CODICE CIVILE

Estratto dal Codice Civile in materia di Condominio

Art. 1103 (Disposizione della quota)

TITOLO VII.
Ciascun partecipante può disporre del
DELLA COMUNIONE.
suo diritto e cedere ad altri il godimento
CAPO I. della cosa nei limiti della sua quota. Per
le ipoteche costituite da uno dei
Della comunione in generale. partecipanti si osservano le disposizioni
contenute nel capo IV del titolo III del
libro VI.
Art. 1100 (Norme regolatrici)
Quando la proprieta' o altro diritto reale
spetta in comune a piu' persone, se il Art. 1104 (Obblighi dei partecipanti)
titolo o la legge non dispone Ciascun partecipante deve contribuire
diversamente, si applicano le norme nelle spese necessarie per la
seguenti. conservazione e per il godimento della
cosa comune e nelle spese deliberate
dalla maggioranza a norma delle
Art. 1101 (quote dei partecipanti) disposizioni seguenti, salva la facoltà di
Le quote dei partecipanti alla liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
comunione si presumono eguali. Il La rinunzia non giova al partecipante
concorso dei partecipanti, tanto nei che abbia anche tacitamente approvato
vantaggi quanto nei pesi della la spesa. Il cessionario del partecipante
comunione, è in proporzione delle è tenuto in solido con il cedente a
rispettive quote. pagare i contributi da questo dovuti e
non versati.

Art. 1102 (Uso della cosa comune)

Art. 1105 (Amministrazione)
Ciascun partecipante può servirsi della
cosa comune, purché non ne alteri la Tutti i partecipanti hanno diritto di
destinazione e non impedisca agli altri concorrere nell'amministrazione della
partecipanti di farne parimenti uso cosa comune. Per gli atti di ordinaria
secondo il loro diritto. A tal fine può amministrazione le deliberazioni della
apportare a proprie spese le maggioranza dei partecipanti, calcolata
modificazioni necessarie per il miglior secondo il valore delle loro quote, sono
godimento della cosa. Il partecipante obbligatorie per la minoranza
non può estendere il suo diritto sulla dissenziente. Per la validità delle
cosa comune in danno degli altri deliberazioni della maggioranza si
partecipanti, se non compie atti idonei a richiede che tutti i partecipanti siano
mutare il titolo del suo possesso. stati preventivamente informati
dell'oggetto della deliberazione. Se non
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si prendono i provvedimenti necessari gli aventi causa dai singoli partecipanti.

per l'amministrazione della cosa
comune o non si forma una
maggioranza, ovvero se la Art. 1108 (Innovazioni ed altri atti
deliberazione adottata non viene eccedenti l'ordinaria
eseguita, ciascun partecipante può amministrazione)
ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa
Con deliberazione della maggioranza
provvede in camera di consiglio e può
dei partecipanti che rappresenti almeno
anche nominare un amministratore.
due terzi del valore complessivo della
cosa comune, si possono disporre tutte
le innovazioni dirette al miglioramento
Art. 1106 (regolamento ed
della cosa o a renderne più comodo o
amministratore)
redditizio il godimento, purché esse non
Con la maggioranza calcolata nel modo pregiudichino il godimento di alcuno dei
indicato dall'articolo precedente, può partecipanti e non importino una spesa
essere formato un regolamento per eccessivamente gravosa. Nello stesso
l'ordinaria amministrazione e per il modo si possono compiere gli altri atti
miglior godimento della cosa comune. eccedenti l'ordinaria amministrazione,
Nello stesso modo l'amministrazione sempre che non risultino pregiudizievoli
può essere delegata ad uno o più all'interesse di alcuno dei partecipanti. È
partecipanti, o anche a un estraneo, necessario il consenso di tutti i
determinandosi i poteri e gli obblighi partecipanti per gli atti di alienazione o
dell'amministratore. di costituzione di diritti reali sul fondo
comune e per le locazioni di durata
superiore a nove anni. L'ipoteca può
Art. 1107 (Impugnazione del essere tuttavia consentita dalla
Regolamento) maggioranza indicata dal primo comma,
qualora abbia lo scopo di garantire la
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti
restituzione delle somme mutuate per la
può impugnare davanti all'autorità
ricostruzione o per il miglioramento della
giudiziaria il regolamento della
cosa comune.
comunione entro trenta giorni dalla
deliberazione che lo ha approvato. Per
gli assenti il termine decorre dal giorno
Art. 1109 (Impugnazione delle
in cui è stata loro comunicata la
deliberazioni)
deliberazione. L'autorità giudiziaria
decide con unica sentenza sulle Ciascuno dei componenti la minoranza
opposizioni proposte. Decorso il termine dissenziente può impugnare davanti
indicato dal comma precedente senza all'autorità giudiziaria le deliberazioni
che il regolamento sia stato impugnato, della maggioranza: 1) nel caso previsto
questo ha effetto anche per gli eredi e dal secondo comma dell'art. 1105, se la
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deliberazione è gravemente stipulato per un termine maggiore,

pregiudizievole alla cosa comune; 2) se questo si riduce a dieci anni. Se gravi
non è stata osservata la disposizione circostanze lo richiedono, l'autorità
del terzo comma dell'art. 1105; 3) se la giudiziaria può ordinare lo scioglimento
deliberazione relativa a innovazioni o ad della comunione prima del tempo
altri atti eccedenti l'ordinaria convenuto.
amministrazione è in contrasto con le
norme del primo e del secondo comma
dell'art. 1108. L'impugnazione deve Art. 1112 (Cose non soggette a
essere proposta, sotto pena di divisione)
decadenza, entro trenta giorni dalla
deliberazione. Per gli assenti il termine 1112. (Cose non soggette a divisione).
decorre dal giorno in cui è stata loro Lo scioglimento della comunione non
comunicata la deliberazione. In può essere chiesto quando si tratta di
pendenza del giudizio, l'autorità cose che, se divise, cesserebbero di
giudiziaria può ordinare la sospensione servire all'uso a cui sono destinate (1).
del provvedimento deliberato. (1) Si veda l'art. 11 della L. 14 agosto
1971, n. 817, sul vincolo trentennale di
indivisibilità, a pena di nullità, dei fondi
Art. 1110 (Rimborso di spese) acquistati con le agevolazioni creditizie
concesse dallo Stato per la formazione
Il partecipante che, in caso di
o l'ampliamento della proprietà
trascuranza degli altri partecipanti o
coltivatrice, da trascriversi nei pubblici
dell'amministratore, ha sostenuto spese
registri immobiliari, e sulla revocabilità di
necessarie per la conservazione della
esso.
cosa comune, ha diritto al rimborso.

Art. 1113 (Intervento nella divisione

Art. 1111 (Scioglimento della
ed opposizioni)
comunione)
Ciascuno dei partecipanti può sempre I creditori e gli aventi causa da un
domandare lo scioglimento della partecipante possono intervenire nella
comunione; l'autorità giudiziaria può divisione a proprie spese, ma non
stabilire una congrua dilazione, in ogni possono impugnare la divisione già
caso non superiore a cinque anni, se eseguita, a meno che abbiano notificato
l'immediato scioglimento può un'opposizione anteriormente alla
pregiudicare gli interessi degli altri. Il divisione stessa e salvo sempre ad essi
patto di rimanere in comunione per un l'esperimento dell'azione revocatoria o
tempo non maggiore di dieci anni è dell'azione surrogatoria. Nella divisione
valido e ha effetto anche per gli aventi che ha per oggetto beni immobili,
causa dai partecipanti. Se è stato l'opposizione, per l'effetto indicato dal
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comma precedente, deve essere comune, e, se la divisione ha luogo in

trascritta prima della trascrizione natura, si procede alla vendita di una
dell'atto di divisione e, se si tratta di congrua frazione della cosa, salvo
divisione giudiziale, prima della diverso accordo tra i condividenti. Il
trascrizione della relativa domanda. partecipante che ha pagato il debito in
Devono essere chiamati a intervenire, solido e non ha ottenuto rimborso
perché la divisione abbia effetto nei loro concorre nella divisione per una
confronti, i creditori iscritti e coloro che maggiore quota corrispondente al suo
hanno acquistato diritti sull'immobile in diritto verso gli altri condividenti.
virtù di atti soggetti a trascrizione e
trascritti prima della trascrizione dell'atto
di divisione o della trascrizione della Art. 1116 (Applicabilita' delle norme
domanda di divisione giudiziale. sulla divisione ereditaria)
Nessuna ragione di prelevamento in
natura per crediti nascenti dalla Alla divisione delle cose comuni si
comunione può opporsi contro le applicano le norme sulla divisione
persone indicate dal comma dell'eredità, in quanto non siano in
precedente, eccetto le ragioni di contrasto con quelle sopra stabilite.
prelevamento nascenti da titolo
anteriore alla comunione medesima,
ovvero da collazione. CAPO II.
Del condominio negli edifici.
Art. 1114 (Divisione in natura)

La divisione ha luogo in natura, se la 1117. Parti comuni dell'edificio.

cosa può essere comodamente divisa in
parti corrispondenti alle quote dei Sono oggetto di proprietà comune dei
partecipanti. proprietari delle singole unità immobiliari
dell'edificio, anche se aventi diritto a
godimento periodico e se non risulta il
Art. 1115 (Obbligazioni solidali dei contrario dal titolo:
partecipanti) 1) tutte le parti dell'edificio necessarie
all'uso comune, come il suolo su cui
Ciascun partecipante può esigere che sorge l'edificio, le fondazioni, i muri
siano estinte le obbligazioni in solido maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti
contratte per la cosa comune, le quali e i lastrici solari, le scale, i portoni di
siano scadute o scadano entro l'anno ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i
dalla domanda di divisione. La somma cortili e le facciate;
per estinguere le obbligazioni si preleva 2) le aree destinate a parcheggio
dal prezzo di vendita della cosa nonché i locali per i servizi in comune,
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come la portineria, incluso l'alloggio del modificare la destinazione d'uso delle

portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i parti comuni.
sottotetti destinati, per le caratteristiche La convocazione dell'assemblea deve
strutturali e funzionali, all'uso comune; essere affissa per non meno di trenta
3) le opere, le installazioni, i manufatti di giorni consecutivi nei locali di maggior
qualunque genere destinati all'uso uso comune o negli spazi a tal fine
comune, come gli ascensori, i pozzi, le destinati e deve effettuarsi mediante
cisterne, gli impianti idrici e fognari, i lettera raccomandata o equipollenti
sistemi centralizzati di distribuzione e di mezzi telematici, in modo da pervenire
trasmissione per il gas, per l'energia almeno venti giorni prima della data di
elettrica, per il riscaldamento ed il convocazione.
condizionamento dell'aria, per la La convocazione dell'assemblea, a
ricezione radiotelevisiva e per l'accesso pena di nullità, deve indicare le parti
a qualunque altro genere di flusso comuni oggetto della modificazione e la
informativo, anche da satellite o via nuova destinazione d'uso.
cavo, e i relativi collegamenti fino al La deliberazione deve contenere la
punto di diramazione ai locali di dichiarazione espressa che sono stati
proprietà individuale dei singoli effettuati gli adempimenti di cui ai
condomini, ovvero, in caso di impianti precedenti commi.
unitari, fino al punto di utenza, salvo Sono vietate le modificazioni delle
quanto disposto dalle normative di destinazioni d'uso che possono recare
settore in materia di reti pubbliche. pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza
del fabbricato o che ne alterano il
Art. 1117-bis. Ambito di applicabilità. decoro architettonico.

Le disposizioni del presente capo si Art. 1117-quater. Tutela delle

applicano, in quanto compatibili, in tutti i destinazioni d'uso
casi in cui più unità immobiliari o più
edifici ovvero più condominii di unità In caso di attività che incidono
immobiliari o di edifici abbiano parti negativamente e in modo sostanziale
comuni ai sensi dell'articolo 1117. sulle destinazioni d'uso delle parti
comuni, l'amministratore o i condomini,
Art. 1117-ter. Modificazioni delle anche singolarmente, possono diffidare
destinazioni d'uso l'esecutore e possono chiedere la
convocazione dell'assemblea per far
Per soddisfare esigenze di interesse cessare la violazione, anche mediante
condominiale, l'assemblea, con un azioni giudiziarie. L'assemblea delibera
numero di voti che rappresenti i quattro in merito alla cessazione di tali attività
quinti dei partecipanti al condominio e i con la maggioranza prevista dal
quattro quinti del valore dell'edificio, può secondo comma dell'articolo 1136.
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1118. Diritti dei partecipanti sulle 1120. Innovazioni.

parti comuni.
I condomini, con la maggioranza
Il diritto di ciascun condomino sulle parti indicata dal quinto comma dell'articolo
comuni, salvo che il titolo non disponga 1136, possono disporre tutte le
altrimenti, è proporzionale al valore innovazioni dirette al miglioramento o
dell'unità immobiliare che gli appartiene. all'uso più comodo o al maggior
Il condomino non può rinunziare al suo rendimento delle cose comuni [c.c. 1108,
diritto sulle parti comuni. 1117, 1121, 1122, 1123].
Il condomino non può sottrarsi I condomini, con la maggioranza
all'obbligo di contribuire alle spese per indicata dal secondo comma dell'articolo
la conservazione delle parti comuni, 1136, possono disporre le innovazioni
neanche modificando la destinazione che, nel rispetto della normativa di
d'uso della propria unità immobiliare, settore, hanno ad oggetto:
salvo quanto disposto da leggi speciali. 1) le opere e gli interventi volti a
Il condomino può rinunciare all'utilizzo migliorare la sicurezza e la salubrità
dell'impianto centralizzato di degli edifici e degli impianti;
riscaldamento o di condizionamento, se 2) le opere e gli interventi previsti per
dal suo distacco non derivano notevoli eliminare le barriere architettoniche, per
squilibri di funzionamento o aggravi di il contenimento del consumo energetico
spesa per gli altri condomini. In tal caso degli edifici e per realizzare parcheggi
il rinunziante resta tenuto a concorrere destinati a servizio delle unità
al pagamento delle sole spese per la immobiliari o dell'edificio, nonché per la
manutenzione straordinaria dell'impianto produzione di energia mediante l'utilizzo
e per la sua conservazione e messa a di impianti di cogenerazione, fonti
norma. eoliche, solari o comunque rinnovabili
da parte del condominio o di terzi che
Art. 1119. Indivisibilità. conseguano a titolo oneroso un diritto
reale o personale di godimento del
Le parti comuni dell'edificio non sono lastrico solare o di altra idonea
soggette a divisione [c.c. 1112], a meno superficie comune;
che la divisione possa farsi senza 3) l'installazione di impianti centralizzati
rendere più incomodo l'uso della cosa a per la ricezione radiotelevisiva e per
ciascun condomino e con il consenso di l'accesso a qualunque altro genere di
tutti i partecipanti al condominio [disp. flusso informativo, anche da satellite o
att. c.c. 61, 62]. via cavo, e i relativi collegamenti fino
alla diramazione per le singole utenze,
ad esclusione degli impianti che non
comportano modifiche in grado di
alterare la destinazione della cosa
comune e di impedire agli altri
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condomini di farne uso secondo il loro Nel caso previsto dal primo comma i
diritto. condomini e i loro eredi o aventi causa
L'amministratore è tenuto a convocare possono tuttavia, in qualunque tempo,
l'assemblea entro trenta giorni dalla partecipare ai vantaggi dell'innovazione,
richiesta anche di un solo condomino contribuendo nelle spese di esecuzione
interessato all'adozione delle e di manutenzione dell'opera [c.c. 1108,
deliberazioni di cui al precedente 1118].
comma. La richiesta deve contenere
l'indicazione del contenuto specifico e Art. 1122. Opere su parti di proprietà
delle modalità di esecuzione degli o uso individuale.
interventi proposti. In mancanza,
l'amministratore deve invitare senza Nell'unità immobiliare di sua proprietà
indugio il condomino proponente a ovvero nelle parti normalmente
fornire le necessarie integrazioni. destinate all'uso comune, che siano
Sono vietate le innovazioni che possano state attribuite in proprietà esclusiva o
recare pregiudizio alla stabilità o alla destinate all'uso individuale, il
sicurezza del fabbricato, che ne alterino condomino non può eseguire opere che
il decoro architettonico o che rendano rechino danno alle parti comuni ovvero
talune parti comuni dell'edificio determinino pregiudizio alla stabilità,
inservibili all'uso o al godimento anche alla sicurezza o al decoro architettonico
di un solo condomino. dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia
Art. 1121. Innovazioni gravose o all'amministratore che ne riferisce
voluttuarie. all'assemblea.

Qualora l'innovazione [c.c. 1120] importi Art. 1122-bis. Impianti non

una spesa molto gravosa o abbia centralizzati di ricezione
carattere voluttuario rispetto alle radiotelevisiva e di produzione di
particolari condizioni e all'importanza energia da fonti rinnovabili.
dell'edificio, e consista in opere, impianti
o manufatti suscettibili di utilizzazione Le installazioni di impianti non
separata, i condomini che non centralizzati per la ricezione
intendono trarne vantaggio sono radiotelevisiva e per l'accesso a
esonerati da qualsiasi contributo nella qualunque altro genere di flusso
spesa. informativo, anche da satellite o via
Se l'utilizzazione separata non è cavo, e i relativi collegamenti fino al
possibile, l'innovazione non è punto di diramazione per le singole
consentita, salvo che la maggioranza utenze sono realizzati in modo da
dei condomini che l'ha deliberata o recare il minor pregiudizio alle parti
accettata intenda sopportarne comuni e alle unità immobiliari di
integralmente la spesa. proprietà individuale, preservando in
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ogni caso il decoro architettonico Art. 1122-ter. Impianti di

dell'edificio, salvo quanto previsto in videosorveglianza sulle parti comuni.
materia di reti pubbliche.
È consentita l'installazione di impianti Le deliberazioni concernenti
per la produzione di energia da fonti l'installazione sulle parti comuni
rinnovabili destinati al servizio di singole dell'edificio di impianti volti a consentire
unità del condominio sul lastrico solare, la videosorveglianza su di esse sono
su ogni altra idonea superficie comune approvate dall'assemblea con la
e sulle parti di proprietà individuale maggioranza di cui al secondo comma
dell'interessato. dell'articolo 1136.
Qualora si rendano necessarie
modificazioni delle parti comuni, Art. 1123 (Ripartizione delle spese)
l'interessato ne dà comunicazione
all'amministratore indicando il contenuto Le spese necessarie per la
specifico e le modalità di esecuzione conservazione e per il godimento delle
degli interventi. L'assemblea può parti comuni dell'edificio, per la
prescrivere, con la maggioranza di cui al prestazione dei servizi nell'interesse
quinto comma dell'articolo 1136, comune e per le innovazioni deliberate
adeguate modalità alternative di dalla maggioranza sono sostenute dai
esecuzione o imporre cautele a condomini in misura proporzionale al
salvaguardia della stabilità, della valore della proprietà di ciascuno, salvo
2
sicurezza o del decoro architettonico diversa convenzione [1104, 1118 ,
dell'edificio e, ai fini dell'installazione 6855].
degli impianti di cui al secondo comma, Se si tratta di cose destinate a servire i
provvede, a richiesta degli interessati, a condomini in misura diversa, le spese
ripartire l'uso del lastrico solare e delle sono ripartite in proporzione dell'uso che
altre superfici comuni, salvaguardando ciascuno può farne.
le diverse forme di utilizzo previste dal Qualora un edificio abbia più scale,
regolamento di condominio o comunque cortili, lastrici solari, opere o impianti
in atto. L'assemblea, con la medesima destinati a servire una parte dell'intero
maggioranza, può altresì subordinare fabbricato, le spese relative alla loro
l'esecuzione alla prestazione, da parte manutenzione sono a carico del gruppo
dell'interessato, di idonea garanzia per i di condomini che ne trae utilità [1124,
danni eventuali. 1126, 63 ddacc].
L'accesso alle unità immobiliari di
proprietà individuale deve essere Art. 1124. Manutenzione e
consentito ove necessario per la sostituzione delle scale e degli
progettazione e per l'esecuzione delle ascensori.
opere. Non sono soggetti ad
autorizzazione gli impianti destinati alle Le scale e gli ascensori sono mantenuti
singole unità abitative. e sostituiti dai proprietari delle unità
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immobiliari a cui servono [c.c. 1123]. La del valore del piano o della porzione di
spesa relativa è ripartita tra essi, per piano di ciascuno.
metà in ragione del valore delle singole
unità immobiliari e per l'altra metà Art. 1127 (Costruzione sopra l'ultimo
esclusivamente in misura proporzionale piano dell' edificio)
all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della Il proprietario dell'ultimo piano
spesa, che è ripartita in ragione del dell'edificio può elevare nuovi piani o
valore, si considerano come piani le nuove fabbriche, salvo che risulti
cantine, i palchi morti, le soffitte o altrimenti dal titolo. La stessa facoltà
camere a tetto e i lastrici solari, qualora spetta a chi è proprietario esclusivo del
non siano di proprietà comune. lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se
le condizioni statiche dell'edificio non la
Art. 1125 (Manutenzione e consentono.
ricostruzione dei soffitti, delle volte e I condomini possono altresì opporsi alla
dei solai) sopraelevazione, se questa pregiudica
l'aspetto architettonico dell'edificio
Le spese per la manutenzione e ovvero diminuisce notevolmente l'aria o
ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei la luce dei piani sottostanti.
solai sono sostenute in parti eguali dai Chi fa la sopraelevazione deve
proprietari dei due piani l'uno all'altro corrispondere agli altri condomini
sovrastanti, restando a carico del un'indennità pari al valore attuale
proprietario del piano superiore la dell'area da occuparsi con la nuova
copertura del pavimento e a carico del fabbrica, diviso per il numero dei piani,
proprietario del piano inferiore ivi compreso quello da edificare, e
l'intonaco, la tinta e la decorazione del detratto l'importo della quota a lui
soffitto. spettante. Egli è inoltre tenuto a
ricostruire il lastrico solare di cui tutti o
Art. 1126 (Lastrici solari di uso parte dei condomini avevano il diritto di
esclusivo) usare.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una Art. 1128 (Perimento totale o parziale
parte di essi non è comune a tutti i dell' edificio)
condomini, quelli che ne hanno l'uso
esclusivo sono tenuti a contribuire per Se l'edificio perisce interamente o per
un terzo nella spesa delle riparazioni o una parte che rappresenti i tre quarti del
ricostruzioni del lastrico: gli altri due suo valore, ciascuno dei condomini può
terzi sono a carico di tutti i condomini richiedere la vendita all'asta del suolo e
dell'edificio o della parte di questo a cui dei materiali, salvo che sia stato
il lastrico solare serve, in proporzione diversamente convenuto.
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Nel caso di perimento di una parte prenderne gratuitamente visione e

minore, l'assemblea dei condomini ottenere, previo rimborso della spesa,
delibera [c.c. 1136] circa la ricostruzione copia da lui firmata.
delle parti comuni dell'edificio [c.c. 1117], L'assemblea può subordinare la nomina
e ciascuno è tenuto a concorrervi in dell'amministratore alla presentazione ai
proporzione dei suoi diritti sulle parti condomini di una polizza individuale di
stesse [c.c. 1104]. assicurazione per la responsabilità civile
L'indennità corrisposta per per gli atti compiuti nell'esercizio del
l'assicurazione [c.c. 1882] relativa alle mandato.
parti comuni è destinata alla L'amministratore è tenuto altresì ad
ricostruzione di queste [c.c. 1017, 1019, adeguare i massimali della polizza se
1020, 2742]. nel periodo del suo incarico l'assemblea
Il condomino che non intende deliberi lavori straordinari. Tale
partecipare alla ricostruzione dell'edificio adeguamento non deve essere inferiore
è tenuto a cedere [c.c. 2932] agli altri all'importo di spesa deliberato e deve
condomini i suoi diritti, anche sulle parti essere effettuato contestualmente
di sua esclusiva proprietà, secondo la all'inizio dei lavori. Nel caso in cui
stima che ne sarà fatta, salvo che non l'amministratore sia coperto da una
preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni polizza di assicurazione per la
soltanto dei condomini. responsabilità civile professionale
generale per l'intera attività da lui svolta,
Art. 1129. Nomina, revoca ed obblighi tale polizza deve essere integrata con
dell'amministratore. una dichiarazione dell'impresa di
assicurazione che garantisca le
condizioni previste dal periodo
Quando i condomini sono più di otto, se precedente per lo specifico condominio.
l'assemblea non vi provvede, la nomina Sul luogo di accesso al condominio o di
di un amministratore [c.c. 1106, 1135, maggior uso comune, accessibile anche
n.1] è fatta dall'autorità giudiziaria su ai terzi, è affissa l'indicazione delle
ricorso di uno o più condomini o generalità, del domicilio e dei recapiti,
dell'amministratore dimissionario. anche telefonici, dell'amministratore.
Contestualmente all'accettazione della In mancanza dell'amministratore, sul
nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, luogo di accesso al condominio o di
l'amministratore comunica i propri dati maggior uso comune, accessibile anche
anagrafici e professionali, il codice ai terzi, è affissa l'indicazione delle
fiscale, o, se si tratta di società, anche generalità e dei recapiti, anche
la sede legale e la denominazione, il telefonici, della persona che svolge
locale ove si trovano i registri di cui ai funzioni analoghe a quelle
numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché dell'amministratore.
i giorni e le ore in cui ogni interessato, L'amministratore è obbligato a far
previa richiesta all'amministratore, può transitare le somme ricevute a
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qualunque titolo dai condomini o da ciascun condomino, nel caso previsto

terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo dal quarto comma dell'articolo 1131, se
erogate per conto del condominio, su non rende il conto della gestione,
uno specifico conto corrente, postale o ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei
bancario, intestato al condominio; casi in cui siano emerse gravi
ciascun condomino, per il tramite irregolarità fiscali o di non ottemperanza
dell'amministratore, può chiedere di a quanto disposto dal numero 3) del
prendere visione ed estrarre copia, a dodicesimo comma del presente
proprie spese, della rendicontazione articolo, i condomini, anche
periodica. singolarmente, possono chiedere la
Alla cessazione dell'incarico convocazione dell'assemblea per far
l'amministratore è tenuto alla consegna cessare la violazione e revocare il
di tutta la documentazione in suo mandato all'amministratore. In caso di
possesso afferente al condominio e ai mancata revoca da parte
singoli condomini e ad eseguire le dell'assemblea, ciascun condomino può
attività urgenti al fine di evitare rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso
pregiudizi agli interessi comuni senza di accoglimento della domanda, il
diritto ad ulteriori compensi. ricorrente, per le spese legali, ha titolo
Salvo che sia stato espressamente alla rivalsa nei confronti del condominio,
dispensato dall'assemblea, che a sua volta può rivalersi nei
l'amministratore è tenuto ad agire per la confronti dell'amministratore revocato
riscossione forzosa delle somme dovute [disp. att. c.c. 64, 65].
dagli obbligati entro sei mesi dalla Costituiscono, tra le altre, gravi
chiusura dell'esercizio nel quale il irregolarità:
credito esigibile è compreso, anche ai 1) l'omessa convocazione
sensi dell'articolo 63, primo comma, dell'assemblea per l'approvazione del
delle disposizioni per l'attuazione del rendiconto condominiale, il ripetuto
presente codice. rifiuto di convocare l'assemblea per la
L'incarico di amministratore ha durata di revoca e per la nomina del nuovo
un anno e si intende rinnovato per amministratore o negli altri casi previsti
eguale durata. L'assemblea convocata dalla legge;
per la revoca o le dimissioni delibera in 2) la mancata esecuzione di
ordine alla nomina del nuovo provvedimenti giudiziari e
amministratore [c.c. 1131]. amministrativi, nonché di deliberazioni
La revoca dell'amministratore può dell'assemblea;
essere deliberata in ogni tempo 3) la mancata apertura ed utilizzazione
dall'assemblea, con la maggioranza del conto di cui al settimo comma;
prevista per la sua nomina oppure con 4) la gestione secondo modalità che
le modalità previste dal regolamento di possono generare possibilità di
condominio. Può altresì essere disposta confusione tra il patrimonio del
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di
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condominio e il patrimonio personale sociali proprie dell'edilizia residenziale

dell'amministratore o di altri condomini; pubblica.
5) l'aver acconsentito, per un credito
insoddisfatto, alla cancellazione delle Art. 1130. Attribuzioni
formalità eseguite nei registri immobiliari dell'amministratore
a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione L'amministratore, oltre a quanto previsto
giudiziaria per la riscossione delle dall'articolo 1129 e dalle vigenti
somme dovute al condominio, l'aver disposizioni di legge, deve:
omesso di curare diligentemente 1) eseguire le deliberazioni
l'azione e la conseguente esecuzione dell'assemblea, convocarla
coattiva; annualmente per l'approvazione del
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui rendiconto condominiale di cui
all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza
8) l'omessa, incompleta o inesatta del regolamento di condominio [c.c.
comunicazione dei dati di cui al secondo 1135, 1138];
comma del presente articolo. 2) disciplinare l'uso delle cose comuni
In caso di revoca da parte dell'autorità [c.c. 1117] e la fruizione dei servizi
giudiziaria, l'assemblea non può nell'interesse comune, in modo che ne
nominare nuovamente l'amministratore sia assicurato il miglior godimento a
revocato. ciascuno dei condomini [c.c. 1123; disp.
L'amministratore, all'atto att. c.c. 63];
dell'accettazione della nomina e del suo 3) riscuotere i contributi ed erogare le
rinnovo, deve specificare spese occorrenti per la manutenzione
analiticamente, a pena di nullità della ordinaria delle parti comuni dell'edificio
nomina stessa, l'importo dovuto a titolo e per l'esercizio dei servizi comuni;
di compenso per l'attività svolta. 4) compiere gli atti conservativi relativi
Per quanto non disciplinato dal presente alle parti comuni dell'edificio;
articolo si applicano le disposizioni di cui 5) eseguire gli adempimenti fiscali;
alla sezione I del capo IX del titolo III del 6) curare la tenuta del registro di
libro IV. anagrafe condominiale contenente le
Il presente articolo si applica anche agli generalità dei singoli proprietari e dei
edifici di alloggi di edilizia popolare ed titolari di diritti reali e di diritti personali
economica, realizzati o recuperati da di godimento, comprensive del codice
enti pubblici a totale partecipazione fiscale e della residenza o domicilio, i
pubblica o con il concorso dello Stato, dati catastali di ciascuna unità
delle regioni, delle province o dei immobiliare, nonché ogni dato relativo
comuni, nonché a quelli realizzati da alle condizioni di sicurezza. Ogni
enti pubblici non economici o società variazione dei dati deve essere
private senza scopo di lucro con finalità comunicata all'amministratore in forma
scritta entro sessanta giorni.
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L'amministratore, in caso di inerzia, dei pagamenti degli oneri condominiali e

mancanza o incompletezza delle delle eventuali liti in corso;
comunicazioni, richiede con lettera 10) redigere il rendiconto condominiale
raccomandata le informazioni annuale della gestione e convocare
necessarie alla tenuta del registro di l'assemblea per la relativa approvazione
anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso entro centottanta giorni [c.c. 1130-bis].
di omessa o incompleta risposta,
l'amministratore acquisisce le Art. 1130-bis. Rendiconto
informazioni necessarie, addebitandone condominiale
il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei Il rendiconto condominiale contiene le
verbali delle assemblee, del registro di voci di entrata e di uscita ed ogni altro
nomina e revoca dell'amministratore e dato inerente alla situazione
del registro di contabilità. Nel registro patrimoniale del condominio, ai fondi
dei verbali delle assemblee sono altresì disponibili ed alle eventuali riserve, che
annotate: le eventuali mancate devono essere espressi in modo da
costituzioni dell'assemblea, le consentire l'immediata verifica. Si
deliberazioni nonché le brevi compone di un registro di contabilità, di
dichiarazioni rese dai condomini che ne un riepilogo finanziario, nonché di una
hanno fatto richiesta; allo stesso registro nota sintetica esplicativa della gestione
è allegato il regolamento di condominio, con l'indicazione anche dei rapporti in
ove adottato. Nel registro di nomina e corso e delle questioni pendenti.
revoca dell'amministratore sono L'assemblea condominiale può, in
annotate, in ordine cronologico, le date qualsiasi momento o per più annualità
della nomina e della revoca di ciascun specificamente identificate, nominare un
amministratore del condominio, nonché revisore che verifichi la contabilità del
gli estremi del decreto in caso di condominio. La deliberazione è assunta
provvedimento giudiziale. Nel registro di con la maggioranza prevista per la
contabilità sono annotati in ordine nomina dell'amministratore e la relativa
cronologico, entro trenta giorni da quello spesa è ripartita fra tutti i condomini
dell'effettuazione, i singoli movimenti in sulla base dei millesimi di proprietà. I
entrata ed in uscita. Tale registro può condomini e i titolari di diritti reali o di
tenersi anche con modalità godimento sulle unità immobiliari
informatizzate; possono prendere visione dei
8) conservare tutta la documentazione documenti giustificativi di spesa in ogni
inerente alla propria gestione riferibile tempo ed estrarne copia a proprie
sia al rapporto con i condomini sia allo spese. Le scritture e i documenti
stato tecnico-amministrativo dell'edificio giustificativi devono essere conservati
e del condominio; per dieci anni dalla data della relativa
9) fornire al condomino che ne faccia registrazione.
richiesta attestazione relativa allo stato L'assemblea può anche nominare, oltre
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all'amministratore, un consiglio di condominio;

condominio composto da almeno tre 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e
condomini negli edifici di almeno dodici la prestazione dei servizi nell'interesse
unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni comune, in modo che ne sia assicurato
consultive e di controllo. il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le
1131. Rappresentanza spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell'edificio
Nei limiti delle attribuzioni stabilite e per l'esercizio dei servizi comuni;
dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri 4) compiere gli atti conservativi dei diritti
conferitigli dal regolamento di inerenti alle parti comuni dell'edificio.
condominio o dall'assemblea, Egli, alla fine di ciascun anno, deve
l'amministratore ha la rappresentanza rendere il conto della sua gestione.
[c.c. 1132, 1133] dei partecipanti e può
agire in giudizio sia contro i condomini Art. 1131. Rappresentanza
sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per
qualunque azione concernente le parti Nei limiti delle attribuzioni stabilite
comuni dell'edificio [c.c. 1117]; a lui sono dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri
notificati i provvedimenti dell'autorità conferitigli dal regolamento di
amministrativa che si riferiscono allo condominio o dall'assemblea,
stesso oggetto [disp. att. c.c. 65]. l'amministratore ha la rappresentanza
Qualora la citazione o il provvedimento [c.c. 1132, 1133] dei partecipanti e può
abbia un contenuto che esorbita dalle agire in giudizio sia contro i condomini
attribuzioni dell'amministratore [c.c. sia contro i terzi.
1136], questi è tenuto a darne senza Può essere convenuto in giudizio per
indugio notizia all'assemblea dei qualunque azione concernente le parti
condomini. comuni dell'edificio [c.c. 1117]; a lui sono
L'amministratore che non adempie a notificati i provvedimenti dell'autorità
quest'obbligo può essere revocato [c.c. amministrativa che si riferiscono allo
1129] ed è tenuto al risarcimento dei stesso oggetto [disp. att. c.c. 65].
danni. Qualora la citazione o il provvedimento
abbia un contenuto che esorbita dalle
Art. 1130 (Attribuzioni dell' attribuzioni dell'amministratore [c.c.
amministratore) 1136], questi è tenuto a darne senza
indugio notizia all'assemblea dei
L'amministratore deve: condomini.
1) eseguire le deliberazioni L'amministratore che non adempie a
dell'assemblea dei condomini e curare quest'obbligo può essere revocato [c.c.
l'osservanza del regolamento di 1129] ed è tenuto al risarcimento dei
danni.
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Art. 1132. Dissenso dei condomini Art. 1134. Gestione di iniziativa

rispetto alle liti. individuale

Qualora l'assemblea dei condomini Il condomino che ha assunto la gestione

abbia deliberato di promuovere una lite delle parti comuni [c.c. 1117, 1123] senza
o di resistere a una domanda [c.c. 1131, autorizzazione dell'amministratore o
1136], il condomino dissenziente, con dell'assemblea non ha diritto al
atto notificato all'amministratore, può rimborso, salvo che si tratti di spesa
separare la propria responsabilità in urgente [c.c. 1110, 1135].
ordine alle conseguenze della lite per il
caso di soccombenza. L'atto deve 1135. Attribuzioni dell'assemblea dei
essere notificato entro trenta giorni da condomini.
quello in cui il condomino ha avuto
notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di Oltre a quanto è stabilito dagli articoli
rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare precedenti, l'assemblea dei condomini
alla parte vittoriosa. provvede [c.c. 1130, n. 1, 1136; disp. att.
Se l'esito della lite è stato favorevole al c.c. 67]:
condominio, il condomino dissenziente 1) alla conferma dell'amministratore e
che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a all'eventuale sua retribuzione [c.c. 1129];
concorrere nelle spese del giudizio che 2) all'approvazione del preventivo delle
non sia stato possibile ripetere dalla spese occorrenti durante l'anno e alla
parte soccombente [c.p.c. 90]. relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto
annuale dell'amministratore [c.c. 1130] e
Art. 1133. Provvedimenti presi all'impiego del residuo attivo della
dall'amministratore. gestione;
4) alle opere di manutenzione
I provvedimenti presi dall'amministratore straordinaria e alle innovazioni,
nell'ambito dei suoi poteri [c.c. 1130, costituendo obbligatoriamente un fondo
1131] sono obbligatori per i condomini. speciale di importo pari all'ammontare
Contro i provvedimenti dei lavori.
dell'amministratore è ammesso ricorso L'amministratore non può ordinare lavori
all'assemblea, senza pregiudizio del di manutenzione straordinaria, salvo
ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e che rivestano carattere urgente, ma in
nel termine previsti dall'articolo 1137. questo caso deve riferirne nella prima
assemblea [c.c. 1134].
L'assemblea può autorizzare
l'amministratore a partecipare e
collaborare a progetti, programmi e
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iniziative territoriali promossi dalle un numero di voti che rappresenti

istituzioni locali o da soggetti privati almeno un terzo del valore dell'edificio.
qualificati, anche mediante opere di Le deliberazioni che concernono la
risanamento di parti comuni degli nomina e la revoca dell'amministratore
immobili nonché di demolizione, [c.c. 1129]o le liti attive e passive relative
ricostruzione e messa in sicurezza a materie che esorbitano dalle
statica, al fine di favorire il recupero del attribuzioni [c.c. 1130, 1131]
patrimonio edilizio esistente, la vivibilità dell'amministratore medesimo, le
urbana, la sicurezza e la sostenibilità deliberazioni che concernono la
ambientale della zona in cui il ricostruzione dell'edificio[c.c. 1128] o
condominio è ubicato. riparazioni straordinarie di notevole
entità e le deliberazioni di cui agli articoli
Art. 1136. Costituzione 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-
dell'assemblea e validità delle ter nonché 1135, terzo comma, devono
deliberazioni. essere sempre approvate con la
maggioranza stabilita dal secondo
L'assemblea in prima convocazione è comma del presente articolo.
regolarmente costituita con l'intervento Le deliberazioni di cui all'articolo 1120,
di tanti condomini che rappresentino i primo comma, e all'articolo 1122-bis,
due terzi del valore dell'intero edificio e terzo comma, devono essere approvate
la maggioranza dei partecipanti al dall'assemblea con un numero di voti
condominio [disp. att. c.c. 67]. che rappresenti la maggioranza degli
Sono valide le deliberazioni approvate intervenuti ed almeno i due terzi del
con un numero di voti che rappresenti la valore dell'edificio.
maggioranza degli intervenuti e almeno L'assemblea non può deliberare, se non
la metà del valore dell'edificio. consta che tutti gli aventi diritto sono
Se l'assemblea in prima convocazione stati regolarmente convocati.
non può deliberare per mancanza di Delle riunioni dell'assemblea si redige
numero legale, l'assemblea in seconda processo verbale da trascrivere nel
convocazione delibera in un giorno registro tenuto dall'amministratore.
successivo a quello della prima e, in
ogni caso, non oltre dieci giorni dalla 1137. Impugnazione delle
medesima. L'assemblea in seconda deliberazioni dell'assemblea.
convocazione è regolarmente costituita
con l'intervento di tanti condomini che
rappresentino almeno un terzo del Le deliberazioni prese dall'assemblea a
valore dell'intero edificio e un terzo dei norma degli articoli precedenti sono
partecipanti al condominio. La obbligatorie per tutti i condomini.
deliberazione è valida se approvata Contro le deliberazioni contrarie alla
dalla maggioranza degli intervenuti con legge o al regolamento di condominio
ogni condomino assente, dissenziente o
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astenuto può adire l'autorità giudiziaria regolamento di condominio o per la

chiedendone l'annullamento[c.c. 23, revisione di quello esistente.
2377] nel termine perentorio di trenta Il regolamento deve essere approvato
giorni, che decorre dalla data della dall'assemblea [c.c. 1107] con la
deliberazione per i dissenzienti o maggioranza stabilita dal secondo
astenuti e dalla data di comunicazione comma dell'articolo 1136 ed allegato al
della deliberazione per gli assenti. registro indicato dal numero 7)
L'azione di annullamento non sospende dell'articolo 1130. Esso può essere
l'esecuzione della deliberazione, salvo impugnato a norma dell'articolo 1107.
che la sospensione sia ordinata Le norme del regolamento non possono
dall'autorità giudiziaria. in alcun modo menomare i diritti di
L'istanza per ottenere la sospensione ciascun condomino, quali risultano dagli
proposta prima dell'inizio della causa di atti di acquisto e dalle convenzioni, e in
merito non sospende nè interrompe il nessun caso possono derogare alle
termine per la proposizione disposizioni degli articoli 1118, secondo
dell'impugnazione della deliberazione. comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136
Per quanto non espressamente e 1137.
previsto, la sospensione è disciplinata Le norme del regolamento non possono
dalle norme di cui al libro IV, titolo I, vietare di possedere o detenere animali
capo III, sezione I, con l'esclusione domestici.
dell'articolo 669-octies, sesto comma,
del codice di procedura civile.
Art. 1139 (Rinvio alle norme della
Art. 1138 (Regolamento di comunione)
Condominio)
Per quanto non è espressamente
previsto da questo capo si osservano le
Quando in un edificio il numero dei
norme sulla comunione in generale [c.c.
condomini è superiore a dieci, deve
1100].
essere formato un regolamento [c.c.
1106, 1130, n. 1], il quale contenga le
norme circa l'uso delle cose comuni [c.c.
1117, 1122] e la ripartizione delle spese
[c.c. 1123], secondo i diritti e gli obblighi DISPOSIZIONI PER L’ATTUAZIONE
spettanti a ciascun condomino, nonché DEL
le norme per la tutela del decoro CODICE CIVILE.
dell'edificio e quelle relative
all'amministrazione [disp. att. c.c. 68].
Ciascun condomino può prendere Art. 59
l'iniziativa per la formazione del
La domanda per la nomina
dell’amministratore o per la
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designazione dell’istituto di credito nei quella parte dell'edificio della quale si

casi previsti dall’art. 1003 del codice, se chiede la separazione.
non è proposta in corso di giudizio, si
propone con ricorso al presidente del
tribunale: nel caso di nomina Art. 62
dell’amministratore, al presidente del
La disposizione del primo comma
tribunale del luogo in cui si trovano gli
dell'articolo precedente si applica anche
immobili o si trova la parte più rilevante
se restano in comune con gli originari
di essi. Il presidente del tribunale
partecipanti alcune delle cose indicate
provvede con decreto, sentita l’altra
dall' art. 1117 del codice.
parte. Contro tale provvedimento si può
Qualora la divisione non possa attuarsi
proporre reclamo al presidente della
senza modificare lo stato delle cose e
corte d’appello nel termine di dieci
occorrano opere per la sistemazione
giornidalla notificazione.
diversa dei locali o delle dipendenze tra
i condomini, lo scioglimento del
condominio deve essere deliberato
Art. 60
dall'assemblea con la maggioranza
Gli uffici tecnici che devono essere prescritta dal quinto comma dell'art.
sentiti a norma del terzo comma dell’art. 1136 del codice stesso.
1092 del codice sono l’ufficio locale del
genio civile e il locale ispettorato
dell’agricoltura. Art. 63
Per la riscossione dei contributi in base
allo stato di ripartizione approvato
Art. 61
dall'assemblea, l'amministratore, senza
Qualora un edificio o un gruppo di edifici bisogno di autorizzazione di questa, può
appartenenti per piani o porzione di ottenere un decreto di ingiunzione
piano a proprietari diversi si possa immediatamente esecutivo, nonostante
dividere in parti che abbiano le opposizione, ed è tenuto a comunicare
caratteristiche di edifici autonomi, il ai creditori non ancora soddisfatti che lo
condominio puo' essere sciolto e i interpellino i dati dei condomini morosi.
comproprietari di ciascuna parte I creditori non possono agire nei
possono costituirsi in condominio confronti degli obbligati in regola con i
separato [1117, 1119]. pagamenti, se non dopo l'escussione
Lo scioglimento e' deliberato degli altri condomini.
dall'assemblea con la maggioranza In caso di mora nel pagamento dei
prescritta dal secondo comma dell'art. contributi che si sia protratta per un
1136 del codice, o e' disposto semestre, l'amministratore può
dall'autorita' giudiziaria su domanda di sospendere il condomino moroso dalla
almeno un terzo dei comproprietari di
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fruizione dei servizi comuni suscettibili civile.

di godimento separato. II curatore speciale deve senza indugio
Chi subentra nei diritti di un condomino convocare I'assemblea dei condomini
è obbligato solidalmente con questo per avere istruzioni sulla condotta della
[c.c. 1292] al pagamento dei contributi lite.
relativi all'anno in corso e a quello
precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta Art. 66
obbligato solidalmente con l'avente
L'assemblea, oltre che annualmente in
causa per i contributi maturati fino al
via ordinaria per le deliberazioni indicate
momento in cui è trasmessa dall'articolo 1135 del codice, può essere
all'amministratore copia autentica del
convocata in via straordinaria
titolo che determina il trasferimento del
dall'amministratore quando questi lo
diritto.
ritiene necessario o quando ne è fatta
richiesta da almeno due condomini che
rappresentino un sesto del valore
Art. 64
dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci
Sulla revoca dell'amministratore, nei giorni dalla richiesta, i detti condomini
casi indicati dall'undicesimo comma possono provvedere direttamente alla
dell'articolo 1129 e dal quarto comma convocazione.
dell'articolo 1131 del codice, il tribunale In mancanza dell'amministratore,
provvede in camera di consiglio, con l'assemblea tanto ordinaria quanto
decreto motivato, sentito straordinaria può essere convocata a
l'amministratore in contraddittorio con il iniziativa di ciascun condomino.
ricorrente. L'avviso di convocazione, contenente
Contro il provvedimento del tribunale specifica indicazione dell'ordine del
può essere proposto reclamo alla corte giorno, deve essere comunicato almeno
d'appello nel termine di dieci giorni dalla cinque giorni prima della data fissata
notificazione o dalla comunicazione. per l'adunanza in prima convocazione, a
mezzo di posta raccomandata, posta
elettronica certificata, fax o tramite
Art. 65 consegna a mano, e deve contenere
l'indicazione del luogo e dell'ora della
Quando per qualsiasi causa manca il riunione. In caso di omessa, tardiva o
legale rappresentante dei condomini incompleta convocazione degli aventi
[c.c. 1129,1131], chi intende iniziare o diritto, la deliberazione assembleare è
proseguire una lite contro i partecipanti annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del
a un condominio puo' richiedere la codice su istanza dei dissenzienti o
nomina di un curatore speciale ai sensi assenti perché non ritualmente
dell' art. 80 del codice di procedura convocati.
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L'assemblea in seconda convocazione rappresentante del proprio condominio.

non può tenersi nel medesimo giorno Qualora alcuni dei condominii
solare della prima. interessati non abbiano nominato il
L'amministratore ha facoltà di fissare più proprio rappresentante, l'autorità
riunioni consecutive in modo da giudiziaria provvede alla nomina su
assicurare lo svolgimento ricorso anche di uno solo dei
dell'assemblea in termini brevi, rappresentanti già nominati, previa
convocando gli aventi diritto con un diffida a provvedervi entro un congruo
unico avviso nel quale sono indicate le termine. La diffida ed il ricorso
ulteriori date ed ore di eventuale all'autorità giudiziaria sono notificati al
prosecuzione dell'assemblea condominio cui si riferiscono in persona
validamente costituitasi. dell'amministratore o, in mancanza, a
tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di
Art. 67 rappresentanza si considera non
apposto. Il rappresentante risponde con
Ogni condomino può intervenire
le regole del mandato e comunica
all'assemblea anche a mezzo di
tempestivamente all'amministratore di
rappresentante, munito di delega scritta.
ciascun condominio l'ordine del giorno e
Se i condomini sono più di venti, il
le decisioni assunte dall'assemblea dei
delegato non può rappresentare più di
rappresentanti dei condominii.
un quinto dei condomini e del valore
L'amministratore riferisce in assemblea.
proporzionale.
All'amministratore non possono essere
Qualora un'unità immobiliare
conferite deleghe per la partecipazione
appartenga in proprietà indivisa a più
a qualunque assemblea.
persone, queste hanno diritto a un solo
L'usufruttuario di un piano o porzione di
rappresentante nell'assemblea, che è
piano dell'edificio esercita il diritto di
designato dai comproprietari interessati
a norma dell'articolo 1106 del codice. voto negli affari che attengono
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del all'ordinaria amministrazione e al
semplice godimento delle cose e dei
codice, quando i partecipanti sono
servizi comuni.
complessivamente più di sessanta,
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto
ciascun condominio deve designare,
con la maggioranza di cui all'articolo spetta ai proprietari, salvi i casi in cui
l'usufruttuario intenda avvalersi del
1136, quinto comma, del codice, il
diritto di cui all'articolo 1006 del codice
proprio rappresentante all'assemblea
ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi
per la gestione ordinaria delle parti
degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti
comuni a più condominii e per la nomina
questi casi l'avviso di convocazione
dell'amministratore. In mancanza,
deve essere comunicato sia
ciascun partecipante può chiedere che
all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
l'autorità giudiziaria nomini il
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Il nudo proprietario e l'usufruttuario dell'unità immobiliare anche di un solo

rispondono solidalmente per il condomino. In tal caso il relativo costo è
pagamento dei contributi dovuti sostenuto da chi ha dato luogo alla
all'amministrazione condominiale. variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori
proporzionali espressi nella tabella
Art. 68 millesimale allegata al regolamento di
condominio ai sensi dell'articolo 68, può
Ove non precisato dal titolo ai sensi
dell'articolo 1118, per gli effetti indicati essere convenuto in giudizio
dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del unicamente il condominio in persona
dell'amministratore. Questi è tenuto a
codice, il valore proporzionale di
darne senza indugio notizia
ciascuna unità immobiliare è espresso
all'assemblea dei condomini.
in millesimi in apposita tabella allegata
al regolamento di condominio [c.c. 1138]. L'amministratore che non adempie a
quest'obbligo può essere revocato ed è
Nell'accertamento dei valori di cui al
tenuto al risarcimento degli eventuali
primo comma non si tiene conto del
danni.
canone locatizio, dei miglioramenti e
Le norme di cui al presente articolo si
dello stato di manutenzione di ciascuna
applicano per la rettifica o la revisione
unità immobiliare.
delle tabelle per la ripartizione delle
spese redatte in applicazione dei criteri
Art. 69 legali o convenzionali.

I valori proporzionali delle singole unità

Art. 70
immobiliari espressi nella tabella
millesimale di cui all'articolo 68 possono
essere rettificati o modificati Per le infrazioni al regolamento di
all'unanimità. Tali valori possono essere condominio può essere stabilito, a titolo
rettificati o modificati, anche di sanzione, il pagamento di una somma
nell'interesse di un solo condomino, con fino ad euro 200 e, in caso di recidiva,
la maggioranza prevista dall'articolo fino ad euro 800. La somma è devoluta
1136, secondo comma, del codice, nei al fondo di cui l'amministratore dispone
seguenti casi: per le spese ordinarie.
1) quando risulta che sono
conseguenza di un errore; Art. 71
2) quando, per le mutate condizioni di
una parte dell'edificio, in conseguenza Il registro indicato dal quarto comma
di sopraelevazione, di incremento di dell' art. 1129 e del terzo comma dell'art.
superfici o di incremento o diminuzione 1138 del codice e' tenuto presso
delle unità immobiliari, è alterato per più I'associazione professionale (1) dei
di un quinto il valore proporzionale proprietari di fabbricati.
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(1) elinimata con il [Link]. 23/11/1944, funzioni di amministrazione dei

n. 369 condominii a favore dei quali la società
presta i servizi.
Art. 71-bis. La perdita dei requisiti di cui alle lettere
a), b), c), d) ed e) del primo comma
comporta la cessazione dall'incarico. In
Possono svolgere l'incarico di tale evenienza ciascun condomino può
amministratore di condominio coloro: convocare senza formalità l'assemblea
a) che hanno il godimento dei diritti per la nomina del nuovo amministratore.
civili; A quanti hanno svolto attività di
b) che non sono stati condannati per amministrazione di condominio per
delitti contro la pubblica almeno un anno, nell'arco dei tre anni
amministrazione, l'amministrazione della precedenti alla data di entrata in vigore
giustizia, la fede pubblica, il patrimonio della presente disposizione, è
o per ogni altro delitto non colposo per il consentito lo svolgimento dell'attività di
quale la legge commina la pena della amministratore anche in mancanza dei
reclusione non inferiore, nel minimo, a requisiti di cui alle lettere f) e g) del
due anni e, nel massimo, a cinque anni; primo comma. Resta salvo l'obbligo di
c) che non sono stati sottoposti a misure formazione periodica.
di prevenzione divenute definitive, salvo
che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati; Art. 71-ter.
e) il cui nome non risulta annotato
nell'elenco dei protesti cambiari; Su richiesta dell'assemblea, che
f) che hanno conseguito il diploma di delibera con la maggioranza di cui al
scuola secondaria di secondo grado; secondo comma dell'articolo 1136 del
g) che hanno frequentato un corso di codice, l'amministratore è tenuto ad
formazione iniziale e svolgono attività di attivare un sito internet del condominio
formazione periodica in materia di che consenta agli aventi diritto di
amministrazione condominiale. consultare ed estrarre copia in formato
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del digitale dei documenti previsti dalla
primo comma non sono necessari delibera assembleare. Le spese per
qualora l'amministratore sia nominato l'attivazione e la gestione del sito
tra i condomini dello stabile. internet sono poste a carico dei
Possono svolgere l'incarico di condomini.
amministratore di condominio anche
società di cui al titolo V del libro V del Art. 71-quater.
codice. In tal caso, i requisiti devono
essere posseduti dai soci illimitatamente
responsabili, dagli amministratori e dai Per controversie in materia di
dipendenti incaricati di svolgere le condominio, ai sensi dell'articolo 5,
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Estratto dal Codice Civile in materia di Condominio

comma 1, del decreto legislativo 4 marzo precedenti art. 63, 66, 67, e 69.
2010, n. 28, si intendono quelle derivanti
dalla violazione o dall'errata Art. 155
applicazione delle disposizioni del libro
III, titolo VII, capo II, del codice e degli Le disposizioni concernenti la revisione
articoli da 61 a 72 delle presenti dei regolamenti di condominio e la
disposizioni per l'attuazione del codice. trascrizione di essi [1138 c.c.] si
La domanda di mediazione deve essere applicano anche ai regolamenti formati
presentata, a pena di inammissibilità, prima del 28 ottobre 1941.
presso un organismo di mediazione Cessano di avere effetto le disposizioni
ubicato nella circoscrizione del tribunale dei regolamenti di condominio che siano
nella quale il condominio è situato. contrarie alle norme richiamate
Al procedimento è legittimato a nell’ultimo comma dell’art. 1138 del
partecipare l'amministratore, previa codice e nell’art. 72 di queste
delibera assembleare da assumere con disposizioni.
la maggioranza di cui all'articolo 1136,
secondo comma, del codice. Art. 155-bis.
Se i termini di comparizione davanti al
mediatore non consentono di assumere L'assemblea, ai fini dell'adeguamento
la delibera di cui al terzo comma, il degli impianti non centralizzati di cui
mediatore dispone, su istanza del all'articolo 1122-bis, primo comma, del
condominio, idonea proroga della prima codice, già esistenti alla data di entrata
comparizione. in vigore del predetto articolo, adotta le
La proposta di mediazione deve essere necessarie prescrizioni con le
approvata dall'assemblea con la maggioranze di cui all'articolo 1136,
maggioranza di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del
secondo comma, del codice. Se non si codice.
raggiunge la predetta maggioranza, la
proposta si deve intendere non
accettata. ULTERIORI MODIFICHE AL
Il mediatore fissa il termine per la CODICE CIVILE (L. 220/2012)
proposta di conciliazione di cui
all'articolo 11 del decreto legislativo 4
marzo 2010, n. 28, tenendo conto della Art. 27
necessità per l'amministratore di munirsi
della delibera assembleare. 1. All’articolo 2, comma 1, della legge 9
gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le
Art. 72 maggioranze previste dall’articolo 1136,
secondo e terzo comma, del Codice
I regolamenti di condominio non civile» sono sostituite dalle seguenti:
possono derogare alle disposizioni dei «con le maggioranze previste dal
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secondo comma dell’articolo 1120 del del regio decreto16 marzo 1942, n.
Codice civile». 267,e successive modificazioni, se
divenute esigibili ai sensi dell’articolo
Art. 28 63, primo comma, delle disposizioni per
l’attuazione del Codice civile e
1. All’articolo 26, comma 2, della legge disposizioni transitorie, come sostituito
9 gennaio 1991, n. 10, le parole: dall’articolo 18 della presente legge,
«semplice delle quote millesimali durante le procedure concorsuali.
rappresentate dagli intervenuti in Art. 31
assemblea» sono sostituite dalle
seguenti: «degli intervenuti, con un 1. All’articolo 23, primo comma, del
numero di voti che rappresenti almeno Codice di procedura civile, dopo le
un terzo del valore dell’edificio». parole: «per le cause tra condomini»
2. All’articolo 26, comma 5, della legge sono inserite le seguenti: «,ovvero tra
9 gennaio 1991,n. 10, le parole: condomini e condominio,».
«l’assemblea di condominio decide a
maggioranza, in deroga agli articoli Art. 32
1120 e 1136 del Codice civile» sono
sostituite dalle seguenti: «l’assemblea di 1. Le disposizioni di cui alla presente
condominio delibera con le legge entrano in vigore dopo sei mesi
maggioranze previste dal secondo dalla data di pubblicazione della
comma dell’articolo 1120 del Codice medesima nella «Gazzetta Ufficiale».
civile».

Art. 29

1. All’articolo 2-bis, comma 13, del

decreto legge 23 gennaio 2001, n. 5,
convertito, con modificazioni, dalla
legge 20 marzo 2001, n. 66, le
parole:«l’articolo 1136, terzo comma,
dello stesso Codice» sono sostituite
dalle seguenti: «l’articolo 1120, secondo
comma, dello stesso Codice»

Art. 30

1. I contributi per le spese di

manutenzione ordinaria e straordinaria
nonché per le innovazioni sono
prededucibili ai sensi dell’articolo 111