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Altalex Gui… Permesso di costru…

Permesso di costruire
La guida completa: quando è necessario, chi può richiederlo, qual è procedimento di
rilascio, quanto costa

Pubblicato il 03/03/2020

Il permesso di costruire è un titolo

autorizzativo rilasciato dal Comune
di riferimento e necessario per
eseguire interventi di
trasformazione urbanistica ed
edilizia.

Di seguito, la guida riepilogativa sul'“Permesso di

costruire” tratta (e rielaborata per Altalex) dal volume Il
diritto immobiliare, edito da CEDAM, imprescindibile per
ogni professionista che abbia a che fare con i temi legati alla
contrattualistica immobiliare.

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Sommario

1. Cos’e il permesso di costruire, chi lo richiede e chi lo rilascia

2. Termini per inizio e fine lavori
3. Presupposti per il rilascio
4. Legittimazione a chiedere il P.d.c.
5. Termine Rilascio P.d.c
6. L’onerosità del P.d.c. Elenco Avvocati
Avvocato Fabio Bracciale
1. Cos’è il permesso di costruire, chi lo richiede e chi Avvocato in materia civile,
lo rilascia penale, commerciale e
giuslavoristica. Amministratore
In base all’art.10 TUE, sono subordinati a permesso di costruire gli condominiale

interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di

Vedi altri avvocati Inserisci il tuo studio
ristrutturazione edilizia “pesante” “che portino ad un organismo edilizio
in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della
volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, Per approfondire
limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino
Articoli correlati
mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino
modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del Il permesso di costruire in
deroga agli strumenti
decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni” urbanistici generali

Le Regioni stabiliscono quali mutamenti d’uso, con o senza opere, SCIA - Segnalazione certi?cata
di inizio attività
sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata
di inizio attività, e possono anche stabilire quali ulteriori interventi Agibilità
sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire. Casetta mobile ?ssata al suolo?
E' reato senza titolo edilizio
Titolato a chiedere il P.d.c. (art.11) è il proprietario o chiunque abbia
Nullità urbanistica: l'intervento
titolo per richiederlo. delle Sezioni Unite

Il permesso di costruire: Interventi edilizi “liberi”: la

tabella delle opere principali
è un atto trasferibile unitamente all’unità immobiliare o al fondo a Abusi edilizi: la responsabilità
cui è relato, sia per atto inter vivos che mortis causa, del proprietario non
formalmente committente
è irrevocabile (ma può essere annullato in via di autotutela),
Opere edilizie precarie e
è normalmente oneroso. particolare tenuità: le
precisazioni della Cassazione
La sua ulteriore caratteristica è di non comportare limitazione dei
diritti dei terzi.

Competente al rilascio (art.13) è il dirigente o il responsabile dello Più Letti

sportello unico o, in caso di esercizio di poteri sostitutivi, l’organo 1. CILA - Comunicazione di inizio lavori
individuato dall’amministrazione regionale. asseverata
2. SCIA - Segnalazione certi@cata di
inizio attività
2. Termini per inizio e fine lavori
3. Visura catastale: la guida completa
Nel P.d.c. (art.15) sono indicati il termine entro il quale deve essere 4. Acquisto di immobile gravato da
dato avvio ai lavori ed il termine entro difformità ed abusi edilizi
5. Condono edilizio
il quale questi devono concludersi, fermo rimanendo che il primo 6. Il nuovo volto dell’edilizia dopo il
termine non può essere superiore ad un anno, il secondo, invece, a tre Decreto Sempli@cazioni

anni. L’interessato, prima della scadenza di detti termini, può 7. Testo unico sulle espropriazioni per
pubblica utilità 2022
richiedere, una
8. Permesso di costruire

proroga per motivi oggettivi (o, se si tratta di lavori realizzandi da una 9. Il permesso di costruire in deroga agli
strumenti urbanistici generali
P.A., anche per motivi di programmazione finanziaria). La proroga
10. Titoli abilitativi
deve “comunque” essere accordata se lo stop ai lavori è intervenuto
per iniziative della P.A. (in genere) o dell’a.g. rivelatesi infondate.
Scaduti detti termini, il P.d.c. decade e, per il completamento delle
opere non realizzate, dovrà essere richiesto ed ottenuto un nuovo
titolo o presentata una SCIA

3. Presupposti per il rilascio

I presupposti per il rilascio del P.d.c. sono codificati all’art. 12 del TUE
e consistono nella conformità dell’intervento alle previsioni degli
strumenti urbanistici comunali e, comunque, alla normativa afferente
al

territorio. Un elemento oggettivo presupposto del P.d.c. è

l’esistenza (in atto o pianificata come realizzabile entro un triennio) di
opere di urbanizzazione primaria, che possono essere
eventualmente realizzate direttamente dal titolare del p.d.c., ove
inesistenti.

L’art.14 disciplina il P.d.c. in deroga agli strumenti urbanistici,

rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse
pubblico, previa deliberazione del Consiglio Comunale, nel rispetto
comunque del Codice dei Beni Culturali e delle altre normative di
settore.

Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, attuati anche in aree

industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire
anche in deroga alle destinazioni d’uso, a condizione che il mutamento
di destinazione non comporti un aumento della superficie coperta.
Dell’avvio del procedimento viene data comunicazione agli
interessati, ai sensi dell’articolo 7 della legge 7 agosto 1990, n. 241.
La deroga, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza,
può riguardare esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza e di
distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti
urbanistici generali ed esecutivi, fermo restando in ogni caso il
rispetto delle disposizioni di cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto
ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.

La “Riforma Madia” ha comportato un pesante restyling del

procedimento di rilascio del P.d.c., come definito dall’art. 20 del TUE,
già precedentemente sostituito dall’art. 5, comma 2, lettera a), della
legge n. 106/2011.

Nella formulazione attuale dell’art. 20, la domanda per il rilascio del

p.d.c. va presentata allo Sportello Unico, corredata da un’attestazione
concernente il titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali e
dalla documentazione necessaria.

4. Legittimazione a chiedere il permesso di costruire

Quanto alla legittimazione, è riconoscibile in capo al proprietario,
ma anche a soggetti portatori di diritti reali o obbligatori diversi.
Ad esempio, il titolare della servitù di passaggio è titolato a
domandare ed ottenere il P.d.c. per le sole opere afferenti alla servitù.
Il conduttore, che abbia un contratto di durata dove non è escluso
espressamente il compimento di opere urbanisticamente rilevanti è
titolato ad ottenere il P.d.c.

Il progettista abilitato firmatario deve asseverare la conformità del

progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai
regolamenti edilizi vigenti ed alle altre normative di settore.

Lo Sportello Unico comunica, entro dieci giorni, il nominativo del

Responsabile del Procedimento. Entro sessanta giorni dalla
presentazione della domanda, il Responsabile del Procedimento
cura l’istruttoria delle domande, secondo l’ordine cronologico di loro
arrivo, e formula una proposta di provvedimento, corredata da una
dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica
dell’intervento richiesto, eventualmente procedendo alla acquisizione
di ulteriori atti di assenso resi da amministrazioni diverse, ex artt. 14 e
seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241. Il Responsabile del
Procedimento, qualora ritenga che ai fini del rilascio del permesso di
costruire sia necessario apportare modifiche di modesta entità, può
richiedere tali modifiche all’interessato.

Il termine di 60 gg. può essere interrotto una sola volta, entro

trenta giorni dalla presentazione della domanda, esclusivamente per
la motivata richiesta di documenti che integrino o completino la
documentazione presentata e che non siano già nella disponibilità
dell’amministrazione o che questa non possa acquisire
autonomamente.

Il provvedimento finale, che lo sportello unico provvede a notificare

all’interessato, è adottato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio,
entro trenta giorni dalla proposta del Responsabile del Procedimento.
Se è indetta la Conferenza di Servizi, la determinazione assunta in
base agli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241 è il
titolo per la realizzazione dell’intervento. Trova applicazione l’articolo
10-bis della legge n. 241/1990.

Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento

conclusivo, ove non intervenga motivato diniego (o nel diverso caso di
opere particolarmente complesse),sulla domanda di permesso di
costruire si intende formato il silenzio- assenso, fatti salvi i casi in cui
sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali,
paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui
agli articoli da 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241.

5. Termine di rilascio del permesso di costruire

Il termine per il rilascio del permesso di costruire per gli interventi “in
alternativa a SCIA” (art. 22, comma 7 TUE), è di settantacinque giorni
dalla data di presentazione della domanda.

Fermo restando quanto previsto dalla vigente normativa in relazione

agli adempimenti di competenza delle amministrazioni statali
coinvolte, sono fatte salve le disposizioni contenute nelle leggi
regionali che prevedano misure di ulteriore semplificazione e ulteriori
riduzioni di termini procedimentali. In base all’art. 21 TUE, infine, le
Regioni dispongono in materia di attivazione ed esercizio dei poteri
sostitutivi, in caso di mancato, illegittimo rilascio del P.d.c.

6. L’onerosità del permesso di costruire

Il contributo, previsto dall’art. 16 TUE, è articolato nelle due voci
inerenti agli “oneri di urbanizzazione” ed al “costo di costruzione”.
Tale contributo rappresenta una compartecipazione del privato alla
spesa pubblica occorrente alla realizzazione delle opere di
urbanizzazione. La ragione della compartecipazione è da ricollegare
sul piano eziologico al surplus di opere di urbanizzazione che
l’amministrazione comunale è tenuta ad affrontare in relazione al
nuovo intervento. Il contributo ha natura di prestazione
patrimoniale di carattere non tributario, prescinde delle singole
opere di urbanizzazione che devono in concreto eseguirsi, essendo
determinato indipendentemente sia dall’utilità che il concessionario
ritrae dal titolo edificatorio sia dalle spese effettivamente occorrenti
per realizzare dette opere. In sostanza, le opere di urbanizzazione
hanno portata più ampia rispetto a quelle strettamente necessarie ad
urbanizzare il nuovo insediamento ed hanno, quindi, natura
indivisibile. In ragione di ciò, per l’esecuzione di dette opere,
l’amministrazione attinge normalmente alla fiscalità generale, senza
necessariamente attendere il pagamento del contributo del singolo
P.d.c.

6.1 Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

L’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è
stabilita dal Consiglio comunale, in base a tabelle parametriche
regionali, in base all’ampiezza ed all’andamento demografico; alle
caratteristiche geografiche dei comuni; alle destinazioni di zona
previste negli strumenti urbanistici vigenti; ai limiti ed ai rapporti
minimi inderogabili fissati in applicazione dall’articolo 41-quinquies,
penultimo e ultimo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150; agli
interventi,al fine di incentivare quelli di ristrutturazione, anziché
quelli di nuova costruzione; alla valutazione del maggior valore
generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in
deroga o con cambio di destinazione d’uso. Tale maggior valore,
calcolato dal Comune, è suddiviso in misura non inferiore al 50% tra
Comune e privato ed è erogato da quest’ultimo al Comune sotto
forma di contributo straordinario, cessione di aree o di immobili. Nel
caso di mancata definizione delle tabelle parametriche da parte della
regione e fino alla definizione delle tabelle stesse, i comuni
provvedono, in via provvisoria. Ogni cinque anni i Comuni aggiornano
gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.

La tabella che segue descrive i servizi che corrispondono a ciascuna

categoria di oneri di urbanizzazione.

ONERI DI
URBANIZZAZIONE E
RELATIVI SERVIZI

Oneri di urbanizzazione a) Strade residenziali

primaria b) Spazi di sosta o di parcheggio
c) Fognature
d) Rete idrica
e) Rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas
f) Pubblica illuminazione
g) Spazi di verde attrezzato
h) infrastrutture di comunicazione elettronica per impianti radioelettrici e
le opere relative (art. 86, comma 3 del D.Lgs. 259/2003)
i) cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni

Oneri di urbanizzazione a) Asili nido e scuole materne

secondaria b) Scuole dell’obbligo
c) Strutture e complessi per l’istruzione superiore
d) Mercati di quartiere
e) Delegazioni comunali
f) Chiese ed altri edifici religiosi
g) Impianti sportivi di quartiere
h) Aree verdi di quartiere
i) Centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie
j) Impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei
rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree
inquinate

6.2 Costo di costruzione

Il costo di costruzione è determinato periodicamente dalle Regioni
con riferimento ai costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata. Il
costo di costruzione ha natura tributaria, prescindendo dallo stato
delle urbanizzazioni e connettendosi al solo fatto dell’edificazione,
con conseguente esclusione di qualsiasi rapporto sinallagmatico tra
Comune e titolare del P.d.c.

Con lo stesso provvedimento le Regioni identificano classi di edifici

con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti
disposizioni di legge per l’edilizia agevolata, per le quali sono
determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura
non superiore al 50%. Prima dell’assunzione delle determinazioni
regionali o in loro assenza, il costo di costruzione è adeguato
annualmente in ragione dell’intervenuta variazione dei costi di
costruzione accertata dall’ISTAT. Il contributo afferente al permesso
di costruire comprende una quota di detto costo, variabile dal 5% al
20%, che viene determinata dalle Regioni in funzione delle
caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro
destinazione ed ubicazione.

Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è

determinato in relazione al costo degli interventi stessi, così come
individuati dal Comune. Al fine di incentivare il recupero del
patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione
edilizia “leggera”, i Comuni hanno facoltà di deliberare che i costi di
costruzione siano inferiori ai valori determinati per le nuove
costruzioni. L’eventuale riduzione o esonero dal contributo di
costruzione è disciplinata dall’art. 17 TUE, la quale norma, al comma
1, prevede che nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa
anche ad edifici esistenti, il contributo per il rilascio del P.d.c. è ridotto
degli oneri di urbanizzazione se il titolare del permesso si impegni, a
mezzo di convenzione, ad applicare prezzi di vendita e canoni di
locazione calmierati. In particolare, norme di favore sono stabilite per
le prime case, per gli interventi a servizio dell’agricoltura e di
specifiche opere e per le opere statali o di interesse pubblico.

Per le prime case, il contributo è pari a quanto stabilito per la

corrispondente edilizia residenziale pubblica.

Il contributo di costruzione non è dovuto:

per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le

residenze, ai sensi dell’art. 1, comma 1 del d.lgs. n. 99/2004 e
dell’articolo 2135 del codice civile, per gli interventi di
ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%,
di edifici unifamiliari;

per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse

generale realizzate dagli enti competenti, nonché per le opere di
urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di
strumenti urbanistici;

per gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di

provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità;

per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi

alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e
all’uso razionale dell’energia.

Per gli interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato,

nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art.
3, comma 1, lettera b) e all’art. 6-bis TUE, qualora comportanti
aumento del carico urbanistico, il contributo di costruzione è
commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché
ne derivi un aumento della superficie calpestabile.

Al fine di agevolare gli interventi di densificazione edilizia, per la

ristrutturazione, il recupero ed il riuso degli immobili dismessi o in via
di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non
inferiore al 20% rispetto a quello per le nuove costruzioni nei casi
non interessati da varianti urbanistiche, deroghe o cambi di
destinazione d’uso comportanti maggior valore rispetto alla
destinazione originaria.

Sempre in merito alla commisurazione ridotta, l’art. 19 disciplina

anche il caso del contributo di costruzione per opere o impianti non
destinati alla residenza, ma destinati ad attività industriali o
artigianali, turistici, commerciali e direzionali. In tali casi, il contributo
è pari all’incidenza delle opere di urbanizzazione e di quelle
necessarie al trattamento e allo smaltimento dei rifiuti ed alla
eventuale bonifica. L’incidenza di tali opere è stabilita con
deliberazione del Consiglio comunale.

Il P.d.c. relativo a costruzioni o impianti turistici, commerciali e

direzionali o allo svolgimento di servizi comporta la corresponsione
di un contributo pari all’incidenza delle opere di urbanizzazione,
nonché una quota non superiore al 10% del costo di costruzione.

Se la destinazione d’uso delle opere indicate negli artt. 19 e 17 viene

modificata nei dieci anni successivi alla loro ultimazione, il contributo
di costruzione è ricalcolato nella misura massima corrispondente alla
nuova destinazione, determinata con riferimento al momento
dell’intervenuta variazione.

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