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RECUPERO SOTTOTETTO PORPORA 161

RECUPERO
SOTTOTETTO
PORPORA +,+

Proposta di recupero del sottotetto a scopi abitativi



Il seguente documento ha lo scopo di proporre un adeguata contropartita commisurata
all’operazione della cessione dei solai in Via Porpora 161, Il recupero di un sottotetto ha
numerosi vantaggi e permette di aumentare il valore dell’immobile.
RECUPERO SOTTOTETTO PORPORA 161

Sommario
PROPOSTA IMMOBILIARE ................................................................................... 2
PROGETTO RIQUALIFICAZIONE SOTTOTETTO ...................................................... 2
Prefazione .................................................................................................................. 3
Proprietari sottotetti ................................................................................................................... 3
Identificazione catastale ............................................................................................................. 3

Riqualificazione a scopo abitativo Scala A .................................................................. 4


Riqualificazione a scopo abitativo Scala B .................................................................. 5
Diritto di prelazione e scontistica per tutti i proprietari di via Porpora 161 ................. 7
Operazione di scambio ............................................................................................... 7
Criticità ...................................................................................................................... 7
Vantaggi per i proprietari dei sottotetti...................................................................... 7
Modalità Vendita Sottotetti ..................................................................................... 10
Considerazioni finali ................................................................................................. 11

Studio Fenaia Via Pacini 72 Milano


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RECUPERO SOTTOTETTO PORPORA 161

PROGETTO RIQUALIFICAZIONE
SOTTOTETTO

PROPOSTA
IMMOBILIARE
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RECUPERO SOTTOTETTO PORPORA 161

Prefazione
L’area del sottotetto presente in entrambi gli stabili di via Porpora
161, essendo di circa 326 mq permette il recupero a scopo abitativo. A
seguito di sopralluoghi effettuati dall’investitore e costruttore, si è
deciso di fare una proposta di acquisto, per ricavarci degli
appartamenti mansardati da poi rivendere.
Proprietari sottotetti
L’offerta è specificatamente rivolta ai proprietari attuali dei sottotetti
presenti in entrambe le scale, uno studio preliminare, è ancora al
vaglio per la fattibilità dell’opera, ma una pre-analisi ha verificato che
ci sono i presupposti tecnici per realizzare l’opera. L’assemblea
condominiale ha dato parere positivo, per quanto riguardava i lavori
negli spazi condominiali, come il rifacimento del tetto e l’installazione
dell’ascensore.
Identificazione catastale
Sono stati individuati al catasto e tramite rogito i proprietari
interessati all’operazione, i quali cederanno la loro proprietà a fronte
di una serie di benefici e contributi economici che vedremo nello
specifico, nelle pagine seguenti.

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Riqualificazione a scopo abitativo Scala A


Non tutti i proprietari sono stati ancora individuati, e non abbiamo ancora la disponibilità a
cedere la quota di proprietà degli intestatari dei sottotetti, quindi momentaneamente è
sospesa la progettazione, dei lavori, in quanto si procederà prima con la scala B.

La decisione di procedere dovrà essere fatta in tempi brevi, ovviamente i lavori di


ristrutturazione in cambio della proprietà necessaria al sopralzo dovranno essere riformulati,
quindi rimane per ora valida solo l’opzione per la scala B.

Il corpo interno, identificato come scala A, sopralzando il tetto, potranno essere costruite 6
nuove unità immobiliari termo-autonome. in cambio della cessione della totalità dei solai siti
al sesto piano dello stabile (particella catastale 306)

Affinché sia propedeutico alla vendita e ci sia la possibilità di rinnovare e mettere in sicurezza
tutto lo stabile saranno realizzate le seguenti migliorie:

- un nuovo tetto coibentato


- nuovo ascensore esterno con sbarco all’interpiano, posizionato nel cortile al di là
della scala B, identificato alla particella 303,
- Rifacimento del cortile e della portineria condominiale e cantina scala A

Nello specifico la nostra impresa si farà totale carico della realizzazione del tetto e
dell’ascensore, mentre concorrerà al 100% per i costi di rifacimento delle facciate. Gli inquilini
delle nuove unità immobiliari realizzate al sesto piano, avranno l’utilizzo gratuito
dell’ascensore, mentre tutti gli altri inquilini potranno usufruirne, pagando una quota
proporzionale al piano.

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Riqualificazione a scopo abitativo Scala B


Il corpo interno, identificato come scala B, sopralzando il tetto, potranno essere costruite 6
nuove unità immobiliari termo-autonome. in cambio della cessione della totalità dei solai siti
al sesto piano dello stabile (particella catastale 306)

Affinché sia propedeutico alla vendita e ci sia la possibilità di rinnovare e mettere in sicurezza
tutto lo stabile saranno realizzate le seguenti migliorie:

- un nuovo tetto coibentato


- nuovo ascensore esterno con sbarco all’interpiano, posizionato nel cortile al di là
della scala B, identificato alla particella 303,
- le 3 (tre) nuove facciate rimaste da rifare
- Monolocale condominiale da ristrutturare completamente

Nello specifico l’impresa si farà totale carico della realizzazione del tetto e dell’ascensore,
mentre concorrerà al 100% per i costi di rifacimento delle facciate della scala B. Gli inquilini
delle nuove unità immobiliari realizzate al sesto piano, avranno l’utilizzo gratuito
dell’ascensore, mentre tutti gli altri inquilini potranno usufruirne, pagando una quota
proporzionale al piano.

Compresa in tale offerta ci sarà l’accollo da parte nostra di tutti gli oneri di urbanizzazione
comunale che saranno sanciti dagli uffici tecnici preposti, nonché tutte le competenze
tecniche che di seguito elenchiamo per vostra maggior chiarezza:

- progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva


- redazione di tutte le pratiche edilizie che si renderanno necessarie, compreso calcolo
oneri
- assistenza al cantiere e direzione lavori
- progettazione e direzione lavori strutturale
- progettazione termotecnica
- progettazione acustica
- aggiornamento catastale
- redazione di certificati energetici delle nuove unità realizzate
- attività di coordinamento con l’amministrazione e i condomini in tutto l’iter tecnico-
burocratico

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Diritto di prelazione e scontistica per tutti i proprietari di via


Porpora 161
Il costruttore si riserva di offrire un diritto di prelazione in ambito immobiliare, ossia il diritto
ad essere preferiti rispetto a terzi, o ad avere rispetto ad essi la priorità, a parità di condizioni
in un'operazione immobiliare.
all’acquisto ai proprietari attuali nello stabile in via Porpora 161, la proposta prevede anche
uno sconto del 10% sul prezzo di listino se acquistato in fase di progettazione. prelazione in
ambito immobiliare, ossia il diritto ad essere preferiti rispetto a terzi, o ad avere rispetto ad essi
la priorità, a parità di condizioni in un'operazione immobiliare.

Operazione di scambio
Mentre il costruttore si impegna a realizzare quanto scritto sopra, ai proprietari dei solai è
offerto il ricavo del subentro all’ascensore dei condomini che lo richiederanno, oltretutto
all’uso gratuito, e la proposta affinchè possa essere equa è pensabile, disporre di tre anni di
esenzione dalle spese condominiali ordinarie e straordinarie.

Criticità
Si sottolinea qui sotto, alcune criticità presenti che potrebbero metter a rischio l’operazione

Scala A
• Presenza di proprietà confiscate dallo stato (da verificare)

Scala B
• Consenso pilastri di appoggio su superficie non condominiale per ascensore
Ovviamente ci dovrà essere la maggioranza su tutte le delibere a favore del rialzo

Vantaggi per i proprietari dei sottotetti


Il vantaggio è sicuramente di rivalutazione commerciale, fino a un massimo del 20% con i
prezzi attuali di mercato in questa zona, oltretutto l’aggiunta dell’ascensore come opera di
rinnovamento, permette in un futuro di poter essere appetibile la proprietà sul mercato, e
quindi di seguire i trend economici di vendita, oltre alla maggiore celerità di ricollocamento
per quanto riguarda l’affitto .Tre anni di esenzione dalle spese condominiali straordinarie e
ordinarie, permette un bel risparmio, questa è una proposta che dovrà ancora essere
sottoposta agli altri condomini, ma è un sistema equo per rifondere la cessione del solaio. Le
facciate rifatte insieme ai corridoi fanno si che in un tempo breve viene sistemato tutto ciò
che da anni non era stato manutenuto, e permette un ulteriore riqualificazione dello stabile
con un adeguamento dei prezzi dell’immobile, oltre alla cancellazione del degrado che
attanaglia lo stabile da oltre vent’anni.

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Condominio Costruttore

Monolocale

2 Facciate

Sottotetto
Ascensore
Delibera su Spazi
comuni Tetto

Bilanciamento scambio tra condomini e costruttore

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Ascensore

Pavimentazione
corridoi

Ristrutturazione
facciate

Tetto

Dopo 4ine lavori la rivalutazione immobiliare di mercato è


stimata del 89% al ;9%

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Proprietari Condomini
Sottotetto

Monolocale

Tetto
Subentro Ascenso
re
Ascensore
3 anni Esenzione
Facciate

Bilanciamento tra I condomini e i proprietari del solaio.




Modalità Vendita Sottotetti

Ogni proprietario dovrà rogito carta identità e codice fiscale, chi non è coniugato, certificato
stato libero altrimenti estratto di matrimonio, per la procura all’amministratore.

Notaio Grimaldi Piazza Don Mapelli 75, Sesto San Giovanni (Mi).

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RECUPERO SOTTOTETTO PORPORA 161




Considerazioni finali

Per concludere il condominio con la cessione delle proprietà nel sottotetto ottiene in cambio
la ristrutturazione della facciata frontale e retro, inoltre il tetto rifatto, e l’installazione di un
ascensore con sbarco interpiano. L’operazione per ora è fattibile solo per la Scala B, inoltre
non siamo ancora in possesso del consenso relativo ai pilatri dell’ascensore della scala B,
perché poggeranno in un cortile non di proprietà di Via Porpora 161.

Attualmente manca solo un proprietario non identificato nella scala B, rimaniamo ad


attendere di terminare la ricerca, dopo aver visionato i rogiti dei proprietari della scala B.

La scala A invece ha molti proprietari non ancora individuati ma anche tre nominativi non
presenti nel condominio, quindi con il catasto non aggiornato al nuovo proprietario.

I proprietari condomini, avranno una riduzione delle spese condominiali, a seguito della
ricalibratura millesimale, che porterà a un decremento delle quote di proprietà, nonché
subentrare all’uso dell’ascensore ad un prezzo agevolato.

Complessivamente tutti questi elementi condurranno l’intero stabile di via Porpora 161 ad un
incremento del valore immobiliare di mercato di ciascuna unità

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