Ripartizione delle spese condominiali Spesso motivo di controversie condominiali e, in certi casi, origine di azioni giudiziarie, la ripartizione delle

spese di condominio regolata dal Codice Civile.

Tutte le volte che si rende necessario eseguire dei lavori sulle parti comuni o in un appartamento di un condominio, sorge il problema delle competenze e della legittimit della ripartizione delle spese. La normativa sulla quale ci si basa per stabilire come vanno suddivise le spese di manutenzione e ristrutturazione condominiali raccolta nel III libro del codice civile al VII titolo dove vi un intero capo, intitolato il Condominio degli Edifici, nel quale vengono regolamentati i rapporti tra i diversi proprietari nonch l'uso delle parti comuni asservite alle abitazioni. In particolare, allarticolo 1117, viene stabilito cosa si deve intendere per aree comuni. Sono parti comuni a tutti i proprietari di un condominio: - Il terreno su cui ubicato il fabbricato ed, in generale, tutte le parti dell'edificio destinate ad uso comune come i portoni, le scale, i cortili, i corridoi, ecc. - Tutti i locali destinati ai servizi comuni quali la portineria o i locali per le caldaie per il riscaldamento centralizzato. - Tutte le installazioni e le apparecchiature d'uso comune quali ascensori, fognature, distribuzione del gas, dellenergia e dellacqua, cavi TV, ecc. fino ai punti di diramazione delle singole utenze. Tutto quanto non espressamente citato nellarticolo suddetto pu essere ricompreso tra le parti comuni qualora lassemblea condominiale lo stabilisca allunanimit. Tutti i condomini possono avvalersi dellutilizzo delle parti comuni ma non possono mutarne autonomamente la destinazione d'uso. Tuttavia l'assemblea condominiale, con la maggioranza prevista, pu deliberare su eventuali variazioni. Nessuno dei condomini pu rinunciare ai diritti sulle parti comuni n, tantomeno, sottrarsi agli obblighi di contribuzione alle spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, che ne conseguono. Le parti in comune non possono essere suddivise anche se di comune accordo. La propriet delle aree comuni viene suddivisa in base alle tabelle millesimali ovvero viene determinata in base al valore attribuito in millesimi a ciascuna superficie di appartamenti, cantine,

box auto, ecc. di propriet dei singoli condomini proporzionalmente al valore delle singole propriet private. La suddivisione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni delledificio regolata dallarticolo 1123 del Codice Civile, che sancisce che, salvo diverso accordo, esse devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive propriet. Se, viceversa, tali spese riguardano cose destinate a servire in misura diversa i condomini, vanno ripartite in proporzione delluso che ciascuno ne pu fare. Pi in dettaglio, per la ripartizione delle spese comuni, si possono individuare tre casistiche di riferimento: - Nel caso di parti comuni godibili in ugual misura da tutti i condomini, per la ripartizione, si fa riferimento alle tabelle millesimali. - Se si tratta, invece, di parti comuni come scale, ascensori che, o per natura o per posizione, sono utilizzate in misura differente dai condomini, le spese vengono ripartite secondo l'uso che ciascuno ne pu fare. - Nel caso, infine, di parti comuni come cortili, lastrici solari o impianti utilizzabili solo da una parte dei condomini le spese sono ripartite soltanto tra chi le utilizza traendone vantaggio.

Spese condominiali per lastrici solari

I lastrici solari, che costituiscono la copertura di tantissimi condomini, secondo il suddetto art. 1117 c.c., sono compresi tra le parti comuni delledificio, tuttavia, a differenza dei tetti, possono essere di propriet, ad uso esclusivo, di uno dei condomini. - Nel caso non ci siano condomini che hanno propriet e uso esclusivo del lastrico solare, le spese di manutenzione e ripristino vengono ripartite tra i condomini in base alle tabelle millesimali. - Se, viceversa, il lastrico solare di propriet o di uso esclusivo di uno o pi condomini questi saranno tenuti a corrispondere un terzo delle spese mentre i restanti due terzi verranno ripartiti tra i proprietari delle unit immobiliari site nella verticale della superficie coperta dal lastrico solare suddetto, compresi gli stessi proprietari che hanno in uso esclusivo o in propriet il lastrico solare, qualora le loro abitazioni si trovino sotto il lastrico stesso.

Spese condominiali per tetti

Le spese per i lavori di manutenzione e ricostruzione dei tetti a falde, in generale, vengono distribuite tra i condomini tenendo conto dei millesimi posseduti, tuttavia, nel caso che una porzione del tetto copra unala autonoma di un fabbricato, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale, esse ricadono sui proprietari che si trovano sulla verticale del tetto su cui si deve effettuare lintervento.

Spese condominiali per solai, soffitti e volte

La propriet di solai, soffitti e volte che separano due appartamenti suddivisa, in egual misura, tra i proprietari dei due appartamenti, per cui ognuno tenuto a contribuire in parti uguali alle spese necessarie per i lavori relativi a tali strutture. I lavori di ristrutturazione dei pavimenti, anche se derivanti da opere di rifacimento della struttura, sono a carico del proprietario del piano soprastante. Viceversa, le spese per il rifacimento dei soffitti sottostanti sono a totale carico del proprietario del piano subordinato.

Spese condominiali per scale

Per la suddivisione delle spese relative alla ricostruzione o alla manutenzione delle scale di uso comune si segue il criterio per cui: - met del costo dellintervento viene ripartito tenendo conto dei millesimi di propriet di ciascun condomino; - laltra met del costo dellintervento viene ripartito in base allaltezza di ciascun piano dal suolo, secondo, quindi il criterio dellutilizzo che ciascun condomino ne pu fare.

E da sottolineare che, quando si parla di ripartizione delle spese, ci si riferisce strettamente a tutte quelle necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni, alla manutenzione e al funzionamento degli impianti e servizi comuni e alle innovazioni deliberate dallassemblea condominiale per cui i condomini possono soltanto limitarsi a discutere, in sede di approvazione del bilancio preventivo, lopportunit o meno di affrontare determinate spese ma, se in disaccordo, non possono contestare in nessun caso una spesa che essi ritengano inutile.

Qualunque spesa venga approvata in sede di assemblea condominiale deve essere, quindi, sostenuta anche da eventuali condomini in disaccordo che dovranno contribuire per la loro quota non potendosi sottrarre, in nessun caso, da quanto stabilito a maggioranza dallassemblea. In caso di mancato pagamento delle quote condominiali per un periodo superiore ai sei mesi, l'amministratore, qualora il regolamento di condominio gliene dia facolt, pu sospendere l'utilizzazione dei servizi comuni, di cui sia possibile il godimento separato (riscaldamento centralizzato, citofoni, ecc.), al condomino moroso, attraverso le necessarie azioni sugli impianti, anche se da eseguirsi all'interno della propriet esclusiva del condomino stesso. Tutte le norme in materia di ripartizione delle spese condominiali possono, comunque, essere derogate, qualora vi sia lunanimit assembleare dei condomini, modificando opportunamente il regolamento condominiale. Ripartizione spese scale , ascensore stenditoi

Abito in un condominio cos composto: - Piano terra adibito a garage con androne a comune, - n 10 Appartamenti disposti a 2 per piano per complessivi 5 piani; - Tetto a comune coperto a terrazza praticabile, adibito a: stenditoio per i panni, antenne-parabole TV personali, per prendere il sole, ecc. Il tutto servito da scale ed ascensore che arriva fino al 5 piano, poi con ulteriori due rampe di scale si arriva alla stanza dellascensore e alla terrazza. Mi stato riferito a voce che vi una nuova legge che in casi simili tetto a terrazza praticabile a comune e fruibile tra tutti i condomini - la ripartizione delle spese per le scale e per lascensore, relativa alla manutenzione, ordinaria, straordinaria, ecc. non andrebbe pi fatta tenendo conto dellaltezza dei singoli piani, bens alluso potenziale che ciascun condomino pu farne. Poich, nonostante che abbia sentito pi tecnici, non trovando n la legge specifica, n concordanza di pareri, mi rivolgo a Voi nella speranza di chiarire, definitivamente la questione. In attesa di una cortese risposta in merito Vi ringrazio anticipatamente e colgo loccasione per congratularmi con Lei per completezza e la chiarezza del sito. Nel frattempo voglia gradire i miei pi cordiali saluti. Giovanni Innanzitutto bisogna vedere cosa dice il regolamento di condominio in merito ed in particolar modo se contrattuale. Se il regolamento non dice nulla si applicano le tabelle preposte ossia per le scale la tabella delle scale, per quello che concerne il terrazzo a copertura si applica la tabella di propriet, per quello che concerne l'ascensore la tabella ascensore e cos via.