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E quanto mai recente il dibattimento sulle spese di manutenzione dei frontalini dei balconi aggettanti, specie dopo le ultime

nevicate che hanno aggravato la situazione di pericolosit data dal distacco di intonaci e conseguente pregiudizio per lincolumit dei passanti. A tal riguardo dobbiamo distinguere subito 2 casistiche: 1) crepe al frontalino dovute alla carente manutenzione del balcone; 2) distacchi di intonaco dai frontalini, causati da fattori indipendenti dallo stato manutentivo del balcone (normale usura). Nel primo caso indubbio che le spese inerenti la sistemazione del frontalino ricadano sul proprietario del balcone. La giurisprudenza consolidata, infatti, univoca nellaffermare che il balcone da considerarsi privato, in quanto prolungamento dellappartamento, anche se inserito in facciata. In particolare cito la recentissima sentenza della Cassazione Civile, Sezione II, 5 gennaio 2011 n. 218: <<i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno n di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di propriet comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non pu applicarsi il disposto dell'art. 1125 cod. civ.. Ne consegue che i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella propriet esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.>>. In tal caso, dunque, il proprietario del balcone di cui stato accertato il carente stato manutentivo, responsabile del danno al frontalino. Pi delicato, invece, laccertamento della responsabilit in merito a chi faccia carico la sistemazione del frontalino del balcone dove non sono stati rilevati danni sulla pavimentazione e/o sulla impermeabilizzazione. A tal riguardo la giurisprudenza fino alla met degli anni 90, si era espressa nel senso che i frontalini vanno considerati di competenza condominiale (Trib. Milano Sez.VIII, 1 febbraio 1988, n1045, Trib. Milano Sez. VIII, 14.10.1991 n9259; Trib. Milano Sez.VIII, 7 maggio 1992, n5102; Trib. Milano sez. civ. IV sent. 06.07.1995, Cass.18.03.1989 n1361). La motivazione addotta era che <<i c.d. frontalini dei balconi assicurano l'estetica della facciata dello Stabile tanto quanto lo stesso muro perimetrale dell'edificio con cui si integrano in un rapporto armonico ed al quale vanno assimilati per l'individuazione del regime giuridico applicabile>> (dottrina, Avv.Sergio Guastella, art. di ottobre 2001 inserito nella pagina web www.diritto.it/materiali/guastella.html# ) . Tuttavia a decorrere da quella data, si rileva una decisa inversione di tendenza della giurisprudenza stessa. Gi nel 1996, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 8159 sanciva che i frontalini costituirebbero facciata (rilevante ai fini delladdebito delle spese di sistemazione al Condominio o ai singoli condmini) solo se assolvono alla funzione di rendere esteticamente gradevole lEdificio. Da ci conseguiva la necessit di stabilire caso per caso la funzione del frontalino e il conseguente regime di appartenenza ai fini dellindividuazione della corretta ripartizione di spese. Successivamente si registra unaltra sentenza con lo stesso orientamento; si tratta della sentenza n.1784/2007 della Corte di Cassazione, con la quale si puntualizzato che la spesa dei frontalini dei balconi non pu essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dellimmobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando lintervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di sicurezza. Infine si desidera citare la posizione ufficiale dellANACI, forse la pi importante associazione di amministratori di Condominio in Italia. In particolare, lavv. Carlo Patti, nel suo articolo Ripartizione delle spese di balconi aggettanti del 09/05/2011, disponibile anche su web (www.anaciroma.it/attivita/regole-condominio.asp?idf=21), asserisce che <<i frontalini dei balconi aggettanti sono da ritenersi, per indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato, di esclusiva propriet del titolare del balcone medesimo>>, citando a supporto di tale affermazione la seguente giurisprudenza: Cass.8159/1996; Cass.637/2000; Cass.1784/2007; Cass.15713/2007. Tale posizione viene ribadita con la relazione sui FRONTALINI, ad opera dellavv. Paola Carloni del 07/02/2012 in cui si sostiene che <<la condominialit del frontalino non pu affermarsi in astratto, ma deve essere svolta una indagine concreta sulla funzione svolta, indagando caso per caso se sussista o meno la predetta funzione comune.>>. In tale relazione si sottolinea nuovamente che le spese dei frontalini vanno a carico di tutti i condmini solo quando si inseriscono nel prospetto delledificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole( Cass. 20 luglio 2004, n. 14576; Cass. 7 settembre 1996, n. 8159), sottolineando che nelle sentenze esaminate <<si parla sempre degli elementi decorativi (es. stucchi) posti sul frontalino e non del frontalino (inteso nelle sue connotazioni strutturali), ragion per cui sono i primi e non il secondo ad essere di propriet comune, salvo che per le connotazioni strutturali non sia possibile operare questa differenza. In tal caso tutta la parte deve essere considerata comune.>>. Considerando loggettiva difficolt nel sostenere che un frontalino abbia una funzione ornamentale nel Condominio (di competenza, lo ricordiamo, del solo giudice di merito, Cass. sent. 1784/2007), si deve, nel complesso, ritenere che la manutenzione di tali parti del balcone aggettante sia di competenza del proprietario dello stesso. Pertanto lamministratore del Condominio non ha competenza di intervento sul frontalino e la gi citata sentenza n. 1784/2007 della Corte di Cassazione, addirittura, avvisava che qualora lo stesso agisse per leliminazione del pericolo senza delibera assembleare, attraverso la demolizione delle sole parti pericolanti, le cui operazioni erano state affidate ad una Ditta di propria fiducia, non poteva ottenere il rimborso delle spese sostenute nella sua qualit di Amministratore, potendo agire per il recupero delle somme solo come privato. Se, poi, ci aggiungiamo anche quanto affermato dalla Cassazione, con sentenza n. 21199/2005, per cui considerata illegittima e viziata di nullit la delibera che impone spese riguardanti gli interventi di manutenzione dei balconi da considerarsi di propriet esclusiva del titolare del balcone, per il combinato delle posizioni giurisprudenziali e dottrinali pi recenti evidenziate in questa sede - che attribuiscono il frontalino al balcone aggettante di cui fa parte - ne scaturisce che l Amministratore di Condominio deve muoversi con cautela, relativamente ad operazioni manutentive di tale tipo, intervenendo solo dopo espressa richiesta del proprietario del balcone, per il cui frontalino si verifica il distacco di intonaci. Analogo discorso pu essere sostenuto per i frontalini dei balconi incassati (inseriti, cio, nella struttura portante dellEdificio e che non si protendono nel vuoto), che sono di competenza del proprietario soprastante e quello sottostante, andandosi ad applicare, per analogia, lart.1125 c.c. (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637) per via della contemporanea funzione di separazione delle due propriet (nel senso verticale), di copertura e di sostegno. Roma, 01/03/2012 Dott. Marco Venier

ANACI ( Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari)


CASSAZIONE CIVILE, Sez. II 16.02.2012 n. 2241 : I rivestimenti, il frontalino e la parte inferiore dei balconi aggettanti sono comuni se sinseriscono nel prospetto delledificio rendendolo gradevole. Dettagli Categoria principale: Condominio Categoria: Balconi Scritto da Edoardo Riccio Visite: 2517 In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalit dei condomini, i balconi "aggettanti", costituendo un "prolungamento" della corrispondente unit immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi "aggettanti" si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO I sigg. F. ( M., E., S., P., G., I., A.) convenivano in giudizio, davanti al Tribunale di Roma, il Condominio di viale (...), per ivi sentirlo condannare al pagamento delle spese necessarie per il consolidamento e la rimessa in pristino del frontalino di un balcone dell'appartamento di propriet di essi attori e del relativo sottobalcone. Si costituiva il condominio in persona del suo amministratore pro tempore, contestando la domanda avversaria e deducendo la responsabilit esclusiva dei proprietari in ordine alle opere di cui si dice. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 19378 del 2001, rigettava la domanda degli attori. Avverso la suddetta sentenza, interponevano appello i sigg. F., censurando la decisione impugnata ed insistendo per l'accoglimento della domanda rigettata dal primo Giudice. Si costituiva in giudizio il Condominio contestando le deduzioni avversarie e sollecitando l'integrale conferma della sentenza impugnata. La Corte di Appello di Roma, con sentenza n. 2011 del 2005, rigettava l'appello proposto dai sigg. F., condannava in solido i suddetti appellanti all'integrale rifusione delle spese del secondo grado di giudizio in favore del Condominio appellato. A sostegno di questa decisione, la Corte romana, osservava:

a) che i balconi di un edificio condominiale strutturalmente non necessari per l'esistenza del fabbricato e non destinati all'uso o al servizio di esso, in linea generale, costituivano parte integrante dell'appartamento di pertinenza come prolungamento del piano e non rientravano tra le parti comuni ex art. 1117 c.c.; b) che come ha evidenziato la CTU il deterioramento dell'intonaco del balcone di pertinenza degli appellanti era palesemente originata dalla progressiva infiltrazione delle acque meteoriche e quindi imputabile alla insufficiente manutenzione del balcone da parte dei proprietari. La cassazione della sentenza n. 2011 del 2005 della Corte di Appello di Roma, stata chiesta dai sigg. F., con ricorso affidato a due motivi. Il Condominio di Viale (...) ha resistito con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. I sigg. F. ( E., S., P., G., A.) denunziano: a) con il primo motivo la nullit della sentenza per errore in giudicando. Secondo i ricorrenti: 1) Il Tribunale prima, e la Corte di Appello, dopo, non hanno tenuto in considerazione quanto era stato rilevato dal CTU, il quale aveva distinto le spese delle opere eseguite per la parte del frontalino del balcone (come spese del Condominio) dalle spese per le opere di ripristino del sottobalcone (come spese a carico della proprietaria dell'appartamento; 2) l'affermazione secondo la quale i frontali del balcone erano estremamente semplici ed uniformi tale da essere privi di qualsivoglia rilevanza architettonica, rappresenta una considerazione priva di un valore tecnico professionale; 3) che a causare il distacco dell'intonaco del sottobalcone e quindi del frontalino, sia stata la progressiva infiltrazione delle acque meteoriche solo un'ipotetica causa dell'origine del danno ma non stata provata n il CTU ne ha dato conferma. b) con il secondo motivo: la nullit della sentenza per violazione e falsa applicazione delle norme di diritto. Ritengono i ricorrenti che la Corte di Appello di Roma nell'applicare l'art. 1117 cod. civ. non ha tenuto conto: a) dell'orientamento della giurisprudenza secondo cui "mentre il balcone e il terrazzo appartengono in modo esclusivo all'unit immobiliare corrispondente gli elementi situati al di sotto del balcone sono oggetto di propriet comune; b) voler ritenere il contrario condurrebbe, inevitabilmente, all'"anarchia condominiale"; c) che i panelli o i frontali dei balconi oltre che a garantire l'integrit architettonica dell'edificio, assolvono l'ulteriore funzione di riparo degli agenti atmosferici;

d) l'interpretazione estensiva dell'art. 1117 cod. civ.; non lascia dubbi circa l'appartenenza di detti frontalini al disposto normativo suddetto. 1.1. Entrambi i motivi possono essere esaminati congiuntamente per l'innegabile connessione che esiste tra gli stessi tale che il secondo appare una specificazione del primo, ed entrambi sono infondati e non possono essere accolti per le ragioni di cui si dir. 1.1.a). Intanto, entrambi questi motivi, in buona sostanza, non denunciano una violazione di legge o un'errata applicazione dei principi giuridici, ma sollecitano una nuova e diversa valutazione delle prove acquisite in giudizio e, soprattutto, una nuova valutazione dell'elaborato peritale, ovvero un nuovo giudizio di merito, inibito al Giudice di legittimit. 1.1.b). A ben vedere, non ha pregio l'affermazione del ricorrente secondo cui la Corte di merito non avrebbe tenuto conto di quanto affermato o evidenziato dal CTU, atteso che le valutazioni giuridiche espresse (indebitamente) dal CTU nel proprio elaborato peritale, non solo non vincolano il giudicante, ma non escludono l'obbligo di questi di formulare una nuova valutazione, anche quando reputa quelle valutazioni corrette non potendo limitarsi a richiamarle. Non vi dubbio, per altro, che dalla logica del sistema, si evince che la CTU non un mezzo di prova, , invece, soltanto uno strumento di eterointegrazione della conoscenza specialistica del giudice. 1.1.c) Pertanto, non ha errato, la Corte di merito, nel disattendere la relazione del CTU e nell'aver considerato che la stessa, unitamente alle riproduzioni fotografiche avesse evidenziato che il balcone, oggetto di causa presentasse le caratteristiche di un balcone "aggettante" e, pertanto, quelli di un elemento accidentale e non portante della struttura del fabbricato e che i frontali degli stessi non assolvessero ad una funzione ornamentale o architettonica dell'immobile. 1.2.a). La Corte di merito non ha, neppure, errato nell'indicare i criteri per imputare, al condomino o al condominio, la spesa per la riparazione dei frontalini del balcone, e, nel caso in esame, per aver imputato la relativa spesa al condomino, atteso che, in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalit dei condomini, i balconi "aggettanti", costituendo un "prolungamento" della corrispondente unit immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi "aggettanti"si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s'inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ipotesi non ricorrente nel caso in esame). E, di pi, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell'ipotesi di strutture completamente "aggettanti" - in cui pu riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non pu parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, n, quindi, di presunzione di propriet comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

1.2.b). Tuttavia, va evidenziato che affermare che i balconi "aggettanti" i rivestimenti, nonch gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore degli stessi, quando non si inseriscono nel prospetto dell'edificio e non contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, appartengono in via esclusiva al proprietario dell'unit immobiliare cui si riferiscono, non significa che nel ripristino di questi beni (balconi comprensivi dei frontalini) il condomino sia libero di modificare l'estetica, la simmetria e il colore della facciata dell'edificio. In definitiva, il ricorso va rigettato e i ricorrenti condannati al pagamento delle spese del giudizio di cassazione cos come verranno liquidate con il dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso, e condanna i ricorrenti, in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 2000,00, oltre Euro 200,00 per esborsi e, oltre, spese generali ed accessori come per legge.