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5434/C
Vendita di immobili con riserva di propriet e loro successiva circolazione
Approvato dalla Commissione studi civilistici il 10 dicembre 2004
1) Il problema.
Il problema dal quale trae origine il presente studio riguarda la possibilit di
procedere alla vendita di un bene immobile pervenuto in forza di atto di
vendita con riserva della propriet, in assenza dell'atto di assenso a
cancellazione della detta riserva.
In particolare, necessario verificare se il Notaio incaricato di stipulare l'atto di
trasferimento dell'immobile, possa prescindere dal richiedere il consenso alla
cancellazione della riserva di propriet gravante sul bene e specificatamente
occorre chiedersi in quali circostanze ed in presenza di quali presupposti ci
possa eventualmente avvenire.
Non vi dubbio che, al fine di garantire la sicura circolazione del bene, il Notaio
dovr sempre richiedere l'assenso alla cancellazione del riservato dominio;
tuttavia per alcune limitate e particolari ipotesi, nelle quali vi sia l'oggettiva
difficolt o l'impossibilit di reperire il venditore (ad esempio perch dalla
vendita decorso un tempo assai ampio), occorre confrontarsi con il problema
in esame.
2) Applicabilit delle norme in materia di vendita con riserva di propriet a beni
immobili.
Preliminarmente appare opportuno dar conto dell'orientamento assolutamente
dominante in giurisprudenza e dottrina in ordine all'applicabilit delle norme in
materia di vendita con riserva della propriet - artt. 1523 - 1526 c.c. (norme
dettate nella sez. II del Capo I del Titolo III del libro quarto del Codice Civile,
sezione riferita espressamente alla "vendita di cose mobili"), anche ai beni
immobili. (1)
In tal senso, si ritenuta non decisiva la collocazione dell'istituto nella sezione
relativa ai beni mobili, collocazione che trova la sua giustificazione nella
maggiore, ma non esclusiva, applicabilit della riserva di propriet per le cose
mobili; nel contempo, in mancanza di una norma proibitiva (il cui fondamento
peraltro non sarebbe di facile giustificazione), l'autonomia privata ben pu
prevedere l'inserimento di una clausola portante la riserva di propriet in una
vendita immobiliare. (2)
N, d'altro canto, pu sostenersi che la garanzia prevista per il venditore in
relazione al non integrale versamento del prezzo possa o debba essere limitata
a quanto previsto dall'art. 2817 n. 1 c.c., che attribuisce l'ipoteca legale
all'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi
derivanti dalla vendita.
salvi gli effetti della trascrizione della domanda con cui il venditore chiede la
risoluzione del contratto di compravendita. (24)
Come noto, nella prassi, la modalit di trascrizione "a favore" e "contro"
entrambi i soggetti (venditore e compratore), gi prevista dalla trascrizione non
meccanizzata, stata sostituita in quella meccanizzata, in ipotesi di vendita
con riserva di propriet, prevedendo di barrare la casella del quadro "A",
relativa alla presenza di condizione.
Con il sistema meccanizzato, pertanto, si fa riferimento alla vendita
condizionata.
La norma contenuta nell'art. 2668, III co., c.c., prevede che si deve cancellare
l'indicazione della condizione o del termine negli atti trascritti, quando
l'avveramento o la mancanza della condizione ovvero la scadenza del termine
risulti anche da dichiarazione unilaterale della parte in danno della quale la
condizione sospensiva si verificata.
Come deve essere interpretata tale disposizione?
La ratio della norma consiste nel rendere di pubblica ragione che gli effetti
dell'atto trascritto, gi sottoposto a condizione, sono divenuti operanti in
quanto, al verificarsi dell'evento dedotto in condizione, il contratto divenuto
efficace. (25)
Nel contempo dalla disposizione in esame non sembra emergere un obbligo di
ricevere e quindi di annotare l'avveramento della condizione.
Infatti ai sensi del III co. dell'art. 2668, si deve cancellare l'indicazione della
condizione quando l'avveramento risulti da dichiarazione unilaterale; dovendosi
interpretare il quando nel senso di allorch.
In altri termini, ove si sia in presenza della dichiarazione unilaterale del
venditore che presta il suo consenso alla cancellazione del riservato dominio,
tale atto dovr essere annotato (e tale annotamento costituisce un obbligo per
il Notaio che ha ricevuto tale dichiarazione).
Ma la norma, la cui ratio come detto di natura pubblicitaria, non impone (e n
potrebbe imporre) che debba necessariamente procedersi alla stipula dell'atto
unilaterale ai fini della successiva circolazione del bene. (26)
Appare quindi possibile proporre una interpretazione che privilegi gli aspetti
sostanziali nell'ambito della circolazione del bene gravato da riserva della
propriet.
Pur ritenendo essenziale la menzione del patto di riserva di propriet nella nota
di trascrizione, deve ritenersi che tale menzione conservi integra la sua
funzione di opponibilit nei confronti dei terzi, sino all'avvenuto integrale
versamento del prezzo.
Una volta per che sia possibile dimostrare che il prezzo stato integralmente
In ordine, poi, al momento dal quale inizia a decorrere la prescrizione del diritto
alla risoluzione della vendita con riserva di propriet, ai sensi dell'art. 2935 c.c.,
lo stesso dovr essere individuato avuto riguardo ad un inadempimento di non
scarsa importanza, e quindi a seguito del mancato versamento delle rate di
prezzo in misura superiore all'ottava parte del prezzo.
In ogni caso, cautelativamente, sar possibile far decorrere il termine
decennale di prescrizione dalla scadenza dell'ultima rata di prezzo, nel
presupposto che da quel momento il venditore non possa ignorare la
circostanza di aver ricevuto o meno l'intero prezzo. (27)
Discorso totalmente diverso deve farsi per l'ipotesi in cui non sia in alcun modo
possibile da parte del compratore dimostrare l'avvenuto versamento del
prezzo.
In tal caso, pur dichiarando il compratore di aver versato l'intero corrispettivo,
l'assenza di elementi probatori a supporto di tale affermazione, induce ad una
necessaria cautela.
Qui il bene deve presumersi essere rimasto in propriet al venditore.
Il problema sarebbe di facile soluzione ove si accogliesse la tesi in base alla
quale il compratore gi proprietario a seguito della conclusione del contratto
(diritto limitato dal diritto di garanzia del venditore) (28); ma tale tesi, come
sostenuto in precedenza, pur ponendo in risalto con esattezza la funzione
economica del contratto in oggetto, trova un ostacolo insormontabile
nell'espressa lettera della legge e pertanto non pu essere presa in esame per
la soluzione della fattispecie esaminata.
In assenza di elementi dimostrativi certi, in ordine alla circostanza che il prezzo
non sia stato integralmente versato, pertanto dovr presumersi che il venditore
sia ancora proprietario del bene immobile.
In tale ipotesi il notaio incaricato di stipulare il successivo atto di trasferimento
del bene gravato da riserva di propriet, dovr segnalare alle parti che non
potr essere sufficiente verificare l'assenza, nei dieci anni successivi alla
scadenza del termine previsto per il versamento dell'ultima rata di prezzo, di
una trascrizione della domanda giudiziale tendente a far dichiarare la
risoluzione del contratto.
Il problema qui presenta maggiore complessit, in quanto la posizione di
proprietario del venditore comporta l'intersecarsi di due azioni parallele che la
legge riserva a sua tutela: l'azione di risoluzione, pi volte citata, e l'azione di
rivendicazione che, ai sensi dell'art. 948 c.c., spetta al venditore quale azione a
tutela della propriet. (29)
Con tale azione il proprietario fa valere il suo diritto di propriet sul bene, al
fine di recuperarlo quando lo stesso illegittimamente posseduto o detenuto
da altri.
riferimento al cos detto leasing traslativo. In tal senso, tra le tante, Cass. 3
settembre 2003, n. 12823, in Mass. giur. it, 2003; Cass. 28 novembre 2003, n.
18229, in Guida al diritto, 2004, 9, 49.
Di segno opposto, per, la recente Cass. 9 aprile 2003, n. 5552, in Giur. 2003,
16-17, 1839.
(8) Cfr. G. Gorla, La compravendita e la permuta, in Tr. di dir. civile diretto da
Vassalli, Torino, 1937, 324; e, in tempi pi recenti, P. Rescigno, voce Condizione
(dir. vigente), in Enc. dir., VIII, Milano, 1961, 784.
In giurisprudenza, tra le tante, v. Cass. 13 luglio 1998, n. 6813, in Riv. giur. ed.
1998, I;
(9) Sul punto, v. D. Rubino, La compravendita, cit., 322; P. Greco e G. Cottino,
Della vendita, cit., 433.
(10) Cos Cass., 24 novembre 2003, n.17859, in Giust. Civ., 2004, 935.
Anche in dottrina il dogma "condicio non est in obligatione" ha trovato
numerosi oppositori.
Tra gli altri, con specifico riferimento alle clausole della prassi notarile, cfr. G.
Petrelli, Clausole condizionali e prassi notarile, in Notariato, 2001, 2, 165 e
Notariato, 2001, 3, 274.
(11) Cos A.C. Pelosi, La propriet risolubile nella teoria del negozio
condizionato, Milano, 1975, 189.
(12) E' questa la critica di B. Carpino, La vendita con patto di riscatto - la
vendita di cose mobili - la vendita di cose immobili - la vendita di eredit, in Tr.
di dir. priv., diretto da P. Rescigno, 11, Torino, 1984, 316 nota 6.
(13) Tesi riconducibile a C.M. Bianca, La vendita e la permuta, cit., p. 530 - 532.
(14) Cos D. Rubino, La compravendita, cit., 320.
(15) Cfr. P. Greco e G. Cottino, Della vendita, cit., 433; A. Luminoso, I contratti
tipici ed atipici, in Tr. di dir. priv. a cura di Iudica e Zatti, Milano, 1955, 103; G.
Capozzi, Dei singoli contratti, cit., 125.
In questo senso, anche M. Leo e A. Ruotolo, Vendita con riserva di propriet e
comunione legale dei beni, in Studi e Materiali, 6.1 (1998-2000), Milano, 2001,
189.
(16) Per tutte, tra le altre, v. Cass. 14 giugno 1982, 3630, in Mass. giur. it.,
1982.
(17) Circostanza giustificata, per i sostenitori del negozio condizionato, dalla
possibilit prevista dall'art. 1360, I co., c.c., che la retroattivit venga esclusa
per la natura del rapporto.
(18) Sul punto, con riferimento ad una ipotesi rilevante ai fini fiscali, v. G.
Petrelli, Vendita con riserva della propriet e successione mortis causa del
compratore, in Studi e Materiali, 1/2004, Milano, 2004, 297.
(19) Problema diverso, che non pu essere qui affrontato, quello della
ammissibilit della successiva vendita da parte del compratore, prima di aver
ultimato il pagamento dell'intero prezzo. Sul punto si rinvia a T. Romoli, Aspetti
problematici della vendita con riserva della propriet di beni immobili, in
Notariato, 2003, 2, 195, nonch, con riferimento alla rivendita dell'azienda, a U.
La Porta, In materia di rivendita di azienda acquistata con riserva della
propriet. Prassi contrattuale e soluzioni operative, in Riv. dir. priv., 3, 1999,
424.
(20) Per la natura di confessione stragiudiziale attribuita alla quietanza, cfr. per
tutte, Cass. 19 settembre 1979, 4815, in Mass. 1979 e Cass. 28 gennaio 1986,
n. 544, in Giur. comm., 1987, II, p. 404.
In dottrina, sul punto, E. Capobianco, Contributo allo studio della quietanza,
Napoli, 1992, 95.
(21) Cfr. con riferimento alla materia fallimentare, Cass. 11 novembre 1999, n.
11361, in Mass. giur. it., 1999.
(22) Ai sensi della legge cambiaria - R.D. 14 dicembre 1933 n. 1669, art. 45,
l'obbligato che esegue il pagamento pu esigere che gli venga rilasciata
quietanza e che gli sia restituita la cambiale.
Testuale, in tal senso, Cass. 17 settembre 1999, n. 10079, in Dir. e prat. soc.,
1999, 24, 83, secondo la quale in base al combinato disposto dell'art. 1182, II
co., c.c. e dell'art. 45 della legge cambiaria, l'obbligato che abbia pagato ha
diritto alla restituzione del titolo cambiario nel luogo in cui lo stesso si trovava
all'atto del pagamento.
(23) La dottrina da sempre ha accolto la tesi dell'immediata trascrivibilit della
vendita con riserva di propriet, seppur con sfumature diverse. Per G.
Mariconda, La trascrizione, in Tr. di dir. priv., diretto da P. Rescigno, 19, Torino,
1985, 87, occorre far riferimento analogico all'art. 2659, u.c., c.c., in ordine alla
trascrizione della vendita sottoposta a condizione o a termine iniziale, con la
menzione nella nota di trascrizione del patto.
Nello stesso senso, L. Ferri e P. Zanelli, Trascrizione - Della trascrizione
immobiliare, in Comm. del c.c., a cura di Scialoja e Branca, Bologna - Roma,
1995, 90.
Per F. Gazzoni, La trascrizione immobiliare, I (art. 2643-2645), in Il codice civile
commentato, diretto da P. Schlesinger, Milano, 1991, 143, invece, la
trascrizione in tale ipotesi non troverebbe fondamento nell'art. 2659 c.c., non
trattandosi di vendita condizionata e pertanto dovrebbe procedersi ad
autonoma trascrizione della riserva rispetto alla trascrizione della vendita.
(24) Sul punto, cfr. R. Nicol, La trascrizione; Appunti dal corso di diritto civile,
vol. I, Milano, 1973, 129; F. Bocchini, La vendita di cose mobili (art. 1510 1530), in Il codice civile commentato, diretto da P. Schlesinger, Milano, 1994,
314. Cfr. anche G. Gabrielli, Pubblicit degli atti condizionati, in Giornata di
studio a cura del Comitato regionale notarile lombardo, n. 11, Milano, 1992, 71,
ed in Riv. dir. civ., 1991, 21, per il quale la scelta tra il riconoscimento, alla
menzione della condizione, di un ruolo di mera pubblicit-notizia o
l'attribuzione del ruolo di requisito per l'opponibilit, va orientata sulla seconda
soluzione. Cos anche R. Triola, La trascrizione del negozio condizionato, in Vita
not., 1975, 665. In giurisprudenza, Cass. 14 novembre 1997, 11250, in Mass.
giur. it., 1997.
(25) Cos, all'opposto, nel caso di mancato avveramento della condizione
sospensiva apposta ad un contratto trascritto, non pu procedersi alla
trascrizione della menzione della condizione mancata, bens alla cancellazione
della trascrizione dell'intero contratto, divenuto inefficace.
Cfr., sul punto, Cass.,17 Maggio 1974, n. 1468, in Riv. Not., 1976, 214.
(26) Sulla funzione della cancellazione dell'evento condizionante, opinione
unanime della dottrina che la cancellazione abbia, infatti, funzione di mera
pubblicit-notizia. Sul punto, tra gli altri, v. G. Gabrielli, op. cit.
(27) Sull'inadempimento di non scarsa importanza e sul termine prescrizionale
decennale con riguardo all'azione di risoluzione contrattuale, cfr. Cass. 29 luglio
2003, n. 11640, in Guida al dir., 2003, 38, 74.
(28) Vedi nota 13).
(29) Sulla circostanza che risoluzione e rivendica siano in tale ipotesi azioni
"agganciate", Cfr. P. Greco - G. Cottino, Della vendita, cit., p. 443, nota 6, ove
ulteriori richiami, anche giurisprudenziali.
(30) Cfr. C.M. Bianca, Diritto civile, 6, La propriet, Milano, 1999, 415.
(31) Basti qui citare, Cass. 12 novembre 1996, n. 9884, in Riv. not., 1998, 995,
con nota di G. Giuffr, La vendita di immobile usucapito, per la quale l'acquisto
della propriet di un immobile per effetto dell'usucapione, perch sia fatto
valere, deve essere prima accertato con una sentenza dichiarativa. In tal
senso, v. anche il recente App. Torino, 12 giugno 2002, in Foro it., 2003, 1618.
(32) Qui pu solo accennarsi alla circostanza che nella prassi, al fine di evitare
di dover procedere alla cancellazione del patto di riservato dominio, pu
prevedersi per le vendite con riserva di propriet ancora da stipulare, una
clausola in forza della quale la mancata trascrizione da parte del venditore di
una domanda di risoluzione del contratto entro un certo periodo (congruo) dal
termine previsto per il pagamento dell'ultima rata di prezzo, comporter
dimostrazione dell'avvenuto pagamento, con tutte le relative conseguenze ben
note; o, in alternativa, pu prevedersi, la facolt nell'atto di vendita attribuita
all'acquirente di poter accertare unilateralmente l'esito traslativo, cancellando