CIVILE

Approfondimenti

gli

Conversione della convalida di sfratto in rito ordinario: formulabili nuove domande, eccezioni e riconvenzionali
a cura di Luigi Cameriero* e Chiarastella Gabbanelli**

la QUESTIONE
Quali sono ratio e caratteri del procedimento per convalida di sfratto? Quali i presupposti di applicabilit? Qual il giudice competente? Cosa deve contenere latto introduttivo? La notificazione ha caratteristiche precauzionali particolari? Quali poteri processuali risultano esercitabili dalle parti in sede di conversione del procedimento per convalida in rito ordinario? In che termini possibile sanare la morosit?

l APPROFONDIMENTO
XX Ratio e caratteri del procedimento per convalida di sfratto Il procedimento per convalida di sfratto un rito speciale di condanna, alternativo al processo ordinario, la cui ratio risiede nellesigenza di conseguimento del titolo esecutivo di rilascio della cosa locata in breve tempo. In omaggio a esigenze di economia processuale, il rito de quo, caratterizzato dalleventuale sommariet della cognizione, rappresenta, invero, insieme al procedimento per ingiunzione, larchetipo dei processi semplificati. Il requisito della sommariet non riferibile alla superficialit della cognizione, bens al meccanismo connesso allacquiescenza (il riferimento allordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c.), o allincompletezza della cognizione (in ipotesi di ordinanza di rilascio con riserva, ex art. 665 c.p.c.). In tal senso opportuno evidenziare che la mancata comparizione o la mancata opposizione dellintimato comparso esimono il giudice dallindagine sui fatti dedotti dallintimante a fondamento della domanda ma non dallaccertamento della sussistenza di condizioni e presupposti processuali dellazione. Il giudice chiamato a vagliare, inoltre, lidoneit dei fatti dedotti a produrre gli effetti invocati. Malgrado si faccia riferimento a una cognizione sommaria, il giudizio diretto a sfociare in un provvedimento emesso in forma di ordinanza ma idoneo ad acquisire efficacia di giudicato in senso sostanziale. In giurisprudenza stato specificato che lordinanza di convalida di licenza o sfratto per finita locazione, preclusa lopposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sullesistenza
* Avvocato del Foro di Potenza e componente del Comitato di redazione della Rivista. ** Cultrice di diritto pubblico comparato presso lUniversit di Napoli. Marzo 2011 n. 3

www.24oreavvocato.ilsole24ore.com

41

Approfondimenti

gli

CIVILE

della locazione; sulla qualit di locatore dellintimante e di conduttore dellintimato; sullintervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto; ma altres sulla qualificazione di esso, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, strettamente correlata alla tipologia del contratto, come nel caso di rilascio disposto, per il regime transitorio, ai sensi dellart. 58, legge 27 luglio 1978, n. 392, se la locazione a uso di abitazione e degli artt. 67, integrato dallart. 15 bis, legge 25 marzo 1982, n. 94 e 71 della stessa legge, se la locazione a uso diverso. In caso poi vi sia contrasto tra pi giudicati sulle predette questioni, la fonte regolatrice del rapporto costituita dallultimo di essi (Cass. n. 6406/1999).

Normativa di riferimento
Codice di procedura civile: artt. 657-669; Legge 27 luglio 1978, n. 392: artt. 1-66.

XX Presupposti di applicabilit Con il procedimento de quo possibile far valere solo il diritto al rilascio di un immobile a favore di un locatore o di un concedente in forza di un contratto di locazione, affitto, di mezzadria o colonia (art. 657 c.p.c.) ovvero in forza di un contratto di locazione dopera avente come corrispettivo (totale o parziale) il godimento di un immobile (art. 659 c.p.c.). Il diritto al rilascio sorge quando il contratto scaduto ovvero qualora si sia verificato un evento idoneo a determinare la risoluzione del rapporto contrattuale. Lazione di condanna, tuttavia, pu essere proposta prima della scadenza del contratto e anche in ipotesi in cui non si sia verificata alcuna causa di risoluzione. Come stato avvedutamente sottolineato in dottrina, tale meccanismo implica un ampliamento notevole dello spettro di ipotesi riconducibili allinteresse ad agire: questo procedimento rappresenta, in tal senso, esempio pi caratteristico delle azioni di condanna in futuro. In ipotesi in cui il giudice ritenga non vi siano presupposti per lapplicazione del rito de quo, se competente decide nel merito, ovvero tenuto a rimettere la causa al giudice competente (Cass. n. 3595/1981). Qualora il contratto sia scaduto il locatore o il conducente pu intimare lo sfratto purch non si sia verificata la tacita riconduzione. Autorevole dottrina e parte della giurisprudenza escludono la litispendenza tra giudizio speciale de quo e azione ordinaria di rilascio pendente in una fase anteriore e relativa al medesimo contratto di locazione: tale impostazione ermeneutica fondata sullasserita differenza tra i due giudizi del petitum immediato in senso sostanziale (Cass. n. 10083/1998). XX Competenza e atto introduttivo La competenza spetta al tribunale: la causa va introdotta dinanzi al giudice del luogo in cui si trova la cosa locata (art. 661 c.p.c.). In ipotesi di incompetenza per territorio, questa va rilevata a istanza di parte o dufficio, entro la prima udienza. Con riguardo alla legittimazione attiva va precisato che non occorre la propriet del bene, ma solo la sua disponibilit (Cass. n. 9491/1994) che derivi da un titolo idoneo a trasferire al conduttore la detenzione e il godimento (Cass. n. 4714/1982). In ipotesi di pi locatori, ciascuno pu agire autonomamente in giudizio, salvo opposizione degli altri comproprietari: qualora questi ultimi siano in possesso di quota maggioritaria, devono costituirsi in giudizio onde opporsi allazione (Cass. n. 4005/1995).

42

www.24oreavvocato.ilsole24ore.com

Marzo 2011 n. 3

CIVILE

Approfondimenti

gli

Ai sensi dellart. 657 c.p.c. latto introduttivo viene indicato come intimazione della licenza con contestuale citazione per la convalida. Lintimazione deve contenere lindicazione della data in corrispondenza della quale lordine di rilascio produrr effetto: tale data va determinata con riferimento ai patti contrattuali, alla legge o agli usi locali in relazione alla domanda (Cass. n. 8109/1991). Tra il giorno della notificazione dellintimazione e quello delludienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni, salva abbreviazione della met su istanza dellintimante (art. 660 c.p.c.). Particolari cautele sono connesse alla procedura di notificazione, in considerazione delle conseguenze ricollegabili alla mancata comparizione dellintimato: esclusa la validit della notificazione al domicilio eletto, e quando la notificazione non avviene in mani proprie, lufficiale giudiziario deve avvertire lintimato della effettuata notificazione con lettera raccomandata, allegandone la ricevuta alloriginale dellatto (art. 660, comma 7, c.p.c.). Nellatto di citazione il locatore deve dichiarare la propria residenza o eleggere il domicilio nel comune dove ha sede il giudice adito; in alternativa le notificazioni delle opposizioni e di ogni altro atto avvengono in cancelleria (art. 660, comma 2, c.p.c.). Le parti si costituiscono depositando in cancelleria lintimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta oppure presentando tali atti al giudice in udienza (art. 660, comma 1, c.p.c.). XX Prima udienza: le ipotesi verificabili In prima udienza possono verificarsi diverse ipotesi:  il locatore non compare: il processo destinato a estinguersi ma, secondo taluni, vengono fatti salvi gli effetti sostanziali dellatto di disdetta eventualmente contenuto nella citazione;  lintimato non compare: il giudice ordina la rinnovazione della notificazione della citazione se risulta o appare probabile che lintimato non abbia avuto conoscenza della citazione o la sua mancata comparizione sia dipesa da caso fortuito o forza maggiore (art. 663 c.p.c., comma 1);  lintimato pur comparendo non si oppone: il giudice pu emanare provvedimento definitivo (art. 663 c.p.c., comma 1); lintimato compare e si oppone: tale contegno processuale decreta la conversione del rito speciale in  procedimento ordinario, che si svolge secondo le regole del rito locatizio;  lintimato compare, si oppone ma non prova per iscritto le sue eccezioni: il giudice pu pronunciare un provvedimento di cognizione sommaria. In ipotesi di opposizione tardiva (ovvero verificatasi dopo la convalida a causa di mancata tempestiva conoscenza dovuta a irregolarit della notificazione, caso fortuito o forza maggiore), attraverso la cui proposizione lintimato mira a essere rimesso in termini, la stessa si configura come impugnazione del provvedimento emesso. Segue alla rescissione dellordinanza la prosecuzione del processo nelle forme della cognizione piena. XX Opposizione tempestiva: la conversione del rito sommario inX procedimento ordinario Come anticipato, lopposizione tempestiva dellintimato decreta la conversione del procedimento sommario in rito ordinario. Secondo un orientamento risalente ma consolidatosi in giurisprudenza, in seguito alla conversione del rito sommario in processo ordinario, le parti possono esercitare tutti i
Marzo 2011 n. 3

www.24oreavvocato.ilsole24ore.com

43

Approfondimenti

gli

CIVILE

poteri propri del procedimento in questione, compresa per il locatore la possibilit di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella formulata in origine, e per il conduttore la possibilit di dedurre nuove eccezioni e di proporre domanda riconvenzionale (Cass. n. 11876/1975; Cass. n. 21242/2006; Cass. n. 16635/ 2008). Lemendatio sarebbe consentita fino alla precisazione delle conclusioni (Cass. n. 11491/2000). XX Ammissibilit della domanda riconvenzionale: la recente pronunciaX della Cassazione 28 giugno 2010, n. 15399 In tema di proponibilit della domanda riconvenzionale vanno registrate opinioni divergenti. In dottrina taluni hanno sostenuto con vigore la preclusione alle riconvenzionali. In giurisprudenza, al contrario, si specificato che, nel procedimento sommario di sfratto, la domanda riconvenzionale pu essere proposta dallatto di opposizione alla convalida. In dettaglio, stato sostenuto di recente che in sede di procedimento per convalida di sfratto per morosit, laddove lintimato contesti il fondamento dellintimazione stessa e proponga domanda riconvenzionale, pur avendo adempiuto tempestivamente al pagamento a seguito di concessione del termine di grazia, lopposizione determina la conclusione del procedimento sommario e linstaurazione di un autonomo processo a cognizione ordinaria, nel quale il giudice dovr valutare tutte le domande, eccezioni e contestazioni, rispettando il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato (Cass. n. 15399/2010). XX Sfratto per morosit Il procedimento per convalida di sfratto applicabile non solo nellipotesi in cui si voglia ottenere il titolo esecutivo in una fase anteriore alla scadenza ma anche qualora il diritto al rilascio sia attuale in considerazione della risoluzione del rapporto contrattuale pronunciata dal giudice per morosit. La norma di cui allart. 658 c.p.c. dispone che il locatore pu intimare al conduttore lo sfratto con le modalit stabilite nellarticolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze. Lazione in questione ha natura costitutiva e di condanna, in quanto possibile, attraverso le forme del procedimento per convalida, ottenere il provvedimento di rilascio che implica la risoluzione del rapporto contrattuale. possibile, inoltre, ottenere il pagamento dei canoni scaduti secondo le forme proprie del procedimento ingiuntivo. Con riguardo al termine per il pagamento dei canoni scaduti, lart. 55 della legge n. 392/1978 prevede la sanatoria in sede giudiziale per non pi di tre volte nel corso di un quadriennio, a condizione che il conduttore alla prima udienza versi limporto dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. La legge in questione applicabile solo alle locazioni a uso abitativo (Cass., S.U., n. 272/1999). Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficolt del conduttore, pu assegnare un termine non superiore a novanta giorni. In tal caso rinvia ludienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. Da evidenziare la previsione in forza della quale si stabilisce che se linadempienza, protrattasi per

44

www.24oreavvocato.ilsole24ore.com

Marzo 2011 n. 3

CIVILE

Approfondimenti

gli

non oltre due mesi, conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, la morosit pu essere sanata, per non pi di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, e il termine di cui al secondo comma di centoventi giorni,. Il provvedimento relativo alla concessione del termine di grazia ha la forma dellordinanza revocabile: va specificato, tuttavia, che, qualora vi siano ulteriori contestazioni, la questione va definita con sentenza in quanto pregiudiziale (Ricci, Lo sfratto per morosit secondo la legge 27 luglio 1978, n. 392, in Riv. trim. dir. e proc. civ., 1980, 849 ss.). Qualora, a seguito della concessione del termine di grazia, il pagamento non avvenga, il giudice deve emettere ordinanza di convalida (Cass. n. 19772/2003). Con riguardo al mancato pagamento degli oneri accessori va registrato un contrasto in giurisprudenza: taluni hanno ritenuto applicabile anche in questa ipotesi il procedimento ex art. 658 c.p.c., in considerazione del regime cui sono sottoposti tali oneri dalla legge n. 392/1978 (Cass. n. 1066/1987). Malgrado talune resistenze tale impostazione stata infine sposata anche di recente (Corte Cost. n. 377/1988, Cass. n. 17738/2002).

Approfondimenti dottrinali
Anselmi Blaas, Il procedimento per convalida di licenza o di sfratto, Giuffr, 1966; Di Marzio, Il procedimento per convalida di licenza e sfratto, Giuffr, 1998; Di Marzio, Procedimento per convalida: ammissibili le domande nuove dopo la trasformazione del rito, in Immobili e propriet, 3, 2007; Duni, Il procedimento di convalida di sfratto, Giuffr, 1957; Garbagnati, I procedimenti di ingiunzione e per convalida di sfratto, Giuffr, 1979; Proto Pisani, Il procedimento per convalida di sfratto, in Riv. trim. dir. e proc. civ. , 1988, 1354 ss.; Trisorio Liuzzi, Procedimenti in materia di locazione, in Dig. disc. priv., sez.civ., XIV, Torino, 1996, 490 ss.; Troncone, Elementi essenziali del procedimento per convalida di sfratto, in Rass. locaz., 2004, 545.

XX Considerazioni conclusive La previsione di un meccanismo di tutela sommaria in ipotesi in cui il ricorso al rito ordinario non sia necessario, considerata lassenza di contestazioni da parte del convenuto, si impone in un sistema teso a garantire il razionale contemperamento tra esigenze di effettivit della tutela e di semplificazione. Malgrado le evidenti analogie tra il procedimento per convalida di sfratto e il procedimento per decreto ingiuntivo, in virt di un confronto di tipo strutturale tra i due istituti, non appare coerente considerare gli stessi come species appartenenti al medesimo genus. Le sostanziali differenze tra le due tipologie di rito relative al meccanismo procedurale predisposto in sede di normazione sono state rilevate, in particolare, in relazione al fatto che lopposizione a decreto ingiuntivo implica lavvenuta emanazione di un provvedimento decisorio e dunque opera come impugnazione che, se non effettuata, rende immutabile il decreto. Al contrario, la mancata opposizione del conduttore intimato non opera quale preventiva rinuncia allimpugnazione. Tali considerazioni appaiono rilevanti onde escludere qualsivoglia operazione di tipo analogico in sede interpretativa.
Marzo 2011 n. 3

www.24oreavvocato.ilsole24ore.com

45

Approfondimenti
la SELEZIONE GIURISPRUDENZIALE
OPPOSIZIONE TARDIVA ALLA CONVALIDA

gli

CIVILE

Cassazione civ., Sez III, 4 giugno 2009, n. 12880 Lopposizione tardiva alla convalida prevista dallart. 668 c.p.c., che introduce un procedimento con carattere ibrido al quale, ricorrendo i presupposti di legge, assegnata la funzione di rimessione in termini nellopposizione allintimazione con linsorgenza di una situazione processuale analoga a quella conseguente alla proposizione dellopposizione tempestiva nel corso del procedimento per convalida, deve essere inclusa a pieno titolo nellambito dei procedimenti di sfratto di cui allart. 92 del R.D. n. 12 del 1941 (come richiamato dallart. 3 della legge n. 742 del 1969), con la conseguenza che fa eccezione, al pari dellopposizione tempestiva, al principio generale della sospensione dei termini processuali durante il periodo feriale, sia pure solo con riguardo alla prima fase finalizzata alla sospensione dellesecuzione della convalida e caratterizzata da peculiari ragioni di urgenza. da ritenersi, peraltro, manifestamente infondata la questione di legittimit costituzionale, in relazione allart. 24 Cost., dellart. 1 della citata legge n. 742 del 1969 nella parte in cui non si applica al termine previsto per lopposizione alla convalida di cui allart. 668 c.p.c., poich leccezione alla sospensione dei termini introdotta dallart. 3 della medesima legge n. 742 del 1969, siccome diretta a favorire la rapida emissione dei provvedimenti di rilascio, si rivela funzionale nel caso dellopposizione tardiva proprio alle esigenze di difesa della parte intimata, consentendole di ottenere, anche nel corso del periodo feriale, la sospensione dellesecuzione.

SFRATTO PER MOROSIT

Cassazione civ., Sez. III, 16 maggio 2006, n. 11380 In tema di procedimento di sfratto per morosit, avverso la ordinanza di convalida consentito lappello soltanto per denunciare che il provvedimento stato emesso in difetto dei presupposti di legge, restando il provvedimento soggetto, diversamente, soltanto al rimedio dellopposizione tardiva di cui allart. 668 c.p.c. Ne consegue che inammissibile lappello proposto contro unordinanza di convalida pronunciata a seguito di mancata sanatoria nel termine della morosit, poich lordinanza pronunciata correttamente. (Nella fattispecie lintimato non aveva provveduto a sanare la morosit nel termine assegnatogli e il giudice aveva convalidato lo sfratto con ordinanza, cui quello aveva proposto appello svolgendo contestazioni di merito; la S.C. ha respinto il suo ricorso ma dichiarando, sulla base del citato principio, linammissibilit dellappello, rigettato dalla Corte di merito).

OPPOSIZIONE DEL DIFENSORE PRIVO DI PROCURA O DI UN TERZO

Cassazione civ., Sez. III, 14 luglio 2006, n. 16116 Nel procedimento per convalida di sfratto, lintimato, invece di comparire personalmente, ha facolt di nominare un procuratore speciale (o di incaricare un nuncius), il quale alludienza pu limitarsi a manifestare la volont dellintimato di opporsi o non opporsi alla convalida senza depositare procura e senza svolgere altre attivit riservate alla difesa tecnica. Nel primo caso si attua comunque il passaggio dalla fase speciale a quella ordinaria del procedimento, nella quale lintimato pu proporre anche con le memorie integrative le eccezioni che non ha proposto prima, atteso che lopposizione dichiarata alludienza del procedimento per convalida non deve essere motivata, e non sono quindi configurabili preclusioni in proposito.

ORDINANZA DI CONVALIDA
Cassazione civ., Sez. III, 30 marzo 2000, n. 3889 Il procedimento per convalida di sfratto caratterizzato da tipicit e immediatezza che non consentono alternative oltre alladozione o non adozione del provvedimento di convalida alla prima udienza. Ci comporta che non sono possibili rinvii di sorta (fatta eccezione ovviamente per i rinvii dufficio disposti per la mancata tenuta delludienza), che snaturerebbero siffatto procedimento consentendo, fra laltro, la costituzione in giudizio dellintimato, che farebbe venir meno proprio il fondamentale presupposto su cui si fonda la possibilit di ado-

46

www.24oreavvocato.ilsole24ore.com

Marzo 2011 n. 3

CIVILE

Approfondimenti

gli

zione di un provvedimento di convalida. Consegue che, costituitasi la parte intimata con atto dopposizione dopo il rinvio della prima udienza, il provvedimento di convalida reso nel contraddittorio delle parti, avuto riguardo a tutte le loro difese, ha natura sostanziale di sentenza e come tale impugnabile con lappello.

RINVII
Cassazione civ., Sez. III, 15 dicembre 2000, n. 18853 In tema di convalida di sfratto alladozione del provvedimento di rilascio pu pervenirsi anche quando, allistanza di convalida, formulata in conformit al rilievo prospettato in udienza dallintimato riguardo a una scadenza della locazione diversa da quella indicata in citazione, segua lespressa e incondizionata adesione dello stesso intimato. Infatti, il provvedimento ex art. 663, primo comma, purch emesso nello schema procedimentale relativo e senza violazione del principio del contradditorio, ben pu assumere il contenuto diverso che le parti concordemente manifestano di volere, venendo cos a definire la controversia nei termini reciprocamente satisfattivi individuati dalle stesse parti e nellattuazione del principio di economia processuale, essendo ormai superfluo il prosieguo del giudizio di merito ex art. 667. Per le sentenze di Cassazione si rinvia a: Lex 24 & Repertorio 24 (www.lex24.ilsole24ore.com).

la PRATICA
IL CASO CONCRETO
Cassazione civ., Sez. III, 5 marzo 2009, n. 5356
Tizia conduceva in locazione un appartamento a seguito della sottoscrizione di un contratto di locazione per uso di abitazione transitoria per la durata di un anno rinnovabile solo per un ulteriore anno. Successivamente la stessa adiva il Tribunale competente chiedendo preliminarmente laccertamento della natura del contratto come abitativo stabile, lemanazione di declaratoria di simulazione del contratto per uso transitorio e, in subordine, il rinnovo del rapporto come abitativo stabile per un ulteriore periodo. Tizia affermava, inoltre, di aver corrisposto un canone superiore a quello determinato ai sensi della legge n. 392 del 1978, avendo versato la somma complessiva di L. 48.000.000, invece dellimporto di L. 7.233,707, dovuto per legge: risultava creditrice dellimporto di L. 41.566.293; era inoltre creditrice della somma di L. 2.476.975 per differenza fra il deposito versato e quello dovuto. Tizia chiedeva al giudice competente che, previo accertamento dellequo canone, Caia fosse condannata alla restituzione della somma percepita in eccesso a titolo di canone nella misura indicata o in quella maggiore o minore accertata in corso di causa, oltre rivalutazione, interessi, anatocismi, nonch alla restituzione delle differenze sul deposito cauzionale e al pagamento degli interessi maturati. Si costituiva Caia asserendo che il contratto era stato stipulato per esigenze transitorie della conduttrice, che le somme corrisposte dopo la scadenza contrattuale costituivano compensi per loccupazione dellimmobile e che il deposito cauzionale era stato assorbito dagli scoperti per tassa rifiuti e oneri condominiali non corrisposti dalla ricorrente. Il Tribunale di Roma si pronunciava determinando lequo canone della locazione; condannava dunque Caia al pagamento, in favore di Tizia, della somma di Euro 21.363,900 con gli interessi legali a decorrere dalla domanda, nonch alla somma di Euro 1.279,25, con gli interessi legali. Il Tribunale pronunciava, inoltre, risoluzione per grave inadempimento della conduttrice del contratto di locazione stipulato, condannava Tizia allimmediato rilascio dellimmobile, fissando la data per lesecuzione; condannava Tizia al pagamento in favore di Caia della somma di Euro 1.183,90, con gli interessi legali a decorrere dalla domanda; dichiarava integralmente compensate fra le parti le spese di lite. Contro questa decisione entrambe le parti proponevano separati appelli, poi riuniti. Con sentenza la Corte di Appello di Roma rigettava gli appelli confermando limpugnata decisione, e compensava interamente le spese del grado. Contro questa decisione ricorrevano entrambe le parti.

Marzo 2011 n. 3

www.24oreavvocato.ilsole24ore.com

47

Approfondimenti

gli

CIVILE

La soluzione accolta dalla Suprema Corte La Corte, dopo aver vagliato i differenti motivi di ricorso, li ha respinti dichiarandoli inammissibili sulla scorta di plurime valutazioni, e ha compensato le spese del giudizio di cassazione. La Corte ha stabilito, in particolare, con riguardo alleccezione di inammissibilit della domanda di risoluzione per lomesso pagamento di oneri condominiali, poich formulata unicamente con la memoria integrativa ampliando la domanda formulata con lintimazione di sfratto, che Nel procedimento per convalida di sfratto, lopposizione dellintimato ai sensi dellarticolo 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e linstaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facolt connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilit di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sfratto; e per il conduttore la possibilit di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale.

FAC-SIMILE
TRIBUNALE DI <>

INTIMAZIONE DI SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE E CONTESTUALE ATTO DI CITAZIONE PER CONVALIDA
Il sig. <> residente in <> via <> n. <>, rappresentato e difeso dallAvv. <> <> ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in <> alla Via <> n. <> come da procura speciale apposta a margine del presente atto, premesso  che il ricorrente proprietario di un locale adibito a <> posto in <> via <> n. <> condotto in locazione dal signor <> come da contratto del <> registrato il <> presso lUfficio del Registro di <>;  che il contratto gi scaduto e il proprietario ha manifestato, nelle forme e tempi di legge a mezzo lettera raccomandata a/r recapitata in data <>, la propria volont di risolverlo al fine di evitare la tacita riconduzione;  che alla scadenza del contratto il conduttore non ha liberato il locale; Tutto ci premesso e considerato il sig. <>, come sopra rappresentato e difeso intima al signor <> <>, residente in <> Via <> , n. <>, sfratto per finita locazione diffidandolo a lasciare immediatamente libero da persone, vuoto di cose e nella piena disponibilit del ricorrente il locale posto in <> via <> n. <> , e nel contempo, cita il medesimo signor <> <> a comparire davanti al Tribunale di <> alludienza che ivi stesso si terr il giorno <> (rispettare il termine di cui allart. 660 c.p.c. che deve intercorrere fra notificazione e udienza) alle ore 9,30 e seguenti presso i noti locali di via <> n. <>, sede del Palazzo di Giustizia, giudice designando ex art. 168 c.p.c., con invito a costituirsi in giudizio nei modi e nei termini di cui agli artt. 166 e 167 c.p.c. e
(segue)

48

www.24oreavvocato.ilsole24ore.com

Marzo 2011 n. 3

CIVILE

Approfondimenti

gli

lavvertimento che non comparendo o comparendo e non proponendo opposizione, lo sfratto sar convalidato ai sensi dellart. 663 c.p.c. con apposizione della formula esecutiva, per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni Voglia il Tribunale di <>, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:  convalidare lintimato sfratto per finita locazione; In caso di opposizione:  emettere ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva;  nel merito e definitivamente: rigettare la spiegata opposizione e, conseguentemente, dichiarare risolto il contratto di locazione. In ogni caso con fissazione della data di esecuzione del provvedimento e con vittoria di spese, competenze e onorari del giudizio.

Dichiarazione di valore ai fini del contributo unificato

Il sottoscritto avv. <> <> ai sensi dellart. 14 del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dichiara che il valore del presente procedimento pari a <> e che lo stesso verte in materia di locazione. (luogo e data) Avv. <> <>

FAC-SIMILE
INTIMAZIONE DI SFRATTO PER MOROSIT E CITAZIONE PER LA CONVALIDA
Il Signor Tizio, residente in <>, via <>, <>, e, ai fini della presente procedura, elettivamente domiciliato in <>, via <>, n. <>, presso lo studio e la persona dellAvv. <>, che lo rappresenta e difende in forza di procura a margine del presente atto premesso che: l stante proprietario locatore dellimmobile sito in <>, via <>, n. <>, piano .., int. ..; detto immobile veniva concesso in locazione, a uso di abitazione, al Signor Caio, in forza di scrittura privata  del <>/<>/<>, verso il canone mensile di <>. Tale scrittura veniva regolarmente registrata con il n. <> in data <>/<>/<>;  il conduttore si reso moroso nel pagamento dei canoni relativi alle mensilit di <>, a nulla valendo gli inviti ad adempiere, da ultimo con raccomandata a/r del <>/<>/<>, rimasta priva di riscontro;  il locatore, allo stato attuale, risulta pertanto creditore nei confronti del conduttore della somma complessiva di <>, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalle relative scadenze.
(segue)

Marzo 2011 n. 3

www.24oreavvocato.ilsole24ore.com

49

Approfondimenti

gli

CIVILE

Quanto sopra premesso, listante, come in atti, rappresentato, domiciliato e difeso, intima sfratto per morosit al Signor Caio relativamente allimmobile dal medesimo detenuto, sito in <>, alla via <>, n. <>, piano <>, int. <>, con invito a rilasciarlo nella piena disponibilit dellistante libero da persone e cose, e, nel contempo, cita il Signor Caio, residente in <>, via <>, n. <>, a comparire innanzi allintestato Tribunale alludienza del <>/<>/<> (debbono trascorrere almeno venti giorni tra la notifica della citazione dellatto al conduttore e la data delludienza di comparizione), ore 9 e seguenti, Sezione e Giudice da designarsi, con linvito a costituirsi nei modi e nei termini di legge e con espresso avvertimento che, in caso di mancata comparizione o se comparendo non si oppone, il Tribunale proceder alla convalida dellintimato sfratto, e che, in caso di mancata costituzione, si proceder in sua contumacia, affinch il Tribunale Ill.mo, ogni contraria istanza disattesa, voglia convalidare lintimato sfratto per morosit, con fissazione a breve della data del rilascio e ordine al cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce al presente atto, nonch emettere decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo per limporto di <> per canoni scaduti o da scadere, oltre interessi, spese e competenze professionali. Si produce: Luogo, data <> 1) copia del contratto di locazione; Avv. <> 2) bollette di pagamento inevase; 3) raccomandata a/r del <>/<>/<>

le SEGNALAZIONI
In tema di procedimento per convalida di sfratto: Masoni, Limpugnazione speciale: opposizione tardiva e convalida di sfratto, in Immobili & Diritto, 6/2010, 34; Cecchella (a cura di), Diritto processuale civile, Il Sole 24 Ore, 2010; Cecchella (a cura di), Guida al nuovo processo civile di cognizione, Il Sole 24 Ore, 2009. In tema di locazione: Avigliano, Indennit di avviamento commerciale in caso di uso promiscuo, in Ventiquattrore Avvocato, 11/2010, 29.

50

www.24oreavvocato.ilsole24ore.com

Marzo 2011 n. 3