Facoltà di Giurisprudenza
Corso di laurea in Giurisprudenza
Titolo tesi: Il condominio tra struttura e funzionamento
Laureando: Pierfrancesco Peluso – matricola: 002377291
Abstract
Il condominio è un istituto giuridico che, con il tempo, si è adattato per rispondere a
un’esigenza fondamentale della vita in comune: regolare le proprietà condivise in edifici
abitati da diversi proprietari. Questo studio parte dal percorso evolutivo del concetto di
condominio, dalle sue origini nelle pratiche di condivisione romane fino alla normativa
italiana attuale, sancita dal Codice Civile del 1942 e ampliata dalla riforma del 2012. In
tale evoluzione, il condominio ha assunto una sua identità come "comunione forzosa",
con una struttura che bilancia proprietà individuali e parti comuni, mantenendo un
rapporto collaborativo e regolato tra condomini.
La disciplina del condominio, regolata dagli articoli 1117-1139 del Codice Civile,
rappresenta un elemento centrale del diritto civile italiano, progettato per regolare la
convivenza in edifici con proprietà distinte ma spazi comuni. Questa normativa si è resa
necessaria con lo sviluppo urbanistico e l’aumento della densità abitativa, dove la
coesistenza di proprietà private e beni comuni richiede regole certe per evitare conflitti e
garantire una gestione ordinata. La Legge n. 220/2012 ha modernizzato la disciplina,
introducendo strumenti volti a migliorare la trasparenza, a promuovere una
partecipazione più attiva dei condòmini e a rafforzare la tutela dei diritti individuali
all'interno del contesto collettivo.
Il condominio si distingue dalla comunione semplice, che è regolata dagli articoli 1100-
1116 del Codice Civile, per la sua natura di comunione forzosa. Mentre nella
comunione i comproprietari possono scegliere di sciogliere il vincolo e dividere il bene
comune, nel condominio le parti comuni sono inscindibili dalle unità immobiliari
private e non possono essere alienate separatamente. Questa particolarità deriva dalla
funzione delle parti comuni, come scale, tetti e cortili, che servono l’intero edificio o
gruppi di unità immobiliari. L’articolo 1117 del Codice Civile definisce queste parti
comuni, attribuendo loro un uso collettivo e funzionale. Questa configurazione giuridica
riconosce la necessità di una gestione condivisa ma regolata, per bilanciare l’uso
individuale e collettivo.
La normativa sul condominio si occupa di regolare non solo i diritti e i doveri dei
condòmini, ma anche gli strumenti per la gestione e l’amministrazione delle parti
comuni. L’articolo 1120 del Codice Civile disciplina le innovazioni, consentendo
modifiche che migliorano l’efficienza o il valore dell’edificio, purché non
compromettano la sicurezza, la stabilità o il decoro architettonico. In tema di
ripartizione delle spese, l’articolo 1123 stabilisce che i costi relativi alla manutenzione e
alla gestione delle parti comuni devono essere suddivisi proporzionalmente ai millesimi
di proprietà. Tuttavia, per impianti o servizi utilizzati solo da alcuni condòmini, le spese
sono a carico esclusivamente di chi ne trae beneficio. L’amministrazione delle parti
comuni è ulteriormente regolata dall’articolo 1129, che rende obbligatoria la nomina di
un amministratore nei condomini con più di otto unità immobiliari. Questa figura
assume un ruolo fondamentale nella gestione contabile e operativa dell’intero edificio.
La Legge n. 220/2012 ha introdotto una serie di innovazioni che hanno reso il sistema
condominiale più trasparente ed efficiente. Una delle novità più rilevanti riguarda
l’obbligo per l’amministratore di aprire un conto corrente intestato al condominio,
separando in modo chiaro i fondi personali da quelli comuni. Sono state inoltre
semplificate le procedure per l’adozione di innovazioni tecniche, come l’installazione di
impianti per il risparmio energetico e le energie rinnovabili. La riforma ha anche
rafforzato i diritti di informazione dei condòmini, prevedendo che l’amministratore
debba conservare e rendere accessibili i documenti contabili, e ha introdotto la
possibilità di convocare assemblee in modalità telematica, per favorire una
partecipazione più ampia.
L’amministratore è una figura centrale nella gestione del condominio, con compiti e
responsabilità dettagliatamente regolati dagli articoli 1129-1131 del Codice Civile. Egli
rappresenta il condominio nei rapporti con i terzi e sovrintende alla manutenzione delle
parti comuni, assicurandone la sicurezza e l’efficienza. Dal punto di vista contabile,
l’amministratore è responsabile della riscossione delle quote condominiali, del
pagamento delle spese e della redazione del bilancio annuale, che deve essere sottoposto
all’approvazione dell’assemblea. La sua funzione di rappresentanza si estende anche
alle controversie giudiziarie, dove agisce come rappresentante legale del condominio.
La nomina di un amministratore è obbligatoria per i condomini con più di otto unità, ma
può essere revocata dall’assemblea in caso di gravi inadempienze o su richiesta del
tribunale.
L’assemblea condominiale è l’organo sovrano del condominio, disciplinata dagli articoli
1135-1136 del Codice Civile. Essa è composta da tutti i condòmini e si riunisce almeno
una volta all’anno per approvare il bilancio, deliberare sulle spese straordinarie e
decidere la nomina o la revoca dell’amministratore. Le deliberazioni sono vincolanti per
tutti i condòmini, purché siano adottate con le maggioranze previste dalla legge. Per le
questioni ordinarie è sufficiente una maggioranza semplice, mentre per le innovazioni o
le modifiche strutturali sono richieste maggioranze qualificate. La trascrizione delle
delibere nei verbali dell’assemblea è fondamentale per garantire la trasparenza e la loro
opponibilità nei confronti di terzi.
Questa trattazione mette in evidenza i principali aspetti normativi e gestionali del
condominio, con un focus sui meccanismi che garantiscono il funzionamento ordinato
della vita condominiale e la tutela dei diritti dei singoli.
Un tema centrale è la figura dell’amministratore di condominio, che svolge il delicato
ruolo di garante dell'equilibrio tra i diversi interessi condominiali e di interlocutore nei
confronti dei terzi. L’amministratore, pur privo di un'autonomia assoluta, rappresenta i
condomini sia nelle questioni gestionali sia nelle eventuali controversie legali, e deve
rispettare il quadro normativo contenuto negli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile.
La sua è una posizione complessa, che richiede competenze tecniche e umane, poiché si
occupa di tutto, dalla manutenzione delle strutture comuni alla gestione dei fondi, fino
alla mediazione di eventuali conflitti tra proprietari.
Un’altra importante questione esplorata nel testo riguarda la natura giuridica del
condominio, che in Italia è privo di personalità giuridica autonoma, ma è dotato di una
"soggettività giuridica limitata". Questo concetto, sviluppato dalla giurisprudenza
italiana, consente al condominio di essere riconosciuto come una sorta di "ente di
gestione", senza tuttavia separare la responsabilità patrimoniale dai singoli proprietari.
Tale impostazione, sebbene consolidata, ha portato a una serie di riflessioni su come il
condominio possa e debba operare nelle relazioni con i fornitori e le autorità.
Un ultimo punto di rilievo trattato nello studio è il dibattito sull’estensione delle tutele
consumeristiche al condominio, un argomento che ha guadagnato spazio con le recenti
decisioni della Corte di Giustizia Europea. La possibilità che il condominio venga
trattato come un “consumatore collettivo” nelle relazioni con i fornitori di beni e servizi,
pur non conferendogli personalità giuridica, estende alcune garanzie a tutela dei
condomini. Questo riconoscimento, seppur ancora parziale, rappresenta un passo avanti
verso una maggiore equità nelle relazioni contrattuali condominiali.
In conclusione, l’analisi delinea un quadro delle dinamiche legali, economiche e sociali
che rendono il condominio non solo un luogo di coabitazione, ma anche una struttura
gestionale complessa. L’istituto del condominio, per rispondere meglio alle esigenze
contemporanee, necessita di ulteriori riforme che possano rendere la gestione più equa,
sostenibile e in grado di rispondere alla crescente attenzione per la trasparenza e la
sostenibilità ambientale.
