ECOBONUS E SUPERBONUS: Cosa sono e come funzionano

Legittimità degli immobili e titoli autorizzativi

a cura del Geom. Maurizio Pellini

Il ruolo e le verifiche del tecnico asseveratore

della legittimità urbanistica

La recente introduzione della norma, la mancanza di riscontri in fase

operativa, le continue precisazioni che pervengono da interpellanze,
circolari, guide e faq rendono le considerazione effettuate uno spunto
di riflessione e approfondimento per il lettore. non si assumono
responsabilità nel caso in cui le valutazioni di cui sopra non dovessero
risultare veritiere: ciascun tecnico, committente e impresa deve
assumersi le proprie responsabilità nell'ambito dell'intervento
edilizio messo in opera.
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Tralasciando il caso di immobili completamente abusivi, la situazione urbanistico-edilizia del

patrimonio immobiliare italiano ha imposto serie riflessioni a seguito della nascita delle nuove
detrazioni fiscali del 110% che prevedono non poche verifiche per poter essere correttamente fruite dai
contribuenti.
Oltre ai requisiti previsti dagli articoli 119 e 121 del Decreto Rilancio, l'art. 49, comma 1 del D.P.R. n.
380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia) ha sempre previsto che "gli interventi abusivi realizzati in
assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente
annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o
altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza,
distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure
prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di
fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione".
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Nonostante il Testo Unico Edilizia non lo preveda espressamente, la conformità urbanistico-

edilizia ed in generale lo stato legittimo degli immobili è definita nell'art. 9-bis, comma 1-bis del
Testo Unico Edilizia, introdotto dall'art. 10, comma 1, lettera d) del Decreto Semplificazioni, che
prevede:

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne
ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo
intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali
titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella
quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile
dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese
fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia
dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha
interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno
abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui
sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia
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L'art. 10, comma 1, lettera p), del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 (c.d. Decreto Semplificazioni), ha inoltre
introdotto nel Testo Unico Edilizia l'articolo 34-bis (Tolleranze costruttive) che prevede:

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle
singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure
previste nel titolo abilitativo.
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22
gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli
edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per
l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia
e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo
violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella
modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata
allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Quindi la presenza (o legittima assenza) del titolo e la verifica della conformità rispetto allo stato dei luoghi,
comprensiva delle tolleranze costruttive, permettono di definire un edificio legittimo e conforme al titolo.
Diversamente, un'unità immobiliare/edificio non in regola dal punto di vista urbanistico-edilizio non potrà
godere di alcuna detrazione fiscale (quindi anche del superbonus), almeno fino a quando la difformità non sarà
sanata (o rimossa).
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STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI

E’ bene accertarsi della CONFORMITÀ URBANISTICA dell’immobile o dell’unità immobiliare

(sanando eventuali difformità) prima di iniziare qualsiasi intervento, a prescindere del titolo abilitativo
o delle detrazione fiscale.
Giurisprudenza in materia, dalle Entrate e dall’ENEA, NON si possono applicare incentivi dove non
c’è conformità edilizia ed urbanistica! (DM 41/1998 – faq Enea 3.1B) per evitare non solo la perdita
dei benefici e ma anche ulteriori sanzioni.

I responsabili in caso di attestazione infedeli

Con un provvedimento delle Entrate 8 agosto 2020 è stato chiarito che in caso di accertata mancanza,
anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta (tra cui la conformità
urbanistica), l’Agenzia delle Entrate provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione
non spettante, maggiorato di interessi e sanzioni, nei confronti dei beneficiari della detrazione. I
soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli rischiano una sanzione amministrativa
pecuniaria da 2.000 a 15.000 euro per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa, ai sensi
dell’art. 119, comma 14, della legge Rilancio, fermo restando l’applicazione della sanzione penale
laddove il fatto costituisca reato.
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STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI

MA………solo per i condomini …...

decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, coordinato con la legge di conversione 13 ottobre 2020, n. 126, recante:
«Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia.»

3-quinquies. All'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla
legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 13-bis e' inserito il seguente:

13-ter Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni
che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in
merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al
DPR n. 380/2001, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferite esclusivamente
alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
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STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI

Ammesso quindi che, per gli edifici condominiali, le verifiche e le asseverazioni siano relative alle sole
parti comuni dell’edificio (a mio avviso non solo quelle oggetto dell’intervento), escludendo le opere
effettuate nelle unità immobiliari interne, è opportuno provare ad elencare quali sono tali parti e in quali casi le
stesse siano interessate: volumetria, sagoma, prospetti o facciate, muri interni/esterni strutturali, ma anche la
posizione del fabbricato, il rispetto delle distanze legali, l’altezza massima, e via discorrendo.

Se l’opera proposta è relativa al cappotto termico sarà necessario rilevare le facciate e verificarne la
conformità ai titoli edilizi. Stessa cosa in presenza di verande, balconi, modifiche di sagome effettuate con
nuove pareti o infissi, chiusura di porticati con vetrate scorrevoli, pergole bioclimatiche, ecc.

Analogamente, se l’opera proposta è la coibentazione o il rifacimento di un tetto, la realizzazione di finestre

sulla falda, la trasformazione di un intercapedine in sottotetto, e via discorrendo.
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STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI

In conclusione:

• La legittimità dell’immobile va attestata espressamente nel titolo edilizio che legittima i lavori
per l’ecobonus e il sismabonus;
• In caso di condono edilizio non ancora definito è possibile comunque accedere all’ecobonus e
superbonus e dovrà essere prodotta all’ADE copia della domanda di condono con i relativi
allegati;
• le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari
e i relativi accertamenti allo sportello unico per l’edilizia sono riferite esclusivamente alle parti
comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi;
• E’ ininfluente la mancanza dell’agibilità che invece andrà dichiarata alla fine dell’intervento.
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IL TITOLO AUTORIZZATIVO DEI LAVORI

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Il cappotto termico

nel DPR 380/01 non vi è un esplicito richiamo a questo tipo di intervento che, nel caso di cappotto esterno, incide
sulla sagoma dell'edificio. Altre norme contengono richiami diretti e indiretti :

art. 26 comma 1 della L. 9 gennaio 1991 n°10 - dispone che "al risparmio e all'uso razionale dell'energia" si
applica l'art. 9 della L. 28 gennaio 1977 n°10, cioè sono soggetti a concessione gratuita. ad oggi diremo che sono
opere sottratte dal contributo di costruzione, come le opere di manutenzione straordinaria e risanamento
conservativo.

l'art. 14 commi 6 e 7 del d.lgs. 4 luglio 2011 n°102 dispone che i maggiori spessori dell’involucro non devono
essere computate nel calcolo del volume edificabile e, soprattutto, possono derogare, fino a limiti prefissati, alle
norme sulle distanze tra costruzioni, alle altezze e agli altri indici urbanistici condizionata alla riduzione del 20% e
del 10% dela trasmittanza termica rispettivamente per le nuove costruzioni e le riqualificazioni energetiche rispetto
ai rispettivi limiti normativi;.
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IL TITOLO AUTORIZZATIVO DEI LAVORI

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Il cappotto termico

• il glossario unico dell'edilizia libera non parla espressamente di cappotti termici ma, alla voce 5, inserisce nelle opere non soggette
ad alcun titolo quelle di "riparazione, sostituzione, rinnovamento" dei rivestimenti interno ed esterno;

• nelle 42 definizioni standardizzate dell'edilizia, la definizione 18 nel definire la sagoma dell'edificio indica la sua conformazione
planivolumetrica contenuta entro il perimetro esterno, specificando solo che gli sporti e gli aggetti non vi rientrano solo se fino ad un
aggetto di 150cm. il cappotto termico non può essere considerato un aggetto o uno sporto, quindi va ricompreso nel concetto di
sagoma, e, per conseguenza, l'installazione di un cappotto incide sulla sagoma ma, per effetto delle disposizioni delle leggi viste
sopra, non incidono sul volume, se si rispettano i vincoli normativi ivi previsti;

• l'allegato A del decreto SCIA 2, sezione II voce n. 3 e n. 7, indica che la manutenzione straordinaria (in CILA) non può contemplare
la variazione di sagoma, mentre per la ristrutturazione edilizia leggera (SCIA), è specificato che non vi si rientra quando vi è
variazione di sagoma per immobili vincolati. Andando per differenza, quindi, potrebbe apparire non sbagliato collocare l'intervento
nella SCIA se riguarda immobili non vincolati, ma apparirebbe invece rientrante nella ristrutturazione pesante laddove è presente un
qualunque vincolo di cui al codice dei beni culturali
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IL TITOLO AUTORIZZATIVO DEI LAVORI

ECOBONUS:INTERVENTI TRAINANTI
Il cappotto termico

• il DPR 31/17, L'allegato A del decreto, che specifica gli interventi esclusi dalla richiesta di parere
paesaggistico sono anche quelli di coibentazione volti a migliorare l'efficienza energetica degli edifici
specificando che sono liberalizzati solo laddove non comportano la realizzazione di elementi "emergenti dalla
sagoma" e che rispettino i caratteri originari dell'edificio in quanto a materiali e finiture. Diversamente sono
soggetti ad autorizzazione semplificata

• Decreto Ministero Interno 25 gennaio 2019 prevenzione incendi, all'articolo 2, detta delle disposizioni specifiche
per le caratteristiche di resistenza delle facciate degli edifici, consistenti nella indicazione che gli elementi di
facciata non devono danneggiarsi e cadere durante un incendio, e devono essere concepiti per evitare o
quantomeno limitare la possibilità che un incendio sviluppato all'interno di un appartamento si propaghi a quelli
limitrofi.
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IL TITOLO AUTORIZZATIVO DEI LAVORI

ECOBONUS:INTERVENTI TRAINANTI
Sostituzione della caldaia

La normativa in materia di riscaldamento centralizzato è particolarmente vasta e complessa, a volte anche

contraddittoria. Di seguito una analisi degli adempimenti e degli enti competenti in materia:

1. Dichiarazione di conformità degli impianti (DM 37/2008)

2. INAIL per caldaie con potenza globale superiore a 35 kW previa progetto firmato da un tecnico abilitato
3. Prevenzione incendi: caldaie di potenza superiore ai 35 kW devono rispettare i requisiti di prevenzione incendi
indicati nel Decreto Ministeriale 12/04/1996. Se superano i 116 kW sono inoltre soggette ai controlli di prevenzione
incendi da parte dei Vigili del Fuoco con vari adempimenti tra cui la redazione della SCIA Antincendio da parte di un
professionista abilitato e per le caldaie più potenti, sopra i 700 kw, anche la presentazione di un progetto
antincendio con la richiesta di un sopralluogo dei Vigili del Fuoco.
4. La canna fumaria e lo scarico dei fumi: deve arrivare fino alla copertura dell'edificio
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IL TITOLO AUTORIZZATIVO DEI LAVORI

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Sostituzione della caldaia
1. Acustica: riduzione rumore prodotto da caldaie
2. Autorizzazioni comunali (DPR 380/2001): solo in posizionamento all’esterno, sulla copertura o se si modificano
murature o porte
3. Risparmio energetico (D. Lgs 192/05 e decreti attuativi): La Relazione tecnica "Legge 10" va redatta da un
tecnico abilitato e consegnata al comune prima dell'inizio dei lavori di sostituzione della caldaia o del generatore
ad esclusione dei casi in cui sono verificate entrambie queste due condizioni :
 Si tratti di sostituzione dei generatori di calore di potenza nominale del focolare inferiore alla soglia di 50
kw (prevista dall’articolo 5, comma 2, lettera g del DM 37/2008)
 La modifica del generatore non comporta anche l'eventuale cambio di combustibile o tipologia di generatore,
come, ai soli fini esemplificativi e in modo non esaustivo, la sostituzione di una caldaia a metano con una
caldaia alimentata a biomasse combustibili
Come indicato nell'art. 8 comma 2 del D. Lgs 192/05 inoltre alla conclusione dei lavori, il direttore dei lavori
consegna al comune l'Attestato di Qualificazione Energetica AQE
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IL TITOLO AUTORIZZATIVO DEI LAVORI

ECOBONUS:INTERVENTI TRAINANTI
Sostituzione della caldaia

L'articolo 5.3 del DM 26 giugno 2015 obbliga in caso di impianti termici di potenza termica nominale del
generatore maggiore o uguale a 100 kW, a realizzare una diagnosi energetica dell’edificio e dell’impianto che
metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche compatibili e la loro efficacia sotto il profilo dei costi
complessivi (investimento, esercizio e manutenzione)
le canne fumarie: in base al DPR 412/93 art. 5 comma 9 e seguenti, è sempre obbligatoria, fatto salvo una serie di
situazioni in cui è possibile derogare:
se si sostituisce una caldaia preesistente che abbia scarico a parete: in questo caso è obbligatorio che la nuova
caldaia abbia un'efficienza superiore a quella indicata nel DPR 59/09 art. 4 comma 6 lett. a e cioè al valore di
90+log Pn che abbiamo già visto sopra. Non c'è obbligo che la caldaia sia a condensazione, in questo caso.

,dichiarazione di un tecnico che attesti l'impossibilità di raggiungere il tetto per realizzare una canna fumaria come
sarebbe obbligatoria;
installare un sistema ibrido compatto, composto da una caldaia a condensazione ed una pompa di calore elettrica ad
alta efficienza che sono coordinati e controllati da una centralina;
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IL TITOLO AUTORIZZATIVO DEI LAVORI

ECOBONUS:INTERVENTI TRAINANTI
Sostituzione della caldaia

con immobili vincolati: l'ambito di tutela, come specifica il DPR 412/93 art. 5 c9 può essere nazionale, regionale o
comunale. Nel caso di Roma, che si è dotata di una sorta di regime vincolistico locale individuato nella "Carta per
la Qualità", facente parte del nuovo PRG, è possibile derogare alle indicazioni del DPR se la Sovrintendenza
Capitolina, organo preposto alla gestione di questo "vincolo", ritiene che la canna fumaria sia incompatibile con la
tutela del bene.
Sempre nel caso di Roma e relativamente agli immobili vincolati, è da segnalare che la Sovrintendenza Statale (che
è tutrice del vincolo che ricade su tutto il centro storico all'interno delle mura aureliane) ha trasmesso al municipio I
- centro storico una nota in cui chiarisce che la realizzazione di canne fumarie è SEMPRE INCOMPATIBILE con i
criteri di tutela del centro storico (a meno di non sfruttare precedenti canne fumarie o cavedi tecnici preesistenti,
ovviamente).
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IL TITOLO AUTORIZZATIVO DEI LAVORI

ECOBONUS:INTERVENTI TRAINATI
Installazione di impianti solari fotovoltaici

• DPR380/2001 art. 6 e DPR 222/2008 punto 28: edilizia libera se al di fuori della zona A altrimenti in CILA

• DPR31/2017 tabella A voce A6 con esclusione del parere paesaggistico su coperture piane e in modo da non
essere visibile dagli spazi pubblici esterni, integrati nella configurazione delle coperture e se l’immobile non è
ricadente fra quelli di cui all’art. 136 comma 1 lettere b) e c)

• tabella B voce B8 con procedura semplificata nei casi diversi

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IL TITOLO AUTORIZZATIVO DEI LAVORI

Interventi diversi dall’eco-sisma bonus ma che possono usufruire della cessione del credito
• recupero del patrimonio edilizio previsto dal Tuir19. Si tratta, in particolare, degli interventi di manutenzione straordinaria,
di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari nonché dei
precedenti interventi e di quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni degli edifici (normalmente
comunicati/segnalati in CILA/SCIA : possono far parte di una unica procedura insieme all’eco-sisma bonus)

• recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, per i quali
spetta il bonus facciate introdotto dalla legge di bilancio 2020 limitatamente alle Zone omogenee A e B (senza titolo edilizio
in caso di rifacimento intonaco >10% e tinteggiatura, per porzioni di intonaco maggiori la norma prevede l’obbligo del
cappotto termico e quindi si ricade il SCIA )
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IL TITOLO AUTORIZZATIVO DEI LAVORI

SUPERBONUS: DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE

• Al comma 3 dell’art.119 del decreto Rilancio, sono ammessi all’agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai
citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo
unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6
giugno 2001, n. 380

• Il D.L. 76/2020, decreto semplificazioni, è intervento sul novero dei lavori rientranti nel concetto di ristrutturazione
edilizia (in SCIA) facendovi rientrare anche la demolizione e ricostruzione degli edifici con aumento di volumetria ove
espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, anche per promuovere
interventi di rigenerazione urbana;

• che gli interventi di demolizione e ricostruzione e di ripristino di edifici crollati o demoliti effettuati sugli immobili
sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio nonché su quelli ubicati nelle zone omogenee
A(art.2 Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444), (in SCIA alternativa al PDC) possano considerarsi di
ristrutturazione edilizia fermo restando il mantenimento della medesima sagoma, sia previsto anche il mantenimento di
prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti
incrementi di volumetria
 GRAZIE PER L’ATTENZIONE

La recente introduzione della norma, la mancanza di riscontri in fase operativa, le continue precisazioni che
pervengono da interpellanze, circolari, guide e faq rendono le considerazione effettuate uno spunto di
riflessione e approfondimento per il lettore. non si assumono responsabilità nel caso in cui le valutazioni
di cui sopra non dovessero risultare veritiere: ciascun tecnico, committente e impresa deve assumersi le
proprie responsabilità nell'ambito dell'intervento edilizio messo in opera.

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