Impianti non a norma in

condominio e responsabilità
scritto da Redazione | 26/04/2022

Danni a terzi: risarcimento del danno a carico dei condomini e rivalsa

nei confronti dell’amministratore inadempiente.

Di chi è la responsabilità in condominio per gli impianti non a norma? Se

qualcuno dovesse farsi male a causa di un ascensore o di un cancello mal
funzionante, a chi spetterebbe risarcire i danni?

Il tema della responsabilità in condominio è particolarmente delicato. Da un lato,

infatti, il condominio non ha una propria personalità giuridica, sicché delle sue
eventuali obbligazioni rispondono i singoli condomini con il proprio patrimonio
personale (detto in parole povere, il danneggiato può agire contro i vari proprietari
e pignorarne i relativi beni). Dall’altro lato, però, la presenza di un amministratore,
delegato dall’assemblea proprio per curare gli interessi del gruppo, porta i singoli
condomini a disinteressarsi di quelle che possono essere le problematiche relative
alla manutenzione degli impianti e alla sorveglianza degli stessi.

Dunque, il tema della responsabilità per gli impianti non a norma in

condominio si gioca proprio tra i vari condomini e l’amministratore. Qui di seguito
vedremo cosa ha detto, in proposito, la giurisprudenza e cosa si rischia in caso di
danni.

Impianto non a norma: cosa bisogna fare?

Nel caso in cui non si provveda all’esecuzione di interventi di manutenzione o
messa a norma imposti dalla legge, l’impianto condominiale non in regola non può
essere utilizzato.

Se la riparazione dell’impianto implica una spesa di basso valore, l’intervento può

essere fatto rientrare nell’ordinaria manutenzione, sicché l’amministratore
dovrà provvedere a chiamare il tecnico di propria fiducia, senza dover prima
ottenere l’autorizzazione dell’assemblea.

Quando invece si tratta di un intervento straordinario, con notevoli costi, è

necessario convocare l’assemblea di condominio per deliberare gli interventi di
riparazione o sostituzione. Se l’amministratore non provvede alla convocazione, la
stessa può essere richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto
del valore dell’edificio: in tal caso, l’amministratore è obbligato a inviare gli avvisi
di convocazione.

Se si tratta di impianti indispensabili (come ad esempio l’ascensore, l’autoclave,

il cancello), allora l’intervento può essere ritenuto urgente e l’amministratore
deve provvedervi senza bisogno di dover prima chiedere l’autorizzazione
all’assemblea o anche qualora l’assemblea non ne abbia deliberato l’esecuzione
oppure abbia deliberato di non eseguirlo (articolo 1135, secondo comma, del
Codice civile).

Cosa fare se non si mette a norma

l’impianto condominiale?
Il fatto che né l’amministratore agisca in prima persona per la riparazione degli
impianti condominiali (potere che, come abbiamo appena visto, gli spetta di diritto
solo nei casi di urgenza), né l’assemblea deliberi i lavori consente al singolo
condomino di fare ricorso al giudice per ottenere un provvedimento che condanni il
condominio all’esecuzione dei lavori qualora vi sia il rischio di danni a terzi.
Chi risarcisce i danni causati dagli
impianti condominiali?
Se un impianto condominiale non a norma o comunque non soggetto a
manutenzione dovesse procurare dei danni a terzi, a rispondere del relativo
risarcimento è il condominio nel suo complesso, senza che possano ritenersi
esonerati da responsabilità i condòmini favorevoli all’intervento.

La spesa per il risarcimento va ripartita sulla base dei millesimi indicati nella
tabella generale, salva la possibilità che i favorevoli all’intervento promuovano
azioni risarcitorie – di esito tutt’altro che scontato – nei confronti degli altri
condòmini.

Quindi, il danneggiato-creditore potrà agire contro il condominio e pignorare ad

esempio il conto corrente di quest’ultimo. In alternativa o, in caso di insufficienza
di fondi, potrà agire nei confronti dei singoli condomini (anche quelli che
avevano segnalato più volte il guasto e ne avevano chiesto la riparazione). Potrà
quindi pignorarne i relativi beni, ma pur sempre entro i limiti della quota
millesimale di questi.

Su un altro piano si pone poi la responsabilità dell’amministratore nei

confronti del condominio che sia stato costretto a risarcire il terzo.
L’amministratore dovrà quindi attivare la propria polizza assicurativa sulla
responsabilità civile.

La legge stabilisce la responsabilità dell’amministratore per il mantenimento della

sicurezza degli impianti condominiali situati in aree comuni come la sicurezza
antincendio, la sicurezza di impianti e installazioni, la sicurezza del condominio
come luogo di lavoro.

L’amministratore condominiale è responsabile di eventuali incidenti derivanti da

rischi dovuti alla non corretta manutenzione di tutto ciò che è presente nelle aree
comuni del condominio. Egli riveste una specifica posizione di garanzia che ne
implica anche una responsabilità penale in caso di lesioni a terzi [2]: su di lui
ricade l’obbligo di rimuovere ogni situazione di pericolo che discenda dalla rovina
di parti comuni, attraverso atti di manutenzione ordinaria e straordinaria,
predisponendo, nei tempi necessari alla loro concreta realizzazione, le cautele più
idonee a prevenire la specifica situazione di pericolo.
Il condominio, in persona dell’amministratore, ha il dovere di sorveglianza sull’uso
delle cose e dei servizi comuni. Egli, nell’espletamento dell’incarico conferito, ha il
dovere di osservare, quale mandatario dei condomini, la diligenza del buon padre
di famiglia nella custodia delle parti e degli impianti comuni. Quindi, è obbligato ad
adottare tutte le misure idonee ad evitare che le cose comuni arrechino pregiudizio
a terzi o ai singoli condomini.

Responsabilità penale per danni a terzi

Posto che, per Costituzione, la responsabilità penale non può che essere personale,
di eventuali lesioni cagionate a terzi non può mai rispondere il condominio nella
sua unità. Pertanto, la responsabilità penale ricade sull’amministratore in
caso di danni procurati da impianti non a norma.