rimborsare al vicino o al condominio la
Distanze
L’argomento relativo alle distanze da
rispettare nei rapporti di vicinato è uno
dei più delicati da affrontare per due
principali motivi: prima di tutto perché per
ogni bene esistono misure diverse e
regole diverse e secondo perché oltre
alla legge in generale anche i
regolamenti comunali possono disporre
regole diverse per cui risulta impossibile
poter fare una casistica completa ed
esaustiva.
Per questo motivo qui prenderemo in
considerazione le norme generali relative
alle distanze da rispettare avvertendo fin
da ora che ciascun comune può differire
da esse con proprie regole.
Innanzitutto il Codice Civile detta regole
precise sulle misure da rispettare per
quanto riguarda gli edifici e i muri
stabilendo che essi devono essere a non
meno di 3 metri. Qui i regolamenti edilizi
e comunali possono stabilire misure
diverse. Nello stesso tempo però è
ammessa la costruzione di muri in
aderenza ovvero in appoggio (sempre
che i regolamenti comunali non lo
vietino) e a seconda dell’uno o dell’altro
caso si formano diversi effetti. In caso di
aderenza cioè quando i due muri
vengono a combaciare ma non ad
integrarsi non scatta la comunione del
muro con il vicino. Al contrario nella
costruzione per appoggio scatta invece
la comunione del muro stesso
obbligando quindi il costruttore di fatto a
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metà del valore del muro.
Si ricorda poi che i regolamenti edilizi e
comunali non possono essere derogati
nemmeno da accorti tra i privati.
Per quanto attiene invece alle parti
comuni in condominio queste regole
devono essere rispettate senza però
pregiudicare i diritti fondamentali del
condominio stesso preservando quindi i
diritti dei singoli condomini per una
pacifica convivenza e godimento del
bene.
Infatti, secondo la casistica, se da un lato
è illegittimo e quindi non ammissibile
costruire per esempio una apertura sul
muro condominiale se non si rispetta la
distanza minima dettata dalla legge è
invece possibile costruire in aderenza
come per esempio tubi, canne fumarie
ecc…per permettere una certa abitabilità
del proprio alloggio.
La domanda che a questo punto può
sorgere spontanea è: nel caso in cui un
vicino stia costruendo senza rispettare le
distanze legali può il singolo condomino
fare causa da solo per sua iniziativa o
deve prima renderne conto
all’amministratore? Giuridicamente
parlando anche il singolo condomino può
intentare la causa contro il vicino ma
spesso nella pratica si è soliti ricorrere
all’assemblea, e per essa
all’amministratore, anche per dividere
successivamente le spese della lite fra
tutti i condomini.
Prendiamo adesso il caso in cui viene
costruito l’intero edificio con tutti gli
accessori, venga poi diviso in piani e
venduto ai singoli proprietari dando vita
al condominio. Ipotizziamo però che per
condominio con delle costruzioni che
violano le distanze. Come ci si deve
comportare in questo caso? Secondo
una sentenza della Cassazione (n. 139
del 19/1/1985) in questo caso si viene a
costituire una servitù senza possibilità di
poter intervenire. Questo caso viene ad
applicarsi proprio nel caso in cui il
“difetto” si crei nel momento in cui viene
costruito l’edificio e prima che si venga a
formare il condominio.
Infine vediamo il caso in cui si voglia
installare tende o verande o altro.
Innanzitutto precisiamo che non esiste
una regola generale per tutti questi tipi di
costruzioni particolari tra l’altro non
contemplate dalla legge. Per fissare una
regola è intervenuta la Cassazione
distinguendo tra il caso in cui si installi
una tenda o una veranda sul proprio
balcone. Nel primo caso la Cassazione
con sentenza n. 2873 del 18/3/1991
non ha ritenuto un tenda una costruzione
e quindi per la sua installazione non si
devono rispettare le distanze legali.
Per quanto riguarda invece una veranda
sempre la Cassazione con sentenza n.
682 del 28/1/1984 ha ordinato che in
fase di installazione si debba rispettare
la distanza legale di 3 metri a partire
dalla parte inferiore della finestra.
A conclusione un riepilogo delle distanze
per quanto riguarda gli alberi.
• Per gli alberi ad alto fusto ovvero
quelli superiori a 3 metri di altezza
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gli accessori non siano stati rispettate le
distanze arrivando di fatto ad un
la distanza da rispettare è di 3
metri dal confine;
• Per gli alberi non ad alto fusto
ovvero quelli di altezza inferiore ai
3 metri la distanza è di 1 metro e
mezzo dal confine;
Per alberi o piante da siepe o da frutto
se non superiori ai 2 metri e mezzo di
altezza la distanza da rispettare è di
mezzo metro. Per le siepi inoltre se si
tratta di piante che si recidono con una
certa frequenza la distanza si allarga a 1
metro mentre per le robinie si arriva a 2
metri dal confine.
Ultimo accorgimento la manutenzione
delle piante nel caso in cui i rami si
protendono sulla proprietà del vicino o se
tolgono aria e luce agli altri condomini.
In questo caso ci si comporta così:
• Se le piante o gli alberi erano
state messe a dimora senza
rispettare la distanza legale e non
è maturata l’usucapione a favore
del condominio si può richiederne
l’estirpazione;
• Le piante erano state messe a
dimora rispettando le distanze
legale ma il condominio non ha
provveduto alla loro manutenzione
si può richiedere il taglio dei rami.
Vedere anche:
Cassazione n. 139 del 19/1/1985
Cassazione n. 2873 del 18/3/1991
Cassazione n. 682 del 28/1/1984
Elettricità Eredi
L’impianto elettrico in condominio è un Parlare di eredità in questo caso può
bene in comunione fra tutti i condomini. essere fuorviante ma anche in
Esso serve ovviamente ad illuminare le condominio e ancor più per
parti comuni e quindi asserve anche alla l’amministratore è importante sapere la
funzione di rendere più agevole l’uso del dinamica testamentaria o di successione
condominio da parte di tutti. per poter convogliare in modo regolare la
Questo vuol dire che tutte le spese documentazione nonché la
relative all’illuminazione devono essere convocazione in assemblea e ripartire in
ripartite fra tutti i condomini in base ai modo corretto i costi di gestione.
millesimi di proprietà. Il caso più semplice è quello in cui si
Quando l’assemblea decide di introdurre conosce l’erede o gli eredi con relativo
il cosiddetto “temporizzatore” ovvero il indirizzo ed in questo caso
sistema che permette di autoregolare lo l’amministratore invierà le
spegnimento e l’accessione dell’impianto documentazioni a ciascun erede.
di illuminazione nessun condomino può Secondo una sentenza della
esonerarsi dal contribuire alla spesa in Cassazione la n. 1215 del 17/4/1969 è
quanto tale intervento non è considerata possibile convocare in assemblea anche
innovazione e ne spesa voluttuaria o tutti gli eredi collettivamente e non
gravosa ma bensì di un intervento che personalmente e singolarmente.
mira altresì ad ottenere un risparmio Caso diverso nel caso di richiesta di
energetico e quindi funzionale pagamento dei contributi condominiali:
all’impianto di illuminazione stesso. l’amministratore infatti non ha l’obbligo di
Una sentenza del Tribunale di Roma conoscere o individuare gli eredi
del 16/7/1995 ha regolato un caso essendo sufficiente, per la
particolare degno di nota. Si trattava di giurisprudenza, l’invio della richiesta di
un condomino che aveva richiesto il pagamento anche al domicilio del
risarcimento dei danni al condominio a defunto.
seguito di un incidente avuto per Ovviamente le spese non pagate vanno
problemi all’impianto di illuminazione ripartite fra tutti gli eredi
nelle scale. Il Tribunale ha però proporzionalmente alla loro quota di
esonerato il condominio stabilendo che patrimonio spettante.
ciascun condomino conosce i luoghi
dell’edificio e deve procedere con la Vedere anche:
dovuta cautela. Cassazione n. 1215 del 17/4/1969

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 superano la normale tollerabilità tenuto
Esalazioni e fumi conto anche dei luoghi in cui avvengono.
Durante gli anni sono state emesse
Il tema delle esalazioni e di fumi in
condominio è regolato dall’articolo 844 tantissime sentenze da parte di Tribunali
del codice civile il quale, in via e dalla stessa Cassazione in materia
generale, asserisce che essi non proprio perché questa è una delle
possono essere impediti se non maggiori cause di controversie tra vicini
oltre ai rumori
Ne riportiamo qui alcune di notevole
valore giurisprudenziale. Vedere anche:
Secondo il Tribunale di Perugia il Codice Civile articolo n. 844
Tribunale di Perugia sentenza del 10/10/1994
10/10/1994 se le esalazioni o i fumi Cassazione n. 1108 del 6/3/1978
provengono da un ristorante e superano
la normale tollerabilità si può richiedere
addirittura la chiusura dell’esercizio.
Allo stesso modo se essi provengono da
Facciata
Uno dei lavori più onerosi e per questo
un cattivo funzionamento della canna
più agevolati a livello fiscale è il
fumaria si può richiederne la
rifacimento della parte esterna dei
sostituzione. (Cassazione n. 1108 del
condominii vale a dire la facciata.
6/3/1978).
Il 2004 è stato contrassegnato da un
Attenzione in quest’ultimo caso, ovvero
incremento vertiginoso di tale opere di
nel caso in cui le esalazione siano
rifacimento grazie alla famosa detrazione
prodotte da cattivo funzionamento della
fiscale del 36% che ha incentivato non
canna fumaria, è possibile ottenere
poco a ristrutturate il proprio immobile.
anche un risarcimento dei danni.
Tant’è vero che una simile agevolazione
Un'altra causa di esalazioni è quella che
è stata prorogata per tutto il 2005 fino al
può derivare per esempio da studi
31 di dicembre.
medici (si pensi alle radiazioni) o ancora
L’importanza della facciata poi è
dall’installazione di ripetitori per telefoni
strettamente collegata ad un altro
cellulari quindi da onde
argomento dibattuto che è il decoro
elettromagnetiche provenienti da
architettonico. Elemento questo che
antenne o ancora e caso non poco
limita di fatto molte azioni in condominio
frequente da qualche condomino che
ma che nello stesso tempo valorizza
lascia accesa la propria vettura in cortile
l’edificio stesso.
o vicino alla finestra di un altro
Sappiamo infatti che secondo l’articolo
condomino.
1120 del Codice Civile ogni condomino
In tutti questi casi si applica come già
può agire sulle parti comuni se non
sottolineato l’articolo 844 del codice
civile.

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impedisce ad altri il parimenti uso e non
altera il decoro architettonico.
Vediamo adesso di dare una definizione
di decoro architettonico aiutandoci con la
sentenza n. 8731 del 3/9/1998 della
Cassazione la quale ha così specificato:
“…è l’estetica data dall’insieme delle
linee e delle strutture che connotano il
fabbricato e gli imprimono una
determinata, armonica fisionomia”.
Nel valutare poi il valore del decoro
architettonico di un edificio la
Cassazione attribuisce un significato
anche alle caratteristiche specifiche
dell’edificio per cui di fatto per gli
immobili di scarso pregio il decoro è
valutato con minore severità.
Secondo il Tribunale di Milano con
sentenza del 8/5/1989 la valutazione del
pregiudizio apportato al decoro deve di
fatto essere meno rigorosa se
riguardante edifici moderni.
Di contro alcune sentenze permettono
però l’alterazione del decoro in particolari
casi. Per esempio la Cassazione con
sentenza n. 4474 del 15/5/1987 ha
ammesso l’alterazione nel caso in cui i
vantaggi che ne derivano sono superiori
al danno arrecato. L’argomento del
contendere in questo caso era
l’installazione di inferiate per la
sicurezza.
Senza elencare tutte le sentenze
vediamo quali sono, a titolo indicativo, gli
elementi che contribuiscono ad alterare il
decoro e quali no:
• Sostituzione dei serramenti delle
finestre;
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• Cartellone pubblicitario che occupi
un intera facciata;
• Collocamento di una tenda;
• Innalzamento del parapetto del
proprio balcone;
Non sono invece stati considerati motivi
di alterazione del decoro architettonico
l’esposizione dei panni su un balcone o
all’esterno delle finestre in quanto trattasi
di un comportamento che non altera di
fatto la geometria dell’edificio.
L’alterazione del decoro architettonico di
un fabbricato, che può essere fatta
valere tanto in sede civile quanto
amministrativa e penale, può essere
richiesta solo da un condomino dello
stesso stabile o dall’amministratore per
tutto il condominio. Non è ritenuta
legittima la richiesta di un condomino di
un edificio confinante. (Cassazione n.
805 del 5/2/1985).
Vediamo adesso grazie ad alcune
sentenze cosa fa parte effettivamente
della facciata e cosa no. In particolare ci
concentriamo su un elemento di
discussione preponderante ovvero i
balconi e i loro elementi.
C’è infatti da chiarire subito che con il
termine facciata non ci si riferisce solo
ed esclusivamente alla parte esterna e
visibile dell’edificio ma anche a tutti gli
elementi decorativi che ne fanno parte
integrante. In particolare ai balconi.
Secondo una sentenza della
Cassazione la n. 8159 del 7/9/1996
rivestimenti e frontalini dei balconi sono
parte integrante della facciata e quindi
parte comune.
Di contro la Corte di Appello di Napoli
con sentenza del 16/10/1990 il
parapetto è di proprietà del singolo
condomino in quanto assolve alla
funzione primaria di proteggerlo.
La Corte di Appello di Salerno invece
si allinea al disposto della Cassazione
con sentenza del 16/3/1992 secondo cui
i parapetti sono a carico del condominio.
Stesso discorso vale per la verniciatura
dei parapetti a carico del condominio in
quanto a livello cromatico fanno parte
integrante della facciata.
Vediamo a conclusione le regole da
seguire e le relative maggioranze per
decidere il rifacimento della facciata.
La maggioranza richiesta per decidere in
assemblea il rifacimento secondo la
Corte di Appello di Napoli 29/10/1971
è riconducibile a quella necessaria per le
riparazioni straordinarie di notevole
entità quindi quella stabilità dall’articolo
1136 del Codice Civile (maggioranza
degli intervenuti in assemblea che
rappresentino almeno la metà del valore
dell’edificio ovvero dei millesimi).
Le spese di rifacimento vanno suddivise
in base ai millesimi di proprietà. A tali
spese devono partecipare tutti i
condomini nessuno escluso. Secondo la
Cassazione con sentenza n. 1255 del
2/2/1995 possono essere esclusi dal
pagamento i proprietari dei soli box
separati dall’edificio.
Una breve nota per quanto attiene al
ponteggio necessario per eseguire
questi tipi di intervento. Innanzitutto le
spese per le impalcature che vanno
suddivise sempre per millesimi di
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proprietà generale. Altro argomento di
discussione la sicurezza sulle
impalcature. Principale responsabile è
l’amministratore in quanto essendo
responsabile nella gestione dell’intero
condominio deve altresì assicurare e
garantire tutte le precauzioni a favore dei
condomini evitando tanto gli incidenti
quanto i furti.
Il Tribunale di Milano poi ha ritenuto in
un caso di furti subiti dai condomini
responsabile non solo l’amministratore
ma anche l’impresa stessa i quali non
hanno provveduto ad installare un
sistema antifurto sul ponteggio.
Nello stesso tempo a nulla rileva a questi
fini il fatto che sia stata l’assemblea a
decidere per la spesa meno gravosa la
quale non prevedeva il sistema antifurto.
Infatti sull’amministratore
indipendentemente da ciò incombe
l’onere di vigilanza e custodia
dell’immobile.
Vedere anche:
Codice Civile art. 1120
Codice Civile art. 1136
Cassazione n. 8731 del 3/9/1998
Tribunale di Milano sentenza del 8/5/1989
Cassazione n. 4474 del 15/5/1987
Cassazione n. 805 del 5/2/1985
Cassazione n. 8159 del 7/9/1996
Corte di Appello di Napoli sentenza del 16/10/1990
Corte di Appello di Salerno sentenza del 16/3/1992
Corte di Appello di Napoli 29/10/1971
Cassazione n. 1255 del 2/2/1995

Fascicolo del fabbricato
Da qualche tempo a questa parte si è
sentito spesso parlare di Fascicolo del
Fabbricato ma non è chiaro ancora che
cosa esso realmente sia e soprattutto chi
deve redigerlo.
Innanzitutto precisiamo che il Fascicolo è
un documento formale che attesta lo
“stato di salute” del condominio o meglio
dell’edificio. In altre parole è come la
carta d’identità del fabbricato stesso allo
scopo di rendere più sicura la vita dei
condòmini. Attualmente il Fascicolo è
obbligatorio nel comune di Roma anche
se ben presto sarà reso obbligatorio in
tutta Italia.
Su questo documento sono riportate le
caratteristiche principali dell’edificio ed in
particolare le caratteristiche costruttive
dell’immobile, lo stato degli impianti e gli
interventi di manutenzione necessari per
conservare il buono stato dell’immobile
oltre che la tipologia del terreno su cui
sorge l’edificio.
La Regione Lazio ha istituito
l’obbligatorietà del Fascicolo con la legge
regionale n. 31 del 12/9/2002.
Attualmente non esistono sanzioni per
chi non si adegua però è da tenere
presente che in assenza di tale
Fascicolo è impossibile presentare la
DIA (Denuncia di Inizio Attività) per ogni
opera da porre in essere ne tantomeno
richiedere permessi e/o autorizzazioni
comunali.
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Per quanto attiene ai costi da sostenere
essi variano approssimativamente tra i
100 e i 250 € per ogni unità abitativa.
A Roma, dove è obbligatorio i tempi per
mettersi in regola sono i seguenti:
• 12 mesi per immobili costruiti
prima del 1939;
• 24 mesi per edifici costruiti tra il
1940 e il 1971;
• 48 mesi per gli edifici costruiti
dopo il 1972.
Per tutti gli altri (ovvero quelli di nuova
costruzione) il Fascicolo dovrà essere
allegato alla richiesta di abitabilità e
agibilità.
Finestre
In condominio sia le finestre che gli
infissi che persiane e porte-finestre sono
di proprietà del singolo condomino quindi
ogni spesa ad esse riferibili gravano
interamente sul proprietario e non sul
condominio.
Attenzione però perché nonostante la
proprietà si deve comunque rispettare il
decoro architettonico del condominio.
Questo vuol dire che non si può
procedere alla ritinteggiatura degli infissi
o delle persiane a proprio piacimento.
Anche se di norma è tutto il condominio
a decidere di effettuare delle modifice a
queste tipologie di beni (con la
maggioranza di 1/3 dei condomini che
rappresentino almeno 334 millesimi) è
quindi buona norma non intraprendere
nessuna iniziativa personale perché non
ammessa.
Stesso discorso per l’applicazione di
doppi vetri che se non vietato dal
regolamento è bene chiedere comunque
il consenso degli altri condomini.
Fioriere
La presenza di fiori in condominio sono
certamente motivo di prestigio e
sicuramente abbelliscono l’estetica
dell’edificio.
Per quanto attiene alle fioriere sui
balconi di norma esse sono di proprietà
del singolo individuo certo ma se esse
contribuiscono per uniformità strutturale
e funzione all’accrescimento del decoro
architettonico sono da considerarsi parti
comuni.
In quest’ultimo caso quindi le spese
vanno divise fra tutti i condomini anche
quelli che non hanno balconi in base ai
millesimi di proprietà.
Fisco
In questa parte vediamo alcuni tra i più
importanti adempimenti che fanno capo
sia al condominio che all’amministratore.
Inutile ricordare che dal 1998 il
condominio è diventato sostituto
d’imposta quindi questo vuol dire che
deve effettuare le ritenute sui compensi
corrisposti ai propri dipendenti (si pensi
al giardiniere o al portinaio) oltre che
ovviamente all’amministratore sul proprio
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compenso (legge n. 449 del 27 dicembre
1997 detta anche Finanziaria).
Ma chi assolve la funzione di sostituto
d’imposta? Ovviamente l’amministratore
per conto del condominio. In altre parole
l’amministratore si auto-trattiene sui
propri compendi la ritenuta per conto del
condominio.
E se i condomini sono meno di 4 e per
cui non esiste amministratore? Questo
non vuol dire che il condominio sia
esente da questo dovere fiscale.
Secondo la circolare del Ministero la n.
204/E/2000 quindi spetterà ad un
partecipante al condominio operare le
ritenute e non solo ma anche versare i
contributi e l’assicurazione.
Sui compensi quindi dei professionisti
(parcelle) esterni che rendono un
servizio al condominio si dovrà pagare
l’IVA del 20% ed il contributo
previdenziale del 2% alla cassa
professionale (se trattasi di ragionieri,
avvocati, commercialisti iscritti ad un
albo.)
Tenete presente che per i geometri a
partire dal 1 Gennaio 2004 (quindi
dall’anno scorso) tale contributo è
raddoppiato al 4%. Mentre per gli altri
l’aumento è scattato dal 1 Gennaio 2005.
Per quanto attiene invece al compenso
dell’amministratore vi sono 3 casi diversi:
1. Se l’amministratore è un
professionista iscritto ad un albo
(geometri, ragionieri ecc…) e
titolare di P. IVA la regola è quella
vista prima cioè 20% IVA e
contributo previdenziale;
2. L’amministratore è un
professionista con P.IVA ma non
ha una propria cassa
previdenziale si applica sempre
IVA 20% e un 4% come contributo
previdenziale da destinare
all’INPS che l’amministratore
addebiterà in fattura;
3. L’amministratore non è un
professionista e quindi svolge solo
un rapporto di collaborazione
coordinata e continuativa senza
P.IVA in questo caso viene a
configurarsi come dipendente del
condominio e quindi si dovranno
effettuare le normali trattenute
Irpef e le addizionali Irpef. Inoltre
si dovrà trattenere un contributo
previdenziale del 17,80%. Se però
l’amministratore ha una propria
cassa previdenziale il contributo è
del 10% (è il caso in cui è
dipendente che nel tempo libero
amministra condominii). Se
trattasi invece di pensionato la
trattenuta sale al 15%.
Tale contributo all’INPS ricordiamo
che per 2/3 sono a carico del
condominio e il restante 1/3 a carico
dell’amministratore.
Infine l’amministratore deve versare
mensilmente l’IVA, le ritenute Irpef e i
contributi previdenziali tramite il
modello F24. Oltre a questo ogni
anno deve comunicare all’agenzia
delle entrare l’acquisto di beni e
servizi da parte del condominio.

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