autorizzazione non può essere negata
Antenne
Con il termine antenna tutti sappiamo a
cosa ci riferiamo ma nel contesto
condominiale viene subito da pensare
alla sola antenna TV o, ultimamente, alla
parabola satellitare che comunque viene
trattata come semplice antenna pur
essendo diversa.
C’è da tenere presente che quanto si
dirà vale anche per eventuali antenne
per telefonia mobile (cellulari)
nonostante il discorso cambi
leggermente essendo un servizio
erogato da un gestore.
Le controversie maggiori e i dubbi
ricorrenti relativamente a tale argomento
riguardano la possibilità di installare
autonomamente una antenna sul proprio
balcone o sul tetto, se ci vuole
l’autorizzazione dell’assemblea, se si
incorrono in penali o multe ecc…
Regola fondamentale è che chiunque,
ovviamente condomino, può installare
una antenna, sia TV che parabola, sul
tetto o sul balcone.
La ratio, ovvero la motivazione, è da
ricercarsi in un principio addirittura
costituzionale relativo alla libertà e al
diritto all’informazione.
Una sentenza della Cassazione, la n.
7825 del 1990, sancisce pure che, se
mai esistesse un divieto nel regolamento
condominiale all’installazione tale divieto
sarebbe nullo proprio perché il diritto
costituzionale sopra enunciato è
prevalente.
Se poi nello stesso regolamento fosse
previsto che per installare un’antenna
fosse necessario una autorizzazione tale
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Qualunque riproduzione anche parziale è severamente vietata.Copyright©2004
né dall’amministratore né
dall’assemblea.
Dopo la vendita dell’appartamento il
precedente proprietario (venditore) non è
nemmeno obbligato a rimuovere
l’antenna se questa verrà utilizzata
dall’acquirente.
Per quanto riguarda l’installazione di una
antenna centralizzata sul tetto che serva
tutti i condomini in modo da eliminare
tutte le altre già presenti e dei singoli
condomini, tale operazione è considerata
innovazione e per tale motivo per
l’approvazione in assemblea ci vuole la
maggioranza dei condomini che
rappresentino almeno 667 millesimi
ovvero i 2/3.
Chi non volesse usufruire dell’antenna
centralizzata, quindi, i condomini
dissenzienti, o chi non usa l’apparecchio
televisivo possono esonerarsi dal
contribuire alle spese di installazione e
manutenzione.
Questo per quanto attiene l’antenna TV.
Per la parabola satellitare la legge n. 66
del 2001 cambia sostanzialmente la
maggioranza necessaria per
l’approvazione di una parabola
centralizzata.
Non più quindi la maggioranza e i 2/3 del
valore dell’edificio ma 1/3 dei condomini
che partecipano al condominio e 1/3 dei
millesimi ovvero 334.
Ma come si ripartiscono le spese di
installazione?
Di norma si utilizza il metodo dei
millesimi di proprietà anche se
l’assemblea, a maggioranza, può
decidere di ripartire le spese in parti
uguali essendo un servizio destinato a
servire i condomini in ugual misura.
Anche in questo caso chi non volesse
godere dei servizi può esonerarsi dalle
spese.
Attenzione! Per l’installazione della
parabola satellitare vi è l’obbligo di
rivolgersi ad una impresa specializzata
ed abilitata pena la multa da € 51 a
€258.
Infine negli gli immobili di nuova
costituzione o che abbiano subito
ristrutturazioni generali secondo la legge
n. 249 del 1997 devono
obbligatoriamente essere installate
antenne centralizzate.
Ultimo discorso relativo alle antenne per
telefonia cellulare.
Per prima cosa per poterne installare
una ci deve essere un accordo tra il
gestore e il condominio. Inutile dirlo che
prima di procedere con l’autorizzazione
ad installare il condominio e
l’amministratore debba verificare ed
essere certo che tale apparecchiatura
non interferisca con altri dispositivi
presenti nell’edificio e che non cagioni
danno a cose o persone.
Uno dei vantaggi nell’installazione di una
simile antenna per il condominio consiste
nel ricevere delle entrate monetarie in
quanto tale opera si configura come una
servitù. Per questo la Cassazione con
delibera n. 5626 del 2002 ha stabilito che
per la delibera per l’approvazione
dell’installazione va presa all’unanimità.
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Appalto
Il termine appalto ricorre sempre più
spesso soprattutto in tema di
ristrutturazioni o lavori edili. E’ vero
anche che oramai ogni tipologia di lavoro
viene eseguita solo dietro appalto. Ma
allora cos’è effettivamente l’appalto?
Una definizione precisa è: “L’appalto è il
contratto con il quale una parte assume,
con organizzazione dei mezzi e con
gestione a proprio rischio, il compimento
di un’opera o di un servizio verso
corrispettivo in denaro”. Tale definizione
deriva dall’art. 1625 del Codice Civile.
Trattasi quindi di un contratto bilaterale
in cui vi sono due attori: il committente,
colui che ordina di eseguire i lavori e si
impegna a corrispondere una somma in
denaro e l’appaltatore che si assume
l’obbligo di eseguire l’opera o fornire il
servizio.
Il committente è il condominio (nella
figura dell’amministratore) e l’appaltatore
è l’impresa.
Per decidere a quale impresa affidarsi si
ricorre all’assemblea che è l’unica a
poter decidere dopo aver valutato i
diversi preventivi e non l’amministratore.
L’amministratore può dare avvio ai lavori
di sua iniziativa solo nel caso di grave
pericolo e di estrema urgenza con
l’obbligo però di riferirne appena
possibile all’assemblea.
Sull’amministratore gravano determinati
obblighi tra cui vigilare sulla buona
riuscita dei lavori e la corretta
esecuzione del contratto.
Se stipula un contratto di appalto senza
autorizzazione assembleare sarà
seriamente responsabile nei confronti del
condominio così come sarà responsabile
e quindi tenuto a risarcire i danni nel
caso di mancati controlli dell’operato o
ritardi nel denunciare i difetti.
Le maggiori liti e problematiche riguardo
le opere in condominio in appalto come
intuibile riguardano i tempi di lavorazione
che non corrispondono mai a quanto
previsto in contratto, a opere eseguite
male o non conformi a quanto scritto in
contratto o peggio la presenza di vizi e
difetti nel lavoro con eventuali danni al
singolo condomino.
Che fare in questi casi?
Prima cosa tenete presente che il
contratto d’appalto come tutti i contratti
va rispettato alla lettera. Nei termini e nei
modi decisi tra condominio e appaltatore
e da entrambi trascritti e accettati. Ci
può essere un minimo di tolleranza da
ambo le parti però mai oltre la normale
tollerabilità.
Seconda cosa l’amministratore ha un
ruolo fondamentale così come il D.L.
(Direttore dei Lavori).
Tenete presente che il condominio ha
tempo 60 giorni per denunciare vizi e
difformità dal momento in cui
l’amministratore viene a conoscenza
della gravità dei difetti. L’amministratore
può agire autonomamente nei confronti
dell’appaltatore per vizi alle cose comuni.
Vedere anche:
Codice Civile art. 1625
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Ascensore
Il Codice Civile non contiene una
normativa che regoli l’ascensore eppure
la sua installazione, manutenzione o
sostituzione è al centro di numerosi
dibattiti condominiali soprattutto per tutti
coloro che abitano al piano terra e che
quindi non usufruiscono, se non in rare
occasioni, di tale servizio.
Sul nostro sito è possibile scaricare
gratuitamente un’intera dispensa relativa
all’ascensore cliccando qui. In questa
sede cerchiamo di fare chiarezza per
sommi capi.
Innanzitutto quali millesimi si applicano
all’ascensore per ripartirne le spese? La
tabella scale. Però c’è da fare una
distinzione fondamentale che riguarda il
momento in cui l’ascensore è stato
installato. Se è stato installato
contestualmente al condominio, quindi
l’edificio nasce già con un ascensore,
esso è da ritenersi comune a tutti i
condomini quindi anche chi non
usufruisce del servizio o chi abita al
piano terra deve sostenerne le spese di
installazione per il semplice motivo che
la presenza dell’ascensore aumenta il
valore dell’edificio.
Se invece l’installazione avviene in un
secondo momento quindi dopo la nascita
dell’edificio i dissenzienti e chi abita al
piano terra non ne sono comproprietari e
quindi esonerati dalle spese così come
dall’utilizzo.
I costi di manutenzione vanno ripartiti in
questo modo: metà in base ai millesimi
di proprietà e metà in base all’altezza di
ciascun piano o porzione di piano ovvero
lo stesso principio delle scale.
Attenzione! Questo vale per tutte le
spese di manutenzione tranne nel caso
in cui si sostenga una spesa non per
riparazione ma per migliorarne il
funzionamento. In questo caso infatti si
applicano i soli millesimi di proprietà.
La possibilità di modificare il criterio di
riparto delle spese è in mano
all’assemblea riunita e deliberante però
all’unanimità.
Il fatto di utilizzare di più l’ascensore
rispetto ad altri condomini è ininfluente ai
fini della ripartizione delle spese quindi
non vale il principio secondo cui chi più
utilizza l’ascensore più dovrebbe pagare.
Ci sono poi casi di condominii che
abbiano 2 scale con 2 ascensori. Le
spese sono di competenza di chi ne
usufruisce, quindi per esempio per la
scala 2 pagheranno i rispettivi condomini
le spese per l’ascensore e non anche gli
altri della scala 1 così come stabilito
dall’art. 1123 del Codice Civile.
Ovviamente anche l’installazione di un
ascensore nella scala 2 deve essere
decisa solo dai condomini di detta scala
e non anche dagli altri. Lo stesso
principio si applica per chi non è
favorevole all’installazione.
Eccoci ora alla parte più delicata. Il piano
terra paga la manutenzione
dell’ascensore?
Esistono al proposito 3 sentenze che
pero’ non hanno il medesimo indirizzo.
La prima del Tribunale di Milano del
1989 stabilisce che essendo l’ascensore
parte comune tutti i condomini e quindi
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anche chi abita al piano terra debba
contribuire alle spese di manutenzione.
La seconda del Tribunale di Parma con
sentenza del 1994 stabilisce che chi
abita al piano terra non debba sostenere
le spese di ordinaria manutenzione.
Infine il Tribunale di Monza nel 1985
stabilì che le spese di manutenzione e
ricostruzione debbano essere ripartite a
carico di chi abita al piano terra in base
ai millesimi di proprietà e non anche
all’altezza di ciascun piano.
Se si tiene in considerazione, in ordine
temporale, della sola sentenza del
Tribunale di Parma, le spese di
manutenzione dell’ascensore sono a
carico anche di chi abita al piano terra
limitatamente alle spese ordinarie.
Vediamo ora le spese per danni
all’ascensore. Il responsabile per danni è
il condominio a meno non si riesca a
risalire al diretto responsabile. Le spese
per danni, quindi di riparazione, sono a
carico di tutti e divise per metà in base ai
millesimi di proprietà e l’altra metà in
base all’altezza di ciascun piano dal
suolo.
Vediamo adesso le maggioranze
necessarie per deliberare l’installazione
dell’ascensore.
Con la legge 13/89 definita legge sulle
barriere architettoniche per installare un
nuovo ascensore le maggioranze
richieste si sono ridotte a 1/3 dei
condomini che rappresentino almeno
334 millesimi in seconda convocazione.
In prima convocazione restano valide le
precedenti maggioranze ovvero la
maggioranza dei condomini e almeno
2/3 dei millesimi. Di solito però la prima
convocazione o va deserta o viene
decisa in orari impossibili per arrivare
subito alla seconda dove appunto i
millesimi richiesti sono decisamente
inferiori.
La legge volta all’eliminazione delle
barriere architettoniche per anziani e
disabili agevola quindi l’installazione ma
non solo in termini di maggioranza ma
anche ritenendo non fondamentale o
decisiva la presenza in condominio di un
disabile essendo invece sufficiente la
sola presenza di una persona anziana.
Un’altra questione sempre al centro dei
dibattiti riguarda il deprezzamento del
piano o dei piani ed eventualmente la
riduzione di spazio sul pianerottolo per
fare posto alla cabina dell’ascensore
ovviamente nel caso di installazione
successiva alla costruzione dell’edificio.
Diciamo subito che giustamente se
l’installazione comporta un sensibile
deprezzamento dell’unità immobiliare
l’opera non è consentita. In questo caso
per procedere comunque all’installazione
viene richiesta l’unanimità per deliberare
come stabilito dalla sentenza della
Cassazione numero 6109 del 1994.
Stessa cosa per decidere se escludere
un piano dal servizio.
Molti si appellano poi eventualmente alle
distanze legali per impedire
l’installazione. Ebbene tale istituto delle
distanze non ha valore trattandosi,
l’ascensore, di un impianto
indispensabile ai fini dell’abitabilità cosi
come deciso dalla sentenza del
Tribunale di Napoli del 1991 purché
ovviamente la violazione delle distanze
sia minima.
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Infine vediamo l’ascensore esterno
all’edificio. Anche questa opera è
permessa e vale quanto detto fin’ora. In
più per ovviare ad evidenti contrasti circa
il decoro architettonico si consiglia di
deliberarne l’installazione all’unanimità
anche se sarebbe sufficiente la
maggioranza di 1/3 dei condomini che
rappresentino 1/3 dei millesimi in
seconda convocazione.
Il condomino che non abbia intenzione di
usufruire del servizio di ascensore sia
interno che esterno può rinunciare a
contribuire alla spesa di installazione
(sempre che questa avvenga ex novo)
ovviamente rinunciando anche ad usarlo.
L’ascensore può essere installato anche
da un solo condomino che si assumerà
tutti i costi.
Nel caso in cui invece tutti fossero
d’accordo nell’installazione
dell’ascensore le relative spese devono
essere ripartite in base ai millesimi di
proprietà. Resta comunque facoltà
dell’assemblea di determinare un criterio
differente magari metà in funzione dei
millesimi e l’altra metà in funzione
dell’altezza di ciascun piano per venire
incontro a coloro che abitano ai piani
bassi.
Ultima questione la modifica dei
millesimi. Spesso con l’introduzione di un
nuovo ascensore soprattutto nel caso di
edifici di molti piani si altera in modo
vistoso il valore di ciascun piano
(soprattutto i piani alti) obbligando quindi
alla revisione delle tabelle millesimali.
Per concludere vediamo la normativa
relativa alla sicurezza degli impianti.
In base alla direttiva europea 95/16/Ce
recepita dal nostro ordinamento con
D.p.r. n. 162 del 1994 sono state
introdotte alcune misure per prevenire
spiacevoli incidenti e garantirne la
manutenzione. Innanzitutto la necessità
di stipulare un contratto di manutenzione
con una ditta in possesso di certificato di
abilitazione (ovvero di patentino) la cui
manutenzione ordinaria va programmata
ogni 6 mesi.
Poi alla fine di un biennio è necessario
sottoporre l’impianto ad un controllo
dell’ente certificatore. Tutte le visite e le
manutenzioni così effettuate vanno
rigorosamente annotate in un libretto di
impianto (un po’ come avviene per la
caldaia).
Nel caso invece in cui si verifichino degli
incidenti o vi siano dei guasti è
necessario procedere ad una verifica
straordinaria, richiesta anche nel caso in
cui siano apportate all’impianto vistose
modifiche costruttive.
Per un ulteriore approfondimento sul sito
L’Amministratore di Condominio visitate la
seguente pagina.
Vedere anche:
Cass. Civ., sez.II, 9 luglio 1975, n. 2696
Pret. civ. Milano, ord. 19 maggio 1987, e cond.
1988, 197
Trib. civ. Milano, Il maggio 1989 e cond. 1990, 325
Trib. civ. Milano, sez. VIII, 12 ottobre 1989 e cond.
1990, 543
Cass. civ., sez. II, 12febbraio 1993, n. 1781
Cass. civ., sez. II, 29aprile 1994, n. 4152
Cass. civ., sez. II, 12febbraio 1993, n. 1781
Trib. civ. Milano, 23 settembre 1991 e cond. 1992,
138
Cass. civ., sez. II, 9 luglio 1975, n. 2696
Cass. 09/07/1975 n. 2696
Cass. 14/12/1988 n. 6814
Cass. 10/10/1968 n. 3374
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Cass. 09/07/1975 n. 2696 cit.
Cass. 19/10/1968 n. 3374 cit
Corte app. civ. Bologna, Sez. II, 1 aprile 1989, n.
273
Pret. civ. Bologna, 28 novembre 1992, n. 948
Cass. civ., sez. II, 6 novembre 1986, n. 6499
Cass. n. 1435 del 30 maggio 1966
Trib. civ. Parma, sez. II, 29 settembre 1994, n. 859
Cass. civ., sezione II, 16 maggio 1991, n. 5479
Trib. Milano 16 marzo 1989 e App. Bologna 1°
aprile 1989
Corte app. civ. Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n.
273
Trib. civ. Milano. sez. VIII, 16marzo 1989
Trib. civ. Monza, 12 novembre 1985
Assemblea
Tra gli organi più importanti in
condominio, a differenza di come si è
portati a credere, vi è l’assemblea
costituita da tutti i condomini proprietari
dell’appartamento e di tutte le parti
comuni presenti.
Molti invece ritengono che sia
l’amministratore colui che è preposto a
regolare la vita condominiale.
Convinzione questa sbagliatissima e,
nella maggioranza dei casi, motivo di
conflitti interni o peggio di sgradevoli
situazioni.
Non è esagerazione ricordare casi in cui
condomini sprovvisti e fiduciosi si
ritrovino in disastrose situazioni di cassa
o peggio in mano a persone che
speculano sulla loro leggerezza.
Esempi frequenti sono appalti ad
imprese scelte in assemblea ma spinte
dall’amministratore in cerca di
“arrotondamenti” del proprio compenso.
E spesso purtroppo quando qualcuno se
ne rende conto è troppo tardi.
Quindi tenete sempre a mente che
l’assemblea ovvero i condomini tutti e a
volte anche chi è in affitto sono gli unici
proprietari dello stabile oltre che delle
proprie abitazioni e sono anche gli unici
che abbiano il potere di decidere su
tutto. E non potrebbe essere
diversamente visto che gli unici
proprietari dell’edificio come detto prima
sono proprio i condomini.
Questo potere decisionale super partes
è uno dei compiti dell’assemblea
relativamente alle parti comuni. Oltre a
questo un altro compito fondamentale
riconosciuto ai condomini è quello di
nominare, revocare o confermare
l’amministratore. Ma non solo. In più ha
potere anche di decidere e scegliere i
preventivi migliori, la ripartizione delle
spese, decidere le opere straordinarie da
farsi, avviare eventuali liti giudiziarie o
ancora opporsi ad una causa contro il
condominio.
L’assemblea per decidere però deve
regolarmente riunirsi dopo regolare
convocazione e deliberare formalmente
vale a dire trascrivere a verbale ogni sua
decisione.
Le semplici decisioni su pezzi di carta o
a parole di condomini che si incontrano
per le scale non sono opponibili e
chiunque dissenziente può impugnarle.
Ai fini legali poi sono come mai esistite.
Si diceva che l’assemblea devi quindi
essere prima di tutto convocata, poi
riunirsi e infine deliberare.
In tutti questi tre passaggi ci sono regole
precise per non incorrere in decisione
nulle o annullabili e quindi prive di
validità.
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Qualunque riproduzione anche parziale è severamente vietata.Copyright©2004
Partiamo dalla convocazione. Di norma è
l’amministratore che convoca
l’assemblea. La convocazione non può
essere fatta a voce e non può essere
fatta in qualsiasi momento. Prima di tutto
ci vuole una convocazione scritta (di
solito si utilizza un modello già
predisposto dall’amministratore) e inviato
a mezzo raccomandata in modo che tutti
i condomini indistintamente ne vengano
a conoscenza. E poi la convocazione
deve avvenire almeno 5 giorni prima
della data fissata per la prima
assemblea. Esempio se l’assemblea in
prima convocazione è fissata per il 10
maggio la convocazione deve avvenire
prima del 5. Nel caso in cui non tutti i
condomini siano informati dell’assemblea
o non vengano avvisati almeno 5 giorni
prima l’assemblea che si costituirà è
annullabile ed ogni decisione potrebbe
non avere valore.
Tutto questo è sancito anche dalle due
sentenze della Cassazione (la n. 31 del
2000 e la n. 3013 sempre del 2000).
Attenzione però ci sono 30 giorni di
tempo per annullare le delibere di questo
tipo altrimenti diventano valide a tutti gli
effetti.
Altra questione è chi deve essere
informato. Nel caso di affitto infatti sorge
spesso il dubbio di chi debba essere
convocato e quindi debba partecipare
all’assemblea se il proprietario o
l’inquilino.
La regola generale è che all’assemblea
ha diritto di partecipare il proprietario.
L’inquilino invece ha diritto di partecipare
e votare solo ed esclusivamente quando
oggetto dell’assemblea sono le spese e
le modalità di gestione dei servizi di
riscaldamento e di condizionamento
dell’aria.
Può altresì partecipare all’assemblea ma
senza diritto di voto quando si discute
relativamente alla modifica degli altri
servizi in comune.
Da ricordare comunque che la
convocazione va inviata, da parte
dell’amministratore, in ogni caso sia al
proprietario che all’inquilino.
Anche in caso di usufrutto ci sono regole
precise. Di norma il diritto di voto spetta
all’usufruttuario per quanto attiene le
decisioni di ordinaria amministrazione e il
semplice godimento delle cose comuni.
Nel caso invece si tratti di innovazioni,
ricostruzioni, opere di manutenzione
straordinaria la partecipazione spetta al
nudo proprietario.
Ammettendo quindi che l’assemblea sia
regolarmente convocata e siano stati
convocati chi di dovere si giunge alla
data stabilita per la prima convocazione.
Di solito, ed è quasi oramai una prassi,
essa va deserta o non si raggiunge il
quorum sufficiente dovendo di regola
ricorrere alla seconda convocazione la
quale non deve avvenire entro le 24 ore
successive alla prima. Se per ipotesi la
prima convocazione è fissata per il 10
luglio 2004 alle ore 17 la seconda
convocazione può avvenire a partire dal
11 luglio 2004 ore18 e non prima.
Ma perché spesso la prima
convocazione va deserta? Per prima
cosa si nota sempre più spesso
amministratori che convocano la prima
assemblea o in orari impossibili o in
luoghi che nessuno raggiungerebbe per
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una assemblea. Capita infatti che venga
indetta o per orari come le 9 del mattino
magari di lunedì oppure in città diverse e
molto distanti.
Il motivo di fondo, permesso dalla legge,
è di “saltare” direttamente alla seconda
convocazione in cui le maggioranze
richieste per deliberare sono nettamente
inferiori. Ricordiamo infatti che sono
sufficienti maggioranze di 1/3 dei
condomini che rappresentino almeno 1/3
dei millesimi complessivi ovvero 334. Si
capisce quindi che basta un niente per
deliberare. Ed ecco spiegato il motivo. Di
solito si applica questo “stratagemma”
per questioni rilevanti in modo da non
dover eventualmente ripetere
l’assemblea nel caso la prima
convocazione non raggiunga le
maggioranze.
Arriviamo quindi all’assemblea e prima
cosa l’amministratore deve accertare che
il quorum per riunirsi sia sufficiente. In
prima convocazione l’assemblea è
regolarmente costituita se sono presenti
2/3 dei partecipanti al condominio che
rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi
quindi 667.
In seconda convocazione, come
anticipato, è sufficiente 1/3 dei
condomini e 1/3 dei millesimi.
Attenzione perché questi sono i quorum
per “aprire” regolarmente l’assemblea.
Altra cosa le maggioranze necessarie
per deliberare che vedremo più avanti.
Dopo questi passaggi viene nominato un
segretario e un presidente d’assemblea i
cui ruoli riguardano rispettivamente la
redazione del verbale e dirigere
l’assemblea.
Tutto quello che da questo punto verrà
detto in assemblea deve essere trascritto
su un verbale di assemblea che andrà
conservato in apposito registro da parte
dell’amministratore e che deve essere
controfirmato sia dal presidente che dal
segretario.
Dopodiché esso è l’unico documento
valido per quell’assemblea.
Adesso vediamo le maggioranze per
deliberare. Quando si inizia a discutere
sulle questioni all’ordine del giorno di
norma dopo qualche minuto si procedere
a decidere. Una maggioranza unica non
esiste anche se le due principali sono la
maggioranza dei presenti quindi il
50%+1 e l’unanimità. Esse ovviamente
variano a seconda delle questioni di cui
si debba discutere.
Da ricordarsi che anche in questo caso
si adotta sempre il doppio quorum come
consuetudine del condominio: ovvero,
per esempio, 50%+1 dei partecipanti
all’assemblea e (si noti la “e” e non
“oppure”) la maggioranza dei millesimi.
La ragione risiede nel fatto che si tenta di
evitare in questo modo che un singolo
condomino possa gestire da solo con le
proprie decisione la vita con le proprie
decisioni calpestando i diritti degli altri
condomini.
Si riporta, nella pagina successiva,
elenco schematico delle maggioranze
necessarie per deliberare.
A conclusione vediamo il discorso
deleghe e impugnazione delle delibere.
Contro le deliberazioni contrarie alla
legge o al regolamento di condominio
ogni condomino assente o dissenziente
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può fare ricorso all’autorità giudiziaria
(art. 1137 c.c.).
Il ricorso non sospende l’esecuzione del
provvedimento, salvo che la
sospensione sia ordinata dall’autorità
stessa.
È altresì legittimato a far valere la nullità
di una delibera, il condomino che, pur
avendo votato conformemente, dimostri
di avere interesse a far valere la nullità,
in quanto leso dalla delibera [cass.
3232/82 e 1511/97].
Il ricorso deve essere proposto, sotto
pena di decadenza, entro trenta giorni,
che decorrono dalla data della
deliberazione per i dissenzienti e dalla
data di comunicazione per gli assenti.
Le delibere NULLE sono quelle che
presentano un vizio insanabile ovvero:
1. maggioranza inferiore a quella
prevista dalla legge;
2. va oltre i poteri dell’assemblea,
3. assenza di quorum.
Sono ANNULLABILI invece le delibere
colpite da vizio non grave e di natura
formale come:
1. contrasto con regolamento
condominiale;
2. materia non inserita nell’ordine del
giorno;
3. mancata convocazione di tutti i
condòmini;
4. violazione dei termini di
convocazione e delle regole di
rappresentanza.
In assemblea si può partecipare in modo
diretto oppure eleggendo un nostro
rappresentante mediante delega.
 ARGOMENTO CONDOMINI MILLESIMI

(tra parentesi è indicato il numero dei condomini e dei millesimi necessari in seconda convocazione)

Amministratore: compenso 1/3 condomini (idem) 334 (idem)

Amministratore: nomina, riconferma e revoca maggioranza intervenuti 500 (idem)

(magg. int. e 1/3 cond.)

Ascensore: superamento delle barriere architettoniche (L. n. maggioranza intervenuti 500 (334)
13/89) (1/3 condomini)
Costituzione di diritti reali unanimità (idem) 1000 (idem)

Deliberazioni che non richiedono maggioranze maggioranza intervenuti 500 (334)

espressamente previste dalla legge (1/3 condomini)
Impianto di riscaldamento: rinuncia al servizio unanimità (idem) 1000 (idem)
Impianto di riscaldamento: trasformazione per
contenimento energetico maggioranza intervenuti 501 (idem)
(L. n. 10/91) (idem)

Innovazioni: gravose o voluttuarie unanimità (idem) 1000 (idem)

Innovazioni: pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza;
alterazione del decoro architettonico; inservibilità all'uso o al unanimità (idem) 1000 (idem)
godimento di parti comuni
Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior
maggioranza condomini(idem) 667 (idem)
rendimento delle cose comuni
Interventi di recupero relativi ad un unico immobile maggioranza intervenuti
500 (idem)
composto da più unità immobiliari (L. n. 179/92) (idem)

Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni maggioranza intervenuti

dell'amministratore 500 (idem)
(magg. int. e 1/3 cond.)

Locazioni ultranovennali unanimità (idem) 1000 (idem)

Manutenzione ordinaria maggioranza intervenuti

500 (334)
(1/3 condomini)

Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità maggioranza intervenuti 500 (idem)

(magg. int. e 1/3 cond.)

Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione maggioranza intervenuti 500 (idem)
(L. n. 122/89) (idem)
maggioranza intervenuti
Perimento inferiore a 3/4: ricostruzione edificio 500 (idem)
(magg. int. e 1/3 cond.)
Perimento totale (superiore a 3/4): ricostruzione edificio unanimità (idem) 1000 (idem)
Portierato: soppressione, istituzione o modificazione del maggioranza condomini
667 (idem)
servizio (idem)

Regolamento: approvazione e modifiche maggioranzaintervenuti 500 (idem)

(idem)
Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni
nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di unanimità (idem) 1000 (idem)
disporre dei condomini sulle proprietà esclusive

Rendiconto annuale maggioranza intervenuti 500 (334)

(1/3 condomini)

Residui attivi: impiego maggioranza intervenuti 500 (334)

(1/3 condomini)

Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici

autonomi (Att. c.c., art. 61) maggioranza intervenuti (idem)
500 (idem)

Scioglimento: modifiche allo stato attuale dell'edificio per

rendere possibile la divisione in parti autonome (Att. c.c., maggioranza condomini (idem) 667 (idem)
art. 62, c. 2)

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Qualunque riproduzione anche parziale è severamente vietata.Copyright©2004
 Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto unanimità (idem) 1000 (idem)

Spese: ripartizione maggioranza intervenuti 500 (334)

(1/3 condomini)

Tabelle millesimali: formazione o modifica unanimità (idem) 1000 (idem)

Vendita o cessione di beni unanimità (idem) 1000 (idem)

Le deleghe non possono essere vietate
in nessun modo nemmeno dal
regolamento condominiale (art. 67 disp.
Di att. Cod. Civ.) il quale può solo
limitare il numero delle deleghe possibili
ovvero il numero massimo di condòmini
rappresentabili da una stessa persona.
Infine è inteso che il rappresentante
partecipa all’assemblea a pieno titolo e
può votare per se in un modo e per il
delegante in un altro.
Per quanto attiene la ripartizione della
del premio per la polizza essa va
suddivisa tra i condòmini in base ai
millesimi di proprietà a meno che il
regolamento non preveda un diverso
criterio di ripartizione.
Se un condòmino non ha ottenuto
dall’assicurazione il rimborso di tutte le
spese sostenute per rimediare ai danni
causati dalla rottura o dal
malfunzionamento di un impianto comune
può chiedere l’integrazione al
condominio o in alternativa rivolgersi al

Assicurazione giudice.

Lo scopo dell’assicurazione del

fabbricato, come è intuibile, è quella di
conservare in buona efficienza il bene
comune. L’assicurazione rientra tra le
competenze dell’amministratore e
teoricamente la decisione di stipularne
una così come la decisione di eventuale
ulteriori garanzie può essere presa
autonomamente dall’amministratore
stesso.
Ovviamente esistendo delle differenze di
costo tra una compagnia assicurativa a
l’altra sarebbe buon cosa che comunque
l’amministratore faccia valutare e
scegliere all’assemblea i vari preventivi.
Nella maggioranza dei casi viene
stipulata un polizza globale insieme ad
altre coperture come per esempio
l’incendio o la responsabilità civile verso
terzi.
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