Sottobalconi: a chi spetta il rifacimento

L’AUTORE: Redazione

> Lo sai che? Pubblicato il 29 maggio 2018

Spese di rifacimento e manutenzione: la divisione dei costi del balcone e del sottobalcone tra
proprietario del piano di sopra, quello del piano di sotto e il condominio.

Quando si tratta di rifare i balconi del palazzo è spesso guerra tra i condomini. Questo perché la legge
non è chiara su chi deve decidere se e quando intervenire e, di conseguenza, chi è tenuto a pagare le
spese (il condominio o i singoli proprietari?). A fronte di questa lacuna normativa, però, la
giurisprudenza è sempre stata molto chiara nell’affermare una regola generale che tiene conto del tipo
di balcone (aggettante o incassato). Il problema si pone soprattutto per quelle parti del balcone
soggette spesso a usura e deperimento per via degli agenti atmosferici (infiltrazioni di acqua piovana su
tutti) come i frontalini e i sottobalconi. Di tanto parleremo in questo articolo tenendo conto di quanto è
stato detto, di recente, dal tribunale di Catania in una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine
e vediamo a chi spetta il rifacimento dei sottobalconi.

Indice

• 1 Balconi aggettanti e incassati

• 2 Spese balconi: cosa dice la legge?
• 3 Balconi: quali spese sono a carico del condominio?
• 4 Sottobalcone: a chi spettano le spese?
• 5 Balconi e sottobalconi: di chi è la proprietà e chi paga le spese di manutenzione?

Balconi aggettanti e incassati

La differenza che normalmente si opera, quando si parla di spese di rifacimento dei balconi, è quella
tra balconi aggettanti e incassati. Si tratta di due strutture diverse:
• balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla linea della facciata e, quindi, finiscono anche per
essere un prolungamento dell’immobile e, al contempo, una copertura per chi vive di sotto. Essi
appartengono in via esclusiva al proprietario dell’appartamento [2];
• balconi incassati sono invece quelli che restano all’interno della facciata dell’edificio, non sporgono al di
fuori della linea perimetrale. La soletta dei balconi incassati costituisce un prolungamento del solaio
stesso e, pertanto, svolge le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile
condominiale.

Quando si parla di sottobalconi ci si riferisce infine a quella parte del balcone che funge da copertura
per il balcone inferiore. Il sottobalcone quindi si ha solo per i balconi aggettanti e non per quelli
incassati.

Spese balconi: cosa dice la legge?

L’unica norma del codice civile [3] che regola la distribuzione delle spese del balcone stabilisce che: «le
spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti
eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del
piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la
tinta e la decorazione del soffitto». Nell’espressione «volte, solai e soffitti» è compreso tutto quello
che serve stabilmente a dividere orizzontalmente le due proprietà.

In buona sostanza, quando si tratta di sostenere la spesa di rifacimento del balcone aggettante, i costi
vengono così distribuiti:

• la copertura del pavimento è a carico del proprietario del piano superiore;

• le spese dell’intonaco, della tinta e della decorazione della parte inferiore del balcone (sottobalcone)
sono invece a carico del proprietario del piano inferiore.

Quindi, quando si tratta di tali spese, il condominio non entra in alcun modo e non può imporre al
proprietario dell’appartamento quando e se disporre gli interventi di manutenzione; allo stesso modo,
però, il costo non sarà spalmato sull’intero stabile ma viene diviso tra il condomino del piano superiore
(proprietario del balcone) e quello del piano inferiore (cui il sottobalcone fa da copertura).

Balconi: quali spese sono a carico del condominio?

Diverso è il discorso per le parti del balcone che svolgono una funzione estetica e servono per abbellire
la facciata dell’edificio. In questi casi, infatti, la Cassazione ha detto che [4]: parapetti, cornicione o
marcapiano, frontalini e tutti gli altri elementi di decoro architettonico si inseriscono nel prospetto
dell’edificio e hanno la finalità di abbellirlo. Pertanto le spese relative a tali parti gravano sul
condominio intero, ripartite per millesimi; è quindi l’assemblea a decidere se e quando effettuare tali
interventi.

Si tratta di oneri necessari a rendere gradevole l’edificio e di cui, pertanto, si devono fare carico tutti
i proprietari per le rispettive quote.

Quando, però, i lavori non sono qualificabili come spese necessarie per ridare pregio alla struttura
dell’intero palazzo, i costi della manutenzione e della ristrutturazione dei balconi sono a carico esclusivo
del proprietario dell’immobile nel quale insistono.

Sottobalcone: a chi spettano le spese?

Se dal sottobalcone si stacca del calcinaccio o pezzi di cornicione, la manutenzione andrà affrontata dal
proprietario del piano di sotto che da tale copertura riceve l’ombra. L’assemblea dei condomini così
come non può decidere sul rifacimento dei balconi, non può farlo neanche sulla manutenzione dei
sottobalconi.

Balconi e sottobalconi: di chi è la proprietà e chi paga le spese di manutenzione?

Da quanto abbiamo appena detto, si può dire che, in linea generale, tutti i balconi aggettanti
appartengono al proprietario dell’appartamento di cui essi sono un prolungamento. Le spese di
manutenzione sono a suo carico e il condominio non ha a riguardo voce in capitolo. Solo le spese per la
manutenzione del sottobalcone sono a carico del proprietario del piano inferiore.

Invece soggetti a un regime diverso sono tutti gli elementi decorativi del balcone che in virtù della
funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio
architettonico, sono considerati parti comuni. Salvo «prova contraria».

Cos’è la «prova contraria»? Secondo il tribunale di Catania deve trattarsi necessariamente del
regolamento di condominio (approvato all’unanimità) o degli atti di acquisto dell’appartamento. Secondo
il tribunale di Palermo invece [5], a contare non sono solo le carte ma anche i comportamenti e la prassi
interna al condominio, ossia quelle condotte tacite dalle quali è possibile desumere l’accettazione di una
determinata situazione di fatto che riverbera i propri effetti anche sul piano giuridico.

note

[1] Trib. Catania, sent. del 22.02.2018.

[2] Cass. sent. n. 13509/2012.
[3] Art. 1125 cod. civ.
[4] Cass. sent. n. 6624/2012 e n. 10209/2015.
[5] Trib. Palermo sent. del 17.04.2018.

( da www.laleggepertutti.it )