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Marco Buzzelli

La guida rapida e concreta per imparare a fare Tabelle Millesimali in un solo giorno

L’Autore, Marco Buzzelli è responsabile


del sito www.1000millesimi.net,
l’unico portale Italiano dedicato esclusivamente alle
Tabelle Millesimali di Condominio.
E’ l’ideatore del Servizio di
Redazione Tabelle Millesimali “on-line” n°1 in Italia.
2

Alla mia famiglia


e a tutti coloro che hanno
creduto al progetto
1000millesimi.net anche quando
sembrava irrealizzabile.

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INDICE

PREMESSA ......................................................................... 4
IL CONDOMINIO E LE PARTI COMUNI ............................... 7
TABELLE MILLESIMALI, LINEE GUIDA................................. 9
I COEFFICIENTI CORRETTIVI ............................................ 12
TABELLELLE MILLESIMALI GENERALI ............................... 21
TABELLE MILLESIMALI SCALE E ASCENSORE ................... 24
ESEMPIO DI CALCOLO MILLESIMI SCALE ......................... 27
RIFERIMENTI NORMATIVI ................................................ 29

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PREMESSA
Dal 2005 aiuto professionisti e costruttori a realizzare Tabelle Millesimali
facendogli risparmiare il 70/80% rispetto ai normali prezzi di mercato.
Sono il responsabile del sito www.1000millesimi.net che, ad oggi, è
l’unico portale in Italia dedicato interamente alle Tabelle Millesimali di
Condominio.
Se già conosci www.1000millesimi.net sai benissimo di cosa parlo, se
invece hai conosciuto solo adesso il sito ed il servizio ad esso collegato ti
do il benvenuto e ti ringrazio per il tuo interesse.
Leggendo questa pratica guida capirai i concetti che sono alla base delle
Tabelle Millesimali di Condominio, capirai su cosa devi portare la tua
attenzione in maniera pratica, sia che tu voglia provare a farle da solo sia
che tu voglia rivolgerti ad un esperto in materia.

Essere i leader di un settore non significa soltanto fare un lavoro e


riconsegnarlo. Essere i numeri uno comporta una certa responsabilità,
perché i clienti ci vedono come un supporto insostituibile e questa fiducia
va ricambiata a tutti i costi. Ancor meglio, il cliente andrebbe sempre
istruito e tenuto aggiornato.

Quando ho deciso di scrivere questa guida, colleghi, consulenti di


marketing, e collaboratori mi facevano tutti la stessa domanda: “Ma
perché vuoi insegnare agli altri quello che hai imparato in molti anni di
esperienza? Così rischi di aumentare la concorrenza!”, è evidente che non
la penso così. Oltre al senso di gratitudine per il successo ottenuto, ciò
che mi ha spinto a mettere su questa guida è stato il voler dare una
formazione di base a tutti i clienti, infatti è molto più facile e produttivo
trattare e confrontarsi con un cliente preparato che sappia almeno a
grandi linee di cosa si stia parlando: Tabelle Millesimali.
E’ importante capire che con il servizio di Redazione Tabelle Millesimali
che trovi sul sito non vogliamo fare concorrenza a nessuno, bensì
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vogliamo dare un supporto a tutti i professionisti ed imprenditori che


hanno bisogno di Tabelle Millesimali. Lo sciocco ci vedrà come
concorrenti, il furbo ci vedrà come un’opportunità unica di guadagnare
con le Tabelle Millesimali risparmiando tempo, denaro e fatica.

Questa guida che ti sto proponendo non è un vero è proprio trattato sui
Millesimi Condominiali, bensì un estratto di ciò che devi conoscere sia a
livello pratico che a livello teorico e normativo. In particolare andremo a
vedere insieme il funzionamento delle Tabelle Millesimali Generali, Scale
ed Ascensore che sono solitamente le più richieste. Non intendo
assolutamente fornirti un volume di 500 pagine pieno di leggi, normative
ed esempi complessi su cui spendere intere giornate lavorative. Di quei
testi ne esistono già tanti e per fortuna almeno un paio di essi possono
essere ritenuti veramente validi. Oltretutto sono fermamente convinto di
una cosa: per capire un argomento difficile deve essere reso il più
semplice possibile.
Sarai in grado di leggere questa guida in un solo giorno ma non voglio
illuderti: l’esperienza fa tanto, imparerai indubbiamente i concetti di base
per realizzare Tabelle Millesimali, ma se provandoci, un giorno, ti
accorgerai di essere in difficoltà non essere superficiale: le Tabelle
Millesimali sono un argomento molto complesso e per essere presentate
ed approvate in Assemblea va fatto un lavoro accurato da parte
dell’Amministratore Condominiale e da parte del Tecnico. I proprietari
degli appartamenti investono parte del loro prezioso tempo per andare in
Assemblee condominiali dove spesso, lo sai, non c’è un clima disteso,
quindi, se non ti senti sicuro degli elaborati che hai fatto non esitare a
confrontarti con una persona competente in materia. Non presentare a
nessuno Tabelle Millesimali improvvisate o arrangiate.
Da parte mia posso solo limitarmi a farti presente che sul sito
www.1000millesimi.net trovi un supporto adeguato a qualsiasi tua
esigenza nel campo dei Millesimi di Condominio.
Buona Lettura!
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IL CONDOMINIO E LE PARTI COMUNI


Articoli da1117 al 1139 del codice civile
Articolo 1118, comma 2 c.c.
Articoli 1102, 1120, 1122

1. Il Condominio trae la sua origine dall’istituto della COMUNIONE.


La Comunione si ha quando più persone hanno la proprietà di un
immobile ed ogni soggetto ne è proprietario per intero. Per esempio
io e mio fratello siamo tutti e due proprietari di un immobile che è
intestato ad entrambi ma ovviamente non c’è condominio siamo,
proprietari nella stessa misura della struttura.
2. Il CONDOMINIO si forma quando il costruttore vende la prima unità
immobiliare di una palazzina o di un complesso. Da quel momento
le due proprietà (costruttore e acquirente) coesistono con le PARTI
COMUNI dell’edificio o del complesso. Tra poco capirai quali sono le
PARTI COMUNI DI UN CONDOMINIO.
3. Nel condominio ci sono due tipo di diritti. Uno di proprietà
ESCLUSIVA e l’altro di proprietà DI COMUNIONE FORZOSA E
NECESSARIA. La comunione forzosa significa che nessun condomino
può rinunciare al diritto sulle parti comuni che sono necessarie a
soddisfare esigenze primarie del condominio stesso. Che cosa
significa? Significa che se abito al terzo piano non posso rinunciare
al diritto di proprietà comune delle fondazioni perché, è facile
immaginare, che tale elemento è indispensabile a tutto l’edificio.
4. Detto ciò, si può parlare di condominio quando due o più persone
hanno in uno stesso edificio o complesso due o più unità immobiliari
ed hanno sia il diritto sulle PARTI ESCLUSIVE che sulle PARTI
COMUNI in MODO PROPORZIONALE al valore delle rispettive unità
immobiliari.
Tieni bene a mente la parola PROPORZIONALE perché su questa
proporzione si basa il principio delle TABELLE MILLESIMALI.

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Vediamo ora quali sono le PARTI COMUNI di un condominio:

1. IL SUOLO, ovvero il terreno sul quale è stato costruito l’edificio


2. LA STRUTTURA PORTANTE: FONDAZIONI, PILASTRI, MURI PORTANTI,
ARCHI e COLONNE.
3. IL TETTO e LASTRICI SOLARI che sono opere destinata a proteggere
l’edificio dagli agenti atmosferici.
4. I CORTILI ed i GIARDINI
5. LE SCALE che sono comuni ai condomini che possono effettivamente
utilizzarle.
6. PORTONI D’INGRESSO
7. GLI ASCENSORI
8. ACQUEDOTTI, POZZI e CISTERNE
9. IMPIANTI GAS, ELETTRICITA’ ecc. fino al punto di diramazione degli
stessi alle proprietà esclusive.

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TABELLE MILLESIMALI, LINEE GUIDA


Articoli 1118 e 1123
Articolo 68 e 69c.c.
Sentenza inedita n. 11960/04
Articolo 1136
Sentenza 6222 del 09/07/1997
Sentenza 7908 del 12 giugno 2001
Sentenza n. 12018/04
Artt. 1123, 1124, 1126 e 1136

1. Le Tabelle millesimali sono le quote di proprietà delle singole unità


immobiliari in rapporto al valore dell’edificio, che è rappresentato
dal valore massimo di 1000 millesimi. La Tabella Millesimale di
Proprietà è composta da una Tabella riassuntiva che indica i valori di
proprietà delle unità immobiliari.
2. Le Tabelle possono essere:
 Di natura CONVENZIONALE O CONTRATTUALE se accettate dagli
acquirenti iniziali e allegate agli atti di acquisto delle unità
immobiliari.
 NON CONVENZIONALE se approvate da un’Assemblea
Condominiale.
3. Le Tabelle possono essere modificate quando è evidente che siano
frutto di un errore oppure quando cambiano notevolmente le
condizioni di una parte dell’edificio o di una unità immobiliare di
almeno un quinto.

REGOLE, PRINCIPI E LINEE GUIDA PER LA REDAZIONE DELLE TABELLE


MILLESIMALI

1. La corte di cassazione ha chiarito con la sentenza numero 12018/04


i principi che il redattore deve applicare per elaborare le Tabelle.

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2. Per determinare il valore delle unità immobiliari si devono tener


conto sia elementi intrinseci, come la dimensione, che gli elementi
estrinsechi, come la veduta o l’orientamento.
3. Ogni Condominio può avere più Tabelle Millesimali. Quelle più
importanti, dalle quali derivano tutte le altre, sono chiamate
TABELLE MILLESIMALI DI PROPRIETA’ o GENERALI. Queste indicano i
valori in millesimi delle unità immobiliari e vengono utilizzate per
suddividere la maggior parte delle spese di un condominio. Le altre
Tabelle, che derivano in parte da quelle GENERALI sono: Tabelle
Millesimali di Ascensore, Tabella Scale, Tabella Garage, Tabella
Riscaldamento ecc.. Per queste Tabelle, però, il metodo di redazione
è leggermente differente visto che solo parzialmente derivano da
quelle di Generali.
4. Secondo alcune disposizioni normative, i coefficienti dei Millesimi
Generali o di Proprietà devono essere proporzionali ai valori di
mercato delle unità immobiliari, tra poco capirai come definire
questo valore.
5. Per calcolare i Millesimi Generali, bisogna utilizzare come base le
superfici o i volumi reali delle unità immobiliari. Tali Superfici o
volumi verranno poi trasformate in Superfici o Volumi Virtuali.
6. Per trasformare tali valori da Reali a Virtuali si utilizzano dei
coefficienti correttivi che, moltiplicati alle superfici o ai volumi reali
danno le superfici o volumi Virtuali.
7. Il ruolo del redattore sta nell’applicare i giusti coefficienti ad ogni
vano di ogni unità immobiliare. La circolare che spiega l’utilizzo dei
coefficienti lascia, in alcuni casi, libertà di interpretazione al
Redattore. Per questo risulta praticamente impossibile avere dei
risultati identici se uno stesso lavoro viene svolto da due tecnici
differenti. Alcuni dati dimostrano che se dieci Tecnici elaborano
separatamente le Tabelle Millesimali dello stesso condominio ne

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usciranno dieci risultati diversi, alcuni più vicini tra loro ma altri
mostreranno una differenza notevole.

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I COEFFICIENTI CORRETTIVI
Circolare ministero dei ll.pp. 26 marzo 1966, 12480

La circolare del ministero del 26 marzo 1966 ci indica e ci spiega i


coefficienti da utilizzare per il calcolo dei Millesimi. I coefficienti da
valutare sono:

 Coefficiente di DESTINAZIONE
 Coefficiente di ORIENTAMENTO
 Coefficiente di PIANO
 Coefficiente di PROSPETTO
 Coefficiente di LUMINOSITA’
 Coefficiente di FUNZIONALITA’ GLOBALE

Ci sono poi altri coefficienti che possono essere utilizzati; Questi non
vengono espressamente indicati dalla circolare, sono indicati nei testi più
rilevanti che trattano di Tabelle Millesimali e non sono da sottovalutare
perché forniscono un valido supporto in alcuni casi particolari. Eccoli:

 Coefficiente di RUMOROSITA’
 Coefficiente di INQUINAMENTO AMBIENTALE
 Coefficiente di ISOLAMENTO TERMICO
 Coefficiente di FORMA

1. IL COEFFICIENTE DI DESTINAZIONE indica l’incidenza che ha la


destinazione d’uso dei singoli vani sul valore di mercato delle unità
immobiliari stesse. Oltre a dare un apporto ai singoli vani delle unità
immobiliari, il coefficiente di destinazione, incide anche sulla
destinazione d’uso dell’unità immobiliare nel suo complesso,
facendo riferimento alla destinazione d’uso catastale o al reale
utilizzo che ne viene fatto (es. uso studio, uso appartamento, ecc.).
Quest’ultimo punto di vista non è specificato nella circolare ma,
considerato il fatto che bisogna avvicinare i valori millesimali a quelli
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di mercato, si rende necessario utilizzare tali coefficienti.


Tutti i testi di un certo livello sono d’accordo nell’ attribuire tali
coefficienti con i valori riportati di seguito.

DESCRIZIONE VALORE

Appartamenti 1,00

Negozi 1,50

Retro Negozio 0.70

Uffici, Studi Professionali, ecc. 1,20

Laboratori 0,85

Magazzini con permanenza di 0,80


persone

Magazzini senza permanenza 0,55


di persone

Soffitte di sgombero 0,40

Lastrici Solari ad uso esclusivo 0,22

Box auto interrato 0,60

Box auto piano strada 0,70

Posti auto comuni in luogo 0,30


chiuso

Posti auto comuni all’aperto 0.15

Giardini ad uso esclusivo 0,10

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Cortili ad uso esclusivo 0,10

Cantine 0,40

Balconi Coperti 0.30

Balconi Scoperti 0.25

Camera, Soggiorno e vani 1.00


principali

Corridoi e Disimpegni 0.80

Servizi 0.90
(cucina,bagno,latrina,ripostigli)

Logge Racchiuse tra 3 pareti 0.50 - 0.35

2. IL COEFFICIENTE DI ORIENTAMENTO viene usato per rappresentare


l’incidenza dell’orientamento rispetto ai punti cardinali dei singoli
vani.

DESCRIZIONE VALORE

Nord 0,80

Nord-Est 0,90

Est 0,95

Sud-Est 0,97

Sud 1,00

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Sud-Ovest 0,97

Ovest 0,95

Nord-Ovest 0,90

3. IL COEFFICIENTE DI PIANO rappresenta l’incidenza sul valore di


mercato del livello di quota (piano) in cui è situata l’unità
immobiliare. Il valore delle unità immobiliari è indubbiamente
influenzata anche dall’altezza in cui si trova rispetto al suolo. Nel
valutare i coefficienti dei relativi piani sono stati considerati fattori
come la sicurezza, accessibilità, difficoltà nei traslochi ecc.. La
distinzione più netta di cui il redattore deve tener conto è quella tra
unità immobiliari con e senza ascensore. Infatti a seconda dei casi
possiamo utilizzare i relativi coefficienti.

FABBRICATI CON ASCENSORE:

DESCRIZIONE VALORE

Seminterrato 0,75

Terreno 0,85

Rialzato 0,90

Primo 0,95

Piani Intermedi 1,00

Penultimo Piano (con eventuali 1,00


detrazioni)

Ultimo Piano (con eventuali 1.00

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detrazioni)
FABBICATI SENZA ASCENSORE

DESCRIZIONE VALORE

Seminterrato 0,80

Terreno 0,90

Rialzato 0,90

Primo 1.00

Piani Intermedi (a decrescere 1,00 -0.90


ed a seconda n° piani)

Ultimo Piano (a seconda dei 1.00 -0.90


piani ma mai <0.90)

4. IL COEFFICIENTE DI PROSPETTO rappresenta l’incidenza sul valore


dell’unità immobiliare, della tipologia e della qualità dell’area di
“affaccio” dei singoli vani. Si deve perciò procedere a valutare
eventuali fattori che possano incidere, positivamente o
negativamente, sullo stato di salute fisico e psichico di una persona.
A titolo di esempio è evidente che zone come giardini, parchi e zone
panoramiche siano favorite rispetto ad affacci su strade secondarie,
aree private, cortili, zone con veduta limitata, ecc..
Nel valutare questo coefficiente non devi tener conto della
luminosità o dell’esposizione (rispetto ai punti cardinali) dei vani
perché esistono altri coefficienti che regolano tali caratteristiche.
Perciò concentrati nella valutazione dell’area esterna, su cui si
affaccia il vano. Si affaccia su un bel parco pubblico o su una
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fabbrica? Su una zona panoramica o su un’intercapedine


dell’edificio?

DESCRIZIONE VALORE

Giardini 1,00

Vedute Panoramiche 1,00

Strade 1,00

Zone di rispetto 0,90

Cortili 0,85

Chiostrine 0,80

Locali senza finestra 0,75

Cantinati 0,75

Posti auto o Strade Private 0.83

Strade Principali 0.96

Strade Secondarie 0.95

5. IL COEFFICIENTE DI LUMINOSITA’ viene stabilito dal rapporto tra la


superficie finestrata (superficie della finestra) e la superficie del
singolo ambiente. La proporzione da effettuare per ogni vano è
molto semplice: Superficie Vano/Superficie Finestre. A seconda del
risultato della precedente operazione, indicato con K, si dovrà
impiegare uno dei seguenti coefficienti:

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DESCRIZIONE VALORE

Per K maggiore di 9 0,90

Per K compreso tra 9 e 8 0,92

Per K compreso tra 8 e 7 0,94

Per K compreso tra 7 e 6 0,97

Per K minore di 6 1,00

Per spazi aperti 1,00

Per locali senza finestre 0,75

Per locali con finestre verso 0,80


scale

Altri ambienti o finestre lucifere 0,60

6. IL COEFFICIENTE DI FUNZIONALITA’ GLOBALE dell’unità immobiliare


deve indicare l’incidenza della qualità del progetto con riferimento
alla funzionalità degli spazi e ad eventuali anomalie. A titolo di
esempio si può parlare della non ottimale distribuzione degli spazi
interni, della presenza di travi o pilastri che limitino l’utilizzo di
alcuni spazi, particolari forme geometriche delle stanze, ecc..
Generalmente questo coefficiente viene utilizzato solo se c’è la
necessità di ridurre il valore di alcune unità immobiliari. Quando non
c’è particolare necessità non viene utilizzato, anche perché utilizzare
il coefficiente 1,00 (funzionalità ottimale) per tutte le unità
immobiliari non avrebbe alcuna incidenza.
Il coefficiente da applicare dovrà oscillare tra 1,00 e 0,90. Userai il
coefficiente 1,00 per indicare che l’unità immobiliare ha una
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funzionalità buona, ed un coefficiente più basso (0.99 – 0.98 –


0.97….) per gli ambienti svantaggiati. Non scendere oltre il valore di
0,90.

7. IL COEFFICIENTE DI RUMOROSITA’ rappresenta il livello di


inquinamento acustico dei vani delle unità immobiliari. E’ il caso di
alcuni vani, o interi appartamenti, che affacciano su aree
particolarmente rumorose, per esempio strade ad alto traffico, zone
adiacenti a ferrovie, ecc..
E’ evidente che i vani che affacciano su zone rumorose hanno un
valore inferiore, quindi c’è la necessità di applicare coefficienti
correttivi a diminuzione del valore millesimale.

DESCRIZIONE VALORE

Rumorosità Diurna (7.00- Udibile a lobo 1.00 -


14.00 16.00-22.00) auricolare aperto 0.97

Rumorosità Diurna (7.00- Udibile a lobo 0.98 -


14.00 16.00-22.00) auricolare chiuso 0.88

Rumorosità Notturna Udibile a lobo 0.98 -


auricolare aperto 0.90

Rumorosità Notturna Udibile a lobo 0.95 -


auricolare chiuso 0.70

A dire il vero la circolare non obbliga il Tecnico a tener conto


di questo coefficiente anche se personalmente preferisco
utilizzarlo.
Nell’applicare questo parametro, il Redattore può incontrare
delle difficoltà a stabilire il tipo di rumore che si percepisce
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da ogni singolo vano, infatti credi che tutti i Tecnici e tutti i


Redattori abbiano la stessa capacità auditiva? Ti assicuro di
no! Soprattutto, la rumorosità notturna udibile dai vani,
implicherebbe un sopralluogo fatto di notte? Sarebbe a dir
poco esagerato per non dire ridicolo.
Per ovviare a questi ostacoli, è utile tener conto della
presenza o meno di fattori di disturbo, quali autostrade,
ferrovie, laboratori, fabbriche rumorose, ecc. e valutare con
il massimo buonsenso il coefficiente da applicare,
verificando se il rumore è presente anche di notte o meno.
Ad esempio le autostrade funzionano anche di notte, molte
fabbriche no. Un panificio non fa lo stesso rumore di un
treno che passa sulla ferrovia. Una strada statale ad alta
percorrenza non genera un rumore uguale ad una stradina
secondaria. Spero ti sia chiaro il concetto. Un consiglio:
cerca, se le condizioni lo permettono, di non esagerare nello
stabilire il valore dei coefficienti, sii equilibrato, non essere
“estremista”.

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TABELLELLE MILLESIMALI GENERALI


Circolare ministero dei ll.pp. 26 marzo 1966 12480
Art. 1124 c.c.

Per le TABELLE MILLESIMALI GENERALI o DI PROPRIETA’, come primo


step, è sufficiente moltiplicare i volumi (o le superfici) reali di ogni singolo
vano di ogni unità immobiliare per i relativi coefficienti.

Esempio di impostazione di calcolo per MILLESIMI GENERALI di un’unità


immobiliare ad uso appartamento sito al primo piano di un edificio con
ascensore. Abbiamo semplificato al massimo il disegno e le superfici per
farti comprendere più facilmente l’argomento.
Fai riferimento prima al disegno e poi alla tabella qui di seguito.

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DESTINAZIONE PIANO FUNZIONALITA’ NOME SUPERFICIE ALTEZZA ORIENTAMENTO LUMINOSITA’ VEDUTA UTILIZZO RUMOR VOLUME
D’USO UNITA’ U.I. COMPLESSIVA VANO VANO in INTERNA VANO VANO O VANO OSITA’ VIRTUALE
IMMOBILIARE U.I. MQ VANO PROSPET VANO VANO
TO VANO
CAMERA 1
10.00 2.70 0.80 nord 1.00 1.00 1.00 1.00 20.52
parco parco
CAMERA 2
7.00 2.70 1.00 sud 0.97 0.96 1.00 0.95 15.88
str. prin. str. prin.
CAMERA 3
5.00 2.70 1.00 sud 0.97 0.96 1.00 0.95 11.35
str. prin. str. prin.
SOGGIORNO
1,00 0,95 1,00 15.00 2.70 0.80 nord 0.97 1.00 1.00 1.00 29.85
parco parco
(appartamento) (primo
DISIMPEGNO
con
ascensore)
2.00 2.70 0.75 no fin. 0.75 0.75 0.80 1.00 1.73
no fin. no fin.
WC
3.00 2.70 0.95 est 0.97 0.85 0.90 1.00 5.42
cortile cortile
CUCINA
5.00 2.70 1.00 sud 1.00 0.96 0.90 0.95 10.53
str. prin. str. prin.
BALCONE
6.00 2.70 1.00 sud 1.00 0.96 0.25 0.95 3.51
str. prin. str. prin.

TOTALE VOLUME VIRTUALE 103.98

Dovrai fare questa operazione per tutte le unità immobiliari presenti


nell’edificio, compresi posti auto, cantine, garages, ecc.

Una volta ottenuti i volumi virtuali di tutte le unità immobiliari dovrai


applicare la seguente formula per trasformare i volumi in valore
millesimale ed ottenere così i millesimi di proprietà dei singoli
appartamenti:

(1000/Somma dei Volumi Virtuali delle U.I.) x Volume Virtuale della


singola U.I.

Per impostare i calcoli in questa maniera spesso i Tecnici realizzano un


foglio di calcolo in Excel. Per le situazioni più basilari e semplici può
rappresentare una soluzione accettabile, mentre per elaborare le
situazioni condominiali più articolate è una soluzione indubbiamente
limitata. A questo punto ti servirebbe un software professionale oppure
puoi visitare il sito www.1000millesimi.net che ti permette di realizzare
Tabelle Millesimali comodamente dal tuo ufficio facendoti risparmiare
almeno il 70% rispetto ai prezzi di mercato. Tempi di riconsegna inferiori

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ai 30 giorni ed assistenza compresa a fine lavoro. Tutto ciò che devi fare è
inviare le planimetrie delle U.I.. Ricorda che hai sempre la possibilità di far
ottenere le planimetrie catastali, di far effettuare il sopralluogo o
addirittura di far eseguire il rilievo planimetrico completo dell’immobile.

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TABELLE MILLESIMALI SCALE E ASCENSORE


La normativa in questo caso è molto chiara: le scale vanno mantenute e
ricostruite dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa
deve essere ripartita per il 50% in riferimento al valore del piano o
porzione di piano e per il restante 50% in base in proporzione all’altezza
dell’unità immobiliare da terra.

In poche parole i millesimi della Tabella Scale dovranno essere sempre


1000 di cui 500 millesimi saranno derivati dai precedenti Millesimi
Generali (Millesimi Generali delle unità immobiliari/2). I restanti 500
millesimi derivano dal valore che ogni unità immobiliare ha nel suo piano
ed ogni piano avrà il suo valore rispetto all’altezza da terra.

Tieni presente che per le Tabelle Millesimali Ascensore il metodo di


calcolo è esattamente lo stesso ma stai attento a non dare per scontato
che i risultati finali delle due Tabelle (scale e ascensore) siano gli stessi.
Infatti devi sempre verificare se il vano scala ed il vano ascensore servono
allo stesso modo tutte le unità immobiliari. In caso contrario devi
includere/escludere le rispettive unità immobiliari. Per esempio non
sempre l’ascensore raggiunge i piani sottotetto mentre generalmente il
vano scala si. Stesso esempio si può fare per i piani seminterrati.

E’ perciò necessario dividere il lavoro in quattro fasi.

1. Individua i primi 500 millesimi di proprietà. Di seguito saranno


indicati con la sigla MPR.
2. Determinare i millesimi (i secondi 500) spettanti ad ogni piano in
base alla loro altezza da terra (MPIA).
3. Individuare il valore millesimale di ogni unità immobiliare nel suo
piano di appartenenza (MPiUI) distribuendo proporzionalmente al
loro valore i valori ottenuti nella fase 2 ad ogni U.I..
4. Sommare i primi 500 millesimi ed i secondi 500 millesimi.

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Fase 1

Nell’individuare i 500 Millesimi Generali che parteciperanno alla Tabella


Scale basta applicare la seguente operazione:

MPR = (Millesimi delle singole unità)/2

Fase 2

Per individuare i millesimi di ogni singolo piano in proporzione all’altezza


da terra si deve procedere come segue:

MPIA = [(500)/(Somma delle altezze di piano di tutti i piani)]x (Altezza di


piano del piano da calcolare)

Nell’applicare la suddetta formula devi essere particolarmente attento ad


individuare la somma delle altezze di piano: non confondere l’altezza
massima dell’edificio con la somma delle altezze di piano.

Perciò se ipotizziamo un edificio di tre piani più il piano terreno e ogni


piano è alto 3,00 metri le altezze di piano e la loro somma saranno:

Piano terreno = H di piano 0,00 metri

Piano primo = H di piano 3,00 metri

Piano secondo = H di piano 6,00 metri

Piano terzo = H di piano 9,00 metri

Somma delle altezze di piano = 18,00 metri (0,00+3,00+6,00+9,00)

Fase 3

Per ottenere il valore di una singola U.I. rispetto al suo piano di


appartenenza (riferito ai secondi 500 millesimi) dovrai ripartire i valori dei
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singoli piani ottenuti nella fase 2 per il valore millesimale delle U.I. che
esistono in quel piano. La formula è questa:

MPiUI = (MPIA) x (Millesimi U.I. / Somma dei Millesimali di proprietà


delle U.I. del piano)

A questo punto grazie alla Fase 2 ed alla Fase 3 sai quanti dei secondi 500
millesimi spettano ad ogni piano e li hai attribuiti alle U.I. che partecipano
ad ogni piano, proporzionalmente al loro valore.

E’ facile capire che più i piani si trovano in alto e più i millesimi di piano
aumentano, mentre, per il piano terreno, che si trova al livello 0,00 il
valore di piano è ancora pari a 0.

Fase 4

In questa fase basta sommare i millesimi delle singole unità ottenuti nella
Fase 1 ai valori delle stesse unità ottenute nella fase 3.

Formula:

MPR+MPiUI che corrisponde:

(Millesimi Proprietà Unità Immobiliare /2)+(Millesimi di piano della


singola Unità Immobiliare)

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ESEMPIO DI CALCOLO MILLESIMI SCALE (o ascensore)


Di seguito un semplice esempio per calcolare i millesimi Scale.
Nell’esempio calcoliamo i Millesimi Scale di un appartamento sito al
primo piano (Interno 3) di un edificio che ha tre piani oltre al piano terra e
due appartamenti per ogni piano. Per calcolare i Millesimi dell’ascensore
il procedimento è lo stesso, devi solo verificare se l’ascensore serve le
stesse unità immobiliari della rampa delle scale. In caso Le scale e
l’ascensore servano in maniere diversa le U.I. devi includere/escludere le
stesse dal calcolo. A titolo di esempio daremo 125 millesimi di proprietà
ai due appartamenti del piano primo. Fai riferimento all’immagine:

Fase 1

Individuiamo i primi cinquecento Millesimi riferiti al valore della


proprietà. La Proprietà vale 125 Millesimi di Proprietà e va quindi divisa
per due per portare il valore da 1000 a 500 Millesimi.

(125/2) = 62.5

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Fase 2

Calcoliamo i secondi cinquecento Millesimi che rappresentano i Millesimi


di piano. In questo caso il primo piano è a Quota 3,00 metri da terra. Il
totale delle altezze di piano è pari a 18 (0.00+3.00+6.00+9.00).

(500/18) x 3 = 83.33

Il Piano Primo possiede 83.33 millesimi.

Fase 3

Dividiamo i cinquecento Millesimi corrispondenti ad ogni piano (83.33


piano primo) per i Millesimi delle Unità Immobiliari che vi partecipano. In
questo caso al primo piano ci sono due Unità Immobiliari che hanno 125
millesimi ciascuna per un totale di 250.

83.33 x (125/250) = 41.66

41.66 rappresenta il valore dell’interno 3 riferito ai secondi cinquecento


Millesimi.

Fase 4

Nell’ultima fase devi solo sommare i rispettivi primi e secondi


cinquecento Millesimi della stessa unità immobiliare.

62.5 + 41.66 = 104.16

L’interno 3 ha 104,16 Millesimi di Scale.

Tutto ciò che devi fare è ripetere quest’operazione per tutti gli
appartamenti. Il totale deve essere ovviamente pari a 1000.

Spero che questo breve esempio, che ho semplificato al massimo, ti sia


stato utile per capire il concetto delle Tabelle Scale ed il ragionamento
che sta dietro ad esso.

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RIFERIMENTI NORMATIVI
Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i
lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i
cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia,
per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in
comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli
acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per
l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino
al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei
singoli condomini.

Art. 1118 (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)


Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente
è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene,
se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi
al contributo nelle spese per la loro conservazione.

Art. 1119 (Indivisibilita')


Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la
divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a
ciascun condomino.

Art. 1120 (Innovazioni)


I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136,
possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso

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più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.


Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o
alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che
rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento
anche di un solo condomino.

Art. 1121 (Innovazioni gravose o voluttuarie)


Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere
voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza
dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di
utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio
sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita,
salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata
intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi
causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di
manutenzione dell'opera.

Art. 1122 (Opere sulle parti dell' edificio di proprietà comune)


Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non
può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.

Art. 1123 (Ripartizione delle spese)


Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e
per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,
salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le
spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti
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destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla


loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae
utilità.

Art. 1124 (Manutenzione e ricostruzione delle scale)


Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui
servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del
valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura
proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del
valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o
camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Art. 1125 (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei


solai)
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei
solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno
all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore
la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore
l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Art. 1126 (Latsrici solari di uso esclusivo)


Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i
condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire
per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli
altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte
di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano
o della porzione di piano di ciascuno.

Art. 1127 (Costruzione sopra l'ultimo piano dell' edificio)


Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o
nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà
spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

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La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio


non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa
pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce
notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini
un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova
fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e
detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a
ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il
diritto di usare.

Art. 1128 (Perimento totale o parziale dell' edificio)


Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre
quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita
all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente
convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini
delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è
tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è
destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è
tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua
esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non
preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Art. 1129 (Nomina e revoca dell' Amministratore)


Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni

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tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun
condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131,
se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono
fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per
qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in
apposito registro.

Art. 1130 (Attribuzioni dell' Amministratore)


L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare
l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento
a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio
dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua
gestione.

Art. 1131 (Rappresentanza)


Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei
maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o
dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e
può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le
parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità
amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita
dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza

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indugio notizia all'assemblea dei condomini.


L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato
ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Art. 1132 (Dissenso dei condomini rispetto alle liti)


Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una
lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto
notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in
ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve
essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha
avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto
pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle
spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte
soccombente.

Art. 1133 (Provvedimenti presi dall' Amministratore)


I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono
obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è
ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità
giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.

Art. 1134 (Spese fatte dal Condomino)


Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che
si tratti di spesa urgente.

Art. 1135 (Attribuzioni dell' Assemblea dei Condomini)


Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei
condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

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2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e


alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e
all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un
fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria,
salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne
nella prima assemblea.

Art. 1136 (Costituzione dell' Assemblea e validita' delle deliberazioni)

1136. (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni).


L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini
che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei
partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea
di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della
prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo
dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca


dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni
straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la
maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo
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comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di


voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due
terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non
consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle
deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in
un registro tenuto dall'amministratore.

Art. 1137 (Impugnazioni delle deliberazioni dell' Assemblea)


Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti
sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di
condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità
giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento,
salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta
giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e
dalla data di comunicazione per gli assenti.

Art. 1138 (Regolamento di Condominio)


Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso
delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del
decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro
indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a
norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti
di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle

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convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli


articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e
1137.

Art. 1139 (Rinvio alle norme culla comunione)


Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le
norme sulla comunione in generale.

Art. 66
L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni
indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via
straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o
quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino
un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla
richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla
convocazione.
In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto
straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del
giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data
fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta
raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a
mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto,


la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del
codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente
convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo
giorno solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da
assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli

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aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date
ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente
costituitasi.

Art. 67

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di


rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti,
il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del
valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in
proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo
rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari
interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono
complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare,
con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il
proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti
comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In
mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria
nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei
condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante,
l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei
rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un
congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono
notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore
o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non
apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e
comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio
l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei
rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

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All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la


partecipazione a qualunque assemblea.
L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il
diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al
semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi
in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006
del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e
986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere
comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il
pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Art 68

Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti
indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore
proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in
apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del
canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di
ciascuna unità immobiliare.

Art. 69

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella


millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati
all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche
nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista
dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in
conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di

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incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un


quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo
condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo
alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella
millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo
68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in
persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio
notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a
quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli
eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la
revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in
applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Circolare 26 MARZO 1966 N. 12480 Ministero dei lavori pubblici

Direzione generale edilizia statale e sovvenzionata – div. XVI-bis: Norme


per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di
contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci.

26 MARZO 1966 N. 12480 – Ministero dei lavori pubblici – Direzione


generale edilizia statale e sovvenzionata – div. XVI-bis: Norme per i
collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di
contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci.

Allo scopo di evitare che i collaudatori dei fabbricati realizzati con


l’intervento dello Stato da cooperative edilizie, nel procedere al riparto
del costo delle costruzioni fra i diversi assegnatari degli appartamenti
adottassero criteri disparati, questo Ministero con circolare 1° luglio 1926
n. 9400 (§1122) diramò opportune istruzioni per precisare i criteri di

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41

massima che i collaudatori dovevano tenere presenti nell’espletamento


dell’incarico.

Peraltro le nuove esigenze determinate dal progresso della tecnica edilizia


ed i nuovi orientamenti di valutazione e di preferenze da parte dei soci
assegnatari, inducono ora a rielaborare i criteri suggeriti con la
sopracitata circolare, e ad emanare una nuova completa normativa della
materia . Tenuto anche conto di quanto osservato in sede consultiva dalla
Commissione Centrale di Vigilanza per l’edilizia economica e popolare, si
provvede dunque a precisare, in particolare, i criteri di ammissibilità delle
spese ai benefici di legge, le componenti dell’importo netto da ripartire, i
criteri fondamentali di determinazione del costo-valore degli alloggi.

Sembra tuttavia opportuno premettere alcune considerazioni di carattere


generale, per meglio configurare la funzione del collaudatore per quanto
concerne sia il collaudo delle opere eseguite sia il riparto della spesa
sostenuta. Secondo i principi generali, valevoli in materia di opere
pubbliche, ai quali si ispirano le specifiche disposizioni riguardanti i lavori
degli enti costruttori di case economiche e popolari il compimento delle
opere costruite deve essere riconosciuto “regolare” mediante il collaudo,
che va eseguito da persona, rivestita di particolari requisiti, nominata nei
modi di legge (2).

Il collaudatore, incaricato di accertare tale regolarità attraverso la


rispondenza dell’opera alle previsioni del progetto ed alle buone regole
della tecnica, svolge, in questo campo, una funzione di controllo
nell’interesse preminente dello Stato, tenuto conto che lo Stato assume,
tra i suoi fini, come si desume dal t.u. 28 aprile 1938 n. 1165, quello di
promuovere l’edilizia popolare ed economica ed all’uopo agevolare la
realizzazione di programmi costruttivi col sistema del concorso o del
contributo nella spesa o con altre modalità, e di conseguenza, si riserva il
potere di vigilare e verificare che le relative costruzioni siano eseguite col

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rispetto delle regole tecniche e delle altre norme idonee a garantire il


raggiungimento delle finalità predette.

Prima di procedere alla ripartizione della spesa, il collaudatore dovrà


tener presente che, qualora si tratti di più edifici costruiti dalla stessa
cooperativa in uno stesso appezzamento di terreno ed in esecuzione di un
unico programma costruttivo, la spesa da ripartire è quella complessiva,
come se detti edifici costituiscano un unico fabbricato (senza, cioè, far
gravare soltanto su un gruppo di soci le eventuali maggiori spese
sostenute – necessariamente – per fondazioni o sistemazioni speciali del
loro edificio).
Dovranno quindi essere esattamente stabilite le aree di uso comune,
quelle assegnate in proprietà e quelle assegnate in uso, elementi che
devono risultare in maniera esatta dai verbali di assegnazione ai singoli
soci. E’ evidente infatti che soltanto le proprietà concorrono nelle quote
millesimali tra i soci.
La ripartizione, inoltre dovrà essere effettuata sulla base delle
caratteristiche distributive e di rifinitura previste nel progetto o nelle
varianti approvate, mentre le modifiche di qualsiasi genere, sia
distributive che di qualità di materiali impiegati, introdotte dal singolo
socio, non dovranno essere computate, rimanendo così l’eventuale
maggiore onere ad esclusivo carico del socio stesso. In altre parole è
compito del collaudatore procedere alla ripartizione della spesa limitando
l’accertamento della stessa e la determinazione delle quote millesimali
esclusivamente all’ammontare ammissibile ai benefici di legge (mutuo e
contributo). Il che chiarisce come ogni onere relativo a patti e condizioni
direttamente intervenute tra impresa e singoli soci debba rimanere
estraneo all’accertamento di specifica competenza del collaudatore sia
per quanto concerne il rapporto cooperativa-Stato sia per quanto attiene
al rapporto Cooperativa-Impresa.
Si è sottolineato quanto precede non per escludere la evenienza che il
collaudatore valuti – soprattutto a richiesta della Cooperativa – anche le
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eventuali modifiche apportate ad ogni singolo alloggio su domanda del


rispettivo assegnatario (caratteristiche distributive, materiali, rifiniture),
ma ai fini della esatta determinazione di quelle quote millesimali la cui
rilevanza appare evidente considerando che in base ad esse dovranno far
carico ai soci, proporzionalmente, le spese condominiali, in conformità e
con le eccezioni previste dalle disposizioni di cui al Capo 4° del titolo XII
del t.u. 28 aprile 1938 n. 1165.
In conclusione, l’importo netto complessivo della spesa da ripartire tra i
singoli assegnatari deve essere determinato rispettando i seguenti criteri:
le opere le quali, ai sensi delle vigenti disposizioni, siano ritenute non
necessarie ed aventi carattere di lusso debbono essere escluse per intero
dal contributo e dal mutuo; le opere necessarie, ma eseguite con criteri di
lusso, debbono essere escluse dal contributo e dal mutuo per la
differenza tra il loro importo e quello delle opere ordinarie
corrispondenti;
le opere ammissibili al contributo ed al mutuo ma differenti da quelle
della generalità dei soci debbono essere addebitate direttamente ai
rispettivi soci, prima di stabilire il riparto secondo i criteri che seguono.

Il collaudatore, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici


reali, accertate per sua diretta constatazione, dovrà pervenire alla
determinazione del costo valore degli alloggi in base alla valutazione delle
caratteristiche di ogni ambiente singolarmente considerato. Si parla di
costo-valore in quanto la ripartizione va effettuata non solo in funzione
del costo di costruzione, ma anche tenendo conto, in maniera relativa tra
gli appartamenti, del valore effettivo che ad ognuno di essi compete.
Dette caratteristiche possono distinguersi come segue: caratteristiche che
derivano da proprietà intrinseche: destinazione; caratteristiche che
derivano da condizioni relative all’esterno o da fattori totalmente esterni:
altezza di piano, orientamento, prospetto; caratteristiche che derivano sia
da proprietà intrinseche sia da condizioni esterne: luminosità.
Oltre alle predette che, ripetesi, vanno riferite ad ogni singolo ambiente,
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può, in taluni eccezionali casi, risultare opportuno considerare una


caratteristica intrinseca dell’alloggio valutato nella sua unità: la
funzionalità globale dell’appartamento. All’atto pratico, gli accennati
criteri di valutazione si traducono nell’applicazione di determinati
coefficienti riduttori (minori cioè dell’unità) i quali riferiti alla superficie
dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da
superficie reale in superficie virtuale.
Detti coefficienti sono i seguenti e devono essere tutti applicati poiché,
dato il meccanismo del sistema, la mancata considerazione di taluno di
essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso il valore
massimo unitario:
coefficiente di destinazione,
coefficiente di piano,
coefficiente di orientamento,
coefficiente di prospetto,
coefficiente di luminosità,
coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.
Nel redigere il riparto di spesa, la prima operazione da compiere è il
calcolo della consistenza della superficie di ogni singolo vano quale risulta
moltiplicando la superficie reale per il coefficiente riduttore di
destinazione.
Successivamente, la superficie del vano così determinata deve essere
ulteriormente ridotta con l’applicazione dei coefficienti di orientamento,
prospetto e luminosità. Si sommano quindi – per ogni alloggio – le
superfici di tutti i vani come sopra ottenute e la superficie complessiva
risultante si moltiplica per il coefficiente riduttore di piano: si perviene in
tal modo alla determinazione della superficie virtuale totale di ciascun
appartamento.
La quota millesimale afferente ad ogni appartamento risulta dal rapporto
tra la superficie virtuale dell’appartamento stesso e la somma delle
superfici virtuali di tutti gli alloggi, con esclusione, dell’appartamento del
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portiere (ove esista) e di ogni altra area comune. Ciò premesso, allo scopo
di raggiungere uniformità ed obiettività di criteri, si forniscono e si
illustrano i valori indicativi medi per ognuno dei coefficienti sopraindicati.
Coefficiente di destinazione. – ha il fine di stabilire una valutazione degli
spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. E’
chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per
accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie) in relazione
alla utilizzazione, non può avere , nella valutazione, lo stesso peso della
percentuale di spazio destinata a stanze.
Per due appartamenti di egual numero di stanze, e, quindi,
presumibilmente, di superficie totale pressoché eguale, lo spazio
destinato ad accessori in più o in meno, rispettivamente, non può offrire
vantaggi o svantaggi, valutabili in misura eguale alla maggiore o minore
superficie, come è giusto per la maggiore o minore superficie delle
stanze; detti vantaggi o svantaggi debbono essere valutati in misura
proporzionale alla maggiore o minore superficie dello spazio destinato ad
accessori, con l’applicazione di un coefficiente minore dell’unità. Per due
appartamenti di diverso numero di stanze, e quindi, di diversa superficie,
normalmente lo spazio destinato ad accessori (nel caso prima specificato)
costituisce una percentuale maggiore, rispetto alla totale superficie,
nell’alloggio più piccolo, mentre l’utilità di detto spazio è
proporzionalmente maggiore nell’alloggio più grande, in quanto serve
maggior numero di stanze.
Quindi, se la detta superficie di accessori fosse valutata in maniera eguale
alla superficie delle stanze, la stima sarebbe a discapito degli alloggi più
piccoli.
Per il coefficiente di destinazione si indicano i seguenti valori:
- camere ……………………………..………………..…… 1,00
- servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) ……..…….. 0,90
- corridoi, disimpegni …………………………….………. 0,80
- logge racchiuse tra tre pareti ………………..………… 0,50 / 0,35
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- cantine e soffitte (di sgombero) …………..…………… 0,45 / 0,30


- balconi coperti ……………………………….…………. 0,30
- balconi scoperti ……………………………….………… 0,25
- terrazzo a livello …………………………….………….. 0,22
- giardini ed aree di rispetto …………………………….. 0,15 / 0,10
E’ peraltro da tenere presente che per le terrazze a livello, i giardini e le
aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo
nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette
superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo
grado di utilizzazione e di godimento.
Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere
opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell’ambiente da
valutare.

Coefficiente di piano.
Deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un
appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad una altezza minore
o maggiore relativamente ad altri e, deve, quindi, considerare ogni
aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto: comodità di
accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità
commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti,
onerosità di trasporti (masserizie ecc.). Taluni di questi aspetti non sono
univocamente legati alla sola altezza del piano, e, pertanto, per essi, con
questo coefficiente si considera la sola quota parte relativa.
Nella determinazione di questo coefficiente, è anzitutto necessario
rilevare la sostanziale differenza tra i casi, che normalmente si verificano,
di fabbricati dotati di ascensori e i casi, meno frequenti, ma pure possibili,
di fabbricati senza ascensore.
Valutando globalmente la misura dei vantaggi che ad un dato
appartamento derivano con l’aumentare dell’altezza e la misura
corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum
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possa spettare al primo piano, quanto piuttosto al secondo e non solo a


questo: ciò sempre tenendo presente, come già detto, “tutte” le
condizioni che caratterizzano un certo ambiente per il fatto di trovarsi ad
un certo piano. Per il caso di fabbricati con ascensore si adotteranno i
valori seguenti.
Indicato con p s il piano scantinato, p t il piano terreno, p r l’eventuale
piano rialzato, p 1 il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici
variabili da 2 a n
ps : 0,75
pt : 0,85
pr : 0,90
p1 : 0,95
da p 2 a p n-2 : 1,00
pn-1 : 1,00 con detrazioni eventuali
pn : 1,00 con detrazioni eventuali.
Le detrazioni eventuali possono essere per ambienti sotto terrazzo: 0,03;
sotto tetto: 0,02 e per particolari servitù (lavatoi, cabine) : 0,02.
Nel caso, invece, di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la
misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in
proporzione diretta all’altezza del piano, e, pertanto, i valori precedenti,
in questo caso, devono subire alcune modifiche.
Fermi restando i valori stabiliti per ps , pt, pr si ritiene equo assegnare il
coefficiente 1,00 a p1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere
proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per
l’ultimo piano.
Anche in questo caso potranno operarsi nella stessa misura le detrazioni
suaccennate. I valori del coefficiente di piano così stimati valgono nel caso
normalmente ricorrente di fabbricati ad un non elevato numero di piani.
Dovendo considerare eccezionalmente un fabbricato di tipo intensivo
occorrerà stabilire una variabilità del coefficiente deducibile dai valori di
appetibilità commerciale.
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Coefficiente di orientamento.
Deve tener conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano
dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la
parte di competenza (quindi, quantità di sole, di luce, di calore,
esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento,
indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano
considerato.
La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l’arco N-E-
S-W pur non essendo proporzionale all’angolo di rotazione. I valori da
adottare sono:
quadrante SE-SO : 1,00 / 0,97
quadrante NE-SE e NO-SO : 0,97 / 0,90 
quadrante NO-NE : 0,90 / 0,80
per ambiente senza finestra, interni agli alloggi: 0,75.
Coefficiente di prospetto.
Si riferisce alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori
benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri
dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un'altra dell’edificio: è
chiaro che i maggiori o minori benefici sono condizionati dall’esterno in
quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile mentre la
visuale può essere più o meno libera e panoramica. E’ da tener presente
che i vantaggi connessi a quest’ultimo aspetto in relazione alla maggiore
altezza della quota stradale, sono già stati considerati nella stima del
coefficiente di piano. Nella stima del coefficiente in esame il collaudatore
dovrà porre particolare attenzione essendo evidente che i maggiori o
minori benefici devono riferirsi ad un assetto edilizio stabile già realizzato
o da realizzare sulla base di precisi vincoli urbanistici.
Seguono i valori da adottare per il coefficiente di prospetto:
- su giardini, vedute panoramiche, strade …………………………… 1,00 / 0,95

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- su zone di rispetto …………………………..………….……………… 0,90 / 0,85


- su cortili ………………..………………………………..……………… 0,85
- su chiostrine …………..………………………………..……………… 0,80
- locali senza finestre e cantinati …..……..…………..……………… 0,75

Coefficiente di luminosità.
Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione
alla loro superficie. La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del
piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante
(apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano).
Tuttavia, dato che gli effetti di maggiore o minore luminosità derivante
dai primi due fattori sono già stati considerati nei coefficienti di piano e di
orientamento, nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve
tener conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie
illuminata. Appare peraltro opportuno che il coefficiente, pur in relazione
con il detto rapporto, non coincida con esso al fine di non creare
eccessive sproporzionate differenze di valutazione. Pertanto, con
riferimento ai valori normalmente in uso per il sopraccennato rapporto di
luminosità e salve le eccezioni dovute a casi particolari, da valutarsi dal
collaudatore, si ritiene che i valori da attribuire al coefficiente di
luminosità in relazione al rapporto tra superficie delle finestre e superficie
degli ambienti siano i seguenti: indicando con K=Sf/Sa detto rapporto:
per K= 1/6 o maggiore l=1,000
per K=1/7 l=0,965
per K=1/8 l=0,940
per K=1/9 l=0,920
per K=1/10 l=0,900
per spazi aperti l=1,000

Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio.


In generale deve presumersi che trattandosi di riparti di spesa relativi a
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fabbricati i cui prospetti sono stati regolarmente approvati, gli standards


minimi sia degli alloggi nella loro unità sia dei vani relativi, vengano
rispettati. Potrebbe, comunque, eccezionalmente, verificarsi il caso
particolare in cui gli standards medesimi non fossero osservati e di ciò
deve essere tenuto conto. E’ possibile, ad esempio, che si verifichino
anomalie fra percentuale di superficie utile di stanze e percentuale di
superficie di disimpegni, nonché differenze di criteri distributivi, tali da
determinare gradi diversi di funzionalità. In tali casi, e quindi, non in linea
generale, è necessario introdurre uno specifico coefficiente di funzionalità
globale dell’appartamento, da valutarsi dal collaudatore entro limiti
comparativi compresi tra 1,00 e 0,90 e da applicarsi alla sommatoria delle
superfici virtuali di tutti gli ambienti costituenti l’alloggio, determinate in
base agli altri coefficienti caratteristici. A conclusione dell’esposizione dei
criteri di valutazione da seguire per la determinazione delle quote
millesimali tra i soci, è opportuno aggiungere una considerazione di
carattere specifico attinente alla particolare situazione che può, sia pure
eccezionalmente, presentarsi allorché il divario tra le altezze nette dei
piani superi il valore di 5 cm. In tal caso, più che ricorrere al calcolo dei
volumi virtuali è opportuno introdurre un coefficiente di volume i cui
valori siano proporzionali ai rapporti tra le altezze minori e quella
massima dei vari piani; il coefficiente, quindi, riduttore da applicare alle
superfici dei soli ambienti o vani propriamente detti.
Il riparto di spesa dovrà essere compilato e comunicato con la maggiore
urgenza alla Cooperativa tramite il Provveditorato alle Opere Pubbliche –
per gli adempimenti di cui all’art.84 del t.u. 28 aprile 1938 n.1165 - e
comunque immediatamente dopo le risultanze del collaudo.
I nuovi criteri non si applicano ai collaudi (od ai riparti di spesa) già affidati
al collaudatore o già compiuti alla data della presente, nonché a quelli
rinnovati dopo tale data in sostituzione di altri effettuati in applicazione
della precedente normativa. E’ abrogata la circolare 1° luglio 1926 n.94.
I competenti Uffici, cui si invia la presente circolare, nell’affidare gli
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incarichi di collaudo richiameranno la particolare attenzione dei


collaudatori sull’obbligo di attenersi alle norme in essa contenute. (2)
Attualmente e fino al dicembre 1996 la nomina del collaudatore è di
competenza del Provveditore regionale alle opere pubbliche qualunque
sia l’importo delle opere da collaudare, in virtù dell’art.14 d.l. 15 marzo
1965 n.124, convertito nella legge 13 maggio 1965 n.431, la cui validità è
stata appunto prorogata al 31 dicembre 1966 con legge 23 dicembre 1965
n.1419.

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apportare, di inesattezze o di integrazioni da inserire. Proprio per questo motivo ci impegniamo
espressamente (è scritto sul contratto) ad affiancarvi i 90 giorni successivi alla consegna delle Tabelle e ad
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