Pannelli Solari e

Condominio :
Guida Passo Passo
Guida pratica per procedere alla realizzazione
del vostro impianto solare nel tetto del condominio.

a cura di
Marco Dal Prà

11 Giugno 2016

www.marcodalpra.it/fotovoltaico

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 • Posso installare i pannelli solari se abito in
condominio ?
• Gli altri condomini possono opporsi se voglio
installare sul tetto del condominio un impianto
fotovoltaico ?
• Che permessi ci vogliono per realizzare nella
copertura del condominio un impianto solare a
servizio della mia abitazione ?
• Nel tetto del condominio, chi ha diritto ad
installare l'impianto fotovoltaico nella falda
rivolta a Sud ?

Sono alcune delle domande che mi sono state poste da

persone che abitano in condominio ed erano interessate
ad installare l'impianto fotovoltaico o i collettori solari
termici al servizio esclusivo della loro abitazione.
Grazie alla riforma del condominio contenuta in una
Legge del 2012, è infatti possibile installare impianti
alimentati a fonti rinnovabili a servizio di singole
unità abitative, ma questo non significa che basta
andare sul tetto ed installare il proprio impianto : c'è
comunque un iter da espletare e delle autorizzazioni da
ottenere.

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Faccio queste precisazioni perché in rete si trovano
diversi articoli scritti da semplici appassionati di
energie rinnovabili che parlano di fotovoltaico e
condominio che fanno molta confusione in materia,
mischiando assemblea condominiale, autorizzazioni
comunali e parti comuni, e distorcendo non poco la
realtà delle cose.
Altri articoli, scritti da esperti legali, analizzano casi
specifici ma sono molto tecnici, per addetti ai lavori.

Ho pertanto deciso di scrivere questa breve guida dove

cercherò di simulare il procedimento per realizzare un
impianto solare (fotovoltaico o termico) a servizio
della propria abitazione, sulla copertura del
condominio.

Per quanto riguarda gli impianti solari destinati ai

servizi condominiali, mi riprometto di parlarne in un
secondo articolo perché si tratta di una questione molto
più complessa dal punto di vista economico, tecnico ed
energetico.

Vediamo ora l'argomento “ognuno il suo”, con i 10

passi per giungere alla realizzazione.

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Primo Passo – Tastiamo il terreno
Dato che stiamo parlando di impianti alimentati dal
sole, è naturale che dovremo posizionarli in spazi il più
possibile a sud e privi di ombre.
Ecco quindi che la prima cosa da verificare è la
presenza di spazio usufruibile nel nostro tetto.
Potete farlo semplicemente dando un'occhiata alla
vostra casa con Google Maps.

Talvolta già con questo semplice strumento ci si può

rendere conto se vale la pena procedere perché lo
spazio a disposizione è tanto, oppure se il tetto è troppo

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spezzettato o presenta troppi ingombri da rendere
impossibile l'installazione di un qualunque impianto
solare.
Dovete infatti controllare che il tetto non sia troppo
affollato da antenne, camini, abbaini, lucernari, sfiati,
parabole e altri oggetti che certamente non potrete
rimuovere per far posto al vostro impianto.

Secondo Passo – Spazi Disponibili ?

In secondo luogo dovrete calcolare di quanta superficie
avete diritto secondo i millesimi. Ad esempio se avete il
20% dei millesimi condominiali, avrete diritto al
massimo al 20% degli spazi della copertura.
Il concetto è semplice, ogni condomino ha eguale
diritto sugli spazi comuni del tetto per l'installazione di
un qualunque impianto per la produzione di energia da
fonti rinnovabili.
Fate due quindi un conto di massima su quanti metri
quadrati ci sono nel tetto (anche semplicemente
moltiplicando lunghezza x larghezza del condominio) e
fate la proporzione con i vostri millesimi.
Sarà subito chiaro se lo spazio risultante è sufficiente
per fare un qualsiasi tipo di impianto.

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Terzo Passo : Nord – Sud – Ovest – Est ?
A chi toccano le falde con gli orientamenti migliori ?
Il mio condominio ha una falda a Sud dove potrei
installare un impianto solare : ho diritto di utilizzarla ?
La risposta è che una volta rispettati i millesimi di
vostra competenza, vale la regola del “Chi primo
arriva meglio alloggia”.
Del resto solitamente solo una piccola parte dei
condomini è interessata alla realizzazione di un
impianto solare, quindi i millesimi nelle posizioni
migliori dal punto di vista dell'irraggiamento solare
saranno proprio utilizzati da questi.
Nel caso invece di condominio con falde del tetto
esposte Est-Ovest, per il fotovoltaico il mio consiglio è
di dividerlo in due parti, con una parte esposta ad Est e
una parte esposta ad Ovest.
Più complessa la questione del solare termico, che
richiede un'esposizione prevalente verso Sud, da
analizzare caso per caso. Qui il rischio è di realizzare
dei veri e propri orrori architettonici, contro i quali i
restanti condomini avranno tutto il diritto di opporsi.

Ricordo comunque che l'assemblea condominiale può

comunque deliberare una collocazione diversa degli
impianti nelle parti comuni del tetto o dei lastrici solari.

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Quarto Passo : Fotovoltaico o Solare
Termico ?
Certamente le cose cambiano notevolmente se volete
installare un impianto fotovoltaico oppure un collettore
solare termico per la produzione di acqua calda.
Per un impianto fotovoltaico classico da 3kWp sono
tipicamente necessari circa 20 metri quadrati.
Un impianto Solare Termico medio, invece, occupa
solamente 4 metri quadrati.
Sono dati influiscono non poco nella scelta.
Per contro l'impianto fotovoltaico è facilmente
collegabile all'impianto elettrico di casa vostra, visto
che in un modo o nell'altro riuscirete a trovare un
percorso per i fili elettrici.
Per il solare termico invece non è detto che il percorso
delle tubazioni dell'acqua sia realizzabile; i tubi oltre ad
essere molto più rigidi dei fili elettrici, sono molto più
ingombranti perché hanno anche la coibentazione;
talvolta comunque si riescono a passare grazie a canne
fumarie abbandonate.
Per questi aspetti sarà pertanto necessario rivolgersi ad
un installatore con esperienza in questo tipo di impianti.

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Quinto Passo : Le Autorizzazioni Comunali
A questo punto prendetevi un po' di tempo una mattina
e provate a telefonare al vostro municipio, chiedendo di
parlare con l'ufficio tecnico o con l'edilizia privata.
Il motivo è molto semplice : dovete capire che tipo di
pratica c'è da fare per realizzare un impianto solare sul
vostro palazzo.
Solitamente il tecnico del comune sapendo l'indirizzo
riesce a dirvi in linea di massima cosa bisogna fare, se
basta una semplice comunicazione (CIL) oppure se è
necessaria una asseverazione da parte di un
professionista iscritto all'albo.
In casi estremi potrebbero esserci dei vincoli
paesaggistici che impediscono l'installazione di questi
impianti, oppure sono fattibili ma richiedono una
pratica più complessa.
Non è quindi detto che il tecnico comunale, seppure
armato di buona volontà, possa rispondervi.
In questi casi potete delegare un professionista oppure
una ditta installatrice.

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Sesto passo : gli altri proprietari
Ora sarebbe il caso di iniziare a parlare della vostra idea
con qualche altro condomini.
E' vero che l'articolo 1122-bis del Codice Civile
consente l'installazione di questi impianti anche senza
l'assenso dell'assemblea condominiale, ma un po' di
diplomazia non guasta.
Dato che chiederete qualche preventivo, c'è il caso che
la ditta voglia fare un sopralluogo per valutare il tipo di
impianto da proporvi, pertanto avrà la necessità di
salire sul tetto.
Meglio quindi preavvisare gli altri proprietari che ci
saranno dei sopralluoghi perché avete chiesto dei
preventivi per valutare il conto di un impianto solare.
Ci potrebbe anche essere il colpo di fortuna di trovare
qualche altro condomino interessato .
In questo caso avreste più potere durante l'assemblea
condominiale e potreste spuntare anche un miglior
prezzo da parte della ditta installatrice.

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Settimo passo – Il preventivo del fotovoltaico
Ora che avete le idee più chiare, iniziate a contattare
qualche installatore per farvi fare un preventivo.
Con lui dovrete valutare la posizione dei moduli sul
tetto, compatibilmente con ombre di camini e antenne
(ricordate che non potete spostarli !).
Inoltre deve essere verificato come trasportare
l'impianto sul tetto e dove montare eventuali
impalcature senza interferire con poggioli e terrazze dei
piani sottostanti. I pannelli solari, inoltre, andrebbero
lavati almeno una volta ogni paio d'anni; verificate
perciò anche l'accessibilità per la manutenzione.
Importante è anche la scelta sulla posizione di un
secondo componete : l'inverter, il quale va controllato
almeno una volta alla settimana.
La sua posizione deve quindi essere di facile
accessibilità, e deve garantire al dispositivo una buona
ventilazione. Se il vano scale termina nel lastrico
solare, una qualunque parete all'ombra van bene,
altrimenti si dovrà ripiegare nel locale contatori al
piano terra o nel sotterraneo.
Il sottotetto non accessibile o non ventilato è
assolutamente da scartare. Un inverter surriscaldato
rende poco e male, rendendo inutile l'impianto
fotovoltaico.

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Ricordatevi che i mesi di maggior caldo sono anche i
mesi che hanno le maggiori ore di luce, pertanto
mettere in crisi l'inverter proprio quando serve di più è
il peggiore degli errori che si possano fare !

Un compromesso potrebbe essere quello di installare

l'inverter in casa, ma resterebbe sempre il problema
della ventilazione : il calore dissipato dall'inverter
creerebbe non poche problematiche (e non pensate di
smaltirlo con il condizionatore : perdereste tutti i
benefici dell'impianto fotovoltaico !!!).

Infine non dimenticatevi di valutare dove si dovranno

passare i fili elettrici : per evitare di creare problemi
estetici a livello condominiale la soluzione ideale è
quella di utilizzare tubi esistenti. Diversamente si
dovranno studiare percorsi meno impattanti possibile.

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Ottavo passo – Il preventivo del Solare
Termico
Se invece avete scelto per l'impianto Solare Termico,
anche qui dovrete sentire qualche installatore per farvi
fare un preventivo. L'ideale è sempre quello di averne
per le mani tre.
Per la tipologia di impianto, sebbene la tecnologia a
svuotamento sia quella più affidabile e “verde” è anche
vero che si tratta di un sistema difficilmente applicabile
in un condominio, visto che richiede un locale tecnico
dove installare il bollitore da 300 o più litri.
Negli appartamenti infatti i pavimenti non sopportano
simili pesi, pertanto si dovrà utilizzare un'altra
tecnologia.
Se il condominio ha un lastrico solare, si potrebbe
optare per un collettore solare a circolazione naturale,
con serbatoio integrato, rapidissimo da collocare e da
montare.
Resta comunque il problema del passaggio delle
tubazioni idrauliche tra il vostro appartamento ed il
tetto, un percorso che dovrà essere realizzato
minimizzando al massimo la visibilità.

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Passo Nove – L'Amministratore
Ora che avete valutato costi e benefici, avete scelto il
tipo di tecnologia, avete appurato che gli spazi utili
sono sufficienti ed altri dettagli, meglio fare due
chiacchiere con l'amministratore.
Dovete infatti spiegare che siete interessati alla
realizzazione di un impianto per la produzione di
energia da fonti rinnovabili al servizio della vostra unità
immobiliare e che intendete avvalervi degli spazi
comuni.
L'amministratore quasi sicuramente vorrà un disegno
nel quale sia indicato che utilizzerete uno spazio non
superiore ai vostri millesimi, e che non apporterete
modifiche al fabbricato.
Diversamente, per modificare le parti comuni del
fabbricato, dovrete essere autorizzati alle modifiche
dalla maggioranza dei 2/3 dei millesimi.
Questo accade, ad esempio, se dovete realizzare un
impianto fotovoltaico architettonicamente integrato,
che richiede la rimozione delle tegole. Oppure per un
solare termico con il serbatoio a vista, perché modifica
la sagoma del fabbricato.
L'amministratore in tal caso deve convocare entro 30
giorni un'assemblea per discutere della richiesta.

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Passo Dieci – Ufficializziamo
Dipanata tutta la matassa, potete adesso dare l'incarico
alla ditta di realizzare l'impianto.
Per prima cosa dovranno essere ufficializzati tutti gli
aspetti autorizzativi con il Comune, che per la maggior
parte dei casi sarà proprio la ditta installatrice a farvi.
Superata questa fase, fate due righe all'amministratore e
magari allegate anche copia della comunicazione
protocollata al Comune per dimostrare che avete tutte le
carte in regola.
Con l'amministratore fate comunque due parole per
essere sicuri che tutto è a posto, soprattutto se ritiene
necessario, per il tipo di intervento, l'assenso
dell'assemblea (necessario se modificate qualunque
elemento esistente).

Un paio di giorni prima dei lavori ricordatevi di

attaccare un cartello per scusarvi per il disagio.

Se qualche inquilino sarà interessato direttamente dai

lavori, ad esempio quello dell'ultimo piano, meglio
preavvisarlo con abbondante anticipo del rumore e, ad
esempio, concordare come pulire il suo terrazzino.

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 Il Cartello

Spett. Condomini,
vi comunico che ho ottenuto dal Comune i permessi per
realizzare l'impianto fotovoltaico nel tetto.
L'impianto verrà realizzato come previsto dall'articolo
1122bis del Codice Civile
Copia della documentazione autorizzativa è stata
consegnata all'amministratore Dott. Verdi.
I lavori dureranno 2 giorni e prevedono la sola
installazione dell'impianto senza alcuna modifica delle
parti condominiali.
Vi chiediamo scusa fin da ora per i disagi arrecati.
Restiamo comunque a disposizione per qualsiasi
chiarimento : Rossi Mario Telefono 348-12345.

Data Firma

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La Normativa
Codice Civile – Articolo 1122-bis
Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva
e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
[...]
È consentita l'installazione di impianti per la
produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al
servizio di singole unità del condominio sul lastrico
solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle
parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle
parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione
all'amministratore indicando il contenuto specifico e le
modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea
può prescrivere [...], adeguate modalità alternative di
esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della
stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico
dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di
cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli
interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle
altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme
di utilizzo previste dal regolamento di condominio o
comunque in atto.

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L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì
subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte
dell'interessato, di idonea garanzia per i danni
eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale
deve essere consentito ove necessario per la
progettazione e per l'esecuzione delle opere.
Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti
destinati alle singole unità abitative.

(1) Articolo aggiunto dall’art. 7, L. 11 dicembre

2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.

Se mi volete suggerire argomenti di futuri articoli, oppure se

volete segnalarmi errori o imprecisioni potete inviare una Mail al
seguente indirizzo.

P.S. : per esigenze di tempo non riesco sempre a rispondere a

tutte le mail che ricevo, comunque vi ringrazio per i contributi
che potete offrire.

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