Scritto da Roberto_M il 12 Dic 2005 - 18:15:23:

Il distacco dell'intonaco se non imputabile alla colpa del proprietario del balcone lo paga il sottostante in quanto un balcpne altri
non è che il proseguimento del solaio del piano e pertanto e come se si fosse staccato all'interno del suo appartamento.

SE dovessero cadere dei calcinacci in testa a qualcuno anche se il condominio è assicurato potresti avere problemi a causa del tuo
mancato intervento pertanto fai il lavoro di riparazione e metti a conto al condomino. Per fare il lavoro n [...]

Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai
proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del
pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
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il 1125 si applica solo ai balconi non in aggetto

(aggetto
Sporgenza verso l'esterno di un elemento architettonico o costruttivo rispetto alle adiacenti parti
della struttura, e soprattutto alle parti sottostanti da cui l'elemento stesso (balcone, cornicione,
cornici in genere) è portato.
Con significato più generico, riferito a qualsiasi corpo o elemento che sporga da una parete
verticale; in senso astratto, fare aggetto, sporgere, avanzare verso l'esterno.

Le spese per i balconi aggettanti

Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese
dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della
corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;

soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel
prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.

Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante
sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del
balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza
dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti,
nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

La corte, con sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913, ha precisato che l'art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel
caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento
dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura
dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono
considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano
nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del
balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante.

infine:
di chi è la responsabilità se cade in testa un pezzo del balcone in base alla sentenza di cassazione civ.sez.ll del
07/09/1996 n°8159 chi detiene il balcone è responsabile per i danni cagionati, salvo che dimostri il caso fortuito

16/01/2008 ----I balconi aggettanti e quelli incassati

La Cassazione ha esaminato il caso di un condomino che aveva agganciato una tenda

alla parte inferiore del balcone sovrastante
I balconi aggettanti e quelli incassati
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Matteo Rezzonico
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I balconi aggettanti - e cioè i balconi che sporgono dalla facciata del condominio -
costituiscono prolungamento dell’appartamento dal quale si protendono e sono pertanto di
proprietà esclusiva. Conseguentemente, non possono essere utilizzati - salvo il consenso
del proprietario del piano soprastante - per l’aggancio di tende da sole, piante rampicanti,
lampade per illuminazione e quant’altro.
Costituiscono, al contrario, proprietà comune, le solette che dividono le terrazze a livello
non aggettanti, incassate cioè nell’edificio condominiale. Questo, in sintesi, il contenuto
della sentenza della Cassazione 17 luglio 2007, numero 15.913 la quale - cassando la
contraria sentenza del Tribunale - ha anche aggiunto che un bene è comune solo quando,
per la sua funzione, è destinato al servizio dell’intero edificio condominiale.
La vicenda all’esame del Supremo Collegio riguardava il caso del proprietario
dell’appartamento sottostante che aveva agganciato la propria tenda da sole alla parte
inferiore della soletta del balcone aggettante del proprietario sovrastante, convinto che la
soletta - alla quale era agganciata la tenda - dovesse considerarsi comune ai due
appartamenti, a norma dell’articolo 1125 Codice Civile. D’altra parte, la soletta che
divideva i due balconi aveva la stessa struttura e funzione della soletta di piano che
divideva i due appartamenti, sicché – secondo il suo ragionamento – di essa dovevano
ritenersi comproprietari e compossessori i proprietari dei due appartamenti, l’uno all’altro
soprastante.
Respingendo la tesi del condomino sottostante, la Cassazione ha evidenziato, nella
motivazione della sentenza, che - al fine di accertare l’assetto proprietario della soletta che
divide due balconi - occorre verificare la funzione del balcone soprastante rispetto al
balcone sottostante e al resto dell’edificio, distinguendo tra terrazze sporgenti e balconi
incassati nel corpo condominiale.
Il principio non è sempre tenuto presente dagli operatori, ancorché non sia nuovo: si veda,
ad esempio, la sentenza 30 luglio 2004, numero 14576 in cui la Cassazione aveva già
avuto modo di chiarire che le terrazze aggettanti, costituendo un prolungamento della
corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di
quest’ultima. Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella
inferiore devono considerasi comuni a tutti, quando si inseriscano nel prospetto
dell’edificio e contribuiscano a renderlo esteticamente gradevole.
In particolare, la soletta può essere comune solo ove le terrazze svolgano
contemporaneamente funzioni di separazione, di copertura e di sostegno. In pratica,
queste ultime funzioni sono assolte dai soli balconi incassati nel corpo dell’edificio. In tali
casi - vigendo una presunzione di comunione - il proprietario del balcone sottostante può
utilizzare la parte inferiore della soletta del balcone sovrastante per l’ancoraggio di telai,
per la collocazione di apparecchi per illuminazione, di attrezzature per piante rampicanti
etc. Ma quando la struttura del balcone sia completamente aggettante, alla soletta
divisoria tra i due sporti può riconoscersi solo la funzione di copertura, non anche quella di
sostegno dei piani sovrapposti. La sola funzione di copertura non rileva invece ai fini della
presunzione di comunione, di cui all’articolo 1125 Codice Civile. Tanto più che la soletta
crea, solo per l’appartamento sottostante, degli inconvenienti quali la riduzione della
visuale verso l’alto e la diminuzione del soleggiamento.
La sentenza in commento non ha affrontato il tema strettamente connesso della
ripartizione delle spese manutentive dei balconi l’uno all’altro sovrastante, aggettanti o a
livello. In tema è però noto l’insegnamento giurisprudenziale secondo cui, nel caso di
balconi aggettanti, poiché la soletta è di proprietà esclusiva del proprietario del balcone, è
quest’ultimo che deve sopportarne integralmente i costi manutentivi, posto che tali balconi,
dal punto di vista strutturale, sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti, nel senso che
possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di altro balcone nel
piano sottostante o sovrastante (si veda, tra le altre Cassazione 24 dicembre 1994,
numero 11155). I balconi non aggettanti sono invece equiparati ai lastrici solari, sicché per
le spese manutentive della soletta occorre fare riferimento all’articolo 1126 del Codice
Civile (1/3 della spesa è a carico del proprietario del balcone oggetto di riparazione, che lo
utilizza come calpestio, e 2/3 della spesa a carico dei condomini proprietari dei balconi
sottostanti, che si giovano della copertura); si veda, tra le altre, Cassazione 15 luglio 2003,
numero 11029.
Sulla scorta dei principi evidenziati, la Cassazione - nella sentenza 15913/2007 - ha
dunque ribadito il principio di diritto secondo cui “l’articolo 1125 Codice Civile non può
trovare applicazione nel caso dei balconi aggettanti, i quali sporgendo dalla facciata
dell’edificio costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono;
e non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio
(come, viceversa, avviene per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non
possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei
proprietari di tali piani; ma rientrano nella titolarità esclusiva dei titolari degli appartamenti
cui accedono. Con la conseguenza che il proprietario dell’appartamento sito al piano
inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se
non con il consenso del proprietario”.
Matteo Rezzonico
www.studiolegalerezzonico.it