Delibera assemblea condominiale:

cosa si può decidere nelle “Varie ed

Eventuali”
L’uso improprio della voce rappresenta vizio di
annullabilità: deve essere garantita una consapevole
e informata partecipazione dei condomini
all’assemblea. Le pronunce in materia

La voce “varie ed eventuali” non può essere utilizzata per assumere decisioni che
abbiano un carattere vincolante per i proprietari; tale spazio potrà essere utilizzato
solamente con finalità informative, programmatiche o di confronto reciproco da parte dei
condomini.

Risultano quindi ammissibili, a titolo esemplificativo, le seguenti attività:

 comunicazioni da parte dall’amministratore;

 richieste formulate dai condomini in ordine a preventivi da richiedere e da
approvare in altra sede;
 aggiornamenti su questioni non all’ordine del giorno;
 piccole richieste di intervento da parte dei condomini.

Se a seguito della discussione dovesse emergere la necessità di adottare una decisione, è

necessario inserire uno specifico punto all’ordine del giorno dell’assemblea
successiva.

Assumere delle delibere che vadano al di fuori di tali argomenti contravviene al

principio costante della Cassazione secondo cui ogni condomino debba essere
adeguatamente informato circa i punti posti all’ordine del giorno; ciò al fine di
permettere ai proprietari una partecipazione consapevole alla discussione:

“Affinché la delibera di un’assemblea condominiale sia valida, è necessario che l’avviso

di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificatamente
gli argomenti da trattare, sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire
agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione
alla deliberazione” (Cassazione Civile, sentenza n. 14223/2012).

Si ricorda che il vizio di cui sopra è un vizio di annullabilità e va impugnato nei termini
di cui all’art. 1137 c.c.

Sul punto si richiamano le seguenti pronunce.

Sentenza del Tribunale di Roma del 03.11.2011:

“Laddove l’art. 1136, comma 6, c.c., prescrive che i partecipanti al condominio edilizio
debbano essere invitati alla riunione assembleare, esso richiede, nel contempo, che gli
stessi debbano essere previamente messi al corrente dei temi oggetto della delibazione
collegiale sì da consentire una partecipazione effettiva e concreta e permettere, nel
contempo, di poter operare le personali valutazioni in merito anche all’opportunità o
alla necessità, in ragione del personale interesse, a intervenire alla stessa; ne consegue
che l’eventuale deliberazione su questioni che non siano state inserite all’ordine del
giorno e che non siano state oggetto di pregressa informativa ai condomini partecipanti,
proprio perché pregiudicante detto diritto alla partecipazione effettiva e consapevole,
normativamente sancito dagli artt. 1105 e 1136 c.c., è illegittima e, pertanto, possibile
oggetto di giudiziale gravame ai sensi dell’art. 1137 c.c..”;

Sentenza del Tribunale di Roma n. 10247/2018:

“La domanda di annullamento delle parti della delibera che hanno conferito l’incarico
ai consiglieri di scala di organizzare il sorteggio per la rotazione dei posti auto e la
sostituzione della porta dell’ascensore del piano terra vanno invece esaminate nel
merito.

Al riguardo, premesso che gli attori non erano presenti all’assemblea, l’impugnativa è
fondata per essere tali deliberati intervenuti su oggetti che non erano stati posti
all’ordine del giorno della riunione né erano rispetto ad esso prefigurabili in esito ad
eventuali discussioni sui temi ivi indicati. Come emerge dalla lettura del verbale,
l’assemblea ha preso tali determinazione nella parte dedicata all’ordine del giorno alle
“ varie ed eventuali “, formula che appare all’evidenza generica e può legittimare
l’adozione di mere dichiarazioni di intento o atti privi di efficacia vincolante non già atti
dispositivi in ordine alla gestione dei beni comuni. La domanda di annullamento va
pertanto accolta risultando pregiudicato, in ordine a tali deliberati, il diritto dei
condomini ad una partecipazione informata all’assemblea, diritto la cui violazione
comporta l’annullabilità della delibera ai sensi dell’art. 1105 cod. civ.., applicabile in
tema di condominio in forza del rinvio operato dal successivo art. 1139”.