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Guida SOPRAVVIVERE
al CONDOMINIO

SOPRAVVIVERE
al CONDOMINIO
Supplemento n. 2 - di Altroconsumo n. 244 - gennaio 2011

Come difendersi
da vicini molesti e amministratori distratti

Anno XXXVII - Altroconsumo: via Valassina 22, 20159 Milano - Poste Italiane s.p.a. - Spedizione in a.p.- D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n 46) art. 1, comma 1, DCB - MI
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SOPRAVVIVERE
al CONDOMINIO

Risparmiare si pu
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pacicamente SOMMARIO
pochi clic:
la tariffa dellelettricit pi vantaggiosa La vita comunitaria di un condominio
il conto corrente che ti costa meno non tutta rose e fiori. Le assemblee
la tariffa Rc auto giusta per te possono essere estenuanti, le liti tra
il mutuo pi adatto a te vicini molto sgradevoli e spesso la 4 Problemi di convivenza
la tariffa telefonica pi conveniente distrazione dellamministratore verso
il farmaco meno costoso i problemi del palazzo contribuisce

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solo a peggiorare le cose. 10 Sopravvivere allassemblea
Ma una buona convivenza possibile.
www.altroconsumo.it Prima di tutto usando il buon senso
Altroconsumo Nuove Edizioni Srl
Sede legale, direzione, redazione
senza lasciare che le situazioni tra-
scendano, e poi conoscendo i mecca-
18 Doveri dellamministratore
e amministrazione: nismi essenziali per il buon funziona-
via Valassina, 22 - 20159 Milano mento delle assemblee, la ripartizione
Reg. Trib. Milano N. 116 del 8/3/1985 delle spese e il rispetto delle regole. 24 Gestire i soldi
Copyright Altroconsumo n. 291252 Questa guida un piccolo vademe-
del 30/6/1987
cum per risolvere alcuni dei dubbi pi
comuni e cercare di rispondere alle
domande che pi frequentemente si
Direttore responsabile:
Rosanna Massarenti pone chi vive in condominio: dallap-
provazione di lavori straordinari alla
Come contattarci: gestione di coloro che non pagano le
telefono 02.66.89.01 loro quote, ai doveri dellamministra-
www.altroconsumo.it tore, sul cui operato vostro diritto e
dovere vigilare, per revocargli lincarico
qualora vi accorgeste che non svolge il
proprio compito nel modo migliore.
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stri, il tetto, le scale e i pianerottoli, latrio, quilini hanno diritto a occupare i posti?
Problemi di convivenza i cortili. Il loro uso, loccupazione e la ma-
nutenzione di questi spazi devono essere
E chi ha pi millesimi ha maggiori diritti?
Quando i posti nel parcheggio condomi-
condivisi tra i condomini. niale non sono sufficienti per assegna-
Se un edificio ha pi scale o pi corti- re almeno uno spazio a ciascun condo-
In assemblea ci si vede una volta lan- i lavori domestici (battitura dei tappeti, li, che servono ciascuno solo una parte mino, bisogna fare a rotazione. In sede
no, ma con le persone che abitano nel panni stesi) e i cattivi odori sono con- del palazzo, pulizia e manutenzione di di assemblea di condominio si dovran-
nostro stesso condominio i motivi per siderati problemi importanti per il 24% queste parti sono a carico dei condo- no stabilire turni di assegnazione che
litigare ci sono tutto lanno. Poco ri- dei condomini intervistati. Molto sentita mini che le usano. Quindi per esempio consentano a tutti i condomini di par-
spetto degli spazi comuni, rumore, anche la questione delloccupazione in un palazzo con due scale, i condomi- cheggiare, indipendentemente dal valo-
parcheggio selvaggio, esigenze parti- ingiustificata degli spazi comuni (29%). ni della scala A si divideranno tra loro le
re millesimale della singola propriet. Lo
colari che prendono a volte il soprav- Come affrontare i piccoli e grandi pro- spese per la scala A e quelli della scala
stesso va fatto per assegnare posti par-
vento sui diritti di tutti. blemi che mettono a dura prova la no- B faranno lo stesso con la loro.
ticolarmente scomodi (per esempio un
stra sopportazione? Applicare il buon parcheggio sotto un albero).
senso spesso la soluzione migliore, Problemi di parcheggio
Questioni spinose in alcuni casi lunica, per evitare che
Se in uno spazio condominiale adibi-
Linquilino, a meno che il suo contratto
daffitto non dica diversamente, ha gli
le liti trascendano, ma a volte non ba-
to a parcheggio il numero di posti auto stessi diritti del proprietario per quan-
In una recente indagine pubblicata sul sta. Esiste un regolamento condominia-
inferiore a quello degli appartamen- to riguarda luso di beni e servizi comu-
nostro bimestrale Soldi & Diritti chiede- le, di cui potete richiedere copia allam-
ti come bisogna regolarsi? Anche gli in- ni condominiali, quindi non pu esse-
vamo ai nostri soci di indicarci quali fos- ministratore, che dovrebbe contenere
sero i problemi pi sentiti in materia di disposizioni, approvate a suo tempo
convivenza. Il 43% del campione inter- dallassemblea dei condomini, in ma-
vistato ritiene che i comportamenti indi- teria di uso di spazi comuni e compor-
vidualistici rappresentino un problema tamenti da tenere. A volte per c chi I vantaggi del condominio
della vita in condominio. I rumori (dalla non le rispetta. Vediamo come regolarsi Per tutto il corso di questa guida parleremo dei motivi di scontro e dei pro-
musica al trapano, passando per i litigi), in alcune delle situazioni pi frequenti, blemi legati alla vita in condominio, da quelli di convivenza a quelli econo-
prendendo spunto da casi reali. mici, passando per la gestione spesso difficile dellassemblea, senza tra-
scurare la necessit di vigilare sulloperato dellamministratore.
La convivenza forzata del condominio ha per anche i suoi vantaggi.

Spazi comuni Uninchiesta svolta tra i nostri soci ha appurato che sono molti i motivi di
soddisfazione per la vita comunitaria. Ecco i principali.
45%
Un edificio composto da tanti apparta- pi economico che abitare in una casa singola
menti un misto di propriet privata e 19%
Permette di vivere nel centro citt
propriet comune. Se ogni condomino 14%
infatti proprietario esclusivo del proprio Si adatta meglio alle mie necessit
9%
appartamento, vi sono parti delledificio, Non mi devo preoccupare della manutenzione
che invece appartengono a tutti. Il ter- 6%
Mi rassicura la presenza dei vicini
reno su cui sorge il palazzo, i muri mae-

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re escluso dallassegnazione dei posti La facciata parte comune delledifi- regolamento non compare un divie-

Gli spazi comuni


auto comuni, ma proprietario e inqui- cio, ma questo di per s non impedireb- to specifico. Il passeggino non deve
lino di uno stesso appartamento non be di utilizzarla per collocarvi il condizio- ostacolare o rendere difficoltoso il pas-
hanno entrambi diritto al posto: potr natore. possibile farlo a patto che non appartengono a tutti saggio n impedire ad altri luso degli
goderne o luno o laltro. vengano compromesse la stabilit e la si- e non possono essere spazi comuni. Se esiste il divieto di la-

usati come se fossero


curezza del fabbricato, che venga preser- sciare il passeggino nel portone i con-
Salvare la facciata vato il decoro architettonico e che questo domini non potranno comunque spo-
non impedisca agli altri condomini di go- di propriet esclusiva starlo di loro iniziativa, ma dovranno
Non infrequente il caso di chi voglia dere della parte comune utilizzata. Come chiedere al proprietario di rimuoverlo.
installare un impianto di condiziona- si vede per alcune di queste eccezio- I giochi sono unaltra questione contro-
mento che richiede il posizionamento ni, tra cui soprattutto quella che riguar- versa. I bambini hanno come tutti il di-
di ununit esterna in facciata. Siccome da il decoro, sono ampiamente opinabili: ritto di utilizzare le parti comuni del con-
questa considerata uno spazio comu- chiunque infatti potr dire che la faccia- esistono espliciti divieti in questo senso, dominio senza alterarne la destinazione
ne a tutto il condominio, lamministrato- ta imbruttita dallinstallazione dellap- c il rischio di essere fortemente conte- n impedirne luso agli altri, quindi an-
re pu negare il permesso? parecchio. Oltre a ci, se nel regolamento stati dagli altri condomini. che di giocare in cortile. Il gioco pu es-
Lo stesso discorso vale per esempio per sere disciplinato in modo da non recare
le antenne satellitari, spesso oggetto di disturbo, per esempio fissando nel re-
estenuanti contese nel corso delle as- golamento condominiale gli orari in cui
I problemi pi sentiti semblee. Dalla legge viene considerata consentito ed eventualmente vietan-
Abbiamo chiesto ai nostri soci quali fossero i problemi maggiormente sen- legittima la loro collocazione in facciata, do luso di palloni o biciclette, se non
titi nella vita di condominio. Ecco cosa ci hanno risposto. ma sempre con le eccezioni elencate. ci sono degli spazi che possono essere
43% adibiti a questuso senza pericolo. Una
Comportamenti individualistici (ognuno pensa solo a s)
delibera di questo tipo va approvata, in
Che fastidio!
36%
Mancanza di accordo nelle riunioni seconda convocazione, con il voto di
36%
Bassa partecipazione alle riunioni
33% Per le dispute che riguardano i com-
Condomini in debito e mancati pagamenti
29%
portamenti il riferimento di massima
Occupazione ingiustificata di spazi comuni sempre quello del regolamento condo-
29% miniale, ma a volte questo non suffi-
Servizi/impianti comuni tenuti male
24% ciente. Vediamo qualche caso.
Rumori o altri disturbi causati da vicini
24%
Poca trasparenza nella gestione dellamministratore
18%
Giochi e passeggini
Rumori o altri disturbi causati da animali domestici
16% Negli stabili senza ascensore o con
Contrasti sulleliminazione di barriere architettoniche ascensori stretti, chi ha bambini picco-
10%
Rumori o altri disturbi causati da bambini li pu lasciare il passeggino nellatrio?
9% Questo comportamento pu essere
Rumori o altri disturbi causati da impianti fissi
tollerato dagli altri condomini, se nel

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un terzo dei partecipanti al condominio che ci sia una delibera dellassemblea


e un terzo dei millesimi. adottata allunanimit, oppure che il di-
Abbattere le barriere agire per chiederne la rimozione, non
necessario, dunque che la richiesta pro-
Solo il regolamento contrattuale (cio vieto sia contenuto in un regolamento Se in uno stabile abitano persone anziane venga dalla persona disabile.
quello predisposto dal primo proprie- contrattuale. Si tratta di un documento, o con disabilit motoria, pu arrivare pri- Per agevolare lapprovazione di interven-
tario e sottoscritto da tutti i condomi- normalmente predisposto dal costrut- ma o poi il momento di discutere dellab- ti volti a eliminare le barriere architettoni-
ni al momento del rogito) pu vietare tore, accettato dagli acquirenti al mo- battimento delle barriere architettoniche, che, la Legge 13 del 1989 prevede che
del tutto il gioco. Altrimenti possibi- mento dellacquisto dellimmobile. In per agevolare gli spostamenti di questi queste decisioni possano essere appro-
le stabilire un divieto esplicito con una mancanza di unapprovazione unanime, condomini. Servono maggioranze spe- vate dallassemblea, in seconda convo-
delibera votata allunanimit. questo tipo di disposizioni nel regola- ciali per approvare lavori di questo tipo? cazione, con la maggioranza di 1/3 dei
mento non hanno valore. In questo caso pi che in altri bisogna ri- condomini invece dei 2/3 previsti dal
Dove mettere Fido cordarsi che cosa vuol dire vivere in una Codice Civile per le innovazioni. La richie-
comunit ed essere solidali con quan- sta di installare limpianto di ascensore in
Se si vuole affittare un appartamento a una Esigenze particolari ti si trovano ad affrontare delle difficol- stabili che ne sono privi tra quelle pi
famiglia che possiede un cane ma il rego- t. Le barriere architettoniche sono un frequenti. La Cassazione ha ritenuto che
lamento condominiale vieta gli animali nel A volte i motivi di attrito sono legati a ostacolo alla vivibilit non solo dei disa- questo tipo dintervento rientri pienamen-
palazzo, come ci si deve regolare? esigenze sentite solo da alcuni condo- bili, ma di tutti coloro che hanno ridot- te tra quelli che possono essere approva-
Il regolamento pu impedire di alloggia- mini, che per hanno bisogno dellap- te capacit di movimento. Tutti possono ti con maggioranza ridotta.
re o far circolare animali domestici negli provazione degli altri per poterle sod-
spazi comuni, per esempio in ascenso- disfare. Oppure non lo richiedono, ma
re, per ragioni igieniche o di convivenza. implicano comunque modifiche alledi-
Per il divieto di tenere animali allinter- ficio che rischiano di sollevare obiezioni.
no delle aree private per necessario Ecco un caso emblematico.
Difendi i tuoi interessi
di consumatore
Onori e oneri Linquilino in arretrato con il pagamento dellaffitto?
Il Codice Civile molto chiaro nellaffermare che ciascun condomino pu Hai preso una multa ingiusta?
servirsi delle parti comuni delledificio purch non ne modifichi la desti- La televisione appena acquistata fa i capricci?
nazione (un giardino non pu diventare parcheggio) e non impedisca agli
altri di fare altrettanto (per esempio mettendo recinzioni o ingombrando
Fai valere i tuoi diritti.
gli spazi con roba sua). La destinazione duso quella che risulta dal re-
Chiedi aiuto ai consulenti giuridici di Altroconsumo: pi di 80 av-
golamento condominiale o semplicemente dalla consuetudine.
vocati pronti ad ascoltarti e a fornirti soluzioni su misura e per-
Ognuno chiamato a contribuire alle spese per le parti comuni delledi-
sonalizzate ai problemi grandi e piccoli di ogni giorno.
ficio in proporzione ai millesimi di cui proprietario (vedi pi avanti il ri-
quadro a pagina 13), e non possibile sottrarsi a questobbligo affer-
mando di voler rinunciare a godere di questi spazi. Chiama il numero 02 69 61 550
e potrai contare su risposte, assistenza a tutela.
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Sopravvivere allassemblea solo una parte o una piccola percentua-


le dellimmobile (per esempio se un ap-
partamento appartiene a pi fratelli). Se Se non si rispettano
la convocazione va deserta, si rinvia a le giuste maggioranze
una seconda convocazione. le decisioni prese
Puntuale come le tasse, ogni anno arriva
Ordinaria e straordinaria Siccome le maggioranze necessarie per
il momento di riunirsi con gli altri abitan-
deliberare sono diverse tra la prima e la
dallassemblea
ti del palazzo per discutere le questioni Una volta allanno lamministratore deve
seconda convocazione, e nella seconda sono annullabili
di ordinaria amministrazione, approvare indire lassemblea ordinaria per lappro-
basta la presenza di meno persone per
il consuntivo delle spese dellanno tra- vazione del bilancio condominiale e per
poter prendere decisioni, spesso acca-
scorso e stabilire quelle da fare per lan- riconfermare o revocare il suo incarico.
de che la prima convocazione sia fissa-
no successivo. Non quasi mai un bel Assemblee straordinarie possono essere
momento, anzi qui che spes- convocate ogni volta che ci sia ne- ta a orari improbabili proprio per rende-
so si scatena il peggio del- cessit di discutere o deliberare re valida direttamente la seconda. viene dettato e che raccoglie la volon-
le liti tra vicini. C chi vuol su qualche circostanza, Lavviso di convocazione deve indica- t espressa dai condomini riuniti in as-
spendere per abbelli- come per esempio re, oltre a data, luogo e ora della con- semblea. Il verbale ha valore di prova
re ledificio e chi non dei lavori straordina- vocazione (prima e seconda) anche scritta per lapprovazione del contenu-
ci pensa nemmeno, ri. Non detto che sia lordine del giorno, cio la lista degli ar- to del rendiconto consuntivo, di quel-
chi si lamenta per luso solo lamministratore a gomenti che verranno discussi. lo preventivo e delle relative ripartizio-
dei parcheggi e chi convocare unassem- ni di spesa tra i proprietari.
approfitta dellas- blea straordinaria, Le deleghe Per essere considerato regolare il ver-
semblea per to- in realt la richiesta bale deve contenere:
pu provenire an- Ciascun condomino pu farsi rappresen- la data (giorno, mese e anno), il luo-
gliersi qualche sas-
che dai condomini, tare in assemblea da un altro condomino go delle riunione e lordine del giorno.
solino dalla scarpa con il
proprio vicino di pianerottolo. purch a sollecitarla o da un parente o anche da un estraneo, Deve essere indicato se lassemblea
Vediamo insieme cosa e come decide siano almeno in due e rappresentino che si presenti con una sua delega scrit- dei condomini si riunita in prima o
lassemblea e perch, invece di darvi ma- almeno un sesto del valore delledificio. ta. Il regolamento condominiale di origi- seconda convocazione;
lati e delegare il vicino, vi conviene parte- ne contrattuale pu contenere limitazio- i nominativi del presidente, del segre-
ni sul numero di deleghe che si possono tario, dei condomini intervenuti, di perso-
cipare per far sentire la vostra voce. La convocazione
dare a un singolo condomino. La delega na o per delega (indicando anche il dele-
Affinch siano valide le decisioni pre- pu essere conferita anche allammini- gato) e le rispettive quote millesimali;
Come funziona se in assemblea essenziale che tutti i stratore del condominio. gli interventi e le delibere: il testo del-
le varie discussioni; il testo delle deli-
condomini siano invitati almeno 5 giorni
Lassemblea condominiale il piccolo prima della data fissata per la riunione. Il verbale berazioni e lindicazione delle maggio-
parlamento che decide le sorti del con- La mancata convocazione anche di un ranze con cui sono state adottate, con
dominio; qualsiasi decisione viene pre- solo condomino rende la delibera impu- Lassemblea nomina un presidente particolare menzione dei condomi-
sa in questa sede attraverso delibere gnabile. Lamministratore deve notifica- e un segretario scelti tra i condomi- ni che si sono dichiarati dissenzienti;
che diventano vincolanti anche per co- re lavviso di convocazione a tutti i pro- ni presenti. Il segretario si occupa di le dichiarazioni fatte nel corso dellas-
loro che erano assenti o i dissenzienti. prietari, anche a quelli che possiedono scrivere il verbale di assemblea che gli semblea dai vari partecipanti;

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dominiale
Delibere ordinarie
Le maggioranze
lora di scioglimento dellassemblea
e di chiusura del verbale. relative alle
Il verbale deve essere trascritto nel li- spese e alle La maggior parte delle delibere va-
bro dei processi verbali conservato Perch lassemblea sia valida in prima modalit di ge- lidamente approvata con le seguenti
dallamministratore, che costituisce la convocazione devono essere presenti stione dei servi- maggioranze. In prima convocazione
memoria storica del condominio. 2/3 dei condomini e devono rappresen- zi di riscaldamento e con la maggioranza degli intervenu-
A fine seduta il verbale deve essere ri- tare 2/3 del valore del condominio. Se di condizionamento daria. ti allassemblea e la met del valore
letto a tutti gli intervenuti prima di es- non si raggiunge questo quorum la riu- Se di un appartamento ci sono pi pro- delledificio, in seconda convocazione
sere sottoscritto dal presidente e dal nione va riconvocata entro dieci giorni. prietari il loro voto complessivo conta con il voto di un terzo dei proprietari e
segretario e poi deve essere spedito Per la seconda convocazione non sono uno. Se un proprietario ha pi apparta- un terzo dei millesimi. Queste maggio-
in copia conforme alloriginale a tutti i richiesti valori specifici e si ritiene vali- menti pu esprimere un solo voto. ranze sono richieste per atti di ordina-
condomini. A quelli che erano presenti do un minimo di 1/3 dei condomini e di Diverso il criterio col quale si conta il ria amministrazione e per le riparazioni,
pu essere inviato per posta normale, 1/3 del valore, che quanto richiesto per valore della propriet; se infatti ogni pro- anche straordinarie, ma di non grande
agli assenti per raccomandata. lapprovazione delle delibere ordinarie. prietario esprime un solo voto, il peso entit. Si approvano cos, per esem-
Se allordine del giorno ci sono argo- della propriet proporzionale: maggio- pio, la retribuzione da conferire allam-
menti che chiedono di essere approva-
I compiti del presidente ti da una maggioranza qualificata, il nu-
re la propriet, maggiore sar il peso ministratore, il rendiconto annuale e
in assemblea. La propriet si misura in la ripartizione delle spese, il contratto
Il presidente dellassemblea controlla mero legale dellassemblea coincide con millesimi (vedi riquadro qui sotto). con limpresa di pulizie, la tinteggiatu-
che tutti i condomini siano stati invita- quello necessario perch sia valida la
ti allassemblea, verifica le deleghe e ac- delibera che deve essere adottata.
certa, verificando la doppia maggioranza
di persone e millesimi, che lassemblea Doppia maggioranza
abbia raggiunto il quorum per la validit.
Il principio della doppia maggioranza I millesimi
A questo punto spetta a lui dirigere la di-
implica che durante le votazioni si devo-
scussione dei punti allordine del gior- Ogni condominio ha un valore standard di mille, che viene suddiviso tra i
no contare sia le persone presen-
no e controllare che le votazio- vari proprietari in base alle caratteristiche dei diversi appartamenti e alla loro
ti sia il valore millesimale di
ni per le varie delibere quota di parti comuni. Non conta solo la superficie della casa, ma anche il
ciascuna unit immobilia-
siano valide, verifican- piano (quelli alti in genere valgono di pi) e lesposizione. La somma dei va-
re. Ai fini del voto si con-
do il rispetto delle lori assegnati a ciascun proprietario deve dare sempre mille.
tano come un solo
maggioranze. Le tabelle di propriet riportano i millesimi in base alle quote di possesso
condomino il proprie-
Il presidente det- (singolo appartamento + porzione delle parti comuni): sono quelle cui si fa
tario dellapparta-
ta al segretario riferimento nelle assemblee per stabilire la soglia necessaria per prendere le
mento e i suoi fa-
la verbalizzazio- decisioni (maggioranza semplice, maggioranza di due terzi...).
miliari e conviventi.
ne delle delibere e Le tabelle di gestione tengono conto della ripartizione i millesimi e sono la
Linquilino ha dirit-
sottoscrive il ver- base per ripartire le spese: i costi per servizi come il riscaldamento, lacqua,
to di voto, al posto del
bale insieme al se- lascensore e le scale (i millesimi aumentano con lelevarsi del piano). Pu
proprietario dellappar-
gretario, per con- anche accadere che siano uguali alle tabelle di propriet.
tamento, nelle delibere
ferirgli validit.
dellassemblea con-

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ra delle scale, lacquisto di attrezzature sta categoria lintroduzione di un nuovo muni per un periodo superiore a 9 anni;
per il giardino, la riparazione dellauto- servizio come lascensore o la trasfor- ripartizione delle spese contraria alla
clave, lilluminazione delle scale, la ma- mazione del lastrico solare in terrazzo. Per modificare legge;
nutenzione dei contatori. In questi casi occorrono sia in prima sia la divisione in millesimi divieto duso delle propriet esclusive;
in seconda convocazione la maggio-
necessario che si voti costituzione di diritti reali sulle parti
Maggioranze particolari ranza dei partecipanti al condominio e
a favore della nuova
comuni (per esempio usufrutto, servit
i due terzi dei millesimi. di passaggio ecc.);
Nella gestione di un condominio vi sono Se le innovazioni comportano una spe- tabella allunanimit soppressione dellimpianto di riscalda-
anche atti che eccedono lordinaria am- sa molto onerosa o sono voluttuarie ri- mento o dellacqua calda centralizzati.
ministrazione. Si tratta di decisioni pi spetto alle condizioni del condominio
impegnative per le quali si richiede una (potrebbe essere il caso dellinstallazio-
maggioranza qualificata sia in prima
che in seconda convocazione: met dei
ne di un impianto di aria condizionata),
i condomini che non intendono trarne
Decisioni annullabili
per gli interventi volti al risparmio ener-
millesimi e oltre met degli intervenuti vantaggio possono decidere di esone- getico e alla utilizzazione delle fonti di Lassemblea delibera, cio prende delle
allassemblea che rappresentino per rarsi dal contributo nella spesa. Se per energia, la legge prevede la semplice decisioni che riguardano la gestione del
1/3 + 1 dei condomini. il caso, per esempio si decide di mettere lascenso- maggioranza millesimale. condominio. Ma non tutte le decisioni
esempio, della nomina e della revoca re nel vostro palazzo ma voi non volete sono legittime e alcune possono essere
dellamministratore e di riparazioni stra- aderire, potete restarne fuori e non par- Unanimit impugnate per annullarne leffetto.
ordinarie di notevole entit, come il rifa- tecipare alle spese, e poi naturalmente Sono nulle, e quindi impugnabili da chiun-
cimento del tetto o delle facciate. non avrete il diritto di utilizzarlo. Come abbiamo visto le maggioran- que e senza limiti di tempo, le delibere
Infine vi sono le innovazioni, cio atti ze necessarie variano in funzione del- che hanno un oggetto illecito o che non
che modificano le cose comuni per mi- Leggi speciali le decisioni da prendere, ma in alcuni rientra nelle competenze dellassemblea,
gliorare, rendere pi comodo o aumen- casi particolari necessaria addirittura per esempio la trasformazione da riscal-
tarne il rendimento. Ricadono in que- Per favorire lapprovazione di lavori ri- lunanimit, e i condomini dovranno fir- damento centralizzato in impianto unifa-
tenuti particolarmente meritevoli per la mare il verbale dassemblea. Vediamo miliare senza rispettare i criteri della Legge
tutela di alcune categorie, per lambien- quando questo si rende necessario: 10/91, le innovazioni vietate. Non hanno
te o per la stabilit degli edifici, la leg- modifica del regolamento contrattua- alcun valore nemmeno le delibere che in-
ge ha ridotto le maggioranze necessa- le predisposto dal costruttore o delibe- cidono su diritti individuali inviolabili per
rie per deliberare. il caso dei lavori per rato col voto di tutti i condomini. Poich legge, per esempio quelle che prevedes-
labbattimento delle barriere architetto- riporta disposizioni che incidono sui di- sero per alcuni lobbligo di concorrere
niche, votati con una maggioranza del ritti soggettivi dei condomini sulle cose alle spese comuni in misura superiore a
50%, se in prima convocazione, e di comuni o sul potere di disporre sulle quella prevista dalla legge.
1/3 dei condomini, se in seconda con- parti di propriet esclusiva; Le delibere approvate da unassemblea
vocazione. Poi ci sono i parcheggi sot- approvazione o modifica delle tabelle non valida (era presente un numero in-
terranei: per realizzarli basta che sia fa- millesimali; sufficiente di proprietari) o da una mag-
vorevole la maggioranza del 50% (in ricostruzione di edificio perito oltre gioranza non valida sono annullabili, cos
prima convocazione ) e 1/3 dei condo- 3/4 del suo valore; come tutte quelle contrarie alla legge o al
mini (in seconda convocazione). Infine, affitto della facciata, del tetto o parti co- regolamento di condominio, con un limi-

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te di tempo. Questo limite di trenta gior- che vanno discussi con urgenza, la ri-
Prima di fare il tuo acquisto,
ni, che decorrono dalla data di delibera- chiesta di assemblea pu essere fat-
zione, per coloro che erano presenti ma in
disaccordo, e dalla data della comunica-
ta anche direttamente dai condomini.
Perch sia considerata valida, per,
hai letto Altroconsumo?
zione per chi era assente allassemblea. deve provenire da almeno due condo-
mini, che rappresentino almeno un se- Ogni mese, Altroconsumo ti informa con chiarezza su
qualit e difetti di centinaia di prodotti, apparecchi o
sto del valore delledificio, ovvero un
Qui ci vuole minimo di 166,6 millesimi. Per solleci-
servizi che utilizzi quotidianamente.
Come? Grazie ai risultati di test comparativi
unassemblea tare la riunione di unassemblea stra-
ordinaria, i condomini interessati devo-
e di inchieste approfondite, condotti con assoluta
indipendenza e obiettivit, risultati che riceverai
Come abbiamo detto, lamministrato- no inviare una lettera, di cui vi forniamo direttamente a casa tua pubblicati sulla rivista
re non lunica persona che ha il pote- un modello qui sotto, allamministrato- Altroconsumo. Hai bisogno di un cellulare, di un
re di convocare unassemblea straordi- re: sar poi lui a dar seguito alla richie- televisore, di detersivi, yogurt, caff o anche di unauto
naria. Se sorgono problemi particolari sta convocando lassemblea. nuova, del fornitore di elettricit o delloperatore
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I sottoscritti sig. e sig. ., rispettivamente proprietari degli appartamenti forme di investimento, analizza le condizioni dei conti
sub e sub chiedono la convocazione dellassemblea condominiale, ai sensi dell correnti bancari, ti suggerisce come difendere i tuoi di-
ritti nei confronti di banche, assicurazioni, compagnie
art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile per deliberare sul seguente ordine
telefoniche e molto altro ancora. Questa rivista il
del giorno:
complemento ideale di Altroconsumo. condotta con
(esporre gli argomenti) gli stessi criteri di obiettivit, indipendenza e compe-
tenza e ti permette di tutelare al meglio i tuoi diritti
nella vita di ogni giorno. Soldi & Diritti sempre pronto
Restiamo in attesa della convocazione dellassemblea e cogliamo loccasione per porgere distinti a darti una mano.
saluti.
6 numeri lanno Consigli per difendere i tuoi diritti
e proteggere i tuoi interessi in ogni circostanza
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Ogni giorno, altroconsumo.it


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Guida Guida
SOPRAVVIVERE SOPRAVVIVERE
al CONDOMINIO al CONDOMINIO

I doveri dellamministratore Se lamministratore


Conservazione delledicio
Lamministratore interviene per con-
non fa il suo dovere, servare lintegrit delle parti comuni
lincarico pu essergli delledificio, ordinando interventi che
Di una riforma del condominio in Italia si ge, lamministratore deve riconvocare
revocato anche
non possono essere rimandati, an-
parla da anni, e sono allo studio diver- lassemblea e ripetere la votazione. Nel che senza lapprovazione dellassem-
si disegni di legge. Non vi certezza su caso in cui un condomino non rispetti il prima della scadenza blea. Per far fronte a questa funzione
quelle che saranno le modifiche appor- regolamento, lamministratore deve in- pu promuovere perizie, consulenze e
tate al Codice Civile in questa materia, tervenire e, se il caso, pu richiedere interventi con lobbligo di riferirne ai
che ha in effetti bisogno di essere re- anche lintervento del giudice. Inoltre condomini alla prima assemblea con-
golata meglio. Sicuramente vi saranno deve verificare che gli spazi e i servi- dominiale. Se gli interventi sono fra-
cambiamenti nel ruolo e nelle respon- zi comuni siano utilizzati correttamen- zionabili, lamministratore pu ordi-
sabilit dellamministratore, anche se te e che ne possano godere allo stesso Spese e rendiconto
nare quelli pi urgenti (per esempio
ancora non sappiamo esattamente su modo tutti i condomini. Se qualcuno Lamministratore gestisce le spese del labbattimento di un cornicione peri-
cosa incideranno. Per il momento, per- incontra delle limitazioni nel godimento condominio. Una volta lanno deve colante) e sottoporre allapprovazione
ci, limitiamoci a vedere cosa prevedo- delle parti comuni compito dellam-
sottoporre il conto della sua gestione dellassemblea gli interventi succes-
no le norme attualmente in vigore. ministratore invitare i condomini al ri-
allapprovazione dellassemblea. Non sivi (come la ricostruzione o la ripara-
spetto degli spazi condivisi.
ha lobbligo di presentare un vero bi- zione del cornicione stesso).

Cosa deve fare lancio, ma necessario che siano chia-


re le voci di entrata e di uscita e le re-
Lamministratore il professionista a
lative quote di ripartizione delle spese, Il compenso
in base ai millesimi. Lamministratore
cui deleghiamo la gestione del condo-
deve anche mettere a disposizione tut- Quanto bisogna pagare lamministra-
minio. Il suo ruolo prevede diversi com-
ta la documentazione che possa con- tore? Si tratta di unannosa questione.
piti importanti. Conoscere le sue com-
sentire ai condomini di valutare se sia Esistono tariffari di categoria che per
petenze aiuta a pretendere che egli
stata condotta una buona amministra- sono soltanto indicativi. C chi opta
svolga con diligenza il proprio lavoro.
zione delle cose comuni. Qualsiasi per un compenso mensile che com-
condomino pu fare richiesta, in ogni prende la retribuzione per seguire la-
Eseguire e controllare momento e senza doverne specificare vori straordinari, e chi invece sceglie
Obbligo principale dellamministra- le ragioni, dei documenti giustificativi. un forfait annuale. A condizionare il
tore quello di garantire che le de- Nel caso in cui un proprietario non pa- compenso concorrono diversi elemen-
cisioni prese in assemblea siano ghi la propria quota, per recuperare le ti: il numero dei condomini che fanno
eseguite e che il regolamento di con- spese arretrate lamministratore ha la parte dello stabile, la presenza di una
dominio venga rispettato. Se le de- facolt di richiedere al giudice un decre- portineria, il riscaldamento centralizza-
libere non sono state adottate con to ingiuntivo immediatamente esecutivo to, i giardini, gli impianti sportivi fanno
le maggioranze richieste dalla leg- nei confronti del condomino moroso. lievitare il costo della gestione.

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Stipendio o forfait? Il compenso pu essere definito so- Gli straordinari re il risarcimento dei danni allammini-
stanzialmente in due modi: stratore. Per esempio, se non richiede
Sugli onorari dellamministratore non in maniera analitica indicando la re- Le assemblee straordinarie e i lavori lautorizzazione cambiare la destina-
ci sono regole o tariffe stabilite, non tribuzione di ogni singola prestazione straordinari devono essere retribuiti a zione duso della portineria o se non
possibile, quindi, individuare una nor- (assemblee ordinarie e straordinarie, parte? Secondo la Cassazione, la par- presenta regolare denuncia di inizio at-
ma che stabilisca quanto pagare lam- lettere di sollecito, cancelleria, assi- tecipazione dellamministratore alle as- tivit per lesecuzione di lavori di ma-
ministratore o se al professionista spet- stenza per i lavori straordinari); semblee anche straordinarie fa parte dei nutenzione straordinaria nelle parti co-
ti un compenso speciale per aggravio in modo forfettario, con lattribuzio- suoi compiti istituzionali e non richiede- muni delledificio.
di lavoro. Alcuni amministratori fan- ne di una somma complessiva. In que- rebbe una retribuzione supplementa-
no riferimento alle tariffe stabilite dal- sta seconda ipotesi lamministratore re. Diversa lipotesi di lavori straordina- Responsabilit penali
le associazioni rappresentative del- potrebbe per chiedere di essere pa- ri, per i quali di solito riconosciuto un
la loro categoria (come Anaci e Fiabs), gato a parte per seguire lesecuzione di compenso ulteriore rispetto a quello gi Le responsabilit penali sono persona-
che prevedono retribuzioni distinte per lavori straordinari eventualmente deli- prestabilito per la prestazione annuale, li: ne risponde lamministratore in pri-
prestazioni ordinarie e straordinarie. berati dallassemblea. Per evitare pro- poich lamministratore risulterebbe im- ma persona. Costituiscono responsa-
importante per ricordare che si trat- blemi, se si sceglie il sistema forfettario pegnato al di l delle competenze asse- bilit penali il mancato versamento dei
ta solo di indicazioni di massima rivol- meglio chiarire anche questi aspetti gnategli dalla legge e con funzioni che contributi previdenziali e assicurativi
te agli iscritti e non di prezzi da ritener- stabilendo se, e quanto, queste presta- andrebbero oltre la semplice rappresen- relativi alla retribuzione dei lavorato-
si obbligatori per i condomini. zioni debbano essere retribuite. tanza del condominio. ri dipendenti, come il portiere, e per le
violazione delle leggi in tema di sicu-
rezza degli impianti, dei luoghi di la-
Responsabilit voro, dei cantieri temporanei aperti nel
condominio per effettuare lavori edili.
Chi pu fare lamministratore Lamministratore di condominio, Lamministratore ritenuto penalmen-
bene ricordarlo, ha responsabilit di te responsabile anche delle eccessive
Nel caso in cui dalla ristrutturazione di unabitazione si ricavino cinque ap- natura civile, penale e amministrativa.
partamenti e alcuni vengano tenuti e altri venduti necessario avere un am- Omissioni, scorrettezze, danni dovuti
ministratore per gestire questo neonato condominio? E ad amministrare gli al suo operato non possono perci es-
immobili pu essere anche uno dei proprietari o necessario rivolgersi a un sere presi sotto gamba.
professionista iscritto a qualche albo?
Quando i condomini sono pi di quattro obbligatorio, per legge, convoca- Responsabilit civili
re lassemblea ed eleggere lamministratore. Non prevista una particolare
qualifica giuridica per fare lamministratore di condominio, n liscrizione ad Lamministratore deve rispondere dei
albi professionali, perci chiunque pu a buon titolo svolgere questo ruolo, danni causati per colpa, nonch del su-
a patto che abbia le necessarie cognizioni. necessario conoscere in ma- peramento dei limiti delle sue attribuzio-
niera approfondita le leggi che regolano il condominio, comprese quelle che ni o del cattivo uso dei suoi poteri.
riguardano le implicazioni fiscali, e le tabelle millesimali, per essere in grado La responsabilit civile e amministrati-
di suddividere le spese e approvare le delibere in maniera corretta. va e le eventuali sanzioni ricadono sui
condomini, che possono poi chiede-

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immissioni allinterno di appartamenti di stratore risponde anche penalmente del regolamento, ma non sempre si adopera
propriet privata dei rumori o fumi pro- reato di omissione. Se i condomini non in tal senso. Infine ha il compito di tene-
venienti da un impianto comune dello approvano la spesa per i lavori necessari re in ordine i conti: redigere un bilancio,
stabile (riscaldamento, autoclave ecc.). a svolgere le riparazioni, sono ritenuti re- suddividere le spese in base ai millesi-
In situazioni di pericolo, per esempio sponsabili di ogni danno conseguente, in mi di propriet, riscuotere acconti e sal-
dovute a parti di intonaco che si stac- sede civile, penale e amministrativa. di. Anche in questo caso la gestione pu
cano dai muri comuni, lamministratore essere giudicata carente, i bilanci poco
ha lobbligo di tutelare gli interessi col- precisi o recapitati con scarso antici-
lettivi e derivanti dalla propriet. Deve ri- Nomina e revoca po rispetto alle scadenze. Lelenco delle
muovere il pericolo e svolgere i lavori di mancanze potrebbe continuare ma, nien-
manutenzione e riparazione necessari. Lamministratore una figura spesso te paura, se siete insoddisfatti dellope-
Se non lo fa e questo comporta un crollo, sfuggente. Dovrebbe mettere in pratica rato dellamministratore del vostro con-
prevedibile, dellintonaco, lamministra- ci che stato deciso dai condomini nel dominio potete revocargli lincarico ed
tore tenuto a risarcire i danni provocati. corso dellassemblea ma capita che ci eleggerne un altro. Ecco come. sitamente per questo. Tenete presente
Se una persona viene colpita, lammini- non avvenga. Dovrebbe far applicare il che un amministratore cui venga revoca-
Elezione to lincarico prima della sua naturale sca-
denza potrebbe pretendere di ricevere
Le delibere di nomina e revoca dellam- comunque lintero compenso stabilito.
ministratore sono atti di straordinaria Vi sono poi casi in cui la revoca pu es-
Lamentele sul lavoro dellamministratore amministrazione e devono essere vo- sere disposta addirittura dallautorit
Dallinchiesta svolta tra i nostri soci emerso che la distrazione il difetto tate con la maggioranza dei parteci- giudiziaria. Un amministratore che per
pi grave che i condomini rilevano nelloperato dellamministratore. panti allassemblea e con almeno la anni dimentichi di far pervenire ai con-
48% met del valore delledificio, cio al- domini consuntivi e bilanci e glieli recapi-
Poca attenzione alla manutenzione ordinaria meno 500 millesimi, sia in prima sia in ti poi magari tutti insieme, per esempio,
37%
Verifiche insufficienti sulle riparazioni seconda convocazione. non ha fatto bene il proprio lavoro.
30% Lamministratore deve presentare i con-
Trascura le decisioni prese in assemblea

Non garantisce il rispetto del regolamento


29% Revoca ti senza ritardo e se non lo fa nel corso
di due anni di gestione il Codice Civile
20%
Privilegia alcuni condomini La carica di amministratore di durata dice che pu essere revocato dallau-
20% annuale, ma lassemblea di condominio torit giudiziaria su ricorso anche di un
Favorisce imprese anche non economiche
pu in qualunque momento decidere di solo condomino. Il fatto che la gestione
19%
Non si prepara per le riunioni di condominio revocare lincarico, anche senza giusta sia stata carente legittima unazione le-
17% causa. Per mandare a casa un ammini-
Poca trasparenza nella richiesta di preventivi gale per danni conseguenti alla respon-
15% stratore di cui siete insoddisfatti, perci, sabilit professionale dellamministrato-
Dubbi sulla gestione finanziaria
baster aspettare la naturale scadenza re. Nessun condomino per pu rifiutarsi
12%
Retribuzione elevata dellincarico e non rinnovarglielo, oppure di pagare i contributi dovuti se questi ri-
12% se non si vuole attendere, si pu convo- sultano da un bilancio (preventivo o con-
Non organizza bene le riunioni di condominio
care unassemblea straordinaria appo- suntivo) regolarmente approvato.

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al CONDOMINIO al CONDOMINIO

Gestire i soldi Equa ripartizione


I condomini hanno
il diritto di controllare
Non obbligatorio, ma buona prassi il bilancio del condominio
La gestione finanziaria del denaro co- Come mostra il grafico nel riquadro qui che lamministratore alleghi il rendicon-
mune rappresenta uno dei compiti pi sotto proprio la ripartizione delle spese to delle spese alla lettera di convocazione e il conto corrente
delicati che un amministratore di con- e il mancato pagamento delle somme do- dellassemblea, in modo che i condomini per verificare che
dominio deve affrontare. Se per tene- vute da parte di alcuni condomini a esse- vi arrivino preparati e sappiano gi quali la gestione sia corretta
re la contabilit di una societ la leg- re spesso causa di liti e conflitti. Vediamo spese verr loro chiesto di approvare.
ge prevede precise formalit, in materia come tenere tutto sotto controllo. possibile criticare la ripartizione delle
condominiale il Codice Civile si limita a spese, se ritenete che questa non sia av-
stabilire poche regole. venuta correttamente. Se il regolamento
Lamministratore tenuto a rendere Controllare le spese condominiale non prevede diversamen- inizio gestione il preventivo di spesa,
il conto della sua gestione allassem- te, lamministratore deve attribuire i co- cio lammontare delle spese che il
blea al termine di ogni anno, e se per Nel corso della prima assemblea ordi- sti necessari per i servizi, la conserva- condominio dovr sostenere nel corso
due anni non presenta il conto della ge- naria lamministratore sottopone ai con- zione, il godimento delle parti comuni e dellanno. Il preventivo deve contenere
stione pu essere revocato dallAuto- domini lapprovazione del rendiconto per le innovazioni deliberate dalla mag- lelenco delle spese e la suddivisione
rit Giudiziaria su ricorso anche di un dellanno passato, il preventivo per lan- gioranza, in proporzione al valore della in rate. Studiarlo e chiedere spiegazio-
solo condomino. Lassemblea appro- no in corso, la riconferma del suo man- propriet di ciascuno, i famosi millesi- ne diritto di ogni condomino.
va il preventivo delle spese correnti du- dato e il relativo compenso. questo il mi. Se si tratta di cose destinate a ser- Lapprovazione del preventivo vinco-
rante lanno e la relativa ripartizione tra momento in cui i condomini devono sta- vire i condomini in misura diversa (sca- la anche i condomini che in assemblea
condomini, il rendiconto annuale e lim- re allerta perch hanno la possibilit di le, cortili, impianti che servono una sola hanno votato contro, a meno che non
piego del residuo attivo della gestione. fare controlli e chiedere spiegazioni. parte delledificio), le spese sono riparti- decidano di impugnare la delibera.
te in proporzione delluso che ciascuno Il rendiconto consuntivo chiude leser-
pu farne. possibile per che il regola- cizio annuale e deve contenere lelen-
mento, approvato allunanimit, preveda co di tutte le spese sostenute (riportate
I soldi causano conitti norme diverse in materia di spese con- con modalit che rendano ricostruibili
dominiali, uneventualit che va tenuta tutti i movimenti) e la ripartizione tra i
Ecco le risposte dei nostri soci sui problemi maggiormente sentiti nella vita
di condominio. Non sorprende che siano proprio le questioni monetarie a in considerazione e della quale lammini- condomini fatta sulla base delle tabelle
suscitare pi spesso litigi tra i vicini. stratore deve essere al corrente. millesimali di cui abbiamo parlato nel
riquadro a pagina 13.
55%
Pagamenti arretrati (debiti condominiali) Tenere docchio entrate e uscite necessario che il rendiconto ripor-
46% ti tutte le voci relative alle entrate e
Reclami contro lamministratore per la cattiva gestione
Lassemblea dei condomini deve ap- alle uscite, compreso il fondo cas-
37%
Problemi di interpretazione del regolamento condominiale provare sia il preventivo di gestione sia sa presente allinizio dellesercizio e
34% il consuntivo delle spese. gli eventuali accantonamenti destina-
Problemi per la suddivisione delle spese condominiali
Nella prassi lassemblea approva a ti alla realizzazione di progetti specifi-

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alla privacy e diritto ad avere le infor- sa la prassi di intestare il conto allam-


ci. Lelenco di tutte le spese sostenute
Ficcare il naso
durante lanno, raggruppate per cate- mazioni sulla gestione del denaro co- ministratore del condominio, che era
gorie generali e singolarmente precisa- Ogni condomino pu chiedere di vede- mune possono cozzare, per questo lunico autorizzato a operare sul con-
te (acqua, riscaldamento centralizzato, re e fotocopiare a proprie spese i do- motivo il Garante della Privacy ha te- to corrente. Non erano rari i casi i cui
pulizia scale, ascensore), deve esse- cumenti gestionali, in qualsiasi momen- nuto a chiarire alcuni punti. Debiti e su un solo conto transitasse il denaro
re accompagnato dalla ripartizione tra to e senza dover fornire spiegazioni. Per crediti dei condomini non possono es- dei diversi immobili gestiti dal profes-
i condomini. Dal rendiconto devono ri- respingere la richiesta, lamministrato- sere considerarti questioni priva- sionista e, non di rado, le stesse
sultare anche le somme a debito e a re dovrebbe dimostrare che il condomi- te in senso stretto, ma rientrano spese personali dellamministra-
credito di ciascun proprietario, e i debi- no non ha un interesse effettivo o che nellunico calderone del- tore. In questo modo oltre alla
ti contratti dal condominio. si comporta in maniera scorretta. Diritto la privacy condominiale. scarsa trasparenza, cera
Lamministratore deve, il rischio che lammini-
per, stare atten- stratore incassasse per-
to affinch tali infor- sonalmente gli interessi
mazioni non restino sui depositi, appro-
Lassicurazione a disposizione degli priandosi di somme
estranei. Se dunque, che non gli compe-
La polizza globale fabbricati copre i danni al fabbricato causati per esempio da tevano. Questa prati-
lecito trascrivere i nomi e gli
incendi o eventi atmosferici e quelli provocati a terzi, come la caduta di un cor- ca non pi in uso, e lam-
importi dei morosi nei ver-
nicione che danneggia unauto parcheggiata. Viene stipulata dallamministrato-
bali dassemblea, ed cor- ministratore che decidesse
re per tutelare il condominio nellinsieme e le singole unit immobiliari che con-
retto fornire a ciascun condomino le di versare su un conto personale i sol-
tiene. Nella polizza non mai compresa la garanzia per furto perch loggetto
informazioni sulle posizioni debitorie di dei condomini potrebbe essere ac-
dellassicurazione ledificio e non il suo contenuto.
e creditorie degli altri, non altrettan- cusato di appropriazione indebita.
In base ai risultati di una nostra recente indagine quasi l80% dei condomini in-
to corretto esporre le informazioni in Molto pi corretto avere un conto cor-
terpellati era coperto da una polizza di questo tipo. In un quarto dei casi la poliz-
un luogo aperto al pubblico come per rente intestato al condominio, sul qua-
za stata in effetti utilizzata, soprattutto per danni da fuoriuscita dacqua dovu-
esempio latrio del palazzo. le ogni condomino pu versare le quo-
ta a rottura di tubi, problema tipico dei caseggiati di non recente costruzione.
te, e di cui pu vedere lestratto conto,
Richiedete allamministratore una copia della polizza, se il vostro condominio
ne ha una, per capire cosa coperto e con quali massimali di risarcimento e Conto corrente condominiale controllare entrate e uscite e conoscere
lentit degli interessi maturati.
quali franchigie. Alcune polizze molto vecchie potrebbero prevedere massi-
Avere un conto corrente, bancario o
mali inadeguati e potrebbe essere necessario apportarvi delle modifiche.
postale, intestato al condominio, non
Le garanzie pi importanti sono la responsabilit civile (per danni causa-
ti dal caseggiato a terzi), quelle che coprono i danni da incendio e scop-
obbligatorio, ma sicuramente il mez-
zo pi trasparente per gestire il dena-
Quando i conti
pio, da eventi atmosferici e da fenomeno elettrico e infine i danni da acqua
(comprensivi di ricerca e riparazione guasti).
ro. Per pagare fornitori e dipendenti, non tornano
incassare le spese pagate dai condo-
Nelleventualit che stiate pensando di stipulare una polizza casa, control-
mini, acquistare i beni che servono Bilanci che non quadrano, spese effet-
late prima le coperture previste dalla polizza fabbricati, se il vostro caseg-
alla vita condominiale indispensabile tive che eccedono il preventivo, condo-
giato ne ha una, per evitare possibili sovrapposizioni.
avere un conto corrente per le transa- mini morosi, indietro con i pagamenti:
zioni. Fino a qualche anno fa era diffu- qui che cominciano i problemi.

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al CONDOMINIO al CONDOMINIO

che giudicano inutile se stata pre- e riscuotere i debiti si risolva in un dan-


cedentemente approvata dallassem- no per lintero condominio.
Le quote non versate blea. Chi dissente deve farsi sentire al interesse di tutti i condomini vigilare
da un condomino moroso momento in cui si approva la spesa nel sulla regolarit dei pagamenti, consul-
possono essere ripartite bilancio preventivo. Il solo modo per tando preventivi e consuntivi, e invi-
evitare di affrontare un costo convin- tare lamministratore, inviandogli una
tra gli altri solo cere la maggioranza a votare contro la lettera raccomandata, a riscuotere le
dopo voto unanime spesa proposta. Se, invece, la spesa spese arretrate. Nel caso in cui lam-
viene approvata in assemblea, anche i ministratore non solleciti i pagamenti
condomini dissenzienti devono parte- dai condomini che devono ancora ver-
cipare e contribuire per la loro quota, sare le loro quote, il professionista po-
non potendosi sottrarre a quanto deci- trebbe essere chiamato a risponderne
so dalla maggioranza. genze finanziarie, cio per far fronte a davanti al giudice e obbligato al risar-
Leggere e valutare il bilancio spese straordinarie qualora ce ne fosse cimento del danno.
Si discute se nella redazione del rendi- Se i costi sforano bisogno. I condomini possono poi deci- corretto ripartire tra tutti i condo-
conto di gestione debba essere seguito dere di costituire un ulteriore fondo per mini le spese arretrate di alcuni mo-
il criterio di cassa o di competenza. Con possibile che, a fine gestione, le spe- affrontare particolari spese. rosi? Soltanto la votazione unanime
il sistema di cassa lamministratore re- se si rivelino superiori alle previsioni, Lassemblea potrebbe per esempio de- dei condomini potrebbe consentirlo.
gistra solo entrate e spese effettive. Con per esempio per un imprevisto aumen- cidere, prima di dare inizio a lavori stra- Lamministratore, deve, invece, in pri-
il criterio di competenza registra en- to dei costi del riscaldamento. In tal ordinari, di accantonare una somma de- mo luogo, ricorrere in giudizio contro il
trate e uscite quando queste sono do- caso la cifra che compare nel consun- stinata agli interventi, dilazionando gli condomino moroso, anche senza lau-
vute, anche se non sono state erogate tivo sar diversa da quella che era in- esborsi dovuti per rendere limpegno torizzazione dellassemblea, per otte-
o percepite. Secondo la giurisprudenza dicata nel preventivo. E i condomini dei condomini pi facilmente assolvi- nere la riscossione delle spese appro-
prevalente, lamministratore deve segui- sono invitati ad approvarla. bile. In caso di mancato utilizzo si de- vate in assemblea e non pagate.
re il criterio di cassa, attraverso il quale Per sostenere le spese ordinarie terminerebbe un residuo annuo di ge- Soltanto dopo aver fatto, senza suc-
rende conto di come stato impiegato che si presentano nel corso stione che lassemblea pu destinare al cesso, tutto il possibile per recuperare
il denaro. Pertanto il rendiconto deve ri- dellanno, lamministra- finanziamento di un nuovo fondo comu- il credito, potr rivolgersi agli altri con-
portare soltanto le somme effettivamen- tore dispone di un fon- ne, o decidere di restituirlo ai singoli. domini, ma sempre e solo a titolo prov-
te percepite e quelle effettivamente cor- do comune, costituito visorio. Se, infatti, diventa improrogabi-
con i contributi versa- le pagare i creditori, magari per il rischio
risposte, evitando di registrare spese Se qualcuno non paga
maturate ma non ancora estinte. ti dai condomini in se- che questi interrompano le forniture di
guito allapprovazione del Tutti i condomini dovrebbero control- acqua o di gas, lamministratore pu
preventivo annuale. La leg-
Contestare le spese lare che in condominio non si accu- far votare allassemblea dei condomi-
ge prevede anche la possibi- mulino debiti. Il recupero delle spese ni una delibera con la quale si appro-
Lapprovazione delle spese nel con- lit per lassemblea di vota- dai condomini morosi , infatti, uno dei va a maggioranza la costituzione di un
dominio causa frequente discussio- re limpiego del residuo attivo compiti pi delicati nella gestione con- fondo cassa speciale che servir a far
ni, tuttavia, i condomini dissenzien- della gestione (i soldi versa- dominiale ed dovere dellamministra- fronte ai debiti del condominio. Tale ri-
ti non possono contestare una spesa ti ma non spesi) per le emer- tore evitare che il ritardo nel richiedere partizione del debito deve essere effet-

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SOPRAVVIVERE
al CONDOMINIO

tuata a titolo provvisorio con limpegno mento della Cassazione sostiene che
I consigli competenti
di restituire a ciascuno le proprie quote non si pu applicare al condominio il
una volta che saranno riscosse le som-
me dai condomini morosi.
principio della responsabilit solidale:
ciascun proprietario pu essere chia-
dei nostri esperti.
mato a rispondere solo della quota che
Su chi si rifanno i creditori? gli spetta pagare e non pu essere ri-
Consulenza giuridica
tenuto responsabile delleventuale ina-
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minio possono pignorare un qualsiasi ragioni.
appartamento per recuperare i debiti. In Cosa rischiano i morosi?
realt non esiste una risposta univoca a Consulenza scale
questa domanda. Poich i debiti sono Secondo la giurisprudenza se previsto Qualche perplessit nella dichiarazione dei redditi? Nuove detrazioni? Una cartella
contratti a nome dellintero condomi- espressamente dal regolamento pos- esattoriale difcile da interpretare? Una richiesta di rimborso non accolta? I nostri
scalisti, competenti e aggiornatissimi, possono sicuramente darti una mano, rispon-
nio, e non dei singoli proprietari, alcune sibile, in caso di ritardo nel pagamen-
dendo alle tue domande e chiarendo i dubbi. Con efcacia e discrezione.
sentenze dicono che la responsabilit to dei contributi condominiali protratto
per i debiti solidale. In base a que- per oltre sei mesi, sospendere ai con- Consulenza economica
sto principio ciascuno dei proprietari domini che non pagano lutilizzazione Ti conviene cambiare il mutuo sottoscritto cinque anni fa? Hai intenzione di sottoscri-
vere una polizza vita? I nostri esperti ti danno il consiglio giusto per quanto riguarda le
pu essere costretto a pagare ai for- dei servizi comuni, quali il riscaldamen- questioni di natura economica legate agli strumenti di nanziamento.
nitori lintero debito dovuto dal condo- to, lacqua calda, i citofoni.
Il distacco pu essere attuato agen- Consulenza Miglior Acquisto
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nient e
Mi han v e n i e n
an t e , m i c o n v e
pi con dimagr era pi funzio n
lettrica p r o d o t to
di v id e o c a m
C o m e
io su un odello er me? rrivat a
i
n dubb n t i? I l m
v e n i e n t e p
u l t a a
nvenie pi con to una
m
ment at
a
o no co o c o r r e n t e
m e c o n t e s
t o a u
il cont a vita?
Co
lizza Rc
au
e disdi
c
Q ual n a p o l i z z
l a m i a p o
e ? C o m
t a di u i, perch

s a per
m
nte pe
a rendi n c i d e n t t a g g i o n v e n i e
Senza i a pi va n ito pi
co
bollet t
tardo? a t e l e f o n i c
ua l i l p r e s t
st o u n a
l a t a rif f i vita? Q e conte
Q ual o ne inf o r t u n
e r vono ? C o m
r ima c a s
a?
u raz i t a r i s e l l a p
nassic r a t o ri alime
n
r l a cquisto
d
i int e g ni p e
me? Gl a l i a g e volazio
a? Qu
bagliat

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