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Studio n.

5434/C
Vendita di immobili con riserva di propriet e loro successiva circolazione
Approvato dalla Commissione studi civilistici il 10 dicembre 2004
1) Il problema.
Il problema dal quale trae origine il presente studio riguarda la possibilit di
procedere alla vendita di un bene immobile pervenuto in forza di atto di
vendita con riserva della propriet, in assenza dell'atto di assenso a
cancellazione della detta riserva.
In particolare, necessario verificare se il Notaio incaricato di stipulare l'atto di
trasferimento dell'immobile, possa prescindere dal richiedere il consenso alla
cancellazione della riserva di propriet gravante sul bene e specificatamente
occorre chiedersi in quali circostanze ed in presenza di quali presupposti ci
possa eventualmente avvenire.
Non vi dubbio che, al fine di garantire la sicura circolazione del bene, il Notaio
dovr sempre richiedere l'assenso alla cancellazione del riservato dominio;
tuttavia per alcune limitate e particolari ipotesi, nelle quali vi sia l'oggettiva
difficolt o l'impossibilit di reperire il venditore (ad esempio perch dalla
vendita decorso un tempo assai ampio), occorre confrontarsi con il problema
in esame.
2) Applicabilit delle norme in materia di vendita con riserva di propriet a beni
immobili.
Preliminarmente appare opportuno dar conto dell'orientamento assolutamente
dominante in giurisprudenza e dottrina in ordine all'applicabilit delle norme in
materia di vendita con riserva della propriet - artt. 1523 - 1526 c.c. (norme
dettate nella sez. II del Capo I del Titolo III del libro quarto del Codice Civile,
sezione riferita espressamente alla "vendita di cose mobili"), anche ai beni
immobili. (1)
In tal senso, si ritenuta non decisiva la collocazione dell'istituto nella sezione
relativa ai beni mobili, collocazione che trova la sua giustificazione nella
maggiore, ma non esclusiva, applicabilit della riserva di propriet per le cose
mobili; nel contempo, in mancanza di una norma proibitiva (il cui fondamento
peraltro non sarebbe di facile giustificazione), l'autonomia privata ben pu
prevedere l'inserimento di una clausola portante la riserva di propriet in una
vendita immobiliare. (2)
N, d'altro canto, pu sostenersi che la garanzia prevista per il venditore in
relazione al non integrale versamento del prezzo possa o debba essere limitata
a quanto previsto dall'art. 2817 n. 1 c.c., che attribuisce l'ipoteca legale
all'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi
derivanti dalla vendita.

Pertanto, non potendosi attribuire un rilievo esclusivo e assorbente all'ipoteca


legale, ben potr il venditore avvalersi della pi efficace garanzia costituita
dalla riserva di propriet. (3)
D'altronde il "riservato dominio" per i beni immobili stato espressamente
previsto da leggi speciali sia in materia civile, quali quelle in tema di
assegnazioni di fondi agricoli (4), sia in materia tributaria. (5)
In ultimo, va dato atto della circostanza che nella prassi negoziale e nell'attivit
notarile, l'applicabilit della riserva di propriet ai beni immobili costituisce un
risultato ormai acquisito da diversi decenni. (6)
Diverso problema quello della configurazione giuridica che debba attribuirsi
alla vendita immobiliare stipulata con il patto di riservato dominio e della
conseguente disciplina applicabile.
Occorre verificare se questo contratto, della cui natura atipica non pu
dubitarsi, per l'assenza, come detto, di un espresso rinvio ai beni immobili,
debba essere disciplinato in toto dalle disposizioni contenute negli artt. 1523 e
ss. c.c., o se l'autonomia privata possa configurare una vendita immobiliare con
il pagamento del prezzo dilazionato secondo diversi principi e quindi con una
differente regolamentazione.
La questione non di poco momento: non vi dubbio, infatti, che solo
ispirandosi ad una normativa di riferimento pu individuarsi un principio
generale di comportamento al fine della risoluzione del problema in esame;
ove, all'opposto, fosse possibile colorare la riserva di propriet per i beni
immobili di contenuti assolutamente autonomi rispetto agli artt. 1523 - 1526
c.c., ogni tentativo di indagine risulterebbe vanificato dalla molteplicit delle
clausole di volta in volta adottate nella prassi contrattuale.
In realt, ogni volta che la dottrina ha esaminato il rapporto tra istituto della
riserva di propriet e beni immobili, ha sostenuto la tesi dell'applicabilit della
disciplina codicistica e pertanto dalle norme dettate in materia di beni mobili
che occorre prendere le mosse per l'esame della fattispecie in oggetto.
Conseguentemente, per una vendita immobiliare con pagamento del prezzo in
tutto o in parte dilazionato e rateizzato, stipulata con riserva di propriet, sia in
presenza nell'atto di un espresso richiamo alla disciplina da applicare (art. 1523
e ss. c.c.), sia che tale richiamo manchi, occorrer fare pieno rinvio alla figura
generale prevista dal codice civile.
Resta salva, ovviamente, l'ipotesi che le parti abbiano voluto concludere una
fattispecie del tutto differente ed autonoma, regolata da principi diversi
rispetto a quelli codificati, pur in presenza di identico nomen iuris, fattispecie
che in tal caso sar disciplinata dalle clausole atipicamente e liberamente
convenute dai costituiti, senza poter essere riassunta nella normativa
applicabile alla vendita con riservato dominio. (7)
3) Brevi cenni sulla natura giuridica della vendita con riserva della propriet.

La natura giuridica della vendita con riserva di propriet un argomento che


ha particolarmente appassionato la dottrina: il risultato di tale attenzione
stata l'elaborazione di numerose teorie con conclusioni spesso del tutto
opposte ed incompatibili tra loro.
Non evidentemente questa la sede per esaminare in maniera analitica i vari
orientamenti proposti; nel contempo occorre dar cenno delle tesi pi autorevoli
al fine di evidenziare alcuni aspetti dell'istituto, che possano essere di ausilio
per la risoluzione del problema in esame.
L'orientamento tradizionale ravvisava nell'integrale e definitivo pagamento del
prezzo una condizione sospensiva cui era subordinato il trasferimento della
propriet; tale orientamento, assolutamente prevalente anteriormente al
codice del 1942, ha poi trovato un seguito anche con riferimento all'attuale
normativa. (8)
In effetti la stessa lettera della legge a suggerire a prima vista tale
interpretazione, ove si consideri che il pagamento del prezzo tipicamente
assunto quale fatto condizionante il trasferimento.
Questa ricostruzione dogmatica ha, per, originato numerosi rilievi critici: la
principale obiezione che il pagamento del prezzo essendo "in obligatione"
non presenta quel requisito di incertezza insito nel meccanismo condizionale e
pertanto non si in presenza, anche seguendo testualmente il dato normativo,
di un contratto totalmente condizionato proprio perch l'obbligazione di pagare
il prezzo, sia pure a rate, sorge subito ed incondizionatamente. (9)
Di recente, per, la giurisprudenza sembra aver ammesso la "condizione di
adempimento", ovvero la possibilit che le parti di un negozio, nell'ambito
dell'autonomia privata, possano prevedere l'adempimento o l'inadempimento
di una di esse quale evento condizionante l'efficacia del contratto, tanto in
senso sospensivo che risolutivo. (10)
Nel contratto in esame, inoltre, non tutti gli effetti del rapporto sono sospesi, in
quanto sorgono immediatamente determinati effetti obbligatori (consegna del
bene, passaggio dei rischi), tra i quali, come detto, anche l'obbligo di pagare il
prezzo, se pur in forma dilazionata.
I sostenitori del negozio condizionato sospensivamente in ordine a tale rilievo
sostengono che ben potendosi, ai sensi dell'art. 1353 c.c., apporre la
condizione anche ad un singolo patto, in tale ipotesi solo il trasferimento della
propriet resterebbe sospeso.
La soluzione del negozio condizionato ha in tempi recenti trovato altri
sostenitori, ma attraverso una inversione del modello di riferimento, ovverosia
qualificando la vendita in oggetto come sottoposta a condizione risolutiva e
non sospensiva.
La tesi proposta quella della "propriet risolubile", nel senso cio che
l'acquirente sarebbe titolare di una propriet risolubile ed a tale negozio

sarebbe applicabile la disciplina della condizione risolutiva (a seguito del


mancato pagamento del prezzo), spettando al venditore una aspettativa
giuridica alla riacquisizione del bene. (11)
Anche tale teoria stata sottoposta a critica.
Ove si fosse in presenza di una condizione risolutiva, dovrebbe conseguirne che
il verificarsi della medesima comporterebbe automaticamente lo scioglimento
del rapporto contrattuale, mentre, come si evince dal combinato disposto degli
artt. 1525 - 1526 c.c., la risoluzione avr luogo se e quando il venditore agir
per farla valere. (12)
Gli altri due principali orientamenti, che meritano di essere rapidamente
ricordati, sono i seguenti.
Il primo ha tentato di spostare l'attenzione dell'interprete dal dato normativo
alla funzione che il legislatore avrebbe inteso attribuire all'istituto in oggetto.
Trattasi della nota tesi che ravvisa nel meccanismo insito nella vendita con
riserva di propriet una forma di garanzia per il venditore, o meglio un
espediente per consentire il recupero del bene nel caso di inadempimento del
compratore e di risoluzione del contratto.
La posizione del compratore si qualifica dopo la conclusione del contratto, ab
initio, come portatrice di rischi, oneri, facolt e poteri che caratterizzano il
diritto di propriet; resterebbe salvo unicamente il diritto reale tipico di
garanzia a favore del venditore.
In definitiva, secondo tale orientamento, il compratore gi proprietario, pur
limitato dal diritto del venditore in funzione di garanzia. (13)
Alla brillante intuizione di indagare sulla funzione economica del contratto in
esame non ha per fatto riscontro un consenso diffuso, proprio perch dal dato
letterale dell'art. 1523 c.c., emerge chiaramente che "il compratore acquista la
propriet della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i
rischi dal momento della consegna".
Il secondo orientamento, sviluppando la tesi che vedeva nella vendita con
riserva di propriet una vendita obbligatoria pura, (14) giunge alla conclusione
che si sia in presenza di una vendita obbligatoria ove l'effetto traslativo sia
rinviato ad un momento successivo e precisamente sia susseguente al
pagamento dell'ultima rata di prezzo, sorgendo dal contratto solo rapporti
obbligatori reciproci a carico delle parti. (15)
Va segnalato che tale ultima tesi ha trovato nel corso degli anni pi recenti
anche riscontro nella giurisprudenza della Suprema Corte. (16)
4) Il pagamento del prezzo.
Dal tenore letterale dell'art. 1523 c.c., come detto in precedenza, emerge che il

compratore acquista la propriet del bene con il pagamento dell'ultima rata di


prezzo.
L'acquisto quindi avviene ex nunc e non retroagisce al momento della
conclusione del contratto. (17)
In ogni caso, sia che si aderisca alla tesi del negozio condizionato, sia a quella
della vendita con effetti obbligatori immediati ed effetti reali differiti, ben si
intuisce che elemento centrale dell'intera vicenda contrattuale sia quello del
pagamento integrale del corrispettivo pattuito, col versamento dell'ultima rata
del prezzo.
Con il pagamento del prezzo, il compratore diviene proprietario del bene
immobile. (18)
Nella prassi contrattuale, al fine di consentire una sicura ed affidabile
successiva circolazione del bene gi gravato da "riservato dominio", si fa
ricorso all'atto di consenso unilaterale da parte del venditore, con il quale si
rinunzia alla riserva di dominio contenuta nell'atto di compravendita e nel
contempo si autorizza il Conservatore della competente Agenzia del Territorio
ad annotare a margine della relativa trascrizione la cancellazione del patto.
(19)
Occorre per chiedersi quale funzione e quale natura giuridica vada
riconosciuta a tale atto unilaterale di consenso a cancellazione.
In realt, sia per motivi di carattere eminentemente fiscale (la necessit di
evitare il versamento dell'imposta pari allo 0,50% prevista dal T.U. sull'imposta
di registro), sia soprattutto per la struttura della vendita con riserva di
propriet, tale atto unilaterale non prevede il rilascio di una quietanza da parte
del venditore, in ordine all'integrale e definitivo versamento del prezzo.
La funzione di tale atto eminentemente pubblicitaria, ovvero quella di
consentire la cancellazione del patto di riservato dominio dai registri
immobiliari.
Conseguentemente all'atto unilaterale di consenso non pu attribuirsi, ai fini
sostanziali e civilistici, quella funzione probatoria che la legge attribuisce al
negozio di quietanza. (20)
Pertanto, al fine di riscontrare se la propriet sia effettivamente del compratore
a seguito del pagamento integrale del prezzo, non necessario l'atto di
consenso a cancellazione da parte del venditore (che svolge, come detto e
come meglio si dir in seguito, diversa funzione), ma occorrer fare riferimento,
in assenza di un espresso atto di quietanza, a differenti elementi dimostrativi.
La giurisprudenza ha affrontato e risolto in senso negativo il problema della
assoluta necessit dell'atto di quietanza a dimostrazione dell'avvenuto
pagamento, evidenziando che la quietanza assume il valore di documento
probatorio apprezzabile dal giudice al pari di qualsiasi altra prova desumibile
dal processo. (21)

Sar pertanto necessario, nella pratica, individuare elementi diversi che


possano dare conto dell'integrale pagamento.
E' opportuno, a tal proposito, evidenziare che alla vendita con riserva di
propriet si fatto notevole ricorso negli anni '60 e '70, durante il grande
incremento edilizio del nostro paese, al fine di consentire l'accesso al benecasa anche a soggetti non dotati, al momento della conclusione del contratto,
della necessaria disponibilit economica.
Nel contempo, proprio per garantire nel miglior modo i venditori, la grande
maggioranza dei contratti di vendita con riserva di propriet, prevedeva anche
il rilascio di effetti cambiari da parte del compratore.
Cos nella pratica avveniva che man mano che le rate di prezzo venivano
regolarmente pagate dal compratore, il venditore provvedeva a restituire gli
effetti rilasciati.
Conclusione evidente di tale premessa che tutte le volte che il compratore
esibisca la totalit degli effetti cambiari a suo tempo rilasciati al venditore e
successivamente da quest'ultimo restituiti, potr presumersi l'avvenuto
pagamento di tutte le rate del prezzo e potr pertanto ritenersi il compratore
definitivo proprietario dell'immobile. (22)
Ove, invece, il compratore non sia in grado di esibire la totalit degli effetti
cambiari, ad esempio perch li ha smarriti o perch il contratto di vendita con
riserva di propriet non prevedeva anche il rilascio di cambiali in rafforzamento
della garanzia, e non sia possibile dimostrare in alcun modo l'avvenuto
pagamento del prezzo, dovr giungersi a diversa conclusione, come si dir in
seguito.
5) Funzione della menzione del patto di riserva di propriet nella nota di
trascrizione.
L'art. 1524 c.c. regola il meccanismo dell'opponibilit della riserva di propriet
nei confronti dei terzi creditori del compratore, prevedendo che la riserva
stessa debba risultare da atto scritto avente data certa anteriore al
pignoramento.
Con riferimento ai beni immobili, trova applicazione l'ultimo comma dello
stesso articolo, che fa salve le disposizioni relative ai beni mobili iscritti in
pubblici registri, cos dovendosi intendere che per i beni immobili sono salve le
norme dettate in materia di trascrizione. (23)
Pertanto l'acquirente con riserva prevale sugli altri eventuali acquirenti dello
stesso venditore che abbiano trascritto in epoca successiva.
Inoltre il patto di riservato dominio, se menzionato nella trascrizione della
vendita senz'altro opponibile, a tutti gli effetti, ai subacquirenti del
compratore; se, all'opposto, il patto non viene pubblicato loro inopponibile,

salvi gli effetti della trascrizione della domanda con cui il venditore chiede la
risoluzione del contratto di compravendita. (24)
Come noto, nella prassi, la modalit di trascrizione "a favore" e "contro"
entrambi i soggetti (venditore e compratore), gi prevista dalla trascrizione non
meccanizzata, stata sostituita in quella meccanizzata, in ipotesi di vendita
con riserva di propriet, prevedendo di barrare la casella del quadro "A",
relativa alla presenza di condizione.
Con il sistema meccanizzato, pertanto, si fa riferimento alla vendita
condizionata.
La norma contenuta nell'art. 2668, III co., c.c., prevede che si deve cancellare
l'indicazione della condizione o del termine negli atti trascritti, quando
l'avveramento o la mancanza della condizione ovvero la scadenza del termine
risulti anche da dichiarazione unilaterale della parte in danno della quale la
condizione sospensiva si verificata.
Come deve essere interpretata tale disposizione?
La ratio della norma consiste nel rendere di pubblica ragione che gli effetti
dell'atto trascritto, gi sottoposto a condizione, sono divenuti operanti in
quanto, al verificarsi dell'evento dedotto in condizione, il contratto divenuto
efficace. (25)
Nel contempo dalla disposizione in esame non sembra emergere un obbligo di
ricevere e quindi di annotare l'avveramento della condizione.
Infatti ai sensi del III co. dell'art. 2668, si deve cancellare l'indicazione della
condizione quando l'avveramento risulti da dichiarazione unilaterale; dovendosi
interpretare il quando nel senso di allorch.
In altri termini, ove si sia in presenza della dichiarazione unilaterale del
venditore che presta il suo consenso alla cancellazione del riservato dominio,
tale atto dovr essere annotato (e tale annotamento costituisce un obbligo per
il Notaio che ha ricevuto tale dichiarazione).
Ma la norma, la cui ratio come detto di natura pubblicitaria, non impone (e n
potrebbe imporre) che debba necessariamente procedersi alla stipula dell'atto
unilaterale ai fini della successiva circolazione del bene. (26)
Appare quindi possibile proporre una interpretazione che privilegi gli aspetti
sostanziali nell'ambito della circolazione del bene gravato da riserva della
propriet.
Pur ritenendo essenziale la menzione del patto di riserva di propriet nella nota
di trascrizione, deve ritenersi che tale menzione conservi integra la sua
funzione di opponibilit nei confronti dei terzi, sino all'avvenuto integrale
versamento del prezzo.
Una volta per che sia possibile dimostrare che il prezzo stato integralmente

pagato e che pertanto la propriet si trasferita in capo al compratore, non


sembra che il mancato annotamento della cancellazione della riserva di
propriet possa ritenersi in ogni caso ostativo alla circolazione del bene,
avendo la menzione della riserva esaurito la sua funzione, che per l'appunto
quella di informare i terzi che le rate del prezzo non sono state ancora
integralmente pagate, fino a diversa e prevalente contraria dimostrazione.
6) Inadempimento del compratore e risoluzione del contratto.
Gli artt. 1525 e 1526 c.c., disciplinano l'inadempimento del compratore e la
risoluzione del contratto.
L'inadempimento del compratore quando sia limitato ad una sola rata e non
superi l'ottava parte del prezzo non giustifica la risoluzione del contratto.
In applicazione del principio generale posto nell'art. 1453 c.c., l'alienante potr
proporre azione di risoluzione anche dopo aver esperito infruttuosamente
l'azione di adempimento.
La domanda per la risoluzione contrattuale proposta dal venditore dovr poi
essere trascritta ai sensi del n. 1 dell'art. 2652 c.c..
Non vi dubbio che quanto sin qui rapidamente ricordato attenga alla fase
patologica del rapporto contrattuale, nel senso che il venditore provveder ad
attivare gli strumenti di tutela a lui riservati dall'ordinamento se ed in quanto il
compratore violi l'obbligo del regolare versamento delle rate di prezzo.
Occorre per chiedersi come si concili tale previsione normativa con l'ipotesi
che il compratore, a seguito di un regolare ed integrale versamento del prezzo,
del quale possa fornire adeguata dimostrazione (ad es., come detto in
precedenza, attraverso l'esibizione di tutte le cambiali gi rilasciate al
venditore), voglia procedere al trasferimento dell'immobile in assenza dell'atto
di cancellazione del riservato dominio.
In realt, oltre alla dimostrazione del pagamento, ulteriore importante
elemento di valutazione che il Notaio potr segnalare alle parti, al fine della
loro decisione in ordine alla scelta se concludere o meno il successivo atto di
vendita, sar la mancata trascrizione della proposizione dell'azione per la
risoluzione del contratto da parte del venditore, unitamente al decorso del
termine prescrizionale per far valere il diritto alla risoluzione stessa.
In tal senso, accanto alla dimostrazione del pagamento, che attesta il
trasferimento della propriet in capo al compratore, sar opportuno accertare,
comunque, la decorrenza dei dieci anni (ai sensi dell'art. 2946 c.c. prescrizione ordinaria), senza che il venditore abbia trascritto la relativa
domanda giudiziale.
La legge, infatti, recita che "le sentenze che accolgono tali domande non
pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base ad un atto trascritto o iscritto
anteriormente alla trascrizione della domanda".

In ordine, poi, al momento dal quale inizia a decorrere la prescrizione del diritto
alla risoluzione della vendita con riserva di propriet, ai sensi dell'art. 2935 c.c.,
lo stesso dovr essere individuato avuto riguardo ad un inadempimento di non
scarsa importanza, e quindi a seguito del mancato versamento delle rate di
prezzo in misura superiore all'ottava parte del prezzo.
In ogni caso, cautelativamente, sar possibile far decorrere il termine
decennale di prescrizione dalla scadenza dell'ultima rata di prezzo, nel
presupposto che da quel momento il venditore non possa ignorare la
circostanza di aver ricevuto o meno l'intero prezzo. (27)
Discorso totalmente diverso deve farsi per l'ipotesi in cui non sia in alcun modo
possibile da parte del compratore dimostrare l'avvenuto versamento del
prezzo.
In tal caso, pur dichiarando il compratore di aver versato l'intero corrispettivo,
l'assenza di elementi probatori a supporto di tale affermazione, induce ad una
necessaria cautela.
Qui il bene deve presumersi essere rimasto in propriet al venditore.
Il problema sarebbe di facile soluzione ove si accogliesse la tesi in base alla
quale il compratore gi proprietario a seguito della conclusione del contratto
(diritto limitato dal diritto di garanzia del venditore) (28); ma tale tesi, come
sostenuto in precedenza, pur ponendo in risalto con esattezza la funzione
economica del contratto in oggetto, trova un ostacolo insormontabile
nell'espressa lettera della legge e pertanto non pu essere presa in esame per
la soluzione della fattispecie esaminata.
In assenza di elementi dimostrativi certi, in ordine alla circostanza che il prezzo
non sia stato integralmente versato, pertanto dovr presumersi che il venditore
sia ancora proprietario del bene immobile.
In tale ipotesi il notaio incaricato di stipulare il successivo atto di trasferimento
del bene gravato da riserva di propriet, dovr segnalare alle parti che non
potr essere sufficiente verificare l'assenza, nei dieci anni successivi alla
scadenza del termine previsto per il versamento dell'ultima rata di prezzo, di
una trascrizione della domanda giudiziale tendente a far dichiarare la
risoluzione del contratto.
Il problema qui presenta maggiore complessit, in quanto la posizione di
proprietario del venditore comporta l'intersecarsi di due azioni parallele che la
legge riserva a sua tutela: l'azione di risoluzione, pi volte citata, e l'azione di
rivendicazione che, ai sensi dell'art. 948 c.c., spetta al venditore quale azione a
tutela della propriet. (29)
Con tale azione il proprietario fa valere il suo diritto di propriet sul bene, al
fine di recuperarlo quando lo stesso illegittimamente posseduto o detenuto
da altri.

Il mancato possesso pu trovare fondamento anche in ipotesi di anticipata


consegna in esecuzione di un rapporto contrattuale; quando lo stesso contratto
non si perfezioni, ben pu il proprietario rivendicare il bene.
Tale azione, come evidente, trova pertanto diretta applicazione nell'ipotesi di
vendita con riserva di propriet, ove il compratore acquisisce da subito il
possesso del bene, ma il contratto pu non perfezionarsi ove lo stesso
compratore non versi integralmente il prezzo.
L'ultimo comma dell'art. 948 c.c., prevede che l'azione di rivendicazione "non si
prescrive, salvi gli effetti dell'acquisto della propriet da parte di altri per
usucapione".
Pertanto la stretta connessione tra l'azione di risoluzione e l'azione di rivendica
spettanti al venditore, impongono di suggerire, comunque, da parte del Notaio
alle parti la massima cautela in ordine alla scelta di concludere il successivo
contratto di compravendita.
Ove infatti la propriet fosse rimasta ancora in capo al venditore (per il
mancato versamento dell'intero prezzo), non potr essere utilizzato l'elemento
del decorso del tempo a fini prescrizionali (come per l'azione di risoluzione),
giacch l'azione di rivendica (spettante al venditore) non si prescrive, essendo
connaturata ai poteri e agli strumenti di tutela che la legge riserva al
proprietario della cosa. (30)
Resta salvo, in tale ipotesi, unicamente l'operare dell'istituto giuridico
dell'usucapione.
7) Considerazioni operative.
In base a quanto esposto in precedenza, il problema del controllo notarile in
ordine alla vendita di un bene immobile pervenuto in forza di atto di vendita
con riserva della propriet, in assenza dell'atto di assenso a cancellazione di
detta riserva, pu essere cos sintetizzato.
La funzione dell'atto di cancellazione del riservato dominio eminentemente
pubblicitaria e pi precisamente di mera pubblicit-notizia; pertanto ai fini della
successiva circolazione del bene sotto il profilo civilistico e sostanziale, il
sistema non impone la necessaria cancellazione del patto di riservato dominio,
come si evince dalla interpretazione dell'art. 2668, III co. c.c..
Conseguentemente ricevibile da parte del notaio un atto di successiva
rivendita del bene nel caso in cui l'atto di provenienza sia una compravendita
con riserva di propriet e non si sia provveduto alla cancellazione del patto.
In altri termini, ove il Notaio fosse richiesto dalle parti di stipulare il contratto di
"rivendita", pur in assenza della espressa cancellazione del patto di riservato
dominio, potr procedere, ovviamente in quelle limitate ed eccezionali ipotesi
nelle quali sia impossibile reperire il venditore, in quanto, nelle altre ipotesi,
sar comunque preferibile, per evidenti motivi di prudenza, accertare

l'esistenza dell'atto di cancellazione.


In ordine alla fattibilit dell'atto di rivendita, infatti, non possono ravvisarsi
divieti di sorta, anche ai sensi della legge notarile e meno che mai, ai sensi
dell'art. 28 della stessa legge.
In particolare, per le parti, la presenza di alcuni requisiti pu costituire
elemento di valutazione importante (seppur non decisivo) ai fini della loro
decisione di stipulare o meno l'atto di rivendita in assenza di cancellazione:
a) dimostrazione da parte del compratore di aver versato l'intero prezzo
pattuito (attraverso elementi presuntivi quali, ad es., l'esibizione di tutte le
cambiali gi rilasciate al venditore ad ulteriore garanzia);
b) decorrenza di dieci anni dalla scadenza del termine previsto nel contratto
per il versamento dell'ultima rata del prezzo, senza che dai pubblici registri
immobiliari risulti trascritta da parte del venditore e contro il compratore una
domanda giudiziale tendente a far dichiarare la risoluzione del contratto.
Nell'atto di rivendita, ovviamente, dovr farsi espressa menzione della
ricorrenza dei due requisiti su citati e quindi della mancanza di un espresso atto
di cancellazione della riserva di propriet.
Tanto premesso, occorre per evidenziare che il notaio dovr rendere edotte le
parti che intendono stipulare l'atto di rivendita, che solo a seguito
dell'intervenuto atto di cancellazione del patto di riservato dominio da parte del
venditore del primo negozio, potr aversi una circolazione sicura e affidabile
del bene immobile.
Si pensi, ad esempio, all'ipotesi nella quale a seguito di acquisto compiuto in
assenza dell'atto di cancellazione, il nuovo acquirente si veda rifiutare da un
istituto bancario la possibilit di accedere al finanziamento a fronte della
garanzia ipotecaria sul bene in oggetto, proprio perch "la storia" del bene
presenta l'anomalia dell'assenza della cancellazione del riservato dominio.
In tale ipotesi potrebbe anche subentrare una responsabilit professionale del
notaio che incautamente abbia stipulato l'atto in esame senza rendere edotte
le parti di tutte le potenziali conseguenze negative ai fini dell'ulteriore
successiva circolazione o ipotecabilit del bene immobile.
In estrema sintesi:
a) l'atto ricevibile dal notaio;
b) le ipotesi di ricevibilit devono essere estremamente sporadiche e limitate a
casi di irreperibilit dei venditori anche a causa del notevole decorso di tempo
dalla vendita;
c) il notaio che pone in essere l'atto deve essere consapevole dei rischi relativi
a tale ricevibilit, e deve renderne edotte le parti (potrebbe anche ricorrere
l'ipotesi disciplinata dell'art. 1478 c.c. in materia di vendita di cosa altrui, ove si

accerti successivamente che il prezzo non era stato integralmente versato).


In alternativa potr farsi ricorso all'usucapione per paralizzare gli effetti che
potrebbero derivare dall'imprescrittibile azione di rivendica del proprietario.
Se l'usucapione possa essere utile strumento per risolvere il problema in
esame, anche in assenza di accertamento giudiziale, questione che non pu
essere risolta in questa sede. (31)
Nulla quaestio, invece ed evidentemente, per l'usucapione accertata
giudizialmente, (ove il termine dovrebbe decorrere dalla scadenza prevista per
il pagamento dell'ultima rata di prezzo). (32)
___________________________
(1) In giurisprudenza, Cass., 1 dicembre 1962, n. 3250 in Mass. giur. it, 1962;
Cass. 3 aprile 1980, n. 2167, in Riv. legisl. fisc., 1980, 1946.
In dottrina, tra gli altri v. D. Rubino, La compravendita, in Tr. di dir. civile e
comm., diretto da Cicu-Messineo, Milano, 1952, 323; C.M. Bianca, La vendita e
la permuta, in Tr. di dir. civile diretto da Vassalli, Torino, 1972, 534; P. Greco e G.
Cottino, Della vendita, in Comm. del c.c., a cura di Scialoja e Branca, BolognaRoma, 1981, 431.
(2) Fa espresso richiamo al principio di autonomia privata di cui all'art. 1322
c.c., per l'ipotesi in questione, G. Capozzi, Dei singoli contratti, vol. I, Milano,
1988, 126.
(3) In tal senso, D. Rubino, La compravendita, cit., 323.
(4) Legge 12 maggio 1950 n. 230, art. 14, (Provvedimenti per la colonizzazione
dell'Altopiano della Sila e dei territori contermini), provvedimento di recente
abrogato dal T.U. in materia di espropriazioni per pubblica utilit (D.P.R.
8/6/2001 n. 327, art. 58).
(5) R.D.L. 26 settembre 1935 n. 1749 art. 4.
(6) V. lo studio di P. Boero, Riservato dominio per immobili e mobili registrati, in
Studi e Materiali, I, (1983-1985), Milano, 1986, 231.
(7) Sul problema, cfr. Cass. 14 luglio 2000, n. 9356, in Mass. giur. it., 2000,
secondo la quale l'art. 1525 c.c. dettato con riferimento alla fattispecie
contrattuale della vendita con riserva di propriet e non pertanto suscettibile
di applicazione analogica con riguardo ad altre figure negoziali, quali il
"contratto misto".
Ipotesi diversa riguarda l'applicabilit delle norme sulla vendita con riserva di
propriet all'istituto del leasing.
Non potendoci addentrare nel complesso problema, pu dirsi che la
giurisprudenza pi recente ammette tale applicazione analogica con

riferimento al cos detto leasing traslativo. In tal senso, tra le tante, Cass. 3
settembre 2003, n. 12823, in Mass. giur. it, 2003; Cass. 28 novembre 2003, n.
18229, in Guida al diritto, 2004, 9, 49.
Di segno opposto, per, la recente Cass. 9 aprile 2003, n. 5552, in Giur. 2003,
16-17, 1839.
(8) Cfr. G. Gorla, La compravendita e la permuta, in Tr. di dir. civile diretto da
Vassalli, Torino, 1937, 324; e, in tempi pi recenti, P. Rescigno, voce Condizione
(dir. vigente), in Enc. dir., VIII, Milano, 1961, 784.
In giurisprudenza, tra le tante, v. Cass. 13 luglio 1998, n. 6813, in Riv. giur. ed.
1998, I;
(9) Sul punto, v. D. Rubino, La compravendita, cit., 322; P. Greco e G. Cottino,
Della vendita, cit., 433.
(10) Cos Cass., 24 novembre 2003, n.17859, in Giust. Civ., 2004, 935.
Anche in dottrina il dogma "condicio non est in obligatione" ha trovato
numerosi oppositori.
Tra gli altri, con specifico riferimento alle clausole della prassi notarile, cfr. G.
Petrelli, Clausole condizionali e prassi notarile, in Notariato, 2001, 2, 165 e
Notariato, 2001, 3, 274.
(11) Cos A.C. Pelosi, La propriet risolubile nella teoria del negozio
condizionato, Milano, 1975, 189.
(12) E' questa la critica di B. Carpino, La vendita con patto di riscatto - la
vendita di cose mobili - la vendita di cose immobili - la vendita di eredit, in Tr.
di dir. priv., diretto da P. Rescigno, 11, Torino, 1984, 316 nota 6.
(13) Tesi riconducibile a C.M. Bianca, La vendita e la permuta, cit., p. 530 - 532.
(14) Cos D. Rubino, La compravendita, cit., 320.
(15) Cfr. P. Greco e G. Cottino, Della vendita, cit., 433; A. Luminoso, I contratti
tipici ed atipici, in Tr. di dir. priv. a cura di Iudica e Zatti, Milano, 1955, 103; G.
Capozzi, Dei singoli contratti, cit., 125.
In questo senso, anche M. Leo e A. Ruotolo, Vendita con riserva di propriet e
comunione legale dei beni, in Studi e Materiali, 6.1 (1998-2000), Milano, 2001,
189.
(16) Per tutte, tra le altre, v. Cass. 14 giugno 1982, 3630, in Mass. giur. it.,
1982.
(17) Circostanza giustificata, per i sostenitori del negozio condizionato, dalla
possibilit prevista dall'art. 1360, I co., c.c., che la retroattivit venga esclusa
per la natura del rapporto.

(18) Sul punto, con riferimento ad una ipotesi rilevante ai fini fiscali, v. G.
Petrelli, Vendita con riserva della propriet e successione mortis causa del
compratore, in Studi e Materiali, 1/2004, Milano, 2004, 297.
(19) Problema diverso, che non pu essere qui affrontato, quello della
ammissibilit della successiva vendita da parte del compratore, prima di aver
ultimato il pagamento dell'intero prezzo. Sul punto si rinvia a T. Romoli, Aspetti
problematici della vendita con riserva della propriet di beni immobili, in
Notariato, 2003, 2, 195, nonch, con riferimento alla rivendita dell'azienda, a U.
La Porta, In materia di rivendita di azienda acquistata con riserva della
propriet. Prassi contrattuale e soluzioni operative, in Riv. dir. priv., 3, 1999,
424.
(20) Per la natura di confessione stragiudiziale attribuita alla quietanza, cfr. per
tutte, Cass. 19 settembre 1979, 4815, in Mass. 1979 e Cass. 28 gennaio 1986,
n. 544, in Giur. comm., 1987, II, p. 404.
In dottrina, sul punto, E. Capobianco, Contributo allo studio della quietanza,
Napoli, 1992, 95.
(21) Cfr. con riferimento alla materia fallimentare, Cass. 11 novembre 1999, n.
11361, in Mass. giur. it., 1999.
(22) Ai sensi della legge cambiaria - R.D. 14 dicembre 1933 n. 1669, art. 45,
l'obbligato che esegue il pagamento pu esigere che gli venga rilasciata
quietanza e che gli sia restituita la cambiale.
Testuale, in tal senso, Cass. 17 settembre 1999, n. 10079, in Dir. e prat. soc.,
1999, 24, 83, secondo la quale in base al combinato disposto dell'art. 1182, II
co., c.c. e dell'art. 45 della legge cambiaria, l'obbligato che abbia pagato ha
diritto alla restituzione del titolo cambiario nel luogo in cui lo stesso si trovava
all'atto del pagamento.
(23) La dottrina da sempre ha accolto la tesi dell'immediata trascrivibilit della
vendita con riserva di propriet, seppur con sfumature diverse. Per G.
Mariconda, La trascrizione, in Tr. di dir. priv., diretto da P. Rescigno, 19, Torino,
1985, 87, occorre far riferimento analogico all'art. 2659, u.c., c.c., in ordine alla
trascrizione della vendita sottoposta a condizione o a termine iniziale, con la
menzione nella nota di trascrizione del patto.
Nello stesso senso, L. Ferri e P. Zanelli, Trascrizione - Della trascrizione
immobiliare, in Comm. del c.c., a cura di Scialoja e Branca, Bologna - Roma,
1995, 90.
Per F. Gazzoni, La trascrizione immobiliare, I (art. 2643-2645), in Il codice civile
commentato, diretto da P. Schlesinger, Milano, 1991, 143, invece, la
trascrizione in tale ipotesi non troverebbe fondamento nell'art. 2659 c.c., non
trattandosi di vendita condizionata e pertanto dovrebbe procedersi ad
autonoma trascrizione della riserva rispetto alla trascrizione della vendita.

(24) Sul punto, cfr. R. Nicol, La trascrizione; Appunti dal corso di diritto civile,
vol. I, Milano, 1973, 129; F. Bocchini, La vendita di cose mobili (art. 1510 1530), in Il codice civile commentato, diretto da P. Schlesinger, Milano, 1994,
314. Cfr. anche G. Gabrielli, Pubblicit degli atti condizionati, in Giornata di
studio a cura del Comitato regionale notarile lombardo, n. 11, Milano, 1992, 71,
ed in Riv. dir. civ., 1991, 21, per il quale la scelta tra il riconoscimento, alla
menzione della condizione, di un ruolo di mera pubblicit-notizia o
l'attribuzione del ruolo di requisito per l'opponibilit, va orientata sulla seconda
soluzione. Cos anche R. Triola, La trascrizione del negozio condizionato, in Vita
not., 1975, 665. In giurisprudenza, Cass. 14 novembre 1997, 11250, in Mass.
giur. it., 1997.
(25) Cos, all'opposto, nel caso di mancato avveramento della condizione
sospensiva apposta ad un contratto trascritto, non pu procedersi alla
trascrizione della menzione della condizione mancata, bens alla cancellazione
della trascrizione dell'intero contratto, divenuto inefficace.
Cfr., sul punto, Cass.,17 Maggio 1974, n. 1468, in Riv. Not., 1976, 214.
(26) Sulla funzione della cancellazione dell'evento condizionante, opinione
unanime della dottrina che la cancellazione abbia, infatti, funzione di mera
pubblicit-notizia. Sul punto, tra gli altri, v. G. Gabrielli, op. cit.
(27) Sull'inadempimento di non scarsa importanza e sul termine prescrizionale
decennale con riguardo all'azione di risoluzione contrattuale, cfr. Cass. 29 luglio
2003, n. 11640, in Guida al dir., 2003, 38, 74.
(28) Vedi nota 13).
(29) Sulla circostanza che risoluzione e rivendica siano in tale ipotesi azioni
"agganciate", Cfr. P. Greco - G. Cottino, Della vendita, cit., p. 443, nota 6, ove
ulteriori richiami, anche giurisprudenziali.
(30) Cfr. C.M. Bianca, Diritto civile, 6, La propriet, Milano, 1999, 415.
(31) Basti qui citare, Cass. 12 novembre 1996, n. 9884, in Riv. not., 1998, 995,
con nota di G. Giuffr, La vendita di immobile usucapito, per la quale l'acquisto
della propriet di un immobile per effetto dell'usucapione, perch sia fatto
valere, deve essere prima accertato con una sentenza dichiarativa. In tal
senso, v. anche il recente App. Torino, 12 giugno 2002, in Foro it., 2003, 1618.
(32) Qui pu solo accennarsi alla circostanza che nella prassi, al fine di evitare
di dover procedere alla cancellazione del patto di riservato dominio, pu
prevedersi per le vendite con riserva di propriet ancora da stipulare, una
clausola in forza della quale la mancata trascrizione da parte del venditore di
una domanda di risoluzione del contratto entro un certo periodo (congruo) dal
termine previsto per il pagamento dell'ultima rata di prezzo, comporter
dimostrazione dell'avvenuto pagamento, con tutte le relative conseguenze ben
note; o, in alternativa, pu prevedersi, la facolt nell'atto di vendita attribuita
all'acquirente di poter accertare unilateralmente l'esito traslativo, cancellando

lo stesso acquirente, con atto successivo, in virt di tale autorizzazione, il


riservato dominio.