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Corso: Fondamenti di economia ed estimo civile Docente: prof.

Bassi Andrea

Valutazione economica di un progetto in fase preliminare

Documentazione a cura di: Benedetto Antonio (matr 775903) Conti Luca (matr 772272)

A.A. 2011-12
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INDICE DEI CONTENUTI

1) Definizione del progetto da stimare.......................................................................................... 3 2) Struttura della documentazione ................................................................................................ 3 2.1) Valutazione della parte non interrata relativa ai 5 piani f.t. .............................................. 4 2.1.1) Note sullattendibilit del preventivo sommario......................................................... 4 2.1.2) Costo di costruzione della parte relativa ai 5 piani f.t. (C.C.F.T.).............................. 5 2.2) Valutazione della parte interrata relativa ai parcheggi ..................................................... 6 2.2.1) Note sullattendibilit del preventivo sommario......................................................... 6 2.2.2) Costo di costruzione della parte relativa ai parcheggi (C.C.P.) ................................ 7 2.3) Calcolo del costo totale....................................................................................................... 8 3) Bibliografia .................................................................................................................................. 8

1) Definizione del progetto da stimare


Valutare attraverso un preventivo sommario il costo di costruzione di un edificio residenziale di 10 unit immobiliari di 100 mq ciascuna di s.l.p. su 5 piani f.t. oltre ad un parcheggio interrato di 2 piani per complessivi 16 posti auto, in Milano in zona semiperiferica.

2) Struttura della documentazione


Date le caratteristiche dellopera di cui effettuare il preventivo sommario, si ritiene utile suddividere tale valutazione in tre distinte parti, caratterizzate da specifiche molto differenti. A questo proposito, la valutazione del costo sommario dellopera viene cos distinta: 1) valutazione economica della parte non interrata relativa ai 5 piani f.t.; 2) valutazione economica della parte interrata relativa ai parcheggi; 3) valutazione del costo di realizzazione totale dellopera.

2.1) Valutazione della parte non interrata relativa ai 5 piani f.t.


Per effettuare la valutazione economica della parte non interrata relativa ai 5 piani fuori terra, viene preso in considerazione il seguente progetto tratto dal volume Costi per tipologie edilizie: CATEGORIA INTERVENTO PERIODO DI COSTRUZIONE PROVINCIA Descrizione Edilizia residenziale Palazzina residenziale 2005 Brescia L'intervento ha interessato la realizzazione di due edifici di nuova costruzione costituiti da 2 piani fuori terra adibiti ad alloggi (3 per piano) e un piano interrato adibito ad autorimesse, cantine e locali di servizio. La pianta degli edifici di tipo rettangolare. L'accesso ai piani di ogni edificio avviene tramite un corpo scale situato in posizione centrale rispetto alla pianta dell'edificio. L'accesso carrabile al piano seminterrato avviene attraverso una rampa comune situata tra i due corpi di fabbrica.

COSTI PARAMETRICI INDICE s.l.p. volume 884,41 /mq 245,02 /mc

2.1.1) Note sullattendibilit del preventivo sommario


Per quanto riguarda lattendibilit della valutazione economica preliminare basata su tale progetto di riferimento, necessario fare le seguenti osservazioni: Il progetto di riferimento stato realizzato nella provincia di Brescia; probabilmente la differente locazione rispetto a quella del progetto da stimare pu influenzare lattendibilit della valutazione sommaria, in quanto possibile che i costi di costruzione a Milano in zona semiperiferica siano pi alti che quelli che si sosterrebbero nella provincia di Brescia. Inoltre il progetto di riferimento risale al 2005, perci fortemente probabile che i costi ad oggi subirebbero un rialzo non indifferente a causa del periodo trascorso dal 2005 ad oggi (2011). A questo proposito, il costo parametrico indice viene attualizzato attraverso i 4

coefficienti di adeguamento ISTAT. Tale operazione viene eseguita moltiplicando il costo parametrico relativo al progetto di riferimento, per il coefficiente di adeguamento ISTAT relativo allanno di realizzazione dello stesso (in questo caso il 2005), ottenendo appunto il costo parametrico attualizzato (CPA): CPA = COSTO PARAMETRICO COEFF. ISTAT 2005 COSTI PARAMETRICI INDICE ATTUALIZZATI (CPA) s.l.p. volume 969,31 /mq 268,54 /mc (884,41 /mq 1,096) (245,02 /mc 1,096)

Tale valore calcolato verr utilizzato per effettuare il preventivo sommario della parte non interrata. Ledificio del progetto di riferimento si estende per numero 2 piani f.t.; Dato che ledificio del progetto da stimare si estende per numero 5 piani f.t. (pi del doppio rispetto a quello di riferimento), i costi effettivi potrebbero variare sensibilmente, in quanto noto che, dalle specifiche del progetto di riferimento, i costi relativi alle opere strutturali sono i pi incisivi sul costo totale (ne impegnano circa il 14%), la realizzazione delle opere strutturali necessarie a sostenere 5 piani f.t. potrebbe coinvolgere un aumento considerevole dei costi (rispetto a quelli necessari per la realizzazione di soli 2 piani f.t.). Per quanto riguarda le condizioni climatiche della zona e le caratteristiche del terreno, non vi sono note da evidenziare, in quanto le condizioni climatiche generali (livelli medi di precipitazione ecc) sono molto simili in entrambe le zone interessate (quella del progetto di riferimento e quella del progetto da stimare). Non vi sono note da aggiungere anche per quanto riguarda le condizioni del terreno, che si considera pianeggiante in entrambi i casi.

Le osservazioni appena fatte sono di fondamentale importanza per lattendibilit del preventivo sommario, in quanto per essere effettivamente preso in considerazione in unipotetica realizzazione reale del progetto (come strumento di progettazione economica preventiva), questo andrebbe modificato tenendo in considerazione le differenze sostanziali sopra elencate tra il progetto di riferimento e quello a cui esso si riferisce, che potrebbero incidere in maniera considerevole sul costo finale.

2.1.2) Costo di costruzione della parte relativa ai 5 piani f.t. (C.C.F.T.)


Considerato che la definizione del progetto da stimare permette di ricavare esclusivamente lestensione della s.l.p. (e non il volume delledificio), si decide di effettuare la valutazione sommaria attraverso un parametro relativo alla superficie: C.C.F.T. = CPA (/mq) VALORE SUPERFICIE (mq) C.C.F.T. = 969,31 /mq (100 mq 10) = 969.310

2.2) Valutazione della parte interrata relativa ai parcheggi


Per effettuare la valutazione economica preliminare (preventivo sommario) della parte interrata relativa ai parcheggi, si prende in considerazione il seguente progetto preso dal volume Costi per tipologie edilizie: CATEGORIA INTERVENTO PERIODO DI COSTRUZIONE PROVINCIA Descrizione Opere di urbanizzazione Autorimessa interrata 2005 MIlano L'intervento ha interessato la realizzazione di un'autorimessa interrata in ambito urbano, con due piani interrati e il piano terra adibito a parcheggio scoperto, collegati tra loro mediante rampa carrabile, due corpi scala e un blocco ascensori. La capienza dell'autorimessa di 66 posti auto per piano, per un totale di 198 posti auto (di cui 132 al coperto e 66 all'aperto). Le dimensioni in pianta dell'autorimessa sono di 67,5 x 30,5 m, con altezza media di piano di 250 cm; la struttura verticale in c.a. gettato in opera mentre i solai sono stati realizzati in lastre tipo predalles prefabbricate, con getto superiore in cls. La pavimentazione del piano terra in conglomerato bituminoso. Perimetralmente ai muri del piano interrato stata realizzata un'intercapedine di circa 150 cm, chiusa superiormente con grigliati in acciaio zincato. L'intervento ha inoltre previsto la delimitazione dell'area a quota +0,00 m con recinzione in rete metallica su muretto in cls.

COSTI PARAMETRICI INDICE s.l.p. volume per posto-auto 520,30 /mq 172,49 /mc 11.848,79 /p.auto

2.2.1) Note sullattendibilit del preventivo sommario


A differenza del preventivo fatto per la parte non interrata (punto 1), la valutazione sommaria della parte interrata relativa ai parcheggi considerevolmente attendibile in quanto il progetto di riferimento presenta caratteristiche molto affini a quelle del progetto da valutare, come: 6

- zona di costruzione coincidente; lautorimessa relativa al progetto di riferimento stata progettata per essere costruita a Milano, proprio come il progetto in questione; - numero di piani interrati coincidente; lautorimessa presa come riferimento costituita da numero 2 piani interrati, proprio come lautorimessa in esame. Lunica sottile differenza che lautorimessa di riferimento costituita da un piano aggiuntivo di parcheggi situato al piano terra (che lautorimessa in esame non possiede); proprio per questo motivo i costi unitari relativi al singolo posto-auto situato al piano terra saranno presumibilmente inferiori a quelli relativi ad un posto-auto sotterraneo. A questo proposito andrebbero distinti due casi: - se il costo relativo al posto-auto situato al piano terra fosse di poco inferiore a quello relativo al posto-auto sotterraneo (per ipotesi non meno di del costo di quello sotterraneo), il preventivo sommario si potrebbe considerare totalmente attendibile (si registrerebbe al massimo un difetto rispetto al costo reale dell8,3% circa); - altrimenti se il costo relativo al posto-auto situato al piano terra fosse di molto inferiore a quello relativo al posto-auto sotterraneo (per ipotesi, di quello sotterraneo o meno), il preventivo potrebbe non essere pi cos attendibile, registrando un difetto della valutazione sommaria effettuata rispetto al costo reale almeno dell8,3%. Lunica eccezione da considerare sullattendibilit del preventivo sommario che, dato che il parcheggio di riferimento, da progetto, pu contenere un numero molto superiore di auto per piano rispetto a quello da valutare (66 posti-auto per piano, rispetto a 8), la differenza notevole di scala potrebbe determinare un aumento del costo effettivo di costruzione del parcheggio in esame rispetto a quanto valutato nel preventivo sommario, proprio a causa di questo fattore. Anche in questo caso, come quanto fatto per la valutazione della parte non interrata, si reputa necessario provvedere allattualizzazione dei costi parametrici indice secondo i coefficienti di adeguamento ISTAT: COSTI PARAMETRICI INDICE ATTUALIZZATI (CPA) s.l.p. volume per posto-auto 570,25 /mq 189,05 /mc 12.986,27 /p.auto (520,30 /mq 1,096) (172,49 /mc 1,096) (11.848,79 /p.auto 1,096)

Le osservazioni fatte sono molto importanti per poter considerare il preventivo attendibile, in particolare la nota riguardante il costo del parcheggio al piano terra rispetto a quello sotterraneo e quella relativa alla differente capienza del singolo piano.

2.2.2) Costo di costruzione della parte relativa ai parcheggi (C.C.P.)


Considerato che la definizione del progetto da valutare permette di ricavare esclusivamente il numero di posti auto dellautorimessa (e non il volume o la superficie occupata), si decide di effettuare la valutazione economica preliminare attraverso un parametro indice relativo al numero di posti auto: 7

C.C.P. = CPA (/p.auto)* NUM POSTI AUTO (p.auto) C.C.P. = 12.986,27 /p.auto 16 p.auto = 207.780,32 * Il parametro indice relativo al posto-auto comprende gi tutti gli elementi legati allautorimessa: spazi di manovra, rampe di accesso, scale, ascensori

2.3) Calcolo del costo totale


Il costo di costruzione totale dellopera viene calcolato sommando il costo di costruzione della parte relativa ai 5 piani f.t. (C.C.F.T.) e il costo di costruzione della parte interrata relativa ai parcheggi (C.C.P.):

CCtot = C.C.F.T. + C.C.P. CCtot = 969.310 + 207.780,32 = 1.240.090,32


Si ribadisce che il costo di costruzione totale ottenuto deve essere preso in considerazione tenendo presenti tutte le note sullattendibilit evidenziate nella documentazione.

3) Bibliografia
I progetti di riferimento per realizzare il preventivo sommario sono stati estratti dal volume: Costi per tipologie edilizie editore Maggioli