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CLAUSOLE COMPRAVENDITA

NOTARES

PROTOLLO ATTO Repertorio N. * Raccolta N. ***


Repertorio N. * la natura del negozio in concreto posto in essere dalle parti)

Raccolta N. ***

INTITOLAZIONE ATTO (non indispensabile, ma opportuna. Non decisiva al fine di individuare REPUBBLICA ITALIANA (obbligatoria in maiuscolo ex art 51 LN. Non sanzionata la mancanza
eventuale)

Il giorno * mese * anno ** (per esteso), Roma alla Via Aurelia 619, nei locali di ****[1].

in

[1] Inserire Data e Locus Loci (Comune di stipula): sanzione NULLITA. La mancanza della Via non motivo di nullit, ma di sanzionabilit per il Notaio.

COMPARIZIONE DEL NOTAIO E DELLE PARTI


Innanzi a me Romolo Romani, Notaio con sede in Roma, con studio ivi alla Via ***, iscritto al Ruolo dei Distretti Notarili Riuniti di Roma, Velletri e Civitavecchia,
(ove occorra[2]) assistito dai signori:
DATI ANAGRAFICI DEI TESTIMONI SENZA CODICE FISCALE

SONO PRESENTI NomeCognome [3], luogo, data di nascita [4], residenza[5] e codice fiscale[6].

[3] La menzione della condizione non pi richiesta dalla legge notarile ma resa opportuna alla luce della normativa antiriciciclaggio. Su richiesta della parte o per evitare casi di omonimia si possono aggiungere anche titoli accademici od onorificenze, non anche i titoli nobiliari, non pi riconosciuti costituzionalmente in Italia. [4] (il solo mese opportuno venga indicato per esteso: es 10 maggio 1968) [5] E possibile inserire anche il domicilio (sede principale dei propri affari o interessi), ma il dato della residenza (dimora abituale) pi stabile e acquisibile dallanagrafe. [6] Il codice fiscale richiesto ai soli fini della registrazione e della pubblicit nei RR II e Reg Imprese. Non richiesto per rappresentante, n per testimoni.

[2] TESTIMONI
La regola diventata la NON

NECESSITA

della assistenza dei testimoni, ecco perch non occorre pi la menzione della rinunzia ai

testi.
Restano necessari nei seguenti casi tassativi: 1) atti particolarmente INCISIVI quanto ai loro effetti patrimoniali/soggettivi sulla sfera negoziale della parte; 2) Parti che non sappiano o possano leggere e/o scrivere; 3) Richiesta del Notaio o di una delle parti

1) ATTI CHE RICHIEDONO LA PRESENZA DEI TESTI


donazione diretta; donazione remuneratoria; donazione liberatoria;
alla donazione indiretta, in contrario, si applicano le norme della donazione sostanziali, non anche quelle formali.; prudenzialmente preferibile nei negozi MISTI cum donatione (non essendo possibile per

Notaio stabilire la prevalenza quantitativa di volta in volta della componente gratuita su quella onerosa)

procura a donare (sarebbero rinunziabili in quella ad accettare una donazione). Se la


procura proviene dallestero, la stessa sar valida anche se per scrittura privata, se ed in quanto tale sia considerata secondo la legge dello Stato di provenienza.

convenzioni matrimoniali;

dissimulato sia una donazione; rinunzia traslativa (non abdicativa) a titolo gratuito; non necessari nei negozi gratuiti
negozi simulati, ove quello

non donativi (es cessione gratuita al Comune di opere di urbanizzazione)

testamento pubblico; verbale di pubblicazione testamento olografo/segreto; non richiesta


espressamente per la

registrazione del testamento pubblico.

inventari di tutela (non anche di eredit). Qui i testi possono essere anche
parenti/amici.

2) Parti che non sappiano o possano legg/scrivere


Negli atti in cui anche una sola parte non sappia o

non possa

leggere o scrivere.
La presenza dei testimoni anche quando, pur sapendo leggere e scrivere la parte sia solo IMPOSSIBILITATA a SOTTOSCRIVERE, prima considerata opportuna, adesso, con la nuova formulazione dellarticolo 48 LN necessaria). Quindi: Se non sa leggere n scrivere (come analfabeta, straniero che non conosce litaliano) n pu leggere ( cieco) ancorch sappia FIRMARE ovvero abbia imparato a leggere in BRAILLE

Se, pur sapendo leggere e scrivere, non scrivere/firmare (braccio rotto)

pu

Se, infine, sa leggere e scrivere ma firma con difficolt, opportuna la menzione di tale circostanza negli atti tra vivi, vivi necessaria in quelli di ultima volont. In tal caso comunque la parte sottoscriver latto.
Leventuale mancata sottoscrizione dellatto non motivata da difficolt culturali o fisiche oggettive, viene interpretata dalla Giurisprudenza come mancata approvazione dello stesso, con la conseguenza della sua nullit.

3) RICHIESTA DI UNA PARTE/NOTAIO


Tutte le volte in cui il Notaio o una delle parti ne chieda volontariamente lassistenza (ad es al fine di precostituirsi un mezzo di prova)

Requisiti dei testimoni:


POSITIVI cittadini italiani (o stranieri che comprendano litaliano e che risiedano in Italia); maggiori di et, aventi capacit di agire; saper o poter sottoscrivere; NEGATIVI non essere cieco, sordo o muto; Non coniuge di alcuna delle parti, n parenti o affini del Notaio o delle parti fino al 3grado;

IDENTITA A MEZZO FIDEFACIENTI


Gli stessi devono essere personalmente conosciuti dal Notaio e non sarebbe di ostacolo il loro essere ciechi, sordi, muti o parenti delle parti/Notaio o di non saper sottoscrivere.

Essi non devono presenziare allintera lettura dellatto. Possono pertanto rendere la dichiarazione di conoscenza della parte, sottoscrivere la stessa in quel punto (o dichiarare di non poterlo fare) ed allontanarsi. Di tutto ci il Notaio deve fare menzione nellatto. La stessa persona pu svolgere al medesimo tempo le funzioni di fidefaciente e testimone (avendone i requisiti) non anche di interprete.

CLAUSOLE FIDEFACIENTI
FIDEFACIENTI TESTIMONI. Dell' identit personale dei costituiti mi rendono certo i suindicati testimoni, assunti anche quali fidefacienti, in quanto da me personalmente conosciuti. FIDEFACIENTI non TESTIMONI. Dell' identit personale dei costituiti mi rendono certo i signori: AA BB assunti quali fidefacienti, in quanto da me personalmente conosciuti. FIDEFACIENTI che si allontanano dopo lidentificazione. Resa la dichiarazione di cui innanzi i fidefacienti a questo punto, prima di allontanarsi, appongono qui di seguito la propria sottoscrizione (ovvero dichiarano di non poter sottoscrivere in quanto analfabeti).

COMPARIZIONE DEL COADIUTORE DEL NOTAIO

Innanzi a me dr ****, coadiutore del Notaio Romolo Romani, con sede in Roma, iscritto al Ruolo dei Distretti Notarili Riuniti di Roma, Velletri e Civitavecchia, tale nominato con
provvedimento del Presidente del Consiglio Notarile di * in data ***.

IDENTITA PERSONALE TIPO[1]


Dell identit personale dei costituiti, (eventualmente: cittadini italiani o **(2) (eventualmente: che dichiarano di ben conoscersi tra di loro (3) io Notaio sono certo. [1] Il mancato ACCERTAMENTO della identit delle parti rende latto nullo. La mancata menzione della relativa attivit di
accertamento determina la sola esposizione del Notaio alla sanzione della ammenda. (2) Inserire cittadinanza nei soli atti COSTITUTIVI e MODIFICATIVI DI SOCIETA . (3) Il Notaio che abbia identificato il soggetto con la consegna di un solo documento di identit (anzich due) stato dalla Cassazione del 2004 e 2005 esonerato da responsabilit nella misura in cui le parti avessero altres dichiarato di conoscersi tra loro .

DICHIARAZIONI AI FINI DEL diritto di FAMIGLIA e dellarticolo 2659[1] C.C Preliminarmente, ai sensi e per gli effetti delle disposizioni in materia di Diritto di Famiglia, le parti dichiarano: - di essere ****; [1] Si ricorda che le menzioni in oggetto sono richieste ai soli fini della trascrizione, non anche della iscrizione.

IPOTESI BENE PERSONALE ex 179 lettere b) f) ed a) DA ALIENARE di essere coniugato in regime di comunione legale dei beni, ma che il cespite di cui disporr con il presente atto ha natura personale, ai sensi dell'art.179 - lett. b) c.c., per averlo acquistato in virt di successione (o donazione) come sar meglio precisato in prosieguo; lett. f) c.c., per averlo acquistato con il ricavato dalla vendita (o con lo scambio) di beni personali, con l'intervento del proprio coniuge ai sensi dell'ultimo comma del citato articolo;

IPOTESI BENE PERSONALE ex 179 lettera a) DA ALIENARE


lett. a) c.c. per averlo acquistato in data antecedente al termine del 20 settembre 1975 (ovvero in data antecedente al matrimonio), e per non aver, inoltre, effettuato entro la data del 15 gennaio 1978 alcuna convenzione matrimoniale di scelta del regime di separazione dei beni, n successivamente, alcuna convenzione matrimoniale pregressa;

Nota In base al dato letterale dell'art. 228 della legge 19 maggio 1975 n. 151,
nonch sulla scorta della dottrina prevalente e della costante giurisprudenza, si deve ritenere che, in assenza di manifestazione contraria all'instaurarsi della comunione legale, formino oggetto della stessa cl gli acquisti compiuti dai coniugi separatamente nel periodo che va dal 20 settembre 1975 al 15 gennaio 1978, purch: - la comunione legale sia divenuta operativa tra i coniugi per "almeno un giorno successivo al 15 gennaio 1978", circostanza da ritenersi esclusa nell'ipotesi di decesso (o fallimento) di uno dei coniugi intervenuto successivamente all'acquisto ma prima del 16 gennaio 1978; - i beni acquistati facciano ancora parte del patrimonio del coniuge acquirente, in capo al quale rimane il "diritto" di disporre del bene medesimo fino alla scadenza del periodo transitorio. Finocchiaro+ Gabrielli+Cass.10 aprile 1979, n. 2045, in Vita not., 1979, 1073

IPOTESI BENE PERSONALE DA ACQUISTARE 179 lett f)


I coniugi * di trovarsi in regime di comunione legale dei beni, ma che il cespite oggetto del presente atto sar acquistato quale bene personale ai sensi dell'art. 179 lett. f) c.c., dal solo *** in quanto * il prezzo di detto cespite costituisce il ricavato dalla vendita di beni mobili/immobili personali, come sar meglio specificato in prosieguo; ovvero *Oggetto di scambio con altri beni personali, come sar meglio precisato in prosieguo;

ARTICOLO 1 CONSENSO ED OGGETTO


Il sig. Tizio (eventualmente se venditori comproprietari: ciascuno per la quota di *** e tutti solidalmente tra loro per l'intero, eventualmente se venditori nudo proprietario ed usufruttuario: per la nuda propriet e **** per il diritto di usufrutto, tutti solidalmente tra loro per l'intero),

VENDE/ONO
a **** che (eventualmente: in comune e pro indiviso/in comunione legale dei beni/per il diritto di usufrutto eventualmente congiuntivo con reciproco diritto di accrescimento- e per la nuda propriet) acquista la piena propriet (ovvero: la propriet superficiaria/la nuda propriet)

DESCRIZIONE FABBRICATO
delle seguenti unit immobiliari facenti parte del fabbricato sito in *** alla Via *** e precisamente:

appartamento posto al ** piano, composto da .


--=CONFINI= ---(almeno 3) cantina pertinenziale posta al piano =CONFINI=

autorimessa pertinenziale posta al piano


=CONFINI= --DATI CATASTALI Limmobile innanzi descritto risulta censito nel Catasto Fabbricati del Comune di *, regolarmente in ditta alla parte venditrice, con i seguenti dati:

Sezione, Foglio, P.lla, Subalterno, zona censuaria, Via, Piano, Classe, categoria, vani, mq, Rendita catastale Euro
NB In caso di contrasto tra confini (richiesti dal codice ai soli fini della trascrizione) e dati catastali, secondo Cass costante

prevalgono i confini.

DL 78/2010

AMBITO DI APPLICAZIONE

a) Tipologia di ATTI: deve trattarsi di atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali (con lesclusione, peraltro dei diritti reali di garanzia). Nel caso di stralcio di quota, si applica ai soli fabbricati esistenti oggetto di stralcio (cos CNN) b) Forma: deve trattarsi di contratti redatti MEDIANTE atto pubblico ovvero scrittura privata autenticata c) Oggetto: deve trattarsi di atti riguardanti fabbricati gi esistenti (esclusi terreni inedificati; manufatti esistenti, ma inidonei alluso quali unit collabenti, in corso di costruzione, di ristrutturazione, lastrici solari accatastati in categorie fittizie quali la categ F, case mobili).

COSA RICHIESTO

a) Identificazione catastale del bene e Riferimento alle planimetrie b) Attestazione del disponente di conformit oggettiva dei dati catastali e delle planimetrie
Ovvero

b) Attestazione di un tecnico c) Verifica della conformit soggettiva da parte del Notaio rogante o autenticante.

CLAUSOLA DL 78/2010 per immobili ULTIMATI


Ai sensi e per gli effetti dell'Articolo 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52: *

si precisa che i dati di identificazione catastale sopra riportati sono quelli riferiti alle planimetrie depositate in Catasto e raffiguranti i beni in oggetto (eventuale) che, in fotocopia, si allegano al presente atto sotto la lettera "****"; la parte alienante dichiara (e la parte acquirente ne prende atto) che i dati catastali e le planimetrie allegate sono conformi all'attuale stato di fatto dei beni in oggetto ed, in particolare, che non sussistono difformit rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e da dar luogo all'obbligo di presentazione di una nuova planimetria sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale; Ovvero La parte alienante esibisce attestazione del geom *** che si allega sub *** da cui risulta che i dati catastali e le planimetrie allegate sono conformi all'attuale stato di fatto dei beni in oggetto ed, in particolare, che non sussistono difformit rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e da dar luogo all'obbligo di presentazione di una nuova planimetria sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale;
* Opzionale io Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente

stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari.

DL 78/2010 e VENDITORE NON VEDENTE


Ai sensi e per gli effetti dell'Articolo 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52: si precisa che i dati di identificazione catastale sopra riportati sono quelli riferiti alle planimetrie depositate in Catasto e raffiguranti i beni in oggetto che, in fotocopia, si allegano al presente atto sotto la lettera "****"; la parte acquirente prende atto che i dati catastali e le planimetrie allegate sono conformi all'attuale stato di fatto dei beni in oggetto ed, in particolare, che non sussistono difformit rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e da dar luogo all'obbligo di presentazione di una nuova planimetria sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, cos come attestato, in sostituzione della parte alienante, da

parte del geometra **** nella attestazione di conformit rilasciata in data *** e che in originale si allega al presente atto sotto la lettera , con la precisazione della parte alienante che dalla indicata data ad oggi non sono intervenute modifiche per le
quali sarebbe stato richiesto alcun aggiornamento catastale; io Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari.

Quesito Civilistico n. 450-2011/C in Notiziario del 20.12.2011

ATTI ESCLUSI

In linea di massima quelli che non siano traslativi n costitutivi di diritti reali su fabbricati esistenti, n idonei a sciogliere comunioni su di essi (es testamenti, verbali di pubblicazione di testamento, accettazione e o rinunzia ad eredit, fondo patrimoniale salvo che non sia traslativo della propriet del bene in fav dei coniugi-; affitto di azienda, fusione e scissione (hanno natura di vicenda evolutivo-modificativa dellente societario e non traslativa); rinunzia abdicativa al diritto reale limitato; costituzione di vincolo di destinazione; vendita di cosa futura o condominio pre costituito (hanno ad oggetto fabbricati non ancora esistenti)

DL 78/2010 e PRELIMINARE
E evidente che non trattandosi di atto traslativo di diritti reali, esso fuori dal perimetro di applicazione della norma. Ma, poich la irregolarit catastale di un fabbricato esistente potrebbe senzaltro tradursi in un problema ai fini della sua commerciabilit successiva (a partire dalla data del definitivo) sarebbe buona norma richiamare lattenzione delle parti sulla cosa sin dalla sottoscrizione del preliminare.

CLAUSOLA
Ai sensi e per gli effetti dell'Articolo 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52: * si d atto che gli estremi di identificazione catastale sopra riportati sono quelli riferiti alle planimetrie depositate in Catasto e raffiguranti i beni in oggetto che, in fotocopia, si allegano al presente atto sotto la lettera "****"; * la parte promittente alienante: - dichiara che i dati di identificazione catastale sopra riportati, nonch la predetta raffigurazione planimetrica, sono conformi all'attuale stato di fatto dei beni in oggetto;

- si impegna, in ogni caso, ove tale conformit si rilevasse non sussistente, a procedere alla sua regolarizzazione, a propria cura e spese, entro e non oltre i sette giorni antecedenti la data fissata per il definitivo.

DL 78/2010 e SERVITU
E ricompreso nellambito di applicazione della nuova norma anche latto costitutivo di servit, facendo la stessa riferimento agli atti di costituzione di .. diritti reali senza limitazioni di sorta (al contrario ad esempio di quanto prevede la normativa in materia urbanistica ove da un lato si fa riferimento agli atti costitutivi di diritti reali ma dallaltro si escludono espressamente gli atti costitutivi, modificativi o estintivi di servit); dai pi si ritiene che la norma in commento si applichi solo se fondo servente sia un fabbricato esistente (al contrario non dovrebbe applicarsi se il fabbricato esistente sia il fondo dominante) e ci per i seguenti motivi: innanzitutto in questo senso depone il tenore letterale della norma in commento: la norma prescrive lobbligo di osservare detta disciplina per gli atti costitutivi di diritti reali su fabbricati esistenti (il fabbricato interessato deve essere pertanto quello a carico del quale viene costituita la servit e non anche quello che gode della servit) la dichiarazione di conformit deve essere resa dal disponente ossia da colui che in atto dispone del diritto (che pu essere anche un soggetto diverso dallintestatario catastale ovvero dallintestatario effettivo) e solo con riguardo al fondo servente si pu parlare di un disponente; si pensi poi a tutti i casi di servit senza fondo dominante: servit a favore dellENEL, della SNAM, dei Comuni per condotti fognari, ecc. ecc.; in questo caso necessariamente la disciplina in commento si dovrebbe applicare solo con riguardo al fondo servente si pensi poi a casi, non certo rari, di servit costituita col meccanismo del contratto a favore di terzi (art. 1411 c.c.); in questo non interviene in atto il proprietario del fondo dominante: chi dovrebbe, allora, rilasciare le relative dichiarazioni?

DL 78/2010 e vendita di cosa altrui A rigore la disciplina dettata dalla norma in commento non dovrebbe applicarsi alla vendita di bene altrui, posto che trattasi di atto ad effetti obbligatori mentre le prescrizioni di cui alla norma in oggetto riguardano i soli atti ad effetti traslativi e/o divisionali. Certamente lintera disciplina in commento trover applicazione in occasione dellatto con il quale il venditore acquister dal terzo effettivo proprietario il bene trasferito, determinando in tal modo lacquisto in capo al proprio acquirente ex art. 1478 secondo comma c.c.. Tuttavia esigenze di tutela dellacquirente consigliano di applicare le prescrizioni relative alla conformit oggettiva dei fabbricati (indicazione identificativo catastale, riferimento alle planimetrie e dichiarazione di conformit) sin dalla stipula della vendita di beni altrui; lacquirente deve essere garantito in occasione della stipula del suo atto di acquisto circa la conformit catastale del bene che viene trasferito, e che non vi saranno ostacoli al trasferimento dal terzo al venditore e quindi al suo acquisto, anche perch poi lo stesso rimane estraneo allatto con cui leffettivo titolare trasferisce il bene e rilascia la dichiarazione di conformit

Casi TOLLERATI DI DIFFORMITA OGGETTIVA (irrilevante)


Ai sensi e per gli effetti dell'Articolo 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52: * si precisa che (TUTTO COME SOPRA); * la parte alienante: - dichiara (e la parte acquirente ne prende atto) che (TUTTO COME SOPRA), fatta eccezione per il livello di piano, il quale realmente il * e non invece il * quale erroneamente indicato in Catasto; ovvero: fatta eccezione per la Via (o il numero civico in tal caso adatta il resto della clausola) la/il quale, per intervenuta variazione toponomastica, oggi si identifica con Via * (il numero *) e non invece con Via * (o il numero *) quale indicato in Catasto; ovvero: fatta eccezione per lievi modifiche interne riferite al subalterno **** (consistenti in ... (ad es spostamento pareti interne etc ) con la precisazione che, sulla base della vigente normativa in materia catastale (art. 17 R.D.L. 13 Aprile 1939 n. 562 e Circolare del Ministero delle Finanze prot. n. 3/3405 del 14 Ottobre 1989) le indicate difformit, per la loro specie e/o entit, non incidono sulla consistenza e

sull'attribuzione della classe e della categoria);

Casi DI BENI ESCLUSI


IMMOBILI NON ULTIMATI, IN CORSO DI DEFINIZIONE (F/4) UNITA' COLLABENTI (F/2) LASTRICI SOLARI (F/5) TERRAZZE E SOLAI DI COPERTURA (F/1)
Ai sensi e per gli effetti dell'Articolo 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52, le parti dichiarano che non sussistono i presupposti per l'applicazione, al presente atto, delle previsioni di cui all'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, in quanto si tratta di scegliere - unit immobiliare urbana non ancora ultimata (F/3); - unit immobiliare urbana non ancora ultimata per la quale stata presentata una variazione (F/4) - costruzione inidonea ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado" (unit collabente F/2), - lastrico solare (F/5), - area urbana (F/1), per cui non previsto l'obbligo di denuncia al catasto dei fabbricati, n l'iscrizione nel medesimo catasto con attribuzione di rendita, con la conseguenza che non sussiste, quindi, allo stato attuale l'obbligo di presentazione di planimetria, ai sensi della vigente normativa.

Casi di BENI ESCLUSI IMMOBILE IN CORSO DI RISTRUTTURAZIONE


Ai sensi e per gli effetti dell'Articolo 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52 si precisa che i dati di identificazione catastale sopra riportati sono quelli riferiti alle planimetrie depositate in Catasto e raffiguranti i beni in oggetto che, in fotocopia, si allegano al presente atto sotto la lettera "****"; =A= la parte venditrice dichiara (e la parte acquirente ne prende atto) che i dati catastali e la planimetria allegata, tuttavia, non sono conformi all'attuale stato di fatto dell'immobile in oggetto (ovvero identificato con il subalterno ***), in quanto lo stesso attualmente in corso di ristrutturazione, e le relative opere non sono ultimate, per cui non sussiste l'obbligo di presentare la

relativa denunzia di variazione ed una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa;

=B= io Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari.

Casi di BENI ESCLUSI DALLA LEGGE


Le parti dichiarano che non sussistono i presupposti per l'applicazione, al presente atto, delle previsioni di cui all'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, in quanto il presente atto ha ad oggetto:

- manufatto con superficie coperta inferiore a otto metri quadri; - serra adibita alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale; - vasca per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni; - manufatto isolato privo di copertura, - tettoia di altezza utile inferiore a metri 1,80, e di volumetria inferiore a 150 metri cubi, - porcile di altezza utile inferiore a metri 1,80, e di volumetria inferiore a 150 metri cubi, - pollaio di altezza utile inferiore a metri 1,80, e di volumetria inferiore a 150 metri cubi, - casotto di altezza utile inferiore a metri 1,80, e di volumetria inferiore a 150 metri cubi, - concimaia di altezza utile inferiore a metri 1,80, e di volumetria inferiore a 150 metri cubi, - pozzo di profondit utile inferiore a metri 1,80, e di volumetria inferiore a 150 metri cubi, - fabbricato (simile ai precedenti) di altezza utile inferiore a metri 1,80, e di volumetria inferiore a 150 metri cubi, - manufatto precario, privo di fondazione, non stabilmente infisso al suolo,
per cui - non essendovi ordinaria autonoma suscettibilit reddituale non previsto l'obbligo di denuncia al catasto dei fabbricati, non prevista l'iscrizione nel medesimo catasto con attribuzione di rendita, e non sussiste, quindi, allo stato attuale l'obbligo di presentazione di planimetria, ai sensi della vigente normativa.

Casi DUBBI
1) FABBRICATI RURALI in catasto Fabbricati

Con il Dl 201/2011, convertito nella Legge 214 del 22/12/2011, si torna alla giusta regola antica (in vigore dal 1994), secondo cui la ruralit un requisito di natura oggettiva, che prescinde dalla categoria catastale. Intanto, cio, i beni immobili in questione hanno diritto a godere di certe agevolazioni fiscali in quanto
sia adibito ad abitazione del proprietario, dellaffittuario o dei conviventi aventi i requisiti di imprenditori agricoli professionali; Insistere o sia pertinenziale (cio anche distante ma nello stesso Comune) a terreno di dimensioni non inferiori a 10.000 metri quadrati;

Al fine di rendere in qualche modo riconoscibili i fabbricati abitativi civili da quelli rurali stato stabilito: 1) Per le costruzioni rurali iscritte in catasto in categorie catastali diverse dalla A6 e D10, D10 i proprietari devono presentare la domanda di riconoscimento della ruralit, entro il 1ottobre 2012. Il fabbricato resta classificato nella originaria categoria (ad es A/3 o C/2) ma nel campo annotazioni annotazioni apparir la dicitura corrispondente alla sussistenza dei requisiti di ruralit;
Se quindi il fabbricato rurale accatastato al Catasto Fabbricati esso sempre (in base alla Circolare della AE 2/2010) soggetto al DL 78/2010, anche se agevolabile sotto altri profili

1) FABBRICATI

RURALI in Catasto Terreni

principio affermato dallAE con Circolare n. 2/2010 del 9 luglio 2010 che ha sostanzialmente riconosciuto lammissibilit della persistenza di fabbricati rurali

Con L 214/2011, stato stabilito lobbligo, entro il 30 novembre 2012, 2012 (prorogato al 31 maggio 2013 per le zone interessate dal Terremoto del maggio 2012) di iscrivere nel catasto fabbricati le costruzioni attualmente in mappa nel catasto terreni, purch costituenti immobili che, nello stato in cui si trovano, sono di per se' stessi utili ed atti a produrre un reddito proprio. Tale norma ha una mera rilevanza fiscale. Ai fini, invece, della applicazione del DL 78/2010, dovrebbe rimaner fermo il

censiti al catasto terreni; che non abbiano subito variazioni, n astrattamente perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralit ai fini fiscali
Al fine di escluderli dalla applicazione del DL 78/2010 Clausola

Le parti dichiarano, sotto la propria esclusiva responsabilit, che non sussistono i presupposti per l'applicazione al presente atto delle previsioni di cui all'Articolo 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52, in quanto avente ad oggetto un fabbricato rurale ancora riportato nel Catasto Terreni , che non ha subito variazioni, per il quale sussistono i requisiti di ruralit previsti dalla vigente normativa e per il quale i medesimi requisiti di ruralit non vengono meno in conseguenza del presente atto.

2) BENI COMUNI

Una prima opinione riteneva fuori dellambito di applicabilit del DL 78 solo gli immobili classati come b.c.n.c. o b.c.c., mentre nel caso in cui tali beni fossero intestati in catasto a tutti i condomini, ai fini di tale normativa avrebbero dovuto essere considerati come beni in compropriet (e non condominiali), per cui sarebbero rientrati nel campo di applicazione della norma; Prevale in dottrina ed anche presso lAmministrazione Finanziaria (vedi Circolare Ag Territorio 3/2010) la tesi in base alla quale i beni comuni: (accatastati come b.c.n.c., ovvero come b.c.c., ovvero come autonome unit immobiliari intestate ai singoli condomini in quote millesimali) nella misura in cui vengono negoziati nella loro qualit di beni condominiali, quindi in quote, unitamente al bene principale di cui inequivocabilmente costituiscono accessorio, sono sempre FUORI dallambito di applicazione del DL 78/2010. Solo nel caso in cui vengano negoziati in modo AUTONOMO (ad es la casa del portiere viene da tutto il condominio venduta ad un terzo) terzo solo in questo caso diventano oggetto della normativa e se ne dovr curare il corretto preallineamento oggettivo e soggettivo.

3) POSTI AUTO SCOPERTI

Pur trattandosi apparentemente di aree urbane assimilabili a terreni, essi sono: Catastalmente censiti con la categoria catastale C/6; per tali beni prevista la presentazione della planimetria catastale e lattribuzione di rendita e possono quindi ricondursi, a pieno titolo, nella categoria delle unit immobiliari urbane la loro realizzazione richiede pur sempre unattivit edilizia rilevante e comunque una trasformazione urbanistica permanente del terreno ove sono ricavati (per cui possono considerarsi costruzioni in senso lato, tant vero che si sostiene che con riguardo alla disciplina urbanistica per tali beni trova applicazione la disciplina propria dei fabbricati, consistente nella menzione dei titoli edilizi, e non la disciplina dei terreni, che comporterebbe lobbligo di allegazione del certificato di destinazione urbanistica); Ci sempre che siano dotati di propria autonomia funzionale e di propria capacit reddituale e siano trasferiti o assegnati in piena propriet o sui quali vengano costituiti dei diritti reali (esclusi i diritti reali di garanzia). Diverso il discorso per i posti auto scoperti di carattere condominiale trasferiti in quote millesimali quale accessorio ad un bene principale, per il quale si rimanda alla trattazione dei beni comuni.

4) AREA URBANA

Quid iuris se una porzione di area cortiliva sia stata lasciata in catasto fabbricati con un mappale autonomo come "Area urbana di mq ..."? Occorre fare una distinzione: Se trattasi di area comune: Le aree di passaggio, gli androni, le scale, i locali centrale termica, i cortili, ecc. sono b.c.n.c. per destinazione, che non costituiscono unit immobiliari in quanto non possiedono autonoma capacit reddituale. Tanto indipendentemente dal fatto che l'area abbia un suo mappale, sia stata accatastata come area urbana e non sia stata inserita nel tipo planimetrico, poich l'area, anche a causa della sua

destinazione, comunque un b.c.n.c. Se trattasi di area di pertinenza esclusiva di una unit immobiliare: Va inglobata nella planimetria dell'unit di cui costituisce pertinenza se laccatastamento della stessa successivo al 1 gennaio 2002. Prima di tale data il sistema Docfa tollerava che unit immobiliari venissero accatastate separatamente dalle aree urbane loro pertinenziali.

QUANDO SCATTA LA NULLITA ?

Trattasi di nullit puramente formale subordinata alla assenza negli atti che ricadono nel perimetro della norma delle seguenti indicazioni: 1) Identificazione catastale del bene (non causa di nullit un mero errore materiale rettificabile);

2) Riferimento alle planimetrie depositate in catasto


(lallegazione non richiesta ma se fatta ad abundantiam non nuoce)

3) Dichiarazione dei disponenti della conformit di dette planimetrie e dati catastali allo stato di fatto: qualora la
dichiarazione c, ma non veritiera, latto non nullo n il notaio pu averne responsabilit. La parte avr reso un falso in atto pubblico e sar perseguibile penalmente con la reclusione fino a 3 anni; oltre che per i danni arrecati allacquirente in conseguenza della difformit (normale tutela per vizi della cosa venduta). Latto quandanche nullo comunque trascrivibile (non vi una regola analoga a quella della mancanza del CDU nelle vendite di terreni)

CONFORMITA SOGGETTIVA Il secondo periodo della norma in commento recita: Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali (cio deve stampare la visura catastale aggiornata) e verifica (mediante visura ipotecaria ventennale) la loro conformit con le risultanze dei registri immobiliari. Tali attivit di accertamento e verifica sono gi attualmente svolte dai Notai in adempimento di specifici propri doveri professionali, al fine di tutelare linteresse della parte acquirente (mandante nel mandato professionale). Ora la corretta conservazione ed il puntuale aggiornamento dei registri catastali si trasformano da interesse del privato (che fino ad oggi poteva anche rinunziarvi mediante espresso esonero del Notaio dalle visure) in interesse superiore pubblicistico dello Stato che non ammette, quindi, forme di sottrazione del Notaio ad una attivit comportamentale ormai dovuta.

Norma di comportamento e non di menzione La norma in commento impone una regola di comportamento al Notaio ma non comporta lobbligo di farne espressa menzione nellatto. La clausola suggerita quindi solo opportuna, ma la sua assenza (a differenza della menzione della esistenza della conformit oggettiva) non comporta n la nullit dellatto, n la soggezione del Notaio allart 28 legge notarile. Io Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari. La ripetuta violazione della regola comportamentale in oggetto esporr per il Notaio alla sanzione disciplinare dellart 135 L.N. per aver mancato ai propri doveri.

Casi di difformit soggettiva rilevata dal Notaio Stop alla stipula? Quale il comportamento del Notaio che rilevi un disallineamento: 1) Nei soli Registri Catastali (ad es per omessa voltura di un trasferimento precedente); in tal caso la Circolare obbliga il Notaio a sistemare la cosa con la procedura telematica del cd preallineamento; 2) Nei soli Registri Immobiliari (si pensi ad esempio alla problematica della mancata trascrizione della accettazione tacita della eredit. Se risulta gi trascritto l atto che vi avrebbe dovuto dare origine: in tal caso il Notaio a valle proceder prima allallineamento dei RR II trascrivendo (tardivamente) laccettazione tacita scaturente dal vecchio atto e poi proceder alla sua rivendita); 3) Sia nei registri catastali sia nei RR.II NON sistemabili : si osserva che il Dl 78/2010 non pu aver modificato il nostro codice civile: restano comunque validi istituti come la vendita di bene usucapito/ di cosa altrui / i cd atti a cascata

4) Casi di difformit soggettiva SISTEMABILI NON PRIMA, ma a valle della stipula fatta dal Notaio Data la ratio della norma (garantire che, alla fine della fiera, vi sia un perfetto allineamento delle risultanze dei Registri Catastali con quelli Immobiliari, in modo tale da rendere i primi sempre pi affidabili), si ritiene unanimemente che il Notaio possa ed anzi debba procedere alla stipula in certi casi di disallineamento soggettivo tutte le volte in cui, comunque, al momento della trascrizione del proprio atto, sia in grado di garantire e ripristinare la correttezza delle intestazioni e la continuit delle trascrizioni.

Casi tollerati di difformit soggettiva tra catasto e conservatoria

ACCETTAZIONE DI EREDITA' NON TRASCRITTA * io Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari, eccezion fatta per la mancanza di continuit delle trascrizioni, in dipendenza della successione in morte di ..., appresso citata, che verr ripristinata mediante trascrizione della relativa accettazione tacita di eredit contestualmente alla trascrizione del presente atto.

Casi tollerati di difformit soggettiva tra catasto e conservatoria

USUCAPIONE NON ACCERTATA CON SENTENZA * io Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari, con la precisazione che l'odierna parte alienante non coincide con il soggetto risultante dalle suddette intestazioni, provenendo i diritti oggetto del presente atto da usucapione non dichiarata con sentenza, come meglio precisato in prosieguo, e non essendovi quindi un titolo legale di provenienza per cui sussista un obbligo di trascrizione e di voltura catastale.

Casi tollerati di difformit soggettiva tra catasto e conservatoria

ATTO DI PROVENIENZA TRASCRITTO IN FAVORE DI UN SOLO CONIUGE IN COMUNIONE LEGALE * io Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari, con la precisazione che il titolo di provenienza appresso citato, trascritto e volturato esclusivamente a favore di **** e non anche del coniuge, ma che deve ritenersi comunque sussistente la continuit delle trascrizioni, in conseguenza del regime di pubblicit negativa della comunione legale, garantito in via complementare dai Registri dello Stato Civile.

Casi tollerati di difformit soggettiva

TRASFERIMENTO SEDE/FUSIONE/SCISSIONE/MODIFICA DENOMINAZIONE SOCIETA' VOLTURATO MA NON TRASCRITTO


io Notaio attesto di aver verificato, in previsione della presente stipula, la coerenza degli intestatari catastali con le risultanze dei Registri Immobiliari e che da tali indagini emerso che la dante causa risulta (nei RR II) ancora avente sede in * (ovvero la denominazione di ***), per mancata trascrizione della relativa delibera modificativa dello Statuto di cui si dir in prosieguo, ma che deve ritenersi comunque sussistente la continuit delle trascrizioni, in conseguenza del regime di pubblicit

dichiarativa garantita in via complementare dal Registro delle Imprese ove tale modifica risulta
regolarmente iscritta nei termini;

DESCRIZIONE TERRENO
dell'appezzamento di terreno sito in ***, avente: * Forma irregolare; * estensione catastale di metri quadrati ****; * destinazione "******". CONFINI ---(almeno 3) DATI CATASTALI Limmobile innanzi descritto risulta censito nel Catasto Terreni del Comune di *, regolarmente in ditta alla parte venditrice, con i seguenti dati:

Foglio, P.lla, qualit, classe, are *, Reddito Dominicale Euro * Reddito Agrario Euro *.

Le parti dichiarano che il prezzo stato convenuto in Euro *** Le stesse, rese da me Notaio edotte, ai sensi degli articoli 46 e seguenti del D.P.R. 445 del 28.12.2000, in ordine alle conseguenze cui possono andare incontro per le ipotesi di mendacio, dichiarano che esso stato corrisposto[1] secondo le seguenti modalit:

ARTICOLO 2 PREZZO

---quanto ad Euro *****, mediante un assegno bancario di pari importo N. *** tratto sulla Banca *** in data **** all'ordine della parte venditrice con la clausola "NON TRASFERIBILE"; ---quanto ad Euro ****, mediante bonifico CRO n. *** effettuato in data odierna, dalla Banca **** sul conto corrente intestato alla parte venditrice presso la Banca ****; ---quanto ad Euro **** mediante consegna dell'assegno circolare di pari importo N.* emesso in data odierna dalla Banca* all'ordine della parte venditrice con la clausola "NON TRASFERIBILE"; ---quanto ad Euro *** in contanti, trattandosi di importo inferiore ad Euro 1.000,00 [2]
[1] Le menzioni di cui alle modalit analitiche di pagamento e del mediatore, qualora manchino, espongono ad una sanzione pecuniaria da 500 a 10.000 euro e, ai fini della imposta di registro, alla possibilit di accertamento. Latto comunque valido. (ovvero in data antecedente al 4 luglio 2006, per cui non necessita della indicazione analitica delle modalit di pagamento, giusta il disposto dell'articolo 1 comma 49 della Legge 27.12.2006 n. 296) [2] (dal 30 aprile al 25 giugno 2008 solo 5.000,00 ; dal 26 giugno 2008 al 30 maggio 2010 era 12.500,00), pertanto di versamento per il quale la legge 997/1991 e 231 del 21.11.2007, non impone il ricorso a specifiche e diverse modalit di pagamento; se di importo PARI o SUPERIORE a 1000,00 obbligo di mezzi tracciabili

se mutuo contestuale ma immediatamente successivo


quanto alla residua somma di Euro ****, essa viene versata mediante le somme da erogarsi in dipendenza del mutuo che in data odierna, con atto immediatamente successivo alla presente compravendita, la parte acquirente andr a contrarre con la Banca "****" e medio tempore accreditate su conto provvisorio intestato alla parte acquirente, a mezzo assegni circolari non trasferibili emessi in data odierna dalla medesima banca recanti i seguenti numeri ed importi: - N***** di Euro **** all'ordine della parte venditrice; (ovvero se cancellazione contestuale: all'ordine della Banca **** su delegazione di pagamento della parte venditrice);

se vendita da minore con obbligo di reimpiego


Relativamente all'indicato corrispettivo, lo stesso stato versato (per la quota di ****) al legale rappresentante del sig ** affinch provveda alle operazioni di reimpiego, il tutto secondo quanto previsto nell'allegato provvedimento autorizzativo.

Se acquisto da coniuge in comunione legale ex 179 lettera f)


La parte acquirente * dichiara che il prezzo di cui innanzi proviene dalla vendita di suoi beni
Mobili personali immobili personali (e precisamente del bene in * giusta atto del **) e, pertanto, il bene acquistato con questo atto escluso dalla comunione legale esistente con il proprio coniuge *, a norma della lettera f) dell'art. 179 c.c..

Il coniuge *, all'uopo intervenuto, conferma la dichiarazione di cui innanzi e, pertanto, prende atto dell'esclusione dell'immobile acquistato con questo contratto dalla comunione legale esistente con il proprio coniuge. L'esclusione di cui innanzi sar trascritta a norma dell'art. 2647 c.c..

Acquisto ex 179 lett d), e) ed f)

PROBLEMATICHE LEGATE ALLACQUISTO EX 179 LETT F)


La norma esclude i beni dalla comunione legale se acquisiti: Con il prezzo del trasferimento di beni personali sopraelencati (es bene proveniente da donazione/successione/ante matrimonio etc) Con lo scambio dei medesimi beni personali sopraelencati Lesclusione dalla comunione legale subordinata alla circostanza che dallatto risulti la dichiarazione dellassegnatario ai sensi dellarticolo 179 lettera f) cc. Qualora trattasi di immobili o mobili registrati, se ed in quanto allatto partecipi anche il coniuge (escluso) che ne confermi la veridicit.

1) DICHIARAZIONE DEL CONIUGE ACQUIRENTE


E discusso se tale dichiarazione possa essere generica o debba necessariamente essere analitica. GENERICA: La parte acquirente * dichiara che il prezzo di cui
innanzi proviene dalla vendita di suoi beni personali

ANALITICA: La parte acquirente * dichiara che il prezzo di cui


innanzi proviene dalla vendita di suoi Mobili personali/ immobili

personali (e precisamente del bene in * giusta atto del **) . . e, pertanto, il bene acquistato con questo atto escluso dalla comunione legale esistente con il proprio coniuge *, a norma della lettera f) dell'art. 179 c.c..
Prevale in dottrina ed in giurisprudenza la tesi circa la ammissibilit di una dichiarazione GENERICA: evidente, peraltro, che una dichiarazione analitica pone al riparo da eventuali successive contestazioni da parte del coniuge non acquirente il quale possa rimangiarsi a posteriori la dichiarazione di scienza di cui al 179 uc.

1) DICHIARAZIONE DEL CONIUGE NON ACQUIRENTE


Se lacquisto ha ad oggetto beni mobili registrati/immobili, alla dichiarazione del coniuge acquirente che si tratti di beni: Di uso strettamente personale (lettera c)
Che servono allesercizio della sua professione (lettera d) Acquistati con: il prezzo del trasferimento di altri beni personali lo scambio di altri beni personali (lettera f)

deve necessariamente seguire anche la dichiarazione ricognitiva dellaltro coniuge (non acquirente) acquirente .
Il coniuge *, all'uopo intervenuto, conferma la dichiarazione di cui innanzi e, pertanto, prende atto dell'esclusione dell'immobile acquistato con questo contratto dalla comunione legale esistente con il proprio coniuge. L'esclusione di cui innanzi sar trascritta a norma dell'art. 2647 c.c..

Natura giuridica della DICHIARAZIONE DEL CONIUGE NON ACQUIRENTE


La legge erroneamente definisce tale coniuge come parte (intesa quale parte negoziale dellatto). E costante infatti linterpretazione secondo cui il suo intervento: Non ha natura negoziale (cio di rifiuto del coacquisto ancora unanimemente rigettato da parte della Giurisprudenza (salvo un caso isolato (Cass 2688/1989) Ma ha carattere di dichiarazione di scienza meramente ricognitiva della dichiarazione resa dal coniuge acquirente.
Deve essere necessariamente CONTESTUALE allacquisto (opinione dominante Cass 24 settembre 2004, n. 19250 ) e pu essere resa anche a mezzo di un NUNCIUS

INSUFFICIENZA DELLE DUE DICHIARAZIONI AI FINI DELLA CERTA ESCLUSIONE DEL BENE DALLA COMUNIONE LEGALE

Cassazione del 2010 n. 14226 e 18114 Massime Nel caso di acquisto di un immobile effettuato dopo il matrimonio da uno dei coniugi in regime di comunione legale, la partecipazione dellaltro coniuge non acquirente, prevista dallart. 179 c.c., comma 2, si pone come condizione necessaria ma non sufficiente per lesclusione del bene dalla comunione, occorrendo a tal fine non solo il concorde riconoscimento da parte dei coniugi della natura personale del bene, richiesto esclusivamente in funzione della necessaria documentazione di tale natura, ma anche dallart. 179, comma 1, lett. c), d) ed f), con la conseguenza che leventuale inesistenza di tali presupposti pu essere fatta valere con una successiva azione di accertamento negativo, non risultando precluso tale accertamento dal fatto che il coniuge non acquirente sia intervenuto nel contratto per aderirvi.

leffettiva sussistenza di una delle cause di esclusione dalla comunione tassativamente indicate

Diverso modo di atteggiarsi della dichiarazione ricognitiva In altri termini se la natura personale dellacquisto dipenda: dallessere effettuato con danaro derivante dalla vendita di beni personali o dallo scambio di beni personali (lettera f) : in tal caso assume natura ricognitiva e portata confessoria di presupposti di fatto gi esistenti; Ne consegue che l'azione di accertamento negativo della natura personale del bene acquistato postula nel primo caso la revoca della confessione stragiudiziale, nei limiti in cui la stessa ammessa dall'art. 2732 c.c. dalla destinazione del bene all'uso personale o all'esercizio della professione (lett d) ed e), assumendo in tal caso la natura di mera condivisione dell'intento destinatorio del coniuge acquirente. Ne consegue che l'azione di accertamento negativo della natura personale del bene acquistato postula la verifica dell'effettiva destinazione del bene, indipendentemente da ogni indagine sulla sincerit dell'intento manifestato.

Cassazione n. 22755 del 2009 + 18114 del 2010+ 1523 del 2012

Conseguenze pratiche di tale impostazione Non pi sufficiente per la Cassazione che un coniuge renda la dichiarazione del carattere personale dellacquisto e che laltro (indipendentemente dalla sincerit) lo confermi in atto. Questi, cio, se litiga con il primo e si volesse rimangiare la falsa attestazione resa in un momento in cui era soggiogato psicologicamente allaltro, ben potr farlo con lazione di accertamento negativo diversamente impostata a seconda della natura personale dellacquisto. Dimostrando cio: nel caso del 179 f) che, ad es il danaro versato come prezzo NON proveniva dalla vendita di altro bene personale; nel caso di 179 d) ed e) che allintento destinatorio manifestato dal coniuge acquirente, non sono seguiti i fatti.

Conseguenze pratiche di tale impostazione Non si pu per, estremizzando tale ragionamento della Cassazione, dubitare, a questo punto, di qualsiasi provenienza in cui il Notaio si ritrovi un bene acquistato ex 179 lettere d), e) ed f). Il Notaio a valle ed i terzi sub acquirenti devono comunque continuare a fare esclusivo affidamento sulle risultanze delle dichiarazioni in oggetto e sulla pubblicit (ex 2647 c.c.) delle stesse nei RRII; non dovranno andare ad indagare oltre circa la loro veridicit. La natura non negoziale dell'intervento ex 179 uc cc, pu implicarne l'accertamento negativo con effetti di tipo reale sino a quando questi ultimi non confliggano con diritti acquisiti da terzi, regolarmente trascritti.

Al coniuge non acquirente pentito non pu certo riconoscersi il diritto di travolgere l'acquisto del terzo con la ritrattazione di quanto dichiarato.
A meno che la volont dello stesso coniuge non sia stata viziata o questi fosse naturalmente incapace al momento dell'intervento, secondo le regole ordinarie (dellannullamento per violenza morale etc). Negli altri casi, la carenza dei presupposti di legge non potr che sortire effetti meramente interni tra i coniugi. Le risultanze pubblicitarie sono conseguentemente da ritenersi decisive nell'attribuire la legittimazione alla successiva disposizione del bene

Conseguenze pratiche di tale impostazione Sembra rispondente al sistema la norma dell'art.184 c.c. che, addirittura, fa salva la rivendita da parte di un solo coniuge di un bene che, anche dai RRII, sia chiaramente caduto in comunione legale. Qui lo stesso ordinamento, a tutela dellaffidamento dei terzi, ha previsto la annullabilit dellatto solo nellanno successivo alla sua trascrizione, talch leventuale trascrizione di una rivendita prima della trascrizione della domanda di annullamento metterebbe definitivamente al riparo il terzo avente causa (anche in mala fede) da qualsiasi rischio di travolgimento del proprio acquisto. A maggior ragione lesigenza di tale protezione dellaffidamento dei terzi dovrebbe lasciare il terzo avente causa dal coniuge acquirente a titolo personale esente da qualsiasi azione di accertamento negativo fatta dallaltro coniuge, ove trascritta successivamente alla rivendita ed in ogni caso, ove trascritta dopo lanno dallacquisto.

In particolare ACQUISTI CON DANARO PERSONALE Diverso dal caso di acquisto con danaro derivante dalla vendita di beni personali, quello in cui il bene venga pagato con danaro che il coniuge assume essere personale in quanto proveniente ad es da: Successione Donazione Introito precedente al matrimonio. TESI DELLA CADUTA SEMPRE IN COMUNIONE LEGALE Una parte minoritaria della dottrina (De Paola Macr) oltre che della giurisprudenza (Cass 2954 del 2003), argomentando dal carattere fungibile del danaro (facilmente confondibile) ritiene che il danaro (a differenza degli altri beni immobili o mobili registrati) non possa essere fatto oggetto di scambio, n di fattispecie permutativa o surrogatoria, talch quanto acquistato con danaro (anche se personale) cade sempre in comunione legale.

Segue ACQUISTI CON DANARO PERSONALE TESI DELLA esclusione dalla COMUNIONE LEGALE La parte MAGGIORITARIA della dottrina oltre che la Cass 5 maggio 2010, n. 10855+19454/2012, parte dalla premessa secondo la quale: Il carattere fungibile del danaro non esclude la possibilit di dimostrarne con certezza il carattere eventualmente personale (es titoli di stato acquistati con danaro ereditato o guadagnato prima del matrimonio); Una volta fatto ci, possibile far valere il carattere personale di quanto ( MOBILE) MOBILE con esso acquistato, in quanto derivante dal suo scambio e della sua surrogazione reale; Estremizzazione di tale concetto nel senso di rendere irrilevante la stessa dichiarazione del coniuge acquirente in tutte le fattispecie permutative: quando sia certo il carattere personale del bene (o danaro) oggetto di scambio, l'acquisto dellIMMOBILE fatto con lo stesso deve ritenersi escluso dalla comunione legale senza che sia necessario rendere la dichiarazione di cui all'art. 179 lett. f) c.c. (in tal senso precedente Cass n. 1556 del 1993 in materia di permuta confermata dalla sent 10855/2010).

ACQUISTI CON prezzo dilazionato/Mutuo contestuale (tesi ARDITA E NON CONCORSUALE) Qualora si volesse seguire la tesi del carattere fungibile del danaro come NON OSTATIVO alla dimostrazione della sua natura o provenienza personale, allora sarebbero ammissibili anche acquisti personali fatti con: Prezzo dilazionato: dimostrando che le rate vengano prelevate da danaro oggettivamente personale; Mutuo contestuale contratto dal solo coniuge acquirente: dimostrando che il debito resta personale e che le rate vengano assolte con danaro oggettivamente personale;

SE ADEMPIMENTO DEL TERZO (PER SPIRITO DI LIBERALITA)


Detto prezzo stato integralmente corrisposto alla parte venditrice da parte del signor *, per spirito di liberalit, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1180 c.c.: in conseguenza, il presente atto deve intendersi come donazione indiretta da parte dello stesso * a favore di ***.
se acquirente coniugato in comunione legale dei beni Orbene, in considerazione della natura di donazione indiretta dell'immobile contenuta nel presente atto, il bene acquistato con il medesimo escluso dalla comunione legale esistente con il proprio coniuge *****, a norma della lettera b) dell'art. 179 c.c.. L'esclusione di cui innanzi sar trascritta a norma dell'art. 2647 c.c. cfr in tal senso Trib Milano 6 novembre 1996 e da ultimo Cassazione

15778 del 12.12.2000+Cassazione, sentenza 5 giugno 2013, n. 14197,


sez. I civile).
ovvero (nel caso in cui l'acquirente sia minore) A questo riguardo le parti si danno reciprocamente atto:
che il pagamento dell'indicato corrispettivo (nel rispetto di quanto previsto dal citato provvedimento autorizzativo in data **) stato effettuato, da parte dei genitori del minore acquirente, signori **** e ****, attraverso l'utilizzo di danaro personale di questi ultimi; che tale pagamento stato effettuato dagli stessi signori ***, per spirito di liberalit nei confronti del figlio minore ****. (In tal caso si presume costituito in atto un

curatore speciale per conflitto di interessi)