Documenti di Didattica
Documenti di Professioni
Documenti di Cultura
N. 3
LESPERTO RISPONDE
Il condominio
I quesiti sono stati pubblicati nelle pagine online del forum de LEsperto Risponde Il condominio. http://www.ilsole24ore.com/condominio
Sommario
Il rendiconto e la contabilit ............................................. 2 Il riscaldamento ............................................................... 11 La divisione delle spese....................................................19 Lamministratore ............................................................ 60 Lassemblea..................................................................... 88
Il rendiconto e la contabilit
1 | DELIBERA RENDICONTO E PREVENTIVO
Domanda Se l'assemblea ha i numeri per costituirsi in seconda convocazione, con quali quorum si deliberano rendiconto e preventivo? Risposta Con il quorum minimo. Ossia la delibera deve essere assunta, in seconda convocazione, dalla maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Luana Tagliolini
10723/2005 "consiglia" tale verifica biennale anche quando il condominio non ha dipendenti perch lo considera comunque un luogo di lavoro. Luana Tagliolini
4 | DECRETI INGIUNTIVI
Domanda L'amministratore ha emesso decreti ingiuntivi affidando una causa a una sua amica avvocato facendo riferimento a presunti debiti da rendiconto consuntivo, senza autorizzazione dell'assemblea, senza avvisare il condomino, senza approvazione del bilancio da parte dell'assemblea (bocciato ben quattro volte, anche per il rifiuto di esibire i giustificativi). In questi casi, si pu procedere contro l'amministratore? Risposta L'amministratore per richiedere il decreto ingiuntivo non ha bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea. Il condomino ingiunto pu fare opposizione al decreto e contestualmente, eventualmente, impugnare la delibera di approvazione del bilancio. Luana Tagliolini
di aprile 2011 fu convocata l'assemblea (andata nulla per insufficienza di millesimi) con all'o.d.g. la presentazione del bilancio, l'amministratore passibile di licenziamento? Come procedere? Risposta Il Codice civile prevede che l'amministratore possa essere revocato dall'autorit giudiziaria qualora non presenti il rendiconto per due anni consecutivi. Nel caso in specie, peraltro, pare di capire che l'amministratore abbia alla fine presentato il rendiconto ma difettasse il quorum per deliberare da parte dell'assemblea. In questo caso, avendo provveduto a sanare la situazione mediante presentazione tardiva del rendiconto, la revoca dell'amministratore pu avvenire solo per via "politica" ovvero attraverso il voto dell'assemblea, ma non in via giudiziaria; da rilevare che la norma che prevede la revoca in caso di mancata presentazione dei rendiconti non costituisce una sanzione bens un rimedio in caso di inerzia, per cui la presentazione tardiva assume carattere sanante. Paolo Gatto
Risposta Il Codice civile non detta criteri specifici per la redazione del rendiconto, mentre il progetto di riforma del condominio (ancora da approvare, per) richiede il criterio di competenza. Le associazioni di amministratori condominiali e di proprietari hanno predisposto diversi schemi-tipo di rendiconto: alcuni di questi abbinano il criterio di competenza (uscite ed entrate esposte in base al momento in cui maturano) con la presentazione della situazione di cassa, redatta sulla base delle risultanze puntuali del libro di cassa (eborsi e incassi). Quale che sia la soluzione prescelta, evidente che la contabilit deve consentire di ricostruire sia gli impegni di spesa assunti, sia le spese effettivamente sostenute nell'anno di riferimento.
Risposta Il rendiconto relativo alla gestione condominiale e, pi in generale, la contabilit presentata dall'amministratore del condominio non presuppongono il rispetto di regole formali, come per esempio, in ambito societario. Tuttavia pur sempre necessario che l'amministratore si attenga ai principi di ordine e correttezza, redigendo il rendiconto in modo chiaro ed intelligibile, ossia in modo idoneo a rendere comprensibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione. E' giusto quindi pretendere dall'amministratore che presenti il conto della sua gestione in modo completo, distinguendo ad esempio le diverse voci di spesa (es. scale, ascensore, ecc.), i fatti che le hanno causate (es. pulizia, tinteggiatura, ecc.) e i criteri di riparto tra i proprietari. Se non lo fa, l'assemblea di condominio potrebbe decidere di nominare un altro professionista.
contratto stipulato dall'amministratore di condominio produce direttamente effetti nei confronti dei condmini per cui, in caso di morosit, il creditore pu agire in esecuzione solo nei confronti dei singoli secondo la quota di ciascuno. La sentenza ha fatto molto scalpore perch contraria a un diverso orientamento maggioritario che, sostenendo il principio della solidariet, riteneva che il condomino potessse essere escusso per l'intero debito del condominio da un terzo indipendentemente dell'adempimento del suo obbligo nei confronti del condominio, con il solo diritto di regresso nei confronti degli altri condmini limitatamente alla loro quota mellesimale. Il nuovo principio cosiddetto della parziariet delle obbligazioni condominiali ha recato e reca problemi di applicazione nella pratica, tant' che alcuni giudici di merito non hanno seguito il nuovo orientamento della Suprema Corte. Bruno Piscitelli
8 | CONDMINI MOROSI
Domanda Nel condominio dove abito alcuni proprietari non hanno pagato la quota relativa ai lavori straordinari. L'impresa pu rivalersi su tutti? Risposta Una recente sentenza della Corte di cassazione a Sezioni unite (9148/2008)ha stabilito che il
costringerlo a convocarci prima l'assemblea? Risposta Non possibile costringere l'amministratore, in via giudiziaria, a presentare il rendiconto senza ritardi, la legge si limita indicare come un ritardo di due anni sia causa di revoca giudiziaria; l'unico rimedio pu essere assunto a livello "politico" mediante la sua revoca e conseguente sostituzione da parte dell'assemblea. Paolo Gatto
all'assemblea per l'approvazione. In realt non si tratta di un rendiconto, ma di un sistema diretto alla ripartizione e, pertanto, alla compensazione definitiva degli acconti versati dai condomini. Paolo Gatto
10 | RENDICONTO CONSUNTIVO
Domanda Nel mese di marzo 2011 l'amministratore del nostro condominio deceduto. Poich non ancora stata fatta la chiusura dei conti dell'ultimo anno, che normalmente avveniva entro il mese di aprile, vorrei sapere entro quanto tempo l'ufficio del vecchio amministratore deve procedere alla chiusura contabile e fornire tale dato all'amministratore subentrante. Risposta Se l'amministratore era una persona fisica, il suo ufficio alla morte si estingue e gli eredi non sono tenuti a presentare il rendiconto, trattandosi di attivit professionale. L'amministratore subentrante non potr redigere il rendiconto ma dovr, invece, presentare le spese eseguite e ripartirle secondo la legge, quindi presentare i conti
12 | RISCALDAMENTO
Domanda La prassi di redigere un consuntivo delle spese per il riscaldamento in
un prospetto separato dal rendiconto annuale e con un periodo di gestione novembre aprile in linea con quanto previsto dal Codice civile? Oppure va fatto un unico rendiconto annuale? Risposta L'articolo 1130 del Codice civile prevede l'obbligo di rendiconto dell'amministratore, ma non vi sono indicazioni normative circa le formalit da adottare per l'adempimento di tale obbligo. Secondo la prevalente giurisprudenza non necessario che la contabilit presentata dall'amministratore del condominio sia redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle societ, ma deve essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cio tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualit e quantit delle somme incassate, nonch dell'entit e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalit con cui l'incarico stato eseguito e di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione. Se il prospetto separato risponde ai requisiti di cui sopra nulla osta alla sua validit. Vincenzo Nasini
dell'amministratore inadempiente all'obbligo di rendiconto, con apposita deliberazione in merito. Daniele De Bonis
Risposta Il condomino ha effettuato il pagamento al condominio utilizzando un bonifico "tracciabile" di quelli previsti per il 36%; nel caso di lavori condominiali, per, questo bonifico va utilizzato solo per il pagamento all'impresa esecutrice dei lavori, non per i pagamenti "interni" delle quote dei singoli proprietari. Poich il condomino ha fatto quel tipo di bonifico, la banca ha operato la trattenuta e il condominio si visto versare una somma inferiore alla quota effettivamente dovuta. La richiesta dell'amministratore, quindi, corretta e il condomino dovrebbe versare la differenza, salvo chiedere il rimborso alle Entrate.
15 | RICHIESTA DI PAGAMENTO
Domanda Un condomino, inquilino Ater in autogestione e assegnatario dell'appartamento dal 2008, mi chiede oltre a tutte le "pezze giustificative" dei rendiconti 2008 2009 2010 gia inviati, anche tutte le contabili dei pagamenti effettuati ai vari fornitori. Sono tenuto a mostraglierli? Risposta Il conduttore in "autogestione" ATER ha gli stesssi diritti del condomino e quindi ben pu richiedere di prendere visione ( ed estrarne copia a proprie spese)della documentazione comprovante le spese esposte nei rendiconti relativi
anche a gestioni passate, sempre che dimostri di avervi interesse: il tutto compatibilmente con gli impegni dell'amministratore dell'autogestione e con l'organizzazione del di lui studio.
Risposta Si, un suo diritto averla. In caso di inottemperanza da parte dell'amministratore, pu richiedere all'autorit giudiziaria che condannio l'amministratore a fornirla, a meno che nonsia la spia di "gravi irregolarit contabili" che possano addirittura portare alla revoca giudiziaria (articolo 1129, terzo comma). Arnaldo Del Vecchio
19 | APPROVAZIONE BILANCIO
Domanda Pu un'assemblea condominiale approvare un bilancio consuntivo relativo a diverse annualit e senza aver, preventivamente , preso visione della documentazione contabile ? Risposta L'assemblea condominiale pu liberamente approvare un bilancio condominiale . Nondimeno anche un singolo ha diritto di visionare i giustificativi di spesa , pure successivamente alla delibera assembleare. Fabio Gerosa
partecipato alla riunione di insediamento e di presentazione dei bilanci e quando mi sono attivato per far presente al nuovo amministratore di questo versamento, da scalare nelle spese del 2011, questi mi dice di non poterlo fare perch ha gi chiuso il bilancio consuntivo 2010 e presentato il preventivo 2011, e gi fatto le ripartizioni tra i condomini, per cui questa somma andrebbe a sfalsare quanto da lui richiesto ad ogni uno. Ora nella mia poca conoscenza della materia, penso che un bilancio preventivo, sar rettificato da un consuntivo, inoltre avendo io le contabili di entrambi i bonifici, non ho nessun problema a dimostrare quanto sostengo. Ho intenzione di inviare una raccomandata all'amministratore e di chiedere che venga posto il problema nella prossima assemblea, affinch tutti sappiano ed approvino la modifica. E' corretto? Risposta Un errore materiale o di calcolo pu sempre essere rettificato senza impugnare la ripartizione; se Lei ha pagato una somma superiore questa Le deve venire riconosciuta. Paolo Gatto
10
consuntivo delle spese di gestione 2010 senza evidenziare tre fatture pagate a legali per un contenzioso in corso, di cui due riferite a condomini attori. L'amministratore pu assumersi la responsabilit di questa omissione? Risposta Posto che si tratti di spese legali effettivamente sostenute dal condominio (e non dai singoli proprietari), l'eventuale omissione deve essere giustificata da particolari circostanze, quali ad esempio l'esistenza di un fondo di riserva specifico. Comunque in sede di approvazione del consuntivo in assemblea ciascun condomino pu chiedere informazioni all'amministratore da registrare a verbale per ogni eventuale impugnativa o azioni di responsabilit. Carlo Parodi
degli estratti conto bancari relativi al condominio concernenti gli esercizi passati (2007/2008/2009). Mi ha risposto di averli distrutti al termine di ogni esercizio a cui si riferivano in quanto non si ritiene in dovere di conservare in archivio la suddetta documentazione. Ma per quanto tempo l'amministratore del condominio tenuto a conservare copia dell'estratto conto bancario condominiale? E dove posso trovare traccia della norma che ne disciplina la conservazione? Risposta Non rilevante il tempo per il quale l'amministratore tenuto a conservare la documentazione condominiale (che non pu essere inferiore a dieci anni) ma rilevante il fatto che l'estratto conto bancario agevolmente recuperabile attraverso l'istituto di credito che l'ha emesso e, a richiesta del condomino (che contitolare del conto corrente) l'amministratore tenuto a recuperarne copia ed a consegnarla. Paolo Gatto
Il riscaldamento
23 | RISCALDAMENTO AUTONOMO
Domanda legittima la richiesta di un condomino di non pagare il riscaldamento perch lui in casa non raggiunge mai i 18 gradi? Risposta Il Codice civile prevede che ogni condomino ha l'obbligo di contribuire alle spese di conservazione e di manutenzione della cosa comune, proporzionalmente alla propria
11
quota millesimale. I condmini hanno il diritto riconosciuto di godere delle cose comuni senza la possibilit di rinunciarvi volontariamente al fine di non contribuire alle spese. Ne consegue che il pagamento delle spese ha natura reale, cio l'obbligo deriva dalla situazione di compropriet. A nulla valgono le asserite inefficienze dei servizi condominiali. Lorenza Gaggero
25 | DISTACCO
Domanda Attualmente esiste un regolamento di condominio con ripartizione millesimale dei costi. Oggi possibile effettuare il distacco dal riscaldamento e in base a quale legge? Questa ha validit per le Regioni a statuto autonomo? Occorre sempre l'approvazione della maggioranza assembleare? Risposta Secondo la Cassazione (ordinanza 6481/2011) "il condomino pu legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unit immobiliare dall'impianto comune, senza necessit di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se prova che dalla sua rinunzia e dal distacco non derivano n un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, n una squilibrio termico dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio. Soddisfatta tale condizione, egli obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale". Peraltro, bisogna considerare che questa pronuncia si riferisce a un caso sorto prima dell'entrata in vigore del Dpr 59/2009, norma di livello nazionale,
24 | DISTACCO
Domanda Oneri e competenze inerenti al distacco di un riscaldamento condominiale e condizioni per la dismissione totale dell'impianto: quali sono? Risposta Secondo la costante giurisprudenza della Cassazione, il distacco pu avvenire senza autorizzazione dell'assemblea, purch il condomino dimostri che dalla rinunzia e dal distacco non derivino n un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, n uno squilibrio termico dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio. Si resta proprietari dell'impianto e si partecipa alle sue spese di conservazione. Attenzione, per, perch tutte queste sentenze si riferiscono a casi sorti prima del Dpr 59/2009 che, di fatto, rende quasi sempre impossibile il distacco dal
12
che di fatto rende quasi sempre impossibile il distacco dall'impianto centralizzato, per motivi di risparmio energetico.
contrattuale) contiene un errore nell'imputazione dei metri cubi del mio alloggio. La maggioranza dell'assemblea ha approvato il consuntivo. Cosa posso fare? Risposta Se l'assemblea del condominio non delibera la revisione della tabella del riscaldamento, il condomino interessato pu rivolgersi al tribunale ai sensi dell'articolo 69, n. 1 delle disposizioni d'attuazione del Codice civile. Alla luce degli ultimi orientamenti giurisprudenziali, la modifica delle tabelle millesimali pu avvenire a maggioranza e non richiede l'unanimit.
28 | RISCALDAMENTO AUTONOMO
Domanda In seguito a lavori di ristrutturazione del mio appartamento, dato che i tubi del riscaldamento erano marci, ho dovuto rifare l'impianto. L'amminstratore, consultato per l'autorizzazione, mi ha detto che in futuro tutti dovremmo avere il riscaldamento autonomo (attualmente manca l'accordo) e che sarebbe stato saggio predisporre l'impianto autonomo. Di fatto per evitare una doppia spesa - impianto condominiale e impianto autonomo - ho optato solo per quello autonomo e visto che il mio appartamento non usufruira pi del riscaldamento centralizzato come posso fare per non pagare la quota del consumo del gas
13
centralizzato cercando una soluzione rapida e bonaria? Io ho una mia caldaia ed un mio contatore e secondo m dovrei avere una congua riduzione delle spese condominiali legate al riscaldamento. Risposta In realt non esiste una norma che imponga il riscaldamento autonomo. Anzi, le nuove normative vanno nel senso della conservazione dell'impianto centralizzato, sia pure con accorgimenti diretti al risparmio energetico, ad esempio la termoregolazione e contabilizzazione del calore, in modo tale da rendere pi controllabile ogni impianto. Per poter avere la riduzione dal consumo (non dalla manutenzione in quanto quella va pagata per intero) qualora non esista un regolamento contrattuale che disponga una quota fissa di contribuzione, necessario acquisire una relazione tecnica che apprezzi il risparmio indotto dal suo distacco e, una volta accertata la misura esatta, necessario presentare la richiesta di riduzione all'amministratore che la sottoponga al vaglio dell'assemblea che, in teoria, sarebbe tenuta a uniformarsi o, almeno, a contestare le risultanze tecniche con perizia di suo tecnico di fiducia. Paolo Gatto
14
un futuro distacco dall'impianto, le ricordo che sar suo onere partecipare nella spesa di conservazione e di manutenzione dell'impianto. Gabriele Goldaniga
norme UNI 6514. Con tale metodo si mette in rapporto il volume del radiatore con la sua forma e il suo materiale in modo da individuare la potenza termica dell'unit immobiliare. Questa sar poi messa in relazione alla distanza dell'immobile dalla centrale termica. Vincenzo Nasini
31 | RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO
Domanda Abito a Bari in un condominio con il riscaldamento centralizzato. In seguito alla ristrutturazione edilizia e tenuto conto di quanto riportato dal regolamento di condominio consegnato dal costruttore, su cui scritto che possibile distaccarsi dall'impianto di riscaldamento purch per l'intera stagione e a patto che il condomino paghi il 50% del contributo che avrebbe dovuto pagare se non si fosse distaccato, ho provveduto a distaccarmi. Ad oggi il condominio continua a chiedermi il contributo totale delle spese di riscaldamento in quanto non accetta il mio distacco. Cosa posso fare? Risposta Se il regolamento condominiale che prevede la facolt di distacco dall'impianto centrale di riscaldamento stato accettato da tutti i condomini, la richiesta di pagare tutte le spese contraria al regolamento. Se poi questa richiesta parte da una delibera assembleare,
15
questa impugnabile secondo i modi ed i termini fissati dall'articolo 1137 del Codice civile. Maurizio Cardaci
16
convocazione un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore dell'edificio. Di fronte a una situazione come quella descritta, posto che l'intervento di contabilizzazione favorito dal legislatore perch premia il risparmio energetico, conviene creare il pi ampio consenso in assemblea per evitare l'apertura di un contenzioso tra i proprietari. Vincenzo Nasini
35 | VALVOLE TERMOSTATICHE
Domanda E' vero che c' l'obbligo per chi vive in Piemonte (io abito a Borgomanero in provincia di Novara) di applicare ai termosifoni le valvole termostatiche? Ma obbligatorio farlo entro la fine del 2011 o si pu rimandare al 2012?Volendo ciascun condomino pu scegliere l'idraulico da cui farsi fare il lavoro? Abbiamo un impianto centralizzato. Io ho pi termosifoni di tutti e pi millesimi e pagherei di pi di tutti, ma vorrei poter scegliere la ditta, almeno per casa mia, che mi fa pagare di meno, non dare l'appalto a chi mi fa pagare di pi. E' possibile Risposta L'obbligo per i condomini con riscaldamento centralizzato e pi di 4 unit immobiliari di installare la termoregolazione e la contabilizzazione del calore ha in Piemonte come scadenza finale l'1 settembre 2012. Qualora la decisione venga presa in assemblea con la maggioranza prevista dal comma 5 dell'articolo 26 della legge n. 10/1991, essa vincolante per i singoli e pertanto essi non possono rivolgersi a ditte diverse. Quanto alla contabilizzazione, inoltre, l'uso di dispositivi differenti in ciascun appartamento impedirebbe un conteggio dei consumi standardizzato.
17
Risposta La Cassazione, per constante giurisprudenza, afferma che il condominio pu legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato se prova che dal distacco non derivano n un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, n uno squilibrio termico dell'intero edificio. Soddisfatta tale condizione, egli obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale. Il problema che questo orientamento si riferisce a casi sorti prima del Dpr 59/2009, che invece rende quasi sempre impossibile la trasformazione dell'impianto centralizzato in autonomi e il distacco del singolo. In conclusione, posto che chi si distacca dovr comunque pagare le spese di conservazione dell'impianto centrale, vale la pena di valutare attentamente se conviene davvero dotarsi di una caldaia autonoma, con tutti i problemi connessi (canna fumaria, spese per i controlli eccetera). Termoregolazione e contabilizzazione del calore - se ben studiati - possono coniugare buoni risultati in termini di risparmio sulle bollette energetiche con i vantaggi di un impianto centrale.
18
innanzitutto consultare le norme locali e serbare le distanze previste dagli sporti (40 cm da una gronda, 50 da un angolo dell'edificio, un metro e mezzo da una finestra sovrastante). Bisogna essere certi che non creino problemi al decoro architettonico dell'edificio (ma questo terza condizione non dovrebbe operare, se tutti gli altri ce l'hanno). Tuttavia le norme tecniche nazionali escludono in linea di principio gli scarichi a parete, salvo che essi fossero gi esistenti e impongono gli scarichi oltre il colmo del tetto. Nelle ristrutturazioni degli impianti termici essi sono consentiti a quattro condizioni: 1) solo se l'impianto non nuovo e scaricava gi a parete; 2) solo se la caldaietta o l'impianto sono individuali; 3 solo se l'impianto singolo non dispone gi di canne fumarie e comignoli adattabili; 4) per gli edifici vincolati dalle Soprintendenze, privi di impianto termico, anche per l'impianto del tutto nuovo, ma comunque se non esistono camini e canne fumarie adattabili.
19
ripartita tra coloro che hanno verandato? E, inoltre, posso chiedere un rimborso delle rate condominiali pagate in eccesso rispetto alla nuova tabella in cui i millesimi del mio immobile saranno pi bassi? Risposta Per poter modificare le tabelle millesimali occorre che che vi sia stata un'alterazione del rapporto di valore di notevole entit. Pertanto, se la superficie dei terrazini verandati limitata, pu trattarsi di una variazione marginale che esclude la possibilit di revisione delle tabelle. Ci premesso, tutti i condmini partecipano alle spese tecniche per la modifica, che saranno ripartite in proprozione ai nuovi valori. Le nuove tabelle si applicheranno dal momento dell'approvazione; nelle more, per le spese approvate in corso di modifica, si pu fare espressa riserva di richiedere il conguaglio del dovuto in base ai valori ritoccati. Bruno Piscitelli
Risposta Premesso che bisognerebbe leggere sia l'atto di vendita sia il regolamento di condominio, al lastrico solare di uso esclusivo si applica l'articolo 1126 del Codice civile, salvo diversamente stabilito dal regolamento di condominio. Luana Tagliolini
41 | SPESE DELL'ACQUA
Domanda Vorrei sapere come devono essere divise le spese dell'acqua. Nel mio condominio i costi vengono ripartiti secondo i millesimi, senza considerare il numero delle persone che occupano l'immobile: corretto? Nel caso non lo fosse, come procedere? Risposta La spesa dell'acqua dovrebbe essere ripartita in base al consumo reale di ciascuna abitazione: ci fa presupporre l'esistenza di un contantore individuale, oppure di tanti strumenti a defalco dall'unico centralizzato. La modalit dettata dall'articolo 1123, comma 2, del codice civile. Sicuramente i millesimi di propriet sono il meno indicato come criterio, trattandosi di spese per consumi, salvo che il regolamento di condominio di natura conrattaule non disponga in tal senso. consigliabile far indicare nell'ordine del giorno dell'assemblea la richiesta di installazione di contatori, qualora non ci fossero. In caso di esito negativo, il Dpcm 4
40 | COPERTURA A TEGOLE
Domanda Nell'atto pubblico si legge: " compreso nella (...) vendita il tetto, in parte a tegole ed in parte a lastrico solare, e la relativa colonna d'aria soprastante". Le spese rientrano nelle previsioni di cui all'articolo 1126 del Codice civile?
20
marzo 1996 impone comunque l'obbligo a ogni unit abitativa di porre contatori di ripartizione del consumo dell'acqua (si veda anche l'articolo 146 del Dlgs 152/2006). Luana Tagliolini
42 | MANUTENZIONE PISCINA
Domanda Le spese di manutenzione della piscina sono da didivere in millesimi o a condomino? Risposta Salvo diversa disposizione contenuta nel regolamento, deve trovare applicazione il criterio dettato dal primo comma dell'art. 1123 cod.civ. ie secondo cui, in presenza di un bene o di un servizio reso nell'interesse comune, le relative spese necessardi per la conservazione e per il godimento devono essere ripartite tra i condomini in ragione del valore millesimale di ciascuno. Tutti i condomini devono dunque contribuire alla manutenzione della piscina in proporzione dei propri millesimi, salvo che diversamente sia previsto nel regolamento.
Risposta Si pu chiedere al giudice l'emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. possibile inoltre, o nel frattempo, sospendere i servizi se la morosit si perpetrata per almeno sei mesi. La sospensione applicabile solo nel caso in cui prevista dal regolamento (si tratta, per, di una disposizione difficilmente applicabile, anche perch acqua e riscaldamento, soprattutto se all'interno dell'abitazione sussistono anziani, bambini e malati, sono considerati sevizi o beni essenziali). Luana Tagliolini
44 | PARCELLA DELL'AVVOCATO
Domanda In un processo civile, che ha visto il condominio soccombere contro due condmini, come si suddividono le spese della parcella dell'avvocato condominiale e chi deve pagare? Come si pu agire nel caso di ex proprietari refrattari al pagamento, non potendosi emettere decreto ingiuntivo subito esecutivo? Risposta La spesa grava su coloro che erano proprietari al momento della delibera di resistenza in giudizio, se questi hanno partecipato alla decisione e non hanno dato il loro dissenso. Per ottenere il pagamento si pu comunque richiedere il decreto ingiutivo, avendo la fattura dell'avvocato. Luana Tagliolini
43 | CONDMINI MOROSI
Domanda Come opportuno procedere nei confronti di quei condmini che non pagano le spese?
21
45 | SOSTITUZIONE BASCULANTE
Domanda In un condominio di 7 unit immobiliari, in assenza di regolamento, come vanno ripartite le spese, considerando che l'autorimessa permette anche l'accesso agli appartamenti? Risposta Tra tutti i condomini in base all'articolo articolo 1123, comma 1, del Codice civile, cio in misura proporzionale al valore della propriet di ciascuno, quindi secondo i millesimi di propriet. Luana Tagliolini
47 | APPARTAMENTO CONDOMINIALE
Domanda Il nostro palazzo ha bisogno di ristrutturazioni. Siccome per, sono diversi i condmini morosi, abbiamo un po' di timore a far partire i lavori, per il rischio di sobbarcarci tutte le spese. Possiamo, per consentire gli interventi, vendere l'immobile condominiale con la maggioranza e non l'unanimit? Risposta La risposta negativa: per alienare un bene comune il Codice civile l'unaimit dei consensi. Luana Tagliolini
48 | ASCENSORE
Domanda Nel nostro condominio (fatto di appartamenti, negozi e uffici) non c' mai stato l'ascensore, i cui costi saranno sopportati solo da alcuni. Volevo sapere se possibile modificare le tabelle millesimali di propriet, dopo l'installazione dell'ascensore, e ripartire nuovamente i costi di pulizia e luce delle scale. Risposta L'installazione di un nuovo ascensore non comporta la modifica della tabella di propriet generale in quanto l'installazione considerata una miglioria, elemento di cui il Codice non tiene conto nel calcolo
22
dei millesimi (articolo 68, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile). Qualora si volessero modificare i criteri di riparto delle spese di pulizia e luce delle scale come stabilito dal regolamento, sar necessario il consenso unanime dei condmini. Qualora invece si volessero cambiare le tabelle di propriet possibile con il quorm di cui all'articolo 1136, comma 2 (Cassazione, sezione unite, sentenza n.18477/2010). Luana Tagliolini
49 | SPESA DELL'ASCENSORE
Domanda Nel nostro condominio, noi condmini dell'ottavo e del nono piano (ex albergo) utilizziamo un ascensore che serve esclusivamente questi due piani e sosteniamo i relativi costi. Gli altri condmini da tempo ci impongono di pagare le spese del loro ascensore (che noi non usiamo perch arriva sino al settimo piano e comunque ne abbiamo uno dedicato) perch il costruttore che ha ristrutturato i piani alti, prima della vendita degli appartamenti, ha chiesto in assemblea di poter spostare l'ingresso dell'ascensore e in cambio avrebbe partecipato alle spese ordinarie e straordinarie, ma non ha informato di questo accordo gli acquirenti dell'ottavo e del nono piano che hanno acquistato gli appartamenti nell'anno successivo.
Risposta Il nuovo accordo con il costruttore, inteso come modifica della modalit di partecipazione alle spese, doveva essere reso pubblico in conservatoria, per essere loro opponibile, introducendo una modifica contrattuale al regolamento. Cosa che, a quanto pare, in questo caso non stata fatta. Di conseguenza, i condmini dell'ottavo e del nono piano non devono sostenere le spese per l'altro ascensore. Luana Tagliolini
50 | LASTRICO SOLARE
Domanda giusto che il proprietario sottostante il lastrico solare paghi in base ai suoi millesimi totali, quando questo gli copre solo una parte? Bisogna necessariamente rielaborare i millesimi? Risposta Dalla domanda non si comprende se il lastrico solare sia condominiale e di uso consentito a tutti (articolo 1117 del Codice civile) oppure sia condominiale ma di uso esclusivo di uno o pi condomini (articolo 1126 del Codice civile) o ancora di propriet privata (articolo 1125 del Codice civile). Se il regolamento di condominio non prescrive nulla in merito alla ripartizione del lastrico condominiale, questa dovrebbe essere fatta utilizzando interamente le quote millesimali, fungendo lo stesso da copertura per tutte le parti condominiali sottostanti (e non
23
soltanto della porzione dell'appartamento). Se il lastrico condominiale di uso esclusivo si applica l'articolo 1126 del Codice civile (fra tutti i condomini a cui il lastrico solare copre parti comuni dell'edificio). In caso di lastrico solare privato, le spese dovranno essere ripartite applicando l'articolo 1125 del Codice civile. Giuseppe De Pasquale
diversi livelli. Queste presentano gravi infiltrazioni d'acqua con necessit di un cospicuo intervento finanziario per la loro sistemazione, intervento deliberato in assemblea con il 30% a carico dei proprietari dei terazzi (compresi quattro superattici posti sopra le tre palazzine di cui composto lo stabile) e il restante 70% ai condmini (altri 40 appartamenti, di cui circa dodici con terrazze). La societ costruttrice fallita, fra l'altro non versando gli oneri edilizi al Comune. giusto che io paghi il 70% per tutti i terrazzi, sotto e sopra il mio appartamento? Risposta Se il regolamento condominiale non prevede espressamente il criterio di suddivisione delle spese di manutenzione del manto di copertura dei diversi terrazzi dovr applicarsi il criterio fissato nell'articolo 1123, ultimo comma, del Codice civile, secondo il quale la spesa sar suddivisa fra tutti i proprietari delle unit facenti parte della colonna sottostante il terrazzo per le quali lo stesso funge da tetto. In generale, gli oneri di costruzione costituiscono il corrispettivo da versare al Comune per le necessarie opere di urbanizzazione (strade, fognatura, acquedotto, eccetera) conseguenti al nuovo insediamento. Se l'impresa costruttrice non pu pi pagare, l'obbligo di pagamento grava sui suoi aventi causa (ossia, nel caso specifico, sugli acquirenti
52 | RIFACIMENTO TERRAZZI
Domanda L'archietettura dello stabile rifugge dalle convenzionali tipologie condominiali: volumi disaggregati hanno permesso di ricavare innumerevoli e ampie terrazze su
24
delimitazione dell'edificio. Il muro di confine se non appartine al proprietario del giardino si presume in comunione ex articolo 880 del Codice civile. Nel secondo caso le spese si dividono a met tra i confinanti. Luana Tagliolini
55 | LASTRICO SOLARE
Domanda Il condominio dove vivo stato condannato a eseguire lavori di rifacimento del lastrico sul quale il proprietario esclusivo - mio vicino di pianerottolo - ha eseguito una sopraelevazione, in quanto stato accertato che infiltrazioni dovute a cattiva manutenzione del lastrico hanno danneggiato l'appartamento sottostante di propriet dello stesso vicino. Il condominio non ha provveduto a eseguire i lavori e il mio vicino li ha eseguiti anticipando le relative spese. Ora questi ha fatto causa per accertare tra quali condomini la spesa debba essere ripartita. Io (cos come gli altri condomini proprietari di appartamenti sottostanti al mio) devo concorrere alla spesa, considerato che il mio appartamento non si trova nella verticale sottostante il lastrico la cui cattiva manutenzione ha causato i danni all'appartamento (anche se nella verticale sottostante il lastrico si trova ricompreso un piccolo locale condominiale dove prima era ubicata la caldaia del riscaldamento centralizzato ormai abolito da tempo)? Alla spesa di
54 | MANUTENZIONI
Domanda In un giardino di pertinenza esclusiva a un condomino, la manutenzione della staccionata e la riparazione del muretto di confine con altre propriet da chi viene pagato? Risposta La staccionata la paga il proprietario del giardino, a meno che essa sia una frazione che possa considerarsi
25
manutenzione e rifacimento del manto di copertura del lastrico condominiale sovrastante il mio appartamento (e quelli della verticale sottostante) devono concorrere tutti i condmini proprietari esclusivi di appartamenti presenti nell'edificio o solo quelli a cui il lastrico serve da copertura? Risposta La circostanza di non trovarsi nella colonna virtuale sottostante il lastrico solare che necessit di manutenzione non rilevante; ovvero rilevante solo se esistono pi tetti o pi lastrici solari; se, al contrario, il tetto uno solo, tutti coloro che sono coperti dovranno concorrere alla spesa secondo i millesimi di propriet, a prescindere di trovarsi o meno nella posizione esattamente sottostante. Paolo Gatto
Risposta Le spese postali per corrispondenza diretta ad un condomino, vanno poste a carico di questo, che vi ha dato causa, a differenza delle spese postali per affari che interessano l'intera collettivit condominiale (che, pertanto, rientrano tra le spese generali). Maurizio Cardaci
26
scopo di manutenzione preventiva e di messa in sicurezza da intendersi a carico di ogni singolo condomino? Le spese di tinteggiatura rientrano invece tra le spese condivise? Preciso che i frontali dei balconi non presentano particolari fregi in grado d'incidere sul decoro architettonico. La responsabilit e l'obbligo di risarcimento dei danni cagionati a terzi dalla caduta di materiali distaccatisi dal terrazzo o/e frontalino a carico del singolo condomino o dell'intero condominio? Risposta La giurisprudenza , ormai, orientata nel senso che i balconi aggettanti siano di propriet privata e non condominiale, fatti salvi fregi ed elementi architettonici. In caso di mancanza di fregi, rimane condominiale solo la coloritura della parte frontale. Chiaramente, trattandosi di propriet esclusiva, il singolo condomino fruitore del poggiolo risponde, quale custode, di eventuali danni cagionati a terzi da caduta di materiali (anche provenienti dalla struttura del frontalino). Paolo Gatto
pavimento come deve essere ripartito? Risposta Se si tratta di balconi aggettanti (come , di norma, negli edifici di quell'epoca) e non incassati, le spese delle ringhiere e della pavimentazione spettano, in misura completa, al proprietario e fruitore del balcone. Paolo Gatto
27
garage vanno ripartite solo tra i condomini possessori di posti auto in proporzione ai relativi millesimi riparametrati, mentre quelle relative alle cantine tra tutti, sempre in proporzione ai millesimi. Vincenzo Nasini
62 | PIAZZALE CONDOMINIALE
Domanda Il mio stabile ha nove condmini. Al piano terra ci sono due negozi che affacciano su un piazzale antistante, a quasi esclusivo loro uso. stata rifatta la pavimentazione e l'amministratore ha ritenuto di dividerne le spese in base ai millesimi. Ci sono norme precise in merito o l'unica fonte in questo caso il Codice civile? Risposta Effettivamente solo il Codice civile a disciplinare la questione. In linea di principio il piazzale, essendo a servizio di tutti, richiede una ripartizione a milllesimi di propriet per la manutenzione; questo a meno che non sussistano delle servit carrabili a favore dei fondi (rilevabili dagli atti di acquisto o dal regolamento contrattuale o per destinazione), nel qual caso dovr essere un tecnico a redigere delle tabelle specifiche. Paolo Gatto
28
Risposta Nell'ipotesi descritta non si intravede una deroga ai criteri di suddivisione delle spese di cui all'articolo 1124 del Codice civile, salvo che il regolamento di condominio non disponga diversamente Per attribuire in via esclusiva al singolo proprietario la spesa straordinaria di pulizia delle scale sarebbe necessario un accertamento in via giudiziale della responsabilit di quest'ultimo per la maggiore usura della cosa comune della quantificazione delle spese necessarie per la pulizia. Vincenzo Nasini
che vi possano accedere solo i proprietari di autoveicoli) allora le spese di manutenzione del cancello vanno ripartite solo fra questi ultimi. Vincenzo Nasini
65 | IMPIANTO FOTOVOLTAICO
Domanda Le spese per l'installazione di un impianto fotovoltaico vanno suddivise in base ai millesimi? Conviene installare un impianto fotovoltaico in un condominio di 15 appartamenti? Gli appartamenti con impianto fotovoltaico acquistano maggior valore? Risposta Le spese sono suddivise per millesimi di propriet. La convenienza dipende innanzitutto dai consumi di elettricit in condominio, poi dall'orientamento e dall'inclinazione dei tetti, poi dalla presenza o meno di punti d'ombra sui tetti stessi (casotto ascensore, antenne eccetera), che potrebbero ridurre notevolmente la resa perch la mancanza di irraggiamento si riverbera su tutta la fila di pannelli di cui uno ombreggiato, salvo l'uso di particolari (e costosi) accorgimenti (pi inverter, ad esempio, o pannelli particolari). L'incremento di valore alla vendita c' ma non sufficiente a giustificare l'investimento che resta pi interessante per chi conta di vivere nel condominio per perlomeno dieci-dodici anni nel futuro. Giovanni Tucci
29
ma il proprietario comproprietario anche delle parti comuni dello stabile condominiale perch cos previsto dal regolamento e confermato dal suo inserimento nella tabella di propriet generale, giusto il pagamento delle spese pro quota millesimale. Luana Tagliolini
30
nel secondo comma dell'articolo 1118 del Codice civile, inderogabile, ex articolo 1138, ultimo comma, Codice civile. L'adeguamento dell'ascensore alla normativa vigente di certo spesa di conservazione che grava su tutti i condomini. Maurizio Cardaci
non rispecchia la realt ma solo per alcuni condomini questo un problema. Per chiedere una revisione dei millesimi quale procedura devo seguire? Risposta Per rivedere le tabelle millesimali necessario che ci siano gli errori di cui all'articolo 69, n.1, disposizioni attuative, Codice civile. Se il problema coinvolge almeno due condomini che rappresentano un sesto dei millesimi, si pu chiedere la convocazione dell'assemblea per discutere sul punto. In caso di non convocazione da parte dell'amministratore entro 10 giorni, potete autoconvocarvi (articolo 66, disposizioni attuative, Codice civile). A seguito della sentenza delle Sezioni unite della Cassazione n.18477/2010 possibile approvare le nuove tabelle con i quorum di cui all'articolo 1136, 2 comma. Luana Tagliolini
68 | CONDOMINO MOROSO
Domanda Come possibile tutelarsi da un condomino moroso dichiarato, che non vuole saldare le proprie spese? Possono i condomini rivalersi su di lui qualora i lavori di casa siano fermi da tre anni per questo motivo? Risposta Nei confronti del condomino moroso possibile richiedere il decreto ingiutivo immediatamente esecutivo in base all'articolo 63, disposizioni attuative del Codice civile, non solo con il piano di riparto consuntivo approvato, ma anche con il piano di riparto approvato a preventivo (nel senso che non necessario attendere la fine dei lavori per adire le vie legali). Pertanto conviene che i condmini sollecitino l'aministatore a procedere in tal senso. Luana Tagliolini
70 | BALCONI AGGETTANTI
Domanda In un condominio di sei appartamenti (due per piano) sono stati restaurati i balconi aggettanti del secondo e del terzo piano. Questi balconi non appoggiano sui piani inferiori e non hanno niente in comune con il piano inferiore. Il primo piano non ha balconi. A carico di chi la spesa?
31
Risposta In passato, la giurisprudenza ha sostenuto tesi diversie Secondo l'orientamento pi recente e consolidato, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unit immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cassazione civile II, 12 gennaio 2011, n. 587). Ne discende che le spese di manutenzione sono a carico del proprietario esclusivo. Maurizio Cardaci
Risposta Il seminterrato di propriet esclusiva dell'originario costruttore dello stabile gravato da servit attiva del condominio poich vi si trovano l'autoclave e il serbatoio dell'acqua. Le spese per adeguare il garage alla normativa vigente, affich possa mantenere la sua destinazione, sono a completo carico del proprietario esclusivo, non dei condomini. Maurizio Cardaci
72 | SPESE CORTILE-PARCHEGGIO
Domanda Nel condominio abbiamo un cortile adibito a parcheggio dove vi un posto auto per ogni singola unit immobiliare. Dovendo intervenire per il rifacimento dell'asfalto, vero che per la divisione delle spese si deve obbligatoriamente applicare l'articolo 1123, comma 1, Codice civile? Risposta A mente dell'articolo 1123, comma 1, Codice civile, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, come il cortile adibito a parcheggio, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della propriet di ciascuno, salvo diversa convenzione. Nel caso esposto, quindi, le spese necessarie al rifacimento dell'asfalto, saranno addebitate pro-quota, a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali di propriet. Accertato, quindi, che il cortile condominiale
32
di propriet di tutti i condomini, le spese necessarie al rifacimento dell'asfalto, sono a carico di tutti coloro che ne fanno uso, anche solo potenziale, e ci ai sensi e in applicazione dell'articolo 1123, comma 1, Codice civile. Tale principio va applicato a prescindere dall'utilizzo del cortile comune come parcheggio di autovetture, come nella fattispecie esaminata. Giulio Aleandri
75 | MOROSIT
Domanda Nel mio condominio, in parte a riscaldamento centralizzato e in parte a riscaldamento autonomo, un proprietario non ha pagato le
33
spese condominiali adducendo come motivazione un accordo in tal senso raggiunto con l'amministratore; possibile un tale comportamento da parte dell'amministratore? Risposta necessario conoscere il contenuto dell'accordo; in linea di massima l'accordo non validato dall'assemblea pu considerarsi legittimo solo qualora sussista un credito liquido ed esigibile a favore del condomino che possa legittimare una compensazione. Paolo Gatto
contenzioso, concordare con l'amministratore un piano di rientro graduale dalla spesa, per quanto possibile in ragione della difficile situazione economica. Giuseppe De Pasquale
77 | LASTRICO SOLARE
Domanda Vivo in un condominio dove il lastrico solare calpestabile di propriet esclusiva ed sito nel sottotetto agibile collegato con la scala interna all'appartamento dell'ultimo piano. In caso siano necessari lavori di manutenzione e impermeabilizzazione del lastrico, chi tenuto al pagamento? Qual la maggioranza per l'approvazione dei lavori? Nel caso che l'assemblea non approvi i lavori o non vi sia la maggioranza necessaria per far eseguire i lavori, il condomino proprietario del lastrico, nel caso debba adire l'autorit giudiziaria, chi deve citare in giudizio l'amministratore o i condomini degli appartamenti sottostanti al lastrico solare? Risposta Le spese per la ristrutturazione del lastrico solare sono ripartite per un terzo a carico del titolare del calpestio, per i restanti due terzi a carico dei condomini, coperti, secondo i millesimi di propriet. La decisione assunta dall'assemblea con maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti che rappresenta la met dei millesimi).
34
In caso di inerzia del condominio il titolare del lastrico, se non presenta danni da infiltrazione alla sua unit abitativa, non pu promuovere giudizio contro il condominio, ma dovr agire in via non contenziosa ai sensi dell'articolo 1105 del Codice civile chiamando davanti al tribunale i condomini, rappresentanti dall'amministratore. Paolo Gatto
35
spese necessarie alla conservazione degli stessi in misura proporzionale al valore della sua propriet espresso in millesimi, salvo che il regolamento di condominio disponga diversamente (articolo 1123, Codice civile). Il fatto che i condomini usufruiscano di tali beni in modo soggettivamente paritario non vale ad escludere la regola generale che impone la partecipazione alle spese per la cosa comune in proporzione al valore propriet e non al numero di proprietari. Vincenzo Nasini
condomini possano trarne. La spesa dovr essere suddivisa per millesimi di propriet, salva diversa previsione del regolamento di condominio. Maurizio Cardaci
81 | PLUVIALI
Domanda Il nostro condominio ha un'unica scala e due ascensori che dividono le propriet di due superfici sensibilmente diverse: quelle a sinistra pi piccola di quella destra. I pluviali sono stati sostituiti da entrambi i lati del fabbricato e sono della medesima lunghezza. Contrariamente a quanto scritto nel Codice civile non ritengo sia giusto che la spesa sia divisa per millesimi, secondo me andrebbe divisa in parti eguali tra tutti i condomini visto che l'utilit di questi pluviali e eguale per tutti. Ho ragione? Risposta I pluviali sono a servizio del tetto nel suo complesso; non quindi possibile ripartire la spesa in proporzione all'uso o all'utilit che un condomino o un gruppo di
36
Codice civile e cio i condomini proprietari della soletta adibita a parcheggio saranno onerati di 1/3 della spesa, mentre i restanti 2/3 rimarranno a carico dei proprietari del locale sottostante, cui la soletta fa da copertura. Il fatto che alcune unit immobiliari usufruiscano in misura maggiore dei parcheggi ininfluente, atteso che tale facolt non , in astratto, preclusa agli altri proprietari. Vincenzo Nasini
propone, invece, di provvedere con i decreti ingiuntivi di pagamento dopo la scadenza (giugno e luglio 2011). Pu farlo? Risposta L'amministratore, che ha i lavori approvati insieme al piano di riparto, pu richiedere il decreto ingiuntivo anche a preventivo senza attendere la fine dei lavori. Naturalmente l'assemblea sovrana pu deliberare di sospendere i decreti ingiuntivi e richiedere un prestito. Luana Tagliolini
37
funzionalmente. Essa ha la funzione non solo di copertura delle verticali sottostanti, ma soprattutto di affaccio e ulteriore comodit all'appartamento, di cui costituisce una proiezione verso l'esterno. A mente dell'articolo 1126 del Codice civile, la ripartizione delle spese relative, deve effettuarsi per un terzo a carico del proprietario della stessa, e per due terzi a carico degli altri condomini, salvo che le spese si siano rese necessarie per fatto imputabile solo a chi ha l'uso esclusivo del terrazzo. Ci premesso, si pu affermare che, l'assemblea condominiale nonch l'amministratore dello stabile, hanno il potere di ripartire le spese in base a criteri diversi da quelli indicati dall'articolo 1126, Codice civile, ma unicamente con il consenso di tutti i condomini, e non solo eventualmente, con quello dei soli partecipanti all'assemblea. Giulio Aleandri
88 | SCARICHI FOGNARI
Domanda Nel mio condominio, ogni anno, si deve fare un intervento di spurgo della fogna che si ottura con facilit. L'amministratore ripartisce la spesa di spurgo in parti uguali tra i soli appartamenti. Un condomino contesta all'amministratore di escludere dal conteggiato un garage, collegato alla fogna condominiale. Va precisato che dal contatore parziale risulta che il proprietario del
38
garage non utilizza lo scarico fognario. Vorrei sapere qual il criterio di ripartizione delle spese che andrebbe adottato. Risposta L'obbligo di partecipare alle spese di manutenzione e conservazione delle parti comuni sorge anche quando l'utilizzo potenziale e non effettivo. Nel caso specifico, considerato che il garage collegato all'impianto fognario anche se di fatto non lo usa da qualche tempo, l'obbligo di contribuire alla spesa permane. Maurizio Cardaci
Risposta Secondo la pi recente giurisprudenza della Corte di Cassazione la ripartizione delle spese tra venditore e acquirente va determinata sulla scorta del criterio della natura delle spese stesse: quelle ordinarie sono a carico di chi condomino nel momento dell'esecuzione della spesa, mentre quelle straordinarie sono a carico di chi era proprietario-condomino al momento della delibera di approvazione delle stesse indipendentemente dal momento della loro esecuzione. Vincenzo Nasini
39
clausole di tipo "contrattuale". Ho ragione? Risposta I balconi sono accessori dei vani cui ineriscono e appartengono quindi in via esclusiva al proprietario della corrispondente unit immobiliare. Solo in alcuni casi i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e/o inferiore che si inseriscono nel prospetto dell'edificio si possono considerare comuni. Pertanto l'intervento sul pavimento interno al balcone resta sicuramente di esclusiva competenza del proprietario dello stesso. Per questo motivo non rientra nemmeno nei poteri dell'assemblea poter disporre su beni di propriet esclusiva con la conseguenza che ogni deliberazione in merito nulla ed impugnabile in qualsiasi tempo da chiunque abbia interesse.
Risposta Premesso che la richiesta di convocazione dell'assemblea,pur nei limitati casi previsti dalla legge, spetta solo al condomino, evidente che le spese per lo smaltimento dell'acqua piovana e di falda che va ad interesssare i boxes interrati devono esssere ripartite tra i condomini in ragione dei rispettivi millesimi( eventualmente tra i soli condomini proprietari dei boxes)
91 | VARIAZIONE COSTI
Domanda Ho acquistato al mare un box posto al piano meno 2, servito da pompe idrovore per lo smaltimento acque piovane e di falda. L'affittuario del piano terra di tre negozi ha chiesto la convocazione dell'assemblea straordinaria per porre totalmente a carico spese e manutenzione. Vorrei sapere se fattibile quanto chiesto dall'affittuario, e quale sia la maggioranza qualificata.
40
particolare la sostituzione della copertina posta sulla sommit, rientra tra le spese da ripartire in base al criterio esposto al punto A? Risposta Ai sensi dell'articolo 1126 del Codice civile le riparazioni al lastrico solare che sia in uso esclusivo al condomino del piano attico vanno ripartite per un terzo a carico dello stesso proprietario dell'attico e per due terzi tra tutti i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti. Tale principio si applica anche nel caso di specie in considerazione del fatto che frazionare la copertura di un edificio in diverse porzioni e distribuire l'onere della manutenzione tra i condomini in relazione alla maggiore o minore utilit dei lavori di riparazione (e quindi al diverso apparente - interesse alla loro esecuzione), operazione all'evidenza artificiosa ed assai opinabile. A meno che non sia prevista espressamente dal regolamento di condominio. Quanto al parapetto, la relativa spesa da porsi a carico del proprietario dell'attico trattandosi di parte avulsa dalla funzione di copertura (Cassazione, sentenza 2726/2002). Tutto quanto sopra, naturalmente, salvo che un regolamento contrattuale non preveda diversamente. Antonio Nucera
41
Il precedente proprietario, peraltro, aveva prodotto al rogito documentazione firmata e redatta dall'amministratore con cui dimostrava di essere in regola con le spese e di non avere debiti verso il condominio. Che cosa posso fare? Risposta L'obbligo dell'acquirente potrebbe entrare in discorso unicamente ove si tratti di spese sostenute durante la gestione in corso o in quella precedente al suo acquisto. Peraltro, anche in questo caso l'acquirente pu giovarsi delle disposizioni dell'articolo 1175 c.c., e rilevare che il condominio-creditore non stato diligente poich l'amministratore lo ha messo in condizione di stipulare il rogito confidando nella insussistenza di debiti per quote condominiali. Quindi, il condominio pu rivolgersi all'acquirente unicamente per spese che siano maturate nella gestione in corso o in quella precedente e soltanto se la dichiarazione dell'amministratore non sia stata colpevolmente negligente.
millesimi? Eventuali errori di ripartizione delle spese e quindi crediti verso il condominio possono essere fatti valere anche dopo l'apporvazione del rendiconto annuale? Risposta La delibera che approva una diversa ripartizione delle spese, o di alcune di esse, annullabile. Nel caso specifico, essendo stata approvata all'unanimit, anche con il voto favorevole del lettore, non impugnabile. Maurizio Cardaci
42
tegole), l'onere in capo alla parte locatrice, cio al proprietario. Giulio Aleandri
43
con due appartamenti, si verificata un'infiltrazione di acqua. Di conseguenza, un condomino ha citato in tribunale il proprietario dell'attico e gli altri tre condomini per il pagamento delle spese dei lavori nonch le spese di giudizio. Il giudizio terminato e siamo in attesa della sentenza. La palazzina composta da cinque appartamenti, i danni causati sono stati dal proprietario dell'attico al condomino sottostante. Devo partecipare anch'io alle spese? Anche se il mio appartamento al pianterreno? Risposta Se il lastrico solare funge da copertura dell'intero edificio, ivi compresa l'unit immobiliare sita al piano terreno, anche il proprietario di questa deve concorrere in ragione dei propri millesimi ai due terzi della spesa per la riparazione del lastrico solare in questione. Va perlatro tenuto presente che legittimato a contraddire nel giudizio comunque il condominio, quale custode del lastrico solare, e non gi i singoli condomini.
condominiali e libero da mutui e ipoteche. Chi ha sempre pagato rischia cos di pagare ancora, e per l'intero debito residuo, o vedersi mandare all'asta il suo immobile. E' mai possibile che possa accadere una cosa del genere? Quali sono i criteri di scelta dell'immobile su cui rivalersi? Risposta Con una sentenza che ha sollevato non pochi dissensi, le sezioni unite della Cassazione (9148/2008) hanno escluso che i condomini, nei confronti di terzi creditori siano obbligati in solido. Essi sono tenuti al pagamento in proporzione delle rispettive quote millesimali, salva la rivalsa dei condomini morosi. A meno di nuovi ripensamenti giurisprudenziali, nel caso specifico l'azione nei confronti di un solo condomino sarebbe preclusa. Maurizio Cardaci
44
ammontano a circa il 15% di tutta la somma occorrente per l'intero intervento. Quelle relative alla direzione lavori e di progettazione, dunque, non dovrebbero incidere solo per tale percentuale su chi parteciper solo alle spese di ripristino del cornicione? Risposta Le spese progettuali sono spese accessorie strumentali e vanno dunque ripartite secondo lo stesso criterio applicabile per la spesa principale. Se si tratta di spese da ripartire secondo criteri diversi, anche le relative spese strumentali vanno imputate secondo i diversi criteri applicabili per la ripartizione delle spese principali. Vincenzo Nasini
Risposta Assolutamente no, perch nel momento in cui sorge un contenzioso giudiziario tra il condominio ed il singolo condomino costui, bench sempre facente parte della compagine condominiale, assume il ruolo di controparte del condominio. A ci consegue che la delibera che addebita anche a quest'ultimo le spese di causa sostenute dal condominio deve ritenersi viziata e quindi annullabile.
45
risarcimento dei danni tutti conseguenti al loro mancato puntuale pagamento delle spese condominiali, danno che ovviameente deve limitarsi alle maggiori somme versate dal condominio al fornitore a titolo di interessi, rivalutazione monetaria e spese legali.
considerarsi manutenzione ordinaria (e in tal caso a carico del conduttore dell'appartamento) oppure straordinaria (e in tal caso a carico del proprietario dell'appartamento)? Lo stesso principio si pu applicare anche alla tinteggiatura della facciata esterna del condominio? Risposta La tinteggiatura della cancellata esterna, come anche della facciata, non rientra fra le spese a carico del conduttore ma rientrano, in trmii locativi,nella classica manutenzione straordinaria. Maurizio Cardaci
46
Risposta Il compenso dell'amministratore viene ripartito tra tutti i condomini in base ai millesimi di propriet, a meno che nel regolamento condominiale, non sia espressamente prevista una diversa suddivisione. Federica Di Carlo
47
48
abbiamo trivellato, sulla propriet di uno dei tre, un pozzo artesiano. Ora dobbiamo sostituire la pompa ed uno dei tre, non utilizzando pi il pozzo, non vuole partecipare alla spesa ma non vuole perdere il diritto all'uso dello stesso. Come dobbiamo ripartire la spesa di sostituzione? Risposta La spesa dovrebbe essere ripartita a millesimi di propriet (estensione dei singoli fondi) tra tutti i contitolari; per cui necessario riunirsi in assemblea ed approvare la spesa a maggioranza. E' da prestare attenzione al fatto che, ad oggi, per poter usufruire dell'acqua di un pozzo, ancorch privato, necessaria la concessione demaniale. Paolo Gatto
49
condomini, anche quelli non serviti dai terrazzi. Risposta Per la ripartizione della spesa di copertura, se il regolamento contrattuale non disponga diversamente, le spese debbono interessare solamente i condmini coperti dalle terrazze, per il calcolo dei 2/3 ex art. 1126 c.c. Fabio Gerosa
50
tuttavia nell'ambito condominiale vale sempre il principio in virt del quale devono essere eseguite le delibere adottate con le maggioranze previste, alle quali devono sottostare anche i condomini evidentemente in minoranza. Filippo Maria Meschini
120 | PORTONE
Domanda Nel mio condominio stato cambiato il portone che d accesso allo stabile, su cui insistono al piano terra, alcuni locali commerciali. Gli stessi, pur avendo le vetrine con ingresso indipendente dallo stabile, hanno i contatori all'interno del palazzo. Mi chiedo se sono obbligati a partecipare alla spesa in questione, ed eventualmente, se devono concorrere anche alle spese straordinarie che interessano in generale le parti in comune. Risposta Per rispondere bisogna prima leggere il Regolamento condominiale. Se non dispone nulla, in generale non concorrono alla spesa i locali commerciali con accesso indipendente. Fabio Gerosa
51
toto o in parte al proprietario dell' appartamento? Risposta Gli oneri relativi al servizio di portiere normalmente fanno carico il 90% al conduttore, e il 10% al locatore (ma la reogla del tutto libera, bisogna vedere cosa dice il contratto di locazione); la manutenzione delle aree verdi, invece, sono al 100% del conduttore. Fabio Gerosa
caso in esame la ripartizione doveva avvenire sulla base del criterio di cui all'articolo 1124 c.c. ovvero sulla base della tabella scale. L'assemblea, pertanto, doveva pronunciarsi sul criterio di ripartizione al fine di consentire all'amministratore di poter recuperare il credito nei confronti dei condomini. Paolo Gatto
52
la manutenzione del lastrico solare con i millesimi di propriet. Risposta Il tetto costituisce parte comune, che deve essere conservata a spese dei proprietari delle unit site in quel corpo di fabbrica, i quali concorrono in ragione dei rispettivi millesimi di propriet. Per il tetto vale il principio del condominio parziale e quindi i proprietari di unit immobiliari ubicate in altro corpo di fabbrica, non interessato da tale copertura, non sono tenuti alle spese. Per il lastrico solare di uso esclusivo si applica l'articolo 1126 c.c. Chi esercita il calpestio sostiene un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi devono essere posti a carico dei proprietari delle unit immobiliari alle quali serva da copertura. Soltanto il regolamento contrattuale, che espressamente indichi criteri di riparto diversi da quelli indicati dal codice, pu istituire valida deroga rispetto a tali principii.
della propria caldaia attraverso un comignolo sito sul proprio tetto del secondo livello. Ha l'obbligo di partecipare alla spesa dei lavori straordinari di installazione delle canne fumarie? Di sua spontanea volont, in sede di riunione deliberativa dei lavori, ha comunque chiesto di ripartire le spese in parti millesimali. (Riteneva che avrebbe potuto fare uso della canna). La proposta di suddivisione delle spese stata accettata all'unanimit dall'assemblea. Ritengo per noncuranza dell'amministratore, che non ha provveduto a fare modificare il progetto e quindi le dimensioni della canna stessa risultata sottodimensionata, durante i lavori ha scoperto che non avrebbe potuto allacciarsi. Ha pertanto ripensato alla citata proposta. Si rifiuta quindi di pagare il resto delle rate. E' legittimato a non pagare pi? Pu l'amministratore fare ricadere sugli altri condomini le quote restanti non pagate? Risposta Va premesso che il condomino avrebbe in effetti potuto non partecipare alla spesa di istallazione delle canne fumarie. La sua decisione di farlo comunque, riservandosi un uso potenziale della canna, ha per una sua logica. Il fatto che per colpa di qualcuno (l'amministratore o chi altro) la canna sia sottodimensionata, pu far sorgere una responsabilit in capo a questa persona. In punta di
53
diritto, ci non inficia la delibera presa in assemblea, anche perch il voto del singolo non pu essere condizionato nella propria validit da circostanze, anche qualora fossero state esplicitamente menzionate in assemblea. Tuttavia ci pare opera di buon senso riconoscere le fondate pretese del condomino a non partecipare alla spesa.
dalle quale facilmente si pu accedere ai singoli appartamenti. Mi domando se possibile far installare delle grate a queste finestre e come sono imputati i relativi costi. Risposta In questo caso e per ragioni di sicurezza, si potranno installare delle grate alle finestre per le scale. Naturalmente i condomini tutti dovranno intervenire nel pagamento delle spese in base alla tabella di scala se l'assemblea considera tale lavoro come necessario per la sicurezza di tutti. In mancanza di delibera condominiale, la grata potrebbe essere installata autonomamente ma rischiando contenzioso pe rqgioni di deocro architettonico. L'altra strada quella di impugnare la delibera assembleare di diniego della proposta di installazione. Vittorio Fusco
127 | MILLESIMI
Domanda Alcuni appartamenti del mio condominio hanno modificato i millesimi (estendendosi al sottotetto), ma non stato mai fatto un riconteggio perch l'amministratore ha sempre detto che troppo costoso. Vorrei sapere se vero e se pagarlo spetta ai condomini che hanno fatto le modifiche oppure a tutto il condominio.
54
Risposta Le spese relative alla modifica assembleare delle tabelle millesimali fanno carico a tutti i condomini in relazione al valore delle quote, in quanto l'assemblea non ha il potere di addebitare arbitrariamente spese ai singoli condomini. Paolo Gatto
129 | USUFRUTTO
Domanda Vorrei sapere como vanno divise le spese condominiali tra la "nuda propriet" e l'"usufruttuario" di un appartamento, e cosa s'intende per lavori straordinari che vengano caricati sulla nuda propriet. Se fosse possibile vorrei avere un elenco concreto dei lavori straordinari. Risposta L'art. 67 delle disp. di att., norma inderogabile, del codice civile,al 3 comma recita."L'usufruttuario di un piano o di una porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni." Se il legislatore gli ha dato il diritto di voto, sta a significare che ha anche il dovere di contribuire per dette spese. L'articolo segue al 4 comma con "Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni ed opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al nudo proprietario". Quindi sono spese straordinarie tutte quelle che non si ripetono di anno in anno. Germana Granieri
55
libera dai tre lati perimetrali. Struttura in cemento armato da riparare con trattamento antiruggine dell'armatura in ferro e ripristino del conglomerato con malta. Parapetto di uno dei due lati corti costituito da un muretto in cemento armato da riparare come sopra. A parte la ringhiera in ferro posta sugli altri due lati del balcone, che di propriet esclusiva, si desidera conoscere le modalit di ripartizione delle spese relative alla ripoarazione delle strutture in c.a. suindicate; al rifacimento degli intonaci del frontalino della mensola, del parapetto esterno e sotto la mensola; del rifacimento dell'impermeabilizzazione sotto pavimento e del pavimento del balcone. Risposta Si tratta di balcone aggettante che non serve gli altri piani e che per la giurisprudenza degli ultimi dieci anni costituisce accessorio dell'appartamento dal quale si apre. Tanto la soletta quanto i parapetti costituiscono struttura portante del balcone, il cui proprietario deve sostenere le spese per la loro conservazione e per la loro riparazione, comprese quelle per i rivestimenti che sono stati deteriorati dalla rovina delle dette strutture.
56
che da tale tetto raggiungono i piani sottostanti. Come suddividere la spesa per il suo rifacimento dato che solo io utilizzo il sottotetto come soffitta con accesso diretto dal mio appartamento? Come attribuire i costi del ponteggio? In mancanza di una tabella millesimale (mai si costituito il condominio), come occorre procedere? Risposta Il tetto costituisce parte comune e deve essere mantenuto a spese comuni, secondo i millesimi di propriet, da tutti i proprietari che lo usino quale copertura e quindi anche dai titolari degli appartamenti ubicati ai piani inferiori. In mancanza di tabella millesimale, l'assemblea pu suddividere le spese in via provvisoria, anche utilizzando (temporaneamente e salvo conguaglio) criteri non eccessivamente puntuali, come il rapporto delle superfici o quello delle cubature. Una volta redatte ed approvate le tabelle millesimali definitive, le spese dovranno essere correttamente ripartite.
Risposta Tutte le spese relative alla gestione condominiale e all'assicurazione gravano sul proprietario locatore, salvo che il contratto di locazione preveda diversamente. Daniele De Bonis
57
"lineare/corridoio". Nel caso in cui lo stesso possa in astratto essere utilizzato da tutti i condomini, anche se "praticamente" viene utilizzato solo da alcuni, si dovr applicare l'art. 1123, comma 1, c.c. e la spesa andr ripartita tra tutti i condomini. Nel caso, invece, in cui l'accesso sia impedito ad alcuni condomini e di tale corridoio beneficiano solo i proprietari delle unit immobiliari distaccate (penso alla presenza di cancello con chiave), in tal caso potr applicarsi l'art. 1123, comma terzo, da lei richiamato. Daniele De Bonis
58
singolo appartamento, perlomeno in mancanza di contatori dell'acqua singoli. Tuttavia sarebbe opportuno che qualsiasi criterio di spartizione venga deciso con una delibera regolamentare (maggioranza dei presenti in assemblea che possiedano almeno met dei millesimi)
59
Lamministratore
139 | AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO
Domanda Il mio condominio gestito da un amministratore giudiziario. Purtroppo, per, a ogni nostra richiesta risponde: "Sono stato nominato dal giudice, faccio quello che voglio e non ho bisogno di delibere". Tutto ci lecito, cosa possiamo fare? Risposta L'amministratore nominato dal giudice ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile ha gli stessi doveri e soggiace alle medesime regole di un qualsiasi altro amministratore di nomina assembleare. La nomina del tribunale non conferisce alcuna deroga al rispetto delle norme in materia di gestione dello stabile. Lorenza Gaggero Risposta Premesso che bisognerebbe valutare quali sono le norme comportamentali violate, poich per agire necesario che comportino violazioni di legge o regolamenti comunali o ancora di condominio, si pu pretendere dall'amministratore il rispetto delle norme, dal momento che una delle sue attribuzioni (articolo 1130, n. 1, del codice civile). Se a fronte di tali comportamenti l'amminstratore non ottempera ai suoi obblighi, qualora sussistano, si pu sempre revocare il mandato e sostituirlo con un altro. Se poi tali comportamenti risultano pericolosi o ledono interessi comuni anche il singolo condomino pu adire le vie legali. Luana Tagliolini
60
ogni anno di mandato. Se per due anni non l'ha fatto pu essere revocato dall'assemblea o dall'autorit giudiziaria su ricorso di casciun condomino (articolo 1129, comma 3, del codice civile). Luana Tagliolini
soltanto che la situazione venga regolarizzata sul piano amministrativo. Le informazioni che lei richiede le pu ottenere rivolgendosi direttamente al portiere o al Comune, essendo un condomino. Se la regolarizzazione amministrativa sotto il profilo anche urbanistico non fosse possibile si potr far demolire la costruzione. Luana Tagliolini
61
interno non percepisce compenso il 770 va comunque redatto se ci sono ritenute d'acconto del 4 o del 20 per cento. Luana Tagliolini
62
prima di portare a compimento il mandato annuale. Egli ha diritto soltanto alla parte di compenso maturata fino al momento della revoca (a meno che una delibera assembleare non abbia disposto diversamente: ma accade molto di rado). Federica Di Carlo
trasversale sul panorama sottostante. L'amministratore ha un dovere di vigilanza e di denuncia in merito? Anche se le parti comuni dell'edificio non sono compromesse da tale manufatto? Risposta L'amministratore di condominio non ha il dovere di risolvere conflitti inerenti diritti soggettivi facenti capo ai singoli condmini, esulando tale obbligo dalle attribuzioni sue proprie ex articolo 1130 del codice civile. La risoluzione di tali conflitti intersoggettivi costituisce infatti compito esclusivo dell'autorit giudiziaria in sede contenziosa, ovvero dell'autonoma condotta contrattuale degli interessati. Bisogna tener conto, per, che in materia di uso delle propriet esclusive dispone l'articolo 1122 del codice civile, secondo cui ciascun condomino nel piano o porzione di piano di sua propriet, non pu eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio. Da ci consegue che, laddove l'opera eseguita dal singolo condomino sulla propria propriet esclusiva possa arrecare pregiudizio alla stabilit o alla sicurezza del fabbricato, ovvero ne alteri il decoro architettonico, l'amministratore dello stabile legittimato processualmente per la salvaguardia di tali diritti collettivi. Giulio Aleandri
63
Risposta I documenti della gestione condominiale appartengono al condominio e l'amministratore, alla fine del suo mandato, tenuto in ogni caso a restituirli. Se l'amministrastore entrante si rifiuta di firmare "il passaggio delle consegne", l'amministratore uscente deve far risultare in qualsiasi modo l'avvenuta offerta di consegna e consegnare comunque la documentazione, eventualmente anche ad un condomino, in caso di rifiuto da parte dell'amministratore entrante. Maurizio Cardaci
64
compenso a rendiconto e l'assemblea lo approvi, deve ritenersi essergli stata riconosciuta, contrattualmente, la legittimit dell'aumento. Eventuali contestazioni, quindi, vanno fatte valere in assemblea, prima di votare il rendiconto che comprende anche il compenso per l'amministratore. Paolo Gatto
appartamenti posseduti - una parte (minima) dei proprietari decide di dare incarico a un amministratore professionista, senza consultare gli altri e senza prendere in esame pi di un'offerta. L'amministratore cos nominato convoca formalmente (con lettera raccomandata) l'assemblea, mettendo all'ordine del giorno l'approvazione del consuntivo dell'anno precedente, l'approvazione del bilancio preventivo, la sua nomina per l'anno in corso e altre questioni. Mi chiedo se il comportamento di alcuni proprietari e dell'amministratore stesso da questi incaricato sia lecito. Cos come vorrei sapere cosa succede se diserto la riunione senza darne alcuna comunicazione. Risposta Senza dubbio l'amministratore non pu considerarsi "nominato", in quanto la nomina deve avvenire solo in assemblea a maggioranza dei presenti che possiedano almeno met dei millesimi. Pu quindi sorgere il dubbio che l'assemblea sia validamente convocata da una persona che resta un estraneo. Tuttavia prudente che lei vi partecipi ugualmente, perch qualora all'assemblea venga validamente votata la nomina, il "vizio" di convocazione potrebbe essere sanato se non impugnato in giudizio entro 30 giorni (trattandosi di delibera annullabile e non nulla). Peraltro, in totale mancanza dell'amministratore, anche un solo
65
utilizzati per la divisione delle spese. Cosa posso fare per sbloccare questa situazione? Risposta Ai sensi dell'articolo 66, disposizioni attuative del Codice civile, anche due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio possono richiedere all'amministratore di convocare un'assemblea in via straordinaria. Qualora decorrano inutilmente dieci giorni dalla richiesta, gli stessi due condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. Nel caso di specie, pertanto, il lettore potr provvedere nel senso appena spiegato. Si ricordi di chiedere all'amministratore di convocare l'assemblea inserendo all'ordine del giorno la discussione su "revoca dell'amministratore in carica e nomina nuovo amministratore". Qualora il lettore non riuscisse a convocare l'assemblea straordinaria ovvero l'assemblea, pur convocata, non riesca a revocare l'amministratore, potr, in alternativa, rivolgersi all'Autorit Giudiziaria chiedendo la revoca dell'amministratore, il quale non ha adempiuto al mandato conferitogli (nel caso di specie, come dice l'articolo 1129, terzo comma). Daniele De Bonis
66
dell'amministratore, che deve anche fornire al condominio tutte le informative e le spiegazioni necessarie per la comprensione del documento e l'intellegibilit dei conti. Per tale attivit egli non ha quindi diritto a un ulteriore compenso rispetto a quello ordinario gi percepito. Un appello rischia quindi il rigetto. Germana Ascarelli
67
diversi. Ai sensi dell'articolo 1713 del Codice civile, infatti, l'ex amministratore tenuto sia al rendimento dei conti, sia alla riconsegna dei documenti, sotto pena, in difetto, del risarcimento dei danni. Giulio Aleandri
160 | NOMINA
Domanda Il regolamento di una unit residenziale acquistata da un mese prevede che sia la societ costruttrice, ancora proprietaria di alcune unit immobiliari, a nominare l'amministratore per i primi tre anni. legittima questa clausola? Il neo amministratore pu chiedere il pagamento delle cartelle con bonifico bancario senza corrispondenza nel verbale assembleare e non lasciare un recapito fisso cui far pervenire contestazioni assicurate? Risposta Il patto che riservi l'amministrazione del condominio a uno o pi condomini determinati (nella specie, alla societ costruttrice) da considerarsi nullo, anche qualora sia contenuto in un regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero negli atti di acquisto dei singoli appartamenti. La nullit di una simile previsione deriva dal contrasto con l'articolo 1129 del Codice civile, norma che conferisce inderogabilmente all'assemblea dei condomini (e non ad uno solo di essi) la nomina e la revoca dell'amministratore. Quanto ai pagamenti, gli stessi possono essere effettuati in ogni forma, purch il condomino possa avere la prova dell'avvenuto pagamento (ad esempio, ricevuta del bollettino postale). Ogni amministratore, poi, deve eleggere un domicilio cui
68
69
Risposta Premesso che il mancato pagamento potrebbe causare l'interruzione dell'erogazione del servizio da parte dei fornitori, o una loro azione legale nei confronti dei condomini, per valutare se ci sono margini di rivalsa nei confronti dell'amministratore, occorre preliminarmente stabilire se questi non abbia potuto effettuare i versamenti dovuti per mancanza di provvista (cassa) o se l'omissione sia dovuta a sua negligenza nonostante li avesse contabilizzati tra le spese. Solo nel secondo caso si pu agire nei confronti dell'amministratore per il recupero delle somme e degli ulteriori oneri versati ai creditori e/o enti che, comunque, conviene pagare rimanendo esposto il condominio. Prima di dar corso all'azione legale, che comporta un esborso di spese, conviene valutare la possibilit che l'eventuale esecuzione nei confronti dell'ex amministratore possa avere un esito positivo.
che stava svolgendo lavori in un appartamento privato. Come condomino posso chiedere informazioni sulla ditta che operava nel condominio in quella giornata? L'amministratore ha il compito di verificare se la ditta, (spesso in giro tra le scale utilizzando l'ascensore come montacarichi), abbia i "requisiti" necessari (antimafia, carichi pendenti) per poter operare senza mettere a rischio l'incolumit del condominio stesso? Risposta L?amministratore del condominio deve richiedere all'impresa a cui sono stati appaltati lavori o servizi inerenti le parti comuni del condominio tutte le informazioni inerenti il rapporto di lavoro posto in essere con i propri dipendenti. Altrettanto non pu fare in riferimento ad imprese che svolgono lavori per conto dei singoli condomini nell'ambito delle unit immobiliari di propriet esclusiva, salvo che il regolamento condominiale disponda diversamente.
165 | DECORO
Domanda Alcuni condomini usano i terrazzi come discariche a cielo aperto, sgradevoli a vedersi dagli altri appartamenti. L'amministratore sostiene che si pu intervenire solo se il degrado visibile dalla strada. E' corretto?
70
Risposta L'amministratore, nel caso in specie, pu certamente richiamare i "maleducati" condomini al rispetto delle fondamentali regole di buon vicinato, ma non ha alcuna possibilit di intervenire nelle propriet esclusive. Spetta dunque al singolo condomino, pregiudicato dall'altrui comportamento eccedente i limiti della normale tollerabilit, agire anche giudizialemente per ottenere tutela del proprio diritto al pacifico godimento ( anche sotto il profilo della godibilit del panorama) del proprio immobile.
Risposta Non vi sono normative specifiche di rilevanza condominiale in merito allo svolgimento dell'attivit di psicologo presso l'abitazione. In generale nulla vieta l'uso promiscuo di un immobile come studioabitazione. Qualche riferimento potrebbe essere contenuto solo in un regolamento di condominio di natura contrattuale allegato agli atti d'acquisto o da essi rchiamato. Se il regolamento del caseggiato non impone alcuna regola nel caso di specie il professionista deve ritenersi libero di svolgere la propria attivit anche con l'ausilio di altri colleghi. Naturalmente qualunque attivit pu essere lesiva dei diritti dei condomini qualora venga esercitata nel singolo caso concreto con modalit tali da arrecare molestia , disturbo o da provocare immissioni ai sensi dell'art. 844 cod. civ. Vincenzo Nasini
71
preventivo originariamente approvato. Che cosa dobbiamo fare? Risposta A fronte di un rifiuto da parte del vecchio amministratore circa la riconsegna dei documenti, il nuovo amministratore pu anche agire giudizialmente senza alcuna autorizzazione del consesso assembleare, anche in via d'urgenza occorrendo, costituendo la documentazione condominiale, un presupposto necessario per l'effettivo espletamento del mandato conferito. L'ex amministratore che vanti un credito nei confronti del condominio, non pu avvalersi del principio "inadempienti non est adimplendum", non essendovi alcuna corrispettivit n interdipendenza tra le prestazioni, originate da titoli diversi. Sar tenuto comunque al ristoro dei danni subiti dal condominio, ai sensi dell'articolo 1713 del Codice civile. Giulio Aleandri
ragguardevoli, e quella di un altro studio, senza una preliminare consultazione con i consiglieri e l'assemblea? Risposta Se il regolamento in questione ha origine contrattuale e prevede una previa deliberazione dell'assemblea per l'apposizione di una eventuale targa, tale prescrizione va necessari mante osservata. La violazione el regolamento da parte dello stesso amminitratore configura una grave violazione dei doveri di correttezza. Antonio Nucera
72
Risposta La risposta affermativa. In caso di aumenti imprevisti delle spese, l'amministratore deve convocare una nuova assemblea che autorizzi la variazione delle quote dei condomini.
73
richiama le norme stabilite dal Codice civile. L'unico limite che il regolamento non pu menomare i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni come non pu derogare alle dispossizioni degli articoli 1118, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del Codice civile. Clausola fondamentale del regolamento costituita dalle tabelle millesimali che indicano il valore di piano e delle porzioni di piano espresso in millesimi raggualgliato a quaello dell'intero edificio. Bruno Piscitelli
se i condomini non chiedono una nuova convocazione a norma dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, l'amministratore resta in carica, anche per un anno. Federica Di Carlo
74
Risposta E' consigliabile sollecitare l'amministratore a intervenire nei confronti dei condmini "indisciplinati", avendo egli, tra le proprie attribuzioni ai sensi dell'articolo 1130 del Codice civile, anche quella di curare l'osservanza del regolamento condominiale. Qualora il regolamento lo preveda, peraltro, potrebbero applicarsi sanzioni di natura pecuniaria d'importo maggiore rispetto a quello irrisoriamente previsto dall'articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Piergiorgio Gabrieli
merito alle maggioranze necessarie, l'istituzione del servizio di portierato, laddove il regolamento nulla prevede, configura un atto eccedente l'ordinaria amministrazione che per la molteplicit delle prestazioni richiede normalmente la presenza e l'alloggio dell'addetto allo stabile. Trattandosi pertanto di un atto equiparabile alle innovazioni, deve essere deliberato con la maggioranza dei partecipanti che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio. Bruno Piscitelli
75
personali e indirizzata solo all'amministratore, nella quale (a) avanza forti riserve di legittimit e (b) richiede all'amministratore stesso accertamenti circa alcuni lavori edili svolti dal condomino Caio sulle facciate comuni dell'edificio. L'amministratore risponde per iscritto a Tizio, e in copia anche a tutti gli altri condomini, includendo peraltro a tutti i condomini la fotocopia integrale della lettera originale con osservazioni ricevuta da Tizio. E' corretto divulgare divulgare integralmente a tutti i condomini la corrispondenza orginale di natura privata ricevuta da un condomino in relazione a un contrasto sorto in seno al condominio? Diversamente, come avrebbe potuto l'amministratore dare seguito alle osservazioni di Tizio? Risposta L'amministratore che rende edotti i condomini di problemi aventi rilevanza condominiale non lede la riservatezza; nel caso in specie, peraltro, sarebbe stato pi corretto verificare, ove possibile ed in via sommaria, la fondatezza della denuncia attraverso sue indagini e, verificato che sussistesse un problema a carico della parti comuni, portare il problema in assemblea al fine di ricevere le dovute disposizioni per gli interventi. Paolo Gatto
76
abbiamo bisogno? Dobbiamo registrare il condominio? Dobbiamo assumere un amministratore condominiale? Possiamo stipulare la stessa polizza a nome di tutti i condomini? Risposta Se le 6 unit abitative corrispondono a 6 proprietari diversi, o comunque nel condominio sono presenti pi di 4 diversi proprietari, necessario nominare un amministratore. Una volta nominato, sar suo preciso compito richiedere il rilascio di un codice fiscale per il condominio e stipulare una polizza di assicurazione per il fabbricato.
77
le parti comuni riferite all'articolo 1117. Faccio inoltre presente che il regolamento condominiale non mai stato oggetto di nessuna approvazione in sede di riunioni condominiali. Risposta La giurisprudenza maggioritaria non richiede la trascrizione del regolamento di condominio, per cui si d per conosciuto al momento della sottoscrizione dell'atto; sta di fatto che detto regolamento, se non individuato, potrebbe non essere validamente applicabile, nel senso che il regolamento che oggi Le viene sottoposto pu essere che non risulti essere quello genuino (per cui potete disconoscerlo), a meno che non risulti sottoscritto dalle parti o registrato o custodito presso un notaio; qualora il regolamento sia, invece, individuabile (registrato o custodito presso un notaio), la clausola valida ancorch non sia stata effettivamente esaminata in quanto era Vostro onere, al momento dell'acquisto, esigere l'esibizione del regolamento. Paolo Gatto
e urgenti, avendoli gi posti all'ordine del giorno? Risposta L'amministratore in regime di prorogatio continua a esercitare tutti i poteri previsti dall'articolo 1130 c.c. I lavori di natura straordinaria di rilevante entit devono sempre essere approvati dall'assemblea del condominio con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art 1136 del codice civile. Non sufficiente quindi che essi siano stati "posti all'ordine del giorno". Tuttavia, se si tratta di interventi urgenti, l'amministratore pu provvedere all'esecuzione anche se sia in regime di prorogatio, ma deve riferirne alla prima assemblea ai sensi dell'art 1135 cc. Vincenzo Nasini
78
condominio, ovvero lei soltanto, potr subire a causa del suo comportamento omissivo. Arnaldo Del Vecchio
remunerazione dell'amministratore senza sollevare eccezioni, deve ritenersi implicita la conferma dello stesso, purch con la maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi. Giulio Aleandri
187 | SUPERCONDOMINIO
Domanda Due palazzine amministrate da un amministratore e un'altra
79
amministrata da un altro amministratore hanno in comune: 1 cancello carrabile, giardino, luci relative e cortile per parcheggio auto. E' necessario avere un amministratore diverso che amministri queste parti comuni? Ci sono delle particolari maggioranze per nominare la persona che deve gestire queste parti comuni? Risposta Si tratta di supercondominio che necessita della nomina di un amministratore (che pu essere anche uno dei due). All'assemblea devono essere convocati tutti i condomini degli edifici (non gli amministratori delle singole palazzine) che nomineranno l'amministratore con lo stesso quorum previsto dall'art. 1136, 4 e 2comma. luana tagliolini
80
nuova gestione condominiale non tengono conto della situazione creditoria o debitoria vantata dai singoli condomini nei confronti della precedente amministrazione e il nuovo amministratore non intende farsi carico di tali vertenze. Il condomino che intende recuperare la somma di cui creditore deve agire nei confronti del vecchio amministratore oppure pu chiederla direttamente al condominio, in persona del nuovo amministratore, il quale poi si rivarr nei confronti del vecchio gestore? Risposta Qualora si tratti di un'evidenza contabile e non di un atto di distrazione e impossessamento da parte dell'amministratore uscente, il condmino tenuto a rivolgersi al condominio (nuovo amministratore) per il pagamento di quanto risulta a suo credito. Al fine della liquidit e, pertanto, della pronta azione del diritto, necessario che l'importo emerga, tramite semplici operazioni matematiche, dagli atti approvati dall'assemblea. Paolo Gatto
richiesta di fotocopie all'amministratore? Risposta Dopo aver chiesto all'amministratore una copia delle dichiarazioni effettuate, in caso vi siano dubbi, l'assemblea potr conferire incarico ad un esperto (dottore commercialista o avvocato fiscalista) al fine di ottenere una verifica sulla correttezza dell'operato dell'amministratore. Daniele De Bonis
81
psicologici che questa situazione mi sta creando. Considerata l'acqua un bene di primaria necessit, come posso risolvere il problema velocemente per obbligare l'amministratore a installare l'autoclave? Preciso che molti condomini sono d'accordo, ma non si mai arrivati a una scelta del preventivo perch l'amministratore continuava a sostenere di aspettare l'esito della pratica all'acquedotto. Sopratutto, necessario che l'assemblea deliberi, tenuto conto della gravit del problema? Risposta Stupisce che, pure non disponendo dell'acqua, abbia atteso addirittura sei anni. Comunque, ove davvero il disservizio sia notevole, pu agire in giudizio chiedendo che il condominio adegui l'impianto, anche mediante l'installazione di autoclave, che per la nostra giurisprudenza non costituisce innovazione ma semplice completamento dell'impianto di distribuzione dell'acqua. Qualche dubbio pu insorgere sul risarcimento del danno, sia perch l'attesa stata davvero notevole, sia perch gli interessati avrebbero potuto intervenire anche direttamente.
revoca amministratore prevede la maggioranza degli intervenuti e almeno la met del valore dello edificio. Nel conteggio della maggioranza degli intervenuti si tiene conto del numero delle deleghe che ognuno ha o del totale dei millesimi che le deleghe stesse rappresentano? Risposta Il termine "rafforzato" non stato mai utilizzato n dalla dottrina n dalla giurisprudenza. Si invece parlato di maggioranza ordinaria intendendo quella di cui al terzo comma dell'art.1136 cod.civ. e di maggioranza qualificata nelle altre ipotesi (4 e 5 comma dell'art.1136 cod.civ.). Recentemente il legislatore nel regolamentare gli interventi volti al risparmio energetico ha utilizzato altres il termine di maggioranza semplice facendo riferimento alla sola maggioranza numerica dei condomini intervenuti. Nel calcolo della maggioranza si deve tener conto del numero e delle quote che rappresentano i condomini intervenuti all'assemblea di persona e per delega. Bruno Piscitelli
82
del Codice Civile (relativamente agli articoli legati al condominio) e del regolamento del condominio? Risposta La giurisprudenza ha ritenuto pi volte che la violazione dell'obbligo di curare il rispetto del regolamento possa costituire ragione per la revoca dell'amministratore. Si deve trattare, peraltro, di violazioni apprezzabili e tali da avere cagionato danno. Oltre alla speciale azione di revoca dell'amministratore, le violazioni del regolamento costituiscono fonte di responsabilit per l'amministratore. Si deve rilevare che non di rado risulta difficile o addirittura impossibile dimostrare la sussistenza di un danno economicamente valutabile e quindi risarcibile
L'iscrizione nel registro di cui al primo comma, da effettuare presso la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura della provincia nella quale il condominio si trova, obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere l'esercizio della relativa attivit e deve essere comunicata al condominio amministrato. Per essere iscritti nel registro gli interessati devono indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale, o se si tratta di societ la sede legale e la denominazione, nonch l'ubicazione e il codice fiscale di tutti i condominii amministrati. Ai fini dell'iscrizione e dei successivi aggiornamenti del registro, gli interessati devono altres dichiarare che non sussistono, n sono sopravvenute, le condizioni ostative all'iscrizione indicate nel comma ottavo"; afferma ancora la norma citata che "L'esercizio dell'attivit di amministratore in mancanza di iscrizione o in caso di omessa o inesatta comunicazione dei dati di cui al terzo e quarto comma non d diritto a compenso per tutte le attivit svolte a decorrere dal momento in cui l'iscrizione risulta irregolare e comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dell'attivit in forma societaria. La reiterazione della violazione comporta altres la perdita della capacit di essere iscritti nel registro per i cinque anni successivi." e
83
prevede che "Non possono essere iscritti nel registro coloro che, salvi gli effetti della riabilitazione, siano stati condannati con sentenza irrevocabile: a) alla pena della reclusione non inferiore a due anni per un delitto non colposo contro la pubblica amministrazione, contro la fede pubblica o contro il patrimonio; b) alla pena della reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nell'esercizio dell'attivit di amministratore di condominio". Si tratta di progetto di legge in corso di esame in parlamento e quindi si tratter di verificare se tali previsioni sopravviveranno nel testo definitivo. Massimo Ginesi
paga la polizza relativa allo stabile, e non paga l'acqua n chiede fondi ai condomini per pagare queste spese: al di l della possibile e prossima revoca dell'amministratore, si pu configurare un'azione di responsabilit nei suoi confronti? Risposta Assolutamente s. Per negligenza del suo mandato che rientra nella "diligenza del buon padre di famiglia". Vittorio Fusco
84
Risposta Per confermare l'amministratore o revocarlo e nominarne un altro possibile procedere mediante autoconvocazione in base all'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. La distinzione tra locatore e conduttore non pu essere fatta perch gli oneri condominiali vanno imputati alla propriet. Luana Tagliolini
85
anni; pu essere, pertanto, che le spese arretrate riguardino anche la spesa di sostituziona caldaia. Paolo Gatto
86
87
Risposta L'amministratore non pu assolutamente ripartire il debito delle quote condominiali dei condomini morosi tra i condomini non morosi, atteso che la ripartizione delle spese condominiali deve avvenire secondo il criterio di proporzionalit sancito dall'art.1123 cod.civ. Solo in casi del tutto eccezionali, quando non sia stato possibile recuperare la quota inntempi brevi ed al fine di scongiurare azioni esecutive nei confronti del condominio si pu deliberare la costituzione di un fondo cassa destinato a tal fine, inm attesa di recuperare il credito. La richiesta pertanto illegittima, tanto pi che l'amministratore risulterebbe non aver dato nemmeno inizio ad alcuna azione di recupero nei confronti del condomino non intenzionato a pagare. Bruno Piscitelli
Lassemblea
207 | IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE
Domanda Il regolamento del mio condominio, di natura contrattuale, prevede che l'avviso di convocazione arrivi 15 giorni prima della data della prima convocazione. A me pervenuta 6 giorni prima. Posso impugnare la delibera? Risposta La delibera pu certamente essere impugnata per violazione della norma contenuta nel regolamento di natura contrattuale che prevede un maggior termine di ricezione da parte del condomino dell'avviso di convocazione. Il termine legale di giorni cinque previsto dall'art. 66 Disp. Att. c.c. pu essere infatti validamente derogato da una diversa convenzione, quale appunto il regolamento di natura
88
contrattuale. E' pertanto legittima la previsione di un termine pi ampio per il ricevimento dell'avviso di convocazione dell'assemblea in quanto posto a garanzia dei diritti dei condomini a ricevere le informazioni inerenti l'ordine del giorno e contestualemnte di prendere visione della documentazione condominiale a supporto degli argomenti che verranno ppoi trattati in assemblea.
209 | SUPERCONDOMINIO
Domanda Posseggo un appartamento in una palazzina facente parte di un centro residenziale. Abbiamo due gestioni condominiali: una di palazzina, con relativo amministratore, e una di comprensorio, con un altro amministratore. Alle assemblee di comprensorio partecipano i soli amministratori di palazzina, che deliberano senza aver preventivamente sottoposto le questioni alle assemblee delle varie palazzine. legale tutto ci? possibile, per un condomino, partecipare all'assemblea comprensoriale e far valere direttamente i suoi millesimi nelle votazioni? I singoli condmini possono chiedere la nullit delle delibere comprensoriali? In che modo? Risposta Non c' limite a intervenire in una riunione di un "supercondominio". La Cassazione ha espresso orientamento unanime e consolidato: "E' nulla, per contrariet a norme imperative (articoli 1136, 1138 del Codice civile), la clausola del regolamento contrattuale che prevede che l'assemblea di un cosiddetto "supercondominio" sia composta dagli amministratori dei singoli condominii, anzich da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono". L'amministratore del singolo lotto pu partecipare
89
all'assemblea ma la sua votazione vincolata al mandato ricevuto dal condominio da lui rappresentato. Ciascun condomino pu chiedere, in qualunque momento, la nullit all'autorit giudiziaria competente. Lorenza Gaggero
pretendere, a buon diritto, l'applicazione di quanto disposto dal comma secondo dell'art. 1123 cod. civ. secondo cui, in presenza di cose destinate a servire condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno pu farne. In che significa, nel caso in specie, che il proprietario dell'unit immobiliare totalemente separata dal restante complesso condominiale dovr limitarsi a pagare le spese relative all'impianto idrico centralizzato, rifiutandosi, previo accertamento in via giudiziaria, di contribuire al pagamento delle restanti spese inerenti a cose e servizi invce comuni solo al restante complesso condominiale. Non trova dunque fondamento la richiesta di stipula di una autonoma una poliza R.C.a copertura della restante parte condominiale.
90
condominiale, gli altri rientrerebbero nei rapporti di buon vicinato. Per la lesione del decoro decide comunque il giudice e non l'assemblea. Luana Tagliolini
posto davanti la propriet di un condomino, senza l'unanimit assembleare? Risposta No, risulta indispensabile il parere favorevole di tutti i proprietari, da formalizzare sia nella sede assembleare che successivamente mediante la stipula dell'atto di compravendita. Filippo Maria Meschini
91
Risposta Inviando con raccomandata a/r o a mezzo ufficiale giudiziario il proprio dissenso alla lite ex articolo 1132 del Codice civile. Deve in ogni caso esprimere voto contrario alla relativa deliberazione e inviare il tutto entro e non oltre 30 giorni dalla decisione dell'assemblea e/o da quando ne ha avuto conoscenza. Arnaldo Del Vecchio
caso, in virt dell'articolo 1138, comma 2, del Codice civile "ciascun condomino pu prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente". Maurizio Cardaci
92
con quale maggioranza la prossima assemblea dovr approvare il nuovo regolamento? Daniela Firenze Risposta Le disposizioni contenute nel regolamento che limitano i diritti dei condomini sulle propriet esclusive o comuni ovvero attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetti agli altri possono essere modificate solo con l'unanimit dei consensi. Le norme invece che si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni hanno natura regolamentare, quand'anche contenute in un regolamento di natura contrattuale, e possono essere modificate con una deliberazione adottata con una maggioranza prescritta dal secondo comma dell'aart. 1136 c.c., ossia dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti la met del valore dell'edificio.
Risposta La legge estremamente chiara nel prevedere, all'art. 1136 cod.civ., le maggioranze necessarie per validamente assumere le varie delibere. Serve sempre una doppia maggioranza, quella dei millesimi e quella cosiddetta "delle teste", vale a dire, a seconda dei casi, dei partecipanti al condominio oppure degli intervenuti in assemblea.
219 | LA MAGGIOANZA
Domanda Vorrei sapere come viene definita la maggioranza in un condominio (Piccolo centro commerciale). La maggioranza viene calcolata in base ai millesimi delle propriet? Oppure viene calcolata in base ai millesimi degli inquilini? Inoltre possibile una maggiornaza procapite, ed quale caso? RingraziandoVi della collaborazione invio cordiali saluti. S.C.
93
alle spese del carburante per l'uso del servizio centralizzato, ma rimane obbligato a sostenere le spese di conservazione e manutenzione dell'impianto comune, derivanti dal diritto di propriet. Il condomino potr comunicare tale sua volont in qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, sia mediante l'invio di una raccomandata a/r all'amministratore dello stabile, sia dichiarando la sua volont a verbale, nel corso di un'assemblea condominiale, trattandosi di una dichiarazione unilaterale recettizia e non "autorizzabile" dall'assemblea. Giulio Aleandri
propriet esclusiva del singolo condomino e se il sottotetto, in base alle sue caratteristiche dimensionali, non assolve alla mera funzione di ventilazione ed isolamento della sottostante unit, fuor di dubbio che esso sia di propriet condominiale. Il condomino che si impossessato del sottotetto ha commesso un abuso e l'amministratore deve agire per la tutela del bene comune. Maurizio Cardaci
221 | SOTTOTETTO
Domanda Un condomino dell'ultimo piano ha forato, senza autorizzazione del condominio e del comune, il soffitto del suo appartamento e si impossessato di parte del sottotetto. Ha messo in vendita il suo appartamento con la parte della soffitta che la identifica sui cartelli come "abitabile" (ma in catasto non risulta che esistano comunicazioni dirette tra appartamenti e sottotetti). Chi il proprietario del sottotetto se tutti gli appartamenti dell'ultimo piano dai documenti catastali non risultano avervi accesso? Risposta Se dall'atto di acquisto della propriet il sottotetto non risulta di
94
tribunale e per la quale il giudice ha gi espresso giudizio? Risposta In linea di principio l'assemblea pu sempre modificare le proprie statuizioni; in caso di impugnazione e conseguente annullamento giudiziale di una delibera, l'assemblea pu essere chiamata a pronunciarsi nuovamente sulla questione; palese che, qualora la delibera sia stata annullata per vizi formali, l'assemblea potr reiterare la precedente delibera eliminando i vizi preesistenti (difetti di convocazione, mancanza delle maggioranze eccetera) mentre se la pronuncia di annullamento caduta su una questione sostanziale, la delibera successiva, se impugnata sarebbe, probabilmente, nuovamente annullata. Paolo Gatto
dal codice civile); se la loro nomina prevista dal regolamento di condominio, essa obbligatoria. E' preferibile che sia un interno pur non sussistendo divieti dal momento che la loro funzione di sola consultazione. Il consigliere pu essere anche direttore dei lavori purch non versi in una situazione di conflitto di interessi con il condominio: conflittualit che, per, deve essere concreta e provata non solo supposta. Luana Tagliolini
95
nuovo amministratore necessario il voto favorevole 1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea che rappresenti la quota di 500/1000 di propriet. La delibera quindi annullabile per contrariet alla legge e pu quindi essere impugnata entro 30 giorni dalla data dell'assemblea dal condomino presente all'adunanza che ha espresso voto contrario alla delibera, o dal condomino assente, entro 30 giorni dalla ricezione del verbale. Vincenzo Nasini
Risposta In giurisprudenza si sta consolidando sempre pi l'orientamento secondo il quale la mancata o tardiva comunicazione dell'avviso di convocazione all'assemblea comporta non la nullit bens l'annullabilit della delibera. Ove gli assenti o i dissenzienti non la impugnino nel termine di 30 giorni dalla comunicazione la delibera definitivamente valida ed efficace. In ogni caso, in mancanza di altro recapito, l'inserimento dell'avviso di convocazione dell'assemblea nella buca delle lettere mezzo idoneo. Maurizio Cardaci
96
e non vuole che io faccia l'ampliamento. Pu legalmente opporsi? Risposta Il problema sta nel fatto che l'assemblea non ha competenza nel vietare innovazioni legittime n ce l'ha nel permettere innovazioni vietate. Premettendo che il sottotetto sia, effettivamente, di sua propriet, il condominio come non pu vietare un lavoro nella sua propriet che non implichi danni alle parti comuni o al decoro, cos come non pu legittimare lavori che comportino lesioni di parti comuni. Tanto premesso, nonostante l'avvenuta delibera ogni condomino, ancorch consenziente al momento del voto, pu opporsi successivamente, ma solo qualora vi sia effettiva lesione di parti comuni o del decoro dell'edificio. Paolo Gatto
accade che i condmini parziari leggittimi si trovano ad accettare forzatamente una spesa approvata da condmini non leggittimi come succede nel caso delle spese sostenute per la scala A approvate anche dai condmini della scala B. Che fare in questo caso? Risposta Sicuramente sono viziate quelle delibere nelle quali hanno votato condomini che non avevano interesse al voto in quanto esclusi dal servizio. Si tratta di un'ipotesi di nullit in quanto terzi hanno preso decisioni al di fuori delle competenze dell'assemblea. In quanto tale, la delibera pu essere impugnata in ogni tempo. Paolo Gatto
97
Risposta Se non vi sono posti disponibili per tutti l'assemblea pu decidere un utilizzo indiretto dei condomini, mediante la corresponsione di un canone di locazione a favore di tutti i contitolari, compresi di quelli che non utilizzano il bene. Questo non limita il diritto di propriet n pu essere causa di usucapione. Paolo Gatto
98
dell'edificio, articolo 1136, terzo comma, Codice civile). Il termine di pagamento delle quote si desume dal verbale di assemblea o dal regolamento di condominio. Per quanto riguarda la delibera attinente alle opere relative alle coperture delle finestre e alla sostituzione del cancello d'ingresso necessario distinguere, nel caso concreto, se si tratta di opere di manutenzione straordinaria o di innovazioni volte al miglioramento della cosa comune. Nel primo caso l'assemblea pu deliberare positivamente con 1/3 dei partecipanti al condominio e 333,34/1000 di propriet. Nel secondo caso necessario il consenso di 1/2 + 1 degli intervenuti in assemblea che rappresentino i 666,67/1000 della propriet. Qualora non sussistano i requisiti di approvazione delle spese, il condomino dissenziente (o assente) pu impugnare la delibera davanti all'autorit giudiziaria entro 30 giorni dalla sua legale conoscenza (per questo il mancato ricevimento allunga i tempi di incertezze sulla possibile impugnazione ma non limita il dovere dell'amministratore di darvi esecuzione). In difetto la delibera valida ed efficace. Vincenzo Nasini
riesce a raggiungere il numero legale per deliberare in assemblea? Si tratta di un piccolo condominio di cinque condomini, dove tre costantemente non si presentano. I millesimi dei due condomini che partecipano all'assemblea sono di poco superiori a 400. Risposta Per le deliberazioni di gestione ordinaria, in seconda convocazione, non sussistono particolari problemi, essendo sufficiente, per la validit delle deliberazioni, il terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio. Per le deliberazioni di amministrazione straordinaria, nella perdurante inattivit dell'assemblea per impossibilit di funzionamento, stante l'assenza del numero legale, ciascun condomino pu ricorrere all'autorit giudiziaria, in virt dell'articolo 1105, terzo comma del Codice civile. Maurizio Cardaci
99
Risposta Trattandosi di intervento di manutenzione straordinaria, la deliberazione dovr essere assunta con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la met del valore dell'edificio. La delibera non potr mai privare, anche un solo condomino, del diritto di usare della parte comune. Altrimenti si tratterebbe della modifica di destinazione d'uso, decisione che implica la maggioranza di almeno met dei condomini e 2/3 dei millesimi. Maurizio Cardaci
all'amministratore anche se gli stessi sono stati deliberati dai proprietari del condominio; gli stessi condomini possono darsi da fare autonomamente per far redigere dei preventivi dei lavori che vogliono farsi eseguire sulle parti comuni per poi presentarli in assemblea. Gabriele Goldaniga
234 | PREVENTIVI
Domanda Stiamo per affidare dei lavori di tinteggiatura interna ed altri lavori. Al momento, nessun condomino, ha avuto il capitolato degli esatti lavori da farsi, in modo da poter invitare anche altre imprese artigiane. Sarebbe possibile appaltare i lavori, in presenza di un solo preventivo? La legge pone un numero minimo di offerte da presentare all'assemblea? Risposta Certamente possibile "appaltare" e/o affidare l'incarico dei lavori con un solo preventivo di spesa. La legge non prevede un numero minimo di preventivi. I condomini sono legittimati a chiedere il capitolato degli esatti lavori da farsi
100
l'assemblea, in presenza di una antenna centralizzata, pu negare l'installazione di una antenna autonoma, ma solo se la stessa pregiudichi l'uso del terrazzo o altra parte comune da parte degli altri condomini. Non ricorrendo tali presupposti, la delibera deve ritenersi affetta da nullit. E' tutelabile anche in via d'urgenza (articolo 700, Codice di procedura civile), il diritto dei condomini di passare attraverso l'appartamento di un altro condomino per l'installazione ed interventi all'antenna purch non risulti menomato in modo apprezzabile il diritto di propriet altrui. Giulio Aleandri
237 | AUTOCONVOCAZIONE
Domanda Vorrei sapere se la maggioranza dei condomini pu indire l'assemblea e se per forza necessaria la presenza dell'amministratore. I cinque giorni per la convocazione si intendono lavorativi o consecutivi (sabato e domenica compresi)? Risposta Per l'autoconvocazione necessario che almeno due condomini che rappresentino almento un sesto del valore dell'edificio, inoltrino formale richiesta di convocazione di assemblea (indicando nell'odg "revoca amministratore e nomina nuovo amministratore") all'amministratore, il quale entro 10
101
giorni deve convocarla. Se non lo fa, i due condomini possono procedere alla convocazione dell'assemblea. Non ci si pu convocare direttamente senza aver prima inoltrato la richiesta all'amministratore. In assemblea non necessaria la presenza dell'amministratore. I cinque giorni sono consecutivi e vanno calcolati con riferimento alla data di prima convocazione. Luana Tagliolini
102
assicurato il miglior godimento a tutti i condomini, ma anche per curare l'osservanza del regolamento di condominio. Pari diritto, in difetto di intervento da parte dell'amministratore , compete anche al singolo condomino. L'utima parola spetta al Giudice di Pace che ha competenza in materia e che pertanto pu emettere un provvedimento ( sentenza) con cui ordina al condomino trasgressore di non pi parcheggiare la propria auto negli spazi comuni destinati alla manovra, ma anche imporgli ( ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c.) una esemplare sanzione per ogni volta che lo far dopo l'emissone del provvedimento.
103
ogni condomino richiedere all'amministratore una copia autentica del verale condominiale, cos come trascritto nel libro dei verbali delle assemblee. E' solo tale verbale, e non altri, che forma la prova delle attivit compiute nel corso dell'assemblea. Qualora, poi, vi sia un errore nel verbale o nella sua trascrizione, la correzione compete all'assemblea successiva, oppure al presidente con successiva manifestazione di volont. Daniele De Bonis
sulla trasmittanza e l'isolamento termico? Risposta Bisogna accertare se il regolamento energetico comunale preveda l'obbligo di isolare termicamente il lastrico, quando si debba provvedere a lavori di integrale rifacimento, o comunque di straordinaria manutenzione. In questo caso, la delibera che volesse prescindere da tale obbligo sarebbe impugnabile, anche da un solo condomino, per contrariet a norme regolamentari comunali. Maurizio Cardaci
104
peraltro se anche ci fosse un vizio di annullabilit, sarebbe sanabile entro 30 giorni dall'assemblea (per i presenti) o dal ricevimento del verbale (per gli assenti) se nessuno impugna le delibere. Luana Tagliolini
Risposta I condomini devono esprimere il proprio voto in assemblea, personalmente o a mezzo di proprio delegato. Non pertanto ammissibile il voto espresso via mail ( ovvero a mezzo di lettera) e la partecipazione virtuale all'assemblea.
105
246 | CONVOCAZIONE
Domanda La convocazione dell'assemblea deve pervenire al condomino almeno 5 giorni prima oppure deve essere spedita almeno 5 giorni prima? Nel caso in cui la convocazione avvenga tramite Raccomandata A.R. occorre considerare anche la giacenza presso l'ufficio postale (circa 30 giorni) e quindi che ritorni la ricevuta? Risposta L'avviso di convocazione deve pervenire al condomino cinque giorni prima e non, semplicemente, essere spedito nel predetto termine. Fa fede la ricevuta di ritorno o della raccomandata a mano. Arnaldo Del Vecchio
l'apertura di un velux nel tetto comune consentita perch rientra nelle facolt che la legge riconosce ai singoli comproprietari, a condizione che non alterino la destinazione della cosa comune e non impediscano agli altri partecipanti di farne pari uso. In alcuni comuni richiesto un titolo abilitativo, che avolte presuppone propio il consenso del condominio, quindi occorre informarsi all'ufficio tecnico comunale se queste regole esistano e siano state rispettate e, nel caso, interessare i vigili urbani per il mancato rispetto delle norme edilizie. Maurizio Cardaci
106
essere approvato dall'assemblea condominiale, secondo le disposizioni dell'articolo 1138 c.c. Maurizio Cardaci
propriet privata per cui l'unico sistema ottenere l'autorizzazione a maggioranza di 2/3. Paolo Gatto
107
Risposta Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 18477/2010) si sono pronunciate nel senso che, al fine della modifica delle tabelle millesimali, sia sufficiente la maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti che rappresenti la met dei millesimi) anche in caso di regolamento condominiale contrattuale. Nel caso in cui venga impugnata la delibera e la causa venga decisa favorevolmennte, normalmente il magistrato liquida le spese a favore del vincitore (anche se, molte volte, queste non coprono l'intera spesa sostenuta). Paolo Gatto
108
del fabbricato. Attualmente nell'area del cortile ci sono 39 posti auto di propriet condominiale. Risposta La domanda non indica l'utilizzazione futura del box. L'assemblea potrebbe decidere una piccola costruzione, che serva all'uso comune e che costituirebbe innovazione, ma riesce difficile immaginare un contesto che davvero giustifichi iniziativa siffatta. Risulterebbe invece illegittima l'occupazione di una parte del cortile per un box destinato a servire uno o pi condomini, poich vietato estendere i diritti sulle cose comuni in danno degli altri partecipanti e senza il loro consenso da manifestare per iscritto. La legge 122/89 consente la realizzazione di posti auto pertinenziali, ma evidentemente si deve trattare di parcheggi cos numerosi da soddisfare esigenze di ordine generale ed occorre rispettare gli ulteriori presupposti indicati nella legge speciale.
pi millesimi di tutti, ma la maggioranza ha dato l'ok per quel preventivo dove io ho comunque votato contro. Chiedo se fosse possibile fare il lavoro nel mio appartamento entro il 2012 ma da chi voglio io, da un'altra ditta e quando lo decido io. Risposta L'assemblea ha deliberato e l'unica possibilit quella di impugnare la delibera secondo l'articolo 1137 c.c. entro 30 giorni. Fabio Gerosa
109
possibile impugnare l'assemblea se riuscissi a recuperare i millesimi necessari? Quanti ne devo avere? Risposta La volont assembleare sovrana. Pu verificare se la delibera stata assunta con i dovuti quorum (articolo 1136, comma 2) e impugnarla per invaldit (se ancora nei tempi: 30 giorni) ma non nel merito, rispetto al quale neanche il giudice pu sindacare. Per indurre un ripensamento dell'assemblea, dovrebbe avere una maggioranza uguale e contraria, salvi gli obblighi contrattuali eventualmente assunti, nel frattempo, con l'impresa edile aggiudicataria dei lavori. Luana Tagliolini
regolamentare delle tabelle e, conseguentemente, la loro approvabilit con le maggioranze di cui all'articolo cod.civ. Ci vale per quelle tabelle che si uniformino al principio di proporzianalit e rendano effettivo all'interno del condominio il riparto delle spese secondo la prevsione di cui all'articolo cod.civ. Le tabelle che invece, scientemente, deroghino a detti criteri e adottino parametri diversi hanno natura di convenzione fra le parti e devono essere approvate con il consenso di tutti i condomini. Se l'assemblea ha approvato, volontariamente, una delibera che risulta viziata da errore manifestando consapevolezza di quell'errore, siamo in tema di nullit e non di annullabilit poich si sarebbe adottato a maggioranza un criterio che - in deroga ai parametri di legge - pu avere solo natura convenzionale. Se invece le tabelle sono affette da errore di cui l'assemblea non si accorta, rimane valida la previsione di cui all'articolo 69 disp. att. cod. civ. Le tabelle potranno essere rivedute in ogni momento e, in caso di inerzia da parte dell'assemblea, potr essere proposto ricorso all'autorit Giudiziaria. Massimo Ginesi
110
possibile che i condomini di una sola scala si riuniscano (non previsto dal regolamento) e decidano di cambiare i millesimi dell'ascensore, esiste l'assemblea di scala? Risposta L'assemblea "di scala" esiste anche se non espressamente citata dal regolamento. Decider in merito al proprio ascensore sulla base dei millesimi riparametrati. Il principio del cosiddetto "condominio parziale" assodato in giurisprudenza, come interpretazione del comma 2 dell'articolo 1123 del Codice civile, secondo cui le spese per cose destinate a servire i condmini in misura diversa sono divise in base all'uso che ciascuno pu farne (in questo caso, i condmini di una scala non "possono" usare l'ascensore dell'altra scala, ma solo quello della propria scala).
Risposta La locazione di uno spazio comune rappresenta una modalit di utilizzo indiretto e, pertanto, sufficiente la maggioranza ordinaria (un terzo dei condomini che rappresenti un terzo della propriet). Paolo Gatto
111
proposto diverse volte in assemblea condominiale un adeguamento al digitale terrestre dell'antenna centralizzata. Non si riusciti ad avere la maggioranza per approvare un preventivo di modesta entit per l'adeguamento. Come possiamo, nella prossima assemblea, far approvare la sistemazione dell'antenna, un nostro diritto? Risposta Le delibere prese dalla maggioranza sono obbligatorie per la minoranza dissenziente, pertanto se gli altri non vogliono il digitale, siccome si pu configurare come una innovazione soggetta ad utilizzo separato, si metta d'accordo con quelli che lo vogliono e temporaneamente sopportatene la spesa come recita l'articolo 1121 del Codice civile. Germana Granieri
Risposta Per poter locare l'ex casa del portiere, l'assemblea condominiale pu deliberare con il quorum previsto dall'articolo 1136, comma 2, del Codice civile. Il contratto di locazione di un bene comune da considerare atto di ordinaria amministrazione, essendo possibile conseguire le finalit del miglior godimento della cosa comune anche attraverso l'incremento dell'utilit del bene, locandolo. E' valida la ratifica del contratto di locazione disposta dall'assemblea dei condomini, adottata a maggioranza semplice (almeno 1/3 dei condmini e 1/3 del valore dell'edificio), purch la locazione non superi i 9 anni. Giulio Aleandri
112
civile e dal successivo articolo 72, e ci a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettivit del dibattito e la concreta collegialit delle assemblee. Giulio Aleandri
265 | MILLESIMI
Domanda Quanti millesimi servono per rifare un'assemblea dove sono gi stati deliberati dei lavori straordinari? E quanti condomini servono?
Risposta Per le deliberazioni che riguardano riparazioni straordinarie di notevole entit occorre la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136, quindi la maggioranza degli intervenuti ed almeno la met del valore dell'edificio. Daniele De Bonis
113
114
LEsperto Risponde Il condominio 58 | RIFACIMENTO STRUTTURALE DEI FRONTALINI DEI BALCONI...................................... 26 59 | RINGHIERE DEI BALCONI................................. 27 60 | SPESE DI RIPRISTINO SPAZIO GARAGE .......... 27 61 | PERDITE RETE IDRICA....................................... 28 62 | PIAZZALE CONDOMINIALE.............................. 28 63 | SPESE PULIZIA STRAORDINARIA..................... 28 64 | RIPARTIZIONE DELLE SPESE DEL CANCELLO ................................................................ 29 65 | IMPIANTO FOTOVOLTAICO............................. 29 66 | DIVISIONE SPESE PER LAVORI SULLA FACCIATA.................................................................. 30 67 | DIVISIONE SPESE ASCENSORE PER ADEGUAMENTO....................................................... 30 68 | CONDOMINO MOROSO.................................. 31 69 | MILLESIMI DIVISI MALE ................................... 31 70 | BALCONI AGGETTANTI .................................... 31 71 | PARTI PRIVATE E SPESE COMUNI ................... 32 72 | SPESE CORTILE-PARCHEGGIO......................... 32 73 | SPESE PER RIPARAZIONI .................................. 33 74 | ABBATTIMENTO ALBERI DI ALTO FUSTO ...... 33 75 | MOROSIT......................................................... 33 76 | RIFACIMENTO DELLA FACCIATA ESTERNA.... 34 77 | LASTRICO SOLARE............................................ 34 78 | SUDDIVISIONE DELLE SPESE ORDINARIE ...... 35 79 | PULIZIA E ILLUMINAZIONE SCALE E VANI CONDOMINIALI ....................................................... 35 80 | RIFACIMENTO CORTILE E MARCIAPIEDE. ...... 35 81 | PLUVIALI ............................................................ 36 82 | RIFACIMENTO SOLETTA GARAGE................... 36 83 | RIPARAZIONE CANCELLO AUTOMATICO ...... 37 84 | LAVORI STRAORDINARI IMPIANTO FOGNARIO ................................................................ 37 85 | PREVALENZA DELLE CONSUETUDINI SULLE LEGGI............................................................. 37 86 | NUOVI CONTATORI DELL'ACQUA .................. 38 87 | INTESTAZIONE BOLLETTA LUCE ..................... 38 88 | SCARICHI FOGNARI.......................................... 38 89 | RESPONSIBILIT DEI PRECEDENTI CONDOMINI............................................................. 39 90 | RIFACIMENTO INTERNO DEI BALCONI. ......... 39 91 | VARIAZIONE COSTI........................................... 40 92 | LASTRICO SOLARE DI PROPRIET ESCLUSIVA................................................................ 40 93 | NUDA PROPRIETA' E USUFRUTTO.................. 41 94 | SPESA DEL PRECEDENTE PROPRIETARIO....... 41 95 | APPROVAZIONE DEL PREVENTIVO ................. 42 96 | SPESE ASCENSORE PRO CAPITE ..................... 42 97 | PULIZIA DEI CANALI E SOSTITUZIONE DI COPPI ROTTI............................................................. 43 98 | MURI DI CINTA DEI GIARDINI PRIVATI........... 43 99 | SPESE PER LASTRICI SOLARI ........................... 43 100 | RESPONSABILIT DEI CONDOMINI ............. 44 101 | RIPARTO SPESE PROGETTUALI E DI DIREZIONE LAVORI .................................................. 44 102 | RIPARTIZIONE SPESE LEGALI ........................ 45 103 | INGIUNZIONE DI PAGAMENTO .................... 45 104 | ASCENSORE IN CONDOMINIO ..................... 46 105 | TINTEGGIATURA DELLE CANCELLATA CONDOMINIALE ...................................................... 46 106 | DECRETO INGIUNTIVO .................................. 46 107 | COMPENSO DELL'AMMINISTRATORE.......... 46 108 | SPESE STRAORDINARIE PER L'ASCENSORE........................................................... 47 109 | FORNITURA ACQUA USO DOMESTICO ....... 47 110 | SPESE CONDOMINIO..................................... 48 111 | RIPARAZIONE DEL TETTO.............................. 48 112 | DANNI AL MURO DI CONTENIMENTO ........ 48 113 | SOSTITUZIONE POMPA PER POZZO ARTESIANO............................................................... 48 114 | MOVIMENTAZIONE DEL CASSONETTI ......... 49 115 | LA RESEDE E LE SPESE PER IL TETTO ........... 49 116 | SPESE A CARICO DEI CONDUTTORI............. 50 117 | TERRAZZI A LIVELLO ...................................... 50 118 | CONDOMINIO E ABITAZIONI LOCATE......... 50 119 | CONTABILIT PER INQUILINI E PROPRIETARI ............................................................ 51 120 | PORTONE ........................................................ 51 121 | SPESE DA ADDEBITARE AL CONDUTTORE.......................................................... 51 122 | LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE NEL VANO DI SCALA ....................................................... 52 123 | LASTRICO SOLARE A USO ESCLUSIVO......... 52 124 | INSTALLAZIONE CANNE FUMARIE............... 53 125 | RIPARAZIONE DELLA TERRAZZA................... 54
115
LEsperto Risponde Il condominio 126 | GRATE ALLE FINESTRE DELLA SCALINATA ............................................................... 54 127 | MILLESIMI ....................................................... 54 128 | SPESE ORDINARIE .......................................... 55 129 | USUFRUTTO.................................................... 55 130 | RIPARAZIONE BALCONI................................. 55 131 | REVISIONE TABELLA SPESE ........................... 56 132 | RIFACIMENTO DEL TETTO SENZA MILLESIMI ................................................................. 56 133 | L'INQUILINO E IL COMPENSO DELL'AMMINISTRATORE ......................................... 57 134 | IMPUTAZIONE DI COSTI ................................ 57 135 | SPESE STRAORDINARIE.................................. 58 136 | SPESE PER DANNI........................................... 58 137 | PULIZIA ANDRONE E ILLUMINAZIONE AUTOCLAVE.............................................................. 59 138 | SPESE STAORDINARIE.................................... 59 139 | AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO.................. 60 140 | VIOLAZIONI DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE ...................................................... 60 141 | AMMINISTRATORE CHE NON CONVOCA L'ASSEMBLEA ........................................................... 60 142 | SOPPALCO ABITAZIONE PORTINAIO ........... 61 143 | ANTENNE PARABOLICHE............................... 61 144 | ALBO PROFESSIONALE .................................. 62 145 | AUTOGESTIONE CONDOMINIALE................ 62 146 | CALCOLO DEL COMPENSO........................... 62 147 | REVOCA DEL MANDATO ............................... 62 148 | LEGITTIMIT DELLA TRANSAZIONE ............. 63 149 | ABUSO EDILIZIO E VIGILANZA AMMINISTRATORE................................................... 63 150 | COMPENSO AMMINISTRATORE SOLLECITI AI MOROSI ............................................. 64 151 | PASSAGGIO DI CONSEGNE SENZA FIRMA ........................................................................ 64 152 | COMPENSO COME DA PREVENTIVO............ 64 153 | RITENUTE D'ACCONTO 4% COMPENSO EXTRA ........................................................................ 65 154 | NOMINA AMMINISTRATORE......................... 65 155 | NOMINA A VOCE............................................ 66 156 | AMMINISTRATORE INADEMPIENTE ............. 66 157 | OBBLIGO GRATUIT ANCHE DOPO INCARICO? ................................................................ 67 158 | PASSAGGIO DI CONSEGNE........................... 67 159 | OBBLIGO DI NOMINA.................................... 68 160 | NOMINA.......................................................... 68 161 | NUOVO AMMINISTRATORE .......................... 69 162 | ONORARIO DELL'AMMINISTRATORE........... 69 163 | VERSAMENTI NON ESEGUITI ........................ 69 164 | FURTI E AMMINISTRATORE........................... 70 165 | DECORO .......................................................... 70 166 | PRESENZA DI UNO STUDIO DI PSICOLOGO.............................................................. 71 167 | PASSAGGIO DI CONSEGNE........................... 71 168 | TARGHE PUBBLICITARIE SULLA FACCIATA.................................................................. 72 169 | AUMENTO DI PREVENTIVO ........................... 72 170 | RICHIESTA DOCUMENTAZIONE.................... 73 171 | DIATRIBE TRA CONDOMINI .......................... 73 172 | REGOLAMENTO CONDOMINIALE GENERICO................................................................. 73 173 | AMMINISTRATORE NON CONFERMATO..... 74 174 | AZIONE CONTRO I MOROSI.......................... 74 175 | AUTO PARCHEGGIATE NEL CORSELLO BOX............................................................................ 74 176 | NOMINA NUOVO PORTIERE ......................... 75 177 | POTERI DELL'AMMINISTRATORE.................. 75 178 | PRIVACY DELLA CORRISPONDENZA DA CONDOMINI............................................................. 75 179 | RUMORI IN ORARI DI RIPOSO ...................... 76 180 | ASSICURAZIONE CONDOMINIALE ............... 76 181 | DIRITTO ALL'INFORMAZIONE ....................... 77 182 | REGOLAMENTO CONDOMINIALE................ 77 183 | PROROGATIO E SPESE STRAORDINARIA ..... 78 184 | MOROSIT CONDOMINI............................... 78 185 | CONFERMA DELL'AMMINISTRATORE.......... 79 186 | IN CINQUE CONDOMINIO? ....................... 79 187 | SUPERCONDOMINIO..................................... 79 188 | CONTO CORRENTE CONDOMINIALE .......... 80 189 | DISCRIMINAZIONE NEI CONFRONTI DELL'AFFITTUARIO .................................................. 80 190 | CREDITI DEL CONDOMINO VERSO L'AMMINISTRATORE................................................ 80 191 | ADEMPIMENTI FISCALI .................................. 81 192 | INSTALLAZIONE AUTOCLAVE ....................... 81
116
LEsperto Risponde Il condominio 193 | QUORUM RAFFORZATO ................................ 82 194 | RISPETTO DEL CODICE CIVILE E DELLE NORMATIVE.............................................................. 82 195 | LA RIFORMA E L'ALBO................................... 83 196 | ALBERI AL PIANO TERRA ............................... 84 197 | AMMINISTRATORE INADEMPIENTE ............. 84 198 | NOMINA-CONFERMA ANNUALE .................. 84 199 | ESERCIZI COMMERCIALI E REGOLAMENTO........................................................ 85 200 | CONTRATTO FIRMATO SENZA DELIBERA ASSEMBLEARE .......................................................... 85 201 | COMPENSO DELL'AMMINISTRATORE.......... 86 202 | UNA SRL PU ESSERE AMMINISTRATORE? ................................................. 86 203 | COMPENSO DEL 2% ...................................... 86 204 | AMMINISTRATORE IRREPERIBILE.................. 87 205 | GARAGE SOTTERRANEI.................................. 87 206 | RICHIESTA ARRETRATO CONDOMINO MOROSO................................................................... 88 207 | IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE .......................................................... 88 208 | VERBALE ASSEMBLEARE................................ 89 209 | SUPERCONDOMINIO ..................................... 89 210 | RICHIESTA DI DISTACCO DAL CONDOMINIO.......................................................... 90 211 | MODIFICHE ALL'ESTETICA ............................ 90 212 | RISTRUTTURAZIONE DEL CONDOMINIO..... 91 213 | ACQUISTO DI UN BALLATOIO COMUNE..... 91 214 | DUVRI OBBLIGATORIO SENZA PORTIERE?................................................................. 91 215 | VERTENZE LEGALI........................................... 91 216 | CAMBIO DEL REGOLAMENTO ...................... 92 217 | LAVATOI E TERRAZZA..................................... 92 218 | MODIFICHE AL REGOLAMANTO DI CONDOMINIO.......................................................... 92 219 | LA MAGGIOANZA........................................... 93 220 | DISTACCO DAL RISCALDAMENTO ............... 93 221 | SOTTOTETTO .................................................. 94 222 | MINI CONDOMINIO....................................... 94 223 | SOSTITUZIONE DI UNA DELIBERA................ 94 224 | NOMINA CONSIGLIERE ................................. 95 225 | NOMINA AMMINISTRATORE......................... 95 226 | NOTIFICA DI CONVOCAZIONE DI ASSEMBLEA .............................................................. 96 227 | NON RICONOSCIMENTO DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE........................................ 96 228 | DELIBERE ASEMBEA....................................... 97 229 | USO DELLE PARTI COMUNI .......................... 97 230 | ABOLIZIONE DEL SERVIZIO DI PORTINERIA.............................................................. 98 231 | ESECUZIONE DI DELIBERA NON COMUNICATA AGLI ASSENTI ................................. 98 232 | IN ASSEMBLEA IN MENO DI TRE .................. 99 233 | RIFACIMENTO TERRAZZO CONDOMINIALE ...................................................... 99 234 | PREVENTIVI ................................................... 100 235 | SPESE STRAORDINARIE................................ 100 236 | ANTENNA TV CENTRALIZZATA SU PROPRIET PRIVATA .............................................. 101 237 | AUTOCONVOCAZIONE ................................ 101 238 | BALCONI EX NOVO ...................................... 102 239 | DIVISORI POSTI AUTO ................................. 102 240 | PARCHEGGIO SELVAGGIO NELL'INTERNO DEL CONDOMINIO ..................... 103 241 | VERBALE REDATTO DAL PRESIDENTE........ 103 242 | APPROVAZIONE LAVORI SUL LASTRICO SOLARE ................................................................... 104 243 | ASSEMBLEA SENZA PRESIDENTE E SEGRETARIO ........................................................... 104 244 | ASSEMBLEA CONDOMINIALE VIA WEB..... 105 245 | QUANTE DELEGHE PU AVERE UN RAPPRESENTANTE ................................................. 105 246 | CONVOCAZIONE .......................................... 106 247 | APERTURA VELUX SUL TETTO..................... 106 248 | REGOLAMENTO CONDOMINIALE.............. 106 249 | CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO ............ 107 250 | REVISIONE DELLE TABELLE ......................... 107 251 | MAGGIORANZE RICHIESTE.......................... 107 252 | ANTENNA TV DA SOSTITUIRE..................... 108 253 | APERTURA DI UNA PORTA NELL'ATRIO CONDOMINIALE .................................................... 108 254 | COSTRUZIONE DI UN BOX NEL CORTILE .. 108 255 | PREVENTIVO TROPPO CARO....................... 109 256 | BILANCIO NON PRESENTATO..................... 109 257 | RIFACIMENTO TETTO................................... 109
117
LEsperto Risponde Il condominio 258 | TABELLE MILLESIMALI ................................. 110 259 | TABELLA MILLESIMALE................................ 110 260 | QUORUM COSTITUTIVI E DELIBERATIVI .... 111 261 | QUORUM DELIBERATIVO PER LA NOMINA AMMINISTRATORE ................................ 111 262 | ANTENNA CONDOMINIALE ........................ 111 263 | VARIAZIONE D'USO DELLA COSA COMUNE................................................................. 112 264 | IL VALORE DELLA DELEGA .......................... 112 265 | MILLESIMI ..................................................... 113
Risposte a cura di: Unai: Giulio Aleandri, Egidio Canestraro, Lucia Canestraro, Federica Di Carlo, Sergio Falcone, Ascarelli Germana, Giuseppe Gigaro, Filippo Meschini, Luca Palmerini, Fabrizio Schiavone, Luisa Tolomei; Coram Confedilizia: Vincenzo Nasini; Confedilizia - Antonio Nucera; ConfappiFederamministratori - Giovanni Tucci; Assocond - Augusto Cirla; Asppi: Andrea Gatto, Silvio Scarsi; Anapi: Vittorio Fusco, Gabriele Goldaniga; Anaci: Eugenio Antonio Correale, Fabio Gerosa, Massimo Ginesi, Carlo Parodi, Bruno Piscitelli, Edoardo Riccio; Alac: Lorenza Gaggero, Paolo Gatto; Gesticond Diego Russello; Anaip: Daniele De Bonis, Giovanni De Pasquale, Giuseppe De Pasquale, Arnaldo del Vecchio, Piergiorgio Gabrieli, Germana Granieri, Francesco Mazziotti ; Maurizio Cardaci; Luana Tagliolini; A cura di: Nicola Barone, Andrea Candidi, Cristiano DellOste, Saverio Fossati, Valentina Melis, Federica Micardi Progetto editoriale a cura di Andrea Gianotti Le risposte sono aggiornate al quadro normativo del 24 maggio 2011
118