Seminario 6/12

Condominio degli edifici

INTRODUZIONE

Comunione:
Comunione -> Art. 1100 e seguenti del Codice Civile, disciplinano la comunione.
Nel contesto dei diritti reali, la comunione può riguardare beni immobili o mobili e implica che
ogni comproprietario (o comunista) abbia una quota ideale del bene, senza una divisione
materiale dello stesso.

La comunione può essere:

1. Volontaria: quando è frutto di un accordo tra le parti.
2. Legale: quando è prevista dalla legge (ad esempio, la comunione dei beni tra coniugi).
3. Forzosa: quando non è possibile sciogliere la comunione, come nel caso di alcune parti
comuni degli edifici condominiali (es. tetto, scale, cortile), che rientrano nei diritti reali di
condominio.

Inoltre, ogni comproprietario ha il diritto di utilizzare il bene comune, purché non pregiudichi il
pari uso degli altri e rispetti la destinazione del bene. Per le decisioni straordinarie relative al
bene, è necessario il consenso di tutti i comproprietari, salvo diversa disciplina.

Esempi di comunione:
Un esempio di comunione si ha quando due persone acquistano insieme una casa, diventando
comproprietari dello stesso bene. La comunione non si limita alla proprietà, ma può riguardare
anche altri diritti reali, come il diritto di abitazione.

Quando un diritto spetta a più soggetti, questi possono goderne rispettando due limiti
fondamentali:
1. Destinazione economica: il bene deve essere utilizzato secondo la destinazione
economica impressa.
2. Uso non simultaneo: il bene non può essere utilizzato contemporaneamente da tutti, se
ciò è incompatibile con la natura del diritto o del bene stesso.

Ciascun comproprietario è titolare di una quota astratta del bene, il che non implica che il bene
sia materialmente diviso in parti. Ad esempio, se il bene produce un ricavo, ciascun titolare
riceverà una quota proporzionale al proprio diritto (ad esempio, metà per ciascun
comproprietario).
Infine, ciascun titolare ha la facoltà di disporre liberamente della propria quota, ad esempio
vendendola o cedendola, senza necessità di consenso degli altri, salvo diversa pattuizione o
previsione normativa.
Come si forma la comunione?
La comunione si forma in diversi modi, che possono essere distinti in base alla loro origine:
1. Comunione volontaria:
Si realizza quando più persone acquistano congiuntamente un bene, come nel caso di due
acquirenti che acquistano una casa o un altro oggetto. Questo tipo di comunione nasce da una
volontà comune tra le parti.
2. Comunione ereditaria:
Si verifica quando un bene viene ricevuto in eredità e risulta intestato a più soggetti. In questo
caso, la comunione è stabilita dalla legge, e i comproprietari sono forzati a condividere la
proprietà, salvo successiva divisione del bene.
3. Comunione forzistica:
Si ha quando due soggetti, proprietari di materie prime distinte, uniscono le loro risorse per
creare un nuovo bene. Entrambi diventano comproprietari dell’oggetto derivante dall’unione o
commistione.
4. Comunione incidentale:
Riguarda situazioni come il muro di confine. Ad esempio, uno dei proprietari decide di erigere un
muro su una proprietà comune, creando così una comunione senza un accordo preliminare: il
secondo proprietario subisce la volontà del primo ma diventa comproprietario del muro.

Come si scioglie la comunione?

La comunione può essere sciolta nei seguenti modi:
1. Accrescimento:
Quando uno dei comproprietari acquisisce la quota dell’altro, diventando proprietario esclusivo
del bene.
2. Divisione materiale:
Quando i partecipanti decidono di dividere fisicamente il bene comune, trasformandolo in
proprietà individuali.

Comunioni speciali:
Alcune comunioni sono disciplinate da normative specifiche e presentano caratteristiche
particolari:
• Comunione legale dei beni: prevista per i coniugi in regime di comunione dei beni.
• Comunione ereditaria: regolata dalle norme in materia di successione.
• Condominio: disciplina i beni comuni degli edifici condominiali, come il tetto, le scale e
le aree comuni.

CONDOMINIO

Condominio:
La definizione è stata formata dalla dottrina è giurisprudenza, c’è la mancanza di una definizione
legislativa.
Una particolare forma di bene immobile per il quale coesistono situazioni di proprietà
I condomini sono proprietari di porzioni e comproprietari dei luoghi comuni (androne delle scale,
le fondamenta e i muri esterni).
Non tutti i beni immobili sono suscettibili di proprietà.

Esempio: Un edificio ha due appartamenti

Situazione di comunione -> l’intero bene è suddiviso in maniera uguale
Situazione di condominio-> l’uno è proprietario del suo e ognuno del proprio, quindi i luoghi
comuni sono di tutti (comune).

Quando si acquista la porzione esclusiva di un edificio, si diventa automaticamente

comproprietari dei luoghi comuni.

Quali sono i luoghi comuni di un edificio condominiale?

1117 cod. civ.
"Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio,
anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio,
le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i
portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria,
incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come
gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il
condizionamento (.), per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro
genere di flusso informativo (..= e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai
locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino
al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti
pubbliche".

Come “si forma” una parte comune?

Cassazione 1680/2015
L'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione non tassativa ma solo esemplificativa delle cose comuni,
essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un'oggettiva e concreta
destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di
proprietà individuale. Nel quale ultimo caso, inverandosi l'esistenza di un c.d. condominio
parziale, deve ritenersi nulla, per violazione della norma imperativa di cui all'art. 1118, comma 2
c.c., la clausola del contratto di vendita di una singola unità immobiliare che escluda la coeva
cessione della comproprietà su una o più cose comuni (nella specie, le clausole contrattuali
escludevano ad un condomino di servirsi, per accedere al suo ufficio, del corridoio e della scala
condominiale).

Parti comuni dell'edificio condominiale:

– ascensore (è obbligatorio se costa di 3 piani, l’obbligo non si applica prima del 1989 per
non introdurre l’ascensore negli edifici non progettati su quel tipo) -> persona con
disabilità si applica una norma particolare (dai 2/3 alla metà e alla metà dei presenti) se
non viene approvata si permette alla persona disabile di costruire l’ascensore a proprie
spese, ma se gli altri condomini iniziano ad utilizzarlo viene richiesto il pagamento
dell’ascensore.
– cortile e giardino (1117 art.) la giurisprudenza ha introdotto le due differenze:
Cortile: un luogo per arieggiare e per accedere agli spazi condomini, appartiene a tutti
anche se non collegato direttamente ai condomini e un giardino: è un luogo ornamentale e in
assenza d’indicazione può far parte dell’appartamento di uno dei condomini.
– parcheggio: il parcheggio potrebbe essere di pertinenza del comune o quelli
condominiali. Se il numero di parcheggi è uguale al numero di condomini spetta ai singoli,
se sono superiori si introduce la tabella millesimare* e senza parcheggi condominiale
(turnazione dell’area di posteggio)
– pagamento delle spese
– *utilizzo del parcheggio
n. parcheggi = n. condomini
n. parcheggi > n. condomini
n. parcheggi < n. condomini
condomino senza parcheggio
– tetto -> è una struttura funzionale a tutto l’edificio (la manutenzione deve essere tenuta da
tutti i condomini)
– lastrico solare -> spesso è utilizzabile da una selezione di condomini é solitamente
calpestabile. Il codice civile prevede delle norme speciali, se viene utilizzato da alcuni
condomini (i titolari devono contribuire in maniera maggiore rispetto agli altri, gli altri
contribuiscono in maniera minore). Il caso del danno in costudia ( danno da infiltrazione)
-> a causa del lastrico solare vi è un danno, la norma prevedeva inizialmente che il
proprietario con accesso diretto paga 1/3 e 2/3 ripartito su gli altri che non hanno accesso
diretto (gli altri 39 per esempio). In seguito, una parte della giurisprudenza ha osservato
un orientamento diverso, (norma del cod civile art.2055) -> prima c’è il risarcimento del
danno per intero (ripartito in maniera uguale), si può agire con l’azione di regresso con
misura uguale tra di loro (secondo le misure di eguali)
– Terrazza a livello -> rimane titolare del proprietario dell’ultimo piano (differenza lastrico
solare /
terrazza a livello)
– ripartizione delle spese di manutenzione
– danni da lastrico solare
– Cass. 9449/2016

Tabella millesimali:
Sono degli strumenti per calcolare la quota delle spese comuni, in base alle unità nel condominio.
I millesimi vengono attribuiti alla superficie e alla posizione del condominio.
Se in un edificio condominiale occupa i 2/3 del condomino, avrà più spese a carico rispetto a
quelle del 1/3.

approvazione
con consenso unanime (Cass. 2008)
. maggioranza qualificata ex art. 1136 cod. civ. (Cass. SU 18477/2010) serve l’unanimità per
le tabelle millesimari
. ai fini della revisione delle tabelle millesimali, occorre il consenso unanime (legge n.
220/2012, art. 69 disp. att. c.c.)
. conferma della teoria della maggioranza qualificata (Cass. n.11837/13 e Cass. n. 4569/14)

Immissioni:
Rumori che arrecano disturbo ai condomini, si applicano i criteri dell’art 844 c.c e art 1138 c.c.

Organi condominiali:
– Assemblea di condominio
– partecipanti (conduttore: non può sempre partecipare ai tutte le assemblee condominiali /
usufruttuario: ha diritto di voto per gli spazi comuni)
– lavori dell'assemblea
– quorum costitutivo e deliberativo
– Regolamento di condominio -> è obbligatoria l’esistenza sopra i 10 condomini, in
mancanza si può ricorrere al giudice.
– Amministratore di condominio -> si occupa della gestione e del rispetto del regolamento
condominiale. È il mandatario con rappresentanza dei condomini.

Spese condominiali:
art. 1123 cod. civ.
comma 1) "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni
dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate
dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà
di ciascuno, salvo diversa convenzione"
comma 2) "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono
ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne"
comma 3) "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a
servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del
gruppo di condomini che ne trae utilità".
C’è la suddivisione delle spese in base alle tabelle millesimari.

In caso di mancato pagamento delle spese condominiali, il condominio può agire contro i
condomini morosi attraverso un’ingiunzione di pagamento.
Se i condomini morosi continuano a non saldare il debito, il lavoratore o l’impresa che ha
eseguito i lavori per il condominio può richiedere ai condomini in regola con i pagamenti di farsi
carico anche della quota non versata dai morosi.
I condomini paganti, una volta effettuato il pagamento per conto dei morosi, possono
successivamente agire nei confronti di questi ultimi per recuperare la parte mancante.

Costituzione del condominio:

Costituzione «ipso iure et de facto»
– Condominio minimo (Cass.2046/2006) -> condominio formato solo da due condomini,
con proprietà esclusiva. Il problema insorge perché non si può raggiungere una
maggioranza e si ricorre alle norme di comunione e non prevedono il sistema di quorum.
– Supercondominio (si forma quando ci sono due edifici condominiali separati, che hanno
dei componenti comuni es giardino, si forma così un supercondominio diventano di
comproprietà dell’uno e dell’altro stabile. Dal punto di vista gestionale non comporta
grandi problemi, ogni condominio ha un rappresentante e ci si serve anche delle
maggioranze per definire la figura che si occupa della gestione).

Natura giuridica del condominio:

– ente «sui generis» -> una fondazione/associazione non riconosciuta (é un soggetto, in
sostanza), dopo la riforma del 2012 il condominio deve avere un conto corrente. Ente di
gestione -> I condomini sono distinti tra loro, i condomini quando prendono una deciso e
quella decisione vincola in maniera uguale tutti i condomini. Consente così di assumere
delle decisioni uguali per tutti.
– aggregazione di soggetti
– «ente di gestione»
– Cass. 19663/2014
– Corte UE 2 aprile 2020 -> il condominio è consumatore e si applica al codice del
consumo.