dei piani o porzioni di piano dell'edificio.Lo ha stabilito la Corte di

Cassazione, sezione seconda civile, nella sentenza 24296/2015 (qui sotto
allegata) in una controversia tra un proprietario e il Condominio.A seguito di
una deliberazione condominiale, si ordinava la demolizione della partefinale
della canna fumaria e la chiusura della medesima a seguito della
trasformazione dellimpianto di riscaldamento da centralizzato in
autonomo.L'istante, tuttavia, chiedeva l'annullamento della delibera poich
pregiudicava il suodirittoall'utilizzodi taleimpianto,consolidatosimedianteil
collegamento operato con il camino posto in un locale al piano terra di sua
propriet non servito dall'impianto di riscaldamento.La Corte d'Appello,
riformando la pronuncia diprimogrado, avevarigettatoladomandaproposta
dall'attuale ricorrente, stante laccertato pericolo di crollo della struttura e
considerandoilmancatoutilizzodellostessodapartedeglialtricondomini.Per
i giudici del gravame manca un diritto di compropriet sulla canna fumaria
oggettodicausa, poich ilsistemanon legatoallealtreunitimmobiliarida
unarelazionediaccessoriet,ovverodalcollegamentostrumentale,materiale
e funzionale, consistente nella destinazione all'uso o al servizio.La
motivazione trova accoglimento anche dinnanzi ai giudici del Palazzaccio,A
nulla valgono le doglianze del condomino che rappresenta di essere
proprietario anche di altro immobile al quinto piano del condominio a cui
sarebbe stato successivamente accorpatocomepertinenza ilmagazzinocon
caminetto collegato alla canna fumaria: ci radicherebbe, secondo il
proprietario, unpregressodirittodiutilizzodellacanna,benecomunesecondo
la presunzione di contitolarit di cui all'art.1117c.c..I giudicichiarisconoche
la relazione di accessoriet che si configura come il fondamento tecnico del
diritto di condominio, va considerata, su base reale, in relazione a ciascun
piano o porzione di piano in propriet esclusiva, senza che a tal fine abbia
rilievo il vincolo pertinenziale creato dal singolo condomino tra pi unit
immobiliari di sua esclusiva propriet all'interno dello stesso edificio
condominiale.Il proprietario dell'unita immobiliare (nella specie, magazzino)
che, per ragioni di conformazione del'edificio, non sia servita dall'impianto di
riscaldamento centralizzato, non pu legittimamente vantare un diritto di
condominio sull'impianto medesimo, perch questo non legato alla detta
unita immobiliare da una relazione dia accessoriet.Correttamente la Corte
Territoriale ha escluso che l'utilizzazione della canna fumaria, per lo scarico
dei fumi dal camino realizzato nel magazzino a piano terra, rientrasse in
un'ipotesi di uso frazionato della cosa comune, non essendo l'impianto
termino e la canna fumaria, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, a
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serviziodiquellocale.Nessunacondominialitsussisteepertantoilricorsova
rigettato..

CONDOMINIO: CADONO CALCINACCI DALLA FACCIATA? PAGA I
DANNIL'AMMINISTRATORE
Lucia Izzo 24/11/15 di LuciaIzzoL'amministratoredicondominioriveste
unaspecificaposizionedigaranzia,sudiluigravandol'obbligo,exart.40cpv.
c.p., di attivarsial fine dirimuovereunasituazionedipericoloperl'incolumit
dei terzi. Pertanto l'amministratore che dovr procedereai lavorinecessari
di manutenzione laddovel'edificiocondominialesiacosmalmessodaesservi
il rischio di caduta di calcinacci e di parti di rivestimento.Lo ha precisato la
sentenza n. 46385/2015 (qui sottoallegata)concui laquartasezionepenale
della Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso presentato da un
amministratore condominiale condannato prima dal Giudice di Pace, poi dal
GiudiceMonocraticodelTribunale,allapenaprevistaperireatidicuiagliartt.
40 e 590 c.p.L'uomoconsideratoresponsabilepernon averpredispostogli
ordinari lavori dimanutenzioneall'edificiocondominialecheavrebberopotuto
impedire il ferimento di un minore provocato della caduta di parte del
rivestimento della facciata.Per i giudici, l'amministratore di condominio, in
quanto titolare di una posizione di controllo, avrebbeavuto l'obbligo giuridico
di impedire l'evento dannoso e pertanto giusto addebitargli negligenza,
imprudenza ed imperizia a causa della violazione di norme cautelari di
condotta la cui osservanza era concretamente esigibile.La ricostruzione
effettuata in fase di merito risulta convincente e ben argomentataancheagli
occhi dei giudici di Cassazione.Appare evidente che l'amministratore sia
obbligato ad attivarsi onde eliminare la situazionedipericolo,senzachetale
comportamento, come erroneamente sostenuto dalla difesa del ricorrente,
dovesse ritenersi subordinato alla preventiva deliberazione del'assemblea
condominiale ovvero ad apposita segnalazione di pericolo taleda indurre un
intervento di urgenza.La responsabilit penale dell'amministratore di
condominio, proseguono i giudici, va ricondotta nel'ambito delladisposizione
(art.40,secondo comma,c.p.)perlaquale"nonimpedireuneventochesiha
l'obbligogiuridicodiimpedireequivaleacagionarlo":taleobbligogiuridicopu
nascere da qualsiasi ramo del diritto e quindi anche del diritto privato, ad
esempio una convenzione, quale pu essere quellaesistente nelrapportodi
rappresentanza volontaria intercorrente tra condominio e
amministratore.L'amministratore di condominio in quanto tale "assume,
229
Guidaalcondominio
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dunque, una posizione di garanzia ope legis che discende dal potere
attribuitoglidallenormecivilistichedicompiereattidimanutenzioneegestione
dellecosecomuniedicompiereattidiamministrazionestraordinariaanchein
assenza di deliberazioni dell'assemblea". Da ci consegue la responsabilit
per omessa rimozione del pericolo cui si espone l'incolumit pubblica di
chiunque acceda in quei luoghi, e per l'eventuale evento dannoso che
derivato causalmente dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa o
dativa manutenzione dell'immobile .Il ricorso rigettato e il ricorrente
condannatoalpagamentodellespeseprocessali..

TRIBUNALE MODENA: AI CONDOMINI MOROSI SI PU STACCARE
L'ACQUA!
Lucia Izzo 23/11/15 di Lucia Izzo inammissibile il ricorso ex art. 700
c.p.c. avanzatodalcondominomoroso chesisiavistosospenderelafornitura
idrica dal condominio.La modifica intervenuta sull'art. 63 disp. att. c.c.
consenteall'amministratorecondominiale,inviadiautotutelaesenzaricorrere
previamente al giudice, di sospendere il condomino, moroso nel pagamento
dei contributi per oltre un semestre, dalla fruizione dei servizi comuni
suscettibilidi godimento separato.Lanuovaprevisionenormativahaeliminato
l'inciso "ove il regolamento lo consenta", pertanto l'esercizio di tale potere
configura unpoteredovere dell'amministratorecondominiale ilcuiesercizio
legittimo ove lasospensionesia effettuataintervenendoesclusivamentesulle
particomunidell'impianto,senza incideresulleparti diproprietesclusivadel
condomino moroso.Per il Tribunale di Modena, sentenza 5 giugno2015(qui
sotto allegata), giudice Giuseppe Pagliani, non merita accoglimentoilricorso
d'urgenza presentato dal condomino per ottenere "l'immediato ripristino
dell'erogazione della forniturad'acqua".Numerosi iprofilidiinfondatezza che
inficiano la domanda, tanto da far scattare la sanzione ai sensi dell'art. 96
c.p.c. per lite temeraria, applicabile anche ai provvedimenti cautelari: non
ricorrono, infatti, validipresupposti peruna pronuncia, mancandoglielementi
di prova in ordine al presunto danno lamentato nel ricorso. Il condomino,
infatti, non pu dolersidello"spoglio"nonessendo ilserviziodireteidrica, di
per s, oggetto di possesso edoltretutto ilricorrentenonindica,nontantole
conclusioni, ma nemmeno gli estremi della successiva causa di merito che
intendeinstaurare,difettandolarichiestadelcaratteredistrumentalitrispetto
all'emanazionediunulteriore provvedimentodefinitivo(nellacausadimerito),
di cuisiintendeassicurarela fruttuosit.PertaliragioniilTribunalecondanna
230
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il ricorrente a corrispondere al condominio una somma equitativamente

determinata pari a 3.000 euro. Nonostante tale illegittimit "assorba" le
rimanenti doglianze, il giudice evidenzia che il potere del condominio di
sospensione della rete idrica rientra pienamente nel poteredovere
riconosciuto dallalegge all'amministratoreaseguitodellemodifichelegislative
intervenute: laddove si protragga la morosit dell'inquilino per almeno sei
mesi, l'amministratoreprocedeautonomamente,senzaalcunaautorizzazione
giudiziale, alla sospensione della fruizione dei servizi comuni di cui
concesso il separato godimento. Nel caso di specie, il ricorrente sarebbe
anche stato privo di legittimazione attiva, in quanto occupante dell'immobile
"sine titulo": a seguito di atto di pignoramento, l'uomo ne avrebbe perso il
possesso anche per quanto riguarda le relative pertinenze e servizi. Il
condomino risulta essere un semplice custode dell'immobile del quale ha
mantenuto la detenzione, immobile di cui stata anche disposta la vendita
forzata,condelegaaprofessionistaincaricato,aseguitodellaqualeildebitore
ha perso anche la detenzione dell'immobile di sua propriet che spetta al
custodenominatodalGdE.L'istanza diparte ricorrentequindi inammissibile
ecometalevarespinta..

CONDOMINIO: CASSAZIONE, IL GIUDICE A DECIDERE
SULL'ASSEGNAZIONEDEIPOSTIAUTO
Valeria Zeppilli 15/11/15 di Valeria Zeppilli Una delle principali fonti di
litigio tracondominidicerto datadall'assegnazionedeipostiautonellearee
comuni. A tal proposito, se l'assemblea nonsimetted'accordoo,addirittura,
non stata costituita, il giudice a dover calmare le acque e sanare i
contrasti. A stabilirlo la Corte di Cassazione,consentenzanumero23118,
depositatail12novembre2015(quisottoallegata). Delresto,l'assegnazione
deipostiautocostituiscemanifestazionedelpoterediregolamentazionedella
cosa comune assegnato all'assemblea, ma tale regolamentazione non di
certoidoneaadividereilbeneoafarnascereunanuovafiguradidirittoreale,
limitandosi, piuttosto, solo a rendere pi ordinato e razionale l'utilizzo degli
spazi condominiali.Inognicaso,aldildiquestaspecificaipotesi,lagestione
dei rapporti condominiali non in generale affatto facile. Neanche se, come
nel caso di specie, i condomini siano addirittura fratelli. Con la stessa
sentenza il giudice si trovato, infatti, anche a dover gestire un contrasto
relativo alle conseguenze della divisione delsottotetto,sancendochel'onere
di consentire alvicinoiltransitonella propriapartedelsottotettoperaccedere
231
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alle parti comuni non costituisce un nuovo diritto reale n rappresenta un

onere atipico, ma discende direttamente dalle disposizioni codicistiche. In
particolare dall'articolo 843 c.c. in base al quale "il proprietario deve
permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga
riconosciuta la necessit, al fine dicostruireoriparareunmuro oaltraopera
diproprietdelvicinooppurecomune"..

CASSAZIONE: COMMETTEREATOILCONDOMINOCHEGETTARIFIUTI
NELGIARDINODELVICINO
Lucia Izzo10/11/15 diLuciaIzzopunitoaisensidell'art.674c.p.(getto
pericoloso di cose) il vicino che lancia dal suo balcone rifiuti nel giardino
dell'inquilino che abita al piano di sotto. Non pu essergli concessa la
sospensione condizionale della pena, nonostante sia incensurato, se a suo
carico pendono procedimenti analoghi. Lo ha decisola CortediCassazione,
terza sezione penale, nella sentenza n. 44458/2015 (qui sotto allegata) su
ricorsodi unuomocondannatoalpagamentodiun'ammendaperavergettato
ripetutamente rifiuti all'interno del giardino del vicino.Il ricorrente contesta
dinnanzi al giudice di legittimit l'attendibilit della testimonianza resa dalla
parte offesa, interessata, secondo la difesa, unicamente a ottenere la
condannadelricorrente per percepireilrisarcimentodeidannirichiesto. L'art.
674delcodicepenale,punisceconl'arrestofinoaunmeseoconl'ammenda
fino a duecentosei euro "chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico
transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a
offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti
dallalegge,provoca emissionidigas,di vaporiodifumo,attiacagionaretali
effetti". I giudici del Palazzaccio evidenziano che dalla testimonianza
emerso che l'imputato occupava un appartamento posto al piano superiore
rispetto a quello dell'offeso, nel medesimo condominio, e veniva pi volte
personalmente sorpreso a lanciare oggetti di ogni tipo, tra cui una bottiglia,
finoafardiventareilgiardinosottostanteunveroeproprioricettacolodirifiuti.
Sulla base di tali dichiarazioni e delle fotografie riversate in atti, i giudici di
merito avevano ritenuto sussistente la fattispecie di reato contestata. Per gli
Ermellini, il giudice pu legittimamente porre a fondamentodell'affermazione
di responsabilit penale dell'imputato le dichiarazioni della persona offesa,
previa verifica, corredata da idonea motivazione, della credibilit soggettiva
del dichiarante e dell'attendibilit intrinseca del suo racconto, che peraltro
deveintalcasoesserepipenetranteerigorosorispettoaquellocuivengono
232
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sottopostele dichiarazionidiqualsiasitestimone.Nelcasodispecieilgiudice
ha effettuato un opportuno riscontro in tal senso e ha altres evidenziato la
natura di reato di pericolo della fattispecie contestata, sufficientemente
integrata dal fatto che la cosa gettata o versata sia idonea a produrre uno
degli effetti previsti non tuttavia necessario provare che talieffettisisiano
effettivamente verificati (quindi offendere, molestare o imbrattare). Neppure
pu essere accolta la richiesta di sospensione condizionale della pena
avanzata dal ricorrente, nonostante costui evidenzi di essere incensurato: il
beneficio, precisano i giudici di Cassazione, non deriva come effetto
automatico dall'assenza di precedenti condanne risultanti dal certificato
penale. Un contrario convincimento pu essere giustificato non solo dal
comportamento processuale dell'imputato, ma anche tenendo conto dei suoi
precedenti giudiziari in cui rientrano i procedimenti pendenti. In pratica, il
giudizio prognostico negativo circa la futura astensione del soggetto dalla
commissione di nuovi crimini, si desume dai precedenti giudiziari ancorch
nondefinitivi.Nelcasodispecie,nonostantefosseincensurato,l'imputatonon
offre garanzie sufficienti in merito alla sua futura astensione dalla
commissione di altri reati: questo non solo in quanto gli episodi di cui
accusato sono stati reiterati, ma addirittura per il fatto che nei suoi confronti
risultano pendentialtreiniziativegiudiziarieanaloghe.Ilricorsovarigettatoeil
ricorrentecondannatoalpagamentodellespeseprocessuali..

DEMOLIZIONE DI COSA COMUNE: IL CONDOMINO NON
RESPONSABILEDELLOSPOGLIOPARTENECESSARIA
Lucia Izzo09/11/15 diLuciaIzzoIncasodidemolizionedicosacomune,
il condomino non responsabile dello spoglio un litisconsorte necessario
perch comunque destinatario del provvedimento di tutela
ripristinatorio.Questo ci che emerge dalla sentenza n. 22694/2015 (qui
sotto allegata) con cui la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, ha
accoltoilricorsopresentato daalcunicondominichelamentavanolanullitdi
unasentenzaoggettodell'opposizionediterzopoichnelrelativogiudizionon
avevano preso parte tutti i litisconsorti necessari.La vicenda ala base del
contenzioso,riguardavalademolizionediunapensilinaedificata nelcortilein
compropriet di tutte le parti: i ricorrentisostengonochenellaspeciedoveva
essere instaurato un litisconsorzio necessario tra tutti i condomini,
diversamente da quanto stabilito dalla Corte d'Appello secondo cui la tutela
della cosa comune compete ad ogni comproprietario, il quale pu agire in
233
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giudizio senza necessit di chiamare in causa tutti gli altri.Contrario il parer

degli Ermellini, in quanto tale principio non pu applicarsi quando la tutela
implichi la demolizione della cosa comune.Il litisconsorzio necessario si
imponequaloralareintegrazioneolamanutenzionedelpossessocomportino
la necessit del ripristino dello stato dei luoghi mediante la demolizione di
un'operadi proprieto nelpossessodipipersoneincasolasentenzafosse
resa solo nei confronti di alcuni comproprietari sarebbeinutiliterdata, poich
non pu configurarsi una demolizione limitatamente alla quota indivisa del
comproprietario o del compossessore convenuto in giudizio.Nel caso di
specie, la pensilina da demolire sarebbe stata realizzata (sia pure solo da
alcunicondomini)sulcortilecomune,diventandopercidiproprietcomunea
tuttiicomproprietaridelcortile,inforzadelnotoprincipiodiaccessionedicui
all'art. 934 c.c., per il quale qualunque costruzione si incorpora al suolo ed
appartieneimmediatamentealproprietariodiquesto.Sitrattadiprincipiribaditi
dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 1238/2015 in base ai quali la Corte
pronuncia il seguente principio di diritto: "in tema di tutela possessoria,
qualora la reintegrazione o la manutenzione del possesso richieda, per il
ripristino dello stato dei luoghi, la demolizione di un'opera in propriet di pi
persone, il comproprietario non autore dello spoglio litisconsorte
necessario, in quanto comunque destinatario del provvedimento di tutela
ripristinatario".Come conseguenza, ammissibile l'opposizione di terzo
proposta (ex art. 404, comma 1, c.p.c.) dal comproprietario avverso la
sentenza resa inter alios che abbia disposto la demolizione della cosa
comune, senza la sua partecipazione al giudizio, anche qualoraconla detta
opposizione il "pregiudizio" richiesto dalla norma non sia precisato e non
venga chiesto il riesame della questione di merito, poich il pregiudizio
richiesto dallaleggeeilcorrelativointeressead impugnare,sonoinreipsae
discendono dalla natura del decisum che comporta la distruzione della cosa
oggetto del diritto sostanziale.Parola al giudice del rinvio anche per quanto
riguardalespese..

CASSAZIONE: COMMETTE DIFFAMAZIONE L'AMMINISTRATORE CHE
INVIAUNALETTERAAICONDOMINIINCUIRIPORTAFRASIOFFENSIVE
PRONUNCIATEINASSEMBLEA
Lucia Izzo 05/11/15 di Lucia Izzo punibile per diffamazione
l'amministratore che trasmette a tutti i condomini una lettera offensiva in cui
sono riportati epiteti denigratori verso altri comproprietari pronunciatidaaltre
234
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persone.Lo stabilisce la Corte di Cassazione, quinta sezione penale, nella

sentenza n. 44387/2015 (qui sotto allegata), dichiarando inammissibile il
ricorsopresentatodaunamministratoredicondominiocondannatoperilreato
previsto dall'art. 595 c.p. L'imputato, aveva inviato, quale amministrare di
condominio, una lettera a tutta i condomini rappresentando che nel corso di
un'assemblea condominiale un geometra (rappresentante dell'INPDAP
proprietario di circa un terzo degli immobili condominiali) sieraespressonei
riguardi di due presenti sostenendo che idue"noncapivanonienteederano
malfattori, gentaglia e delinquenti". Uno degli offesi era presidente
dell'assemblea condominiale nella quale erano volati gli ingiuriosi epiteti e
avevacontestatoinquellacircostanzaalcunevocidelbilanciopredispostedal
ricorrente, inducendo quest'ultimo a rassegnare successivamente le proprie
dimissioni. Lamenta il ricorrente che le frasi ritenute offensive erano state
riportate nella missiva con unica ed evidente finalit di adempiere al proprio
dovere di amministratore, rendendo edotti i condomini sulle vicende relative
all'assemblea condominiale e su quelle della vita condominiale in genere.
Siccome diversi condomini avevano abbandonato l'assemblea in massa per
protesta, era necessarioinformarlisuglieventi accadutiincidentisuilorodiritti
patrimoniali. Ma le censure sollevate dall'uomo sono inammissibili per la
Cassazione. Appare evidente che la missiva fosse stata inseritanelle buche
delle lettere dei vari condomini, nonostante il ricorrente avesse prima
sostenutodiaverlainviataai soli offesiiltenoredellesuestessedoglianze
checontraddiceilpresuntoinvioaisolidueoffesi.Infatti,reclamandolacausa
di giustificazione ex art. 51 c.p. (Esercizio di un diritto o adempimento di un
dovere), l'imputato sostiene che i condomini "dovevano sapere" come erano
andate le cose in occasione della precedente assemblea ed era suo
dirittodovere informali, eintalmodoconferma che loscrittoeradestinato ad
essere divulgato. Lo stesso tenore della lettera, come rilevato dai giudici di
merito, contentava una serie di comunicazioni di interesse del condominio
tuttoenondeisingoli.Ciononostante,lalibertdiriferireifatti,eanziildovere
quale amministratore di informare i condomini, doveva accordarsi con
l'interesse della persona offesa a che non venisse amplificata l'espressione
ingiuriosa asseritamene pronunciata da un terzo ai suoi danni. La comunit
dei condomini non avrebbe avuto alcun interesse nel venire a conoscenza
delle presunte offese pronunciate, mentre invece avrebbe fatto comodo al
ricorrente utilizzare tale canale di trasmissione per diffondere le informazioni
offensive della reputazione dei due condomini (che, si ricordano, avevano
contestatoilsuooperatoportandoloalledimissioni).Ilricorrente,argomentava
235
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che, una volta informato sulle pressioni per far s che venisse nominato un
nuovo amministratore egli aveva agito nello stato d'ira provocato da unfatto
ingiustoascrivileallepresuntepersoneoffese.evidentechelaletteravenne
preparata e divulgata per ottenere il massimo effetto di diffusione e
conoscenza al'interno della realta del grande complesso condominiale,
circostanza indicativa di una valutazione di gravit non minima del fatto che
nonconsentediricorrereall'art.131bisc.p..

CONDOMINIO: LA LAVATRICE RUMOROSA E DISTURBA OGNI
GIORNO?NESSUNRISARCIMENTOPERIVICINI
Marina Crisafi 30/10/15 di Marina Crisafi In condominio si sa si litiga
veramente per tutto: per i bambini che giocano rumorosamente, per i latrati
deicani,peril volumealtodellatv,perilticchettiodei tacchienonultimoper
la lavatrice! Ebbene s perch per chi non ha abbracciato le innovazioni
tecnologiche degli elettrodomestici ultra silenziosi, lavare i panni sporchi in
casa propria, significa spesso condividerli con i vicini, con centrifughe che
sembrano veri e propri reattori nucleari azionate a tutte le ore del giorno e
della notte. Ma per laCassazione,anchese ilrumorecausatodallalavatrice
del vicino supera il limite dei tre decibel consentiti, laddove lo stesso non si
protragga troppo a lungo e in orari che non sono destinati al riposo, i vicini
disturbati non hanno diritto ad alcun risarcimento. Seguendo questo
ragionamento, il Palazzaccio, conlasentenzan.22105/2015,,depositataieri
(qui sotto allegata),hadatocostortoauncondominochechiedevacontoal
vicino abitante al piano di sopra delle molestie della sua lavatrice,
domandando la condanna al risarcimento dei danni morali e biologici subiti
(da lui e dai familiari) per viadeifortirumoriprovenientidallelettrodomestico
collocato in una stanza al piano superiore, esattamente in corrispondenza
della sua camera da letto. Per gli Ermellini il limite di tollerabilit delle
immissioni, a norma dell'articolo 844 c.c., non ha carattere assoluto, ma
relativo, nel senso che deve essere fissato con riguardo al caso concreto,
tenendo conto delle condizioni naturali e sociali dei luoghi e delle abitudini
della popolazione. Tale apprezzamento hanno ribadito demandato al
giudice di merito e sottratto al sindacato di legittimit, se correttamente
motivato eimmunedavizilogici.Percuiilgiudice,nellostabilirelatollerabilit
omenodelleemissionipubasarsisuiparametrideidecibelchecostituiscono
criteriminimalidipartenza ma nonnenecessariamentevincolato,potendo
anchediscostarsene,pervenendoalgiudizio diintollerabilit,exart.844c.c.,
236
Guidaalcondominio
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delle emissioni, ancorch contenute in quei limiti,sulla scortadiun prudente

apprezzamento che consideri la particolarit della situazione concreta e dei
criteri fissati dalla norma civilistica (posta preminentemente a tutela di
situazioni soggettive privatistiche, segnatamente della propriet).Enel caso
di specie, ilgiudicedi meritohaaccertatochelalavatriceincriminataquando
era a pieno carico e nella fase dicentrifugasuperavacertoi3decibel,mail
vicino disturbato non aveva nprovatolutilizzoparticolarmenteintensodella
stessan cheilavaggiavvenisserodinotteonelprimopomeriggio,essendo
emerso invece che il rumore siprotraevasoltantoper510minutialgiorno e
in orari non destinati al riposo. Pertanto, aderendo alla tesi della corte
territoriale, piazza Cavour ha confermato che il rumore non poteva essere
ritenuto obiettivamente intollerabile e ha rigettato il ricorso. Leggi anche
sull'argomento: Guida legale "Tutela civile e penale contro le immissioni di
rumore" Rumori molesti e schiamazzi notturni ecco come ci si pututelare
Rumorimolesti:lestradepertrovareunaccordoeidoveriperchilisubisce.

INFILTRAZIONI: CONDOMINIO RESPONSABILE DEI DANNI SE IL
LASTRICOPRIVATOMAITOMBINISONODISUAPROPRIET
Lucia Izzo 25/10/15 di Lucia Izzo Il condominio pu essere ritenuto
responsabileperleinfiltrazioniavvenuteinlocalisottostanti,dialtruipropriet,
nonostantenonsiaproprietario dellastrico solare, maperilfattochetombini,
caditoie e canalette di scolo intasate siano riferibili all'ente di gestione. La
Corte di Cassazione, sezione seconda civile, conlasentenzan.21694/2015
(quisotto allegata)haritenutodi accogliere ilricorsodellasocietproprietaria
di un "distacco" (ossia un passaggio) di circa tre metri tra la facciata del
fabbricato ed il muro di contenimento a ridosso di una collina, al fine di
accertare la responsabilit del Condominio per omessa custodia e
manutenzionedegli scarichidacuieradipesaun'infiltrazioned'acquainalcuni
magazzini posti al disottoditale"distacco".LaCorted'Appello, confermando
la propriet di questo passaggio edelrelativolastricoin capoallaricorrente,
nonchla proprietcondominialedicaditoiaecunettadiscolo,avevaritenuto
non sussistente la prova che icanali dismaltimento deirefluifosserointasati
al momento delle infiltrazioni.La ricorrente evidenzia dinnanzi alla Corte di
legittimitlacontraddittorietdellamotivazionedeigiudicidimerito,ribadendo
che il fattore causale delle infiltrazioni sia da ascrivere all'omessa
manutenzionedeisistemidismaltimentodicuiilCondominioproprietario.Gli
Ermellini, verificate le doglianze attoree, capovolgonoladecisionedeigiudici
237
Guidaalcondominio
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di seconde cure.Per i giudici si rende necessario verificare la presenza egli

effetti che i sistemi di smaltimento delle acque, di sicura titolarit
condominiale, provocano sullo spazio privato.La Corte d'Appello, pur
riconoscendolacondominialitdegliimpiantidismaltimentodelleacqueepur
identificando il nesso di causalit tra la loro scarsa manutenzione e
l'allagamento dei locali delle parti intimate, non ha chiaramente escluso (in
ragione del valore assorbente della propriet del lastrico ove detti sistemi
erano collocati), n espressamente ammesso (in virt della separata
valutazione del lastrico e dei sistemi in esso praticati) la responsabilit del
Condominio.In pratica, risulta necessario valutare se gli oneri dicustodia del
proprietario o del conduttore (in questo caso la societ ricorrente) debbano
estendersi anche alla manutenzione degli impianti condominiali oppuresela
detta condominialit esoneri il proprietario da tale ulteriore onere di
custodia.Decisione al giudice del rinvio che provveder anche per la
regolazionedellespese..

CONDOMINI IN CONFLITTO DI INTERESSI: AI FINI DEL CALCOLO DEL
QUORUM COSTITUTIVO E DELLE MAGGIORANZE VANNO
CONSIDERATI?
Avv. Paolo Accoti 21/10/15 Avv. Paolo Accoti Largomento molto
dibattuto, tanto che anchela giurisprudenzaspessosidimostrataondivaga
in merito. Iniziamo innanzitutto col riferire che, in ambito condominiale, il
conflitto di interessi si verifica solo in presenza di due condizioni: 1)
allorquando risulta dimostrato un sicuro contrasto tra particolari ragioni
personali del condomino e linteresse generale del condominio 2) quando il
voto del condomino in conflitto di interessi abbia concorso a determinare la
necessaria maggioranza assembleare(Cfr.:Cass.civ.Sez.II,16/05/2011,n.
10754. Nello stesso senso: Cass. civ. Sez. II, 24/05/2013, n. 13004). Ci
posto, una volta accertato il conflitto di interessi di uno o pi condomini,
bisogna stabilire se la presenza degli stessi contribuisca alla formazione dei
quorum. In proposito, si contrappongono due correnti di pensiero, entrambe
autorevolmente sostenute dalla giurisprudenza di legittimit e di merito. La
prima,ritiene cheaifinidelcalcolodellemaggioranzeassemblearinonvanno
computate le quotedipartecipazionecondominialeeivotideicondominiche
siano inconflittodiinteressiconilcondominio(Cfr.:Cass.civ.n.44080/2002
Cass. civ. Sez. II, 22/07/2002. Di recente in tal senso: Cass. civ. Sez. II,
9/08/2011, n. 17140). La seconda sostiene, al contrario, la tesi della
238
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necessariacomputabilit(Cass.civ.Sez.II,30/01/2002,n.1201),principiodi
recente ribadito dalla sentenza n. 19131,dellaIIsezionecivile dellaCorte di
Cassazione, datata 28.09.2015, che ritiene inderogabili le maggioranze
previste per legge, in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dellintero
edificio.Nellavicenda,alcunicondominidiunsupercondominioimpugnavano
dinnanzi al Tribunale di Roma la deliberaassembleareadottatail25maggio
1999 e, in particolare, due punti della deliberazione: quello relativo
allinstaurazione di un giudizio nei confronti di un condomino, siccome non
inserito allordine del giorno quello relativo al compenso dellamministratore
che,a lorodire,esorbitavale tariffeinvigore.Sicostituivailsupercondominio
chiedendoilrigettodelladomandaeilTribunaleaditoaccoglievaparzialmente
la domanda e annullava la delibera limitatamente al punto non inserito
allordine del giorno. Interponeva appello il supercondominio, eccependo il
fatto che il Tribunale di Roma non avrebbe fatto buongovernodellart.2373
c.c.,cheprevede(neltestoprevigente) comenelcomputo dellamaggioranza
sidebbatenercontodelvotodeicondominiinconflitto,anchesolopotenziale,
di interessi.Condominiche,ineffetti,sieranoastenutidallavotazioneperloro
esplicitavolont.LaCortedAppellodiRomaaccoglievailgravameaderendo
allorientamentodellaSupremaCorte,espressonellesentenzen.44080/2002
e 100683/2002, secondo cui: ai fini del calcolo delle maggioranze
assembleari condominiali non vanno computate le quote di partecipazione
condominiale e i voti dei condomini che siano in conflitto di interessi con il
condominio in relazione alloggetto della delibera. Per la cassazione della
sentenzaproponevanoricorsoicondominisoccombentiinsecondogrado,per
violazione e falsa applicazione dellart. 2373 c.c.,sotto duediversi profiliche
hanno portato alla formulazione di due quesiti di diritto, come imposto dal
testo ora abrogato dellart. 365 c.p.c., applicabile ratione temporis: 1)
Voglia la Corte di cassazione enunciare il principio di diritto secondo cui la
maggioranza necessaria, in conformit degli artt. 1136 e 2373 c.c., quella
richiesta volta pervoltadalla leggeinrapportoa tutti icondominied allintero
edificioeancheneicasidiconflittodiinteresselamaggioranzarichiestaperle
deliberazioni si rapporta alla totalit dell'elemento personale e reale, vale a
dire a tutti i partecipanti al condominio ed al valore dell'intero edificio
conseguentemente anche nell'ipotesi di conflitto di interessi, la deliberazione
deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini, i quali
rappresentino la maggioranza personale e reale fissata volta per volta 2)
Voglia la Corte di cassazione enunciare il principio di diritto secondo cui,
ancheapplicandoalCondominioperanalogialedisposizioniexart.2373c.c.,
239
Guidaalcondominio
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la situazione di conflitto tra l'interesse proprio e quello collettivo in cui versi

unodeisoggettipartecipantiall'assembleanonpuritenersiaprioristicamente
estesa anche ad altri soggetti che, non partecipando all'assemblea, abbiano
delegato arappresentarliilsoggettoinconflitto diinteressi.Inaltritermini,se
nelcasodiconflittodi interessitracondominioe condomini,perlaverificadel
quorum deliberativo occorre fare riferimento a tutti i condomini ed al valore
dell'interoedificioovverosoltantoaicondominiedai millesimideipartecipanti
che non versano in conflitto di interessi. La II sezione civile della Corte di
Cassazione, condivide lorientamento espresso nella sentenza n. 1201 del
2002elasoluzioneallaqualeessa pervenuta.Lastessapremetteche:Da
nessunanormasiprevedeche,aifinidellacostituzionedell'assembleaodelle
deliberazioni,nonsitengacontodialcunideipartecipantialcondominioedei
relativi millesimi. Il principio maggioritario, adottato dal codice per le
deliberazioni assembleari con la regola della "doppia maggioranza" un
principio specifico dell'istituto condominiale, che vale a distinguerlo dalla
disciplina della comunione e delle societ, in quanto solo nel condominio
previsto chelamaggioranzavenga raggiuntadalpuntodivista dellepersone
e del valore. Ci posto, evidenzia come la sentenza del 2002 chesancisce
linderogabilitinmenodellemaggioranze,siponelobbiettivodiimpedireche
la maggioranza possa in qualche modo menomare i diritti dei singoli
partecipanti, ecco perch i quorum vengono fissati inmisurainderogabile(in
meno), specie per le decisioni di particolare importanza, prevedendo un
numero considerevole di partecipantie diunafrazione consistentedelvalore
dell'edificio. Tanto vero che il quorum costitutivo e quello deliberativo non
possonoimmutarsiinmeno,neppurepercontratto,percomesievincedall'art.
1138, IVco.,c.c., amentedelqualeilregolamentocontrattualedicondominio
in nessun caso pu derogare alle norme ivi richiamate, comprese quelle
stabilite dall'art. 1136 c.c. concernenti la costituzione dell'assemblea e la
validit delle delibere (In tal senso: Cass. n. 11268 del 1998). La Suprema
Corte riferiscepoicheneppurelimpossibilitdell'assembleadideliberare,se
non si raggiungelamaggioranzaprescritta,pugiustificareunariduzionedei
quorum richiesti dalla legge, anche perch in siffatti casi, pu farsi utile
riferimento alla disposizione contenuta nell'art. 1105c.c.,IVco.,applicabile
al condominio in virt del rinvio fissato dall'art. 1139 c.c. secondo cui,
quando non si formano le maggioranze, ciascun partecipante pu ricorrere
all'autorit giudiziaria. Pertanto conclude affermando il principio di diritto per
cui: in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le
deliberesonoinderogabilmentequelle previstedallaleggeinrapportoatuttii
240
Guidaalcondominio
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partecipantiedal valoredell'interoedificio,siaaifinidelconteggiodelquorum
costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale
conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono)
astenersidall'esercitareil dirittodivoto.Pertanto,anchenell'ipotesidiconflitto
d'interesse, la deliberazione deve essere presaconilvotofavorevoledi tanti
condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla
legge e,incasodimancatoraggiungimentodellamaggioranzanecessariaper
impossibilit difunzionamentodelcollegio,ciascunpartecipante puricorrere
all'Autorit giudiziaria" (Cass. civ, Sez. II, 28/09/2015, n. 19131). Ci posto,
nelle deliberazioni assembleari, quandanche ci si trovasse al cospetto di
condmini in conflitto di interessi, il quorum costitutivo e deliberativo deve
essere calcolato sulla scorta di tutti i partecipanti al condominio ed alvalore
dell'interoedificio, ivicompresiquelli inpotenzialeconflittodiinteressi.Cassa,
pertanto, la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte dAppello di
Roma, in diversa composizione. Peraltro, per detti condomini non vige un
obbligodi astenersidallavotazione,maunamerafacolt,ditalchqualoragli
stessi partecipassero comunque alle votazioni, i restanti condmini non
potrebbero far altro che impugnare la deliberazioni, dimostrando la
sussistenza del conflitto di interessi. A talproposito:In temadi validitdelle
delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto d'interessi ove sia
dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenzatra specifiche ragioni
personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a
determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario
interesse istituzionale del condominio (Cass. civ. Sez. II, 16/05/2011, n.
10754). Tanto vero che: In tema di deliberazioni dell'assemblea di
condominio, nella specie relativo ad edificio destinato all'esercizio di attivit
imprenditoriale, non dluogo,di per s,aconflittodi interessilacoincidenza,
in capo ad uno dei partecipanti al voto, delle posizioni di condomino di
maggioranza, amministratore del condominio e gestore dell'impresa ivi
esercitata, non determinando tale situazione, caratterizzata dalla
compresenza di distinti rapporti, una sicura incompatibilit con gli interessi
deglialtricondominialla correttaamministrazione delcondominio(Cass.civ.
Sez.II,24/05/2013,n.13011)..

CASSAZIONE: PAGA LE SPESE ALLA FACCIATA ANCHE IL
CONDOMINOCHENONUTILIZZAIBALCONICOMUNI
241
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
Lucia Izzo20/10/15 diLuciaIzzoIlcondominotenutoapagarelespese

relative ai lavori effettuati sulla facciata dell'edificio nonostante l'intervento
coinvolga balconi condominiali sui quali egli non trae alcuna utilit.Lo ha
precisato la Corte di Cassazione, sesta sezione civile, nella sentenza n.
21028/2015 (qui sotto allegata) originata dal ricorso di un uomo contro la
deliberacondominialecheprovvedevaaripartiretraicondominilespeseperi
lavori dimanutenzioneeffettuatisullafacciatadellostabile.Ilricorrentededuce
la violazione dell'art. 1123, comma 3, c.c., ritenendo che i giudici di merito
avrebbero dovuto valorizzare il rapporto di pertinenza e di destinazione che
lega soltanto alcuni dei condomini ai balconi interessati dalle operazioni di
manutenzione, in virt dell'esclusiva utilit che questi ne traggono, con
consguente esclusione degli altri dalla partecipazione alle spese per detti
beni.Gli Ermellini ritengono, tuttavia, di condividere le conclusioni raggiunte
daigiudicidimerito,precisandocheintemadionericondominialivaeffettuata
una distinzione tra spese occorrenti per la conservazione dell'immobile e
spese funzionali al godimento dello stesso, avendo ciascuna di essere una
diversa funzione ed esigenza.I contributi per la conservazione del bene
condominiale, sono dovuti in ragione dell'appartenenza e si dividono in
proporzione alle quote, indipendente dal vantaggio soggettivo connesso alla
destinazione della parte comune alle esigenze di singoli piani o porzioni di
essi,inquantonecessarieacustodireepreservareilbenecomunqueinmodo
che perduri nel tempo senza deteriorarsi.Le spese d'uso, invece, vanno
ripartite in proporzione tra i condomini poich originano dal godimento
soggettivo e personale riguardando l'utilit che la cosa comune offre in
concreto.Nelcasodi specieigiudicidimeritohannocorrettamenteidentificato
l'esatta natura dei costi di manutenzione qualificandoli come spese di
conservazione, la cui ripartizione prescinde dall'effettivo utilizzo.Nessuna
carenza di motivazione pu riscontrarsinellasentenzaimpugnata,pertanto il
ricorsovarigettatoeilricorrentetenutoapagarel'ulterioreimportoatitolodi
contributo unificato pari a quello dvuto per il ricorso (ex art. 13 D.P.R. n.
115/2002)..

CASSAZIONE: LAMMINISTRATORE PU TUTELARE I DIRITTI DEI
CONDOMINI,ANCHESENZAMANDATODELLASSEMBLEA
MarinaCrisafi19/10/15diMarinaCrisafiLamministratoredicondominio
legittimato a tutelare autonomamente i diritti dei singoli condomini, anche
senza unospecificomandatodellassemblea, aisensi degliartt.1130 e1131
242
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
c.c. Purch, ovviamente, si tratti di questioni che rientrino nelle sue

competenze istituzionali. Ad affermarlo la seconda sezione civile della
Cassazione, con la sentenza n. 20816/2015, depositata il 15 ottobre scorso
(quisotto allegata),rigettandoilricorsodiunacondominaavversolasentenza
di merito che la condannava alla riconsegna degli spazi comuni inglobati, in
occasione di alcuni lavoridiristrutturazione,nellasuaproprietprivata.Nello
specifico,lacondomina avevaacquistatolesoffittepostealquartopianodello
stabile condominiale, unitamente al collegato balcone, a un bagno e al
corridoio di disimpegno, incorporando il tutto nel corso della ristrutturazione
dellintero piano e impedendo cos laccesso agli altri condomini. I giudici di
merito davano ragione al condominio e, sullassunto che il corridoio fosse di
propriet comune, ne ordinavano la riduzione in pristino. La questione finiva
cos sotto la lente della S.C., poich la condomina lamentava la carenza di
legittimazione passiva dellamministratore, sostenendo che avendo lo stesso
affidato lincarico al legale in assenza dei necessari poteri (in quanto non
aveva preventivamente ottenuto lincarico da parte dei tutti i condomini), il
mandato conferito sarebbe stato illegittimo. Ma la Cassazione, chiamata a
risolvere la questione, non daccordo. Per laseconda sezionecivile, infatti,
sia dal lato attivo che da quello passivo, lamministratore di condominio
legittimato a porre in essere le azioni dirette a far valere ogni interesse
condominiale.Sedallatoattivononsidubitache,haspiegatolaCassazione,
nonoccorre lapartecipazionedituttiicondominineigiudizipromossiatutela
dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni (art. 1130 c.c., n. 4), non
diversamente deve ritenersi per quanto concerne la legittimazione passiva
dell'amministratore, che previstadall'art.1131c.c.,comma 2,conspecifica
disposizione dettata in materia di condominio. Si tratta diunalegittimazione
che ha portata generale in quanto estesa a ogni interesse condominiale,
essendo la ratio della norma diretta a evitare il gravoso onere a carico del
terzo o del condomino, che intenda agire nei confronti del condominio, di
evocare in giudizio tutti i condomini. Naturalmente, ha concluso la S.C., ci
vale per le cause aventi ad oggetto materie che rientrano tra le attribuzioni
dellamministratore (come nel caso di specie), perch per quelle che
eccedono,exart.1131,comma 3,c.c.,ilpoteredirappresentanzaingiudizio
dell'amministratoresubordinatoallaautorizzazionea resistere(oanchealla
ratifica) da parte dell'assemblea, alla quale l'amministratore tenuto senza
indugioariferire..
243
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Ildirittoquotidiano
REVOCA DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: QUALI LE GRAVI

IRREGOLARITA' RICHIESTE DALL'ART. 1129 C.C. (TRIB. MILANO
7.10.2015,PRES.MARCOMANUNTA)
LawInAction diP.Storani15/10/15diPaoloM.StoraniUnaltrocasodi
richiesta di revoca dell'amministratore del condominio dopo quello
brillantemente trattato dalla felice penna del Dott. Claudio Casarano del
Tribunale collegiale di Taranto, che LIA Law In Action ha pubblicato il 13
ottobre 2015 in quel caso l'epilogo fu l'accoglimento del ricorso e la
destituzione dell'amministratore.Ora, invece, il Tribunale di Milano, con il
provvedimento del 7 ottobre 2015 a firma del Presidente del Collegio (e di
Sezione) Dott.MarcoManunta,adaffrontareun'altrafattispecieanalogaincui
il cahier de doleances allestito dal ricorrente viene ritenuto insufficiente per
ritenere sussistenti le gravi irregolarit richieste dall'art. 1129c.c.ai finidella
revoca dell'amministratore.E allora, non rimane che augurarVi buona
lettura!TRIBUNALE DI MILANOSEZIONE VOLONTARIA GIURISDIZIONE"Il
Collegio, sciogliendo la riserva di cui a verbale del 1 ottobre 2015, ritenuto
che: il ricorrente chiede la revoca dell'amministratore del condominio,
lamentando una serie di inadempimenti e di violazioni da parte
dell'amministratore stesso all'esito del contraddittorio e seguendo l'elenco
delle censure mosse dal ricorrente stesso risulta che: i dati relativi
all'amministratore sono indicati in tutte le carte intestate, comprese le
comunicazionipostali,conl'esattadenominazionedellasocietdipersonecui
affidato l'incarico di amministrare il condominio e conspecificaindicazione
anche del nominativo del socio accomandatario, dati che risultano
chiaramente anche sulla corrispondenza intercorsa con l'odierno ricorrentei
compensi dell'amministratore sono stati approvati nelle stesse assemblee di
nomina,conindicazionedelcompensospettanteall'amministratoremedesimo
(vedi documenti prodotti dallo stesso ricorrente)il luogo in cui si trovano i
registri condominiali inequivocabilmente identificato e identificabile nella
sededellaS.a.s. inMilanoinassenzadi diversaindicazione, evidentechei
documenticondominialipotevanoepossonoessereliberamenteconsultatidai
condomini, previo avviso e appuntamento non risulta, del resto, che lo
studio... abbia mai oppostounrifiutoononabbiadatoriscontro arichiestedi
accesso alla documentazione condominialei requisiti soggettivi per lo
svolgimento dell'incarico sono documentati dal resistente, che ha allegato
anche l'attestato di partecipazione ai corsi di aggiornamentoprofessionalela
mancata apertura di un conto corrente condominiale smentita
documentalmente (documento 2 del resistente)".Prosegue a questo punto il
244
Guidaalcondominio
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decreto collegiale ambrosiano ponendo in risalto quanto segue:"...

successivamente (con la delibera prodotta dal resistente stesso) stato
confermato dall'assemblea con la prescritta maggioranza , quindi,
intervenuto un nuovo mandato, rispetto al quale risulta rispettato anche
l'obbligo di apertura del conto corrente intestato al condominio: l'omesso
inserimento all'ordine del giorno dell'assemblea del 9 febbraio 2015 della
nomina dell'amministratore conforme alla nuova disciplina... in carica
dell'amministratore per un anno tacitamente prorogabile per un altro anno,
salvo delibera di revoca assunta dall'assemblea medesima la mancata
convocazione di assemblea per deliberare sulla partecipazione alla
mediazione introdotta dall'odierno ricorrente non costituisce omissione
rilevante: in effetti, nessun giudizio contenzioso stato introdotto dal
ricorrenteneiconfrontidelcondominioaseguitodellamancatapartecipazione
allamediazione leunichecensuresollevate...silimitanoadinvestirel'operato
dell'amministratore e, in effetti, sono state fatte valere in questa sede di
volontaria giurisdizione il condominio, quindi, non era e non parte del
contenzioso e alla presente procedura non neppure applicabile l'obbligo
della mediazione obbligatoria (vedi art. 71 quater Disp. Att. c.c.)l'assemblea
per l'eventuale revoca dell'amministratore stata convocata e si tenuta,
concludendosi con la riconferma e/o nuova nomina del resistente delibera
adottataconi quorumdileggeallaluce diquantoprecedeemergeevidente
che non sussistonolegraviirregolaritrichiestedall'art. 1129c.c.ai finidella
revoca dell'amministratore deve pronunciarsi la condanna della parte
soccombente alla rifusione delle spese di procedura, pur trattandosi di
volontaria giurisdizione (cfr. Cass. sent. n. 1274 del13.3.1989)PQMrigettail
ricorso. Condanna la parte ricorrente a rifondere al resistente le spese del
procedimento, che liquida in complessivi 1.500,00 oltreaccessoridi legge.
Sicomunichi.Milano,li7ottobre2015.F.toPres.Dr.MarcoMANUNTA"..

REVOCADELL'AMMINISTRATOREDICONDOMINIOCHENONRENDEIL
CONTO: QUANDO POSSIBILE (TRIB. TARANTO 21.9.2015, EST.
CLAUDIOCASARANO)
Law In Action di P. Storani 13/10/15 di Paolo M. Storani Ritornasulle
colonne virtuali di LIA Law In Action un provvedimento del Tribunale di
Taranto, Sez. II, decreto ai sensi dell'art. 1129, 3 co., Codice Civile del 21
settembre 2015, Pres.GianfrancoCOCCIOLI,Rel.ClaudioCASARANO,con
ilDr.AlbertoMunnoacompletarelaformazionecollegiale,inpuntodirevoca
245
Guidaalcondominio
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dell'amministratore del condominio che non renda il conto di gestione.

Trattandosi di un problema che concretamente assilla molti nostri graditi
visitatori,trascriviamoquiappressol'interoprovvedimentochesiconcludecon
la considerazione che si tratta di un'irregolarit talmente grave che esime
dall'esaminare i restanti argomenti del cahiers de dolances del ricorrente.
Buona lettura! Sciogliendo la riserva di cui alludienza del 21092015, cos
provvede. Lamministratore resistente non rendeva il conto relativo agli
eserciziluglio2012giugno2013,luglio2013giugno2014.Solonellottobre
del 2014 convocava lassemblea per lapprovazione del conto dei due
esercizi, malassembleasoprassedevasulpunto.Dopolanotificadelricorso
per la revoca giudiziale dellamministratore resistente, si teneva finalmente
lassemblea condominiale nel giugno del 2015, che approvava allunanimit
dei presenti i due rendiconti cumulativi. La circostanza che pur se in ritardo
lassemblea abbia approvato i due rendiconti non esclude la gravit della
violazione addebitata allamministratore resistente e la conseguente
ricorrenza del presupposto per la sua revoca giudiziale. Depongono per
questo esito processuale pi ragioni. In primoluogova consideratochelart.
1129 c.c. attribuisce la legittimazione attiva a proporre lazioneindiscorsoal
singolo condomino: Pu altres essere disposta dallautorit giudiziaria, su
ricorso di ciascun condomino come a dire che la volont della
maggioranzaassembleare,chevadanelladirezionedellapprovazionedelsuo
operato, nonostante la violazione commessa, non pu escludere di per s
lillecito e la sua gravit. In secondo luogo il non rendere il conto della
gestione rilevadi per saisensidellart.1129c.c.come graveirregolarit, al
paridellomessaconvocazionedellassembleaperlasuaapprovazione,cheal
pi tardi deve avvenire nei 180 giorni prescritti ex art. 1130, ultimo comma,
c.c.Ecertamenteconriguardoallesercizioluglio2012giugno2013itermini
erano ampiamente scaduti, posto che la convocazione dellassemblea
avveniva solonellottobredel2014. Devealriguardosottolinearsichequando
ci si trovadifronte adeliberaassemblearecheapprovirendicontipluriennali,
nonosservandosilaregoladellanecessariaannualitdelrendiconto,siritiene
che si configuri una forma di nullit e non di semplice annullabilit della
delibera. Tantoa rimarcarelagravitdellaviolazioneinparola,sottoil profilo
qui in esame, anche quando sia avvenuta con riferimento ad un solo
esercizio. Che una singola violazione, cio il non aver presentato il conto
relativo ad un esercizio, sia grave ecometalegiusitifichilarevocagiudiziale
non pu quindi revocarsi in dubbio. N poi lamministratore resistente
adducevagiustificazioniasiffattoritardointollerabile. Anziemergeancheuna
246
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sortadirecidiva,sesiconsideracheanchenelsettembre2012lapprovazione
assembleareavevaadoggettoancoraunavoltadueesercizicumulativiecio
il periodo 20102012. La gravit della irregolarit esaminata, ed il suo
carattere assorbente, esime dallesame delle altre censure mosse
allamministratoreresistente.Perlanominadelnuovoamministratorebenpu
provvedere il resistente in regine di prorogatio, trattandosi didareattuazione
alla dispostarevocagiudiziale,comeperaltrodallostesso richiestoin lineadi
estremosubordine.Lespesedaliquidarsi comunque,trattandosidiuncaso
in cuisiconfigura una formadicontrapposizionediinteressideltipodiquella
propria del contenzioso seguono la soccombenza del resistente e si
liquidano comedadispositivo,tenutocontodellalimitataattivitsvolta.P.T.M.
Decidendo sul ricorso proposto ex art. 1129, co. c.c. dal sig....neiconfronti
dellamministratore del Condominio di Via ..., in Taranto, ..., cos provvede:
Accoglie la domanda e revoca dalla carica di amministratore del predetto
condominio Condanna il resistente al pagamento delle spese processuali
sopportate dal ricorrente, che si liquidano, in suo favore, in 700,00, oltre
accessoridilegge.Cosdecisoincameradi consigliodellaSecondaSezione
Civile.Taranto21settembre2015.f.toilPresidentedr.GianfrancoCoccioli.

S AL BED AND BREAKFAST IN CONDOMINIO, ANCHE SE IL
REGOLAMENTO VIETA DI DARE AGLI IMMOBILI DESTINAZIONI NON
ABITATIVE
Valeria Zeppilli 11/10/15 diValeriaZeppilliTraibusinessoggipidiffusi
c dicertoquello dirivalutareappartamentinonutilizzati,adibendoliabed&
breakfast. E se il proprietario di unimmobile incondominio decidediavviare
questo business, lassemblea non pu ostacolarlo adducendo che il
regolamento condominiale proibisce di mutare la destinazione duso degli
appartamenti rispetto a quella abitativa. A stabilirlo il Tribunale di Verona,
che,conunarecente sentenza,hachiaritochelafruizionedeilocalida parte
degli avventori del b&b comunque unattivit di tipo parafamiliare. Essa,
infatti, ha un carattere sobrio e inderogabilmente breve ed spesso
supervisionata dalla presenza del proprietario dellimmobile. Quindi non
importa che a gestire lalloggio sia unimpresa commerciale: la delibera che
proibisce agli ospiti dellappartamento di usufruire degli spazi comuni
condominialivaannullata.Insostanza, ilregolamento condominialeche vieta
di destinare gli alloggi ad uso diverso dallabitazione va interpretato dal
giudice sulla base delle regole ermeneutiche che il codice civile detta per la
247
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gestione dei rapporti negoziali agli articoli 1362 e seguenti. Cos, come un
proprietario libero di affittare il suo appartamento, sar altrettanto libero di
adibirloab&b ela piscina,icampidatennise glialtrispaziricreativipresenti
nel complesso edilizio in cui sorge la struttura potranno essere liberamente
frequentati dagli ospiti, senza che il regolamento condominiale possa
impedirlo..

APPROVAZIONE EREVISIONEDELLE TABELLEMILLESIMALI:CONLA
RIFORMACAMBIANOLEMAGGIORANZE?
Avv.PaoloAccoti 05/10/15 Avv.PaoloAccotiDaldettatodell'art.68disp.
att. c.c., sia nella precedente, che nella nuova formulazione disposta dalla
legge di riforma del condominio (L. 220/2012), si desume che le tabelle
millesimalirappresentanoil valoreproporzionalediciascunaunitimmobiliare
che, appunto, viene espresso in millesimi. In soldoni, le stesse fungono da
criterio di ripartizione delle spese condominiali, suddivise in relazione ai
rispettivi millesimi di propriet. Nel corso degli anni la giurisprudenza,
soprattutto quella di merito, sostenuta anche da un risalente orientamento
della Suprema Corte, ha ritenuto che per l'approvazione e la revisione delle
stesse fosse necessario il consenso di tuttii condmini,pertanto,l'unanimit
degli aventi diritto. Sul punto sono intervenute le Sezioni Unite della
Cassazione le quali, con la storica sentenza n. 18477, del 9 agosto 2010,
hanno disatteso il predetto orientamento, affermando che sia l'approvazione
che la revisione delle tabelle millesimali, siccome atti non aventi natura
negozialenonabbisognano del consensounanimedeicondomini,bensdella
sola maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 II c.c. Ci essenzialmente
perch, le stesse non incidono sul diritto di propriet di ciascun condomino,
ma si limitano ad accertare il valore di tali unit rispetto all'intero edificio, e
tanto ai soli fini delle spese di gestione. Le tabelle millesimali, pertanto,
quandosi limitanoaconsacrare icriterilegaliperlaripartizione dellespesee
non derogano espressamente ai criteri stabiliti dalla legge, possono essere
adottate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenutiealmeno lametdelvaloredell'edificioperaltrol'accettazionepu
avvenire anche per facta conclundentia, desumibile dall'approvazione delle
delibere di approvazione del riparto delle spese ovvero tacitamente,
mostrando accondiscendenza ai criteri di ripartizione, purch inmaniera non
equivoca. La nuova formulazione dell'art. 69 disp. att. c.c., sembrava aver
superato dettainterpretazionedelleSezioniUnite,prevedendocome:Ivalori
248
Guidaalcondominio
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proporzionali delle singole unit immobiliari espressi nellatabellamillesimale

di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimit. Tali
valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo
condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondocomma,
del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta chesonoconseguenza diun
errore 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenzadisopraelevazione,diincrementodisuperficio diincrementoo
diminuzione delle unit immobiliari, alterato per pi di un quinto il valore
proporzionaledell'unitimmobiliare anchediun solocondomino.Intalcasoil
relativocostosostenutodachihadatoluogoallavariazione.Aisolifinidella
revisione dei valori proporzionali espressinellatabellamillesimaleallegataal
regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68,puessereconvenuto in
giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi
tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligopuessererevocato ed
tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente
articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la
ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o
convenzionali. In altri termini, viene (o verrebbe, il condizionale d'obbligo
per i motivi di cui appresso) sempre sancita la necessit dell'unanimit dei
consensi nel caso di revisione delle tabelle millesimali e, solo in due ipotesi
residuali, in caso di errore o di mutamento delle condizioni dell'edificio
condominiale,lapossibilitdiprocedereallarettificaconlamaggioranzadicui
all'art. 1136 II co. c.c., pertanto, con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la met del valore dell'edificio.
Tuttavia, unrecentepronunciamentodelTribunalediSiena,hasmentitodetta
interpretazione, gi diffusasi in gran parte della dottrina, facendo rivivere
quellainprecedenzarappresentatadallaCortediCassazioneasezioniunite,
percome sopraesposta.Invero accadevacheuncondominoimpugnavauna
delibera assembleare adottata in data 8 luglio 2014, pertanto, nella vigenza
della legge di riforma del condominio (entratain vigoreil18.06.2013),conla
quale erano state modificate a maggioranza le tabelle millesimali sino ad
allora in vigore, pur in assenza dei requisiti previsti dall'art. 69 disp. att. c.c.
(errori dicalcolo mutamentodell'edificio).IlTribunalediSiena, con sentenza
pubblicata in data 4 maggio 2015, dichiarava inammissibile l'impugnazione
della delibera condominiale, cos come avanzata dall'attore, sulla scorta del
consolidato principio per cui il giudice deve limitarsi a sindacare sulla
legittimitdelladelibera (contrarietallalegge oalregolamento),manonpu
249
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disquisire sul merito della stessa, vale a dire che non pu sostituire la sua
pronuncia di meritoa quellanullaoillegittimadell'assemblea(Cfr.:Cass.civ.
20.06.2012, n. 10199).Riferisce,inoltre,cheal fine divalutare lalegittimito
meno dei criteriadottatiperil ripartodellespese (tabellemillesimali),occorre
azionare lo speciale procedimento ex art.69disp.att.c.c.,enonlimitarsiad
impugnare ai sensi dell'art. 1137 c.c. la deliberazione assembleare.
Nonostante ci, la sentenza in commento si rileva particolarmente
interessante inquanto,nonostanteladedottainammissibilitdell'azione,entra
comunquenelmeritodellavicendae,inparticolare,sullanecessitomeno
dell'unanimit deiconsensiperla revisione(modifica)delletabellemillesimali.
Il Tribunale di Siena, dopo aver richiamato i principi di diritto espressi nella
sentenza delle sezioni unite n. 18477/2010 che abbiamo illustrato in
precedenza peraltro richiamati anche da successive pronunce della
Suprema Corte (n. 4659/2014), afferma come sussista solo un apparente
contrasto tra quanto statuito all'epoca dal giudice di legittimit e il novellato
art. 69 disp. att. c.c.,a mentedelqualeletabellemillesimalipossonoessere
rettificate o modificate all'unanimit, salvo i casi di errore o mutamento
dell'edificio, per i quali basta la maggioranza qualificata. Riferisce, pertanto,
che, anche in ragione di due recenti pronunciamenti giurisprudenziali (Cass.
n. 11837/13 Trib. Bari, 20/02/14), la nuovaformulazionedelmenzionato art.
69 non avrebbe affatto imposto un generalizzato obbligo di approvazione
all'unanimitdelle tabelle millesimali,limitandosi,alcontrario,adisciplinarele
sole ipotesi di approvazione di delibere di rettifica o modifica di tabelle gi
adottate, cos recependo sostanzialmente i principi giespressidallesezioni
unite. Continua affermando come sarebbe irragionevole pretendere
l'unanimitdei consensiperla modificaditabelleinorigineapprovate(solo)a
maggioranza, specificando quindichelanozione dimodifica orettifica,cos
come utilizzata dal legislatore del 2012, debba essere necessariamente
riferita solo a quelle modificazioni delle tabelle millesimali, siano esse
regolamentari o convenzionali chesegnanoilpassaggiodaicriterilegalia
quelli derogativi della legge. Vale a dire a quelle modifiche delle tabelle che
comportino una ripartizione delle spese condominiali differente rispetto ai
criteri imposti dalla legge. Solo in quel caso, quindi, necessarial'unanimit
dei consensi, quand'anche nella vigenza della nuova normativa. Conclude,
pertanto,ilTribunalesostenendoilprincipiopercui:laregoladell'unanimitdi
cuiall'art.69disp.att.c.c.,all'indomanidellariforma,rinvieneilproprioambito
di operativit con riferimento alle modifiche intese come espresse
convenzioni di deroga ai criteridiproporzionalitdi cuiall'art.11181123c.c.
250
Guidaalcondominio
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art. 68 disp att.c.c.laddove, invece, alle deliberazioniaventiadoggettonon

la modificadellaportatadeidirittiedoveridipartecipazioneallespeserelative
alla cosa comune, bens soltanto la relativa quantificazione, trattandosi di
delibere avente valore non negoziale, ma regolamentare, operer il criterio,
ormai invalso in giurisprudenza, della maggioranza qualificata. Chi scrive
ritiene assolutamente corretta detta interpretazione dell'art. 69 disp. att. c.c.,
neltestooggi invigore,nonfossealtroperchl'ultimocommadelmenzionato
articolo prevede espressamente che: Le norme di cui alpresente articolosi
applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle
spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. Con ci
confermandol'assuntodelTribunale diSiena,perilqualesololamodificadei
criteri legali di ripartizione delle spese ovvero di quelli gi stabiliti
convenzionalmente, per i quali necessariamente vi sar stata una delibera
adottata all'unanimit (appunto perch derogativa dei criteri di legge),
abbisogna dell'unanimit dei consensi. Al contrario, per le modifiche alle
tabellemillesimalichenonvannoadincideresuicriteridicalcoloproporzionali
(ex art. 68 disp. att. c.c., 1123, 1124, 1126 c.c.), risulterebbe ancora
sufficiente la maggioranza di cui al II comma dell'art. 1136 e, pertanto, un
numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la
metdelvaloredell'edificio.Ancheperch,coscomerilevatodalTribunaledi
Siena,deliberarel'approvazione delletabellemillesimali,risultageneralmente
operazione tecnica di valutazione e calcolo ricognitiva dei rapporti di
proporzioneindicati dallalegge,inaltri termini,chelaripartizionedellespese
coscomeeffettuataconletabellemillesimaliappareconformeaicriterilegali,
salvolaloroespressamodifica,semprepossibile,masoloall'unanimit..

LASOPRAELEVAZIONEINCONDOMINIO
Silvio Rezzonico 04/10/15 Secondo quanto disposto dal primo comma
dellarticolo1127del codice civile,ilproprietariodellultimopianoodellastrico
solare delledificio condominiale pu elevare "nuovi pianionuovefabbriche",
salvo che risulti altrimenti dal titolo. Tale disposizione apparentemente di
agevole lettura nel suo insieme tuttaltro che di facile interpretazione. Si
pensi, innanzitutto, al concetto di nuovi piani o nuove fabbriche. Non cos
agevole capire se con tali termini devono intendersi le costruzioni
corrispondenti agli standard minimi di altezza dei piani ose possanoesservi
ricondotte quelle che si limitano ad oltrepassare la precedente altezza del
fabbricato. Non neanche facile capire se nella nozione di sopraelevazione
251
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
rientra anche il recupero dei sottotetti, nei quali siano ricavati uno o pi
appartamenti, a prescindere dallinnalzamento dei muri perimetralidellultimo
piano o del tetto. In tema, un ruolo fondamentale stato assunto dalle
pronunce della Corte di cassazione, nonostante il loro carattere oscillante e
talvolta contrastante. La sopraelevazione: possibile senza spostamento in
alto? Una questione particolarmente interessante quella, sovra accennata,
relativa alla possibilit di considerare sopraelevazione anche la semplice
modificadelsottotettochenontocchiilimitidelfabbricato.Conlasentenzaa
sezioni unite numero 16794/2007, ad esempio, la Corte di cassazione ha
chiarito che si in presenzadellasopraelevazioneexart.1127 c.c.,laddove
non ci si limiti a modificazioni soltanto interne contenute negli originari limiti
del fabbricato. In tal senso, con specifico riferimento ad unipotesi di
rifacimento di un sottotetto, la Corte si era gi espressa con la sentenza
numero1498/1998, affermandochesihasopraelevazionesolonelcasoincui
non ci si limiti alle modificazioni interne del sottotetto nellambito dei limiti
strutturalioriginaridelfabbricato,macisiadoperinelsuperamentoditalilimiti
strutturali attraverso linnalzamento delloriginaria altezza delledificio e lo
spostamentoinaltodellacoperturadelfabbricato.Tuttavia,occorredarenota
del fatto che in materia non sono mancate opinioni di segno contrario.Basti
pensare alla sentenza della Cassazione numero 6643 del 22 maggio 2000
che, con riferimento ad unanaloga fattispecie (concernente lavori di
innalzamentodicirca60 cmdellafaldadeltettoedeisoffittilungoilperimetro
del preesistente locale lavanderia), ha ritenuto che la sopraelevazione
sussistente non per il fattodiuna puraesemplicecostruzioneoltrelaltezza
precedente del fabbricato, ma solo incaso dicostruzionediunoopinuovi
piani o di una o pi nuove fabbriche, sopra lultimo piano delledificio, quale
che sia il rapporto con laltezza precedente. Il contrasto giurisprudenziale in
materia di sottotetti tuttaltro che irrilevante, in un periodo in cui il loro
recupero notoriamenteconsistente.Tantchegilasecondasezionedella
Corte diCassazioneconordinanza7giugno2005,n.11857avevarimesso
la questione allanalisi delle sezioni unite, onde tentare di pervenire a una
composizione del contrasto emerso nellambito della sezione stessa. In
particolare, nella richiamata ordinanza, i giudici avevano evidenziato che in
giurisprudenzarisultaormaidelineatolorientamento inbasealquale,aisensi
dellart.1127 c.c.,devonoessereconsideratinuovipianionuovefabbrichele
opere consistenti nella trasformazione in appartamento di una soffitta
mediante laumento da 1 a 3 metri della sua altezza media, in quanto i
sottotetti,lesoffitte,lecantine,isolaivuotieglianaloghispazinonpraticabili,
252
Guidaalcondominio
Ildirittoquotidiano
destinati ad isolare il corpo di fabbricadallasuacopertura,costituisconouna

semplice pertinenza dellintero edificio condominiale o del suo ultimo livello
oveappartenganoinviaesclusivaalproprietariodiquesto,comenellaspecie,
enondannoluogoalorovoltaadunpianoasstante,destinaticomesonoa
funzioni accessorie, quali depositi, stenditoi,cameredariaaprotezionedegli
alloggi sottostanti dal caldo e dal freddo e dallumidit. Mentre non era
altrettanto chiaro se il recupero dei sottotetti comportasse sopraelevazione,
anche laddove le modificazioni siano soltanto interne e contenute negli
originari limiti delledificio, senza alcun aumento di altezza. Oggi, tuttavia,
anche grazie alla pronuncia del 2007, il contrasto sembra essere stato
composto nel senso di non ritenere tali ultime modificazioni come rientranti
nella nozione di sopraelevazione. Precisazione su cosa la legge intendeper
"ultimo piano" Ci a parte, vale la pena di puntualizzare che nelle case
coperte da tetto i cui sottotetti, solai, soffitte, abbaini, siano di propriet
esclusiva per ultimo piano deve intendersi quello del sottotetto e non il
sottostante ultimo piano normale, sicch il diritto di sopralzo spetta ai
proprietari di solai o soffitte o abbaini e non gi ai proprietari del piano
sottostante.Sitenga tralaltropresente che qualoralultimopianodelledificio
appartenga per porzioni a pi di un condomino, la parziariet del diritto
comportacheciascunodeiproprietaripusopraelevaresoltantonellacolonna
daria soprastante la porzione di propriet esclusiva salvodanniallestetica
delledificioe ingeneralenel rispettodellenormedelcodicecivilesenzache
sia necessaria la contemporanea sopraelevazione, da parte degli altri
proprietari, delle rispettive porzioni (cfr.,intalsenso,Cassazione 24febbraio
2005 n. 4258 e, assai pi indietro nel tempo, Corte dappello di Milano 16
marzo 1951). Si tenga, poi, presente che se il lastrico solare di propriet
comune dei condomini, a norma dellart. 1117 c.c., secondo una vecchia
Cassazione, ildiritto disopralzospettaalproprietariodellultimopianoenona
tutti i condomini (cfr. sentenza 7novembre1961,n. 2572).Lecondizioniper
la sopraelevazione Nonostante la libert di sopraelevare sia generalmente
concessa dal primo comma dellarticolo 1127, essa conosce comunque dei
limiti, che la stessa norma a porre nel prosieguo. Innanzitutto, infatti, la
sopraelevazione non ammessasenonloconsentonolecondizionistatiche
delledificio. A tal proposito la Corte di cassazione, con sentenza numero
8642/2012,hachiaritochetalelimiteva valutatononsoloconriferimentoalle
possibilitdelledificiodi sopportareilpeso,ma ancheinrelazione aquelledi
sopportare lurto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine
sismica. In secondo luogo, il codice dlapossibilitaicondominidiopporsi
253
Guidaalcondominio
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alla sopraelevazione quando essa pregiudichi laspetto architettonico

delledificioo diminuiscanotevolmentelariaelalucedeipianisottostanti(art.
1127, terzocomma,c.c.).Lindennitdisopraelevazioneelaricostruzionedel
lastrico solare Senonsiverificanole limitazioni previstedalcodicecivilee la
sopraelevazione viene eseguita, il sopraelevante tenuto a corrispondere,
agli altri condomini (si badi bene:nonalcondominio),la cosiddetta indennit
di sopraelevazione, dacalcolaretenendocontodelvalore attualedellareada
occuparsiconlanuovafabbrica,divisoperilnumerodipianicompresoquello
daedificareedetrattolimportoaluispettante.Intemadicalcolodellindennit
di sopralzo, anche una consolidata giurisprudenza ha peraltro puntualizzato
che, assunto come elemento base per il calcolo dellindennit di cui allart.
1127c.c.ilvalore delsuolosucuiinsisteledificioolapartediessocheviene
sopraelevata, questo importo va poi diviso per il numero dei pianicompreso
quello di nuova costruzione, deducendo infinedalquozientecosottenuto,la
quota che spetterebbe al condomino che esegue la sopraelevazione, in
relazione al piano o alla parte di piano o ai pi piani di sua propriet: la
somma residua costituisce lammontare dellindennit, da ripartirsi traglialtri
condomini (Cfr.Cassazionen.1635/1960, n.1084/1976,n.12292/2003).Del
resto, per effetto della sopraelevazione si verifica un trasferimento
patrimoniale che riguarda tutte le parti comuni delledificio e che
compensato proprio dal versamento della predetta indennit. In sostanza,
lindennit di sopraelevazione viene a configurarsi come una reintegrazione
parziale della perdita subita daicondomini, con iltrasferimentodellequotedi
comproprietdellareacondominiale.Eperquesto,oltretutto,cheilsopralzo,
quandoalteraperpidiunquintoilvaloreproporzionaledellunitimmobiliare
del condomino interessato, rende necessaria la revisione della tabella
millesimale dipropriet(exart.69,n.2,disp.att. c.c.),conunaumentodella
quota di compropriet del condomino che ha effettuato il sopralzo e la
corrispondente diminuzione di quelle di tutti gli altri condomini. Per effetto
delloccupazione della colonna daria, il sopraelevante tenuto, peraltro, a
corrispondere lindennit di sopraelevazione a ciascuno degli altri condomini
anche quando la sopraelevazione sia eseguita senza concessione edilizia
(Cassazione 21/05/2003, n. 7956). Lindennit deve essere valutata in
relazione non allapuraesemplicesuperficiedelsuolocondominiale,maalla
volumetria costruibile o al numero di locali costruibili secondo gli strumenti
urbanistici comunali, sicch il valore del suolo si determina in base alla
volumetriatotaleedificata,chesiottieneconilsopralzooinbasealtotaledei
locali cherisulterannocostruiti.Ildirittoallindennitsiconfiguracomedirittodi
254
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credito, sicch il termine di prescrizione quello decennale di cuiallarticolo

2946 c.c. e, in caso di ritardato pagamento dellindennit, i condomini
creditori, che voglianoconseguireancheilpagamentodegliinteressi,devono
mettere in mora il debitore, a norma dellart. 1282 c.c.. Lobbligo del
pagamento sorge infatti allattodellultimazionedeilavori, ma gliinteressiper
ritardato pagamento, da parte di chi ha sopraelevato e a favore degli altri
condomini,decorronosolodalladatadi messa inmora anormadellart.1282
c.c. (cfr. Cassazione 16 ottobre 1990, n. 10098). Oltre allindennit di
sopraelevazione, il codice civile prevede per il sopraelevanteanchelobbligo
di ricostruireillastricosolaresucuituttio partedeicondominiavevanodiritto
duso in modo da non rendere pi incomodo luso originario. Definizione
giuridica del diritto di sopraelevazione In ogni caso i contrasti dottrinali e
giurisprudenziali non si fermano alla nozione di nuovi piani o nuove
fabbriche, ma si estendono alla stessa definizione giuridica del diritto di
sopraelevazione, talvolta considerato come un diritto di superficie, con
contenuto economico proprio e valutabile separatamente da quellodegli altri
piani (cfr. Cassazione 7 dicembre 1994, n. 10498), talaltra come un vero e
proprio diritto di propriet, comprensivo della facolt di edificare, spettante
esclusivamente al proprietario dellultimo piano delledificio o al proprietario
esclusivo del lastrico solare. La distinzione tra propriet del lastrico solare e
propriet dellasovrastantecolonnadariaInognicaso,occorretenerpresente
che vi distinzione tra propriet del lastrico solare e propriet della
sovrastantecolonnadaria, sicchstatoperesempioritenutoche,incasodi
sopraelevazione,ilproprietariodellastricosoloquandosisiariservatoanche
la propriet della colonna daria esonerato dallobbligo di corrispondere
lindennit di sopraelevazione agli altri condomini. Si vedano, in tema, le
pronunce della Cassazione n. 1463/1962, n. 1084/1976, n. 5556/1988 e n.
22032/2004. E in particolare tale ultima sentenza a stabilire chelacolonna
d'aria(eciolospaziosovrastanteillastricosolare)noncostituisceoggettodi
diritti e quindi non costituisce oggetto di propriet autonoma, rispetto alla
propriet del lastrico solare, sicch non esonera dallobbligo delpagamento
dellindennitincasodisopraelevazione.Avv.SilvioRezzonico.

CASSAZIONE: CONDANNATO PER APPROPRIAZIONE INDEBITA
L'AMMINISTRATORE CHE TRASFERISCE I SOLDI DEL CONDOMINIO
SULPROPRIOCONTO
255
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Lucia Izzo 28/09/15 di Lucia Izzo condannato per appropriazione

indebita e non per mala gestio dell'amministrazione condominiale,
l'amministratore che ha trasferito sul proprio conto personale denaro di
spettanza condominiale. Il danno deve essere valutato nella sua interezzae
non parcellizato in relazione alla "quotadanno" incidente sui singoli
condomini. Il fatto che il condominio sia un ente di gestione privo di
personalit giuridica distinta da quella dei singoli condomini, i quali sono
rappresentati dall'amministratore, noncomportala parcellizzazione,essendo,
di contro, rilevante il danno complessivo che ilrappresentante degliinteressi
dei condomini ha causato svolgendo la sua funzione di amministratore
dell'entecondominio.Lo hastabilitolasecondasezionepenaledellaCortedi
Cassazione nella sentenza n. 37666/2015 (qui sotto allegata) sul ricorso
presentato da un uomo, quale amministratore di condominio, condannato
dalla Corte d'Appello di Bologna alla pena di un anno e quattro mesi di
reclusione, pi una multa di 800 euro, per appropriazione indebita, avendo
trasferito sul conto personale suo e della moglie del denaro di spettanza
condominiale. Gli Ermellini confermano la decisione dei giudici del gravame,
ritenendo che tale condotta non rappresentasse una cattiva gestione
dell'amministrazione condominiale, come avanzato dal ricorrente, il quale
aveva altres evidenziato che alcuni debiti del condominio erano stati pagati
proprio con le somme prelevate dal conto corrente. Infondate anche le
doglianze con cuil'imputatodeducelascarsaincidenza dell'attivitdelittuosa
sul patrimonio dei singoli condomini. Il danno, deve infatti essere valutato
nellasuainterezzae non parcellizatoinbaseallaquota dannocheincidesui
singoli condomini come richiesto dalla difesa. In conformit ai principi
giurisprudenziali, la Corte territoriale ha ritenuto ingente il danno
complessivamente causato. Iltrattamentosanzionatorio irrogatodaigiudici di
merito, appare inoltre valido, nonostante le critiche mosse dal ricorrenteche
mira ad una nuova valutazione della congruit della pena. Una dettagliata
motivazione in ordine alla quantit di pena irrogata, specie in relazione alle
diminuzionioaumentipercircostanze, necessariasoltantoselapenasiadi
gran lungasuperioreallamisuramedia diquellaedittale,potendoaltrimentiil
giudice graduare la pena discrezionalmente in aderenza i principi enunciati
dagli artt. 132 e 133 c.p. Inammissibile il ricorso e ricorrente condannato al
pagamentodellespese..
256
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DOMANDE E RISPOSTE: COSA PUFAREL'AMMINISTRATORESEUN

CONDOMINOIRREPERIBILE?
ValeriaZeppilli25/09/15Domanda:L'amministratorefacultato,opelegis,
ad esperire presso il comuneinteressatola pratica diverificadella residenza
del condomino irreperibile? Quali le eventuali condizioni e quali i limiti agli
effetti della privacy? Risposta: Per rispondere alla domanda del lettore
necessaria una premessa sulla normativainmateria.Laresidenzadeiprivati
cittadini pu essere rintracciata agevolmente recandosi presso gli uffici
comunali diriferimento, senzachecicostituiscaunaviolazionedellaprivacy.
Del resto, il d.p.r. numero 223 del 1989, il quale contiene il regolamento
anagrafico, stabilisce, allarticolo 33, che lufficiale dellanagrafe rilascia a
chiunque ne faccia richiesta i certificati concernenti laresidenzae lostatodi
famiglia, fatte salve le limitazioni di legge. Con riferimento alla normativa a
tutela dei dati personali, nonostante ilcodicedellaprivacyriconoscacomedi
rilevante interesse pubblico le finalit connesse alla tenuta dei registri
anagrafici, esso non ne nega mai la natura pubblica e la possibilit che
chiunque ne venga a conoscenza. Nel caso, invece, in cui il soggetto del
quale sihainteresse aconoscerelaresidenzaabbiaspostatoquestultimain
altro Comune, la situazione parzialmente diversa. In tale ipotesi, infatti,
lufficiale di anagrafe pu comunicare, previa domanda adeguatamente
motivata e qualora non vi ostino gravi o particolari esigenze di pubblico
interesse, solo il nuovo Comune di residenza, al quale eventualmente
rivolgersi, e non lindirizzo esatto in cui il soggetto si trasferito.
Lamministratore di condominio che intende conoscere la residenza del
condomino,quindi,nondevefaraltrocherecarsipressogliufficidellanagrafe
efare richiesta,corredatadimarcadabollo, delrelativocertificato,ilquale,in
genere, viene rilasciato immediatamente. Si precisache, tecnicamente, nelle
ipotesi in cui il soggetto ricercato ha dichiarato in Comune la propria
residenza, non pu parlarsi di effettiva irreperibilit. Lirreperibilit, infatti,
quella condizione che, al ricorrere di determinati presupposti, comporta la
cancellazionedallanagrafeelaperditadeldirittodivoto..

L'ASSICURAZIONEDELCONDOMINIO
ValeriaZeppilli21/09/15diValeriaZeppilliAdogginelnostroordinamento
non esiste alcunanorma cheobblighiilcondominio astipulare una polizzadi
assicurazione. Pertanto,essaassolutamentefacoltativa,salvoilcasoincui
sia il regolamento condominiale a renderla obbligatoria. La polizza globale
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fabbricatiLastipuladiunapolizzachetuteliilcondominiodallaresponsabilit
civile tuttavia sempreconsigliabile.Essa, generalmente,assumeilnomedi
polizza globale fabbricati e tutela il condominio da tutti i possibili danni che
possonoderivaredaibenicondominiali:sipensi,adesempio,all'ipotesiincui
un calcinaccio cada dalla facciata dall'edificio colpendo e danneggiando i
passanti o i veicoli che si trovano parcheggiatio atransitare lungolastrada.
Spesso la polizza fabbricati tutela non solo per i danni arrecati a terzi, ma
anche per quelli che subisce il condominio stesso. Gli eventi assicurati, in
sostanza, possono essere pochi o molti, a seconda delle offerte delle
compagnie e dei rischi rispetto ai quali si ritenga opportuno garantirsi. La
deliberaperlastipuladel contrattoSel'assicurazioneprevistacomeobbligo
dal regolamento condominiale, l'amministratore potr provvedere alla sua
stipulasenzanecessitdiun'appositadelibera.Incasocontrario,ladecisione
di assicurare ilcondominiovadeliberatadall'assembleaesoloinforzaditale
delibera l'amministratore potr validamente sottoscrivere il relativo contratto.
Le maggioranze sono quelle previste in via generale per le deliberazioni
dall'articolo1136delcodicecivile,inquantolaleggenulladisponeariguardo.
Laddove la delibera assembleare manchi ma l'amministratore stipuli
comunque un contratto per l'assicurazione del condominio, questo si
considerainvalidoel'amministratoreneresponsabile tantoneiconfrontidei
condomini quanto nei confronti dell'assicurazione. Tuttavia, ben possibile
che l'assemblea decida di ratificare il contratto secondo le modalit previste
dall'articolo 1399 del codice civile, quindi con l'osservanza delle forme
prescritte per la conclusione del contratto e con effetto retroattivo.
L'assicurazione dell'amministratore L'assicurazione del condominio non va
confusa con quella dell'amministratore. L'oggetto, infatti, completamente
diverso,inquantoquest'ultimariguardaesclusivamentelaresponsabilitcivile
professionale, ovverosia quella derivante dagli atti compiuti nell'esercizio del
mandato.Conriferimentoadessaoccorreperaltroprecisareche,benchnon
sia obbligatoria per legge, in ogni caso pu divenire un presupposto
indispensabile per poter ottenere l'incarico. Infatti, a seguito della recente
riforma del condominio, l'assemblea pu validamente subordinare la nomina
dell'amministratore alla circostanza che esso sia in possesso di una polizza
per la responsabilit professionale, della quale deve farsi carico a proprie
spese..
258
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CONDOMINIO: RIPORTARE I DEBITI NEI SUCCESSIVI ANNI DI

GESTIONE LI RENDE UNEFFETTIVA POSTA DI DEBITO O HA MERO
VALORECONTABILE?
Valeria Zeppilli 14/09/15 di Valeria Zeppilli Il recupero dei crediti
condominiali una questione senza dubbio complessa, che pu essere
portata avanti seguendo le molteplici strade offerte dal nostro ordinamento
(leggi: Le spese condominiali e l'esecuzione immobiliare). Al di l delle
modalit per provvedervi, opportuno dare conto che con riferimento alle
possibilit di riportare i debiti di un condomino anche nei successivi anni di
gestione leposizioni degliinterpreti sonotuttaltrocheunanimi.Sedaunlato
alcuni ritengono che essi costituiscono uneffettiva posta di debito,peraltriil
predetto inserimento un mero riepilogo contabile, non in grado di rendere
incontestabileildebito.Atalproposito,unasentenzadiparticolareinteresse
quella della Corte di Appello di Genova n. 513/2009, che sembrava aver
chiarito la questione sancendo che i saldi passivi, regolarmente approvatie
ripartiti per gli esercizi precedenti, costituiscono una effettiva posta di debito
nei confronti del condominio che pu essere inserita nel rendiconto annuale
dell'amministratore (c.d. "consuntivo") ed approvata legittimamente
dall'assemblea, con la conseguente obbligatoriet ed ottenimento, incasodi
mancata estinzione, dello speciale decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo,nonostanteopposizione,previstodall'art.63disp.att.c.c..Sitratta
in sostanza di una pronuncia che risolve, indirettamente, la preliminare
questione sul criterio di redazione, per cassa o per competenza, del
rendiconto che l'amministratore tenuto a presentare all'assemblea dei
condomini alla fine di ciascun anno. Tuttavia occorre evidenziare che pi
recentemente la Corte di cassazione, con la sentenza numero 4489/2014,
anche se con riferimento al termine quinquennale di prescrizione dei crediti
condominiali, ha affermato che la decorrenza del predetto termine coincide
con la data di delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del
relativostato diriparto,checostituiscetitolodicreditoneiconfrontidelsingolo
condomino, mentre da escludersi che delibere successive, concernenti i
creditidelcondominiopersuccessiviperiodidigestioneediversititolidispesa
possanocostituireunnuovo fattocostitutivodelcredito.Insostanza,secondo
la predetta decisione, i saldi contabili delle gestioni condominiali precedenti
vannoriferitialmomentodellaloroapprovazione,nonostanteessivenganodi
norma riprodotti anche nei rendicontisuccessivisinoallorosoddisfacimento.
E evidente quindi che oggi, nella perdurante assenza di una specifica
normativa,laquestionerestatuttaltrochepacifica..
259
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AVVOCATI: LECITO APPORRE LA TARGA DELLO STUDIO SULLA
FACCIATACONDOMINIALE?
Avv. Marcella Ferrari 13/09/15 Avv. Marcella Ferrari L'avvocato e
chiunque svolge unattivit professionale ha necessit di rendere edotto il
pubblico della presenza del suo studio mediante laffissione di unapposita
targa. Il problema sorge allorch il locale nel quale si esercita la propria
professione si trovi allinternodi uncondominio,magaristorico,dotatodiuna
facciata di particolare pregio. In questo caso i condomini o lamministratore
hanno titolo per impedire laffissione della targa? Per rispondere al quesito
occorre premettere che ciascun condomino pu servirsi della cosa comune
purch non ne alteriladestinazione(art.1102c.c.). Orbene,aisensidellart.
1117 c. 1 n. 1) c.c., la facciata oggettodi proprietcomune,nederivache
ogni condomino possa farne uso nei limiti sopra indicati e sempre che non
impedisca agli altri partecipanti di servirsene parimenti[1]. Laffissione di una
targa professionalerientranelnormale eserciziodiusodellacosa comunee,
pertanto, il professionista a proprie spese e cure pu provvedere alla sua
installazione, purch non comprometta il decoroarchitettonicodelledificio[2].
Da quanto esposto deriva che il professionista non debba previamente
chiedere il consenso allassemblea condominiale essendo sufficiente una
mera comunicazione allamministratore. Occorre precisare che
lamministratorenonpuimpedirelaffissione dellatargasalvoilcasoincuiil
regolamento condominiale ne contenga espresso divieto. Il regolamento
condominiale di natura contrattuale, infatti, pu prevedere una limitazione
allusodeimuriperimetralidelledificiolaclausolachelodisponedeveessere
approvata allunanimit in quanto si tratta di una limitazione allesercizio del
diritto diproprietsullarescommunis.Ilregolamentopu,altres,subordinare
laffissione della targa al consenso assembleare e contenere disposizioni
afferenti alla sua foggia e dimensione. Per completezza si ricorda che il
conduttore, potendo fruire delle parti comunicome ilproprietario,hadirittodi
affiggere la propria targa purch il contratto di locazione non lo escluda.
Avv.to Marcella Ferrari [email protected] /* */ Profilo Linkedin:
it.linkedin.com/pub/marcellaferrari/b0/269/23 Note: [1] Secondo la
giurisprudenza consentito al condomino laffissione di uninsegnaluminosa
sulmuroperimetralecomunegiacchsitrattadiunattivitchenonimpedisce
aglialtricompartecipidifareugualmenteusodellacosacomune,CorteCass.,
sez. II, 7 febbraio 1998 n. 1297 [2] Lasentenza23marzo2011,n.6130del
260
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Tribunale di Roma soggiunge che la targa non deve recare pregiudizio alla
stabilit ed alla sicurezza dell'edificio e non deve alterarne il decoro
architettonico..

IL DISTACCO DEL CONDOMINO DAL RISCALDAMENTO
CENTRALIZZATO
Valeria Zeppilli 12/09/15 di Valeria Zeppilli Il distacco del condomino
dallimpianto di riscaldamento centralizzato possibile, dal 18 giugno 2013,
senzaattendere lautorizzazionedellassembleacondominiale.Aprevederlo
larticolo 1118 del codice civile,comeriformato dallalegge numero220/2012
di modifica alla disciplina del condominio negli edifici. Il condomino
distaccante, tuttavia, resta comunque tenuto a partecipare alle spese per la
conservazione, la manutenzione straordinaria e la messa a norma della
caldaia comune, della quale rimane comproprietario, ben potendo in ogni
momento tornare a utilizzarla. In ogni caso, in considerazione del fatto che
larticolo 1122 c.c. prevede che il condomino tenuto a dare informazioni
allassemblea per il tramite dellamministratore anche delle opere su parti di
propriet o uso individuale, lassemblea dovr comunque essere resaedotta
del distacco. Limitazioni previste dal codice civile La rinuncia da parte del
condominoallutilizzodellimpiantocentralizzato,tuttavia,nonincondizionata
maammissibilesolosedaldistaccononderivinoaglialtricondominisquilibri
notevoli difunzionamentooaggravi dispese.Sitratta,inrealt,del semplice
recepimento delle regolegidettateinviainterpretativadallagiurisprudenza,
che lascia inalterati i dubbi interpretativi sulla concreta operativit delle
predette limitazioni. Si pensi, ad esempio, ai notevoli squilibri di
funzionamento che, pur non causati dal distacco di un primo condomino,
potrebbero essere generati dal sovrapporsi di distacchi effettuati allo stesso
modo, ponendo i condomini in condizione di disparit. Concretamente, il
condomino che voglia rinunciare allutilizzo dellimpianto centralizzato, deve
preliminarmente accertare che tale operazione non provochi leconseguenze
che ne limitano la realizzazione e tale onere probatorio pu essere assolto
rivolgendosi a un tecnico abilitato e specializzato che rediga unapposita
perizia in cui siano indicati i consumi effettivi dellimpianto e quelli ipotizzati
dopo il distacco e lassenza di potenziali alterazioni negative. Prodotta dal
condomino unaperiziacheaccertilalegittimit deldistacco,lassemblea non
potr impedirlo. La normativa in materia di risparmio energetico e leulteriori
limitazioninormativeopportunosottolineare,tuttavia,cheildirittoaldistacco
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deve fare i conti con le previsioni della normativa in materia di risparmio

energetico di cui al d.p.r.numero59del2009,inbaseallaquale negliedifici
con pi di quattro unit abitative e per potenze nominali del generatore di
calore dellimpianto centralizzato maggiori o uguale a 100 kw preferibile
mantenere impianti centralizzati, laddove essi siano gi esistenti. Il
distaccante, inoltre, deve tenere conto dellobbligo di adozione di sistemi di
contabilizzazionecaloredicuialdecretolegislativonumero102del2014edi
quello, per i nuovi impianti, di essere dotati di canna fumaria che arrivi fin
sopra il colmo del tetto delledificio previsto dalla legge n. 90/2013 di
conversione del decreto legge n. 63/2013. Derogabilit della previsione
Occorre in ogni caso porre in evidenza che larticolo 1138 del codice civile,
nell'elencare le norme inderogabili, non vi ricomprende il terzo comma
dellarticolo 1118 che si occupa della materia oggetto di analisi, con la
conseguenza che la libert del condomino di distaccarsi dal riscaldamento
centralizzato sembrerebbe poter trovare delle limitazioni in accordi
eventualmentesottoscrittiinviaconvenzionaledaipartecipantialcondominio.
Ci bench una certa giurisprudenza (pur precedente alla riforma) ha
affermato che il regolamento di condominio non pu comunque menomare i
diritti che ai condomino derivino dalla legge (ci si riferisce in particolare alla
sentenzan.19893/2011dellaCortediCassazione)..

TAR: VIA I "PALETTI" DAL PARCHEGGIO CONDOMINIALE, ANCHE SE
LASTRADAPARZIALMENTECHIUSA
Lucia Izzo 07/09/15 di Lucia Izzo Ha ragione il Comune: sono da
rimuovere i palettiinferro,concatenaelucchetti,postinell'areaantistanteal
Condominio perdelimitarei parcheggiprivatideicondomini,ancheselazona
in cui sono posizionati i dissuasori di propriet dell'edificio. Lo ha decisoil
TAR Sicilia nella sentenza 1224/2015 (qui allegata) rispondendo al ricorso
presentato da un Condominio contro il provvedimento di ingiunzione che il
Comune haordinato per larimozionedialcunipalettidestinatiacircoscrivere
l'area parcheggio condominiale.Anullasonovalseledifese delCondominio,
che ha precisato che l'area a cui l'intervento si riferisce di sua propriet e
nonrisultacedutaovincolatainfavoredell'enteterritoriale,comecomprovato
dalla documentazione prodotta. Aggiunge, inoltre,chelastradaincui l'opera
"abusiva" posta non gravata da uso pubblico, mancando un
provvedimento o un atto privato che effettui tale destinazioneSi tratterebbe,
quindi,diuna stradachiusae privata,nonsoggettaalpubblicotransito,maal
262
Guidaalcondominio
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passaggio occasionale di un numero ristretto di persone.Non dello stesso

avvisoigiudiciamministrativi,iqualiosservanoche"aifinidellaqualificazione
di una strada come vicinale pubblica, occorre avere riguardo alle sue
condizioni effettive", poich una strada pu esserequalificatacomepubblica
se vengono rilevati il passaggio esercitato iure servitutis pubblicae da una
collettivit di persone appartenenti a un gruppo territoriale, la concreta
idoneit del bene a soddisfare esigenze di carattere generale, e un titolo
validoasorreggerel'affermazionedeldirittodiusopubblico.Questotitolo,ben
puriscontrarsinelmeroprotrarsidell'usopubblicodalunghissimotempo.Nel
caso di specie, il condominio ha propriet privata sull'area antistante allo
stabile ove ha collocato i paletti, ma non significa che l'intera strada di cui
trattasi lo sia e che questa pu ritenersi privata solo perch chiusa da un
latoenon metteincomunicazioneduepubblichevie.Perilcaratteredistrada
pubblica, il TAR ritiene sufficiente che essa siaapertadaunlatoeconsenta
l'accesso da e per una pubblica via.A ci si aggiungono le circostanze, non
contestatedalCondominioricorrente,secondocuinonsonostaterichiestele
necessarie autorizzazioni per l'apposizione dei paletti, i quali, in aggiunta,
rendono difficoltoso l'accesso dei messi dei vigili del fuoco.Il Tribunale
Amministrativo Regionale Sicilia rigetta cos il ricorso, riconoscendo
all'amministrazione comunale il poteredovere di intervenire in autotutela a
difesa dell'uso pubblico della strada pregiudicato dall'attivit abusiva dei
privati..

CONDOMINIO: CHI NON HA UN BOX O UN GARAGE NON PAGA LE
SPESESENONPREVISTODALREGOLAMENTO
Lucia Izzo01/09/15 diLuciaIzzoSeilproprietariononpossiedeunboxo
un garage, non sar tenuto ad accollarsi eventuali spese per i lavori di
adeguamento, salvo che una simile previsione non sia espressamente
contenuta nel regolamento condominiale. Cosi la IIsezioneciviledellaCorte
di Cassazione che, con la sentenzan.17268/2015(inallegato),depositatail
28agosto,sipronunciatasulricorsodiuncondominioilqualeavevachiesto
ingiungersi ad uno dei condomini il pagamento di una somma originata da
oneri condominiali per spese allo stabile come previsto da una delibera
assembleare.Ilcondominoproponevaopposizioneprecisandochepartedelle
somme,occorrentiperilavoridiadeguamentodeigarage,nonfosserodovute
in quanto egli non era proprietario di posti auto,boxocantine,ngodevadi
servit di passaggio sulla rampa e sullo spazio di manovra e di accesso ai
263
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garage. Adduceva, in aggiunta, che da regolamento condominiale tali spazi

risultavano essere di esclusiva propriet dei rispettivi acquirenti, titolari di
servit attiva sulle corsie condominiali di manovra, pertanto le spese per la
manutenzione ordinaria e straordinaria dei garage avrebbero dovute essere
ripartiteesclusivamentetra icondominichenefruivano,inragionedellaquota
spettante. Per i giudici di merito le risultanze appaiono fondate e la pretesa
creditoria viene in partedisconosciuta. Alcondominionon restacheilricorso
inCassazione,maancheinsededilegittimitledoglianzenonhannoseguito.
Evidenziano, infatti, gli Ermellini, che nessun chiarimento stato prodotto
circa l'espressa previsione, nel regolamento condominiale, della
partecipazione dei condomini non proprietari di box (e/o autorimesse) alle
spese diordinariaostraordinariamanutenzionedeglispazipercuilesomme
venivano richieste e neppure che il condomino effettivamente usufruisse di
unaservitdipassaggiointalispazi.LaprevalentegiurisprudenzadellaCorte
prevede, inoltre,cheledelibererelativeallaripartizionedellespesesononulle
se l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni modifica i criteri stabiliti
dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini (cfr. Cass., n.
7708/2007). Per tali ragioni, la Corte rigetta il ricorso proposto dal
condominio..

CASSAZIONE: NESSUNRISARCIMENTO ALCONDOMINOCADUTOSUL
PIANEROTTOLO DISCONNESSO SESAPEVACHEC'ERANOLAVORI IN
CORSO
ValeriaZeppilli28/08/15diValeriaZeppilliSeilcondominoconsapevole
che sul pianerottolo condominiale si stanno svolgendo dei lavori di
pavimentazione e che, pertanto,ilpavimento disconnesso,nonhadirittoal
risarcimento dei danni eventualmente patiti a seguito di una conseguente
caduta. Del resto, alla circostanza per cui, in base allarticolo 2051 c.c.,
ciascuno responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia,
salvo che proviilcasofortuito,fa comunque riscontroundoveredicautelada
parte del soggetto che entri in contatto con la cosa oggetto di custodia. Di
conseguenza, quando, come nel caso in esame, pur in assenza di
unintrinseca pericolosit della cosa, la situazione di pericolo che si
comunque ingenerata avrebbe potuto essere superata attraverso un
comportamento ordinariamente cauto del danneggiato, la cosa oggetto di
custodiavaridottaasempliceoccasionedelleventodannoso edeveritenersi
integrato il caso fortuito. Cos, sulla base di tali argomentazioni, con la
264
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sentenza numero 17199, depositata il 27 agosto2015(qui sottoallegata), la

Corte diCassazione harigettatoilricorsodiunanzianadonnachereclamava
il risarcimento dei danni subiti. Oltre alla conoscenza dei luoghi (da
presumersise,comenelcasodi specie,frequentatiquasiquotidianamente)e
al fatto che anche nelle precedenti occasioni di accesso allappartamento i
lavori delpianerottoloerano incorso,laCortehamessoinevidenzalulteriore
circostanzachelaricorrenterecavaconsduebustediplasticapiene,quindi
verosimilmente pesanti e ingombranti. In presenza di tutte tali condizioni, di
pers idonee aprovarelelisionedel nessocausaletracosaedanno,anulla
rileva la considerazione circa ladozione,dapartedellesecutoredeilavori,di
cautelespecifiche,qualilapposizionediunnastrodisegnalazione:alladonna
nonspettaalcunrisarcimento..

IL CREDITORE DEL CONDOMINIO DOPO LA MODIFICA DELLART. 63
DELLEDISPOSIZIONIPERLATTUAZIONEDELCODICECIVILE
ValeriaZeppilli26/08/15diValeriaZeppilliLaposizionedeicreditoridiun
condominio regolata dallarticolo 63 delle disposizioni per lattuazione del
codicecivile.Pineldettaglio,aseguitodellariformadelcondominodel2012,
che ha modificato tale norma e introdotto per la prima volta una qualche
disciplina della materia, i creditori possono agire nei confronti dei condomini
obbligati in regola con ipagamenti,solodopoaverpreventivamenteescusso
gli altri condomini. Si prevede, inoltre, che lamministratore di condominio
tenuto a comunicare ai creditori non soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei
condominimorosi.Partecipazione solidaleoproquota?Larticolo63,tuttavia,
non specifica se il creditore possa esigere dal singolo condomino lintero
credito o soltanto una quota, proporzionata alla sua partecipazione
millesimale al condominio. Nel silenzio generale della legge
antecedentemente alla riforma, la giurisprudenza pi recente aveva ritenuto
che la partecipazione dei condomini al credito condominiale poteva essere
legittimamente pretesa solo pro quota. Conlasentenzan.9148/2008,infatti,
la Corte di Cassazione aveva stabilito che conseguita nel processo la
condannadellamministratore,qualerappresentantedeicondomini,ilcreditore
pu procedere allesecuzione individualmente nei confronti dei singoli,
secondo la quota di ciascuno. Tuttavia tale pronuncia era intervenuta a
sovvertire un opposto orientamento, prevalente per molto tempo sia in
giurisprudenza che in dottrina, in base al quale si riteneva che la natura del
vincolo fosse solidale. Nonostante lintervento riformatore, anche oggi, nella
265
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perdurante assenza di una chiara previsione normativa o comunque di una

previsione che deroghi alla presunzione di solidariet fissata dallart. 1294
c.c., sembrerebbe difficile asserire la parziariet in via interpretativa, in
ragione del rilievo che assume il principio del favor creditoris. In ogni caso,
circa leffettivanaturadelvincolo,essendo ancora prestoperaffidarsi aduna
nuova interpretazione giurisprudenziale, ad oggi non pu dirsi essere stata
fatta chiarezza. Cosa deve fare un creditore insoddisfatto? Indefinitivaesul
piano operativo, alla lucediquantoprevisto dallariformadel2012,ilcreditore
che voglia ottenere il pagamento del proprio credito deve munirsi di titolo
esecutivo nei confronti del condominio, notificarlo allamministratore e
chiedergli lelenco dei condomini morosi. A questo punto dovr
necessariamentetentarepreventivamentedirivalersisuquesti,ma,incasodi
esitoinfruttuoso,potrescutereanche i condominiinregolaconipagamenti.
Anche affidandosi al principio di solidariet, ma con la consapevolezza dei
contrastisussistentiinmerito..

CASSAZIONE: IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE PU DEROGARE
ALLACOMPETENZAPERLELITI
Lucia Izzo 26/08/15 di Lucia Izzo possibile derogare all'art. 23 c.p.c.
(rubricato "Foro per le cause tra soci e tra condomini") prevedendo nel
regolamento condominiale la competenza territoriale di un Tribunale diverso
rispetto a quello del luogo in cui si trova il condominio. I giudici della VI
sezione civile della Corte di Cassazione hanno cos stabilito nella sentenza
17130/2015(qui inallegato),avversoilricorsopropostodaalcunicondomini.I
ricorrenti avevano inizialmente adito il Tribunale di Milano, al fine di veder
annullata o dichiarata nullaun'assembleacondominialeelarelativadelibera,
tuttavia il giudice eccepiva la propria incompetenza territoriale in favore del
Tribunale di Tempio Pausania, localit circondariale di ubicazione del
condominio. Il ricorso per regolamento di competenza avanzatoneiconfronti
della Cassazione ritenuto fondato: l'art. 23 c.p.c., introducendo un foro
specialeesclusivoperlecontroversietracondominiestabilendocheperesse
competente il giudice del luogo in cui si trova l'immobile condominiale, ha
carattere esclusivo, ma non inderogabile.Gli Ermellini precisano che, infatti,
simile ipotesi non figura tra quelle di inderogabilit della competenza
territorialestabilitedall'art.28c.p.c.(Forostabilitoperaccordodelleparti)ed
dunque possibile e ammissibile un accordo tra le parti che stabilisca
convenzionalmente di adire un giudice diverso, proprio come avvenuto nel
266
Guidaalcondominio
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caso di specie. Il foro convenzionale stabilito nel regolamento condominiale

risulta pertanto valido ed avvalora la competenza del Tribunale di Milano(in
esso precisato) in caso di insorgenza di eventuali controversie relative al
regolamento stesso.Per tali motivi ilricorsoaccolto,lasentenza impugnata
cassataelacausarimessadinanzialTribunalemeneghino..

CONDOMINIO: LA CANNA FUMARIA DEVE ESSERE RIMOSSA DALLA
FACCIATASECREAOMBRASULL'APPARTAMENTOVICINO
Lucia Izzo 26/08/15 di Lucia Izzo La canna fumaria posizionata sulla
facciata dell'edificio condominiale deve essere rimossa. Ci si giustifica in
ragione dell'alterazione e violazione dellostatodifattoe/odelladestinazione
della cosa comune (la facciata) provocata da alcuni condomini, senza il
consenso degli altri ed in loro pregiudizio.Lacanna fumarianonsolopriva
di collegamento con le linee architettoniche dell'edificio e ne alteral'estetica,
ma rappresenta un ingombro che diminuisce la luminosit dell'appartamento
sottostante.Questo quanto espresso dalla Corte di Cassazione, II sez.civile,
con la sentenza 17072/15 pubblicata il 24 agosto (qui allegata), che nel
rigettareilricorsopropostodaunasocietimmobiliare,conferma lariduzione
in pristinoordinatainappello.L'immobiliareavevaappostosulmurocomunedi
un palazzo di pregio, oggetto di vincolo per interesse storicoartistico ed
architettonico, una canna fumaria che alcuni condomini avevano ritenuto
costituire sfregio per la facciata nonch elemento di turbativa al godimento
della luce per gli appartamenti ad essa sottostanti a causa delle dimensioni
non trascurabili.Precisano gli Ermellini che nel condominio degli edifici, la
modificadiunaparte comuneedellasuadestinazioneadoperaditalunodei
condomini, sottraendo la cosa alla sua specifica funzione e al compossesso
proindivisodituttiicondomini,legittima costoroall'esperimentodell'azionedi
reintegrazioneperconseguirelariduzioneinpristino,affinchlacosacomune
possa continuare a fornire l'utilitas alla quale era anteriormente asservita.La
cannafumariainoggettodimostratoaveredimensionirilevanti,trattandosidi
una vera e propria sovrastruttura apposta sulla facciata del palazzo
condominiale eprivadicollegamentoalcuno(architettonicoo funzionale)con
la parete esterna dell'edificio.Ci danneggia la struttura non soltanto
esteticamente (seppur questa abbia bisognodimanutenzione),maingombra
a tal punto da ridurre la luminosit dell'appartamento sottostante a causa
dell'ombra provocata dalla canna fumaria sulla finestra vicina, come
dimostrato dalle foto prodotte in giudizio.Per tali motivi, la Corte rigetta il
267
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ricorso, condannando l'immobiliare ricorrente alla rifusione delle spese del

giudizio..

CONDOMINIO: CHE SUCCEDE SE L'AMMINISTRATORE NON
FREQUENTAICORSIDIAGGIORNAMENTO?
DomandeeRisposte25/08/15Domanda:Cosaaccadesel'amministratore
di condominio non ha frequentato i corsi di aggiornamento obbligatori?
Risposta: Lobbligo per lamministratore di aggiornarsi professionalmente
previstodallart.71bisdelledisposizioniperlattuazionedelcodicecivileedal
regolamento attuativo di cui ald.m.n.140/2014.Esso necessarioalfinedi
ottenere e mantenere incarichi di gestione. Nel dettagliosi prevedecheogni
announamministratore debbasvolgerealmeno15orediformazione.Poich
lentratainvigoredel decreton.140datata 9ottobre2014,sideveritenere,
in sostanza, che entro il 9 ottobre 2015 ogni amministratore dovr aver
partecipato a 15 ore di formazione per poter mantenere i propri incarichi e
assumerne di nuovi lanno successivo (ci secondo linterpretazione del
termine annuale come coincidente con lanno solare e non con quello di
calendario. Ma la questione dibattuta). Venendo agli aspetti sanzionatori,
bench nel decreto manchi una specifica disciplina, nel caso in cui
lamministratore di condominio non adempia ai propri obblighi, il rischio
quello che la sua nomina venga considerata nulla: la cessazione non
automatica ma deve essere richiesta, con ricorso allautorit giudiziaria, da
almenouncondomino.Il riferimento,infatti,vaagliarticoli1129e1137c.c.:il
primo sanziona il caso dellamministratore che compieunagrave irregolarit,
prevedendo in tal caso la sua revoca da parte dellAutorit Giudiziaria, su
richiesta di un solo condomino il secondo, invece, prevede che contro le
deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, come ad
esempio quella che conferma lamministratore non in regola con la
formazione, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto pu adire
lautorit giudiziaria chiedendone lannullamento. Occorre peraltro precisare
che per la formazione periodica, al contrario di quanto avviene per quella
iniziale,ild.m.14/2014nonammettealcunaeccezione..

CONDOMINIO:LAPARTECIPAZIONEALLESPESEPERLASCENSORE
ValeriaZeppilli19/08/15Domanda:Chiproprietariodelnegozioalpiano
terra deve contribuire alle spese per l'ascensore? Risposta: Per regola
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generale, tutti i proprietari delle unit che fanno parte di un condominio

devono partecipare a tutte le spese di gestione e conservazione delle parti
comuni, salvo diversa convenzione. Le obbligazioni condominiali, infatti,
derivano dallacontitolaritdituttiiproprietarideidirittisullepartiesuiservizi
comuni. Si tratta in sostanza di unobbligazione propter rem,derivante,cio,
dalla titolarit di un diritto reale. Del resto, nel caso specifico, lutilizzo
dellascensorerendepiagevolepertutti,ancheperilproprietariodelnegozio
a piano terra, laccesso alle parti comunidelledificiosituateaipianisuperiori
(come, ad esempio,iltetto)e aumentailprestigioeilvaloredellimmobile. In
ognicaso,occorretenerecontodelfattoche,sullabasedellarticolo1123c.c.,
laddove un bene serva i condomini in misura diversa, le spese sono
proporzionalmente ripartite in base allutilizzo che il singolo pu farne. Di
conseguenza chiaro che il proprietario dellunit sita al pian terreno potr
pretendere di partecipare alle spese per la manutenzione dellascensore in
maniera inferiore rispetto ai proprietari degli appartamenti siti ai piani
superiori. Secondo uninterpretazione estrema della norma (e non da tutti
condivisa), egli potr anche pretendere di essere esonerato dalle spese
dimostrando lamancatautilizzazioneelassenzadiutilitdellascensoreperil
godimentodelproprioappartamentoedelleparticomuni.Diversalipotesiin
cui si decida di installare un ascensore in un edificio che ne privo. In tal
caso, il condomino proprietario del negozio al pian terreno potrebbe ben far
riferimento allarticolo 1121 c.c. per esonerarsi dal pagamento delle relative
spese: il primo comma di tale articolo, infatti, prevede che nel caso in cui
linnovazioneconsistainopere,impiantiomanufattisuscettibilidiutilizzazione
separata e comporti una spesa molto gravosaosia dicarattere voluttuario,i
condomini che non intendono trarne vantaggio possono essere esoneratida
qualsiasicontributonellaspesa..

E LEGITTIMA LA DELIBERA CHE CONSENTE AI CONDOMINI DI
PARCHEGGIARE LA SECONDA AUTOVETTURA DAVANTI O IN
PROSSIMITDEIRISPETTIVIGARAGE
Avv. PaoloAccoti18/08/15 diAvv. PaoloAccotiLadeliberaconlaquale
lassemblea,previamodificadelregolamentocondominiale,prevedelafacolt
per i condomini e gli inquilini di parcheggiare con la seconda autovettura
davanti o in prossimit dei propri garage, ma comunque in modo tale da
permettere il transito e senza che ci comporti il mutamento della
destinazione duso del bene comune, risulta pienamente legittima. Tanto ha
269
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statuitoilTribunalediVicenzaconsentenzadel27maggio2015,aseguitodi
impugnativa della delibera condominiale ex art. 1137 c.c. Ladito Tribunale,
dopo aver dato atto dellinfondatezza delleccezione di incompetenza per
materia avanzata dal condominio convenuto, inconsiderazionedelfattoche:
intemadicontroversietracondomini,rientranonellacompetenzapermateria
delGiudicedi Pacelecausenellequalisianoindiscussioneilimitiquantitativi
e qualitativi dell'esercizio delle facoltspettantiaicondominiesulanodatale
competenza e rientrano in quella del Tribunale le controversie nelle quali si
faccia questione circa l'esistenza o l'inesistenza del diritto di usare la cosa
comune per determinati fini (Cassazione n. 7547/2011 Cassazione n.
8941/2011) ha, tuttavia,rigettatoladomandaritenendo,pertanto,ladelibera
impugnata pienamente conforme al dettato normativo. Detta delibera, a dire
della condomina ricorrente, tralaltro,comportava unalimitazionealliberoed
agevole passaggio dei veicoli nell'area medesima, lalterazione della misura
del godimento dello spazio comune a vantaggio di alcuni condomini ed in
pregiudizio dialtri,laviolazionedellart. 1120IIcomma c.c. (oggiIVcomma),
siccome innovazione chepurecarepregiudizioallastabilitoallasicurezza
del fabbricato, che ne altera il decoro architettonico o che rendetalune parti
comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo
condomino, nonch la violazione dellart. 1102 c.c., per il mutamento della
destinazione del bene comune. Come accennato, il Tribunale di Vicenza ha
respinto tutti i motivi posti a sostegno dellimpugnativa dalla condomina
dissenziente. Rileva in proposito il giudice di merito come la delibera
impugnatahaadoggettoun'areacomunelacuioriginariadestinazioneeragi
quelladitransito, manovrae sostaperoperazionidicaricoescarico.Chesul
punto la delibera in oggetto, non ha affatto riconosciuto diritti reali ai singoli
condomini, ma si limitata a stabilire unulteriore modalit di utilizzo dello
spazio comune, concedendo la facolt ai condomini di parcheggiare le loro
seconde auto nelle aree individuate, antistanti i rispettivi garage. Lanzidetta
possibilitnonlimita inmanierasignificativalagevolepassaggiodeiveicoli,in
considerazione della sufficienza dello spazio disponibile. D'altronde ricordail
Tribunale:vaancheevidenziatocomeirapporticondominialidebbanoessere
informati alprincipio dellasolidarietcherichiedeuncostante equilibriotrale
esigenze egli interessidi tuttiipartecipantiallacomunione (sulpuntosiveda
Cassazione n. 8808/2003). Ci posto, risulta contemperata sia la legittima
esigenza diparcheggiarele autoneglispazicondominialiconsideratochela
deliberaimpugnatanon prevedeunafacoltdisostaincondizionataall'interno
dell'area comune, anche in considerazione del fatto che la stessa stabilisce
270
Guidaalcondominio
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nel dettaglio le aree che possibile occupare a tal fine sia laltrettanto
legittimaesigenzaditransitareliberamenteconl'autonell'areacomune,senza
eccessive difficolt o disagi. Infine, sentenzia il Tribunale di Vicenza, la
facoltriconosciutaaicondominidi utilizzareperilparcheggioalcuneporzioni
dell'area de qua, non impedisce il transito e la manovradeiveicolie,quindi,
l'utilizzodelbenesecondoleprecedentimodalit.Ladeliberanonmodificala
destinazione del bene comune e, tanto meno lede diritti acquisiti dei singoli
condomini. Dacisi evince comebenpulassembleacondominiale,conle
maggioranzeprevistedallart.1136c.c.,deliberarelapossibilitdiparcheggio
delle seconde autovetture dei condomini davanti o inprossimitdeirispettivi
garage, a patto che la restante parte dellarea comune risulti liberamente
fruibile, anche per il transito delle autovetture, senza eccessive difficolt o
disagi di sorta e senza che sulle anzidette (seconde) aree di parcheggio
possaesserericonosciutoaisingolicondominialcundirittoreale..

CONDOMINO MOROSO: BREVE FOCUS SULLA POSSIBILIT DI
SOSPENSIONEDELLEFORNITURE
Avv.PaoloAccoti 11/08/15 La normadiriferimentoin casodimorositdei
condmini lart. 63 Disposizioni per lAttuazione del Codice Civile, il quale
stabilisce come: I. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di
ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di
autorizzazione di questa, pu ottenere un decreto di ingiunzione
immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed tenuto a
comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei
condominimorosi.II.Icreditorinonpossonoagireneiconfrontidegliobbligati
in regola con i pagamenti, se non dopol'escussionedegli altricondomini.III.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un
semestre, l'amministratore pu sospendere il condomino moroso dalla
fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. IV. Chi
subentra nei diritti di un condomino obbligato solidalmente con questo al
pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. V.
Chi cede diritti su unit immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente
causa per i contributi maturati fino al momento in cui trasmessa
diritto. Per quel che interessa in questa sede, notiamo come ai sensi del III
comma del menzionato articolo, lamministratore pu, in caso di mora nel
pagamento dei contributi che si sia protrattaperunsemestre,sospendereal
271
Guidaalcondominio
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condomino moroso la fornitura dei servizi comuni suscettibili di godimento

separato. La norma, che gi prima della riforma del 2012 prevedeva la
possibilit della sospensione delle forniture (art. 63, co. III, disp. att. c.c.:In
caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un
semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene
l'autorizzazione, pu sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei
servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato), stata
modificata nel senso di legittimare ab initio lamministratore al distacco delle
predette forniture, non essendo pinecessarialautorizzazionecontenutanel
regolamentocondominiale.Lanuovaformulazionedellanorma,tuttavia,porta
a ritenere come allamministrazione sia concessa una semplice facolt di
sospensione, e non un obbligo, salvonongli sia impostodallassembleache
pu deliberare come, quando e quale fornitura sospendere, sempre che la
stessasiachiaramentesuscettibiledigodimentoseparato.Dicontrarioavviso,
tuttavia, sembrerebbe lorientamento del Tribunale di Modena (ordinanza
5.06.2015),il qualeinungiudiziocautelareaventeadoggettolasospensione
diunafornitura,haritenutoche:attesocheildispostonormativodell'art.63,3
c.,disp.att.c.c.attribuisceinviadiautotutelaesenzaricorrerepreviamente
al giudice all'amministratore condominiale il potere di sospendere al
condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento
separato, e,dopolamodificanormativa chehaeliminatola previsione "ove il
regolamentoloconsenta",l'esercizioditalepotereconfiguraunpoteredovere
dell'amministratore condominiale il cui esercizio legittimo ove, come nel
caso di specie, la sospensione sia effettuata intervenendo esclusivamente
sulle parti comuni dell'impianto, senza incidere sulle parti di propriet
esclusiva del condomino moroso. La facolt ovvero il poteredovere
dellamministratore di sospendere le forniture suscettibili di godimento
separato, risulta statuizione senza dubbio forte e particolarmente afflittiva,
atteso che potrebbe comportare la sospensione di servizi definiti essenziali,
quali l'erogazione dell'acqua o del riscaldamento, addirittura garantiti
dall'articolo 32 della Costituzione che tutela il diritto alla salute. In questo
sensosi espressoil TribunalediMilano,conordinanzadel24.10.2013,che
ha ritenuto come la sospensione del servizio, nello specifico, del
riscaldamento,nonfossepossibileinquantobeneprimariocostituzionalmente
protetto.Tuttavia,dettainterpretazionenonstatacondivisapidirecente
dal Tribunale diRoma,ordinanzadel27 giugno 2014,e daquellodi Brescia,
ordinanzedel17.02.2014edel21.05.2014,questultimo,infatti,haordinatoal
condomino moroso di consentire ai tecnici e/o allimpresa incaricati dal
272
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condominio la realizzazione della sospensione della fornitura del

riscaldamento, mediante ingresso allinterno dei locali di loro propriet e
mediante interruzione dellafflusso dellacqua calda dalle tubazioni
condominialiversoiradiatoripostiallinternodellunitimmobiliare.Daultimo,
sulla questione intervenuto anche il Tribunale di Modena, con la sopra
richiamata ordinanza della III sezione civile, datata 5.06.2015. Il caso
sottoposto al vaglio del Tribunale emiliano, tuttavia, conteneva delle
peculiarit, che interessante verificare al fine di avere un quadro pi
completo ed esaustivo possibile. Ed invero, il condomino con ricorso
durgenza (ex art. 700 c.p.c.), chiedeva la cessazione della condotta
antigiuridica consistentenell'esclusionedallafornitura diacquacorrentedella
porzione di propriet esclusiva del ricorrente stesso, e precisamente:
l'immediato ripristino dell'erogazione della fornitura d'acqua in favore del
ricorrente". Lo stesso, non disconosceva la sua morosit, ma riteneva
illegittima la decisione assembleare di sospensione dell'approvvigionamento
idrico nel suo appartamento del ricorrente, alla quale l'amministratore
condominiale aveva dato immediato corso. Tralasciando le questioni
proceduralidicui pureilTribunalediModenadcontonellasuaordinanza,lo
stesso ha ritenutodiaccogliereleccezione dicarenza dilegittimazioneattiva
in capo al condomino ricorrente, avanzata dal condominio, basata sulla
circostanza per cui il condomino non risultava essere pi possessore
dell'immobile, ndellerelativepertinenzeedeiservizirelativiataleimmobile,
in quanto detto immobile era stato sottoposto a pignoramento, di talch il
condominoricorrente risultava un mero custode dell'immobile. Il Tribunale di
Modena, infatti, cos statuisce: a) fondata l'eccezione di carenza di
legittimazione attiva, in quanto il ricorrente attualmente occupante senza
titolo dell'immobile, del quale ha dapprima perso, con il pignoramento, il
possesso, e poi ha perso, con la qualifica di custode, financo la detenzione
semplice b) il ricorso affetto da infondatezza nel merito, in quanto non
sussiste un oggetto di possesso, e conseguentemente dello spoglio, nella
fattispecie: il "servizio di rete idrica" non pu essere, di per s, oggetto di
possesso, essendo oltre che concetto non identificato sul piano giuridico
privo di supporto materiale lo spoglio di servit di acquedotto non
configurabile perch, nella gi indicata qualit di occupante abusivo, il
ricorrentenonha ildiritto diutilizzodelleacqueprevisto dall'art.1033c.c.se
invece l'oggetto del possesso viene individuato nell'acqua potabile stessa,
valgono le gi ricordate obiezioni illustrate dalla giurisprudenza in tema di
contrattodisomministrazionesull'assenzamaterialediunoggettodipossesso
273
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e di spoglio, perch l'interruzione di fornitura non comporta spoglio essendo

l'acqua in corso di prelievo gi consumata (o accumulata), mentre non
configurabile lo spoglio per quella eroganda, che non pu essere oggetto di
possesso attuale, perch prima dell'apprensione vi soltanto potenziale
disponibilitdelbene,realizzabilemediantelaconcretautilizzazione,solocon
la persistente collaborazione dell'ente erogatore e, nella specie, del
condominio. A ben vedere, quindi, la giurisprudenza di merito non ha, al
momento, assunto una posizione unitaria in merito alla possibilit di
sospensione dei servizi ritenuti essenziali, esistendo ad oggi, una serie di
pronunce diverse, alcune di segno diametralmenteopposto.Nellattesadiun
necessariointerventochiarificatoredellaSupremaCorte diCassazione,vistii
rilevanti interessi in gioco e la possibilit di intaccare servizi senza dubbio
essenziali, apareredichiscrivesarebbepreferibile,latesi menoafflittivadel
Tribunale di Milano, concedendola possibilitdisospensione solodeiservizi
non essenziali, con esclusione di quelli relativi alla fornitura di acqua e
riscaldamento che, semmai, potrebbero essere interrotti solo negli immobili
non destinati adabitazioneprincipale(qualiadesempio:doppiimmobili,box,
garage, cantine, ecc.). Per completezzaespositivaricordiamo,infine,chechi
subentra nei diritti di un condomino obbligato solidalmente con questo al
pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e aquelloprecedente,allo
stessotempo,chicedediritti suunitimmobiliarirestaobbligatosolidalmente
conl'aventecausa per icontributimaturatifinoalmomentoincuitrasmessa
diritto.Avv.PaoloAccoti.

VIDEOSORVEGLIANZA NEL CONDOMINIO:QUANDOOBBLIGATORIO
ESPORRE UN CARTELLO PER AVVISARE DELLA PRESENZA DELLE
TELECAMERE?
Domande e Risposte 11/08/15 Domanda: Se si installa un sistema di
videosorveglianza nel condominio obbligatorio esporre un cartello per
avvisaredellapresenza delletelecamere?Risposta: Primadirisponderealla
domanda del lettore, opportuno ricordare che la materia della
videosorveglianza nei condomini stata per la prima volta espressamente
affrontata dalla riforma del condominio del 2012, che haintrodotto lapposito
articolo1122ternelcodicecivile.Sullabaseditalenorma,linstallazionedelle
videocamere pu oggi essere deliberata dalla maggioranza dei partecipanti
allassembleanellaqualeessaindiscussione,cherappresentinoalmenola
274
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met dei millesimi. Secondo quanto chiarito dal Garante della privacy, la
necessit di esporre uncartelloperavvisaredellapresenzadelletelecamere
sorge solo nel caso in cui le riprese siano effettuate dal condominio per
controllare le parti comuni e non nel caso in cui esse siano effettuate dai
singolicondominiperscopipersonali.Solo nelprimocaso,infatti,leimmagini
sonosoggettealladiffusioneeallacomunicazioneaterzierischianodiviolare
la privacy dei soggettiripresi.Bisogner,quindi,apporredegli appositicartelli
chesegnalinolapresenzadellevideocamereeilloroeventualecollegamento
conle forzedellordine.Occorre precisareche,oltreallobbligodisegnalarele
videocamere, la normativa atuteladellaprivacyimponeanchediconservare
le immagini registrate per un periodo limitato, tendenzialmente di 24/48 ore,
salvo specifiche esigenze di indirizzare le riprese esclusivamente verso le
aree comuni, senza comprendervi i luoghi circostanti, e di permetterne
laccesso solo alle persone autorizzate. Come sopra accennato, la
videocamera utilizzata da un condomino per scopi personali (che pure
necessitadiappositaautorizzazioneassembleareperessereinstallata)non
sottoposta alla normativa a tutela della privacy. In ogni caso opportuno
specificare che, a tal fine, il sistemadisorveglianza deveessereposizionato
in mododariprendereesclusivamentelospazioprivatoenonleparticomuni
e che si applicanocomunqueledisposizioniintemadiresponsabilitcivilee
sullasicurezzadeidatipersonali.Tuttoquantodettovaleancheperimoderni
videocitofonicherilevanoimmagini,pienamenteassimilabiliallevideocamere.
.

CONDOMINIO: LEGITTIMA LA NOMINA DI UN "CAPOSCALA", QUALE
AIUTANTEDELL'AMMINISTRATORE
Valeria Zeppilli 10/08/15 di Valeria Zeppilli Alcune attivit inerenti la
gestione e la conservazione delle parti comuni di un condominio possono
essere eseguite anche da un "caposcala" nominato dallamministratore.
Secondo quanto stabilitodallasentenzan.163/2015della CortediAppellodi
Lecce, infatti, lamministratore non deve necessariamente svolgere tutte le
attivitaffidateglidasolo,mapuancheavvalersidellaiutodisoggettiterzi.In
sostanza, il suo ruolo assimilabileaquello conferitoattraversounmandato
con rappresentanza e ad esso, in conseguenza, si applicano tutte le norme
civilistiche sul mandato. Laiutante nominato dallamministratore al fine di
delegargli alcune delle sue attivit , in quindi, riconducibile alla figura del
sostitutodelmandatario.Inogni caso,laresponsabilitperleazionicompiute
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daquestultimoricadeesclusivamenteincapoalsoggettochelohanominato.
Egli pu anche essere designato direttamente dallassemblea o previsto dal
regolamento e le sue funzioni possono essere non solo di assistenza
dellamministratore ma anchedicontrollodelsuooperato:intalcaso,lafigura
alla quale il caposcala pu essere assimilato quella del consiglio dei
condomini. Con la pronuncia in commento, quindi, la Corte di Appello ha
respinto il ricorso dei condomini avverso la designazione da parte
dellamministratore di un caposcala addetto alla riscossione delle quote
condominiali e dei pagamenti inerenti i consumi dacqua: la nomina di un
amministratoreconlemaggioranzeprevistedallarticolo1136delcodicecivile
lo rende,infatti,legalerappresentanteversolesternodeicondomini, ingrado
di gestire e conservare le parti comunidi unedificiosiaautonomamenteche
attraversolausiliodisoggettiterzi..
276

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anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di

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sicch, in questi casi, il creditore potr esigere lintero importo

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dallessere chiuse in rigidiformalismisonoorientateagarantiretempi emodi

5035 del 2002, imperversava in materia condominiale. A dire il vero, come

Infine,nelcasodiappositi verbaliredattidall'assemblea deicondomininei