Condominio minimo
in cui persista una certa indifferenza e
Si è solito pensare al condominio come
l’edificio classico verticale con un
giardino e i box. Oggi giorno però (cioè
da dopo il 1942 anno in cui fu
regolamentato sul codice l’istituto del
condominio) con l’evoluzione delle
costruzioni e l’ottimizzazione per
l’occupazione di aree edificabili si sono
sviluppate nuove tipologie di costruzione
riconducibili comunque al condominio.
Tra queste vi è anche il condominio
minimo. Esso può essere tanto in
orizzontale quando in verticale. Esso è
formato come un condominio qualunque
ma in questo caso vi sono solo 2
proprietari ovvero due condòmini.
Può essere fuorviante pensare al
condominio minimo come privilegiato
rispetto al condominio normale almeno
sotto il punto di vista dell’iter
assembleare da porre in essere ed
invece anche nel caso di soli due
condòmini (come ribadito dalla
Cassazione con sentenza n. 8876 del
3/7/2000) per qualunque decisione in
merito alle spese necessarie alla
conservazione e manutenzione o
riparazione della cosa comune è
necessaria regolare assemblea e quindi
il semplice avvertimento o la semplice
comunicazione all’altro condòmino non
sono sufficienti. L’unico caso in cui si
può ricorrere all’avviso verbale fra i due
condomini senza passare da regolare
assemblea è quello in cui si verifica una
situazione di urgenza o pericolo oppure
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Qualunque riproduzione anche parziale è severamente vietata.Copyright2004
trascuratezza da parte dell’altro
condòmino.
Naturalmente anche nel caso di
condominio minimo è possibile nominare
un amministratore e se non avviene
tramite assemblea ciascun condòmino
può rivolgersi al tribunale.
Un'altra questione riguarda il perimento
di parte o di tutto l’edificio. Se i due
condòmini non raggiungono l’accordo
sulla volontà di procedere alla
ricostruzione dell’edificio prevale colui
che vuole procedere alla ricostruzione.
Infine vediamo come ci si deve regolare
nel caso in cui uno dei due condòmini ha
anticipato delle spese nell’interesse
comune. Secondo l’articolo 1134 del
codice civile e secondo Cassazione con
sentenza n. 27 del 7/1/2004 se la spesa
non era stata deliberata preventivamente
da regolare accordo chi ha effettuato la
spesa non ha diritto al rimborso (sempre
che non si tratti di spesa urgente).
Vedere anche:
Cassazione n. 8876 del 3/7/2000
Articolo 1134 del Codice Civile
Cassazione n. 27 del 7/1/2004
Condominio parziale
Altro caso di condominio “atipico” è
quello definito parziale.
Come intuibile si tratta di un edificio in
cui coesistono impianti destinati a servire
solo una parte dei condòmini. Per fare
un esempio classico è il caso in cui vi
siano due scale o dell’ascensore che
porta ad una sola parte dell’edificio o ala
del palazzo.
Ma può anche esserci una canna
fumaria al servizio di una sola parte
dell’edificio.
Quindi si avranno sempre parti in
comune come tetto ed eventuali facciate
e parti invece al servizio di una sola
parte dei condòmini. Semplicemente le
regole da applicarsi solo le stesse di un
condominio normale con l’accortezza
che le spese inerenti i servizi di utilità di
una parte del condomino devono essere
sostenute solo da chi usufruisce di tali
servizi e non da tutti i condòmini.
Consiglio di condominio
La figura del Consiglio del condominio
lascia spesso disorientati circa le sue
reali funzioni e spesso alla sua utilità in
ambito condominiale sia sulla sua
obbligatorietà.
Partiamo col dire che nessuna norma o
legge o sentenza obbliga la nomina di un
Consiglio di condominio. Nessun articolo
infatti del codice civile si occupa di
questo organo che invece, soprattutto
nelle maggiori realtà condominiali, è utile
e spesso fondamentale per poter
operare in modo civile ed onesto.
Non è quindi obbligatorio per
l’assemblea istituire un simile organo
eppure l’esistenza eviterebbe noiose liti
condominiali.
Precisiamo che se il regolamento di
condominio prevede la nomina del
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Qualunque riproduzione anche parziale è severamente vietata.Copyright2004
Consiglio e dei relativi consiglieri è ovvio
che tale regola è obbligatoria e
vincolante. Ma l’assemblea può anche
procedere alla nomina dei consiglieri se
nel regolamento non si parla di
Consiglio. Quindi l’assemblea ha ampia
libertà sul da farsi.
Chi può essere eletto consigliere? I
consiglieri condominiali possono essere,
prima di tutto, sia interni (condòmini) che
esterni al condominio. L’amministratore
ovviamente ne è escluso.
E’ buona regola votare a consigliere un
numero di persone in numero dispari di
modo che si possa sempre raggiungere
una maggioranza.
Infine la carica di consigliere è di norma
gratuita quindi viene prestata senza
corrispondere una somma di denaro
però l’assemblea con l’unanimità può
decidere il contrario.
Ripeto se però esiste un regolamento ci
si deve attenere a quanto scritto in esso.
Vediamo adesso le funzioni del Consiglio
di condominio e in che modo queste
possano essere utili all’amministrazione
dello stabile.
La prima fondamentale funzione del
Consiglio è quella di dare un aiuto, un
supporto tanto all’amministratore quanto
ai condòmini sulla gestione e
amministrazione del condominio.
I consiglieri infatti sono l’elemento che si
interpone tra l’amministratore e gli
amministrati. Si capisce quindi la varietà
di atti che possono fare capo al Consiglio
come per esempio: sentire le lamentele
dei condòmini, sottoporle
all’amministratore, coadiuvare
l’amministratore nell’espletamento delle
sue funzioni (attenzione non possono
sostituirsi all’amministratore ma solo
aiutarlo), possono dare anche consigli
all’amministratore sul da farsi sentite le
necessità dei condòmini.
Seconda importante funzione del
Consiglio è quella di organo di vigilanza
e controllo sull’operato
dell’amministratore. L’assemblea infatti
può delegare al Consiglio il controllo dei
conti, dei pagamenti, la presa visione dei
preventivi. Oltre a questo si snellisce
spesso l’operatività per l’amministratore
il quale invece di interpellare tutti i singoli
condòmini può rivolgersi ai consiglieri
portatori degli interessi condominiali.
Non vi è infine un limite di tempo per la
carica di consigliere (a decidere spetta
all’assemblea) e non necessariamente il
periodo deve coincidere con quello
dell’amministratore (1 anno).
Per un ulteriore approfondimento relativamente
all’argomento CONSIGLIO DI CONSOMINIO sul
sito Visca Immobilare visitate la seguente pagina.
Conto corrente
Il conto corrente condominale è oramai
risaputo e conosciuto da tutti ma
purtroppo spesso non tutti i condòmini
ne sono provvisti. Naturalmente i
vantaggi di avere un conto corrente sono
tantissimi tra i cui i più importanti
riguardano la possibilità di avere sempre
ed in ogni momento la reale situazione
economica del condominio, evitare
confusioni tra le diverse gestioni
dell’amministratore, maturare eventuali
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Qualunque riproduzione anche parziale è severamente vietata.Copyright2004
interessi attivi a favore del condominio e
da ultimo possedere uno strumento in
più di controllo sull’operato
dell’amministratore.
L’apertura di un conto corrente non è
obbligatoria per legge però è possibile e
lecita: l’assemblea quindi può obbligare
l’amministratore ad aprire un conto
bancario e se quest’ultimo si rifiuta può
anche revocarlo.
Una volta fatta richiesta spetta proprio
all’amministratore aprire il conto ed è
possibile se non anche consigliato
rilasciare ad un condòmino una delega
affinché possa in ogni momento
conoscere il saldo e i flussi in entrata e in
uscita a scopo di verifica.
Infine secondo una sentenza del
Tribunale di Torino del 3 maggio 2000 i
condòmini hanno diritto a chiedere che le
somme versate vengano depositate sul
conto corrente condominiale e non su
quello personale dell’amministratore. Per
di più la mancanza di una corretta
gestione monetaria da parte
dell’amministratore oltre che ad atti di
grave lesione comportano
quest’ultimo una responsabilità penale.
per
Vedere anche:
Tribunale di Torino sentenza 3/5/2000.
Cortile
Che cosa sia un cortile lo sanno tutti così
come è intuibile lo scopo e la funzione
del cortile in un condominio: di dare uno
spazio di verde allo stabile, accrescere il
valore dell’edificio e rendere meglio
vivibile il condominio.
Questa è quella che si definisce
destinazione d’uso ovvero quello a cui
realmente serve una parte comune
condominiale.
Il cortile condominiale è tra gli argomenti
più spinosi e litigiosi tra i condòmini
perché ciascuno pensa che possa fare di
tutto nel cortile. Invece ci sono delle
precise regole da rispettare. Prima cosa
quanto detto vale nel caso in cui non
esista un regolamento condominiale o in
esso non si parli del cortile. Se invece il
regolamento detta delle regole per la
gestione del cortile condominiale queste
regole vanno rispettate.
Innanzitutto precisiamo che in un certo
senso un condòmino o meglio ciascun
condòmino può utilizzare il cortile come
meglio crede rispettando però tre regole
fondamentali: 1° l’eventuale regolamento
appunto 2° non modificarne la
destinazione d’uso e 3° come ovvio non
impedirne ad altri il pari utilizzo.
Per fare un esempio quindi sarà
possibile farvi passare una tubatura
oppure aprire un finestra per la propria
cantina o ancora aprire una porta che si
affacci sul cortile ma non sarà invece
possibile costruire un qualcosa su di
esso.
Tra le altre secondarie funzioni del cortile
vi è anche quella che prevede la
possibilità di creare eventualmente un
area giochi anche se il regolamento non
lo prevede. A maggioranza quindi tutti i
condomini possono dedicare uno spazio
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Qualunque riproduzione anche parziale è severamente vietata.Copyright2004
per l’installazione di giochi rispettando
però gli orari di utilizzo.
Vediamo adesso come si ripartiscono le
spese di manutenzione del cortile.
Ovviamente il criterio da adottare è
quello della divisione delle spese in base
ai millesimi di proprietà. La domanda
però lecita è: devono pagare anche
coloro che non si affacciano su di esso?
La risposta è affermativa nel senso che
tutti i condòmini senza distinzione
devono contribuire alla manutenzione del
cortile.
L’unico modo possibile di sottrassi alle
spese è quello di dimostrare che il cortile
appartenga solo ad alcuni condòmini.
Ultimo caso è quello di un possibile
cortile che funge da copertura per
eventuali magazzini interrati ecc…In
questo caso per dividere le spese si
dovrà procedere come per il lastrico
solare ad uso esclusivo: 1/3 a carico di
chi calpesta il cortile e ne fa uso e 2/3 a
carico del proprietario del locale. Questa
è la regola dettata anche dalla
Cassazione con sentenza n. 1183 del
10/11/1998.
L’assemblea può con maggioranza
semplice ovvero con la maggioranza di
1/3 dei partecipanti al condominio che
rappresentino almeno 334 millesimi
decidere circa la pavimentazione del
cortile o alla sua riparazione e
sostituzione.
Con l’unanimità invece può decidere di
destinare parte del cortile ad un solo
condòmino o frazionare lo stesso tra tutti
i condòmini.
Infine l’argomento di maggior interesse
che riguarda l’uso del cortile come
parcheggio per le macchine. La
sentenza della Cassazione n. 3640 del
24/2/2004 non permette l’uso del cortile
come deposito dell’auto. Non è quindi
consentito lasciare la propria auto per
lungo tempo in cortile pregiudicando di
fatto l’uso agli altri condòmini.
Stesso discorso la possibilità di usare il
cortile per lavare l’auto. A meno che il
regolamento non disponga diversamente
e si rispettino le norme in materia di
igiene locale.
Vedere anche:
Cassazione n. 1183 del 10/11/1998
Cassazione n. 3640 del 24/2/2004
Danni
Con il termine danni ci si riferisce qui a
quelle situazioni particolari in cui spesso
ci si trova a combattere e discutere circa
la responsabilità e il dovere al
risarcimento. Le situazioni che si
analizzeranno sono: responsabilità del
condòmino nei confronti del condominio
o di terzi e responsabilità del condominio
nei confronti dei condòmini.
Nel primo caso è ovvio che il singolo
condòmino risponde personalmente dei
danni che provoca tanto al condominio
quanto a terzi dovuti a sua negligenza o
a mancanza di manutenzione delle parti
di sua proprietà. L’esempio classico è la
caduta di calcinacci oppure la rottura di
una tubazione. L’articolo 2047 per di più
estende questa responsabilità non solo
al proprietario ma anche ai figli, ai
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Qualunque riproduzione anche parziale è severamente vietata.Copyright2004
domestici ed eventuali animali in sua
custodia.
Viceversa il condominio è responsabile
in solido quindi tutti i condòmini per i
danni provocati da cattiva manutenzione
delle parti comuni nei confronto tanto dei
terzi quanto dei condòmini.
In questo secondo caso quindi il
condòmino offeso si troverà in due
situazioni diverse: quella di danneggiato
dal condominio e di responsabile per i
danni provocati.
Il risarcimento in questo caso va diviso
per millesimi di proprietà.
Per la responsabilità verso terzi estranei
al condominio di solito provvede
l’assicurazione al risarcimento e solo
l’ammontare non coperto da
assicurazione va divisa fra i condòmini
sempre per millesimi.
Da ultimo nel caso il danno sia provocato
da vizi di costruzione di parti comuni il
responsabile rimane il condominio con il
diritto poi di rivalersi sulla ditta
costruttrice.
Vedere anche:
Articolo 2047 del Codice Civile
Decoro architettonico
In condominio il termine decoro
architettonico è oramai all’ordine del
giorno. Se ne parla in occasione di
installazioni di condizionatori, di tend
ecc…e riguarda naturalmente l’aspetto
esteriore dell’edificio e alla sua struttura.
In altre parole, come definito dalla
Cassazione con sentenza n. 8731 del
3/9/1998, il decoro è “l’estetica data
dall’insieme delle linee e delle strutture
che connotano il fabbricato e gli
imprimono una determinata, armonica
fisionomia”.
E’ oramai consolidato che il non
rispettare il decoro architettonico o
l’estetica dell’edificio è atto illecito e
quindi non consentito.
Diverso dal decoro architettonico è
l’aspetto architettonico dell’edificio. Una
definizione di quest’ultimo è:
“caratteristica principale insita nello stile
architettonico dell’edificio”. Definizione
della Cassazione sentenza n. 8861 del
28/11/1987.
Vedere anche:
Cassazione n. 8731 del 3/9/1998
Cassazione n. 8861 del 28/11/1987
Detrazione 36%
La detrazione in misura del 36% è
un’agevolazione fiscale spettante ai
soggetti che effettuino opere di
ristrutturazione edile. Quindi spetta
anche al condominio per le parti comuni
e ai singoli condòmini anche per
eventuali lavori nelle proprie abitazioni.
La Finanziaria 2004 ha prorogato il
termine al 31 dicembre 2005. Il 36
rappresenta la percentuale che è
possibile detrarre dall’Irpef calcolata
sull’importo di spesa sostenuto. Quindi
per esempio su € 10.000 la somma
detraibile sarà di € 3.600. Su € 20.000
sarà di € 7.200 e così via fino ad un tetto
massimo di € 48.000. Quindi da somme
di € 140.000 si potrà detrarre solo
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Qualunque riproduzione anche parziale è severamente vietata.Copyright2004
€48.000 e non € 54.400 (che sarebbe il
36% di € 140.000). Tale limite è da
considerarsi complessivo anche se i
lavori sono iniziati anni addietro.
Anche la percentuale di IVA da applicarsi
è agevolata essendo pari al 10% e non
al 19 o 20%.
Il 36% delle spese sostenuti per i due
anni 2004 e 2005 possono quindi essere
detratti in 10 rate annuali (quindi in 10
anni) di uguale importo tranne nel caso
in cui il contribuente abbia superato i 75
o 80 anni di età nel qual caso i tempi si
accorciano in 5 o 3 anni.
Vediamo adesso a titolo esemplificativo
quali sono le opere soggette alla
detrazione del 36%.
La Manutenzione Straordinaria,Il
Restauro ed il Risanamento
Conservativo, Ristrutturazione Edilizia,
Possono essere detratte tutte quelle
spese, comprensive di IVA,
effettivamente sostenute e documentate
per appalti, acquisto di beni finiti, materie
prime e semilavorati relative agli
interventi di recupero effettuati sugli
immobili residenziali. Coloro che
possono godere delle agevolazioni
previste sono tutte le persone che che
siano possessori del fabbricato e quindi:-
proprietario o nudo proprietario,- titolare
di un diritto reale ecc.
Principalmente possiamo distinguere 3
grandi tipologie di seguito elencate:
1) INTERVENTI NELL'ABITAZIONE
2) PERTINENZE (BOX, GARAGE)
3) ACQUISTO DELLA CASA
RISTRUTTURATA
1) INTERVENTI NELL'ABITAZIONE
Gli interventi per i quali potrà chiedersi
l'agevolazione sono: manutenzione
straordinaria, restauro e risanamento
conservativo e ristrutturazione edilizia.
Per quanto riguarda la manutenzione
ordinaria l'agevolazione è prevista solo
per interventi su parti comuni
condominiali.
Per manutenzione straordinaria si
intende interventi di carattere innovativo,
di natura edilizia e impiantistica con lo
scopo di mantenere in efficienza
l'edificio. La manutenzione straordinaria
non prevede l'ampliamento dell'edificio,
sia per quanto riguarda la superficie
coperta e sia per quanto riguarda il
volume ne la variazione di destinazione
d'uso.
Per restauro e risanamento conservativo
si intende un insieme di interventi mirati
a: ripristinare e consolidare gli elementi
che costituiscono l'edificio. La norma
prevede due gruppi di interventi simili ma
diversi per quanto riguarda le
caratteristiche degli edifici sui quali tali
interventi sono realizzati.
Gli interventi di restauro equivalgono alla
restituzione di un organismo edilizio di
un certo valore architettonico, storico-
artistico.
Il risanamento conservativo è un
complesso di interventi mirati ad
adeguare ad una migliore esigenza d'uso
attuale un edificio esistente sotto
l'aspetto tipologico, formale, strutturale e
funzionale.
In ultimo per quanto riguarda la
ristrutturazione edilizia, la stessa è
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caratterizzata da due aspetti
fondamentali; il primo è determinato
dalla sistematicità delle opere edilizie ed
il secondo riguarda la finalità della
trasformazione che può modificare
completamente l'edificio esistente.
A seconda della trasformazione
effettuata sull'edificio, sarà necessario
richiedere la concessione edilizia ed il
pagamento degli oneri concessori.
Attraverso la ristrutturazione edilizia sarà
possibile incrementare la superficie
dell'edificio ma non il suo volume.
2) PERTINENZE (BOX, GARAGE)
La seconda tipologia di interventi
interessati dalla detrazione del 36%
riguarda la realizzazione o l'acquisto di
un box o posto auto.
Anche in questo caso l'agevolazione è
applicabile sin dal 1° Gennaio 2004. Per
poter usufruire della detrazione del 36%
è necessario che esista il vincolo di
pertinenza tra l'abitazione ed il box.
In caso di acquisto di nuovo box
l'agevolazione è prevista anche al
promissario acquirente. In questo caso è
necessaria la stipula di un compromesso
di vendita regolarmente registrato
(Ufficio del registro). Gli estremi della
registrazione andranno indicati nel
modulo di comunicazione che dovrà
essere inviato a centro di servizio (centro
operativo di Pescara).
Nel caso che si acquisti
contemporaneamente abitazione e box
ancora in corso di costruzione la
detrazione spetta ugualmente.
3) ACQUISTO DELLA CASA
RISTRUTTURATA
I benefici spettano anche per l'acquisto
di unità immobiliari poste all'interno di
fabbricati, completamente ristrutturati da
imprese di costruzione o cooperative
edilizie.
La detrazione si applica per acquisti
effettuati entro il 30 Giugno 2006 di unità
immobiliari all'interno di edifici sui quali
siano stati eseguiti lavori di restauro e
risanamento conservativo o registrato,
ristrutturazione edilizia entro il 31
Dicembre 2005.
Lo sconto fiscale sempre del 36% si
calcola sul 25% del prezzo di vendita
che dovrà risultare dall'atto di
compravendita. Il tetto massimo
detraibile è sempre di € 48.000.
In caso di pagamento di acconti la
detrazione è ammessa a patto che
venga stipulato un compromesso di
vendita regolarmente registrato e dal
quale sia chiaro il prezzo di vendita.
Resta ferma inoltre la novità introdotta
dal decreto del Ministero dell'economia e
delle finanze che dispone che per
l'acquisto di unità immobiliari disposte
all'interno di edifici interamente
ristrutturati che non è necessario l'invio
della comunicazione al centro di Pescara
e che i pagamenti possano essere
effettuati senza bonifico.
L'unico adempimento è quello di indicare
nella dichiarazione dei redditi il codice
fiscale dell'impresa o cooperativa edilizia
che ha effettuato i lavori di
ristrutturazione nell'edificio.
I BENEFICIARI
Coloro che possono godere delle
agevolazioni previste sono tutte le
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persone fisiche che siano possessori o
detentori a qualsiasi titolo del fabbricato
e quindi:
- proprietario o nudo proprietario,
- titolare di un diritto reale sull'immobile
(uso, usufrutto, abitazione),
- inquilino e comodatario,
- futuri acquirenti di un immobile, con
compromesso di vendita regolarmente
- socio di cooperativa non a proprietà
indivisa,
- socio di cooperativa a proprietà
indivisa,
- assegnatario di alloggi anche se non
ancora titolari di mutuo individuale,
- imprenditore individuale o socio di
società in nome collettivo (s.n.c.) ed in
accomandita semplice (s.a.s.), purché
l'immobile non costituisca immobile
strumentale o immobile-merce, nonché
socio di società semplice.
In generale la detrazione spetta al
proprietario o a chi ha titolo per
richiederlo, ai suoi familiari e all'inquilino.
Vediamo di seguito le varie definizioni.
Per familiari viene inteso: il coniuge, i
parenti entro il 3° grado (genitori, nonni,
figli, nipoti, fratelli, zii, cugini) e gli affini
entro il 2° grado (suoceri, cognati, figli di
primo matrimonio del coniuge).
Per usufruire della detrazione del 36%
non viene richiesto nessun documento
che dimostri il grado di parentela.
Solamente nel caso di controlli gli uffici
finanziari preposti potranno richiedere la
documantazione comprovanete la
parentela.
Per quanto riguarda gli inquilini è
necessario che vi sia un regolare
contratto d'affitto registrato. Gli estremi
della registrazione andranno evidenziati
nel modello di comunicazione dei lavori
da inviare al centro servizi di Pescara.
Assieme alla comunicazione si dovrà
inviare anche una dichiarazione di
consenso da parte del proprietario che
accetta l'esecuzione delle opere.
SE L'IMMOBILE VIENE VENDUTO
La detraibilità dell'imposta per le persone
fisiche segue la proprietà alienata, per
cui l'acquirente gode dei benefici di
Legge per il periodo (5 o 10 anni)
inizialmente stabilito dal proprietario che
ne aveva fatto richiesta.
La detrazione viene applicata sulle
spese effettivamente sostenute e
documentate per appalti, acquisto di beni
finiti e di materie prime e semilavorati,
progettazione, altre prestazioni
professionali, perizie e sopralluoghi,
oneri di urbanizzazione e altri eventuali
costi connessi all'esecuzione dei suddetti
interventi, ivi compresa l'imposta sul
valore aggiunto (IVA) dovuta per le
operazioni sopra citate.
La detrazione spettante va divisa in
quote costanti nell'anno in cui si sono
sostenute le spese e nei quattro periodi
di imposta successivi, ossia
complessivamente in cinque anni.
Oppure il contribuente può scegliere di
suddividere la detrazione spettante in
dieci quote annuali di pari importo. La
scelta (che non può essere revocata)
della ripartizione della detrazione in
cinque o dieci quote annuali si effettua
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nella dichiarazione dei redditi relativa al
periodo d'imposta in cui la spesa è stata
sostenuta.
L'agevolazione d'imposta è ammessa
per edifici già censiti in catasto ovvero
per quelli per i quali sia stato richiesto
l'accatastamento.
L'agevolazione si applica, inoltre, a
condizione che relativamente al
fabbricato su cui sono stati effettuati gli
interventi risulti pagata, se dovuta,
l'imposta comunale sugli immobili (ICI)
per l'anno 1997 e successivi.
Gli immobili sui quali possono essere
effettuati gli interventi agevolabili devono
essere situati nel territorio nazionale.
Infine L’I.V.A.
L'iva agevolata potrà essere applicata su
una gran parte di lavori che
riguarderanno la manutenzione ordinaria
e straordinaria nelle abitazioni, fatturati a
partire dal 1° Gennaio 2004 e fino al 31
Dicembre 2005.
C'è da ricordare a proposito di iva
agevolata che per i primi 2 mesi del 2004
la stessa non era più prevista. Il governo
successivamente con una legge con
valore retroattivo ha stabilito
nuovamente l'iva agevolata al 10% con
decorrenza dal 1° Gennaio 2004.
L'iva agevolata inoltre si estende anche
per quei lavori che prevedono l'acquisto
di un bene e la sua posa in opera.
Naturalmente i beni acquistati dovranno
essere significativi ovvero per la loro
posa in opera la manodopera dovrà
avere una certa rilevanza.
I beni significativi sono espressamente
indicati nel DM n° 29 del Dicembre 1999;
alcuni sono: ascensori, montacarichi,
caldaie, videocitofoni, apparecchiature
per condizionamento e riciclo dell'aria,
sanitari e rubunetterie da bagno, impianti
di sicurezza.
Per questi lavori l'iva agevolata si applica
solo fino a concorrenza del valore
complessivo della prestazione
necessaria per l'installazione degli
impianti (manodopera e semilavorati) al
netto dei beni significativi. Un esempio
potrà chiarire meglio il concetto.
Si supponga di voler installare un
montacarichi per il quale avremo i
seguenti costi:
costo complessivo
(montacarichi +
€ 15.000
manodopera e
semilavorati)
costo montacarichi € 8.000
costo manodopera per
€ 7.000
installazione
Nell'esempio abbiamo un costo totale di
15.000 € L'iva agevolata non si
applicherà sull'intero importo ben sì sulla
differenza che vi è tra il costo di acquisto
del montacarichi e la manodopera
necessaria per l'installazione. Alla parte
rimanente si applicherà l'iva al 20%.
costo manodopera: € 7.000 x 10% = 700 €
costo montacarichi fino a concorrenza costo
manodopera: € 7.000 x 10% = 700 €
costo montacarichi residuo: 1.000 x 20% = €
200.
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Qualunque riproduzione anche parziale è severamente vietata.Copyright2004
In poche parole si può dire che quando il
costo del bene da installare è superiore
al valore della manodopera necessaria
per la sua installazione, alla parte
eccedente si applicherà l'iva al 20%.
Naturalmente facendo il ragionamento
inverso se la manodopera supera il costo
del bene l'iva andrà calcolata tutta al
10%.
In fattura dovranno comparire i costi
relativi alla manodopera, il costo del
montacarichi fino a concorrenza della
manodopera ed eventualmente la parte
residua, cioé la differenza tra costo
montacarichi e costo manodopera.
Come è stato brevemente evidenziato
più sopra, per i primi 2 mesi dell'anno
l'iva veniva applicata al 20%; ora con
provvedimento del 28 febbraio (con
effetto retroattivo al 1° Gennaio 2004)
l'iva agevolata è stata nuovamente
fissata al 10%.
Nel frattempo nei primi due mesi molte
persone avranno già pagato con iva al
20%. Pertanto tutti coloro che hanno
pagato un iva maggiore potrebbero
chiedere alle imprese la restituzione
della cifra versata in più.
Naturalmente le imprese dovrebbero
poter emettere la nota di variazione per
quanto riguarda l'imposta. Rimane da
stabilire se ciò sia possibile. Sarebbe
opportuno una circolare dell'agenzia
delle entrate che dia spiegazioni in
merito.
Di seguito si propone una tabella cessione altri beni
IVA
indicante le aliquote iva da applicare in e materiali (con
10%
posa in opera) (3)
base ai diversi interventi.
cessione altri beni
IVA
FABBRICATI DESTINATI e materiali (senza
20%
posa in opera)
PREVALENTEMENTE AD
(1) Per gli edifici di edilizia residenziale pubblica
ABITAZIONE PRIVATA l'aliquota è del 10%
(2) Per i beni finiti di valore significativo (vedi
MANUTENZIONE contratti esempio su riportato) l'aliquota agevolata del 10%
IVA 10%
ORDINARIA E d'appalto spetta sino a concorrenza del valore complessivo
STRAORDINARIA contratti di della manodopera.
lettere a e b art. 31 L. IVA 20% (3) per gli interventi di ristrutturazione urbanistica
subappalto (1)
457/78 l'aliquota per le cessioni di altri beni e materiali è
consulenze del 20%.
IVA 20%
professionali
cessione di ALTRI EDIFICI E IMMOBILI
beni finiti (con
IVA 10%
posa in opera)
(2) MANUTENZIONE qualsiasi
ORDINARIA E prestazione o IVA 20%
cessione di STRAORDINARIA cessione
beni finiti lettere a e b art. 31 L.
IVA 20%
(senza posa in 457/78
opera) (2)
RESTAURO E contratti
cessione altri IVA 10%
RISANAMENTO d'appalto
beni e materiali
IVA 10% CONSERVATIVO, contratti di
(con posa in IVA 10%
RISTRUTTURAZIONE subappalto
opera)
EDILIZIA E
cessione altri URBANISTICA consulenze
IVA 20%
beni e materiali IVA 20% lettere c, d, e art. 31 L. professionali
(senza posa in 457/78 cessione di beni
opera) finiti (con posa IVA 10%
in opera)
RESTAURO E IVA cessione di beni
contratti d'appalto finiti (senza IVA 10%
RISANAMENTO 10%
CONSERVATIVO, contratti di IVA posa in opera)
RISTRUTTURAZIONE subappalto 10% cessione altri
EDILIZIA E beni e materiali
URBANISTICA consulenze IVA IVA 20%
professionali 20% (con posa in
lettere c, d, e art. 31 L. opera)
457/78 cessione di beni
IVA cessione altri
finiti (con posa in
10% beni e materiali
opera) IVA 20%
(senza posa in
cessione di beni opera)
IVA
finiti (senza posa
10%
in opera)

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COSA SI PUO' DETRARRE - Conseguimento di risparmi energetici,
I lavori che rientrano nella detrazione del 36% - Misure antisismiche
principalmente sono i seguenti: - Parcelle dei progettisti
La Manutenzione Straordinaria, - Messa a norma degli impianti elettrici (l. 46/90),
Il Restauro ed il Risanamento Conservativo, - Messa a norma degli impianti a metano (l.
Ristrutturazione Edilizia, 1083/71),
Possono essere detratte tutte quelle spese, - Realizzazione o acquisto di box o posti auto di
comprensive di IVA, effettivamente sostenute e pertinenza degli alloggi
documentate per appalti, acquisto di beni finiti,
materie prime e semilavorati relative agli interventi LE PERTINENZE
di recupero effettuati sugli immobili residenziali. Sono pertinenze, secondo l'art. 817 del Codice
Gli interventi oggetto dell'agevolazione devono civile., le cose destinate in modo durevole a
ovviamente rispettare la normativa relativamente servizio o a ornamento di un'altra cosa.
alle norme edilizie ed urbanistiche che ne La destinazione può essere effettuata dal
disciplinano la realizzabilità. proprietario della cosa principale o da chi ha un
Vengono comprese nell'agevolazione gli oneri per diritto reale sulla medesima.
le spese di progettazione, altre prestazioni In questa categoria possono rientrare, ad
professionali, perizie e sopralluoghi, oneri di esempio, le autorimesse, i posti auto, le cantine, le
urbanizzazione ed altre eventuali spesei per soffitte, gli abbaini, le piscine, i muri di cinta, le
l'esecuzione delle opere edilizie oggetto degli tettoie, ecc.
interventi previsti e per la messa a norma degli
impianti elettrici (legge n. 46/90) e a metano (ai
sensi delle norme UNI CIG, legge, 1083/71) degli
edifici.
Anche le spese per la redazione della
documentazione atta comprovare la sicurezza
statica del patrimonio edilizio, e per la
realizzazione degli interventi necessari al rilascio
della suddetta documentazione sono deducibili, in
base all'art. 6 l. 488/99.
Non rientrano nell'agevolazione gli interessi
passivi pagati per i mutui stipulati per sostenere le
spese di recupero edilizio.
Gli interventi che interessino le parti comuni
condominiali che godono delle agevolazioni
riguardano:
La Manutenzione Ordinaria (in alcuni casi),
La Manutenzione Straordinaria,
La Ristrutturazione Edilizia
I beneficiari sono i singoli Condomini.
Oltre alle opere previste per la singola unità
immobiliare e per le parti comuni condominiali la
Legge prevede le stesse agevolazioni anche per
altri ambiti specifici:
- Eliminazione delle barriere architettoniche
- Cablatura degli edifici (antenne collettive, reti via
cavo, etc.),
- Contenimento dell'inquinamento acustico,

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